Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 ноября 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 ноября 2012 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Пономаревой И.В.
судей Ванина В.В., Величко М.Г.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Клята Е.В.
при участии:
от истца: не явился, извещен
от ответчика: не явился, извещен
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 47б лит. А апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Красногвардейский комбинат нерудных материалов" на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 05.09.2012 принятое в составе судьи Мусифулиной Н.Г. по делу N А01-875/2012 о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 367 709 руб., обязании возвратить земельный участок
по иску: администрации муниципального образования "Тахтамукайский район"
к ответчику: общества с ограниченной ответственностью "Красногвардейский комбинат нерудных материалов"
установил:
администрация муниципального образования "Тахтамукайский район" (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Адыгея с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Красногвардейский комбинат нерудных материалов" (далее - ООО "Красногвардейский комбинат нерудных материалов") о расторжении договора аренды земельного участка N 136 от 07.05.2008 с кадастровым номером 01:05:3305001:534, площадью 3 га, расположенного по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, а. Тахтамукай, западнее поселка Прикубанский, земли бывшего совхоза "Прикубанский", для размещения многофункционального производственно-логистического комплекса, о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 367 709 рублей и об обязании возвратить земельный участок.
До рассмотрения спора по существу от истца поступило ходатайство об уточнении заявленных требований в порядке ст. 49 АПК РФ, в котором он просит расторгнуть договор аренды земельного участка N 136 от 07.05.2008 с кадастровым номером 01:05:3305001:534, площадью 3га, расположенного по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, а. Тахтамукай, западнее поселка Прикубанский, земли бывшего совхоза "Прикубанский", для размещения многофункционального производственно-логистического комплекса, взыскать задолженность по арендной плате в размере 1 486 640 рублей 75 копеек за период с 07.05.2008 г. по 01.07.2012 г. и обязать ответчика возвратить истцу спорный земельный участок.
Решением суда от 05 сентября 2012 года расторгнут договор аренды земельного участка из категории земель "земли населенных пунктов", с кадастровым номером 01:05:3305001:534, общей площадью 3га, расположенного по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, аул Тахтамукай, западнее поселка Прикубанский, земли бывшего совхоза "Прикубанский", от 07.05.2008 N 136, заключенный между администрацией муниципального образования "Тахтамукайский район" и обществом с ограниченной ответственностью "Красногвардейский комбинат нерудных материалов". С ООО "Красногвардейский комбинат нерудных материалов" взыскано в пользу администрации муниципального образования "Тахтамукайский район" 1 486 640 руб. 75 коп. задолженности по договору аренды от 07.05.2008 N 136. Суд обязал ООО "Красногвардейский комбинат нерудных материалов" возвратить администрации муниципального образования "Тахтамукайский район" земельный участок из категории земель "земли населенных пунктов", с кадастровым номером 01:05:3305001:534, общей площадью 3га, расположенный по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, аул Тахтамукай, западнее поселка Прикубанский, земли бывшего совхоза "Прикубанский", предоставленный для размещения многофункционального производственно-логистического комплекса.
Не согласившись с вынесенным судебным актом ООО "Красногвардейский комбинат нерудных материалов" обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.
В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда отменить ссылаясь на то, что в соответствии со ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Истцом в адрес ответчика 26.03.2012 г. была направлена претензия с просьбой явиться в отдел по земельно-имущественным отношениям администрации МО "Тахтамукайский раон" в связи с проводимой сверкой расчетов. Требований о погашении задолженности по арендной плате и о расторжении договора в данной претензии не предъявлялось. В ходе рассмотрения дела истцом направлялась претензия от 09.07.2012 г. N 01-5-1211 содержащая требования о взыскании арендной платы и о расторжении договора. Судом не учтено, что претензия от 09.07.2012 г. направлена в адрес ответчика после обращения в суд с настоящим иском. Поскольку истцом не были соблюдены требования закона в части досудебного порядка урегулирования спора, иск подлежал оставлению без рассмотрения.
Представители сторон в судебное заседание не явились. О времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом извещены.
