Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 сентября 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 03 октября 2013 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи В.С. Гарипова
судей: Мартыновой Е.Е., Смирнова О.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Роговым
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
РОО "Московский городской союз автомобилистов"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 04 июля 2013 года
по делу N А40-173502/2012, вынесенное судьей И.Н. Кофановой
по иску РОО "Московский городской союз автомобилистов" (ОГРН 1037739772080)
к ЗАО "Строительное управление N 155" (ОГРН 1027739218154),
Третьи лица: Правительство Москвы, ГСК "Кедр 17", ГУП г. Москвы "Дирекция строительства и эксплуатации объектов гаражного назначения г. Москвы",
о передаче объекта в эксплуатацию
при участии в судебном заседании:
- от истца - Савчук А.М. по доверенности от 29.08.2013 N 163;
- от ответчика - Щеглова Е.А. по доверенности от 26.02.2013 б/н;
- от третьих лиц: от Правительства Москвы - Токарев С.А. по дов. от 15.11.2012 N 4-47-1021/2;
- от ГСК "Кедр 17" - не явился, извещен;
- от ГУП г. Москвы "Дирекция строительства и эксплуатации объектов гаражного назначения г. Москвы" - Донцов А.А. по дов. от 03.06.2013 N 267
установил:
Региональная общественная организация "Московский городской союз автомобилистов" обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Закрытому акционерному обществу "Строительное управление N 155", о передаче объекта в эксплуатацию Истцу - помещения для сервисных служб в гараже-стоянке по адресу: г. Москва, кв. 4 Новых Черемушек, ул. Кедрова, вл. 17, с учетом изменения предмета иска, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ (т. 4, л.д. 1-4).
Требования Истца основаны на положениях ст. ст. 309, 310 ГК РФ, условиях п. 3.2.6 Договора инвестирования от 28.08.2004 (т. 1, л.д. 74-77).
Согласно п. 3.2.6 Договора инвестор принял на себя обязательство: "После утверждения акта приемочной комиссии по приемке Объекта в эксплуатацию в месячный срок передать весь объект в соответствии с проектом в эксплуатацию Соинвестору в установленном порядке", однако порядок передачи договором не установлен.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Москвы, ГСК "Кедр 17", ГУП г. Москвы "Дирекция строительства и эксплуатации объектов гаражного назначения г. Москвы".
Арбитражный суд города Москвы решением от 04 июля 2013 года в иске отказал.
Не согласившись с принятым решением, истец подал немотивированную апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда и удовлетворить требования истца.
В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просит решение суда оставить без изменения как соответствующее действующему законодательству, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии со ст. 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие ГСК "Кедр 17", надлежащим образом извещенного в порядке статей 121 - 123 АПК РФ о времени и месте судебного заседания.
В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель истца поддержал доводы и требования апелляционной жалобы, представители ответчика, Правительства Москвы, ГУП г. Москвы "Дирекция строительства и эксплуатации объектов гаражного назначения г. Москвы", возражали против ее удовлетворения.
В судебном заседании 30.09.2013 представитель истца представил суду "Документальное обоснование доводов жалобы", заявив, что положения Жилищного кодекса РФ неприменимы к спорным правоотношениям; что истец имеет намерение, получив спорные помещения сервисных служб как объекты инвестиций в эксплуатацию, впоследствии оформить на них право собственности; что истец не требует признания его управляющей компанией.
Законность и обоснованность принятого решения проверены по доводам жалобы в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва, заслушав представителей участвующих в деле лиц, считает, что оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы не имеется.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 09.04.2004 г. между ЗАО "СУ-155" (Инвестор) и Правительством Москвы заключен инвестиционный контракт N 25/7 на строительство надземного гаража-стоянки в 4-м микрорайоне Новых Черемушек, район "Академический".
В ходе исполнения указанного договора Инвестором привлечены Соинвесторы.
В частности, 26.08.2004 г. заключен договор инвестирования с РОО МГСА.
Согласно пунктам 1.3 и 1.4 договора инвестирования, "Объектом" инвестирования является строительство гаража-стоянки по адресу: Москва, кв. 4 Новых Черемушек, ул. Кедрова, вл. 17, в объеме 120 боксов.
В свою очередь, в 2004 году РОО МГСА заключило договоры о долевом участии в строительстве гаража-стоянки и осуществлении компенсационных мероприятий с физическими лицами - собственниками 120 капитальных гаражей на сносимой автостоянке N 12 "МГСА", на месте которой построен спорный гараж-стоянка.
По условиям названных договоров, каждому из собственников по окончании строительства спорного гаража-стоянки взамен снесенного капитального гаража РОО МГСА предоставит изолированный гараж-бокс.
