Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Константинова П.Ю., Сергеевой И.В., при участии от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Воронина Б.А. (доверенность от 09.01.2013), от закрытого акционерного общества "Адвокат ФРЕММ" Слободина А.В. (доверенность от 22.04.2013), рассмотрев 25.04.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2013 по делу N А56-54034/2012 (судьи Попова Н.М., Жукова Т.В., Смирнова Я.Г.),
установил:
Закрытое акционерное общество "Адвокат ФРЕММ", место нахождения: 191025, Санкт-Петербург, Стремянная ул., д. 11, ОГРН 1027809179232 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561 (далее - Комитет), о взыскании за счет казны Санкт-Петербурга 4 292 119 руб. 75 коп. убытков в виде выплаченной истцом арендной платы за помещения 1-Н, 7-Н, 8-Н, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, Стремянная ул., д. 13, лит. А, за период с июля 2010 года по июнь 2012 года, в связи с незаконным отказом Комитета в выкупе названных помещений.
Решением суда первой инстанции от 31.10.2012 (судья Иванилова О.Б.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением апелляционного суда от 17.01.2013 решение от 31.02.2012 отменено, с Комитета взыскано за счет казны Санкт-Петербурга в пользу Общества 4 292 119 руб. 75 коп. убытков, 44 460 руб. 60 коп. расходов по уплате госпошлины по иску и 2000 руб. по апелляционной жалобе.
В кассационной жалобе Комитет указывает, что постановление вынесено с нарушением норм материального права, а выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с этим просит его отменить и оставить без изменения решение суда первой инстанции.
По мнению подателя жалобы, вывод суда апелляционной инстанции о наличии причинно-следственной связи между противоправными действиями Комитета и внесением Обществом арендных платежей, обязательство по уплате которых подлежало бы прекращению при своевременном принятии Комитетом положительного решения о заключении договоров купли-продажи нежилых помещений, неправомерен. Комитет указывает, что в нарушение правил статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) истец не доказал совокупность всех необходимых обстоятельств. Податель жалобы указывает, что до момента приватизации основанием для владения спорными помещениями со стороны Общества является договор аренды, соответственно, на нем лежит обязанность по внесению арендных платежей, что не противоречит пунктам 5 - 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73). Комитет считает, что возложение на него вступившим в законную силу судебным актом по делу N А56-32741/2010 обязанности совершить действия, предусмотренные статьей 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", не означает обязательное заключение договора купли-продажи.
В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы жалобы, а представитель Общества просил их отклонить.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судами, Комитет (арендодатель) и акционерное общество закрытого типа "Адвокат ФРЕММ" (правопредшественник истца, арендатор) заключили договор от 08.06.2000 N 10-А182393 аренды "нежилого помещения цокольного этажа 5-н" площадью 405,8 кв. м с кадастровым номером 78:1222:0:19:2 (части помещения 2, 4, 5, МОП - часть 1, общей площадью 143,1 кв. м), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Стремянная ул., д. 13, лит. А, под контору.
Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 12.03.2004 N 10-А188241 аренды "нежилого помещения 5Н" (части помещения 8-18 общей площадью 206 кв. м), расположенного по указанному адресу, под нежилые цели.
На основании распоряжения главы администрации Центрального района Санкт-Петербурга от 01.07.2008 N 1042-р Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 01.07.2008 N 10-А182353 аренды нежилого помещения 1-Н второго этажа площадью 30,3 кв. м с кадастровым номером 78:31:1222:4:19:4 под нежилые цели.
Общество 09.03.2010 обратилось в Комитет с заявлениями N 122, 123 и 124 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Комитет 19.03.2010 направил в адрес Общества письма N 4777, 4778 и 4779, в которых сообщил о своем отказе в выкупе арендуемого имущества по причине включения указанных помещений в перечень, утвержденный распоряжением Комитета от 26.12.2008 N 237-р.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.04.2011 по делу N А56-32741/2010, вступившим в законную силу, отказ Комитета признан незаконным, суд обязал Комитет совершить все предусмотренные действующим законодательством и правовыми актами действия, направленные на реализацию Обществом преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых помещений.
Комитет в лице продавца - открытого акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" и Общество (покупатель) заключили договоры купли-продажи от 25.05.2011 N 1576-ПП, от 04.04.2012 N 2258ПП, от 02.05.2012 N 2281-ПП, по которым спорные нежилые помещения передаются в собственность покупателя.
Общество, указав, что в связи с незаконным отказом Комитета в предоставлении ему преимущественного права выкупа арендуемого имущества и заключением договоров купли-продажи только 25.05.2011, 04.04.2012 и 02.05.2012, обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании убытков в виде уплаченной ответчику арендной платы за период с 01.07.2010 по июнь 2012 года.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, отметив, что даже в случае признания судом действий или бездействия Комитета незаконными само по себе данное обстоятельство не влечет прекращение обязанностей заявителя в части исполнения договора аренды.
Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции, удовлетворил иск Общества, посчитав, что материалами дела подтверждается причинная связь между противоправными действиями Комитета и внесением Обществом арендных платежей.
