Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 17 октября 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Жиляевой Е.В.
судей Баркановой Я.В., Полубехиной Н.С.
при ведении протокола судебного заседания: Назарян К.Р.
при участии:
от истца: Иванников Д.В., доверенность от 09.01.2013,
от ответчика: Паюсова Л.А., доверенность от 01.08.2013, Саакян В.Г., доверенность от 29.02.2012
рассмотрев в открытом судебном заседании иск Комитета по управлению городским имуществом к ООО "ДЕККА-2"
о взыскании долга по арендной плате, расторжении договора аренды, выселении,
установил:
Комитет по управлению городским имуществом (ОГРН: 1027809244561; Санкт-Петербург, Смольный проезд) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Балт-Клин-Комплект" (ОГРН: 1047855056710; Санкт-Петербург, Литейный пр., д. 31, лит. Б) о взыскании 415 896,86 руб. долга по договору аренды от 24.05.2005 N 03-А120370 за период с 01.08.2012 по 28.02.2013 за пользование нежилым помещением площадью 92,6 кв. м, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, ул. Чайковского, д. 41, лит. А, пом. 3Н, 60 196,68 руб. пеней за просрочку платежа за период с 11.08.2012 по 19.02.2013, расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения.
Решением суда от 03.06.2013 исковые требования удовлетворены.
В апелляционный суд поступила апелляционная жалоба ООО "ДЕККА-2", поданная в порядке статьи 42 АПК РФ, в которой ее податель указывает, что решение суда принято в отношении прав и обязанностей ООО "ДЕККА-2", не участвовавшего в деле. В обоснование довода о нарушении обжалуемым судебным актом прав ООО "ДЕККА-2", податель апелляционной жалобы ссылается на решение о реорганизации ООО "Балт-Клин-Комплект", в результате которого путем выделения из него созданы ООО "ДЕККА-2", зарегистрированное в ЕГРЮЛ 07.10.2011, и ООО "Агава", зарегистрированное в ЕГРЮЛ 11.10.2011. В соответствии с разделительным балансом от 23.05.2011 обществу "ДЕККА-2" были переданы все права и обязанности общества "Балт-Клин-Комплект" по договору аренды от 24.05.2005 N 03-А120370.
Определением от 23.09.2013 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции; заменил ответчика ООО "Балт-Клин-Комплект" на надлежащего ответчика - ООО "ДЕККА-2" (ОГРН: 1117847424903; Санкт-Петербург, ул. Чайковского, д. 41, лит. А, пом. 3-Н).
В судебном заседании 14.10.2013 представитель Комитета поддержал исковые требования.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска, представил платежные поручения, подтверждающие уплату суммы долга и пени.
Исследовав материалы дела, апелляционный суд установил следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и Обществом "Балт-Клин-Комплект" заключен договор от 24.05.2005 N 03-А120370 аренды нежилого помещения 3-Н, 4-Н площадью 102,8 кв. м с кадастровым номером 78:1198:0:7:2, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Чайковского, д. 41, лит. А, сроком на 3 года.
Объект передан Обществу по акту приемки-передачи от 24.05.2005.
Договор зарегистрирован 11.10.2005 государственным учреждением юстиции "Городское бюро регистрации прав на недвижимое имущество".
28.01.2008 между Комитетом и Обществом "Балт-Клин-Комплект" подписано дополнительное соглашение к договору N 3, согласно которому в аренду передано помещение 3Н площадью 92,6 кв. м с кадастровым номером 78:31:1198:0:7:4. Названное дополнительное соглашение зарегистрировано 06.07.2009 Управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области.
В силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Согласно пункту 3.4 договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала. Предварительно письменно уведомив арендодателя, арендатор вправе, начиная со следующего платежного периода, перечислять арендную плату помесячно - за каждый месяц вперед, не позднее десятого числа оплачиваемого месяца.
09.01.2008 Комитет получил заявление Общества "Балт-Клин-Комплект" о переходе на ежемесячную оплату арендной платы с 01.01.2008.
В силу пункта 4.9 договора в случае нарушения арендатором обязанности своевременно и полностью выплачивать арендодателю установленную договором арендную плату за пользование объектом, начисляются пени в размере 0,15% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
26.12.2012 Комитет направил Обществу "Балт-Клин-Комплект" претензию от 19.12.2012 N 7274-/12 о необходимости оплаты задолженности за период с 01.08.2012 по 31.12.2012, а также о намерении расторгнуть договор.
Ссылаясь на оставление Обществом "Балт-Клин-Комплект" без удовлетворения указанной претензии, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с п. 2 ст. 13.1 Закона N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей", реорганизуемое юридическое лицо после внесения в ЕГРЮЛ записи о начале процедуры реорганизации дважды с периодичностью один раз в месяц помещает в средствах массовой информации уведомление о своей реорганизации. Реорганизуемое юридическое лицо в течение пяти рабочих дней после даты направления уведомления о начале процедуры реорганизации в орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц, в письменной форме уведомляет известных ему кредиторов о начале реорганизации.
В журнале "Вестник Государственной Регистрации" (от 27.07.2011 N 29 и от 22.06.2011 N 26) размещались сообщения о реорганизации ООО "Балт-Клин-Комплект".
