Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 14 мая 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Назаренко И.П., судей Анциферова В.А и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании истца администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), ответчика общества с ограниченной ответственностью "Первая Мастерская Заказчика" (ИНН 2320150471, ОГРН 1072320007825), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2012 (судья Данько М.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2013 (судьи Кузнецов С.А., Ковалева Н.В., Чотчаев Б.Т.) по делу N А32-28875/2011, установил следующее.
Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Первая Мастерская Заказчика" (далее - общество) о взыскании 412 500 рублей задолженности по договору аренды земельного участка от 28.11.2007 N 4900004395, а также 903 337 рублей 50 копеек пеней (уточненные исковые требования).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2012, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2013, в иске отказано со ссылкой на отсутствие доказательств передачи ответчику земельного участка.
В кассационной жалобе администрация просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции, считая их незаконными, указывая на фактическое пользование ответчиком земельным участком по договору аренды. Заявитель также ссылается на постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.06.2011 по делу N А32-43748/2009, которым отказано в признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 28.11.2007 N 4900004395.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит оставить без изменения по следующим основаниям.
Из материалов дела видно и судами установлено, что 28.11.2007 на основании протокола заседания Сочинской городской комиссии по инвестиционной деятельности от 15.11.2007 N 36 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) подписали договор аренды от 28.11.2007 N 4900004395, предметом которого является земельный участок площадью 5163 кв. м (кадастровый номер 23:49:02 02 003:0563), предоставленный для строительства и эксплуатации многоквартирного жилого дома по ул. Клубничной в Центральном районе г. Сочи, сроком на три года.
Арендная плата сторонами согласована в размере 65 млн рублей на срок действия договора, исчисляемого с момента государственной регистрации сделки.
Договор аренды от 28.11.2007 зарегистрирован 26.12.2007 в установленном законом порядке, о чем свидетельствует отметка на договоре.
Согласно выписке из ЕГРП от 22.09.2011 право собственности на земельный участок зарегистрировано за администрацией в день государственной регистрации договора аренды.
Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором в следующем порядке: ежеквартально 1 650 тыс. рублей (до десятого числа последнего месяца квартала, начиная с квартала, следующего за предоставлением земельного участка). Оставшаяся часть вносится арендатором единовременно в течение 10 дней с момента государственной регистрации договора аренды земельного участка.
Из кадастрового паспорта от 13.01.2009 следует, что земельный участок из земель населенных пунктов имеет разрешенное использование для строительства и эксплуатации многоквартирного жилого дома.
Администрация, полагая, что ответчик не исполнил обязанности по внесению арендной платы земельного участка, обратилась в суд иском.
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее Кодекс) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Кодекса).
По смыслу статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с пунктом 1 статьи 611 и статьи 655 Кодекса, а также согласно положениям договора от 28.11.2007 земельный участок должен быть передан арендатору по акту приема-передачи.
Однако доказательства фактической передачи администрацией земельного участка истцу в аренду в материалах дела отсутствуют. Также не представлено и доказательств уклонения арендатора от подписания акта-приема передачи земельного участка.
В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Судебными актами арбитражных судов по делу N А32-18396/2011 установлено следующее.
После подписания договора аренды от 28.11.2007 N 4900004395 и осуществления обществом арендных платежей в казну муниципального образования администрация в нарушение пунктов 1.1 и 4.2.3 договора аренды не исполнила встречную обязанность по передаче арендатору земельного участка, в результате чего общество объективно было лишено возможности получить его во владение для целей, указанных в договоре. Доказательства фактической передачи спорного участка обществу не представлены. Отсутствие владения и использования обществом земельного участка с момента заключения договора аренды подтверждены актом обследования от 09.04.2010 участка площадью 5163 кв. м с кадастровым номером 23:49:02 02 003:0563 и фототаблицами к нему, выполненными специалистами МУ "Земельная инспекция г. Сочи", а также заключением специалиста от 03.10.2011, составленным с привлечением лицензированных эксперта-строителя и кадастрового инженера в подтверждение того, что на земельном участке площадью 5163 кв. м с кадастровым номером 23:49:02 02 003:0563 по ул. Клубничная в г. Сочи силами ФКУ ДСД "Черноморье" ведется строительство автомагистрали (дублер Курортного проспекта). Строительство автодороги осуществляется в границах участков площадью 1691 кв. м (кадастровый номер 23:49:0202003:760) и площадью 3472 кв. м (кадастровый номер 23:49:0202003:759), образованных в результате раздела земельного участка площадью 5163 кв. м, указанного предметом договора от 28.11.2007 (л. д. 81 87).
