Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 июля 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
в составе:
Председательствующего: М.М.Саранцевой
Судей: А.Н.Барбатова, С.Ю.Лесненко
при участии
от ООО "ВОЗРОЖДЕНИЕ": Лолаева Г.А., представитель, доверенность от 11.04.2013 б/н
от ООО "Приам": Апонюк О.А., представитель, доверенность от 27.11.2012 б/н; Штанько С.С., представитель, доверенность от 10.12.2012 б/н
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "Приам"
на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2013
по делу N А51-21988/2012
Арбитражного суда Приморского края
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья И.С.Чугаева, в апелляционном суде судьи: А.В.Гончарова, О.Ю.Еремеева, Е.Н.Номоконова
По заявлению общества с ограниченной ответственностью "ВОЗРОЖДЕНИЕ"
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Приам"
о признании незаконным отказа в регистрации
Общество с ограниченной ответственностью "ВОЗРОЖДЕНИЕ" (ОГРН 1032502131067, 690088, Приморский край, г. Владивосток, Военное шоссе, 5А) (далее - ООО "ВОЗРОЖДЕНИЕ", общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственного регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ОГРН 1042504382931, 690091, г. Владивосток, ул. Посьетская, 48) (далее - Управление Росреестра по Приморскому краю) от 18.06.2012 N 01/064/2012-343 в регистрации соглашения от 17.03.2005 об изменении к договору аренды недвижимого имущества от 03.03.2004 N 04-05242-001-Н-АР-3125-00 и обязании Управления Росреестра по Приморскому краю зарегистрировать указанное соглашение не позднее 10 дней после вступления решения в законную силу.
Заявление обосновано тем, что указанный отказ Управления Росреестра по Приморскому краю не соответствует обстоятельствам дела, Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав), Гражданскому кодексу Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Определением суда от 18.10.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Приам" (ОГРН 1042502976141, 690012, Приморский край, г. Владивосток, ул. Калинина, 49) (далее - ООО "Приам").
Решением суда от 20.12.2012 в удовлетворении заявления отказано. Судебный акт мотивирован тем, что, поскольку дополнительное соглашение к договору аренды не зарегистрировано в период нахождения недвижимого имущества в муниципальной собственности, то отказ Управления Росреестра по Приморскому краю соответствует Закону о государственной регистрации прав.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2013 решение отменено. Отказ Управления Росреестра по Приморскому краю в регистрации соглашения от 17.03.2005 об изменении к договору аренды недвижимого имущества от 03.03.2004 N 04-05242-001-Н-АР-3125-00 признан несоответствующим Закону о государственной регистрации прав. При этом суд обязал Управление Росреестра по Приморскому краю в установленные законом сроки зарегистрировать указанное соглашение.
В кассационной жалобе ООО "Приам" просит постановление от 18.03.2013 отменить и оставить в силе решение от 20.12.2012.
В обоснование жалобы заявитель привел доводы о неправильном применении апелляционным судом норм материального права - статей 433, 608, 609, 659 ГК РФ, абзаца 11 пункта 1 статьи 20 Закона о государственного регистрации прав, а также о несоответствии выводов апелляционного суда фактическим обстоятельствам дела. При этом заявитель оспаривает выводы апелляционного суда об использовании спорного помещения, на момент его приобретения ООО "Приам", в целях размещения кафе и об осведомленности последнего об этом. Считает, что в нарушение положений арбитражного процессуального законодательства ООО "ВОЗРОЖДЕНИЕ" не представило доказательств нарушения его прав и законных интересов отказом Управления Росреестра по Приморскому краю в регистрации дополнительного соглашения к договору аренды от 03.03.2004. Кроме того, указывает на нарушение прав ООО "Приам" как собственника нежилого помещения в связи с изменением цели его использования без согласия арендодателя.
