Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 ноября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 02 декабря 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Медведевой И.Г.
судей Копыловой Л.С., Глазкова Е.Г.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем с\\з Нартикоевой З.С.
при участии:
от заявителя: Булычев А.В. по доверенности от 20.02.2013.
от ответчика: от ответчика 1: не явился, извещен; от ответчика 2: Шутилина Н.В. по доверенности от 23.11.2013.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-22780/2013) Петросян К.Л. на определение Арбитражного суда Калининградской области от 19.09.2013 по делу N А21-3243/2012 (судья Емельянова Н.В.), принятое
по заявлению Петросян К.Л.
к ООО "Регионы-Сервис", Трясунову К.Н.
о признании договора долевого участия недействительным, применении последствий недействительности,
установил:
Определением Арбитражного суда Калининградской области от 25.04.2012 по делу N А21-3243/2012 в отношении Общества с ограниченной ответственностью "Регион-Сервис" введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Лавриненко С.В. Определением от 27.06.2012 к должнику применена специальная процедура банкротства застройщика.
Петросян Каринэ Ленриковна 20.02.2013 обратилась в Арбитражный суд Калининградской области в рамках дела о несостоятельности ООО "Регион-Сервис", с заявлением об исключении из договора от 02.09.2011 N Г3-1\\2-25.А участия в долевом строительстве, заключенного между ООО "Регион-Сервис" и Петросян К.Л. в отношении трехкомнатной квартиры строительный номер N 25А, общей проектной площадью 78,92 кв. м, расположенной в секции N 2 на седьмом этаже в многоквартирном доме (N 1 по ГП), расположенном по адресу - А. Невского, 188-б в Ленинградском районе г. Калининграда сведений о строительном номере квартиры. Также заявитель просил признать недействительным договор долевого участия, заключенный между ООО "Регион-Сервис" и Трясуновым Константином Николаевичем в отношении объекта долевого строительства - трехкомнатной квартиры N 25 А, общей проектной площадью 78,92 кв. м, в секции N 2 а 7-м этаже дома (N 1 по ГП) по адресу: Калининград, ул. А.Невского, 188 "б" и применить последствия недействительности сделки в виде погашения регистрационной записи о государственной регистрации спорного договора в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области.
Требование об изменении строительного адреса в договоре не принято судом первой инстанции.
В обоснование заявлении Петросян К.Л. сослалась на то, что договор долевого участия в строительстве указанного выше объекта был заключен ответчиком с ней, при этом ответчик уклоняется от включения соответствующих сведений в Единый реестр регистрации прав на недвижимое имущество, вместо этого, в ЕГРП зарегистрирован договор долевого участия в строительстве этой же квартиры, заключенный с Трясуновым К.Н. По мнению заявителя сделка не соответствует положениям статьи 168 ГК РФ, заключена без согласия временного управляющего. В период совершения оспариваемой сделки действовали обеспечительные меры, принятые арбитражным судом.
При рассмотрении заявления, предмет заявленного требования уточнен в порядке статьи 49 АПК РФ, в части требования о применении последствий недействительности сделок: заявитель просил погасить регистрационную запись от 15.10.2012 N 39-39-01/323/2012-883 о государственной регистрации спорного договора в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области договора N Г3-1\\2-25 "А"(7) долевого участия в строительстве от 19.03.2012, заключенного между ООО "Регион-Сервис" и Трясуновым К.Н.
К участию в рассмотрении заявления привлечены в качестве ответчика Трясунов Константин Николаевич, в качестве третьих лиц - Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (Управление Росреестра по Калининградской области), Министерство строительства Калининградской области. Определением суда от 15.04.2013 к рассмотрению заявления привлечен Оноприенко Андрей Борисович.
При рассмотрении дела заявитель указал на фальсификацию приходно-кассового ордера ООО "К-Д плюс" на сумму 1803900,00 руб., выданного ООО "Регион-Сервис" о получении от Трясунова К.Н. указанных денежных средств и договора от 19.03.2012 N Г3-1\\2-25 "А", между ООО "Регион-Сервис" и Трясуновым К.Н.
