Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Радиевский А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего Меншутиной Е.Л.,
судей Хапаевой С.Б., Мадатовой Н.А.,
при секретаре П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании от 27 ноября 2012 года апелляционную жалобу ЗАО "СТРОЙМЕХАНИЗАЦИЯ-1 им. Анатолия Евгеньевича Подольского" на решение Реутовского городского суда Московской области от 04 июля 2012 года по делу по иску Т.Е. к ЗАО "СТРОЙМЕХАНИЗАЦИЯ-1 им. Анатолия Евгеньевича Подольского" о понуждении подписания договора купли-продажи жилого помещения,
заслушав доклад судьи Мадатовой Н.А.,
объяснения Т.Е., его адвоката Клюсова С.А.,
установила:
Т.Е. обратился в суд с уточненными исковыми требованиями к ЗАО "СТРОЙМЕХАНИЗАЦИЯ-1 им. А.Е. Подольского", просит обязать ответчика надлежащим образом подписать предложенный им договор купли-продажи квартиры N, расположенной по адресу: <адрес> следующего содержания:
1. ПРОДАВЕЦ обязуется передать в собственность ПОКУПАТЕЛЮ, а ПОКУПАТЕЛЬ принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество: трехкомнатную квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>.
2. Указанная трехкомнатная квартира общей площадью - <данные изъяты>., общей площадью жилых помещений - <данные изъяты> в том числе жилой площадью - <данные изъяты>, расположена на тринадцатом этаже семнадцатиэтажного панельного жилого дома.
В квартире зарегистрирован и проживает Т.Е.
3. Указанная квартира принадлежит ПРОДАВЦУ на праве собственности на основании: решения Арбитражного суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ, вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, свидетельство о государственной регистрации права серии N, выдано Московской областной регистрационной палатой ДД.ММ.ГГГГ, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ N Кадастровый (или условный) номер N.
4. Указанная квартира продается на основании решения N Реутовского городского суда Московской области вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ за обусловленную договором цену в размере рублевого эквивалента <данные изъяты> по курсу ЦБ РФ на дату выкупа.
5. Оплата цены квартиры произведена ДД.ММ.ГГГГ путем зачета встречных однородных требований на сумму <данные изъяты> (курс одного доллара США в ЦБ РФ на <данные изъяты> составляет <данные изъяты>).
Основание для продажи квартиры: вступившее в законную силу ДД.ММ.ГГГГ. решение Реутовского городского суда Московской области по делу ДД.ММ.ГГГГ (исполнительный лист серии N).
Основание для взаимозачета оплаты цены квартиры: вступившее в законную силу решение Савеловского районного суда города Москвы по делу N (исполнительный лист серии N).
6. Расходы по государственной регистрации настоящего договора оплачивает Покупатель.
7. Стороны настоящего договора подтверждают, что им известно, что соглашение о цене является существенным условием настоящего договора и в случае сокрытия сторонами подлинной цены квартиры и истинных намерений стороны настоящего договора самостоятельно несут риск наступления отрицательных последствий.
8. Продавец обязуется подготовить в семидневный срок пакет документов, необходимый для государственной регистрации договора и перехода права собственности и направить своего полномочного представителя для осуществления регистрационных действий в органе осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в городе Реутов.
9. Покупатель обязуется компенсировать документально подтвержденные расходы Продавца по оформлению документов в соответствии с п. 6 настоящего договора.
10. Покупатель удовлетворен качественным состоянием приобретаемой им квартиры, установленным путем внутреннего осмотра перед заключением данного договора и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец.
Свои требования мотивирует тем. что ДД.ММ.ГГГГ Реутовский городской суд Московской области обязал ЗАО "Строймеханизация-1 им. А.Е. Подольского", заключить с ним и зарегистрировать в установленном законом порядке договор купли-продажи и переход права собственности на квартиру N, расположенную по адресу: <адрес> за обусловленную договором цену в размере рублевого эквивалента <данные изъяты> по курсу ЦБ РФ на дату выкупа. Решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ им был получен исполнительный лист, на основании которого Савеловским отделом судебных приставов возбуждено исполнительное производство N Им направлялись в ЗАО "Строймеханизация-1 им. А.Е. Подольского" письма с подписанными проектами договоров на двух листах, чистых с оборотной стороны.
Для подписания его проекта договора купли-продажи судебным приставом Савеловского отдела ССП вызваны Т.Е. и О. на ДД.ММ.ГГГГ. В Савеловском отделе Судебных приставов. Представитель ЗАО "Строймеханизация-1 им. А.Е. Подольского" заявил, что договор между ними подписан и была предъявлена копия договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, Т.Е. подал заявление в Савеловский Отдел судебных приставов о фальсификации указанного договора. Судебный пристав выдал Обществу требование представить к ДД.ММ.ГГГГ оригинал договора от ДД.ММ.ГГГГ, который так и не был представлен.
До и после ДД.ММ.ГГГГ неоднократно судебным приставом назначались сторонам по делу встречи, на которые представитель ЗАО не являлся.
ДД.ММ.ГГГГ в Савеловский ОСП поступило письмо ЗАО "Строймеханизация-1 им. А.Е. Подольского" от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что якобы подписанный договор от ДД.ММ.ГГГГ составлен в трех экземплярах, а также, что договор напечатан частично на принтере Общества и с целью экономии бумаги частично использованы проекты договоров, представленные Т.Е.
Истец считает, что ЗАО "Строймеханизация-1 им. А.Е. Подольского" сфальсифицировало договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, используя направленный им в адрес ЗАО на двух листах проект договора, допечатав на оборотной стороне второго листа, свои условия, с ним не согласованные.
ДД.ММ.ГГГГ им подано заявление в ОВД по району Сокол г. Москва о возбуждении уголовного дела по факту мошенничества и фальсификации документов - подделке договора купли-продажи квартиры N, расположенной по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, при заключении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> между истцом и ответчиком возникли разногласия:
- - балансовую стоимость квартиры ответчик умышленно изменил в 2010 году и стоимость указана в договоре от ДД.ММ.ГГГГ больше, чем по решению суда;
- - согласно п. 6 договора от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО требует оплатить, перечислив денежные средства на его расчетный счет, подоходный налог на сумму разницы между выкупной и фактической стоимостью квартиры, что также не соответствует решению Реутовского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ;
- - также истец оспаривает пункт 8 договора от ДД.ММ.ГГГГ, а именно выезд нотариуса в офис ЗАО, тогда как необходимые документы для регистрации перехода права собственности из БТИ им получены;
- - в пункте 5 договора от ДД.ММ.ГГГГ Общество указывает о необходимости перечисления суммы за квартиру, в течение трех дней после подписания договора, однако Т.Е. считает, что за квартиру рассчитался, произведя взаимозачет по оплате за квартиру.