В отзыве на кассационную жалобу (с учетом дополнения к нему) ООО "ВОЗРОЖДЕНИЕ" выражает несогласие с приведенными в ней доводами и просит в удовлетворении жалобы отказать. При этом ссылается на наличие в деле доказательств осведомленности ООО "Приам" об изменении цели использования помещения на момент его приобретения последним, а в связи с этим об отсутствии доказательств нарушения прав ООО "Приам" обжалуемым судебным актом.
В судебном заседании кассационной инстанции представители ООО "Приам" и ООО "ВОЗРОЖДЕНИЕ" привели доводы, соответствующие текстам кассационной жалобы и отзыва на нее.
В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании 09.07.2013 объявлялся перерыв до 15 часов 00 минут 15.07.2013, информация о котором размещалась на официальном сайте Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа в сети "Интернет".
Проверив законность обжалуемого судебного акта, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены постановления от 18.03.2013.
В соответствии со статьей 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Как следует из материалов дела, между Управлением муниципальной собственности администрации муниципального образования город Владивосток (далее - УМС г. Владивостока) и ООО "ВОЗРОЖДЕНИЕ" 03.03.2004 заключен договор N 04-05242-001-Н-АР-3125-00 аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Военное шоссе, д. 5-а, общей площадью 449 кв.м для использования в целях "мини пекарня".
Сторонами указанного договора аренды 20.04.2004 заключено соглашение об изменении условий аренды недвижимого имущества в части срока действия договора, установленного до 31.12.2033.
ООО "ВОЗРОЖДЕНИЕ" 27.05.2004 выдано свидетельство о государственной регистрации права аренды на объект: нежилые помещения общей площадью 449 кв.м в здании (лит. 1); номера на поэтажном плане: 1-25, этаж 1, назначение: производственное, местоположение: Приморский край, г. Владивосток, ул. Военное шоссе, 5-а.
В дальнейшем 11.01.2005 общество обратилось в УМС г. Владивостока с просьбой дать согласие на изменение цели использования арендуемого имущества на предприятие общественного питания (закусочная, кафе).
Комиссией по предоставлению в аренду объектов муниципальной собственности 14.01.2005 принято решение о внесении изменений в договор аренды, заключенный с ООО "ВОЗРОЖДЕНИЕ" в части цели использования имущества - "закусочная, кафе".
В связи с этим 17.03.2005 между УМС г. Владивостока и ООО "ВОЗРОЖДЕНИЕ" подписано соглашение об изменении к договору аренды от 03.03.2004 в части целевого использования арендуемого недвижимого имущества.
Указанное соглашение от 17.03.2005 к договору аренды от 03.03.2004 не зарегистрировано в установленном законом порядке.
Впоследствии в связи с включением арендуемого ООО "ВОЗРОЖДЕНИЕ" имущества в программу приватизации на 2005 год оно по результатам торгов приобретено ООО "Приам", с которым 10.11.2005 заключен договор купли-продажи недвижимости N 027-КП - нежилых помещений, общей площадью 449 кв.м, в здании (лит. 1), номера на поэтажном плане: 1 - 25, этаж: 1, назначение: производственное, существующие ограничения (обременения) права: аренда до 31.12.2033, расположенных по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Военное шоссе, д. 5-а.
Право собственности ООО "Приам" на указанное выше имущество зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.12.2005.
ООО "ВОЗРОЖДЕНИЕ" 23.04.2012 обратилось в Управление Росреестра по Приморскому краю с заявлением о государственной регистрации соглашения от 17.03.2005 об изменении к договору аренды недвижимого имущества от 03.03.2004 N 04-05242-001-Н-АР-3125-00.
Управлением Росреестра по Приморскому краю сообщением от 18.06.2012 отказано в государственной регистрации со ссылкой на абзац 11 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации прав в связи с нахождением спорного имущества на момент обращения ООО "ВОЗРОЖДЕНИЕ" с заявлением в собственности иного лица - ООО "Приам".
