Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 февраля 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Сулейменовой Т.В.,
судей Лазарева С.В., Смирнова А.Ю.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Риолит" (далее - общество "Риолит") на решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.07.2012 по делу N А76-23537/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2012 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
Индивидуальный предприниматель Сидорова Ольга Александровна обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу "Риолит" о взыскании 100 000 руб. неосновательного обогащения, перечисленного в качестве обеспечительного платежа по договору аренды, 3460 руб. 42 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 02.07.2011 по 29.11.2011.
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 18.04.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Наговицын Алексей Михайлович.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 23.07.2012 (судья Вишневская А.А.) исковые требования удовлетворены.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2012 (судьи Соколова И.Ю., Богдановская Г.Н., Румянцев А.А.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "Риолит" просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на нарушение судами п. 1, 3 ст. 157, ст. 420, 431, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам. Заявитель полагает, что внесение обеспечительного платежа по договору аренды не в полном объеме не влечет его незаключенность от 24.05.2011. Общество "Риолит" указывает, что договор аренды, заключенный между ним и предпринимателем Наговициным А.М., расторгнут с 22.04.2012, в силу чего договор аренды от 24.05.2011 является недействительным. По его мнению, при применении реституции по договору аренды арендная плата, уплаченная за пользование имуществом, не подлежит возврату арендатору, поскольку иначе на стороне лица, пользовавшегося имуществом, возникнет неосновательное обогащение.
Как установлено судами, между предпринимателем Наговициным А.М. (арендодатель) и обществом "Риолит" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений от 31.03.2011, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное по адресу г. Челябинск ул. Труда 183, общей площадью 450 кв. м.
Согласно п. 1.2 договора арендодатель после подписания настоящего договора обязан передать арендатору помещение по акту приема-передачи, подписываемому представителями обеих сторон. С момента подписания акта приема-передачи арендатору переходит право пользования помещением и бремя его содержания в объеме, предусмотренном положениями настоящего договора.
В соответствии с п. 2.5 договора арендатор имеет право сдавать помещение, часть помещений в субаренду на свое усмотрение, но с обязательным соблюдением условий настоящего договора.
Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что договор вступает в силу с момента его подписания и является заключенным на неопределенный срок.
К указанному договору сторонами подписаны приложение N 1 - схема расположения и границы помещения площадью 450 кв. м.
Названное помещение передано обществу "Риолит" по акту приема-передачи от 04.04.2011.
Обществом "Риолит" (арендодатель) и предпринимателем Сидоровой О.А. (арендатор) подписан договор аренды нежилых помещений от 24.05.2011 N 24/05-АГ, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Челябинск, ул. Труда, д. 183, общей площадью 450 кв. м. Схема расположения и границы помещения содержится в приложении N 1, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора.
В силу п. 1.2 договора арендодатель после подписания настоящего договора обязан передать арендатору помещение по акту приема-передачи 01.08.2011, подписываемому представителями обеих сторон. С момента подписания акта приема-передачи арендатору переходит право пользования помещением и бремя его содержания в объеме, предусмотренном иными положениями настоящего договора.
В соответствии с п. 2.3.1 договора арендодатель обязуется передать помещение по акту приема-передачи 01.08.2011 после подписании настоящего договора.
Согласно п. 3.4 договора арендатор выплачивает арендодателю обеспечительный взнос, равный сумме арендной платы за один месяц аренды из расчета по ставке 700 руб. за кв. м без НДС не позднее 30 календарных дней до даты подписания акта приема-передачи помещения. В случае отсутствия обеспечительного взноса договор считается незаключенным и не вступившим в законную силу.
Договор вступает в силу с момента подписания и является заключенным на срок, равный 360 календарным дням. Обязательства по договору, принятые на себя сторонами, вступают в силу с даты подписания настоящего договора и действуют до даты его расторжения. В случае отсутствия у сторон письменных претензий друг к другу договор считается пролонгированным (п. 4.1 договора).