Кассационная инстанция, проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, полагает, что жалоба Комитета подлежит удовлетворению.
Согласно пункту 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
В соответствии с пунктом 2 названной статьи под убытками понимаются расходы, которые лицо произвело или должно будет произвести для восстановления его нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб) и неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
При рассмотрении споров о взыскании убытков подлежит доказыванию совокупность следующих обстоятельств: противоправность действий (бездействия) ответчика, наличие убытков на стороне потерпевшего, причинная связь между противоправным поведением ответчика и возникшими убытками, вина ответчика. Недоказанность одного из указанных обстоятельств является основанием для отказа в иске.
Согласно статье 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.
Арендатор, не являющийся собственником помещения, но занимающий данное помещение на условиях действующего договора аренды, обязан вносить плату за пользование имуществом (статьи 606, 614 ГК РФ).
Правомерным, подтвержденным пунктами 5 - 8 Постановления N 73, следует признать вывод суда первой инстанции о том, что до момента приватизации основанием, на котором Общество владело спорными помещениями, являются действующие договоры аренды, которыми предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за пользование этими помещениями.
Кроме того, в пункте 8.7 договоров купли-продажи спорных помещений сторонами предусмотрены условия внесения арендных платежей до момента исполнения покупателем обязанности по уплате продажной цены объектов в части внесения первого платежа, соответственно, Общество обязалось вносить арендную плату Комитету до установленного срока. При этом покупатель признает и подтверждает, что денежные средства, перечисленные в бюджет Санкт-Петербурга в качестве арендной платы в соответствии с условиями договора аренды, возврату не подлежат.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что у Общества имелась обязанность по внесению арендных платежей до момента заключения договоров купли-продажи и эта обязанность исполнена. Внесенные Обществом платежи не могут быть признаны убытками, причиненными неправомерными действиями Комитета.
Поскольку решение суда первой инстанции вынесено в соответствии с установленными обстоятельствами, с учетом подлежащих применению норм материального и процессуального права, у суда апелляционной инстанции не было правовых оснований для его отмены.
В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление апелляционного суда подлежит отмене, а решение суда первой инстанции - оставлению в силе.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2013 по делу N А56-54034/2012 отменить.
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.10.2012 по тому же делу оставить в силе.
Председательствующий
М.В.ЗАХАРОВА
Судьи
П.Ю.КОНСТАНТИНОВ
И.В.СЕРГЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 26.04.2013 ПО ДЕЛУ N А56-54034/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 апреля 2013 г. по делу N А56-54034/2012
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Константинова П.Ю., Сергеевой И.В., при участии от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Воронина Б.А. (доверенность от 09.01.2013), от закрытого акционерного общества "Адвокат ФРЕММ" Слободина А.В. (доверенность от 22.04.2013), рассмотрев 25.04.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2013 по делу N А56-54034/2012 (судьи Попова Н.М., Жукова Т.В., Смирнова Я.Г.),
установил:
Закрытое акционерное общество "Адвокат ФРЕММ", место нахождения: 191025, Санкт-Петербург, Стремянная ул., д. 11, ОГРН 1027809179232 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561 (далее - Комитет), о взыскании за счет казны Санкт-Петербурга 4 292 119 руб. 75 коп. убытков в виде выплаченной истцом арендной платы за помещения 1-Н, 7-Н, 8-Н, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, Стремянная ул., д. 13, лит. А, за период с июля 2010 года по июнь 2012 года, в связи с незаконным отказом Комитета в выкупе названных помещений.
Решением суда первой инстанции от 31.10.2012 (судья Иванилова О.Б.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением апелляционного суда от 17.01.2013 решение от 31.02.2012 отменено, с Комитета взыскано за счет казны Санкт-Петербурга в пользу Общества 4 292 119 руб. 75 коп. убытков, 44 460 руб. 60 коп. расходов по уплате госпошлины по иску и 2000 руб. по апелляционной жалобе.
В кассационной жалобе Комитет указывает, что постановление вынесено с нарушением норм материального права, а выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с этим просит его отменить и оставить без изменения решение суда первой инстанции.
По мнению подателя жалобы, вывод суда апелляционной инстанции о наличии причинно-следственной связи между противоправными действиями Комитета и внесением Обществом арендных платежей, обязательство по уплате которых подлежало бы прекращению при своевременном принятии Комитетом положительного решения о заключении договоров купли-продажи нежилых помещений, неправомерен. Комитет указывает, что в нарушение правил статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) истец не доказал совокупность всех необходимых обстоятельств. Податель жалобы указывает, что до момента приватизации основанием для владения спорными помещениями со стороны Общества является договор аренды, соответственно, на нем лежит обязанность по внесению арендных платежей, что не противоречит пунктам 5 - 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73). Комитет считает, что возложение на него вступившим в законную силу судебным актом по делу N А56-32741/2010 обязанности совершить действия, предусмотренные статьей 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", не означает обязательное заключение договора купли-продажи.