Определением суда первой инстанции от 19.09.2013 в удовлетворении заявления Петросян К.Л. отказано. Суд первой инстанции квалифицировал договор, заключенный между ООО "КД-Плюс" и Трясуновым К.Н. как договор долевого участия в строительстве. Заключение договора долевого участия в строительстве между ООО "КД-Плюс" и Петросян К.Л. не является основанием для вывода о недействительности договора между ООО "КД-Плюс" и Трясуновым К.Н. Договор долевого участия в строительстве заключен до введения в отношении должника процедуры наблюдения. Обеспечительные меры приняты в отношении квартир, находящихся в доме N 2 по ГП. Обращение участника долевого строительства и застройщика с заявлением о регистрации договора участия в долевом строительстве не является продолжением сделки, направленной на создание и последующее отчуждение имущества, а представляет собой исполнение установленных законом обязанностей по регистрации обязательств, связанных с привлечением денежных средств для строительства объектов. Решением Арбитражного суда Калининградской области от 04.03.2013 по делу N А21-9269/2011 установлено, что государственная регистрация прав на объекты недвижимости в доме по указанному выше адресу производилась при отсутствии каких-либо действующих обеспечительных мер. В отношении спорной квартиры N 25А обеспечительные меры не принимались. Доводы заявителя о фальсификации квитанций к приходным ордерам отклонены, так как на обозрение суда представлены подлинные квитанции. Кроме того, факт поступления от Трясунова К.Н. денежных средств подтверждается бухгалтерскими документами должника. Застройщиком допущенные многочисленные нарушения закона при строительстве, тем не менее, это обстоятельство не позволяет переложить ответственность за возможные двойные продажи квартир на физических лиц - дольщиков. Суд не установил оснований для признания спорной сделки недействительной, в том числе по признакам ее мнимости. Доводы об отсутствии предмета спорного договора отклонены судом со ссылкой на изменения, внесенные в проектную документацию по строительству жилого дома. Доказательств занижения цены квартиры не представлено. Петросян К.Л. не вправе оспаривать договор по основаниям отсутствия соразмерного встречного предоставления.
На определение суда Петросян К.Л. подана апелляционная жалоба, в которой она просил отменить обжалуемое определение и принять обоснованный судебный акт. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что судом не учтено, что договор долевого участия в строительстве может считаться заключенным только с момента его государственной регистрации. Суд первой инстанции не применил положения пункта 7 статьи 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", и пункт 3 статьи 4 Федерального закона "О долевом участии в строительстве". Письменного согласия арбитражного управляющего на заключение договора не дано, в период заключения договора в отношении объекта действовали обеспечительные меры. Бухгалтерская отчетность застройщика подписана его директором, который также подписал приходно-кассовые ордера. Фактически ответчиком денежные средства должнику не передавались. Договор с Трясуновым К.Н. заключен по цене 22000,00 руб. за кв. м, тогда как рыночная стоимость его составляет большую сумму. Должнику в результате совершения спорной сделки намеренно причинен вред, о чем было заведомо известно сторонам сделки. Договоры долевого участия в строительстве, заключенные ООО "Регион-Сервис" с дольщиками недействительны, так как не соответствуют положениям о долевом участии в строительстве и законодательству об инвестиционной деятельности. В случае получения застройщиком от дольщиков средств в размере менее, чем требуется для строительства, объект не может быть закончен.
Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
В судебном заседании представитель подателя апелляционной жалобы поддержал доводы в полном объеме.
Представитель Трясунова К.Н. просил оставить судебный акт без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Проверив законность и обоснованность определения суда первой инстанции, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения.
Материалами дела подтверждается, что между ООО "К-Д Плюс" (впоследствии переименовано в ООО "Регион-Сервис") (застройщик) и Петросян К.Л. (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве от 19.03.2012 N Г3-1/2-25А, по условиям которого застройщик принял на себя обязательств построить объект долевого строительства и после введения Многоквартирного дома (N 1 по ГП), а участник долевого строительства - уплатить предусмотренную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства.
Объектом долевого строительства по условиям пункта 1.2 договора является трехкомнатная квартира общей площадью по проекту 78,92 кв. м, со строительным номером 25, расположенная в секции 2 на седьмом этаже в многоквартирном доме N 1 по ГП по адресу - ул. Александра Невского, 188-б, в Ленинградском районе г. Калининграда.