В дальнейшем, 120 боксов переданы Истцом физическим лицам, что подтверждается Свидетельствами о государственной регистрации права на боксы (т. 2, л.д. 11-78; т. 3, л.д. 1-65).
Как усматривается из Свидетельств о государственной регистрации права, документами-основаниями являются: договор о долевом участии в строительстве гаража-стоянки и осуществлении компенсационных мероприятий и акт приема-передачи бокса.
То есть, физические лица приняли боксы от РОО МГСА по соответствующим актам приема-передачи, на основании которых осуществлена государственная регистрация права.
С 2010 г. управление и эксплуатацию гаражом-стоянкой на 680 парковочных мест по адресу: ул. Кедрова, д. 17а осуществляет гаражно-стояночный кооператив "Кедр-17" на основании решения общего собрания собственников нежилых помещений (парковочных мест).
Руководствуясь ст. ст. 8, 12, 209, 309, 310 ГК РФ, ст. ст. 44 - 48, 161 ЖК РФ, ст. 35 Конституции РФ, суд первой инстанции обоснованно отказал в иске.
При этом суд исходил из того, что с 2004 г. после сноса автостоянки N 12 МГСА как юридическое лицо по данному адресу прекратило свое существование. Члены автостоянки N 12 выбыли из состава МГСА, членские взносы не уплачивались, собрания не проводились.
Все члены автостоянки N 12 в количестве 120 человек выбыли из МГСА и стали членами ГСК "Кедр-17" на основании личных письменных заявлений, принимают участие в управлении и эксплуатации гаража-стоянки в соответствии с Уставом ГСК "Кедр-17" и оплачивают эксплуатационные сборы.
Поэтому суд первой инстанции пришел к выводу, что требования Истца не основаны на законе, поскольку только собственник вправе выбрать способ управления и эксплуатации своей собственности, при том что сервисные службы гаража-стоянки (помещения охраны, мойка) принадлежат на праве собственности физическим и юридическим лицам, а ЗАО "СУ-155" является только одним из собственников в гараже-стоянке, который насчитывает 680 парковочных мест; что выбор управляющей и эксплуатирующей организации - ГСК "Кедр-17", осуществлен на основании решения общего собрания собственников большинством голосов; что ЗАО "СУ-155" не может назначать управляющую организацию самостоятельно, так как доля собственности составляет менее 10%.
В соответствии со статьями 161, 44 - 48 Жилищного кодекса РФ, выбор управляющей организации осуществляется на общем собрании собственников большинством голосов.
В связи с тем, что ответчик не имеет права избирать управляющую организацию самостоятельно, суд пришел к выводу, что условие пункта 3.2.6 Договора противоречит указанным нормам права, в силу чего является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса РФ), поскольку сервисные службы как помещения, необходимые для обслуживания гаража-стоянки, не могут быть отдельно переданы в эксплуатацию Истцу на основании договора соинвестирования против решения общего собрания собственников по управлению и эксплуатации всего гаража-стоянки, так как это нарушает статьи 161, 44 - 48 Жилищного кодекса РФ, в части касающейся выбора способа управления.
Доводы истца не могут быть приняты в качестве оснований для отмены решения суда и удовлетворения иска, поскольку суд первой инстанции правильно руководствовался положениями Жилищного кодекса РФ, а именно ст. ст. 161, 44 - 48, при разрешении спора, который не может быть разрешен без учета прав собственников нежилых помещений в гараже-стоянке, в том числе, на выбор эксплуатирующей организации в установленном законом порядке.
Абзацем 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" предусмотрено, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в том числе и нормы жилищного законодательства.
В соответствии со ст. 44 ЖК РФ, общее собрание собственников нежилых помещений является в данном случае органом управления зданием гаража-стоянки.
Право истца по указанному договору инвестирования от 26.08.2004 требовать исполнения его условий, в частности п. 3.2.6 Договора, не может быть реализовано в нарушение прав иных собственников нежилых помещений в гараже-стоянке на выбор эксплуатирующей (управляющей) организации, при том что сервисные службы гаража-стоянки (помещения охраны, мойка) принадлежат на праве собственности физическим и юридическим лицам, с которыми истец аналогичных обязательственных соглашений не имеет.
Таким образом, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Нарушений судом первой инстанции норм процессуального права не установлено.