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "ВОЗРОЖДЕНИЕ" в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Как следует из материалов дела, отказ в государственной регистрации спорного дополнительного соглашения от 17.03.2005 на основании абзаца 11 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации прав произведен в связи с тем, что данное соглашение не заключено в период нахождения объекта недвижимости в муниципальной собственности и на момент обращения за регистрацией арендодателем объекта является ООО "Приам".
Исходя из положений статей 608, 609, 617 ГК РФ апелляционный суд правомерно указал на то, что в связи с заключением договора купли-продажи недвижимости от 10.11.2005 и регистрацией права собственности ООО "Приам" на спорное недвижимое имущество к последнему в силу закона перешли правомочия по владению, пользованию и распоряжению недвижимым имуществом, а соглашение от 17.03.2005 подлежало регистрации в установленном законном порядке.
Вместе с тем, исследовав и оценив представленные в дело доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, апелляционный суд пришел к выводу о том, что указанное Управлением Росреестра по Приморскому краю обстоятельство о необходимости заключения соглашения от 17.03.2005 в период нахождения недвижимого имущества в муниципальной собственности не может являться основанием для отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды по настоящему делу.
При этом апелляционный суд исходил из отсутствия установленных законодательством сроков, в течение которых ООО "ВОЗРОЖДЕНИЕ" должны были быть представлены документы на государственную регистрацию изменений договора аренды.
Апелляционным судом установлено также, что на момент заключения договора купли-продажи спорного объекта недвижимости от 10.11.2005 и передачи его по акту от 22.11.2005 ООО "Приам" знало и должно было знать о наличии дополнительного соглашения от 17.03.2005 к договору аренды от 03.03.2004 и об изменении с согласия прежнего собственника имущества его целевого использования.
Указанные обстоятельства подтверждаются актом приема-передачи объекта недвижимости от 22.11.2005 к договору купли-продажи от 10.11.2005, в соответствии с которым покупатель принял во владение, пользование и распоряжение спорный объект в качественном и техническом состоянии как он есть на день принятия (подписания настоящего акта); техническим паспортом спорного объекта; решением от 27.10.2005 о выдаче лицензии на розничную продажу алкогольной продукции на территории кафе; условиями договора купли-продажи от 10.11.2005 (п. 2.1.1), определяющими обязанности продавца по передаче покупателю одновременно с объектом документов, имеющих отношение к объекту, а также необходимых для регистрации права собственности на него. Доказательства, свидетельствующие о предоставлении ООО "Приам" при приватизации объекта муниципальной собственности неполного пакета документов в отношении спорного объекта в материалах дела отсутствуют.
Более того, апелляционным судом установлено, что ООО "Приам" не возражало против использования помещения ООО "ВОЗРОЖДЕНИЕ" в целях "пункт общественного питания" и подтверждало его использование в таких целях, о чем свидетельствует имеющееся в материалах дела дополнительное соглашение от 03.04.2006 к договору аренды от 03.03.2004, подписанное директором ООО "Приам".
Таким образом, из материалов дела усматривается и установлено апелляционным судом, что изменение целевого использования спорного объекта недвижимого имущества не носило со стороны ООО "ВОЗРОЖДЕНИЕ" самовольного характера, обусловлено невозможностью использования помещения в целях "мини пекарня", было фактически согласованно как с прежним, так и с новым его собственником, и не получило отражение в государственном реестре по объективным причинам в связи с наложенными на помещение арестами в период с февраля 2006 года по 2011 год.
Поскольку обращение за регистрацией дополнительного соглашения от 17.03.2005 к договору аренды от 03.03.2004, подписанного на момент его составления уполномоченными лицами, не направлено на оспаривание зарегистрированного права собственности ООО "Приам" на арендуемое недвижимое имущество, то выводы апелляционного суда об отсутствии противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами, а также о незаконности отказа Управления Росреестра по Приморскому краю в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды являются обоснованными.
Кроме того, с учетом обстоятельств дела апелляционный суд пришел к выводу и о том, что отказ Управления Росреестра по Приморскому краю в государственной регистрации соглашения к договору аренды от 03.03.2004 нарушает права и законные интересы ООО "ВОЗРОЖДЕНИЕ" на пользование арендованным имуществом в тех целях, в которых оно фактически использовалось с 2005 года, и о которых было осведомлено ООО "Приам".