Цена договора определена в пункте 2.1 договора в размере 135500,00 руб.
Петросян К.Л. 06.08.2012 обратилась с заявлением о государственной регистрации договора долевого участия в строительства от 02.09.2011 N Г3-1/2-25А. Уведомлением от 10.08.2012 N 01/323/2012-632 регистрирующий орган сообщил о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество со ссылкой на то, что объект долевого строительства является предметом ареста, зарегистрированного в ЕГРП 28.12.2011 на основании определения от 20.12.2011 по делу N А21-9269/2011.
Одновременно, между ООО "К-Д Плюс" (впоследствии переименовано в ООО "Регион-Сервис") (застройщик) и Трясуновым К.Н. (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве от 19.03.2012 N Г3-1/2-25А(7), по условиям которого застройщик принял на себя обязательств построить объект долевого строительства и после введения Многоквартирного дома (N 1 по ГП), а участник долевого строительства - уплатить предусмотренную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства.
Объектом долевого строительства по условиям пункта 1.2 договора является трехкомнатная квартира общей площадью по проекту 78,92 кв. м, со строительным номером "25А", расположенная в секции 2 на седьмом этаже в многоквартирном доме N 1 по ГП по адресу - ул. Александра Невского, 188-б, в Ленинградском районе г. Калининграда.
Цена договора определена в пункте 2.1 договора в размере 1737000,00 руб.
В подтверждение уплаты Трясуновым К.Н. денежных средств по договору представлены приходные кассовые ордера от 29.12.2012 N 36 на сумму 750000,00 руб. и от 25.12.2012 N 35 на сумму 50000,00 руб., от 17.10.2012 N 26 на сумму 750000,00 руб. и карточка счета о зачислении денежных средств.
Трясунов К.Н. представил документы на регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области 28.08.2012. Уведомлением от 03.09.2012 N 01/323/2012-883 государственная регистрация приостановлена со ссылкой на ненадлежащую уплату государственной пошлины. Уведомлением от 01.10.2012 N 01/323/2012/883 государственная регистрация приостановлена в связи с необходимостью получения разъяснений о порядке исполнения определений арбитражного суда о принятии обеспечительных мер.
Петросян К.Л., в свою очередь, 03.09.2012 обратилась в Управление Росреестра с заявлением о приостановлении государственной регистрации долевого участия в строительстве, Уведомлением от 04.06.2012 N 01/323/02012-632 регистрирующий орган сообщил о приостановлении регистрационных действий по заявлению Петросян К.Л. Сообщением от 11.12.2012 N 01/323/2012-632 в государственной регистрации права долевого участия Петросян К.Л. отказано со ссылкой на изменение сроков строительства объекта и иной информации, указанной в заявлении, отсутствие полного пакета необходимых документов.
Согласно положениями пункта 1 статьи 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" рассмотрение требований в отношении недвижимого имущества в деле о банкротстве застройщика с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества.
Договор может быть признан недействительным по основаниям статьи 168 ГК РФ, в силу несоответствия его закону или иным нормативным актам. В нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ, как верно указал суд первой инстанции, заявителем таких доказательств не представлено.
Условия спорного договора, вопреки утверждению заявителя, не противоречат ни специальным положениям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ни общим положениям ГК РФ.
Требования статьи 1 Закона N 214-ФЗ к порядку привлечения денежных средств граждан в долевое участие в строительстве не нарушены. Ни положениями названного закона, ни иными нормами гражданского законодательства заключение сделки в отношении одного и того же предмета, не созданного на момент ее совершения, не запрещено.
Этот вывод следует и из разъяснений пунктов 1, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", согласно которому, в случае невозможности передачи покупателю вещи, в отношении которой был заключен договор до ее создания, наступают иные правовые последствия, нежели недействительность такого договора, а именно, возникает обязательство продавца по возмещению убытков покупателя.
Доказательств мнимости спорной сделки также не представлено, сделка повлекла предусмотренные ею правовые последствия, что не позволяет квалифицировать ее применительно к положениям статьи 170 ГК РФ. Вопрос исполнения сделки на ее действительность, по общему правилу, не влияет.
