Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Бехтерева Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Федерякиной М.А.,
судей Захаровой Е.А., Зубковой З.В.,
при секретаре Н.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Захаровой Е.А., дело по апелляционной жалобе М. на решение Преображенского районного суда г. Москвы от 14 декабря 2012 года, которым постановлено:
Исковые требования М. к Б., ООО "Холдинговая компания "Форс-Инвест" о признании договора аренды от 15.01.2012 г. нежилого помещения, расположенного по адресу..., соглашения о поддержании текущего технического и санитарного состояния здания и его инженерного оборудования недействительными, применение последствий недействительности сделки, выселении ООО "Холдинговая компания "Форс-Инвест" из незаконно занимаемого помещения, запрете Б. использовать нежилое помещение, расположенное по адресу: ... без письменного согласования с М. или решения суда, а также обязании Б., ООО "Холдинговая компания "Форс-Инвест" не чинить препятствий М. в пользовании нежилым помещением, расположенным по адресу: ..., - оставить без удовлетворения.
М. обратился в суд с иском к Б., ООО "Холдинговая компания "Форс-Инвест", с учетом уточнений просил признать договор аренды от 15.01.2012 г. нежилого помещения, расположенного по адресу: ..., а также соглашение о поддержании текущего технического и санитарного состояния здания и его инженерного оборудования от 01.02.2012 г. недействительными, применении последствий недействительности сделки, выселении ООО "Холдинговая компания "Форс-Инвест" из незаконно занимаемого нежилого помещения, запрете Б. использовать нежилое помещение, расположенное по адресу: ... без письменного согласования с М. или решения суда, обязать Б. и ООО "Холдинговая компания "Форс-Инвест" не чинить ему препятствий в пользовании нежилым помещением, расположенным по адресу: .... В обоснование иска указал, что является собственником 1/2 доли в праве совместной с Б. собственности на указанное нежилое помещение, без выдела помещений в натуре. 15.01.2012 г. между ответчиками без его согласия заключен договор аренды, по которому передано во временное возмездное пользование (аренду) все нежилое помещение под офис. При этом компания-арендатор в свою очередь использует помещение для массового проживания незаконных мигрантов. Истцу чинят препятствия доступу в спорное нежилое помещение, ключи от замененных замков не передают. Его несогласие на заключение договора аренды и нахождение в помещении посторонних лиц, равно как и заявления об освобождении этого нежилого помещения, ответчиками игнорируются. Посторонние лица отказываются освободить нежилое помещение в добровольном порядке. Кроме того, указал, что предмет в договоре аренды не определен и не согласован, поскольку доли в праве общей долевой собственности между ним и Б. не выделены в натуре. Отсутствие в договоре аренды соглашение о предмете договора свидетельствует о его незаключенности.
Истец М. в судебное заседание явился, заявленные исковые требования с учетом уточнений поддержал в полном объеме, настаивал на удовлетворении иска.
Ответчик Б. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась надлежащим образом, представила письменные объяснения, а также ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие. Просила суд в иске отказать.
Представитель ответчика - ООО "Холдинговая компания "Форс-Инвест" в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит М., ссылаясь на его незаконность.
Ответчики - Б. и представитель ООО "Холдинговая компания "Форс-Инвест" в заседание судебной коллегии по повторному вызову не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещались надлежащим образом, с ходатайством об отложении не обращались. Информация о рассмотрении дела размещена на официальном сайте Московского городского суда и является общедоступной.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав М., который доводы жалобы поддержал, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Отказывая в удовлетворении иска, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания сделок недействительными, поскольку в договоре аренды не указан адрес нежилого помещения, переданного в аренду, то есть отсутствует соглашение по всем существенным условиям договора - не определен предмет, а потому договор следует считать незаключенным, что исключает возможность признания его недействительным.
Коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции, поскольку они не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и противоречат имеющимся в деле доказательствам. Решение суда подлежит отмене.
В соответствии с ч. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
На основании ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Частью 1 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Из материалов дела следует, что М. и Б. являются сособственниками по 1/2 доли в праве собственности на нежилое помещение, расположенном по адресу: ...., общая площадь помещения 332,1 кв. м, номера на поэтажном плане: подвал, помещение I - комнаты 1, 2; этаж 1, помещение II - комнаты с 1 по 3, 5; этаж 2, помещение VI - комнаты 1, 1 а, 1 б, 1 в, 1 г, с 2 по 10, 10 а, с 11 по 17.