При таких обстоятельствах апелляционный суд, руководствуясь положениями статьи 201 АПК РФ, правомерно отменил решение от 20.12.2012 и удовлетворил заявление ООО "ВОЗРОЖДЕНИЕ".
Доводы заявителя жалобы о неправильном применении апелляционным судом норм материального права, подлежащих применению по вопросам заключения и регистрации дополнительных соглашений к договору аренды, подлежат отклонению судом кассационной инстанции ввиду следующего.
Действительно, в соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или управомоченным им лицам, а согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ, статье 651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
При этом возникшие между сторонами обязательственные отношения по договору аренды (дополнительному соглашению к нему), не прошедшему государственную регистрацию, в силу статьи 308 ГК РФ не могут быть противопоставлены лицом, пользующимся арендованным имуществом, третьим лицам.
Вместе с тем из материалов дела следует и установлено апелляционным судом, что ООО "Приам" на момент приобретения спорного имущества знало и не могло не знать об изменении его целевого использования, о наличии по этому вопросу дополнительного соглашения, с заявлением о регистрации которого обратилось ООО "ВОЗРОЖДЕНИЕ".
При таких обстоятельствах условия указанного дополнительного соглашения, при отсутствии возражений ООО "Приам" на момент приобретения имущества о его целевом использовании, обоснованно признаны апелляционным судом обязательными для ООО "Приам".
Суд кассационной инстанции считает также, что с учетом фактических обстоятельств дела, касающихся осведомленности ООО "Приам" об изменении целевого использования имущества на момент его приобретения в 2005 году, длительного его использования ООО "ВОЗРОЖДЕНИЕ" в целях пункта общественного питания при отсутствии возражений нового собственника (вплоть до 2011 года), действия ООО "Приам" по заявлению возражений в части целевого использования имущества и регистрации изменений к договору аренды от 03.03.2004, предпринимаемых мер по расторжению договора аренды по причине нецелевого использования имущества, свидетельствуют о злоупотреблении им правом.
Доводы заявителя жалобы о несогласии с выводом апелляционного суда об использовании спорного помещения в целях размещения кафе на момент его приобретения фактически направлены на иную оценку доказательств и установленных апелляционным судом обстоятельств, что недопустимо в суде кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ, поэтому также подлежат отклонению.
Ссылка заявителя жалобы на нарушение прав ООО "Приам" в связи с изменением цели использования спорного помещения без его согласия не состоятельна, поскольку апелляционным судом установлены обстоятельства, свидетельствующие об осведомленности ООО "Приам" об изменении целевого использования имущества на момент его приобретения, а также об отсутствии его возражений по его использованию в целях "пункт общественного питания", что подтверждается материалами дела.
Кроме того, в деле отсутствуют и заявителем кассационной жалобы не представлены доказательства возможности использования спорного имущества в целях "мини пекарня" и о предпринимаемых им действиях по его использованию в указанных целях.
С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Обществом с ограниченной ответственностью "Приам" при подаче кассационной жалобы по платежному поручению от 01.04.2013 N 98 уплачена государственная пошлина в сумме 2 000 руб. Между тем государственная пошлина исходя из предмета заявленных требований в соответствии с подпунктами 3, 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации подлежала уплате в размере 1 000 руб., в связи с чем излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату заявителю из федерального бюджета на основании статьи 104 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 104, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2013 по делу N А51-21988/2012 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Приам" из федерального бюджета государственную пошлину в размере 1 000 руб. излишне уплаченную за рассмотрение кассационной жалобы.