Расходы по уплате госпошлины по апелляционной жалобе распределяются в соответствии со статьей 110 АПК РФ.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 04 июля 2013 года по делу N А40-173502/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
В.С.ГАРИПОВ
Судьи
О.В.СМИРНОВ
Е.Е.МАРТЫНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.10.2013 N 09АП-27291/2013-ГК ПО ДЕЛУ N А40-173502/2012
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 октября 2013 г. N 09АП-27291/2013-ГК
Дело N А40-173502/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 30 сентября 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 03 октября 2013 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи В.С. Гарипова
судей: Мартыновой Е.Е., Смирнова О.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Роговым
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
РОО "Московский городской союз автомобилистов"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 04 июля 2013 года
по делу N А40-173502/2012, вынесенное судьей И.Н. Кофановой
по иску РОО "Московский городской союз автомобилистов" (ОГРН 1037739772080)
к ЗАО "Строительное управление N 155" (ОГРН 1027739218154),
Третьи лица: Правительство Москвы, ГСК "Кедр 17", ГУП г. Москвы "Дирекция строительства и эксплуатации объектов гаражного назначения г. Москвы",
о передаче объекта в эксплуатацию
при участии в судебном заседании:
- от истца - Савчук А.М. по доверенности от 29.08.2013 N 163;
- от ответчика - Щеглова Е.А. по доверенности от 26.02.2013 б/н;
- от третьих лиц: от Правительства Москвы - Токарев С.А. по дов. от 15.11.2012 N 4-47-1021/2;
- от ГСК "Кедр 17" - не явился, извещен;
- от ГУП г. Москвы "Дирекция строительства и эксплуатации объектов гаражного назначения г. Москвы" - Донцов А.А. по дов. от 03.06.2013 N 267
установил:
Региональная общественная организация "Московский городской союз автомобилистов" обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Закрытому акционерному обществу "Строительное управление N 155", о передаче объекта в эксплуатацию Истцу - помещения для сервисных служб в гараже-стоянке по адресу: г. Москва, кв. 4 Новых Черемушек, ул. Кедрова, вл. 17, с учетом изменения предмета иска, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ (т. 4, л.д. 1-4).
Требования Истца основаны на положениях ст. ст. 309, 310 ГК РФ, условиях п. 3.2.6 Договора инвестирования от 28.08.2004 (т. 1, л.д. 74-77).
Согласно п. 3.2.6 Договора инвестор принял на себя обязательство: "После утверждения акта приемочной комиссии по приемке Объекта в эксплуатацию в месячный срок передать весь объект в соответствии с проектом в эксплуатацию Соинвестору в установленном порядке", однако порядок передачи договором не установлен.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Москвы, ГСК "Кедр 17", ГУП г. Москвы "Дирекция строительства и эксплуатации объектов гаражного назначения г. Москвы".
Арбитражный суд города Москвы решением от 04 июля 2013 года в иске отказал.
Не согласившись с принятым решением, истец подал немотивированную апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда и удовлетворить требования истца.
В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просит решение суда оставить без изменения как соответствующее действующему законодательству, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии со ст. 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие ГСК "Кедр 17", надлежащим образом извещенного в порядке статей 121 - 123 АПК РФ о времени и месте судебного заседания.
В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель истца поддержал доводы и требования апелляционной жалобы, представители ответчика, Правительства Москвы, ГУП г. Москвы "Дирекция строительства и эксплуатации объектов гаражного назначения г. Москвы", возражали против ее удовлетворения.
В судебном заседании 30.09.2013 представитель истца представил суду "Документальное обоснование доводов жалобы", заявив, что положения Жилищного кодекса РФ неприменимы к спорным правоотношениям; что истец имеет намерение, получив спорные помещения сервисных служб как объекты инвестиций в эксплуатацию, впоследствии оформить на них право собственности; что истец не требует признания его управляющей компанией.
Законность и обоснованность принятого решения проверены по доводам жалобы в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва, заслушав представителей участвующих в деле лиц, считает, что оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы не имеется.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 09.04.2004 г. между ЗАО "СУ-155" (Инвестор) и Правительством Москвы заключен инвестиционный контракт N 25/7 на строительство надземного гаража-стоянки в 4-м микрорайоне Новых Черемушек, район "Академический".
В ходе исполнения указанного договора Инвестором привлечены Соинвесторы.
В частности, 26.08.2004 г. заключен договор инвестирования с РОО МГСА.
Согласно пунктам 1.3 и 1.4 договора инвестирования, "Объектом" инвестирования является строительство гаража-стоянки по адресу: Москва, кв. 4 Новых Черемушек, ул. Кедрова, вл. 17, в объеме 120 боксов.
В свою очередь, в 2004 году РОО МГСА заключило договоры о долевом участии в строительстве гаража-стоянки и осуществлении компенсационных мероприятий с физическими лицами - собственниками 120 капитальных гаражей на сносимой автостоянке N 12 "МГСА", на месте которой построен спорный гараж-стоянка.