Как подтверждается представленными в материалы дела доказательствами 07.10.2011 в ЕГРЮЛ внесена запись о государственной регистрации ООО "ДЕККА-2", созданного путем реорганизации.
Таким образом, на момент обращения в арбитражный суд с настоящим иском (28.02.2013), а также на момент направления претензии от 26.12.2012 права и обязанности по договору аренды от 24.05.2005 N 03-А120370 перешли к ООО "ДЕККА-2" в результате реорганизации.
В адрес ООО "ДЕККА-2" (правопреемника) Комитет претензию не направлял.
В п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" определено, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ПС РФ).
В силу ч. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. По смыслу данной нормы, такое предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Так как ч. 3 ст. 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В п. 30 вышеуказанного Информационного письма ВАС РФ N 66 от 11.01.02 г. определено, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
Таким образом, истцом не соблюден порядок, предусмотренный ч. 3 ст. 619 ГК РФ, в связи с чем требование истца о расторжении договора аренды подлежит оставлению без рассмотрения в соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ.
Обществом "ДЕККА-2" представлены платежное поручение от 25.07.2013 N 2 на сумму 291 244,30 руб., подтверждающее уплату долга по договору аренды за 2012 год, платежное поручение от 14.10.2013 N 4 на сумму 60 196,68 руб., подтверждающее уплату пени. Также в материалы дела представлена Справка о расчетах по договору аренды по состоянию на 20.09.2013, подтверждающая перечисление ответчиком 25.07.2013 г. 291 244,30 руб., и 498 610,24 руб., что свидетельствует об отсутствии у ответчика долга за 2012, 01.01.2013 - 28.02.2013 гг.
При наличии доказательств, подтверждающих уплату долга и пени в заявленном размере, у суда отсутствуют основания для взыскании с ответчика денежных средств.
При наличии действующего договора аренды, требование Комитета о выселении Общества подлежит оставлению без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 148, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.06.2013 отменить.
В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению городским имуществом о взыскании с ООО "Декка-2" 415 896,86 руб. долга, 60 196,68 руб. неустойки и выселении отказать.
Иск о расторжении договора аренды от 24.05.2005 оставить без рассмотрения.
Взыскать с Комитет по управлению городским имуществом в пользу ООО "Декка-2" 2 000 руб. расходов по госпошлине по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.
Председательствующий
Е.В.ЖИЛЯЕВА
Судьи
Я.В.БАРКАНОВА
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.10.2013 ПО ДЕЛУ N А56-12929/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 октября 2013 г. по делу N А56-12929/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 17 октября 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Жиляевой Е.В.
судей Баркановой Я.В., Полубехиной Н.С.
при ведении протокола судебного заседания: Назарян К.Р.
при участии:
от истца: Иванников Д.В., доверенность от 09.01.2013,
от ответчика: Паюсова Л.А., доверенность от 01.08.2013, Саакян В.Г., доверенность от 29.02.2012
рассмотрев в открытом судебном заседании иск Комитета по управлению городским имуществом к ООО "ДЕККА-2"
о взыскании долга по арендной плате, расторжении договора аренды, выселении,
установил:
Комитет по управлению городским имуществом (ОГРН: 1027809244561; Санкт-Петербург, Смольный проезд) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Балт-Клин-Комплект" (ОГРН: 1047855056710; Санкт-Петербург, Литейный пр., д. 31, лит. Б) о взыскании 415 896,86 руб. долга по договору аренды от 24.05.2005 N 03-А120370 за период с 01.08.2012 по 28.02.2013 за пользование нежилым помещением площадью 92,6 кв. м, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, ул. Чайковского, д. 41, лит. А, пом. 3Н, 60 196,68 руб. пеней за просрочку платежа за период с 11.08.2012 по 19.02.2013, расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения.
Решением суда от 03.06.2013 исковые требования удовлетворены.
В апелляционный суд поступила апелляционная жалоба ООО "ДЕККА-2", поданная в порядке статьи 42 АПК РФ, в которой ее податель указывает, что решение суда принято в отношении прав и обязанностей ООО "ДЕККА-2", не участвовавшего в деле. В обоснование довода о нарушении обжалуемым судебным актом прав ООО "ДЕККА-2", податель апелляционной жалобы ссылается на решение о реорганизации ООО "Балт-Клин-Комплект", в результате которого путем выделения из него созданы ООО "ДЕККА-2", зарегистрированное в ЕГРЮЛ 07.10.2011, и ООО "Агава", зарегистрированное в ЕГРЮЛ 11.10.2011. В соответствии с разделительным балансом от 23.05.2011 обществу "ДЕККА-2" были переданы все права и обязанности общества "Балт-Клин-Комплект" по договору аренды от 24.05.2005 N 03-А120370.
Определением от 23.09.2013 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции; заменил ответчика ООО "Балт-Клин-Комплект" на надлежащего ответчика - ООО "ДЕККА-2" (ОГРН: 1117847424903; Санкт-Петербург, ул. Чайковского, д. 41, лит. А, пом. 3-Н).