Представители ответчика ЗАО "СТРОЙМЕХАНИЗАЦИЯ-1 им. А.Е. Подольского" (по доверенности Р. и по ордеру адвокат Регула Н.В.) возражали против удовлетворения иска, представили письменный отзыв, из которого следует, что ЗАО "СТРОЙМЕХАНИЗАЦИЯ-1 им. А.Е. Подольского" в лице генерального директора О. и Т.Е. ДД.ММ.ГГГГ подписан договор купли-продажи квартиры N по адресу: <адрес> В нарушение п. 5 указанного договора истец в течение трех дней не перечислил денежные средства на счет оплаты стоимости жилого помещения на расчетный счет общества, что свидетельствует о потере интереса покупателя к совершению сделки и исполнению решения Реутовского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ. Пунктом 5 указанного договора не предусмотрено иных способов оплаты его стоимости, в том числе путем зачета, кроме как перечисление покупателем денежных средств на счет продавца. Кроме того, уведомление о зачете взаимных требований было направлено истцом лишь ДД.ММ.ГГГГ, то есть со значительным нарушением срока, указанного в п. 5 договора купли-продажи, то есть по истечении действия договора. Проведению государственной регистрации договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ препятствовал запрет на совершение всех регистрационных действий, наложенный постановлением судебного пристава-исполнителя Савеловского ОСП УФССП по г. Москве от ДД.ММ.ГГГГ. Доводы истца о том, что указанный договор от ДД.ММ.ГГГГ сфальсифицирован стороной ответчика, не соответствуют действительности, так как в возбуждении уголовного дела по факту фальсификации данного договора было отказано.
Решением суда исковые требования Т.Е. удовлетворены.
Не согласившись с решением суда, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой ставит вопрос об отмене решения суда и вынесении нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований истца.
Выслушав объяснения явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
В соответствии с п. 7 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены решения суда первой инстанции в любом случае являются:
нарушение правила о тайне совещания судей при принятии решения.
В силу п. 32 Постановления Пленума ВС РФ N 13 от 19 июня 2012 года "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" суд апелляционной инстанции при установлении в судебном заседании предусмотренных частью 4 статьи 330 ГПК РФ безусловных оснований для отмены судебного постановления суда первой инстанции на основании части 5 ст. 330 ГПК РФ выносит мотивированное определение о переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, которым обжалуемое судебное постановление суда первой инстанции не отменяется. При этом определение о переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, обжалованию не подлежит.
Из текста апелляционной жалобы усматривается и протоколом судебного заседание подтверждается, что судом нарушены требования статей 192, 194 ГПК РФ, в связи с чем, судебной коллегией было вынесено определение о переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции.
Судебная коллегия установила, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО "Строймеханизация-1 имени А.Е. Подольского", в лице генерального директора О. (Ссудодатель), и работником ЗАО Т.Е., не являющимся учредителем, участником (акционером), членом органов управления или контроля (Ссудополучатель), был заключен Договор, по условиям которого Ссудодатель передает, а Ссудополучатель принимает во временное владение и пользование на время действия трудового договора квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, для использования в целях проживания, с правом временной регистрации его и членов его семьи по месту жительства на указанной жилой площади на период действия Договора. При этом вселение, проживание и регистрация членов семьи Ссудополучателя производится только с письменного согласия Ссудодателя (л.д. 12-14).
Квартира принадлежит Ссудодателю на праве собственности на основании решения Арбитражного суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ, вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, Свидетельство о государственной регистрации права серии N, выдано Московской областной регистрационной палатой ДД.ММ.ГГГГ.
Стоимость квартиры составляет, согласно извлечению из технического паспорта на квартиру, выданному Реутовским филиалом ГУП МО "МОБТИ" от ДД.ММ.ГГГГ, <данные изъяты> (п. 4 ч. 1 Договора).
В соответствии с п. 5 ч. 1 договора балансовая стоимость квартиры составляет <данные изъяты>.
В силу п. 7 части I договора - срок договора устанавливается до ДД.ММ.ГГГГ включительно при условии наличия между Ссудодателем и Ссудополучателем трудовых отношений.
В соответствии с п. 1 части II договора Т.Е. имеет право выкупить указанную квартиру у Общества в любое время, указанное в п. 7 части I договора, независимо от действия трудового договора между Обществом и Т.Е., уплатив Обществу выкупную цену, определенную настоящим соглашением. Выкупную стоимость квартиры стороны определяют в сумме в рублях, эквивалентную <данные изъяты> по курсу ЦБ РФ на день выкупа.
Пунктом 8 части II Договора предусмотрено, что передача квартиры Обществом в собственность Т.Е. или его наследников будет произведена в порядке и на условиях, определенных соответствующим гражданско-правовым договором, в соответствии с действующим законодательством на момент оформления такого договора. Общество обязано подготовить необходимую документацию для оформления соответствующего договора и регистрации права собственности в установленном порядке на Т.Е. или его наследников.
ДД.ММ.ГГГГ квартира передана Обществом по акту передачи жилого помещения Т.Е. (л.д. 15).
Решением Реутовского городского суда Московской области от N, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, по делу по иску ЗАО "СТРОЙМЕХАНИЗАЦИЯ-1 имени А.Е. Подольского" к Т.Е., Т.И. и Т.В. о признании договора расторгнутым, признании утратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении и по встречному иску Т.Е. к ЗАО "СТРОЙМЕХАНИЗАЦИЯ-1 имени А.Е. Подольского" о понуждении заключения договора купли-продажи квартиры, регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру ЗАО "СТРОЙМЕХАНИЗАЦИЯ-1 имени А.Е. Подольского" отказано в удовлетворении иска о признании договора расторгнутым, признании утратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении. Встречный иск Т.Е. удовлетворен.
Судом постановлено обязать ЗАО "Строймеханизация-1 им. А.Е. Подольского" заключить с Т.Е. и зарегистрировать в установленном порядке договор купли-продажи и переход права собственности на квартиру расположенную по адресу: <адрес> (кадастровый номер N), за обусловленную договором цену в размере рублевого эквивалента <данные изъяты> по курсу ЦБ РФ на дату выкупа (л.д. 7-11).
Определением Реутовского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО "Строймеханизация-1 им. А.Е. Подольского" предоставлена отсрочка исполнения решения Реутовского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ до вступления в законную силу определения от ДД.ММ.ГГГГ об отмене обеспечительных мер (л.д. 51).
ДД.ММ.ГГГГ Реутовским городским судом Московской области отказано в удовлетворении иска ЗАО "СТРОЙМЕХАНИЗАЦИЯ-1 имени А.Е. Подольского" к Т.Е. о расторжении договора временного проживания ответчика в жилом помещении от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 121-122).
Решением Реутовского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ отказано в удовлетворении иска ЗАО "Строймеханизация-1 им. А.Е. Подольского" к Т.Е. об изменении условий договора в части указания стоимости спорной квартиры в размере <данные изъяты> вместо балансовой стоимости жилого помещения в размере рублевого эквивалента <данные изъяты> по курсу ЦБ РФ на дату выкупа. При этом судом указано, что внесение изменений в размер стоимости квартиры напрямую повлияет на исполнение решения суда от ДД.ММ.ГГГГ установившего выкупную стоимость квартиры, отказано в изменении условий договора от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 125). Т.Е. неоднократно направлялись в адрес ответчика ЗАО "Строймеханизация-1 им. А.Е. Подольского" проекты договора купли-продажи спорной квартиры: от ДД.ММ.ГГГГ - получен ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ - получен ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ - получен ответчиком ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ получен ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ получен ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ л.д. 17, 162-188).