Выдать справку на возврат государственной пошлины.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 22.07.2013 N Ф03-2051/2013 ПО ДЕЛУ N А51-21988/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 июля 2013 г. N Ф03-2051/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 июля 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
в составе:
Председательствующего: М.М.Саранцевой
Судей: А.Н.Барбатова, С.Ю.Лесненко
при участии
от ООО "ВОЗРОЖДЕНИЕ": Лолаева Г.А., представитель, доверенность от 11.04.2013 б/н
от ООО "Приам": Апонюк О.А., представитель, доверенность от 27.11.2012 б/н; Штанько С.С., представитель, доверенность от 10.12.2012 б/н
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "Приам"
на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2013
по делу N А51-21988/2012
Арбитражного суда Приморского края
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья И.С.Чугаева, в апелляционном суде судьи: А.В.Гончарова, О.Ю.Еремеева, Е.Н.Номоконова
По заявлению общества с ограниченной ответственностью "ВОЗРОЖДЕНИЕ"
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Приам"
о признании незаконным отказа в регистрации
Общество с ограниченной ответственностью "ВОЗРОЖДЕНИЕ" (ОГРН 1032502131067, 690088, Приморский край, г. Владивосток, Военное шоссе, 5А) (далее - ООО "ВОЗРОЖДЕНИЕ", общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственного регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ОГРН 1042504382931, 690091, г. Владивосток, ул. Посьетская, 48) (далее - Управление Росреестра по Приморскому краю) от 18.06.2012 N 01/064/2012-343 в регистрации соглашения от 17.03.2005 об изменении к договору аренды недвижимого имущества от 03.03.2004 N 04-05242-001-Н-АР-3125-00 и обязании Управления Росреестра по Приморскому краю зарегистрировать указанное соглашение не позднее 10 дней после вступления решения в законную силу.
Заявление обосновано тем, что указанный отказ Управления Росреестра по Приморскому краю не соответствует обстоятельствам дела, Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав), Гражданскому кодексу Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Определением суда от 18.10.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Приам" (ОГРН 1042502976141, 690012, Приморский край, г. Владивосток, ул. Калинина, 49) (далее - ООО "Приам").
Решением суда от 20.12.2012 в удовлетворении заявления отказано. Судебный акт мотивирован тем, что, поскольку дополнительное соглашение к договору аренды не зарегистрировано в период нахождения недвижимого имущества в муниципальной собственности, то отказ Управления Росреестра по Приморскому краю соответствует Закону о государственной регистрации прав.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2013 решение отменено. Отказ Управления Росреестра по Приморскому краю в регистрации соглашения от 17.03.2005 об изменении к договору аренды недвижимого имущества от 03.03.2004 N 04-05242-001-Н-АР-3125-00 признан несоответствующим Закону о государственной регистрации прав. При этом суд обязал Управление Росреестра по Приморскому краю в установленные законом сроки зарегистрировать указанное соглашение.
В кассационной жалобе ООО "Приам" просит постановление от 18.03.2013 отменить и оставить в силе решение от 20.12.2012.
В обоснование жалобы заявитель привел доводы о неправильном применении апелляционным судом норм материального права - статей 433, 608, 609, 659 ГК РФ, абзаца 11 пункта 1 статьи 20 Закона о государственного регистрации прав, а также о несоответствии выводов апелляционного суда фактическим обстоятельствам дела. При этом заявитель оспаривает выводы апелляционного суда об использовании спорного помещения, на момент его приобретения ООО "Приам", в целях размещения кафе и об осведомленности последнего об этом. Считает, что в нарушение положений арбитражного процессуального законодательства ООО "ВОЗРОЖДЕНИЕ" не представило доказательств нарушения его прав и законных интересов отказом Управления Росреестра по Приморскому краю в регистрации дополнительного соглашения к договору аренды от 03.03.2004. Кроме того, указывает на нарушение прав ООО "Приам" как собственника нежилого помещения в связи с изменением цели его использования без согласия арендодателя.
В отзыве на кассационную жалобу (с учетом дополнения к нему) ООО "ВОЗРОЖДЕНИЕ" выражает несогласие с приведенными в ней доводами и просит в удовлетворении жалобы отказать. При этом ссылается на наличие в деле доказательств осведомленности ООО "Приам" об изменении цели использования помещения на момент его приобретения последним, а в связи с этим об отсутствии доказательств нарушения прав ООО "Приам" обжалуемым судебным актом.
