Судебные решения, арбитраж
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 декабря 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 декабря 2012 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Малых Е.Г.,
судей Поляковой С.Г., Савельева А.Б.,
при ведении протокола судебного заседания Островской А.В.,
без участия в судебном заседании представителей сторон,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца открытого акционерного общества "Коми тепловая компания"
на решение Арбитражного суда Республики Коми от 17.09.2012 по делу N А29-7541/2012, принятое судом в составе судьи Изъюровой Т.Ф.,
по иску открытого акционерного общества "Коми тепловая компания" (ИНН: 1101205461, ОГРН: 1041100412682)
к обществу с ограниченной ответственностью НордстройПлюс (ИНН: 1101139258, ОГРН: 1081101007965),
третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Северстрой" (ИНН: 1101117254, ОГРН: 1031100438170), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми,
о расторжении договора,
установил:
открытое акционерное общество "Коми тепловая компания" (далее - истец, компания) обратилось с иском в Арбитражный суд Республики Коми к обществу с ограниченной ответственностью "НордстройПлюс" (далее - ответчик, общество) о расторжении договора от 01.01.2011 купли-продажи земельного участка кадастровый номер 11:05:0105015:76 общей площадью 824 кв. м, расположенного по адресу: Республика Коми, г. Сыктывкар, ул. Димитрова, для использования в целях строительства объекта: "Административное здание со встроенными гаражами" по ул. Димитрова".
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены общество с ограниченной ответственностью "Северстрой" (далее - ООО "Северстрой") и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми (далее - управление).
Ответчик и третье лицо ООО "Северстрой" с требованиями истца не согласились и указывали то, что с момента заключения договора инвестирования с ООО "Северстрой" истец уступил свое право требования по договору купли-продажи, не является кредитором в указанном обязательстве и не вправе ссылаться на неисполнение его ответчиком. Договор инвестирования строительства на момент рассмотрения дела не расторгнут и права кредитора в установленном законом порядке истцу не возвращены.
Решением Арбитражного суда Республики Коми от 17.09.2012 в удовлетворении требований открытого акционерного общества "Коми тепловая компания" отказано.
В решении суд исходил из того, что право по востребованию предусмотренной спорным договором купли-продажи платы за проданное имущество истец уступил третьему лицу обществу "Северстрой" по договору инвестирования строительства от 01.01.2011; в связи с этим истец не является кредитором в том обязательстве, нарушение которого истец рассматривает как основание для расторжения договора.
Открытое акционерное общество "Коми тепловая компания" с принятым решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда и принять новый судебный акт, расторгнут спорный договор с ответчиком.
По мнению заявителя жалобы, решение суда первой инстанции принято с нарушением норм материального права, т.к. уступка права (требования) из договора купли-продажи земельного участка от 01.01.2011 является ничтожной; между истцом и ответчиком соглашение об уступке не заключено, акты о передаче прав не составлены; факт уступки не исследован арбитражным судом. Истец настаивает на том, что надлежащих доказательств исполнения обязанности по оплате ответчик не представил, что свидетельствует о наличии предусмотренных статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для расторжения договора.
Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу возразил против доводов заявителя.
Общество "Северстрой", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми отзыв на апелляционную жалобу не представили.
Стороны, третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.
Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 01.01.2011 между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка (далее - договор купли-продажи), по условиям которого ОАО "Коми тепловая компания" (продавец) продало, а ООО "НордстройПлюс" (покупатель) купило земельный участок из земель населенных пунктов, кадастровый номер 11:05:0105015:76 общей площадью 824 кв. м, расположенный по адресу: Республика Коми, г. Сыктывкар, ул. Димитрова, для использования в целях строительства объекта: "Административное здание со встроенными гаражами" по ул. Димитрова" (далее - земельный участок). Цена проданного участка определена сторонами в 600000 рублей (пункт 2.1. договора).
Пунктом 2.2 договора стороны предусмотрели, что оплата производится до государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.
