Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 25 июня 2013 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Суспициной Л.А. Румянцева А.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Компания "Монтажные решения" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.05.2013 по делу N А76-1233/2013 (судья Скобелкин А.П.).
В судебном заседании приняли участие представители:
- открытого акционерного общества Банк конверсии "Снежинский" - Щербинин К.А. (доверенность N 172 от 20.12.2012, паспорт), Когденко Н.Ю. (доверенность от 11.12.2012 N 158, паспорт);
- общества с ограниченной ответственностью Компания "Монтажные решения" - Выползов А.А. (доверенность от 24.07.2012, паспорт).
Открытое акционерное общество Банк конверсии "Снежинский" (далее - Банк, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области к администрации г. Магнитогорска (далее - Администрация, ответчик) с иском о понуждении заключить договоры аренды земельных участков:
- с кадастровым номером 74:33:0000000:8626, площадью 18319 кв. м, расположенного в 34 м от ориентира по направлению на север, адрес ориентира: Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. Тургенева, д. 4,
- с кадастровым номером 74:33:0123006:1146, площадью 3652 кв. м, расположенного в 34 м от ориентира по направлению на север, адрес ориентира: Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. Тургенева, д. 4 (т. 1 л.д. 6-8).
Определением суда от 25.03.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью Компания "Монтажные решения" (далее - ООО Компания "Монтажные решения", третье лицо) (т. 2, л.д. 14-17).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 07.05.2013 исковые требования Банка удовлетворены частично.
Суд обязал администрацию г. Магнитогорска в течение тридцати дней с момента вступления решения в законную силу заключить с открытым акционерным обществом Банк конверсии "Снежинский" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0000000:8626, площадью 18319 кв. м, на условиях, изложенных в договоре аренды, текст которого приведен судом в резолютивной части судебного акта (т. 3, л.д. 17-43). В удовлетворении остальной части требований истцу отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Монтажные решения" обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой (т. 3, л.д. 49-50).
ООО "Монтажные решения" (далее также - податель жалобы) просит решение в части удовлетворения требований истца отменить, в иске отказать.
Ссылаясь на положения пункта 2 статьи 30.2, статью 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, положение пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" полагает, что заключение договора аренды спорного земельного участка допускается лишь при условии проведения торгов.
Указывает также, что фактические обстоятельства, на которых истец обосновывает заявленные требования, идентичны с обстоятельствами по делу А76-14133/2012, в рамках которого заключенное между истцом и администрацией г. Магнитогорска дополнительное соглашение от 25.07.2012 о продлении срока договора аренды до 10.05.2015 было признано недействительным по основанию невозможности продления срока договора без проведения торгов.
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Администрация г. Магнитогорска, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечила.
С учетом мнения представителей Банка и ООО "Монтажные решения", в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ответчика.
Законность и обоснованность судебного акта проверена Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, на основании постановления главы г. Магнитогорска от 26.03.2007 N 1664-П, протокола о результатах аукциона от 10.05.2007 N 1, договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 10.05.2007 N 7, между администрацией г. Магнитогорска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью Компания "Монтажные решения" (арендатор) заключен договор от 10.05.2007 N 4622 аренды земельного участка (л.д. 42-46, т. 2).
Согласно пункту 1.1 договора, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель: земли населенных пунктов (жилая территориальная зона), с кадастровым номером 74:33:0123006:0017, согласно кадастровому плану земельного участка, находящегося по адресу: г. Магнитогорск, Ленинский район, ул. Тургенева, общей площадью 21971,14 кв. метров.
Цель использования земельного участка - комплексное освоение в целях жилищного строительства.
Договор аренды земельного участка от 10.05.2007 N 4622, зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области 18.06.2007 за N 74-7433/116/2007-406.
10.07.2007 между Банком и ООО "Монтажные решения" (заемщик) заключен кредитный договор N 10367/2 по условиям которого Банк обязался предоставить заемщику кредит в виде кредитной линии под лимит выдачи в размере 40 000 000 руб. на следующие цели: комплексное освоение в целях жилищного строительства земельного участка, расположенного по адресу г. Магнитогорск, Ленинский район, ул. Тургенева, площадью 21971,14 кв. м (л.д. 84-90, т. 2).