Дело рассматривается на основании ст. 156 АПК РФ в отсутствие представителей сторон.
Изучив и оценив представленные в дело доказательства, доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее, выслушав пояснения представителей сторон Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции распоряжением главы администрации муниципального образования "Тахтамукайский район" от 11.04.2008 N 373 обществу с ограниченной ответственностью "Логистический парк ЮГ" разрешено произвести реальный раздел земельного участка, общей площадью 61,1571 га, из категории земель: "земли населенных пунктов" с кадастровым номером 01:05:33 05 001:482, расположенного по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, а. Тахтамукай, западнее поселка Прикубанский, земли бывшего совхоза "Прикубанский", для размещения многофункционального производственно-логистического комплекса и утверждены границы вновь образованных участков, площадью 3 га и 58,1571 га. С момента вступления в силу данного распоряжения в двухнедельный срок после получения кадастровых планов земельных участков обществу с ограниченной ответственностью "Логистический парк ЮГ" предписано обратиться в администрацию МО "Тахтамукайский район" для заключения договоров аренды земельных участков (п. 4.2 распоряжения).
22 апреля 2008 г. распоряжением главы администрации муниципального образования "Тахтамукайский район" N 449 в распоряжение главы администрации муниципального образования "Тахтамукайский район" от 11.04.2008 N 373 внесены изменения, согласно которым был уточнен кадастровый номер земельного участка, подлежащего разделу, и первый пункт распоряжения N 373 от 11.04.2008 был изменен на: "Разрешить обществу с ограниченной ответственностью "Логистический парк ЮГ" произвести реальный раздел земельного участка, общей площадью 61,1571 га, из категории земель: "земли населенных пунктов" с кадастровым номером 01:05:33 05 001:482 (предыдущий кадастровый номер 01:05:33 05 001:0482), расположенного по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, а. Тахтамукай, западнее поселка Прикубанский, земли бывшего совхоза "Прикубанский", для размещения многофункционального производственно-логистического комплекса". Одновременно с этим п. 4.2 данного распоряжения был изложен в следующей редакции: "ООО "Логистический парк ЮГ" в двухнедельный срок после получения кадастровых планов земельных участков обратится в администрацию МО "Тахтамукайский район" для: заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка N 143 от 11.10.2007 г. и заключения договора аренды земельного участка, площадью 3 га".
Во исполнение распоряжения N 373 от 11.04.2008 (в редакции распоряжения от 22.04.2008 N 449) 07 мая 2008 г. между администрацией (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Логистический парк ЮГ" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 136 (далее - договор), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, площадью 3 га, из категории земель: "земли населенных пунктов с кадастровым номером 01:05:3305001:534 (предыдущий кадастровый номер 01:05:3305001:0482), находящийся по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, а. Тахтамукай, западнее поселка Прикубанский, земли бывшего совхоза "Прикубанский", для размещения многофункционального производственно-логистического комплекса.
Договор действует с 01.05.2008 г. по 11.10.2056 г.
Согласно пункту 2.1 договора сумма ежегодной арендной платы за участок составляет 475 725 рублей.
Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями из расчета за календарный год, не позднее 10 числа начала каждого квартала на счет администрации (пункт 2.5 договора).
4 сентября 2008 года между администрацией (арендодатель) и ООО "Логистический парк ЮГ" (первоначальный арендатор) и ООО "Красногвардейский комбинат нерудных материалов" (новый арендатор) был заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 136 от 07.05.2008, согласно которому первоначальный арендатор передал, а новый арендатор принял права и обязанности первоначального арендатора и, соответственно, стал арендатором по договору аренды в пределах срока его действия с момента государственной регистрации передачи права.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.08.2012 N 04/005/2012-930 арендатором земельного участка с кадастровым номером: 01:05:3305001:534, общей площадью 3га, расположенного по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, аул Тахтамукай, западнее поселка Прикубанский, земли бывшего совхоза "Прикубанский", является ООО "Красногвардейский комбинат нерудных материалов".