В своем ответе, исходящий N, на предложенный истцом проект от ДД.ММ.ГГГГ, генеральный директор ЗАО "Строймеханизация-1 им. А.Е. Подольского" выразил свое несогласие и указал, что в п. 2 проекта договора не указана действительная площадь квартиры; что в п. 6 проекта договора необходимо указать подлинную стоимость квартиры, поскольку данное условие договора является существенным; указанная в проекте договора выкупная цена не соответствует рыночной и балансовой стоимости. Кроме того, покупатель должен возместить продавцу сумму доначисленного налога. Поскольку Савеловским районным судом г. Москвы на спорную квартиру наложен арест, Общество не вправе заключать сделки по отчуждению квартиры; в проекте договора не указан порядок оплаты квартиры; поскольку Т. не выполнено обязательство по оплате, предусмотренное п. 3 ч. 2 Договора Ссуды, предложено перечислить сумму выкупной стоимости в течение двух дней со дня получения данного письма; в случае неоплаты, будет полагать, что истец отказывается от заключения договора (л.д. 221-222).
В ответе исходящий N на предложенный истцом очередной проект договора генеральный директор ЗАО "Строймеханизация-1 им. А.Е. Подольского" указывает, что Общество неоднократно сообщало о несогласии с некоторыми пунктами проекта договора купли-продажи, что договор не может быть заключен без достижения сторонами соглашения по указанным ранее условиям: по оплате за оформление технического паспорта и госпошлины; по предварительной оплате, в течение суток выкупной цены; потребовал также от истца, в течение 7 дней оплатить задолженность по найму жилого помещения в размере <данные изъяты> (л.д. 225-227).
ДД.ММ.ГГГГ, на основании исполнительного листа от ДД.ММ.ГГГГ по делу N судебным приставом-исполнителем Савеловского ОСП УФССП по г. Москва возбуждено исполнительное производство N в отношении должника ЗАО "СТРОЙМЕХАНИЗАЦИЯ-1 имени А.Е. Подольского", которому предложено добровольно исполнить требования исполнительного производства (л.д. 55, 97).
ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем Савеловского ОСП УФССП по г. Москва Н. установлен запрет на совершение всех регистрационных действий принадлежащей ЗАО "СТРОЙМЕХАНИЗАЦИЯ-1 имени А.Е. Подольского" квартирой N по адресу: <адрес> (л.д. 99).
В письме в Савеловский ОСП УФССП по г. Москва, исходящий N генеральный директор О. указывает, что Общество добросовестно пыталось исполнить решение Реутовского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, однако Т.Е. намеренно затягивает государственную регистрацию и отказывается от заключения договора купли-продажи квартиры, поскольку не производит в установленные сроки оплату выкупной стоимости квартиры; не выплачивает задолженность по найму спорной квартиры в размере <данные изъяты> (л.д. 100-101).
Истец возражает против указания в договоре стоимости квартиры в размере <данные изъяты>, умышленно увеличенной ответчиком, поскольку решением суда от ДД.ММ.ГГГГ прямо прописана цена квартиры в сумме рублевого эквивалента <данные изъяты> по курсу ЦБ РФ на дату выкупа; также не согласен с п. 5 договора, поскольку указанный в договоре расчетный счет в КБ "СДМ-БАНК" ДД.ММ.ГГГГ закрыт (л.д. 204); возражает против п 6. условий договора, который предусматривает его обязанность предоставить Обществу документальное подтверждение наличия денежных средств для оплаты подоходного налога на сумму разницы между выкупной и фактической стоимостью квартиры, а также, что истец признает наличие задолженности перед Обществом и обязании ее перечисления на расчетный счет продавца в течение 3-х дней со дня подписания договора; возражает против оплаты расходов за выезд нотариуса в офис ЗАО, указанных в п. 8 договора.
ДД.ММ.ГГГГ в Савеловский ОСП УФССП по г. Москва представителем ЗАО "СТРОЙМЕХАНИЗАЦИЯ-1 им. А.Е. Подольского" представлена копия договора купли-продажи спорного жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного ЗАО "СТРОЙМЕХАНИЗАЦИЯ-1 им. А.Е. Подольского" в лице генерального директора О. и Т.Е. (л.д. 19, 50, 103).
На неоднократные требования судебного пристава-исполнителя Савеловского ОСП УФССП по г. Москва подлинник договора купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО "СТРОЙМЕХАНИЗАЦИЯ-1 им. А.Е. Подольского" представлен не был (л.д. 104-105).
При этом Т.Е. пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ какой-либо договор не подписывал.
В связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ в Савеловский ОСП УФССП по г. Москва Т.Е. подано заявление о проведении проверки и привлечении к ответственности лиц, виновных в фальсификации представленного договора (л.д. 106), а также ДД.ММ.ГГГГ подано заявление в ОВД "Сокол".
Постановлением УУМ ОМВД РФ по району Сокол г. Москвы от ДД.ММ.ГГГГ по заявлению Т.Е. отказано в возбуждении уголовного дела по основаниям п. 2 ч. 1 ст. 24 УПК РФ, за отсутствием в деянии О. состава преступления (л.д. 56-57).
Судебная коллегия полагает, что договор купли-продажи жилого помещения-квартиры N расположенной по адресу: <адрес> не был заключен надлежащим образом и не был подписан сторонами ДД.ММ.ГГГГ поскольку, как следует из пояснений в судебном заседании представителей сторон указанный договор подписан Т.Е. и генеральным директором ЗАО "СТРОЙМЕХАНИЗАЦИЯ-1 им. А.Е. Подольского" О. ДД.ММ.ГГГГ у станции метро "Аэропорт", после судебного заседания в Савеловском районном суде г. Москвы.
Вместе с тем, как следует из постановления УУМ ОМВД РФ по району Сокол г. Москвы от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в возбуждении уголовного дела, О. пояснял, что Т.Е. ДД.ММ.ГГГГ позвонил в офис ЗАО и выразил готовность подписать договор купли-продажи квартиры. В промежутке, с 5 по ДД.ММ.ГГГГ между ним состоялась встреча, в ходе которой Т.Е. подписал три экземпляра договора купли-продажи квартиры, один экземпляр забрал себе, при этом сказал, что скорее всего он в последующем откажется от своей подписи (л.д. 56 оборот).
В своих ответах, исходящий N, на требования судебного пристава-исполнителя Савеловского ОСП УФССП по г. Москва о явке в ОСП для подписания договора купли-продажи спорной квартиры О. указывает о невозможности лично явиться к СПИ до ДД.ММ.ГГГГ.
- Из письма О. исходящий N следует, что договор купли-продажи подписан лично Т.Е. ДД.ММ.ГГГГ в присутствии свидетелей (л.д. 46);
- В своем ответе от N генеральный директор ЗАО "СТРОЙМЕХАНИЗАЦИЯ-1 им. А.Е. Подольского" О. указывает на возможность проведения взаимозачета предусмотренных решением Реутовского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ к выплате Т.Е. суммы рублевого эквивалента <данные изъяты> по курсу ЦБ РФ на дату выкупа с подлежащими ко взысканию с ЗАО в пользу Т.Е. <данные изъяты> (л.д. 112).
Согласно акта судебного пристава-исполнителя Савеловского ОСП УФССП по г. Москва от ДД.ММ.ГГГГ стороны исполнительного производства отказались от подписания договора купли-продажи жилого помещения (л.д. 116).