В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору между ОАО Банк конверсии "Снежинский" (залогодержатель) и ООО Компания "Монтажные решения" (залогодатель) заключен договор о залоге недвижимого имущества от 10.07.2007 (л. д. 20-23, т. 1).
По условиям указанного договора залогодатель предоставил залогодержателю в залог (ипотеку) право аренды земельного участка 74:33:0123006:0017.
Регистрация договора о залоге недвижимого имущества произведена 25.07.2007 (л.д. 70, т. 1).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 29.07.2010 по делу N А76-842/2010 удовлетворены исковые требования ОАО Банк конверсии "Снежинский" к ООО Компания "Монтажные решения". Указанным решением обращено взыскание на заложенное имущество по договору залога от 10.07.2007 - право аренды земельного участка из земель населенных пунктов (жилая территориальная зона) кадастровый номер 74:33:0123006:0017, общей площадью 21 971,14 кв. м. Способом реализации заложенного имущества считать публичные торги (л.д. 33-41, т. 1).
04.04.2011 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области (продавец) и ОАО Банк конверсии "Снежинский" (покупатель) на основании решения комиссии об определении победителя торгов подписан протокол N 108 о результатах торгов по продаже арестованного имущества (л. д. 132-134, т. 2), которым стороны предусмотрели, что продавец продает, а покупатель покупает недвижимое имущество: право аренды земельного участка из земель населенных пунктов (жилая территориальная зона) кадастровый номер 74:33:601 23006:0017, общей площадью 21971,14 кв. м (пункт 1.1 протокола).
Сторонами указанного договора 06.04.2011 подписан акт приема-передачи предмета договора (л. д. 131, т. 2).
Постановлением администрации г. Магнитогорска от 07.06.2011 N 6411-П в договор аренды земельного участка от 10.05.2007 N 4622 внесены изменения в части наименования арендатора и замены его с общества с ограниченной ответственностью Компания "Монтажные решения" на открытое акционерное общество Банк конверсии "Снежинский; а также в части срока договора, предусматривающее продление договора путем изменения даты окончания договора с 10.05.2011 на 10.05.2015.
25.07.2011 между администрацией г. Магнитогорска и ОАО Банк конверсии "Снежинский" заключено дополнительное соглашение к договору аренды (л. д. 127, т. 2). По условиям соглашения арендатором земельного участка является открытое акционерное общество Банк конверсии "Снежинский", срок действия договора аренды продлен до 10.05.2015.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области по делу N А76-16135/2011 постановление от 07.06.2011 N 6411-П признано недействительным.
Постановлением Восемнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 21.01.2013 по делу N А76-14133/2012 заключенное между администрацией г. Магнитогорска и ОАО Банк конверсии "Снежинский" дополнительное соглашение от 25.07.2011 к договору аренды признано недействительным.
21.09.2012 Банком произведен раздел участка 74:33:0123006:0017, на кадастровый учет поставлены два земельных участка: с кадастровым номером 74:33:0123006:1146 площадью 3652 кв. м и с кадастровым номером 74:33:0000000:8626 площадью 18319 кв. м (т. 1 л.д. 44-47).
Разрешенное использование вновь образованных земельных не изменилось. Земельные участки предназначены для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
28.09.2012 Банк "Снежинский" обратился с заявлением N 43/1722/1 к администрации г. Магнитогорска о предоставлении вновь образованных участков в аренду (т. 1, л.д. 77-78).
Письмом N ОДП 54/5469 от 10.10.2012 администрация г. Магнитогорска отказала истцу в предоставлении земельных участков в аренду (т. 1, л.д. 79-80).
Полагая, что в соответствии с п. 5 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации Банк имеет исключительное право на заключение договора аренды земельного участка после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка, Банк обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у Банка исключительного права на получение в аренду земельного участка, на основании п. 5 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку земельный участок был предоставлен Банку по договору аренды, утверждение градостроительной документации и изменений к ней произошло до отмены постановления от 07.06.2011 N 6411-п "О внесении изменений в договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 10.05.2007 N 4622" и, кроме того, Банком начаты действия по строительству жилых домов.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, полагает судебный акт подлежащим отмене.
