Судебные решения, арбитраж

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 10.06.2013 ПО ДЕЛУ N А41-14855/12

Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено



ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 июня 2013 г. по делу N А41-14855/12


Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 10 июня 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Комаровой О.И.,
судей Алексеева С.В., Дербенева А.А.,
при участии в заседании:
от Закрытого акционерного общества "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" - Щербатовой С.В. по доверенности от 09.01.2013 N 1/5/13,
рассмотрев 03 июня 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу
Закрытого акционерного общества "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ"
на решение от 26 октября 2012 года
Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Федуловой Л.В.,
на постановление от 13 марта 2013 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Александровым Д.Д., Коноваловым С.А., Мордкиной Л.М.,
по иску Закрытого акционерного общества "ПремиумСтрой"
к Закрытому акционерному обществу "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ"
о взыскании задолженности по арендной плате
и встречному иску о расторжении договора аренды земельного участка от 22.03.2011 N ПП-01/11 - 168, взыскании убытков
третьи лица Администрация Одинцовского муниципального района Московской области (ОГРН 1025004066966; ИНН 5032004222); Администрация сельского поселения Барвихинское Одинцовского муниципального района Московской области (ОГРН 1055006363367; ИНН 5032139678)

установил:

Закрытое акционерное общество "ПремиумСтрой" (далее ЗАО "ПремиумСтрой", истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Закрытому акционерному обществу "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" (далее ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ", ответчик) о взыскании 2 413 641 руб. 04 коп., составляющих: 2 386 518 руб. 48 коп. задолженности по арендной плате, 27 122 руб. 56 коп. пени вследствие просрочки уплаты арендных платежей (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений исковых требований)
ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" предъявлен встречный иск, принятый судом к рассмотрению совместно с первоначальным, о досрочном расторжении по вине ЗАО "ПремиумСтрой" договора аренды земельного участка N ПП-01/11 - 168 от 22 марта 2011 года, взыскании 2 263 563 руб. 35 коп. убытков.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация Одинцовского муниципального района Московской области, Администрация сельского поселения Барвихинское Одинцовского муниципального района Московской области.
Решением Арбитражного суда Московской области от 26 октября 2012 года первоначальный иск удовлетворен, встречные исковые требования удовлетворены частично.
С ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" в пользу ЗАО "ПремиумСтрой" взысканы 2 413 641 руб. 04 коп., в том числе 2 386 518 руб. 48 коп. задолженности по арендной плате, 27 122 руб. 56 коп. пени, а также 35 068 руб. 21 коп. расходов по уплате государственной пошлины.
Суд расторг договор аренды земельного участка N ПП-01/11 - 168 от 22.03.2011.
С ЗАО "ПремиумСтрой" в пользу ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" взысканы 4 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.
В остальной части встречного иска отказано.
Полагая первоначальные исковые требования подлежащими удовлетворению, суд исходил из того, что ответчик надлежащим образом не исполнил обязательство по уплате арендных платежей по договору аренды земельного участка N ПП-01/11 - 168 от 22.03.2011 в период со 2 квартала 2011 года по 1 квартал 2012 года, просрочка уплаты платежей имеется.
Суд установил, что ответчик возвратил истцу земельный участок, являющийся объектом указанного договора аренды. С учетом позиции истца, согласно которой последний не возражает против расторжения договора аренды земельного участка N ПП-01/11 - 168 от 22.03.2011, суд расторг названный договор.
Установив отсутствие нарушения арендодателем его обязательств, предусмотренных договором аренды, суд признал встречные исковые требования в части взыскания убытков не подлежащими удовлетворению.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2013 года указанное решение оставлено без изменения.
Не согласившись с названными судебными актами, ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" подана кассационная жалоба, согласно которой ответчик просит отменить решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций в части удовлетворения первоначальных требований и отказе во встречном иске в части требования о взыскании убытков, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
Заявитель жалобы считает не соответствующим имеющимся в деле доказательствам вывод судов о предоставлении арендодателем земельного участка пригодного для строительства; ссылается на отсутствие в деле доказательств, подтверждающих передачу арендатору всей информации об участке до заключения договора аренды.
Ответчик указывает, что в нарушение статьей 71, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суды не указали мотивы, по которым отклонили его доводы о невозможности использовать земельный участок по целевому назначению - для строительства.
Заявитель жалобы указывает, что согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", нарушение предусмотренной пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности арендодателя передать арендатору имущество, повлекшее невозможность использовать его по назначению, является основанием для отказа во взыскании арендной платы.
Заявитель жалобы считает, что вследствие нарушений, допущенных арендодателем при заключении и исполнении договора аренды, ответчику причинены убытки; указывает, что арендодателю была заведомо очевидна невозможность использования земельного участка для строительства.