Из представленного суду Управлением Росреестра по Московской области регистрационного дела по спорной квартире следует, что ДД.ММ.ГГГГ в Реутовский отдел Управления, представителем ЗАО "СТРОЙМЕХАНИЗАЦИЯ-1 им. А.Е. Подольского" и ООО "Строительная механизация" переданы документы на государственную регистрацию договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи жилого помещения - квартиры N, расположенной по адресу: <адрес> (л.д. 90-94).
Таким образом, из представленных в дело доказательств, следует, что намерений по заключению договора купли-продажи спорного жилого помещения на условиях, содержащихся в решении Реутовского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ и предлагаемых Т.Е., у ЗАО "СТРОЙМЕХАНИЗАЦИЯ-1 им. А.Е. Подольского" не было.
В соответствии с решением Савеловского районного суда г. Москвы от N по иску Т.Е. к ЗАО "СТРОЙМЕХАНИЗАЦИЯ-1 имени А.Е. Подольского" о признании увольнения незаконным, признании приказов, изданных после ДД.ММ.ГГГГ в отношении истца незаконными, восстановлении на работе, взыскании среднего заработка за время вынужденного прогула, взыскании среднего заработка за период приостановления работы, взыскании неполученной зарплаты, компенсации за неиспользованный отпуск, компенсации морального вреда, обязании внести в трудовую книжку сведения о награждениях, обязании выдать документы, связанные с работой, возмещении судебных расходов с ЗАО "СТРОЙМЕХАНИЗАЦИЯ-1 имени А.Е. Подольского" в пользу Т.Е. взыскано <данные изъяты> (л.д. 126-129).
На основании исполнительного листа N по делу N Савеловским ОСП УФССП по г. Москва возбуждено исполнительное производство N.
По решению Реутовского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ Т.Е. имеет перед ЗАО "СТРОЙМЕХАНИЗАЦИЯ-1 им. А.Е. Подольского" обязательство выплатить Обществу сумму равную рублевому эквиваленту <данные изъяты> по курсу ЦБ РФ на день совершения платежа за квартиру N, расположенную по адресу: <адрес> исполнительное производство N.
ДД.ММ.ГГГГ Т.Е. обратился в Савеловский ОСП УФССП по г. Москва с заявлением о проведении взаимозачета и направил в ЗАО "СТРОЙМЕХАНИЗАЦИЯ-1 им. А.Е. Подольского" соответствующее уведомление, полученное ответчиком ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 42-44), в котором уведомил, что осуществляет зачет взаимных однородных требований на сумму <данные изъяты>, исходя того, что курс доллара США с ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты>.
В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
Судебная коллегия считает возможным зачесть оплату стоимости квартиры N расположенной по адресу: <адрес> произведенный ДД.ММ.ГГГГ путем зачета встречного однородного требования на сумму <данные изъяты> Считает обязательства Т.Е. по исполнительному производству N в части выплаты рублевого эквивалента <данные изъяты> по курсу ЦБ РФ на дату выкупа за указанную выше квартиру, кадастровый (или условный) номер: N, исполненными в полном объеме. Считает обязательства ЗАО "СТРОЙМЕХАНИЗАЦИЯ-1 имени А.Е. Подольского" по исполнительному производству N о заключении с Т.Е. договора купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, и зарегистрировать его в установленном порядке, за обусловленную договором цену в размере рублевого эквивалента <данные изъяты> по курсу ЦБ РФ на дату выкупа не исполненными и подлежащими исполнению. Считает остаток долга должника ЗАО "СТРОЙМЕХАНИЗАЦИЯ-1 имени А.Е. Подольского" в пользу взыскателя Т.Е. по исполнительному производству N, в размере <данные изъяты> подлежащими исполнению.
При таких обстоятельствах, учитывая, что представленный Т.Е. для подписания проект договора купли-продажи жилого помещения квартиры N расположенной по адресу: <адрес> (кадастровый (или условный) номер: N), от ДД.ММ.ГГГГ был получен ответчиком до обращения в суд с настоящим иском, что представителями ответчика не отрицалось в судебном заседании; что требований о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком не заявлялось, суд находит возможным удовлетворить исковые требования Т.Е., обязав ответчика надлежащим образом подписать предложенный истцом договор купли-продажи квартиры.
Рассмотрев данное дело по правилам производства в суде первой инстанции, установив все юридические значимые обстоятельства, проверив доводы сторон, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований Т.Е.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Реутовского городского суда Московской области от 04 июля 2012 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым исковые требования Т.Е. к ЗАО "СТРОЙМЕХАНИЗАЦИЯ-1 им. Анатолия Евгеньевича Подольского" о понуждении подписания договора купли-продажи жилого помещения - удовлетворить.
Обязать ЗАО "СТРОЙМЕХАНИЗАЦИЯ-1 имени Анатолия Евгеньевича Подольского" надлежащим образом подписать предложенный Т.Е. договор купли-продажи квартиры N, расположенной по адресу: <адрес> следующего содержания:
1. ПРОДАВЕЦ обязуется передать в собственность ПОКУПАТЕЛЮ, а ПОКУПАТЕЛЬ принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество: трехкомнатную квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>.
2. Указанная трехкомнатная квартира общей площадью - <данные изъяты>., общей площадью жилых помещений - <данные изъяты> в том числе жилой площадью - <данные изъяты>., расположена на тринадцатом этаже семнадцатиэтажного панельного жилого дома.
В квартире зарегистрирован и проживает Т.Е.
3. Указанная квартира принадлежит ПРОДАВЦУ на праве собственности на основании: решения Арбитражного суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ, вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, свидетельство о государственной регистрации права серии N, выдано Московской областной регистрационной палатой ДД.ММ.ГГГГ, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ N Кадастровый (или условный) номер N.
4. Указанная квартира продается на основании решения N Реутовского городского суда Московской области вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ за обусловленную договором цену в размере рублевого эквивалента <данные изъяты> по курсу ЦБ РФ на дату выкупа.
5. Оплата цены квартиры произведена ДД.ММ.ГГГГ путем зачета встречных однородных требований на сумму <данные изъяты> (курс одного доллара США в ЦБ РФ на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты>).
Основание для продажи квартиры: вступившее в законную силу ДД.ММ.ГГГГ решение Реутовского городского суда Московской области по делу N (исполнительный лист серии N).
Основание для взаимозачета оплаты цены квартиры: вступившее в законную силу решение Савеловского районного суда города Москвы по делу N (исполнительный лист серии N).
6. Расходы по государственной регистрации настоящего договора оплачивает Покупатель.
7. Стороны настоящего договора подтверждают, что им известно, что соглашение о цене является существенным условием настоящего договора и в случае сокрытия сторонами подлинной цены квартиры и истинных намерений стороны настоящего договора самостоятельно несут риск наступления отрицательных последствий.
8. Продавец обязуется подготовить в семидневный срок пакет документов, необходимый для государственной регистрации договора и перехода права собственности и направить своего полномочного представителя для осуществления регистрационных действий в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в городе Реутов.
9. Покупатель обязуется компенсировать документально подтвержденные расходы Продавца по оформлению документов в соответствии с п. 6 настоящего договора.