В судебном заседании 14.10.2013 представитель Комитета поддержал исковые требования.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска, представил платежные поручения, подтверждающие уплату суммы долга и пени.
Исследовав материалы дела, апелляционный суд установил следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и Обществом "Балт-Клин-Комплект" заключен договор от 24.05.2005 N 03-А120370 аренды нежилого помещения 3-Н, 4-Н площадью 102,8 кв. м с кадастровым номером 78:1198:0:7:2, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Чайковского, д. 41, лит. А, сроком на 3 года.
Объект передан Обществу по акту приемки-передачи от 24.05.2005.
Договор зарегистрирован 11.10.2005 государственным учреждением юстиции "Городское бюро регистрации прав на недвижимое имущество".
28.01.2008 между Комитетом и Обществом "Балт-Клин-Комплект" подписано дополнительное соглашение к договору N 3, согласно которому в аренду передано помещение 3Н площадью 92,6 кв. м с кадастровым номером 78:31:1198:0:7:4. Названное дополнительное соглашение зарегистрировано 06.07.2009 Управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области.
В силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Согласно пункту 3.4 договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала. Предварительно письменно уведомив арендодателя, арендатор вправе, начиная со следующего платежного периода, перечислять арендную плату помесячно - за каждый месяц вперед, не позднее десятого числа оплачиваемого месяца.
09.01.2008 Комитет получил заявление Общества "Балт-Клин-Комплект" о переходе на ежемесячную оплату арендной платы с 01.01.2008.
В силу пункта 4.9 договора в случае нарушения арендатором обязанности своевременно и полностью выплачивать арендодателю установленную договором арендную плату за пользование объектом, начисляются пени в размере 0,15% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
26.12.2012 Комитет направил Обществу "Балт-Клин-Комплект" претензию от 19.12.2012 N 7274-/12 о необходимости оплаты задолженности за период с 01.08.2012 по 31.12.2012, а также о намерении расторгнуть договор.
Ссылаясь на оставление Обществом "Балт-Клин-Комплект" без удовлетворения указанной претензии, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с п. 2 ст. 13.1 Закона N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей", реорганизуемое юридическое лицо после внесения в ЕГРЮЛ записи о начале процедуры реорганизации дважды с периодичностью один раз в месяц помещает в средствах массовой информации уведомление о своей реорганизации. Реорганизуемое юридическое лицо в течение пяти рабочих дней после даты направления уведомления о начале процедуры реорганизации в орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц, в письменной форме уведомляет известных ему кредиторов о начале реорганизации.
В журнале "Вестник Государственной Регистрации" (от 27.07.2011 N 29 и от 22.06.2011 N 26) размещались сообщения о реорганизации ООО "Балт-Клин-Комплект".
Как подтверждается представленными в материалы дела доказательствами 07.10.2011 в ЕГРЮЛ внесена запись о государственной регистрации ООО "ДЕККА-2", созданного путем реорганизации.
Таким образом, на момент обращения в арбитражный суд с настоящим иском (28.02.2013), а также на момент направления претензии от 26.12.2012 права и обязанности по договору аренды от 24.05.2005 N 03-А120370 перешли к ООО "ДЕККА-2" в результате реорганизации.
В адрес ООО "ДЕККА-2" (правопреемника) Комитет претензию не направлял.
В п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" определено, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ПС РФ).
В силу ч. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. По смыслу данной нормы, такое предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Так как ч. 3 ст. 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В п. 30 вышеуказанного Информационного письма ВАС РФ N 66 от 11.01.02 г. определено, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
Таким образом, истцом не соблюден порядок, предусмотренный ч. 3 ст. 619 ГК РФ, в связи с чем требование истца о расторжении договора аренды подлежит оставлению без рассмотрения в соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ.
Обществом "ДЕККА-2" представлены платежное поручение от 25.07.2013 N 2 на сумму 291 244,30 руб., подтверждающее уплату долга по договору аренды за 2012 год, платежное поручение от 14.10.2013 N 4 на сумму 60 196,68 руб., подтверждающее уплату пени. Также в материалы дела представлена Справка о расчетах по договору аренды по состоянию на 20.09.2013, подтверждающая перечисление ответчиком 25.07.2013 г. 291 244,30 руб., и 498 610,24 руб., что свидетельствует об отсутствии у ответчика долга за 2012, 01.01.2013 - 28.02.2013 гг.
При наличии доказательств, подтверждающих уплату долга и пени в заявленном размере, у суда отсутствуют основания для взыскании с ответчика денежных средств.
При наличии действующего договора аренды, требование Комитета о выселении Общества подлежит оставлению без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 148, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.06.2013 отменить.
В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению городским имуществом о взыскании с ООО "Декка-2" 415 896,86 руб. долга, 60 196,68 руб. неустойки и выселении отказать.
Иск о расторжении договора аренды от 24.05.2005 оставить без рассмотрения.
Взыскать с Комитет по управлению городским имуществом в пользу ООО "Декка-2" 2 000 руб. расходов по госпошлине по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.
Председательствующий
Е.В.ЖИЛЯЕВА
Судьи
Я.В.БАРКАНОВА
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)