В силу п. 4.7 договора в случае расторжения настоящего договора обеспечительный взнос должен быть зачтен в счет окончательных взаиморасчетов, которые стороны обязуются произвести в течение 5 дней с даты освобождения арендуемой площади и передачи по акту приема-передачи.
Обществом "Риолит" выставлен истцу счет от 30.05.2011 N 37 на оплату обеспечительного взноса на сумму 315 000 руб.
Платежным поручением от 30.05.2011 N 3863 предпринимателем произведен платеж на сумму 100 000 руб. в счет обеспечительного платежа за аренду нежилых помещений по счету от 30.05.2011 N 37 по договору аренды от 24.05.2011 N 24/05-АГ.
Предпринимателем Сидоровой О.А. направлено в адрес ответчика уведомление от 30.06.2011 N 24 с просьбой расторгнуть договор аренды с 30.06.2011 и вернуть обеспечительный платеж в размере 100 000 руб.
Письмом от 05.07.2011 общество "Риолит" сообщило предпринимателю Сидоровой О.А. об окончании срока оплаты обеспечительного взноса 01.07.2011, указав, что договор аренды N 24/05-АГ считается недействительным. Доступ на территорию прекращен.
Уведомлением об отказе от исполнения договора аренды нежилых помещений N 24/05-АГ истец сообщил ответчику о том, что обеспечительный платеж полностью не оплачен и в силу п. 3.4 договора с 02.07.2011 договор аренды считается незаключенным, в связи с чем оснований для удержания арендодателем денежных средств в размере 100 000 руб. не имеется. Кроме того, в уведомлении указано на нарушение п. 7.13 договора аренды N 24/05-АГ, так как арендодателем не был предоставлен доступ в помещения, что означает отказ от исполнения договора.
Ссылаясь на отказ общества "Риолит" возвратить сумму уплаченного обеспечительного платежа, удерживаемую ответчиком без установленных законом оснований, предприниматель Сидорова О.А. обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 данного Кодекса.
Согласно п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Как следует из материалов дела, правоотношения между истцом и ответчиком возникли в связи с подписанием сторонами договора аренды от 24.05.2011 N 24/05-АГ нежилых помещений общей площадью 450 кв. м, расположенных по адресу: г. Челябинск, ул. Труда, д. 183.
В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
По общему правилу, предусмотренному п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В рассматриваемой ситуации сторонами согласованы особенности, связанные с моментом возникновения обязательств по предоставлению имущества в аренду, который не совпадает с моментом заключения договора от 24.05.2011 N 24/05-АГ. Условиями пунктов 2.3.1, 3.1 предусмотрено предоставление помещения арендатору по акту приема-передачи 01.08.2011 и, следовательно, внесение арендной платы арендатором после подписания такого акта.
В соответствии с п. 1 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Учитывая, что доказательств передачи предпринимателю Сидоровой О.А. имущества, являющегося предметом договора аренды от 24.05.2011 N 24/05-АГ, не имеется, у общества "Риолит" отсутствуют основания для удержания уплаченного предпринимателем Сидоровой О.А. 100 000 руб. обеспечительного взноса в счет платы за аренду нежилых помещений в соответствии с п. 4.7 договора аренды.
Иных оснований для удержания ответчиком обеспечительного взноса договором не предусмотрено.
При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили исковые требования.
Доводы общества "Риолит" о недействительности договора аренды от 24.05.2011, а также о том, что при применении реституции по договору аренды арендная плата, уплаченная за пользование имуществом, не подлежит возврату арендатору, отклоняется. Оснований считать названный договор недействительным не имеется. Кроме того, при отсутствии доказательств передачи имущества в пользование арендатору в установленном законом и договором порядке, отсутствуют основания для внесения платы за пользование имуществом.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.07.2012 по делу N А76-23537/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2012 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Риолит" - без удовлетворения.