Ответчик полагает, что суд при принятии решения о расторжении договора аренды и отказе во взыскании убытков неправильно применил пункт 1 статьи 612, статью 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, не применил подлежащие применению статьи 15, 393, пункт 2 статьи 328, пункт 5 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Представитель ответчика в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы кассационной жалобы.
Истец в судебное заседание не явился, представил отзыв, согласно которому возражает против удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными. Дело рассматривается в отсутствие истца в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Судами установлено, что 01.11.2010 между ЗАО "ПремиумСтрой" и ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" заключен инвестиционный договор N ПП-01/11.
Во исполнение названного договора истец (арендодатель) и ответчик (арендатор) 22.03.2011 заключили договор аренды земельного участка N ПП-01/11 - 168, согласно которому первый обязался передать второму в аренду для целей строительства земельный участок с кадастровым номером 50:20:0010336:0168, площадью 19 500 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, в районе п. Барвиха, сроком на 4 года.
Названный земельный участок принадлежит на праве собственности арендодателю, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 50АБ N 715663 от 17.02.2011.
Договор аренды земельного участка N ПП-01/11 - 168 от 22.03.2011 зарегистрирован в установленном Федеральным законом N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.
Объект аренды передан истцом ответчику по акту приема-передачи от 22.04.2011.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктом 2.1 договора аренды предусмотрено, что на момент заключения договора арендная плата составляет 1 270 927 руб. в квартал. Начисление арендной платы осуществляется сторонами с даты подписания акта приема-передачи земельного участка. Арендная плата вносится арендатором не позднее одного месяца после окончания соответствующего квартала путем перечисления указанной суммы на расчетный счет арендодателя.
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Пунктом 1 статьи 612 указанного Кодекса предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- потребовать досрочного расторжения договора.
Как указывает ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ", ЗАО "ПремиумСтрой" передало ему в аренду земельный участок, который исключает возможность его использования по целевому назначению, согласно проекту генерального плана участок отнесен к зоне рекреационного назначения, строительство жилых и нежилых зданий на участке запрещено.
Учитывая невозможность использования земельного участка, 20.03.2012 ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" возвратило его ЗАО "ПремиумСтрой" по акту приема-передачи.
ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" заявило требование о досрочном расторжении договора аренды земельного участка N ПП-01/11 - 168 от 22.03.2011, взыскании 2 263 563 руб. 35 коп. убытков в размере уплаченной им арендной платы за 2 и 3 квартал 2011 года, государственной пошлины за государственную регистрацию договора аренды.
В соответствии с названным договором земельный участок предоставлен в аренду для проектирования и строительства комплекса жилых и нежилых зданий, а также связанных с его возведением транспортных, инженерных сетей и сооружений (ориентировочная площадь всего комплекса зданий 70 000 кв. м), парковочных мест, объектов благоустройства и социальной инфраструктуры.
Суд установил, что 17.05.2012 ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" обратилось к главе с.п. Барвихинское Одинцовского муниципального района, просило сообщить, внесены ли изменения в генеральный план и к какой функциональной зоне относится спорный земельный участок.
В ответ на указанное обращение Администрация с.п. Барвихинское в письме от 04.06.2012 N 946/2.10 сообщила, что согласно проекту Генерального плана с.п. Барвихинское спорный земельный участок относится к рекреационно-жилой зоне с частичным обременением зоной охраны объекта культурного наследия. Застройке подлежат участки фактически занятые строениями.
В представленных в дело письменных пояснениях Администрация с.п. Барвихинское указала, что в настоящий момент действует Генеральный план поселка Барвиха с.п. Барвихинское Одинцовского муниципального района Московской области, утвержденный Решением Совета депутатов сельского поселения Барвихинское Одинцовского муниципального района Московской области от 12.12.2008 N 9/9. Согласно действующему Генеральному плану на земельных участках с кадастровыми номерами 50:20:0010336:0168, 50:20:0010336:0171, 50:20:0010336:1340, 50:20:0010336:1341, 50:20:0010336:1342, 50:20:0010336:1343, 50:20:0010336:1344 (данные земельные участки объединены в земельный участок с кадастровым номером 50:20:0010336:1858) предусмотрена многоэтажная многоквартирная жилая застройка с высокой долей озеленения. В 2010 году разработан проект Генерального плана с.п. Барвихинское Одинцовского муниципального района Московской области, ГУП НИиПИ Генплана Москвы. До настоящего времени Генплан не утвержден. На сегодняшний день Правила землепользования и застройки с.п. Барвихинское не приняты.
Как следует из письма ГУП "НИ и ПИ Генплана Москвы" от 13.06.2012 N 200-02-1743/1-(1)-1, в соответствии с разработанными ГУП НИ и ПИ "Генплана Москвы" проектами "Генеральный план сельского поселения Барвихинское Одинцовского муниципального района в части населенного пункта - поселок Барвиха" (утвержден Решением Совета Депутатов сельского поселения Барвихинское Одинцовского муниципального района N 9/9 от 12.12.2008) и "Генеральный план сельское поселение Барвихинское Одинцовского муниципального района" (находится в стадии согласования), земельный участок с кадастровым номером 50:20:0010336:0168 частично вошел в зону смешанной (многоэтажной и среднеэтажной) жилой застройки с высокой долей озеленения, частично в рекреационную зону, на указанном участке действуют ограничения, связанные с зонами охраны объекта культурного наследия регионального значения.