10. Покупатель удовлетворен качественным состоянием приобретаемой им квартиры, установленным путем внутреннего осмотра перед заключением данного договора и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 27.11.2012 ПО ДЕЛУ N 33-21694/12
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 ноября 2012 г. по делу N 33-21694/12
Судья Радиевский А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего Меншутиной Е.Л.,
судей Хапаевой С.Б., Мадатовой Н.А.,
при секретаре П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании от 27 ноября 2012 года апелляционную жалобу ЗАО "СТРОЙМЕХАНИЗАЦИЯ-1 им. Анатолия Евгеньевича Подольского" на решение Реутовского городского суда Московской области от 04 июля 2012 года по делу по иску Т.Е. к ЗАО "СТРОЙМЕХАНИЗАЦИЯ-1 им. Анатолия Евгеньевича Подольского" о понуждении подписания договора купли-продажи жилого помещения,
заслушав доклад судьи Мадатовой Н.А.,
объяснения Т.Е., его адвоката Клюсова С.А.,
установила:
Т.Е. обратился в суд с уточненными исковыми требованиями к ЗАО "СТРОЙМЕХАНИЗАЦИЯ-1 им. А.Е. Подольского", просит обязать ответчика надлежащим образом подписать предложенный им договор купли-продажи квартиры N, расположенной по адресу: <адрес> следующего содержания:
1. ПРОДАВЕЦ обязуется передать в собственность ПОКУПАТЕЛЮ, а ПОКУПАТЕЛЬ принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество: трехкомнатную квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>.
2. Указанная трехкомнатная квартира общей площадью - <данные изъяты>., общей площадью жилых помещений - <данные изъяты> в том числе жилой площадью - <данные изъяты>, расположена на тринадцатом этаже семнадцатиэтажного панельного жилого дома.
В квартире зарегистрирован и проживает Т.Е.
3. Указанная квартира принадлежит ПРОДАВЦУ на праве собственности на основании: решения Арбитражного суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ, вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, свидетельство о государственной регистрации права серии N, выдано Московской областной регистрационной палатой ДД.ММ.ГГГГ, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ N Кадастровый (или условный) номер N.
4. Указанная квартира продается на основании решения N Реутовского городского суда Московской области вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ за обусловленную договором цену в размере рублевого эквивалента <данные изъяты> по курсу ЦБ РФ на дату выкупа.
5. Оплата цены квартиры произведена ДД.ММ.ГГГГ путем зачета встречных однородных требований на сумму <данные изъяты> (курс одного доллара США в ЦБ РФ на <данные изъяты> составляет <данные изъяты>).
Основание для продажи квартиры: вступившее в законную силу ДД.ММ.ГГГГ. решение Реутовского городского суда Московской области по делу ДД.ММ.ГГГГ (исполнительный лист серии N).
Основание для взаимозачета оплаты цены квартиры: вступившее в законную силу решение Савеловского районного суда города Москвы по делу N (исполнительный лист серии N).
6. Расходы по государственной регистрации настоящего договора оплачивает Покупатель.
7. Стороны настоящего договора подтверждают, что им известно, что соглашение о цене является существенным условием настоящего договора и в случае сокрытия сторонами подлинной цены квартиры и истинных намерений стороны настоящего договора самостоятельно несут риск наступления отрицательных последствий.
8. Продавец обязуется подготовить в семидневный срок пакет документов, необходимый для государственной регистрации договора и перехода права собственности и направить своего полномочного представителя для осуществления регистрационных действий в органе осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в городе Реутов.
9. Покупатель обязуется компенсировать документально подтвержденные расходы Продавца по оформлению документов в соответствии с п. 6 настоящего договора.
10. Покупатель удовлетворен качественным состоянием приобретаемой им квартиры, установленным путем внутреннего осмотра перед заключением данного договора и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец.
Свои требования мотивирует тем. что ДД.ММ.ГГГГ Реутовский городской суд Московской области обязал ЗАО "Строймеханизация-1 им. А.Е. Подольского", заключить с ним и зарегистрировать в установленном законом порядке договор купли-продажи и переход права собственности на квартиру N, расположенную по адресу: <адрес> за обусловленную договором цену в размере рублевого эквивалента <данные изъяты> по курсу ЦБ РФ на дату выкупа. Решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ им был получен исполнительный лист, на основании которого Савеловским отделом судебных приставов возбуждено исполнительное производство N Им направлялись в ЗАО "Строймеханизация-1 им. А.Е. Подольского" письма с подписанными проектами договоров на двух листах, чистых с оборотной стороны.
Для подписания его проекта договора купли-продажи судебным приставом Савеловского отдела ССП вызваны Т.Е. и О. на ДД.ММ.ГГГГ. В Савеловском отделе Судебных приставов. Представитель ЗАО "Строймеханизация-1 им. А.Е. Подольского" заявил, что договор между ними подписан и была предъявлена копия договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, Т.Е. подал заявление в Савеловский Отдел судебных приставов о фальсификации указанного договора. Судебный пристав выдал Обществу требование представить к ДД.ММ.ГГГГ оригинал договора от ДД.ММ.ГГГГ, который так и не был представлен.
До и после ДД.ММ.ГГГГ неоднократно судебным приставом назначались сторонам по делу встречи, на которые представитель ЗАО не являлся.
ДД.ММ.ГГГГ в Савеловский ОСП поступило письмо ЗАО "Строймеханизация-1 им. А.Е. Подольского" от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что якобы подписанный договор от ДД.ММ.ГГГГ составлен в трех экземплярах, а также, что договор напечатан частично на принтере Общества и с целью экономии бумаги частично использованы проекты договоров, представленные Т.Е.
Истец считает, что ЗАО "Строймеханизация-1 им. А.Е. Подольского" сфальсифицировало договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, используя направленный им в адрес ЗАО на двух листах проект договора, допечатав на оборотной стороне второго листа, свои условия, с ним не согласованные.
ДД.ММ.ГГГГ им подано заявление в ОВД по району Сокол г. Москва о возбуждении уголовного дела по факту мошенничества и фальсификации документов - подделке договора купли-продажи квартиры N, расположенной по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, при заключении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> между истцом и ответчиком возникли разногласия:
- - балансовую стоимость квартиры ответчик умышленно изменил в 2010 году и стоимость указана в договоре от ДД.ММ.ГГГГ больше, чем по решению суда;
- - согласно п. 6 договора от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО требует оплатить, перечислив денежные средства на его расчетный счет, подоходный налог на сумму разницы между выкупной и фактической стоимостью квартиры, что также не соответствует решению Реутовского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ;
- - также истец оспаривает пункт 8 договора от ДД.ММ.ГГГГ, а именно выезд нотариуса в офис ЗАО, тогда как необходимые документы для регистрации перехода права собственности из БТИ им получены;
- - в пункте 5 договора от ДД.ММ.ГГГГ Общество указывает о необходимости перечисления суммы за квартиру, в течение трех дней после подписания договора, однако Т.Е. считает, что за квартиру рассчитался, произведя взаимозачет по оплате за квартиру.