В соответствии со статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования мест размещения объектов, либо с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Согласно статье 30.2 ЗК РФ земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта (пункт 1).
Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 настоящего Кодекса (пункт 2).
Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса (пункт 3).
Из содержания вышеназванных норм следует, что земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства предоставляются исключительно на торгах.
Порядок проведения аукционов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в целях жилищного строительства определен в статье 38.1 ЗК РФ.
Согласно пункту 1 статьи 38.2 ЗК РФ аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет.
Подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ регламентировано требование об указании в извещении о проведении аукциона сведений, определяющих максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.
В силу пункта 1 статьи 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) подготовка проекта планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры, зон планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения.
Проект планировки территории является основой для разработки проектов межевания территорий (пункт 9 статьи 42 ГрК РФ)
Согласно пункту 1 статьи 43 ГрК РФ подготовка проектов межевания территорий осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры.
В составе проектов межевания территорий осуществляется подготовка градостроительных планов земельных участков, подлежащих застройке, и может осуществляться подготовка градостроительных планов застроенных земельных участков (пункт 6 статьи 44 ГрК РФ).
В соответствии со ст. 44 ГрК РФ в составе градостроительного плана земельного участка указываются, в том числе, границы земельного участка.
Таким образом, исполнение, закрепленных пунктом 3 статьи 30.2 ЗК РФ требований подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения, а так же разработки градостроительного плана, влечет в определенных случаях необходимость образования земельных участков, в границах ранее предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства земельного участка.
Формирование новых участков соответственно предполагает необходимость оформления их юридического статуса с учетом формирования их из земельного участка, в отношении которого заключен договор аренды для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Согласно пункту 5 статьи 30.2 ЗК РФ арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.
Таким образом, условием возникновения исключительного права на приобретение в собственность или в аренду земельного участка в границах ранее предоставленного земельного участка является наличие договора аренды земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Делая вывод о наличии у Банка такого права, суд первой инстанции не учел, что договор от 10.05.2007 N 4622 аренды земельного участка на момент обращения Банка в администрацию г. Магнитогорска с заявлением от 28.09.2012 о предоставлении вновь образованных участков в аренду, был прекращен в силу истечения срока его действия.
При этом момент вступления в законную силу решения арбитражного суда о признании недействительным постановления администрации г. Магнитогорска от 07.06.2011 N 6411-п "О внесении изменений в договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 10.05.2007 N 4622" не имеет юридического значения, поскольку данное постановление, являясь недействительным, не может расцениваться в качестве легитимного основания возникновения каких-либо правоотношений с момента его принятия.
Высшим Арбитражным судом Российской Федерации в пункте 1 постановления Пленума "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Утрата Банком статуса арендатора по договору от 10.05.2007 N 4622 аренды земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, влечет утрату исключительного права на получение в собственность или аренду земельных участков, сформированных истцом в границах ранее предоставленного по данному договору земельного участка.
При названных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании пункта 3 ч. 2 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (неправильное истолкование закона), требования Банка удовлетворению не подлежат.
Безусловных оснований для отмены судебного акта (ч. 4 ст. 270 АПК РФ) апелляционным судом так же не установлено.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение настоящей апелляционной жалобы соответствии с требованиями статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на открытое акционерное обществе Банк конверсии "Снежинский". Учитывая, что обществу "Монтажные решения" при обращении с апелляционной жалобой была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, с ОАО Банк конверсии "Снежинский" в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 2000 рублей.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.05.2013 по делу N А76-1233/2013 отменить в части удовлетворения требований об обязании администрации г. Магнитогорска заключить с открытым акционерным обществом Банк конверсии "Снежинский" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0000000:8626.
В удовлетворении иска открытого акционерного общества Банк конверсии "Снежинский" в данной части отказать.
В остальной части оставить решение суда без изменения.
Взыскать с открытого акционерного общества Банк конверсии "Снежинский" в доход федерального бюджета 2000 рублей государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы по настоящему делу.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.06.2013 N 18АП-5902/2013 ПО ДЕЛУ N А76-1233/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 июня 2013 г. N 18АП-5902/2013
Дело N А76-1233/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 25 июня 2013 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Суспициной Л.А. Румянцева А.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Компания "Монтажные решения" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.05.2013 по делу N А76-1233/2013 (судья Скобелкин А.П.).