Как усматривается из оспариваемого истцом договора аренды от 15.01.2012 г., заключенного между ответчиками Б. и ООО "Холдинговая компания "Форс-Инвест", объектом аренды является нежилое помещение, расположенное по адресу: ..., стр. (без указания номера строения), обеспеченное электроэнергией. Неотъемлемой частью договора является поэтажный план с перечнем помещений, передаваемых арендатору, который суду не представлен. Срок действия договора до 15.12.2012 г., содержится ссылка на наличие зарегистрированного права Б. на помещения в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права.
Содержание договора, оснований возникновения права, позволяет определить, что сторонами по договору были согласованы его условия, в том числе условие о предмете договора - нежилые помещения расположенное по адресу: ...
01 февраля 2012 года между Б. и ООО "Холдинговая компания "Форс-Инвест" заключено соглашение о поддержании текущего технического состояния и санитарного состояния здания и его инженерного оборудования.
Из отзыва на иск Б. следует, что договор аренды, заключенный между сторонами, и соглашение от 01 февраля 2012 года расторгнуты, следовательно, договор аренды сторонами исполнялся, и выводы суда о незаключенности этого договора являются ошибочными.
Согласно п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии со ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК Российской Федерации, учитывая, что вышеуказанный договор аренды был заключен в отсутствие согласия сособственника - истца по настоящему делу, судебная коллегия, применительно к положениям вышеприведенных норм материального права, приходит к выводу о том, что данный договор противоречит требованиям действующего законодательства, в связи с чем, является недействительным в силу ничтожности.
Поскольку соглашение от 01 февраля 2012 года между Б. и ООО "Холдинговая компания "Форс-Инвест" о поддержании текущего технического состояния и санитарного состояния здания и его инженерного оборудования основано на ничтожной сделке, оно также является ничтожным.
При этом судебная коллегия принимает во внимание, что в материалы дела не представлено доказательств получения согласия истца М. на передачу спорного имущества во временное владение и пользование ООО "Холдинговая компания "Форс-Инвест". Также суду не представлено соглашение между сособственниками, определяющее порядок распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности.
В соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, следовательно, у ответчика - ООО "Холдинговая компания "Форс-Инвест" отсутствуют правовые основания для использования спорного имущества, поскольку договор аренды, на основании которых он занимает спорные помещения, является ничтожным с момента его заключения, он не порождает правовых последствий, а требования М. о признании недействительным договора аренды от 15 января 2012 года нежилого помещения, соглашения от 01 февраля 2012 года о поддержании текущего технического состояния и санитарного состояния здания и его инженерного оборудования, подлежат удовлетворению.
Поскольку в материалах дела нет сведений о том, какое исполнение было передано по договору аренды и по соглашению, при приведении сторон в первоначальное положение коллегия полагает необходимым обязать ООО "Холдинговая компания "Форс-Инвест" освободить незаконно занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: ..., и передать его М. и Б.
Требования М. о возложении на Б. обязанности не препятствовать ему в пользовании нежилым помещением, расположенным по адресу: ..., также подлежат удовлетворению, поскольку из материалов дела усматривается, что истец лишен доступа к нежилым помещениям, собственником части которых он является, между сторонами сложились конфликтные отношения в связи с пользованием общим имуществом, доказательств, опровергающих доводы истца, ответчиком не представлено.
Вместе с тем, оснований для удовлетворения требования М. о запрете Б. использовать помещение без письменного согласия М. или решения суда, не имеется, поскольку по смыслу ст. 11 ГК РФ и ст. 3 ГПК РФ судебной защите подлежит нарушенное или оспоренное право, тогда так требование М. направлено на предотвращение возможных нарушений его прав в будущем.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Преображенского районного суда г. Москвы от 14 декабря 2012 года отменить.
Признать недействительным договор аренды от 15 января 2012 года нежилого помещения, расположенного по адресу: ..., заключенный между Б. и ООО "Холдинговая компания "Форс-Инвест".
Признать недействительным соглашение от 01 февраля 2012 года о поддержании текущего технического состояния и санитарного состояния здания и его инженерного оборудования, заключенное между Б. и ООО "Холдинговая компания "Форс-Инвест".
Обязать ООО "Холдинговая компания "Форс-Инвест" освободить незаконно занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: ... и передать его М. и Б.
Обязать Б. не препятствовать М. в пользовании нежилым помещением, расположенным по адресу: ...