Представители ответчика ЗАО "СТРОЙМЕХАНИЗАЦИЯ-1 им. А.Е. Подольского" (по доверенности Р. и по ордеру адвокат Регула Н.В.) возражали против удовлетворения иска, представили письменный отзыв, из которого следует, что ЗАО "СТРОЙМЕХАНИЗАЦИЯ-1 им. А.Е. Подольского" в лице генерального директора О. и Т.Е. ДД.ММ.ГГГГ подписан договор купли-продажи квартиры N по адресу: <адрес> В нарушение п. 5 указанного договора истец в течение трех дней не перечислил денежные средства на счет оплаты стоимости жилого помещения на расчетный счет общества, что свидетельствует о потере интереса покупателя к совершению сделки и исполнению решения Реутовского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ. Пунктом 5 указанного договора не предусмотрено иных способов оплаты его стоимости, в том числе путем зачета, кроме как перечисление покупателем денежных средств на счет продавца. Кроме того, уведомление о зачете взаимных требований было направлено истцом лишь ДД.ММ.ГГГГ, то есть со значительным нарушением срока, указанного в п. 5 договора купли-продажи, то есть по истечении действия договора. Проведению государственной регистрации договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ препятствовал запрет на совершение всех регистрационных действий, наложенный постановлением судебного пристава-исполнителя Савеловского ОСП УФССП по г. Москве от ДД.ММ.ГГГГ. Доводы истца о том, что указанный договор от ДД.ММ.ГГГГ сфальсифицирован стороной ответчика, не соответствуют действительности, так как в возбуждении уголовного дела по факту фальсификации данного договора было отказано.
Решением суда исковые требования Т.Е. удовлетворены.
Не согласившись с решением суда, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой ставит вопрос об отмене решения суда и вынесении нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований истца.
Выслушав объяснения явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
В соответствии с п. 7 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены решения суда первой инстанции в любом случае являются:
нарушение правила о тайне совещания судей при принятии решения.
В силу п. 32 Постановления Пленума ВС РФ N 13 от 19 июня 2012 года "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" суд апелляционной инстанции при установлении в судебном заседании предусмотренных частью 4 статьи 330 ГПК РФ безусловных оснований для отмены судебного постановления суда первой инстанции на основании части 5 ст. 330 ГПК РФ выносит мотивированное определение о переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, которым обжалуемое судебное постановление суда первой инстанции не отменяется. При этом определение о переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, обжалованию не подлежит.
Из текста апелляционной жалобы усматривается и протоколом судебного заседание подтверждается, что судом нарушены требования статей 192, 194 ГПК РФ, в связи с чем, судебной коллегией было вынесено определение о переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции.
Судебная коллегия установила, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО "Строймеханизация-1 имени А.Е. Подольского", в лице генерального директора О. (Ссудодатель), и работником ЗАО Т.Е., не являющимся учредителем, участником (акционером), членом органов управления или контроля (Ссудополучатель), был заключен Договор, по условиям которого Ссудодатель передает, а Ссудополучатель принимает во временное владение и пользование на время действия трудового договора квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, для использования в целях проживания, с правом временной регистрации его и членов его семьи по месту жительства на указанной жилой площади на период действия Договора. При этом вселение, проживание и регистрация членов семьи Ссудополучателя производится только с письменного согласия Ссудодателя (л.д. 12-14).
Квартира принадлежит Ссудодателю на праве собственности на основании решения Арбитражного суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ, вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, Свидетельство о государственной регистрации права серии N, выдано Московской областной регистрационной палатой ДД.ММ.ГГГГ.
Стоимость квартиры составляет, согласно извлечению из технического паспорта на квартиру, выданному Реутовским филиалом ГУП МО "МОБТИ" от ДД.ММ.ГГГГ, <данные изъяты> (п. 4 ч. 1 Договора).
В соответствии с п. 5 ч. 1 договора балансовая стоимость квартиры составляет <данные изъяты>.
В силу п. 7 части I договора - срок договора устанавливается до ДД.ММ.ГГГГ включительно при условии наличия между Ссудодателем и Ссудополучателем трудовых отношений.
В соответствии с п. 1 части II договора Т.Е. имеет право выкупить указанную квартиру у Общества в любое время, указанное в п. 7 части I договора, независимо от действия трудового договора между Обществом и Т.Е., уплатив Обществу выкупную цену, определенную настоящим соглашением. Выкупную стоимость квартиры стороны определяют в сумме в рублях, эквивалентную <данные изъяты> по курсу ЦБ РФ на день выкупа.
Пунктом 8 части II Договора предусмотрено, что передача квартиры Обществом в собственность Т.Е. или его наследников будет произведена в порядке и на условиях, определенных соответствующим гражданско-правовым договором, в соответствии с действующим законодательством на момент оформления такого договора. Общество обязано подготовить необходимую документацию для оформления соответствующего договора и регистрации права собственности в установленном порядке на Т.Е. или его наследников.
ДД.ММ.ГГГГ квартира передана Обществом по акту передачи жилого помещения Т.Е. (л.д. 15).
Решением Реутовского городского суда Московской области от N, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, по делу по иску ЗАО "СТРОЙМЕХАНИЗАЦИЯ-1 имени А.Е. Подольского" к Т.Е., Т.И. и Т.В. о признании договора расторгнутым, признании утратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении и по встречному иску Т.Е. к ЗАО "СТРОЙМЕХАНИЗАЦИЯ-1 имени А.Е. Подольского" о понуждении заключения договора купли-продажи квартиры, регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру ЗАО "СТРОЙМЕХАНИЗАЦИЯ-1 имени А.Е. Подольского" отказано в удовлетворении иска о признании договора расторгнутым, признании утратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении. Встречный иск Т.Е. удовлетворен.
Судом постановлено обязать ЗАО "Строймеханизация-1 им. А.Е. Подольского" заключить с Т.Е. и зарегистрировать в установленном порядке договор купли-продажи и переход права собственности на квартиру расположенную по адресу: <адрес> (кадастровый номер N), за обусловленную договором цену в размере рублевого эквивалента <данные изъяты> по курсу ЦБ РФ на дату выкупа (л.д. 7-11).
Определением Реутовского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО "Строймеханизация-1 им. А.Е. Подольского" предоставлена отсрочка исполнения решения Реутовского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ до вступления в законную силу определения от ДД.ММ.ГГГГ об отмене обеспечительных мер (л.д. 51).
ДД.ММ.ГГГГ Реутовским городским судом Московской области отказано в удовлетворении иска ЗАО "СТРОЙМЕХАНИЗАЦИЯ-1 имени А.Е. Подольского" к Т.Е. о расторжении договора временного проживания ответчика в жилом помещении от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 121-122).
Решением Реутовского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ отказано в удовлетворении иска ЗАО "Строймеханизация-1 им. А.Е. Подольского" к Т.Е. об изменении условий договора в части указания стоимости спорной квартиры в размере <данные изъяты> вместо балансовой стоимости жилого помещения в размере рублевого эквивалента <данные изъяты> по курсу ЦБ РФ на дату выкупа. При этом судом указано, что внесение изменений в размер стоимости квартиры напрямую повлияет на исполнение решения суда от ДД.ММ.ГГГГ установившего выкупную стоимость квартиры, отказано в изменении условий договора от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 125). Т.Е. неоднократно направлялись в адрес ответчика ЗАО "Строймеханизация-1 им. А.Е. Подольского" проекты договора купли-продажи спорной квартиры: от ДД.ММ.ГГГГ - получен ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ - получен ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ - получен ответчиком ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ получен ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ получен ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ л.д. 17, 162-188).