В судебном заседании приняли участие представители:
- открытого акционерного общества Банк конверсии "Снежинский" - Щербинин К.А. (доверенность N 172 от 20.12.2012, паспорт), Когденко Н.Ю. (доверенность от 11.12.2012 N 158, паспорт);
- общества с ограниченной ответственностью Компания "Монтажные решения" - Выползов А.А. (доверенность от 24.07.2012, паспорт).
Открытое акционерное общество Банк конверсии "Снежинский" (далее - Банк, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области к администрации г. Магнитогорска (далее - Администрация, ответчик) с иском о понуждении заключить договоры аренды земельных участков:
- с кадастровым номером 74:33:0000000:8626, площадью 18319 кв. м, расположенного в 34 м от ориентира по направлению на север, адрес ориентира: Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. Тургенева, д. 4,
- с кадастровым номером 74:33:0123006:1146, площадью 3652 кв. м, расположенного в 34 м от ориентира по направлению на север, адрес ориентира: Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. Тургенева, д. 4 (т. 1 л.д. 6-8).
Определением суда от 25.03.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью Компания "Монтажные решения" (далее - ООО Компания "Монтажные решения", третье лицо) (т. 2, л.д. 14-17).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 07.05.2013 исковые требования Банка удовлетворены частично.
Суд обязал администрацию г. Магнитогорска в течение тридцати дней с момента вступления решения в законную силу заключить с открытым акционерным обществом Банк конверсии "Снежинский" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0000000:8626, площадью 18319 кв. м, на условиях, изложенных в договоре аренды, текст которого приведен судом в резолютивной части судебного акта (т. 3, л.д. 17-43). В удовлетворении остальной части требований истцу отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Монтажные решения" обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой (т. 3, л.д. 49-50).
ООО "Монтажные решения" (далее также - податель жалобы) просит решение в части удовлетворения требований истца отменить, в иске отказать.
Ссылаясь на положения пункта 2 статьи 30.2, статью 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, положение пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" полагает, что заключение договора аренды спорного земельного участка допускается лишь при условии проведения торгов.
Указывает также, что фактические обстоятельства, на которых истец обосновывает заявленные требования, идентичны с обстоятельствами по делу А76-14133/2012, в рамках которого заключенное между истцом и администрацией г. Магнитогорска дополнительное соглашение от 25.07.2012 о продлении срока договора аренды до 10.05.2015 было признано недействительным по основанию невозможности продления срока договора без проведения торгов.
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Администрация г. Магнитогорска, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечила.
С учетом мнения представителей Банка и ООО "Монтажные решения", в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ответчика.
Законность и обоснованность судебного акта проверена Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, на основании постановления главы г. Магнитогорска от 26.03.2007 N 1664-П, протокола о результатах аукциона от 10.05.2007 N 1, договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 10.05.2007 N 7, между администрацией г. Магнитогорска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью Компания "Монтажные решения" (арендатор) заключен договор от 10.05.2007 N 4622 аренды земельного участка (л.д. 42-46, т. 2).
Согласно пункту 1.1 договора, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель: земли населенных пунктов (жилая территориальная зона), с кадастровым номером 74:33:0123006:0017, согласно кадастровому плану земельного участка, находящегося по адресу: г. Магнитогорск, Ленинский район, ул. Тургенева, общей площадью 21971,14 кв. метров.
Цель использования земельного участка - комплексное освоение в целях жилищного строительства.
Договор аренды земельного участка от 10.05.2007 N 4622, зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области 18.06.2007 за N 74-7433/116/2007-406.
10.07.2007 между Банком и ООО "Монтажные решения" (заемщик) заключен кредитный договор N 10367/2 по условиям которого Банк обязался предоставить заемщику кредит в виде кредитной линии под лимит выдачи в размере 40 000 000 руб. на следующие цели: комплексное освоение в целях жилищного строительства земельного участка, расположенного по адресу г. Магнитогорск, Ленинский район, ул. Тургенева, площадью 21971,14 кв. м (л.д. 84-90, т. 2).