В удовлетворении иска М. к Б. о запрете использовать помещение без письменного согласия М. или решения суда - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 26.04.2013 ПО ДЕЛУ N 11-11354
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 апреля 2013 г. по делу N 11-11354
Судья Бехтерева Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Федерякиной М.А.,
судей Захаровой Е.А., Зубковой З.В.,
при секретаре Н.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Захаровой Е.А., дело по апелляционной жалобе М. на решение Преображенского районного суда г. Москвы от 14 декабря 2012 года, которым постановлено:
Исковые требования М. к Б., ООО "Холдинговая компания "Форс-Инвест" о признании договора аренды от 15.01.2012 г. нежилого помещения, расположенного по адресу..., соглашения о поддержании текущего технического и санитарного состояния здания и его инженерного оборудования недействительными, применение последствий недействительности сделки, выселении ООО "Холдинговая компания "Форс-Инвест" из незаконно занимаемого помещения, запрете Б. использовать нежилое помещение, расположенное по адресу: ... без письменного согласования с М. или решения суда, а также обязании Б., ООО "Холдинговая компания "Форс-Инвест" не чинить препятствий М. в пользовании нежилым помещением, расположенным по адресу: ..., - оставить без удовлетворения.
установила:
М. обратился в суд с иском к Б., ООО "Холдинговая компания "Форс-Инвест", с учетом уточнений просил признать договор аренды от 15.01.2012 г. нежилого помещения, расположенного по адресу: ..., а также соглашение о поддержании текущего технического и санитарного состояния здания и его инженерного оборудования от 01.02.2012 г. недействительными, применении последствий недействительности сделки, выселении ООО "Холдинговая компания "Форс-Инвест" из незаконно занимаемого нежилого помещения, запрете Б. использовать нежилое помещение, расположенное по адресу: ... без письменного согласования с М. или решения суда, обязать Б. и ООО "Холдинговая компания "Форс-Инвест" не чинить ему препятствий в пользовании нежилым помещением, расположенным по адресу: .... В обоснование иска указал, что является собственником 1/2 доли в праве совместной с Б. собственности на указанное нежилое помещение, без выдела помещений в натуре. 15.01.2012 г. между ответчиками без его согласия заключен договор аренды, по которому передано во временное возмездное пользование (аренду) все нежилое помещение под офис. При этом компания-арендатор в свою очередь использует помещение для массового проживания незаконных мигрантов. Истцу чинят препятствия доступу в спорное нежилое помещение, ключи от замененных замков не передают. Его несогласие на заключение договора аренды и нахождение в помещении посторонних лиц, равно как и заявления об освобождении этого нежилого помещения, ответчиками игнорируются. Посторонние лица отказываются освободить нежилое помещение в добровольном порядке. Кроме того, указал, что предмет в договоре аренды не определен и не согласован, поскольку доли в праве общей долевой собственности между ним и Б. не выделены в натуре. Отсутствие в договоре аренды соглашение о предмете договора свидетельствует о его незаключенности.
Истец М. в судебное заседание явился, заявленные исковые требования с учетом уточнений поддержал в полном объеме, настаивал на удовлетворении иска.
Ответчик Б. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась надлежащим образом, представила письменные объяснения, а также ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие. Просила суд в иске отказать.
Представитель ответчика - ООО "Холдинговая компания "Форс-Инвест" в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит М., ссылаясь на его незаконность.
Ответчики - Б. и представитель ООО "Холдинговая компания "Форс-Инвест" в заседание судебной коллегии по повторному вызову не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещались надлежащим образом, с ходатайством об отложении не обращались. Информация о рассмотрении дела размещена на официальном сайте Московского городского суда и является общедоступной.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав М., который доводы жалобы поддержал, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Отказывая в удовлетворении иска, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания сделок недействительными, поскольку в договоре аренды не указан адрес нежилого помещения, переданного в аренду, то есть отсутствует соглашение по всем существенным условиям договора - не определен предмет, а потому договор следует считать незаключенным, что исключает возможность признания его недействительным.
Коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции, поскольку они не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и противоречат имеющимся в деле доказательствам. Решение суда подлежит отмене.
В соответствии с ч. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
На основании ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Частью 1 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Из материалов дела следует, что М. и Б. являются сособственниками по 1/2 доли в праве собственности на нежилое помещение, расположенном по адресу: ...., общая площадь помещения 332,1 кв. м, номера на поэтажном плане: подвал, помещение I - комнаты 1, 2; этаж 1, помещение II - комнаты с 1 по 3, 5; этаж 2, помещение VI - комнаты 1, 1 а, 1 б, 1 в, 1 г, с 2 по 10, 10 а, с 11 по 17.