По смыслу положений статьи 422 ГК РФ, коль скоро специальными положениями законодательства о долевом участии в строительстве не предусмотрено иного, размер долевого участия определяется соглашением сторон, обязательного требования о точном соответствии стоимости доли ее рыночной цене, либо соответствии совокупности реализованных долей рыночной цене объекта в целом в законе не содержится.
Кроме того, цена договора незначительно отличается от той рыночной цены, которая указана подателем апелляционной жалобы, самой Петросян К.Л. договор был заключен по значительно более низкой цене, что не позволяет признать обоснованным ссылку заявителя на заключение спорного договора по заниженной цене.
Спорный договор заключен 19.03.2012, тогда как процедура наблюдения в отношении должника введена определением суда первой инстанции от 25.04.2012, которым, в том числе, утвержден временный управляющий. При таких обстоятельствах, согласно статье 63 Закона о банкротстве, согласия временного управляющего на совершения спорной сделки не требовалось.
Обеспечительные меры, на наличие которых ссылается заявитель, касались запрета осуществления регистрационных записей в отношении объекта долевого участия в строительстве в целом, но не заключения сделок долевого участия в строительстве. Таким образом, сделка не может быть квалифицирована как совершенная вопреки принятым обеспечительным мерам.
Определение об обеспечении иска от 02.07.2012 Ленинградского районного суда г. Калининграда по заявлению Петросян К.Л. о запрете регистрации договоров долевого участия в отношении спорной квартиры принято после совершения спорной сделки. Определением от 12.08.2013 N М-3063/2013 производство по делу прекращено.
При таких обстоятельствах, оснований для вывода о недействительности оспариваемой сделки не имеется, что исключает и применение заявленных Петросян К.Л. последствий ее недействительности.
Учитывая изложенное, оснований для отмены или изменения определения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, ч. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Калининградской области от 19.09.2013 по делу N А21-3243/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Петросян К.Л. - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.
Председательствующий
И.Г.МЕДВЕДЕВА
Судьи
Л.С.КОПЫЛОВА
Е.Г.ГЛАЗКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.12.2013 ПО ДЕЛУ N А21-3243/2012
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 декабря 2013 г. по делу N А21-3243/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 25 ноября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 02 декабря 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Медведевой И.Г.
судей Копыловой Л.С., Глазкова Е.Г.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем с\\з Нартикоевой З.С.
при участии:
от заявителя: Булычев А.В. по доверенности от 20.02.2013.
от ответчика: от ответчика 1: не явился, извещен; от ответчика 2: Шутилина Н.В. по доверенности от 23.11.2013.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-22780/2013) Петросян К.Л. на определение Арбитражного суда Калининградской области от 19.09.2013 по делу N А21-3243/2012 (судья Емельянова Н.В.), принятое
по заявлению Петросян К.Л.
к ООО "Регионы-Сервис", Трясунову К.Н.
о признании договора долевого участия недействительным, применении последствий недействительности,
установил:
Определением Арбитражного суда Калининградской области от 25.04.2012 по делу N А21-3243/2012 в отношении Общества с ограниченной ответственностью "Регион-Сервис" введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Лавриненко С.В. Определением от 27.06.2012 к должнику применена специальная процедура банкротства застройщика.
Петросян Каринэ Ленриковна 20.02.2013 обратилась в Арбитражный суд Калининградской области в рамках дела о несостоятельности ООО "Регион-Сервис", с заявлением об исключении из договора от 02.09.2011 N Г3-1\\2-25.А участия в долевом строительстве, заключенного между ООО "Регион-Сервис" и Петросян К.Л. в отношении трехкомнатной квартиры строительный номер N 25А, общей проектной площадью 78,92 кв. м, расположенной в секции N 2 на седьмом этаже в многоквартирном доме (N 1 по ГП), расположенном по адресу - А. Невского, 188-б в Ленинградском районе г. Калининграда сведений о строительном номере квартиры. Также заявитель просил признать недействительным договор долевого участия, заключенный между ООО "Регион-Сервис" и Трясуновым Константином Николаевичем в отношении объекта долевого строительства - трехкомнатной квартиры N 25 А, общей проектной площадью 78,92 кв. м, в секции N 2 а 7-м этаже дома (N 1 по ГП) по адресу: Калининград, ул. А.Невского, 188 "б" и применить последствия недействительности сделки в виде погашения регистрационной записи о государственной регистрации спорного договора в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области.