В судебном заседании кассационной инстанции представители ООО "Приам" и ООО "ВОЗРОЖДЕНИЕ" привели доводы, соответствующие текстам кассационной жалобы и отзыва на нее.
В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании 09.07.2013 объявлялся перерыв до 15 часов 00 минут 15.07.2013, информация о котором размещалась на официальном сайте Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа в сети "Интернет".
Проверив законность обжалуемого судебного акта, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены постановления от 18.03.2013.
В соответствии со статьей 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Как следует из материалов дела, между Управлением муниципальной собственности администрации муниципального образования город Владивосток (далее - УМС г. Владивостока) и ООО "ВОЗРОЖДЕНИЕ" 03.03.2004 заключен договор N 04-05242-001-Н-АР-3125-00 аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Военное шоссе, д. 5-а, общей площадью 449 кв.м для использования в целях "мини пекарня".
Сторонами указанного договора аренды 20.04.2004 заключено соглашение об изменении условий аренды недвижимого имущества в части срока действия договора, установленного до 31.12.2033.
ООО "ВОЗРОЖДЕНИЕ" 27.05.2004 выдано свидетельство о государственной регистрации права аренды на объект: нежилые помещения общей площадью 449 кв.м в здании (лит. 1); номера на поэтажном плане: 1-25, этаж 1, назначение: производственное, местоположение: Приморский край, г. Владивосток, ул. Военное шоссе, 5-а.
В дальнейшем 11.01.2005 общество обратилось в УМС г. Владивостока с просьбой дать согласие на изменение цели использования арендуемого имущества на предприятие общественного питания (закусочная, кафе).
Комиссией по предоставлению в аренду объектов муниципальной собственности 14.01.2005 принято решение о внесении изменений в договор аренды, заключенный с ООО "ВОЗРОЖДЕНИЕ" в части цели использования имущества - "закусочная, кафе".
В связи с этим 17.03.2005 между УМС г. Владивостока и ООО "ВОЗРОЖДЕНИЕ" подписано соглашение об изменении к договору аренды от 03.03.2004 в части целевого использования арендуемого недвижимого имущества.
Указанное соглашение от 17.03.2005 к договору аренды от 03.03.2004 не зарегистрировано в установленном законом порядке.
Впоследствии в связи с включением арендуемого ООО "ВОЗРОЖДЕНИЕ" имущества в программу приватизации на 2005 год оно по результатам торгов приобретено ООО "Приам", с которым 10.11.2005 заключен договор купли-продажи недвижимости N 027-КП - нежилых помещений, общей площадью 449 кв.м, в здании (лит. 1), номера на поэтажном плане: 1 - 25, этаж: 1, назначение: производственное, существующие ограничения (обременения) права: аренда до 31.12.2033, расположенных по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Военное шоссе, д. 5-а.
Право собственности ООО "Приам" на указанное выше имущество зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.12.2005.
ООО "ВОЗРОЖДЕНИЕ" 23.04.2012 обратилось в Управление Росреестра по Приморскому краю с заявлением о государственной регистрации соглашения от 17.03.2005 об изменении к договору аренды недвижимого имущества от 03.03.2004 N 04-05242-001-Н-АР-3125-00.
Управлением Росреестра по Приморскому краю сообщением от 18.06.2012 отказано в государственной регистрации со ссылкой на абзац 11 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации прав в связи с нахождением спорного имущества на момент обращения ООО "ВОЗРОЖДЕНИЕ" с заявлением в собственности иного лица - ООО "Приам".
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "ВОЗРОЖДЕНИЕ" в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Как следует из материалов дела, отказ в государственной регистрации спорного дополнительного соглашения от 17.03.2005 на основании абзаца 11 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации прав произведен в связи с тем, что данное соглашение не заключено в период нахождения объекта недвижимости в муниципальной собственности и на момент обращения за регистрацией арендодателем объекта является ООО "Приам".