В тот же день между третье лицо ООО "Северстрой" и ОАО "Коми тепловая компания" заключили договор на инвестирование строительства объекта "Административное здание со встроенными гаражами" по ул. Димитрова в г. Сыктывкаре, расположенного на отчужденном по спорному договору земельном участке (далее - договор инвестирования от 01.01.2011). По условиям договора инвестирования от 01.01.2011 компания (инвестор) обязуется профинансировать строительство здания в объеме, установленном в договоре, и принять по окончании строительства в собственность помещение - гараж (стоянка для автомобиля), расположенный согласно проекту в оси 7-8 ЕД, площадью 30,24 кв. м, а другая сторона - общество "Северстрой" (застройщик), обязуется в предусмотренный договором срок силами привлеченных подрядных организаций построить здание и после получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию передать помещение в собственность инвестора.
Согласно разделу 4 договора инвестирования инвестор финансирует строительство здания в сумме 1121980 рублей, из которых 600000 рублей - путем уступки застройщику права требования на такую же сумму к ООО "НордстройПлюс", принадлежащего инвестору на основании договора купли-продажи земельного участка, заключенного 01.01.2011 между ОАО "Коми тепловая компания" (продавец) и ООО "НордстройПлюс" (покупатель).
В пункте 4.2 договора инвестирования стороны указали, что с момента подписания настоящего договора указанный в настоящем пункте зачет считается состоявшимся, право требования - перешедшим, а инвестиционный вклад - оплаченным.
04.07.2011 был зарегистрирован переход права собственности на земельный участок на основании договора купли-продажи к покупателю (ответчику).
Полагая, что покупатель (ответчик) не исполнил предусмотренную договором купли-продажи от 01.01.2011 обязанность по оплате проданного земельного участка, истец предложил ответчику в претензионном порядке письмом от 25.05.2012 подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи. Направление такого предложения не оспаривалось сторонами при рассмотрении дела в обеих судебных инстанциях.
Поскольку соглашение о расторжении договора стороны не достигли, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
В соответствии с пунктом 4 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора. По правилам пункта 3 статьи 450 того же Кодекса в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается, соответственно, расторгнутым.
Пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность расторжения договора по решению суда на основании требования одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" указано, что невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.
Однако по смыслу приведенных выше положений законодательства право на отказ от исполнения договора либо на предъявление требования о расторжении договора в судебном порядке является способом защиты прав кредитора, нарушенных вследствие неисполнения либо ненадлежащего исполнения договорного платежного обязательства должником.
В данном же случае материалами дела подтверждается, что истец передал право (требование) на оплату по договору купли-продажи от 01.01.2011 третьему лицу - обществу "Северстрой", заключив с последним договор на инвестирование строительства объекта от 01.01.2011 (пункт 4.2. договора инвестирования).
Анализ пункта 4.2. договора на инвестирование от 01.01.2011 свидетельствует о том, что стороны этого договора надлежащим образом согласовали предмет соглашения об уступке (путем указания на основание возникновения обязательства, должника в обязательстве, размер требования) с соблюдением установленной для соглашения такого рода письменной формы (статьи 389, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Вопреки доводам заявителя жалобы, заключение соглашения об уступке (путем включения соответствующего условия в текст договора на инвестирование от 01.01.2011) до государственной регистрации не может повлечь недействительность уступки. Действующее законодательство не предусматривает государственную регистрацию договора продажи земельного участка, предусматривая лишь государственную регистрацию перехода права собственности (статьи 24, 34 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 550, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Соответствующий довод заявителя жалобы основан на неправильном истолковании статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Отсутствие по вопросу уступки права (требования) каких-либо соглашений и актов между ОАО "Коми тепловая компания" и ООО "НордстройПлюс" не имеет юридического значения, т.к. должник не является стороной в соглашении (сделке) об уступке (статья 382 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному и правомерному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска по настоящему делу.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Коми от 17.09.2012 по делу N А29-7541/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу истца открытого акционерного общества "Коми тепловая компания" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