Требование об изменении строительного адреса в договоре не принято судом первой инстанции.
В обоснование заявлении Петросян К.Л. сослалась на то, что договор долевого участия в строительстве указанного выше объекта был заключен ответчиком с ней, при этом ответчик уклоняется от включения соответствующих сведений в Единый реестр регистрации прав на недвижимое имущество, вместо этого, в ЕГРП зарегистрирован договор долевого участия в строительстве этой же квартиры, заключенный с Трясуновым К.Н. По мнению заявителя сделка не соответствует положениям статьи 168 ГК РФ, заключена без согласия временного управляющего. В период совершения оспариваемой сделки действовали обеспечительные меры, принятые арбитражным судом.
При рассмотрении заявления, предмет заявленного требования уточнен в порядке статьи 49 АПК РФ, в части требования о применении последствий недействительности сделок: заявитель просил погасить регистрационную запись от 15.10.2012 N 39-39-01/323/2012-883 о государственной регистрации спорного договора в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области договора N Г3-1\\2-25 "А"(7) долевого участия в строительстве от 19.03.2012, заключенного между ООО "Регион-Сервис" и Трясуновым К.Н.
К участию в рассмотрении заявления привлечены в качестве ответчика Трясунов Константин Николаевич, в качестве третьих лиц - Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (Управление Росреестра по Калининградской области), Министерство строительства Калининградской области. Определением суда от 15.04.2013 к рассмотрению заявления привлечен Оноприенко Андрей Борисович.
При рассмотрении дела заявитель указал на фальсификацию приходно-кассового ордера ООО "К-Д плюс" на сумму 1803900,00 руб., выданного ООО "Регион-Сервис" о получении от Трясунова К.Н. указанных денежных средств и договора от 19.03.2012 N Г3-1\\2-25 "А", между ООО "Регион-Сервис" и Трясуновым К.Н.
Определением суда первой инстанции от 19.09.2013 в удовлетворении заявления Петросян К.Л. отказано. Суд первой инстанции квалифицировал договор, заключенный между ООО "КД-Плюс" и Трясуновым К.Н. как договор долевого участия в строительстве. Заключение договора долевого участия в строительстве между ООО "КД-Плюс" и Петросян К.Л. не является основанием для вывода о недействительности договора между ООО "КД-Плюс" и Трясуновым К.Н. Договор долевого участия в строительстве заключен до введения в отношении должника процедуры наблюдения. Обеспечительные меры приняты в отношении квартир, находящихся в доме N 2 по ГП. Обращение участника долевого строительства и застройщика с заявлением о регистрации договора участия в долевом строительстве не является продолжением сделки, направленной на создание и последующее отчуждение имущества, а представляет собой исполнение установленных законом обязанностей по регистрации обязательств, связанных с привлечением денежных средств для строительства объектов. Решением Арбитражного суда Калининградской области от 04.03.2013 по делу N А21-9269/2011 установлено, что государственная регистрация прав на объекты недвижимости в доме по указанному выше адресу производилась при отсутствии каких-либо действующих обеспечительных мер. В отношении спорной квартиры N 25А обеспечительные меры не принимались. Доводы заявителя о фальсификации квитанций к приходным ордерам отклонены, так как на обозрение суда представлены подлинные квитанции. Кроме того, факт поступления от Трясунова К.Н. денежных средств подтверждается бухгалтерскими документами должника. Застройщиком допущенные многочисленные нарушения закона при строительстве, тем не менее, это обстоятельство не позволяет переложить ответственность за возможные двойные продажи квартир на физических лиц - дольщиков. Суд не установил оснований для признания спорной сделки недействительной, в том числе по признакам ее мнимости. Доводы об отсутствии предмета спорного договора отклонены судом со ссылкой на изменения, внесенные в проектную документацию по строительству жилого дома. Доказательств занижения цены квартиры не представлено. Петросян К.Л. не вправе оспаривать договор по основаниям отсутствия соразмерного встречного предоставления.