Как усматривается из оспариваемого истцом договора аренды от 15.01.2012 г., заключенного между ответчиками Б. и ООО "Холдинговая компания "Форс-Инвест", объектом аренды является нежилое помещение, расположенное по адресу: ..., стр. (без указания номера строения), обеспеченное электроэнергией. Неотъемлемой частью договора является поэтажный план с перечнем помещений, передаваемых арендатору, который суду не представлен. Срок действия договора до 15.12.2012 г., содержится ссылка на наличие зарегистрированного права Б. на помещения в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права.
Содержание договора, оснований возникновения права, позволяет определить, что сторонами по договору были согласованы его условия, в том числе условие о предмете договора - нежилые помещения расположенное по адресу: ...
01 февраля 2012 года между Б. и ООО "Холдинговая компания "Форс-Инвест" заключено соглашение о поддержании текущего технического состояния и санитарного состояния здания и его инженерного оборудования.
Из отзыва на иск Б. следует, что договор аренды, заключенный между сторонами, и соглашение от 01 февраля 2012 года расторгнуты, следовательно, договор аренды сторонами исполнялся, и выводы суда о незаключенности этого договора являются ошибочными.
Согласно п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии со ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК Российской Федерации, учитывая, что вышеуказанный договор аренды был заключен в отсутствие согласия сособственника - истца по настоящему делу, судебная коллегия, применительно к положениям вышеприведенных норм материального права, приходит к выводу о том, что данный договор противоречит требованиям действующего законодательства, в связи с чем, является недействительным в силу ничтожности.
Поскольку соглашение от 01 февраля 2012 года между Б. и ООО "Холдинговая компания "Форс-Инвест" о поддержании текущего технического состояния и санитарного состояния здания и его инженерного оборудования основано на ничтожной сделке, оно также является ничтожным.
При этом судебная коллегия принимает во внимание, что в материалы дела не представлено доказательств получения согласия истца М. на передачу спорного имущества во временное владение и пользование ООО "Холдинговая компания "Форс-Инвест". Также суду не представлено соглашение между сособственниками, определяющее порядок распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности.
В соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, следовательно, у ответчика - ООО "Холдинговая компания "Форс-Инвест" отсутствуют правовые основания для использования спорного имущества, поскольку договор аренды, на основании которых он занимает спорные помещения, является ничтожным с момента его заключения, он не порождает правовых последствий, а требования М. о признании недействительным договора аренды от 15 января 2012 года нежилого помещения, соглашения от 01 февраля 2012 года о поддержании текущего технического состояния и санитарного состояния здания и его инженерного оборудования, подлежат удовлетворению.
Поскольку в материалах дела нет сведений о том, какое исполнение было передано по договору аренды и по соглашению, при приведении сторон в первоначальное положение коллегия полагает необходимым обязать ООО "Холдинговая компания "Форс-Инвест" освободить незаконно занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: ..., и передать его М. и Б.
Требования М. о возложении на Б. обязанности не препятствовать ему в пользовании нежилым помещением, расположенным по адресу: ..., также подлежат удовлетворению, поскольку из материалов дела усматривается, что истец лишен доступа к нежилым помещениям, собственником части которых он является, между сторонами сложились конфликтные отношения в связи с пользованием общим имуществом, доказательств, опровергающих доводы истца, ответчиком не представлено.
Вместе с тем, оснований для удовлетворения требования М. о запрете Б. использовать помещение без письменного согласия М. или решения суда, не имеется, поскольку по смыслу ст. 11 ГК РФ и ст. 3 ГПК РФ судебной защите подлежит нарушенное или оспоренное право, тогда так требование М. направлено на предотвращение возможных нарушений его прав в будущем.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Преображенского районного суда г. Москвы от 14 декабря 2012 года отменить.
Признать недействительным договор аренды от 15 января 2012 года нежилого помещения, расположенного по адресу: ..., заключенный между Б. и ООО "Холдинговая компания "Форс-Инвест".
Признать недействительным соглашение от 01 февраля 2012 года о поддержании текущего технического состояния и санитарного состояния здания и его инженерного оборудования, заключенное между Б. и ООО "Холдинговая компания "Форс-Инвест".
Обязать ООО "Холдинговая компания "Форс-Инвест" освободить незаконно занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: ... и передать его М. и Б.
Обязать Б. не препятствовать М. в пользовании нежилым помещением, расположенным по адресу: ...
В удовлетворении иска М. к Б. о запрете использовать помещение без письменного согласия М. или решения суда - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)