Е.Г.МАЛЫХ
Судьи
С.Г.ПОЛЯКОВА
А.Б.САВЕЛЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.12.2012 ПО ДЕЛУ N А29-7541/2012
Разделы:Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 декабря 2012 г. по делу N А29-7541/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 20 декабря 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 декабря 2012 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Малых Е.Г.,
судей Поляковой С.Г., Савельева А.Б.,
при ведении протокола судебного заседания Островской А.В.,
без участия в судебном заседании представителей сторон,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца открытого акционерного общества "Коми тепловая компания"
на решение Арбитражного суда Республики Коми от 17.09.2012 по делу N А29-7541/2012, принятое судом в составе судьи Изъюровой Т.Ф.,
по иску открытого акционерного общества "Коми тепловая компания" (ИНН: 1101205461, ОГРН: 1041100412682)
к обществу с ограниченной ответственностью НордстройПлюс (ИНН: 1101139258, ОГРН: 1081101007965),
третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Северстрой" (ИНН: 1101117254, ОГРН: 1031100438170), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми,
о расторжении договора,
установил:
открытое акционерное общество "Коми тепловая компания" (далее - истец, компания) обратилось с иском в Арбитражный суд Республики Коми к обществу с ограниченной ответственностью "НордстройПлюс" (далее - ответчик, общество) о расторжении договора от 01.01.2011 купли-продажи земельного участка кадастровый номер 11:05:0105015:76 общей площадью 824 кв. м, расположенного по адресу: Республика Коми, г. Сыктывкар, ул. Димитрова, для использования в целях строительства объекта: "Административное здание со встроенными гаражами" по ул. Димитрова".
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены общество с ограниченной ответственностью "Северстрой" (далее - ООО "Северстрой") и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми (далее - управление).
Ответчик и третье лицо ООО "Северстрой" с требованиями истца не согласились и указывали то, что с момента заключения договора инвестирования с ООО "Северстрой" истец уступил свое право требования по договору купли-продажи, не является кредитором в указанном обязательстве и не вправе ссылаться на неисполнение его ответчиком. Договор инвестирования строительства на момент рассмотрения дела не расторгнут и права кредитора в установленном законом порядке истцу не возвращены.
Решением Арбитражного суда Республики Коми от 17.09.2012 в удовлетворении требований открытого акционерного общества "Коми тепловая компания" отказано.
В решении суд исходил из того, что право по востребованию предусмотренной спорным договором купли-продажи платы за проданное имущество истец уступил третьему лицу обществу "Северстрой" по договору инвестирования строительства от 01.01.2011; в связи с этим истец не является кредитором в том обязательстве, нарушение которого истец рассматривает как основание для расторжения договора.
Открытое акционерное общество "Коми тепловая компания" с принятым решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда и принять новый судебный акт, расторгнут спорный договор с ответчиком.
По мнению заявителя жалобы, решение суда первой инстанции принято с нарушением норм материального права, т.к. уступка права (требования) из договора купли-продажи земельного участка от 01.01.2011 является ничтожной; между истцом и ответчиком соглашение об уступке не заключено, акты о передаче прав не составлены; факт уступки не исследован арбитражным судом. Истец настаивает на том, что надлежащих доказательств исполнения обязанности по оплате ответчик не представил, что свидетельствует о наличии предусмотренных статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для расторжения договора.
Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу возразил против доводов заявителя.
Общество "Северстрой", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми отзыв на апелляционную жалобу не представили.
Стороны, третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.
Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 01.01.2011 между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка (далее - договор купли-продажи), по условиям которого ОАО "Коми тепловая компания" (продавец) продало, а ООО "НордстройПлюс" (покупатель) купило земельный участок из земель населенных пунктов, кадастровый номер 11:05:0105015:76 общей площадью 824 кв. м, расположенный по адресу: Республика Коми, г. Сыктывкар, ул. Димитрова, для использования в целях строительства объекта: "Административное здание со встроенными гаражами" по ул. Димитрова" (далее - земельный участок). Цена проданного участка определена сторонами в 600000 рублей (пункт 2.1. договора).
Пунктом 2.2 договора стороны предусмотрели, что оплата производится до государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.