Председательствующий
Т.В.СУЛЕЙМЕНОВА
Судьи
С.В.ЛАЗАРЕВ
А.Ю.СМИРНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 18.02.2013 N Ф09-14353/12 ПО ДЕЛУ N А76-23537/11
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 февраля 2013 г. N Ф09-14353/12
Дело N А76-23537/11
Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 февраля 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Сулейменовой Т.В.,
судей Лазарева С.В., Смирнова А.Ю.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Риолит" (далее - общество "Риолит") на решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.07.2012 по делу N А76-23537/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2012 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
Индивидуальный предприниматель Сидорова Ольга Александровна обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу "Риолит" о взыскании 100 000 руб. неосновательного обогащения, перечисленного в качестве обеспечительного платежа по договору аренды, 3460 руб. 42 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 02.07.2011 по 29.11.2011.
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 18.04.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Наговицын Алексей Михайлович.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 23.07.2012 (судья Вишневская А.А.) исковые требования удовлетворены.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2012 (судьи Соколова И.Ю., Богдановская Г.Н., Румянцев А.А.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "Риолит" просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на нарушение судами п. 1, 3 ст. 157, ст. 420, 431, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам. Заявитель полагает, что внесение обеспечительного платежа по договору аренды не в полном объеме не влечет его незаключенность от 24.05.2011. Общество "Риолит" указывает, что договор аренды, заключенный между ним и предпринимателем Наговициным А.М., расторгнут с 22.04.2012, в силу чего договор аренды от 24.05.2011 является недействительным. По его мнению, при применении реституции по договору аренды арендная плата, уплаченная за пользование имуществом, не подлежит возврату арендатору, поскольку иначе на стороне лица, пользовавшегося имуществом, возникнет неосновательное обогащение.
Как установлено судами, между предпринимателем Наговициным А.М. (арендодатель) и обществом "Риолит" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений от 31.03.2011, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное по адресу г. Челябинск ул. Труда 183, общей площадью 450 кв. м.
Согласно п. 1.2 договора арендодатель после подписания настоящего договора обязан передать арендатору помещение по акту приема-передачи, подписываемому представителями обеих сторон. С момента подписания акта приема-передачи арендатору переходит право пользования помещением и бремя его содержания в объеме, предусмотренном положениями настоящего договора.
В соответствии с п. 2.5 договора арендатор имеет право сдавать помещение, часть помещений в субаренду на свое усмотрение, но с обязательным соблюдением условий настоящего договора.
Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что договор вступает в силу с момента его подписания и является заключенным на неопределенный срок.
К указанному договору сторонами подписаны приложение N 1 - схема расположения и границы помещения площадью 450 кв. м.
Названное помещение передано обществу "Риолит" по акту приема-передачи от 04.04.2011.
Обществом "Риолит" (арендодатель) и предпринимателем Сидоровой О.А. (арендатор) подписан договор аренды нежилых помещений от 24.05.2011 N 24/05-АГ, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Челябинск, ул. Труда, д. 183, общей площадью 450 кв. м. Схема расположения и границы помещения содержится в приложении N 1, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора.
В силу п. 1.2 договора арендодатель после подписания настоящего договора обязан передать арендатору помещение по акту приема-передачи 01.08.2011, подписываемому представителями обеих сторон. С момента подписания акта приема-передачи арендатору переходит право пользования помещением и бремя его содержания в объеме, предусмотренном иными положениями настоящего договора.
В соответствии с п. 2.3.1 договора арендодатель обязуется передать помещение по акту приема-передачи 01.08.2011 после подписании настоящего договора.
Согласно п. 3.4 договора арендатор выплачивает арендодателю обеспечительный взнос, равный сумме арендной платы за один месяц аренды из расчета по ставке 700 руб. за кв. м без НДС не позднее 30 календарных дней до даты подписания акта приема-передачи помещения. В случае отсутствия обеспечительного взноса договор считается незаключенным и не вступившим в законную силу.
Договор вступает в силу с момента подписания и является заключенным на срок, равный 360 календарным дням. Обязательства по договору, принятые на себя сторонами, вступают в силу с даты подписания настоящего договора и действуют до даты его расторжения. В случае отсутствия у сторон письменных претензий друг к другу договор считается пролонгированным (п. 4.1 договора).