Исходя из положений статей 608, 609, 617 ГК РФ апелляционный суд правомерно указал на то, что в связи с заключением договора купли-продажи недвижимости от 10.11.2005 и регистрацией права собственности ООО "Приам" на спорное недвижимое имущество к последнему в силу закона перешли правомочия по владению, пользованию и распоряжению недвижимым имуществом, а соглашение от 17.03.2005 подлежало регистрации в установленном законном порядке.
Вместе с тем, исследовав и оценив представленные в дело доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, апелляционный суд пришел к выводу о том, что указанное Управлением Росреестра по Приморскому краю обстоятельство о необходимости заключения соглашения от 17.03.2005 в период нахождения недвижимого имущества в муниципальной собственности не может являться основанием для отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды по настоящему делу.
При этом апелляционный суд исходил из отсутствия установленных законодательством сроков, в течение которых ООО "ВОЗРОЖДЕНИЕ" должны были быть представлены документы на государственную регистрацию изменений договора аренды.
Апелляционным судом установлено также, что на момент заключения договора купли-продажи спорного объекта недвижимости от 10.11.2005 и передачи его по акту от 22.11.2005 ООО "Приам" знало и должно было знать о наличии дополнительного соглашения от 17.03.2005 к договору аренды от 03.03.2004 и об изменении с согласия прежнего собственника имущества его целевого использования.
Указанные обстоятельства подтверждаются актом приема-передачи объекта недвижимости от 22.11.2005 к договору купли-продажи от 10.11.2005, в соответствии с которым покупатель принял во владение, пользование и распоряжение спорный объект в качественном и техническом состоянии как он есть на день принятия (подписания настоящего акта); техническим паспортом спорного объекта; решением от 27.10.2005 о выдаче лицензии на розничную продажу алкогольной продукции на территории кафе; условиями договора купли-продажи от 10.11.2005 (п. 2.1.1), определяющими обязанности продавца по передаче покупателю одновременно с объектом документов, имеющих отношение к объекту, а также необходимых для регистрации права собственности на него. Доказательства, свидетельствующие о предоставлении ООО "Приам" при приватизации объекта муниципальной собственности неполного пакета документов в отношении спорного объекта в материалах дела отсутствуют.
Более того, апелляционным судом установлено, что ООО "Приам" не возражало против использования помещения ООО "ВОЗРОЖДЕНИЕ" в целях "пункт общественного питания" и подтверждало его использование в таких целях, о чем свидетельствует имеющееся в материалах дела дополнительное соглашение от 03.04.2006 к договору аренды от 03.03.2004, подписанное директором ООО "Приам".
Таким образом, из материалов дела усматривается и установлено апелляционным судом, что изменение целевого использования спорного объекта недвижимого имущества не носило со стороны ООО "ВОЗРОЖДЕНИЕ" самовольного характера, обусловлено невозможностью использования помещения в целях "мини пекарня", было фактически согласованно как с прежним, так и с новым его собственником, и не получило отражение в государственном реестре по объективным причинам в связи с наложенными на помещение арестами в период с февраля 2006 года по 2011 год.
Поскольку обращение за регистрацией дополнительного соглашения от 17.03.2005 к договору аренды от 03.03.2004, подписанного на момент его составления уполномоченными лицами, не направлено на оспаривание зарегистрированного права собственности ООО "Приам" на арендуемое недвижимое имущество, то выводы апелляционного суда об отсутствии противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами, а также о незаконности отказа Управления Росреестра по Приморскому краю в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды являются обоснованными.
Кроме того, с учетом обстоятельств дела апелляционный суд пришел к выводу и о том, что отказ Управления Росреестра по Приморскому краю в государственной регистрации соглашения к договору аренды от 03.03.2004 нарушает права и законные интересы ООО "ВОЗРОЖДЕНИЕ" на пользование арендованным имуществом в тех целях, в которых оно фактически использовалось с 2005 года, и о которых было осведомлено ООО "Приам".