В тот же день между третье лицо ООО "Северстрой" и ОАО "Коми тепловая компания" заключили договор на инвестирование строительства объекта "Административное здание со встроенными гаражами" по ул. Димитрова в г. Сыктывкаре, расположенного на отчужденном по спорному договору земельном участке (далее - договор инвестирования от 01.01.2011). По условиям договора инвестирования от 01.01.2011 компания (инвестор) обязуется профинансировать строительство здания в объеме, установленном в договоре, и принять по окончании строительства в собственность помещение - гараж (стоянка для автомобиля), расположенный согласно проекту в оси 7-8 ЕД, площадью 30,24 кв. м, а другая сторона - общество "Северстрой" (застройщик), обязуется в предусмотренный договором срок силами привлеченных подрядных организаций построить здание и после получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию передать помещение в собственность инвестора.
Согласно разделу 4 договора инвестирования инвестор финансирует строительство здания в сумме 1121980 рублей, из которых 600000 рублей - путем уступки застройщику права требования на такую же сумму к ООО "НордстройПлюс", принадлежащего инвестору на основании договора купли-продажи земельного участка, заключенного 01.01.2011 между ОАО "Коми тепловая компания" (продавец) и ООО "НордстройПлюс" (покупатель).
В пункте 4.2 договора инвестирования стороны указали, что с момента подписания настоящего договора указанный в настоящем пункте зачет считается состоявшимся, право требования - перешедшим, а инвестиционный вклад - оплаченным.
04.07.2011 был зарегистрирован переход права собственности на земельный участок на основании договора купли-продажи к покупателю (ответчику).
Полагая, что покупатель (ответчик) не исполнил предусмотренную договором купли-продажи от 01.01.2011 обязанность по оплате проданного земельного участка, истец предложил ответчику в претензионном порядке письмом от 25.05.2012 подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи. Направление такого предложения не оспаривалось сторонами при рассмотрении дела в обеих судебных инстанциях.
Поскольку соглашение о расторжении договора стороны не достигли, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
В соответствии с пунктом 4 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора. По правилам пункта 3 статьи 450 того же Кодекса в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается, соответственно, расторгнутым.
Пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность расторжения договора по решению суда на основании требования одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" указано, что невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.
Однако по смыслу приведенных выше положений законодательства право на отказ от исполнения договора либо на предъявление требования о расторжении договора в судебном порядке является способом защиты прав кредитора, нарушенных вследствие неисполнения либо ненадлежащего исполнения договорного платежного обязательства должником.
В данном же случае материалами дела подтверждается, что истец передал право (требование) на оплату по договору купли-продажи от 01.01.2011 третьему лицу - обществу "Северстрой", заключив с последним договор на инвестирование строительства объекта от 01.01.2011 (пункт 4.2. договора инвестирования).
Анализ пункта 4.2. договора на инвестирование от 01.01.2011 свидетельствует о том, что стороны этого договора надлежащим образом согласовали предмет соглашения об уступке (путем указания на основание возникновения обязательства, должника в обязательстве, размер требования) с соблюдением установленной для соглашения такого рода письменной формы (статьи 389, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Вопреки доводам заявителя жалобы, заключение соглашения об уступке (путем включения соответствующего условия в текст договора на инвестирование от 01.01.2011) до государственной регистрации не может повлечь недействительность уступки. Действующее законодательство не предусматривает государственную регистрацию договора продажи земельного участка, предусматривая лишь государственную регистрацию перехода права собственности (статьи 24, 34 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 550, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Соответствующий довод заявителя жалобы основан на неправильном истолковании статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Отсутствие по вопросу уступки права (требования) каких-либо соглашений и актов между ОАО "Коми тепловая компания" и ООО "НордстройПлюс" не имеет юридического значения, т.к. должник не является стороной в соглашении (сделке) об уступке (статья 382 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному и правомерному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска по настоящему делу.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Коми от 17.09.2012 по делу N А29-7541/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу истца открытого акционерного общества "Коми тепловая компания" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
Е.Г.МАЛЫХ
Судьи
С.Г.ПОЛЯКОВА
А.Б.САВЕЛЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)