В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору между ОАО Банк конверсии "Снежинский" (залогодержатель) и ООО Компания "Монтажные решения" (залогодатель) заключен договор о залоге недвижимого имущества от 10.07.2007 (л. д. 20-23, т. 1).
По условиям указанного договора залогодатель предоставил залогодержателю в залог (ипотеку) право аренды земельного участка 74:33:0123006:0017.
Регистрация договора о залоге недвижимого имущества произведена 25.07.2007 (л.д. 70, т. 1).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 29.07.2010 по делу N А76-842/2010 удовлетворены исковые требования ОАО Банк конверсии "Снежинский" к ООО Компания "Монтажные решения". Указанным решением обращено взыскание на заложенное имущество по договору залога от 10.07.2007 - право аренды земельного участка из земель населенных пунктов (жилая территориальная зона) кадастровый номер 74:33:0123006:0017, общей площадью 21 971,14 кв. м. Способом реализации заложенного имущества считать публичные торги (л.д. 33-41, т. 1).
04.04.2011 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области (продавец) и ОАО Банк конверсии "Снежинский" (покупатель) на основании решения комиссии об определении победителя торгов подписан протокол N 108 о результатах торгов по продаже арестованного имущества (л. д. 132-134, т. 2), которым стороны предусмотрели, что продавец продает, а покупатель покупает недвижимое имущество: право аренды земельного участка из земель населенных пунктов (жилая территориальная зона) кадастровый номер 74:33:601 23006:0017, общей площадью 21971,14 кв. м (пункт 1.1 протокола).
Сторонами указанного договора 06.04.2011 подписан акт приема-передачи предмета договора (л. д. 131, т. 2).
Постановлением администрации г. Магнитогорска от 07.06.2011 N 6411-П в договор аренды земельного участка от 10.05.2007 N 4622 внесены изменения в части наименования арендатора и замены его с общества с ограниченной ответственностью Компания "Монтажные решения" на открытое акционерное общество Банк конверсии "Снежинский; а также в части срока договора, предусматривающее продление договора путем изменения даты окончания договора с 10.05.2011 на 10.05.2015.
25.07.2011 между администрацией г. Магнитогорска и ОАО Банк конверсии "Снежинский" заключено дополнительное соглашение к договору аренды (л. д. 127, т. 2). По условиям соглашения арендатором земельного участка является открытое акционерное общество Банк конверсии "Снежинский", срок действия договора аренды продлен до 10.05.2015.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области по делу N А76-16135/2011 постановление от 07.06.2011 N 6411-П признано недействительным.
Постановлением Восемнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 21.01.2013 по делу N А76-14133/2012 заключенное между администрацией г. Магнитогорска и ОАО Банк конверсии "Снежинский" дополнительное соглашение от 25.07.2011 к договору аренды признано недействительным.
21.09.2012 Банком произведен раздел участка 74:33:0123006:0017, на кадастровый учет поставлены два земельных участка: с кадастровым номером 74:33:0123006:1146 площадью 3652 кв. м и с кадастровым номером 74:33:0000000:8626 площадью 18319 кв. м (т. 1 л.д. 44-47).
Разрешенное использование вновь образованных земельных не изменилось. Земельные участки предназначены для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
28.09.2012 Банк "Снежинский" обратился с заявлением N 43/1722/1 к администрации г. Магнитогорска о предоставлении вновь образованных участков в аренду (т. 1, л.д. 77-78).
Письмом N ОДП 54/5469 от 10.10.2012 администрация г. Магнитогорска отказала истцу в предоставлении земельных участков в аренду (т. 1, л.д. 79-80).
Полагая, что в соответствии с п. 5 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации Банк имеет исключительное право на заключение договора аренды земельного участка после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка, Банк обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у Банка исключительного права на получение в аренду земельного участка, на основании п. 5 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку земельный участок был предоставлен Банку по договору аренды, утверждение градостроительной документации и изменений к ней произошло до отмены постановления от 07.06.2011 N 6411-п "О внесении изменений в договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 10.05.2007 N 4622" и, кроме того, Банком начаты действия по строительству жилых домов.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, полагает судебный акт подлежащим отмене.