На определение суда Петросян К.Л. подана апелляционная жалоба, в которой она просил отменить обжалуемое определение и принять обоснованный судебный акт. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что судом не учтено, что договор долевого участия в строительстве может считаться заключенным только с момента его государственной регистрации. Суд первой инстанции не применил положения пункта 7 статьи 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", и пункт 3 статьи 4 Федерального закона "О долевом участии в строительстве". Письменного согласия арбитражного управляющего на заключение договора не дано, в период заключения договора в отношении объекта действовали обеспечительные меры. Бухгалтерская отчетность застройщика подписана его директором, который также подписал приходно-кассовые ордера. Фактически ответчиком денежные средства должнику не передавались. Договор с Трясуновым К.Н. заключен по цене 22000,00 руб. за кв. м, тогда как рыночная стоимость его составляет большую сумму. Должнику в результате совершения спорной сделки намеренно причинен вред, о чем было заведомо известно сторонам сделки. Договоры долевого участия в строительстве, заключенные ООО "Регион-Сервис" с дольщиками недействительны, так как не соответствуют положениям о долевом участии в строительстве и законодательству об инвестиционной деятельности. В случае получения застройщиком от дольщиков средств в размере менее, чем требуется для строительства, объект не может быть закончен.
Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
В судебном заседании представитель подателя апелляционной жалобы поддержал доводы в полном объеме.
Представитель Трясунова К.Н. просил оставить судебный акт без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Проверив законность и обоснованность определения суда первой инстанции, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения.
Материалами дела подтверждается, что между ООО "К-Д Плюс" (впоследствии переименовано в ООО "Регион-Сервис") (застройщик) и Петросян К.Л. (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве от 19.03.2012 N Г3-1/2-25А, по условиям которого застройщик принял на себя обязательств построить объект долевого строительства и после введения Многоквартирного дома (N 1 по ГП), а участник долевого строительства - уплатить предусмотренную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства.
Объектом долевого строительства по условиям пункта 1.2 договора является трехкомнатная квартира общей площадью по проекту 78,92 кв. м, со строительным номером 25, расположенная в секции 2 на седьмом этаже в многоквартирном доме N 1 по ГП по адресу - ул. Александра Невского, 188-б, в Ленинградском районе г. Калининграда.
Цена договора определена в пункте 2.1 договора в размере 135500,00 руб.
Петросян К.Л. 06.08.2012 обратилась с заявлением о государственной регистрации договора долевого участия в строительства от 02.09.2011 N Г3-1/2-25А. Уведомлением от 10.08.2012 N 01/323/2012-632 регистрирующий орган сообщил о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество со ссылкой на то, что объект долевого строительства является предметом ареста, зарегистрированного в ЕГРП 28.12.2011 на основании определения от 20.12.2011 по делу N А21-9269/2011.
Одновременно, между ООО "К-Д Плюс" (впоследствии переименовано в ООО "Регион-Сервис") (застройщик) и Трясуновым К.Н. (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве от 19.03.2012 N Г3-1/2-25А(7), по условиям которого застройщик принял на себя обязательств построить объект долевого строительства и после введения Многоквартирного дома (N 1 по ГП), а участник долевого строительства - уплатить предусмотренную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства.
Объектом долевого строительства по условиям пункта 1.2 договора является трехкомнатная квартира общей площадью по проекту 78,92 кв. м, со строительным номером "25А", расположенная в секции 2 на седьмом этаже в многоквартирном доме N 1 по ГП по адресу - ул. Александра Невского, 188-б, в Ленинградском районе г. Калининграда.
Цена договора определена в пункте 2.1 договора в размере 1737000,00 руб.
В подтверждение уплаты Трясуновым К.Н. денежных средств по договору представлены приходные кассовые ордера от 29.12.2012 N 36 на сумму 750000,00 руб. и от 25.12.2012 N 35 на сумму 50000,00 руб., от 17.10.2012 N 26 на сумму 750000,00 руб. и карточка счета о зачислении денежных средств.
Трясунов К.Н. представил документы на регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области 28.08.2012. Уведомлением от 03.09.2012 N 01/323/2012-883 государственная регистрация приостановлена со ссылкой на ненадлежащую уплату государственной пошлины. Уведомлением от 01.10.2012 N 01/323/2012/883 государственная регистрация приостановлена в связи с необходимостью получения разъяснений о порядке исполнения определений арбитражного суда о принятии обеспечительных мер.