В своем ответе, исходящий N, на предложенный истцом проект от ДД.ММ.ГГГГ, генеральный директор ЗАО "Строймеханизация-1 им. А.Е. Подольского" выразил свое несогласие и указал, что в п. 2 проекта договора не указана действительная площадь квартиры; что в п. 6 проекта договора необходимо указать подлинную стоимость квартиры, поскольку данное условие договора является существенным; указанная в проекте договора выкупная цена не соответствует рыночной и балансовой стоимости. Кроме того, покупатель должен возместить продавцу сумму доначисленного налога. Поскольку Савеловским районным судом г. Москвы на спорную квартиру наложен арест, Общество не вправе заключать сделки по отчуждению квартиры; в проекте договора не указан порядок оплаты квартиры; поскольку Т. не выполнено обязательство по оплате, предусмотренное п. 3 ч. 2 Договора Ссуды, предложено перечислить сумму выкупной стоимости в течение двух дней со дня получения данного письма; в случае неоплаты, будет полагать, что истец отказывается от заключения договора (л.д. 221-222).
В ответе исходящий N на предложенный истцом очередной проект договора генеральный директор ЗАО "Строймеханизация-1 им. А.Е. Подольского" указывает, что Общество неоднократно сообщало о несогласии с некоторыми пунктами проекта договора купли-продажи, что договор не может быть заключен без достижения сторонами соглашения по указанным ранее условиям: по оплате за оформление технического паспорта и госпошлины; по предварительной оплате, в течение суток выкупной цены; потребовал также от истца, в течение 7 дней оплатить задолженность по найму жилого помещения в размере <данные изъяты> (л.д. 225-227).
ДД.ММ.ГГГГ, на основании исполнительного листа от ДД.ММ.ГГГГ по делу N судебным приставом-исполнителем Савеловского ОСП УФССП по г. Москва возбуждено исполнительное производство N в отношении должника ЗАО "СТРОЙМЕХАНИЗАЦИЯ-1 имени А.Е. Подольского", которому предложено добровольно исполнить требования исполнительного производства (л.д. 55, 97).
ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем Савеловского ОСП УФССП по г. Москва Н. установлен запрет на совершение всех регистрационных действий принадлежащей ЗАО "СТРОЙМЕХАНИЗАЦИЯ-1 имени А.Е. Подольского" квартирой N по адресу: <адрес> (л.д. 99).
В письме в Савеловский ОСП УФССП по г. Москва, исходящий N генеральный директор О. указывает, что Общество добросовестно пыталось исполнить решение Реутовского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, однако Т.Е. намеренно затягивает государственную регистрацию и отказывается от заключения договора купли-продажи квартиры, поскольку не производит в установленные сроки оплату выкупной стоимости квартиры; не выплачивает задолженность по найму спорной квартиры в размере <данные изъяты> (л.д. 100-101).
Истец возражает против указания в договоре стоимости квартиры в размере <данные изъяты>, умышленно увеличенной ответчиком, поскольку решением суда от ДД.ММ.ГГГГ прямо прописана цена квартиры в сумме рублевого эквивалента <данные изъяты> по курсу ЦБ РФ на дату выкупа; также не согласен с п. 5 договора, поскольку указанный в договоре расчетный счет в КБ "СДМ-БАНК" ДД.ММ.ГГГГ закрыт (л.д. 204); возражает против п 6. условий договора, который предусматривает его обязанность предоставить Обществу документальное подтверждение наличия денежных средств для оплаты подоходного налога на сумму разницы между выкупной и фактической стоимостью квартиры, а также, что истец признает наличие задолженности перед Обществом и обязании ее перечисления на расчетный счет продавца в течение 3-х дней со дня подписания договора; возражает против оплаты расходов за выезд нотариуса в офис ЗАО, указанных в п. 8 договора.
ДД.ММ.ГГГГ в Савеловский ОСП УФССП по г. Москва представителем ЗАО "СТРОЙМЕХАНИЗАЦИЯ-1 им. А.Е. Подольского" представлена копия договора купли-продажи спорного жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного ЗАО "СТРОЙМЕХАНИЗАЦИЯ-1 им. А.Е. Подольского" в лице генерального директора О. и Т.Е. (л.д. 19, 50, 103).
На неоднократные требования судебного пристава-исполнителя Савеловского ОСП УФССП по г. Москва подлинник договора купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО "СТРОЙМЕХАНИЗАЦИЯ-1 им. А.Е. Подольского" представлен не был (л.д. 104-105).
При этом Т.Е. пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ какой-либо договор не подписывал.
В связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ в Савеловский ОСП УФССП по г. Москва Т.Е. подано заявление о проведении проверки и привлечении к ответственности лиц, виновных в фальсификации представленного договора (л.д. 106), а также ДД.ММ.ГГГГ подано заявление в ОВД "Сокол".
Постановлением УУМ ОМВД РФ по району Сокол г. Москвы от ДД.ММ.ГГГГ по заявлению Т.Е. отказано в возбуждении уголовного дела по основаниям п. 2 ч. 1 ст. 24 УПК РФ, за отсутствием в деянии О. состава преступления (л.д. 56-57).
Судебная коллегия полагает, что договор купли-продажи жилого помещения-квартиры N расположенной по адресу: <адрес> не был заключен надлежащим образом и не был подписан сторонами ДД.ММ.ГГГГ поскольку, как следует из пояснений в судебном заседании представителей сторон указанный договор подписан Т.Е. и генеральным директором ЗАО "СТРОЙМЕХАНИЗАЦИЯ-1 им. А.Е. Подольского" О. ДД.ММ.ГГГГ у станции метро "Аэропорт", после судебного заседания в Савеловском районном суде г. Москвы.
Вместе с тем, как следует из постановления УУМ ОМВД РФ по району Сокол г. Москвы от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в возбуждении уголовного дела, О. пояснял, что Т.Е. ДД.ММ.ГГГГ позвонил в офис ЗАО и выразил готовность подписать договор купли-продажи квартиры. В промежутке, с 5 по ДД.ММ.ГГГГ между ним состоялась встреча, в ходе которой Т.Е. подписал три экземпляра договора купли-продажи квартиры, один экземпляр забрал себе, при этом сказал, что скорее всего он в последующем откажется от своей подписи (л.д. 56 оборот).
В своих ответах, исходящий N, на требования судебного пристава-исполнителя Савеловского ОСП УФССП по г. Москва о явке в ОСП для подписания договора купли-продажи спорной квартиры О. указывает о невозможности лично явиться к СПИ до ДД.ММ.ГГГГ.
- Из письма О. исходящий N следует, что договор купли-продажи подписан лично Т.Е. ДД.ММ.ГГГГ в присутствии свидетелей (л.д. 46);
- В своем ответе от N генеральный директор ЗАО "СТРОЙМЕХАНИЗАЦИЯ-1 им. А.Е. Подольского" О. указывает на возможность проведения взаимозачета предусмотренных решением Реутовского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ к выплате Т.Е. суммы рублевого эквивалента <данные изъяты> по курсу ЦБ РФ на дату выкупа с подлежащими ко взысканию с ЗАО в пользу Т.Е. <данные изъяты> (л.д. 112).
Согласно акта судебного пристава-исполнителя Савеловского ОСП УФССП по г. Москва от ДД.ММ.ГГГГ стороны исполнительного производства отказались от подписания договора купли-продажи жилого помещения (л.д. 116).