Согласно частям 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, в том числе переписку сторон, условия инвестиционного договора N ПП-01/11 от 01.11.2010, суды установили, что ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" должно было знать о Генеральном плане поселка Барвиха с.п. Барвихинское Одинцовского муниципального района Московской области, утвержденном Решением Совета депутатов с.п. Барвихинское Одинцовского муниципального района Московской области от 12.12.2008 N 9/9, и действующим на момент заключения истцом и ответчиком договора аренды, вид разрешенного использования арендованного земельного участка не изменялся.
Согласно представленной в дело выписке из кадастрового паспорта спорный земельный участок с кадастровым номером 50:20:0010336:0168 относится к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием: для жилищного строительства.
Договор аренды земельного участка N ПП-01/11 - 168 от 22.03.2011 заключен сторонами во исполнение инвестиционного договора N ПП-01/11 от 01.11.2010, согласно которому ЗАО "ПремиумСтрой" - собственник, ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" - инвестор.
Пунктом 1.5 названного договора предусмотрено, что инвестором является юридическое лицо, осуществляющее за счет инвестиционных средств своими силами или с привлечением третьих лиц полный комплекс работ по выполнению инженерных изысканий, проектированию, согласованию, строительству и вводу в эксплуатацию объекта, а также иные предусмотренные договором работы, направленные на реализацию инвестиционного проекта.
Согласно пункту 5.3.1 инвестиционного договора инвестор обязался в целях реализации инвестиционного проекта обеспечить за счет инвестиционных средств выполнение комплекса проектных, строительно-монтажных и пусконаладочных работ, работ по сдаче в эксплуатацию объекта на условиях настоящего договора.
Таким образом, ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ", являясь инвестором по вышеназванному договору, должно было располагать сведениями о земельном участке, принятом им в аренду по договору N ПП-01/11 - 168 от 22.03.2011, для реализации инвестиционного проекта.
Суды пришли к правильному выводу об отсутствии нарушения арендодателем его обязательств, предусмотренных договором аренды.
Как сказано выше, ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" заявило о взыскании с ЗАО "ПремиумСтрой" убытков.
Согласно пунктами 1, 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.
В соответствии со статьей 15 Кодекса лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Таким образом, лицо, обращающееся с иском о взыскании убытков, должно в совокупности доказать следующие обстоятельства: факт нарушения обязательства, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, размер требуемых убытков.
Как сказано выше, суды не установили обстоятельство нарушения истцом обязательств по договору аренды N ПП-01/11 - 168 от 22.03.2011, в связи с чем суды правомерно и обоснованно в удовлетворении заявленных убытков отказали.
Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
При рассмотрении настоящего дела в суде первой инстанции ЗАО "ПремиумСтрой" заявило, что не возражает против удовлетворения требования ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" о расторжении договора аренды земельного участка N ПП-01/11 - 168 от 22.03.2011.
С учетом указанной позиции истца, установленного судами обстоятельства возврата ответчиком истцу земельного участка, суд расторг договор аренды земельного участка N ПП-01/11 - 168 от 22.03.2011, заключенный между ЗАО "ПремиумСтрой" и ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ".
ЗАО "ПремиумСтрой" заявило о взыскании 2 413 641 руб. 04 коп., составляющих: 2 386 518 руб. 48 коп. задолженности по арендной плате, 27 122 руб. 56 коп. пени вследствие просрочки уплаты арендных платежей.
Судом установлено, что ответчик надлежащим образом не исполнил обязательство по уплате арендных платежей по договору аренды земельного участка N ПП-01/11 - 168 от 22.03.2011 в период со 2 квартала 2011 года по 1 квартал 2012 года, задолженность составляет 2 386 518 руб. 48 коп.
Суд установил наличие просрочки по уплате указанных платежей в заявленный в иске период.
В соответствии с пунктом 5.2 договора аренды в случае невнесения арендатором арендной платы в установленный настоящим договором срок арендатор уплачивает арендодателю пеню за каждый день просрочки в размере 0,01% от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий отчетный период.
Поскольку ответчик надлежащим образом не исполнил установленные договором аренды земельного участка N ПП-01/11 - 168 от 22.03.2011 обязательства по уплате вышеназванных платежей, суд правомерно, в соответствии со статьями 307, 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями договора взыскал с ответчика указанные задолженность и сумму пени вследствие просрочки ее уплаты.
Судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, выводы судов, содержащиеся в обжалуемых решении и постановлении, соответствуют установленным судами фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права.
Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов (несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права) не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

постановил:

Решение Арбитражного суда Московской области от 26 октября 2012 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2013 года по делу N А41-14855/12 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
О.И.КОМАРОВА

Судьи
С.В.АЛЕКСЕЕВ
А.А.ДЕРБЕНЕВ















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)