В соответствии со статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования мест размещения объектов, либо с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Согласно статье 30.2 ЗК РФ земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта (пункт 1).
Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 настоящего Кодекса (пункт 2).
Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса (пункт 3).
Из содержания вышеназванных норм следует, что земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства предоставляются исключительно на торгах.
Порядок проведения аукционов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в целях жилищного строительства определен в статье 38.1 ЗК РФ.
Согласно пункту 1 статьи 38.2 ЗК РФ аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет.
Подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ регламентировано требование об указании в извещении о проведении аукциона сведений, определяющих максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.
В силу пункта 1 статьи 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) подготовка проекта планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры, зон планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения.
Проект планировки территории является основой для разработки проектов межевания территорий (пункт 9 статьи 42 ГрК РФ)
Согласно пункту 1 статьи 43 ГрК РФ подготовка проектов межевания территорий осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры.
В составе проектов межевания территорий осуществляется подготовка градостроительных планов земельных участков, подлежащих застройке, и может осуществляться подготовка градостроительных планов застроенных земельных участков (пункт 6 статьи 44 ГрК РФ).
В соответствии со ст. 44 ГрК РФ в составе градостроительного плана земельного участка указываются, в том числе, границы земельного участка.
Таким образом, исполнение, закрепленных пунктом 3 статьи 30.2 ЗК РФ требований подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения, а так же разработки градостроительного плана, влечет в определенных случаях необходимость образования земельных участков, в границах ранее предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства земельного участка.
Формирование новых участков соответственно предполагает необходимость оформления их юридического статуса с учетом формирования их из земельного участка, в отношении которого заключен договор аренды для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Согласно пункту 5 статьи 30.2 ЗК РФ арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.
Таким образом, условием возникновения исключительного права на приобретение в собственность или в аренду земельного участка в границах ранее предоставленного земельного участка является наличие договора аренды земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Делая вывод о наличии у Банка такого права, суд первой инстанции не учел, что договор от 10.05.2007 N 4622 аренды земельного участка на момент обращения Банка в администрацию г. Магнитогорска с заявлением от 28.09.2012 о предоставлении вновь образованных участков в аренду, был прекращен в силу истечения срока его действия.
При этом момент вступления в законную силу решения арбитражного суда о признании недействительным постановления администрации г. Магнитогорска от 07.06.2011 N 6411-п "О внесении изменений в договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 10.05.2007 N 4622" не имеет юридического значения, поскольку данное постановление, являясь недействительным, не может расцениваться в качестве легитимного основания возникновения каких-либо правоотношений с момента его принятия.
Высшим Арбитражным судом Российской Федерации в пункте 1 постановления Пленума "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Утрата Банком статуса арендатора по договору от 10.05.2007 N 4622 аренды земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, влечет утрату исключительного права на получение в собственность или аренду земельных участков, сформированных истцом в границах ранее предоставленного по данному договору земельного участка.
При названных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании пункта 3 ч. 2 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (неправильное истолкование закона), требования Банка удовлетворению не подлежат.
Безусловных оснований для отмены судебного акта (ч. 4 ст. 270 АПК РФ) апелляционным судом так же не установлено.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение настоящей апелляционной жалобы соответствии с требованиями статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на открытое акционерное обществе Банк конверсии "Снежинский". Учитывая, что обществу "Монтажные решения" при обращении с апелляционной жалобой была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, с ОАО Банк конверсии "Снежинский" в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 2000 рублей.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.05.2013 по делу N А76-1233/2013 отменить в части удовлетворения требований об обязании администрации г. Магнитогорска заключить с открытым акционерным обществом Банк конверсии "Снежинский" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0000000:8626.
В удовлетворении иска открытого акционерного общества Банк конверсии "Снежинский" в данной части отказать.
В остальной части оставить решение суда без изменения.
Взыскать с открытого акционерного общества Банк конверсии "Снежинский" в доход федерального бюджета 2000 рублей государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы по настоящему делу.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
А.А.РУМЯНЦЕВ
Л.А.СУСПИЦИНА
А.А.РУМЯНЦЕВ
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)