Через три дня после государственной регистрации договора аренды постановлением Правительства Российской Федерации от 29.12.2007 N 991 утверждена Программа строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта, согласно которой через указанный в договоре аренды земельный участок предусмотрено строительство олимпийского объекта по развитию транспортной инфраструктуры автомагистрали (дублер Курортного проспекта), что реализовано.
По не зависящим от общества причинам цель аренды земли (строительство многоквартирного жилого дома) не могла быть достигнута. При отсутствии доказательств исполнения обязанности администрацией по передаче объекта аренды у арендодателя отсутствовало право на получение арендной платы, которую он обязан вернуть обществу.
Суды верно указали, что арендодатель не доказал факт передачи арендатору предмета аренды, возможность такой передачи, уклонение арендатора от получения в пользование предусмотренного сделкой арендуемого земельного участка.
Ссылка администрации на постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.06.2011 по делу N А32-43748/2009, которым отменено решение о признании ничтожным договора аренды от 28.11.2007 N 4900004395, отклоняется, поскольку не имеет значения для разрешения настоящего спора. В указанным постановлении сделан вывод о том, что администрация вправе была выставлять спорный участок на торги и заключать договор аренды от 28.11.2007. Передача земельного участка администрацией обществу, а также его фактическое использование предметом исследования при рассмотрении дела N А32-43748/2009 не являлись.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебных актов.
Нормы права при разрешении спора применены правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 284, 286 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2013 по делу N А32-28875/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 14.05.2013 ПО ДЕЛУ N А32-28875/2011
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 мая 2013 г. по делу N А32-28875/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 14 мая 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Назаренко И.П., судей Анциферова В.А и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании истца администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), ответчика общества с ограниченной ответственностью "Первая Мастерская Заказчика" (ИНН 2320150471, ОГРН 1072320007825), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2012 (судья Данько М.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2013 (судьи Кузнецов С.А., Ковалева Н.В., Чотчаев Б.Т.) по делу N А32-28875/2011, установил следующее.
Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Первая Мастерская Заказчика" (далее - общество) о взыскании 412 500 рублей задолженности по договору аренды земельного участка от 28.11.2007 N 4900004395, а также 903 337 рублей 50 копеек пеней (уточненные исковые требования).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2012, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2013, в иске отказано со ссылкой на отсутствие доказательств передачи ответчику земельного участка.
В кассационной жалобе администрация просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции, считая их незаконными, указывая на фактическое пользование ответчиком земельным участком по договору аренды. Заявитель также ссылается на постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.06.2011 по делу N А32-43748/2009, которым отказано в признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 28.11.2007 N 4900004395.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит оставить без изменения по следующим основаниям.
Из материалов дела видно и судами установлено, что 28.11.2007 на основании протокола заседания Сочинской городской комиссии по инвестиционной деятельности от 15.11.2007 N 36 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) подписали договор аренды от 28.11.2007 N 4900004395, предметом которого является земельный участок площадью 5163 кв. м (кадастровый номер 23:49:02 02 003:0563), предоставленный для строительства и эксплуатации многоквартирного жилого дома по ул. Клубничной в Центральном районе г. Сочи, сроком на три года.
Арендная плата сторонами согласована в размере 65 млн рублей на срок действия договора, исчисляемого с момента государственной регистрации сделки.
Договор аренды от 28.11.2007 зарегистрирован 26.12.2007 в установленном законом порядке, о чем свидетельствует отметка на договоре.
Согласно выписке из ЕГРП от 22.09.2011 право собственности на земельный участок зарегистрировано за администрацией в день государственной регистрации договора аренды.
Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором в следующем порядке: ежеквартально 1 650 тыс. рублей (до десятого числа последнего месяца квартала, начиная с квартала, следующего за предоставлением земельного участка). Оставшаяся часть вносится арендатором единовременно в течение 10 дней с момента государственной регистрации договора аренды земельного участка.
Из кадастрового паспорта от 13.01.2009 следует, что земельный участок из земель населенных пунктов имеет разрешенное использование для строительства и эксплуатации многоквартирного жилого дома.
Администрация, полагая, что ответчик не исполнил обязанности по внесению арендной платы земельного участка, обратилась в суд иском.
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее Кодекс) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Кодекса).
По смыслу статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с пунктом 1 статьи 611 и статьи 655 Кодекса, а также согласно положениям договора от 28.11.2007 земельный участок должен быть передан арендатору по акту приема-передачи.
Однако доказательства фактической передачи администрацией земельного участка истцу в аренду в материалах дела отсутствуют. Также не представлено и доказательств уклонения арендатора от подписания акта-приема передачи земельного участка.
В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Судебными актами арбитражных судов по делу N А32-18396/2011 установлено следующее.
После подписания договора аренды от 28.11.2007 N 4900004395 и осуществления обществом арендных платежей в казну муниципального образования администрация в нарушение пунктов 1.1 и 4.2.3 договора аренды не исполнила встречную обязанность по передаче арендатору земельного участка, в результате чего общество объективно было лишено возможности получить его во владение для целей, указанных в договоре. Доказательства фактической передачи спорного участка обществу не представлены. Отсутствие владения и использования обществом земельного участка с момента заключения договора аренды подтверждены актом обследования от 09.04.2010 участка площадью 5163 кв. м с кадастровым номером 23:49:02 02 003:0563 и фототаблицами к нему, выполненными специалистами МУ "Земельная инспекция г. Сочи", а также заключением специалиста от 03.10.2011, составленным с привлечением лицензированных эксперта-строителя и кадастрового инженера в подтверждение того, что на земельном участке площадью 5163 кв. м с кадастровым номером 23:49:02 02 003:0563 по ул. Клубничная в г. Сочи силами ФКУ ДСД "Черноморье" ведется строительство автомагистрали (дублер Курортного проспекта). Строительство автодороги осуществляется в границах участков площадью 1691 кв. м (кадастровый номер 23:49:0202003:760) и площадью 3472 кв. м (кадастровый номер 23:49:0202003:759), образованных в результате раздела земельного участка площадью 5163 кв. м, указанного предметом договора от 28.11.2007 (л. д. 81 87).
Через три дня после государственной регистрации договора аренды постановлением Правительства Российской Федерации от 29.12.2007 N 991 утверждена Программа строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта, согласно которой через указанный в договоре аренды земельный участок предусмотрено строительство олимпийского объекта по развитию транспортной инфраструктуры автомагистрали (дублер Курортного проспекта), что реализовано.
По не зависящим от общества причинам цель аренды земли (строительство многоквартирного жилого дома) не могла быть достигнута. При отсутствии доказательств исполнения обязанности администрацией по передаче объекта аренды у арендодателя отсутствовало право на получение арендной платы, которую он обязан вернуть обществу.
Суды верно указали, что арендодатель не доказал факт передачи арендатору предмета аренды, возможность такой передачи, уклонение арендатора от получения в пользование предусмотренного сделкой арендуемого земельного участка.
Ссылка администрации на постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.06.2011 по делу N А32-43748/2009, которым отменено решение о признании ничтожным договора аренды от 28.11.2007 N 4900004395, отклоняется, поскольку не имеет значения для разрешения настоящего спора. В указанным постановлении сделан вывод о том, что администрация вправе была выставлять спорный участок на торги и заключать договор аренды от 28.11.2007. Передача земельного участка администрацией обществу, а также его фактическое использование предметом исследования при рассмотрении дела N А32-43748/2009 не являлись.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебных актов.
Нормы права при разрешении спора применены правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 284, 286 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2013 по делу N А32-28875/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
И.П.НАЗАРЕНКО
И.П.НАЗАРЕНКО
Судьи
А.И.МЕЩЕРИН
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН
В.А.АНЦИФЕРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)