Из представленного суду Управлением Росреестра по Московской области регистрационного дела по спорной квартире следует, что ДД.ММ.ГГГГ в Реутовский отдел Управления, представителем ЗАО "СТРОЙМЕХАНИЗАЦИЯ-1 им. А.Е. Подольского" и ООО "Строительная механизация" переданы документы на государственную регистрацию договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи жилого помещения - квартиры N, расположенной по адресу: <адрес> (л.д. 90-94).
Таким образом, из представленных в дело доказательств, следует, что намерений по заключению договора купли-продажи спорного жилого помещения на условиях, содержащихся в решении Реутовского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ и предлагаемых Т.Е., у ЗАО "СТРОЙМЕХАНИЗАЦИЯ-1 им. А.Е. Подольского" не было.
В соответствии с решением Савеловского районного суда г. Москвы от N по иску Т.Е. к ЗАО "СТРОЙМЕХАНИЗАЦИЯ-1 имени А.Е. Подольского" о признании увольнения незаконным, признании приказов, изданных после ДД.ММ.ГГГГ в отношении истца незаконными, восстановлении на работе, взыскании среднего заработка за время вынужденного прогула, взыскании среднего заработка за период приостановления работы, взыскании неполученной зарплаты, компенсации за неиспользованный отпуск, компенсации морального вреда, обязании внести в трудовую книжку сведения о награждениях, обязании выдать документы, связанные с работой, возмещении судебных расходов с ЗАО "СТРОЙМЕХАНИЗАЦИЯ-1 имени А.Е. Подольского" в пользу Т.Е. взыскано <данные изъяты> (л.д. 126-129).
На основании исполнительного листа N по делу N Савеловским ОСП УФССП по г. Москва возбуждено исполнительное производство N.
По решению Реутовского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ Т.Е. имеет перед ЗАО "СТРОЙМЕХАНИЗАЦИЯ-1 им. А.Е. Подольского" обязательство выплатить Обществу сумму равную рублевому эквиваленту <данные изъяты> по курсу ЦБ РФ на день совершения платежа за квартиру N, расположенную по адресу: <адрес> исполнительное производство N.
ДД.ММ.ГГГГ Т.Е. обратился в Савеловский ОСП УФССП по г. Москва с заявлением о проведении взаимозачета и направил в ЗАО "СТРОЙМЕХАНИЗАЦИЯ-1 им. А.Е. Подольского" соответствующее уведомление, полученное ответчиком ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 42-44), в котором уведомил, что осуществляет зачет взаимных однородных требований на сумму <данные изъяты>, исходя того, что курс доллара США с ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты>.
В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
Судебная коллегия считает возможным зачесть оплату стоимости квартиры N расположенной по адресу: <адрес> произведенный ДД.ММ.ГГГГ путем зачета встречного однородного требования на сумму <данные изъяты> Считает обязательства Т.Е. по исполнительному производству N в части выплаты рублевого эквивалента <данные изъяты> по курсу ЦБ РФ на дату выкупа за указанную выше квартиру, кадастровый (или условный) номер: N, исполненными в полном объеме. Считает обязательства ЗАО "СТРОЙМЕХАНИЗАЦИЯ-1 имени А.Е. Подольского" по исполнительному производству N о заключении с Т.Е. договора купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, и зарегистрировать его в установленном порядке, за обусловленную договором цену в размере рублевого эквивалента <данные изъяты> по курсу ЦБ РФ на дату выкупа не исполненными и подлежащими исполнению. Считает остаток долга должника ЗАО "СТРОЙМЕХАНИЗАЦИЯ-1 имени А.Е. Подольского" в пользу взыскателя Т.Е. по исполнительному производству N, в размере <данные изъяты> подлежащими исполнению.
При таких обстоятельствах, учитывая, что представленный Т.Е. для подписания проект договора купли-продажи жилого помещения квартиры N расположенной по адресу: <адрес> (кадастровый (или условный) номер: N), от ДД.ММ.ГГГГ был получен ответчиком до обращения в суд с настоящим иском, что представителями ответчика не отрицалось в судебном заседании; что требований о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком не заявлялось, суд находит возможным удовлетворить исковые требования Т.Е., обязав ответчика надлежащим образом подписать предложенный истцом договор купли-продажи квартиры.
Рассмотрев данное дело по правилам производства в суде первой инстанции, установив все юридические значимые обстоятельства, проверив доводы сторон, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований Т.Е.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Реутовского городского суда Московской области от 04 июля 2012 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым исковые требования Т.Е. к ЗАО "СТРОЙМЕХАНИЗАЦИЯ-1 им. Анатолия Евгеньевича Подольского" о понуждении подписания договора купли-продажи жилого помещения - удовлетворить.
Обязать ЗАО "СТРОЙМЕХАНИЗАЦИЯ-1 имени Анатолия Евгеньевича Подольского" надлежащим образом подписать предложенный Т.Е. договор купли-продажи квартиры N, расположенной по адресу: <адрес> следующего содержания:
1. ПРОДАВЕЦ обязуется передать в собственность ПОКУПАТЕЛЮ, а ПОКУПАТЕЛЬ принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество: трехкомнатную квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>.
2. Указанная трехкомнатная квартира общей площадью - <данные изъяты>., общей площадью жилых помещений - <данные изъяты> в том числе жилой площадью - <данные изъяты>., расположена на тринадцатом этаже семнадцатиэтажного панельного жилого дома.
В квартире зарегистрирован и проживает Т.Е.
3. Указанная квартира принадлежит ПРОДАВЦУ на праве собственности на основании: решения Арбитражного суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ, вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, свидетельство о государственной регистрации права серии N, выдано Московской областной регистрационной палатой ДД.ММ.ГГГГ, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ N Кадастровый (или условный) номер N.
4. Указанная квартира продается на основании решения N Реутовского городского суда Московской области вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ за обусловленную договором цену в размере рублевого эквивалента <данные изъяты> по курсу ЦБ РФ на дату выкупа.
5. Оплата цены квартиры произведена ДД.ММ.ГГГГ путем зачета встречных однородных требований на сумму <данные изъяты> (курс одного доллара США в ЦБ РФ на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты>).
Основание для продажи квартиры: вступившее в законную силу ДД.ММ.ГГГГ решение Реутовского городского суда Московской области по делу N (исполнительный лист серии N).
Основание для взаимозачета оплаты цены квартиры: вступившее в законную силу решение Савеловского районного суда города Москвы по делу N (исполнительный лист серии N).
6. Расходы по государственной регистрации настоящего договора оплачивает Покупатель.
7. Стороны настоящего договора подтверждают, что им известно, что соглашение о цене является существенным условием настоящего договора и в случае сокрытия сторонами подлинной цены квартиры и истинных намерений стороны настоящего договора самостоятельно несут риск наступления отрицательных последствий.
8. Продавец обязуется подготовить в семидневный срок пакет документов, необходимый для государственной регистрации договора и перехода права собственности и направить своего полномочного представителя для осуществления регистрационных действий в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в городе Реутов.
9. Покупатель обязуется компенсировать документально подтвержденные расходы Продавца по оформлению документов в соответствии с п. 6 настоящего договора.
10. Покупатель удовлетворен качественным состоянием приобретаемой им квартиры, установленным путем внутреннего осмотра перед заключением данного договора и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)