В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы жалобы, а представитель Общества просил их отклонить.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судами, Комитет (арендодатель) и акционерное общество закрытого типа "Адвокат ФРЕММ" (правопредшественник истца, арендатор) заключили договор от 08.06.2000 N 10-А182393 аренды "нежилого помещения цокольного этажа 5-н" площадью 405,8 кв. м с кадастровым номером 78:1222:0:19:2 (части помещения 2, 4, 5, МОП - часть 1, общей площадью 143,1 кв. м), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Стремянная ул., д. 13, лит. А, под контору.
Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 12.03.2004 N 10-А188241 аренды "нежилого помещения 5Н" (части помещения 8-18 общей площадью 206 кв. м), расположенного по указанному адресу, под нежилые цели.
На основании распоряжения главы администрации Центрального района Санкт-Петербурга от 01.07.2008 N 1042-р Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 01.07.2008 N 10-А182353 аренды нежилого помещения 1-Н второго этажа площадью 30,3 кв. м с кадастровым номером 78:31:1222:4:19:4 под нежилые цели.
Общество 09.03.2010 обратилось в Комитет с заявлениями N 122, 123 и 124 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Комитет 19.03.2010 направил в адрес Общества письма N 4777, 4778 и 4779, в которых сообщил о своем отказе в выкупе арендуемого имущества по причине включения указанных помещений в перечень, утвержденный распоряжением Комитета от 26.12.2008 N 237-р.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.04.2011 по делу N А56-32741/2010, вступившим в законную силу, отказ Комитета признан незаконным, суд обязал Комитет совершить все предусмотренные действующим законодательством и правовыми актами действия, направленные на реализацию Обществом преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых помещений.
Комитет в лице продавца - открытого акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" и Общество (покупатель) заключили договоры купли-продажи от 25.05.2011 N 1576-ПП, от 04.04.2012 N 2258ПП, от 02.05.2012 N 2281-ПП, по которым спорные нежилые помещения передаются в собственность покупателя.
Общество, указав, что в связи с незаконным отказом Комитета в предоставлении ему преимущественного права выкупа арендуемого имущества и заключением договоров купли-продажи только 25.05.2011, 04.04.2012 и 02.05.2012, обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании убытков в виде уплаченной ответчику арендной платы за период с 01.07.2010 по июнь 2012 года.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, отметив, что даже в случае признания судом действий или бездействия Комитета незаконными само по себе данное обстоятельство не влечет прекращение обязанностей заявителя в части исполнения договора аренды.
Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции, удовлетворил иск Общества, посчитав, что материалами дела подтверждается причинная связь между противоправными действиями Комитета и внесением Обществом арендных платежей.
Кассационная инстанция, проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, полагает, что жалоба Комитета подлежит удовлетворению.
Согласно пункту 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
В соответствии с пунктом 2 названной статьи под убытками понимаются расходы, которые лицо произвело или должно будет произвести для восстановления его нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб) и неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
При рассмотрении споров о взыскании убытков подлежит доказыванию совокупность следующих обстоятельств: противоправность действий (бездействия) ответчика, наличие убытков на стороне потерпевшего, причинная связь между противоправным поведением ответчика и возникшими убытками, вина ответчика. Недоказанность одного из указанных обстоятельств является основанием для отказа в иске.
Согласно статье 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.
Арендатор, не являющийся собственником помещения, но занимающий данное помещение на условиях действующего договора аренды, обязан вносить плату за пользование имуществом (статьи 606, 614 ГК РФ).
Правомерным, подтвержденным пунктами 5 - 8 Постановления N 73, следует признать вывод суда первой инстанции о том, что до момента приватизации основанием, на котором Общество владело спорными помещениями, являются действующие договоры аренды, которыми предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за пользование этими помещениями.
Кроме того, в пункте 8.7 договоров купли-продажи спорных помещений сторонами предусмотрены условия внесения арендных платежей до момента исполнения покупателем обязанности по уплате продажной цены объектов в части внесения первого платежа, соответственно, Общество обязалось вносить арендную плату Комитету до установленного срока. При этом покупатель признает и подтверждает, что денежные средства, перечисленные в бюджет Санкт-Петербурга в качестве арендной платы в соответствии с условиями договора аренды, возврату не подлежат.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что у Общества имелась обязанность по внесению арендных платежей до момента заключения договоров купли-продажи и эта обязанность исполнена. Внесенные Обществом платежи не могут быть признаны убытками, причиненными неправомерными действиями Комитета.
Поскольку решение суда первой инстанции вынесено в соответствии с установленными обстоятельствами, с учетом подлежащих применению норм материального и процессуального права, у суда апелляционной инстанции не было правовых оснований для его отмены.
В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление апелляционного суда подлежит отмене, а решение суда первой инстанции - оставлению в силе.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2013 по делу N А56-54034/2012 отменить.
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.10.2012 по тому же делу оставить в силе.
Председательствующий
М.В.ЗАХАРОВА
Судьи
П.Ю.КОНСТАНТИНОВ
И.В.СЕРГЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)