Петросян К.Л., в свою очередь, 03.09.2012 обратилась в Управление Росреестра с заявлением о приостановлении государственной регистрации долевого участия в строительстве, Уведомлением от 04.06.2012 N 01/323/02012-632 регистрирующий орган сообщил о приостановлении регистрационных действий по заявлению Петросян К.Л. Сообщением от 11.12.2012 N 01/323/2012-632 в государственной регистрации права долевого участия Петросян К.Л. отказано со ссылкой на изменение сроков строительства объекта и иной информации, указанной в заявлении, отсутствие полного пакета необходимых документов.
Согласно положениями пункта 1 статьи 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" рассмотрение требований в отношении недвижимого имущества в деле о банкротстве застройщика с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества.
Договор может быть признан недействительным по основаниям статьи 168 ГК РФ, в силу несоответствия его закону или иным нормативным актам. В нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ, как верно указал суд первой инстанции, заявителем таких доказательств не представлено.
Условия спорного договора, вопреки утверждению заявителя, не противоречат ни специальным положениям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ни общим положениям ГК РФ.
Требования статьи 1 Закона N 214-ФЗ к порядку привлечения денежных средств граждан в долевое участие в строительстве не нарушены. Ни положениями названного закона, ни иными нормами гражданского законодательства заключение сделки в отношении одного и того же предмета, не созданного на момент ее совершения, не запрещено.
Этот вывод следует и из разъяснений пунктов 1, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", согласно которому, в случае невозможности передачи покупателю вещи, в отношении которой был заключен договор до ее создания, наступают иные правовые последствия, нежели недействительность такого договора, а именно, возникает обязательство продавца по возмещению убытков покупателя.
Доказательств мнимости спорной сделки также не представлено, сделка повлекла предусмотренные ею правовые последствия, что не позволяет квалифицировать ее применительно к положениям статьи 170 ГК РФ. Вопрос исполнения сделки на ее действительность, по общему правилу, не влияет.
По смыслу положений статьи 422 ГК РФ, коль скоро специальными положениями законодательства о долевом участии в строительстве не предусмотрено иного, размер долевого участия определяется соглашением сторон, обязательного требования о точном соответствии стоимости доли ее рыночной цене, либо соответствии совокупности реализованных долей рыночной цене объекта в целом в законе не содержится.
Кроме того, цена договора незначительно отличается от той рыночной цены, которая указана подателем апелляционной жалобы, самой Петросян К.Л. договор был заключен по значительно более низкой цене, что не позволяет признать обоснованным ссылку заявителя на заключение спорного договора по заниженной цене.
Спорный договор заключен 19.03.2012, тогда как процедура наблюдения в отношении должника введена определением суда первой инстанции от 25.04.2012, которым, в том числе, утвержден временный управляющий. При таких обстоятельствах, согласно статье 63 Закона о банкротстве, согласия временного управляющего на совершения спорной сделки не требовалось.
Обеспечительные меры, на наличие которых ссылается заявитель, касались запрета осуществления регистрационных записей в отношении объекта долевого участия в строительстве в целом, но не заключения сделок долевого участия в строительстве. Таким образом, сделка не может быть квалифицирована как совершенная вопреки принятым обеспечительным мерам.
Определение об обеспечении иска от 02.07.2012 Ленинградского районного суда г. Калининграда по заявлению Петросян К.Л. о запрете регистрации договоров долевого участия в отношении спорной квартиры принято после совершения спорной сделки. Определением от 12.08.2013 N М-3063/2013 производство по делу прекращено.
При таких обстоятельствах, оснований для вывода о недействительности оспариваемой сделки не имеется, что исключает и применение заявленных Петросян К.Л. последствий ее недействительности.
Учитывая изложенное, оснований для отмены или изменения определения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, ч. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Калининградской области от 19.09.2013 по делу N А21-3243/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Петросян К.Л. - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.
Председательствующий
И.Г.МЕДВЕДЕВА
Судьи
Л.С.КОПЫЛОВА
Е.Г.ГЛАЗКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)