При таких обстоятельствах апелляционный суд, руководствуясь положениями статьи 201 АПК РФ, правомерно отменил решение от 20.12.2012 и удовлетворил заявление ООО "ВОЗРОЖДЕНИЕ".
Доводы заявителя жалобы о неправильном применении апелляционным судом норм материального права, подлежащих применению по вопросам заключения и регистрации дополнительных соглашений к договору аренды, подлежат отклонению судом кассационной инстанции ввиду следующего.
Действительно, в соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или управомоченным им лицам, а согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ, статье 651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
При этом возникшие между сторонами обязательственные отношения по договору аренды (дополнительному соглашению к нему), не прошедшему государственную регистрацию, в силу статьи 308 ГК РФ не могут быть противопоставлены лицом, пользующимся арендованным имуществом, третьим лицам.
Вместе с тем из материалов дела следует и установлено апелляционным судом, что ООО "Приам" на момент приобретения спорного имущества знало и не могло не знать об изменении его целевого использования, о наличии по этому вопросу дополнительного соглашения, с заявлением о регистрации которого обратилось ООО "ВОЗРОЖДЕНИЕ".
При таких обстоятельствах условия указанного дополнительного соглашения, при отсутствии возражений ООО "Приам" на момент приобретения имущества о его целевом использовании, обоснованно признаны апелляционным судом обязательными для ООО "Приам".
Суд кассационной инстанции считает также, что с учетом фактических обстоятельств дела, касающихся осведомленности ООО "Приам" об изменении целевого использования имущества на момент его приобретения в 2005 году, длительного его использования ООО "ВОЗРОЖДЕНИЕ" в целях пункта общественного питания при отсутствии возражений нового собственника (вплоть до 2011 года), действия ООО "Приам" по заявлению возражений в части целевого использования имущества и регистрации изменений к договору аренды от 03.03.2004, предпринимаемых мер по расторжению договора аренды по причине нецелевого использования имущества, свидетельствуют о злоупотреблении им правом.
Доводы заявителя жалобы о несогласии с выводом апелляционного суда об использовании спорного помещения в целях размещения кафе на момент его приобретения фактически направлены на иную оценку доказательств и установленных апелляционным судом обстоятельств, что недопустимо в суде кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ, поэтому также подлежат отклонению.
Ссылка заявителя жалобы на нарушение прав ООО "Приам" в связи с изменением цели использования спорного помещения без его согласия не состоятельна, поскольку апелляционным судом установлены обстоятельства, свидетельствующие об осведомленности ООО "Приам" об изменении целевого использования имущества на момент его приобретения, а также об отсутствии его возражений по его использованию в целях "пункт общественного питания", что подтверждается материалами дела.
Кроме того, в деле отсутствуют и заявителем кассационной жалобы не представлены доказательства возможности использования спорного имущества в целях "мини пекарня" и о предпринимаемых им действиях по его использованию в указанных целях.
С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Обществом с ограниченной ответственностью "Приам" при подаче кассационной жалобы по платежному поручению от 01.04.2013 N 98 уплачена государственная пошлина в сумме 2 000 руб. Между тем государственная пошлина исходя из предмета заявленных требований в соответствии с подпунктами 3, 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации подлежала уплате в размере 1 000 руб., в связи с чем излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату заявителю из федерального бюджета на основании статьи 104 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 104, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2013 по делу N А51-21988/2012 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Приам" из федерального бюджета государственную пошлину в размере 1 000 руб. излишне уплаченную за рассмотрение кассационной жалобы.
Выдать справку на возврат государственной пошлины.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
М.М.САРАНЦЕВА
Судьи
А.Н.БАРБАТОВ
С.Ю.ЛЕСНЕНКО
М.М.САРАНЦЕВА
Судьи
А.Н.БАРБАТОВ
С.Ю.ЛЕСНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)