По условиям названных договоров, каждому из собственников по окончании строительства спорного гаража-стоянки взамен снесенного капитального гаража РОО МГСА предоставит изолированный гараж-бокс.
В дальнейшем, 120 боксов переданы Истцом физическим лицам, что подтверждается Свидетельствами о государственной регистрации права на боксы (т. 2, л.д. 11-78; т. 3, л.д. 1-65).
Как усматривается из Свидетельств о государственной регистрации права, документами-основаниями являются: договор о долевом участии в строительстве гаража-стоянки и осуществлении компенсационных мероприятий и акт приема-передачи бокса.
То есть, физические лица приняли боксы от РОО МГСА по соответствующим актам приема-передачи, на основании которых осуществлена государственная регистрация права.
С 2010 г. управление и эксплуатацию гаражом-стоянкой на 680 парковочных мест по адресу: ул. Кедрова, д. 17а осуществляет гаражно-стояночный кооператив "Кедр-17" на основании решения общего собрания собственников нежилых помещений (парковочных мест).
Руководствуясь ст. ст. 8, 12, 209, 309, 310 ГК РФ, ст. ст. 44 - 48, 161 ЖК РФ, ст. 35 Конституции РФ, суд первой инстанции обоснованно отказал в иске.
При этом суд исходил из того, что с 2004 г. после сноса автостоянки N 12 МГСА как юридическое лицо по данному адресу прекратило свое существование. Члены автостоянки N 12 выбыли из состава МГСА, членские взносы не уплачивались, собрания не проводились.
Все члены автостоянки N 12 в количестве 120 человек выбыли из МГСА и стали членами ГСК "Кедр-17" на основании личных письменных заявлений, принимают участие в управлении и эксплуатации гаража-стоянки в соответствии с Уставом ГСК "Кедр-17" и оплачивают эксплуатационные сборы.
Поэтому суд первой инстанции пришел к выводу, что требования Истца не основаны на законе, поскольку только собственник вправе выбрать способ управления и эксплуатации своей собственности, при том что сервисные службы гаража-стоянки (помещения охраны, мойка) принадлежат на праве собственности физическим и юридическим лицам, а ЗАО "СУ-155" является только одним из собственников в гараже-стоянке, который насчитывает 680 парковочных мест; что выбор управляющей и эксплуатирующей организации - ГСК "Кедр-17", осуществлен на основании решения общего собрания собственников большинством голосов; что ЗАО "СУ-155" не может назначать управляющую организацию самостоятельно, так как доля собственности составляет менее 10%.
В соответствии со статьями 161, 44 - 48 Жилищного кодекса РФ, выбор управляющей организации осуществляется на общем собрании собственников большинством голосов.
В связи с тем, что ответчик не имеет права избирать управляющую организацию самостоятельно, суд пришел к выводу, что условие пункта 3.2.6 Договора противоречит указанным нормам права, в силу чего является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса РФ), поскольку сервисные службы как помещения, необходимые для обслуживания гаража-стоянки, не могут быть отдельно переданы в эксплуатацию Истцу на основании договора соинвестирования против решения общего собрания собственников по управлению и эксплуатации всего гаража-стоянки, так как это нарушает статьи 161, 44 - 48 Жилищного кодекса РФ, в части касающейся выбора способа управления.
Доводы истца не могут быть приняты в качестве оснований для отмены решения суда и удовлетворения иска, поскольку суд первой инстанции правильно руководствовался положениями Жилищного кодекса РФ, а именно ст. ст. 161, 44 - 48, при разрешении спора, который не может быть разрешен без учета прав собственников нежилых помещений в гараже-стоянке, в том числе, на выбор эксплуатирующей организации в установленном законом порядке.
Абзацем 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" предусмотрено, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в том числе и нормы жилищного законодательства.
В соответствии со ст. 44 ЖК РФ, общее собрание собственников нежилых помещений является в данном случае органом управления зданием гаража-стоянки.
Право истца по указанному договору инвестирования от 26.08.2004 требовать исполнения его условий, в частности п. 3.2.6 Договора, не может быть реализовано в нарушение прав иных собственников нежилых помещений в гараже-стоянке на выбор эксплуатирующей (управляющей) организации, при том что сервисные службы гаража-стоянки (помещения охраны, мойка) принадлежат на праве собственности физическим и юридическим лицам, с которыми истец аналогичных обязательственных соглашений не имеет.
Таким образом, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Нарушений судом первой инстанции норм процессуального права не установлено.
Расходы по уплате госпошлины по апелляционной жалобе распределяются в соответствии со статьей 110 АПК РФ.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 04 июля 2013 года по делу N А40-173502/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
В.С.ГАРИПОВ
Судьи
О.В.СМИРНОВ
Е.Е.МАРТЫНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)