В силу п. 4.7 договора в случае расторжения настоящего договора обеспечительный взнос должен быть зачтен в счет окончательных взаиморасчетов, которые стороны обязуются произвести в течение 5 дней с даты освобождения арендуемой площади и передачи по акту приема-передачи.
Обществом "Риолит" выставлен истцу счет от 30.05.2011 N 37 на оплату обеспечительного взноса на сумму 315 000 руб.
Платежным поручением от 30.05.2011 N 3863 предпринимателем произведен платеж на сумму 100 000 руб. в счет обеспечительного платежа за аренду нежилых помещений по счету от 30.05.2011 N 37 по договору аренды от 24.05.2011 N 24/05-АГ.
Предпринимателем Сидоровой О.А. направлено в адрес ответчика уведомление от 30.06.2011 N 24 с просьбой расторгнуть договор аренды с 30.06.2011 и вернуть обеспечительный платеж в размере 100 000 руб.
Письмом от 05.07.2011 общество "Риолит" сообщило предпринимателю Сидоровой О.А. об окончании срока оплаты обеспечительного взноса 01.07.2011, указав, что договор аренды N 24/05-АГ считается недействительным. Доступ на территорию прекращен.
Уведомлением об отказе от исполнения договора аренды нежилых помещений N 24/05-АГ истец сообщил ответчику о том, что обеспечительный платеж полностью не оплачен и в силу п. 3.4 договора с 02.07.2011 договор аренды считается незаключенным, в связи с чем оснований для удержания арендодателем денежных средств в размере 100 000 руб. не имеется. Кроме того, в уведомлении указано на нарушение п. 7.13 договора аренды N 24/05-АГ, так как арендодателем не был предоставлен доступ в помещения, что означает отказ от исполнения договора.
Ссылаясь на отказ общества "Риолит" возвратить сумму уплаченного обеспечительного платежа, удерживаемую ответчиком без установленных законом оснований, предприниматель Сидорова О.А. обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 данного Кодекса.
Согласно п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Как следует из материалов дела, правоотношения между истцом и ответчиком возникли в связи с подписанием сторонами договора аренды от 24.05.2011 N 24/05-АГ нежилых помещений общей площадью 450 кв. м, расположенных по адресу: г. Челябинск, ул. Труда, д. 183.
В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
По общему правилу, предусмотренному п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В рассматриваемой ситуации сторонами согласованы особенности, связанные с моментом возникновения обязательств по предоставлению имущества в аренду, который не совпадает с моментом заключения договора от 24.05.2011 N 24/05-АГ. Условиями пунктов 2.3.1, 3.1 предусмотрено предоставление помещения арендатору по акту приема-передачи 01.08.2011 и, следовательно, внесение арендной платы арендатором после подписания такого акта.
В соответствии с п. 1 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Учитывая, что доказательств передачи предпринимателю Сидоровой О.А. имущества, являющегося предметом договора аренды от 24.05.2011 N 24/05-АГ, не имеется, у общества "Риолит" отсутствуют основания для удержания уплаченного предпринимателем Сидоровой О.А. 100 000 руб. обеспечительного взноса в счет платы за аренду нежилых помещений в соответствии с п. 4.7 договора аренды.
Иных оснований для удержания ответчиком обеспечительного взноса договором не предусмотрено.
При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили исковые требования.
Доводы общества "Риолит" о недействительности договора аренды от 24.05.2011, а также о том, что при применении реституции по договору аренды арендная плата, уплаченная за пользование имуществом, не подлежит возврату арендатору, отклоняется. Оснований считать названный договор недействительным не имеется. Кроме того, при отсутствии доказательств передачи имущества в пользование арендатору в установленном законом и договором порядке, отсутствуют основания для внесения платы за пользование имуществом.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.07.2012 по делу N А76-23537/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2012 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Риолит" - без удовлетворения.
Председательствующий
Т.В.СУЛЕЙМЕНОВА
Судьи
С.В.ЛАЗАРЕВ
А.Ю.СМИРНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)