Истец исполнил свои договорные обязательства в полном объеме, тогда как ответчик до настоящего времени не исполнил свои обязательства по внесению арендной платы, в результате чего образовалась задолженность в сумме 1 486 640 рублей 75 копеек по состоянию на 01.07.2012 г.
26.03.2012 г. и 09.07.2012 г. истцом направлены в адрес ответчика претензии N 01-6-1114 и N 01-5-1211 о добровольном погашении образовавшейся задолженности по арендной плате. Указанные претензионные письма оставлены ответчиком без внимания.
Ненадлежащее исполнение ответчиком договорных обязательств послужило основанием подачи настоящего искового заявления в суд.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменений его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ). Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода (статья 314 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ по договору аренды арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно расчету истца за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате в сумме 1 486 640 рублей 75 копеек за период с 07.05.2008 г. по 01.07.2012 г.
Суд первой инстанции, проверив представленный в материалы дела расчет, обоснованно признал его соответствующим условиям договора и арифметически верным.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, а также другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В частности, законом предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3 статьи 619 ГК РФ).
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор.
Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено следующее. По смыслу части 3 статьи 619 ГК РФ предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть 3 статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ.
Таким образом, процедура расторжения договора аренды складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); предъявление в суд требования о расторжения договора (после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан - в тридцатидневный срок после получения названного предложения).
В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано следующее. Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.
Материалами дела (л.д. 61-62) подтверждается направление требования о расторжении договора аренды.
Поскольку претензионный порядок по данному спору администрацией соблюден, неисполнение обязательств по выплате арендной платы ответчиком носит длительный характер (с 2008 г. по 2012 г.), сумма долга является значительной (1 486 640 рублей 75 копеек), суд полагает данные нарушения существенными, причиняющими значительный ущерб заявителю, в связи с чем удовлетворяет заявленные требования.
В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество.
Таким образом, после прекращения договора правовые основания для занятия ответчиком арендуемого земельного участка отпали, у него возникла законная обязанность по возврату спорного объекта недвижимого имущества.
Исходя из вышеизложенного, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование истца об обязании ООО "Красногвардейский комбинат нерудных материалов" возвратить администрации муниципального образования "Тахтамукайский район" земельный участок из категории земель "земли населенных пунктов", с кадастровым номером 01:05:3305001:534, общей площадью 3га, расположенный по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, аул Тахтамукай, западнее поселка Прикубанский, земли бывшего совхоза "Прикубанский", предоставленный для размещения многофункционального производственно-логистического комплекса.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что ответчик до обращения истца в суд с иском не получал уведомления о расторжении договора аренды, что истцом был нарушен порядок урегулирования споров не принимается судом апелляционной инстанции.
Часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ определяет, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ определяет, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В подтверждение соблюдения досудебного порядка расторжения договора аренды истцом в материалы дела представлены:
- письмо N 01-6-1114 от 26.03.2012 г., которым истцом в адрес ответчика было направлено уведомление о имеющейся задолженности и необходимости произвести оплату задолженности, с указанием на расторжения договора в случае неуплаты долга, со ссылкой на п. 3 ст. 619 ГУ РФ (л.д. 58), и
- письмо N 01-5-1211 от 09.07.2012, которым истцом в адрес ответчика было направлено уведомление о имеющейся задолженности и необходимости произвести оплату задолженности, с указанием на расторжения договора в случае неуплаты долга, со ссылкой на п. 3 ст. 619 ГУ РФ (л.д. 61).
Доказательства направления указанных писем (почтовые квитанции) также представлены в материалы дела (л.д. 59, 60). Факт получения указанных писем ответчиком не оспаривается.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о соблюдении истцом претензионного порядка расторжения договора, и правомерно расторг договор аренды земельного участка N 136 от 07.05.2008 г.
При таких обстоятельствах, доводы апелляционной жалобы о том, что ответчик не получал уведомления о расторжении договора аренды, в связи с чем истцом был нарушен порядок урегулирования споров, подлежат отклонению.
В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно указал, что после прекращения договора аренды правовые основания для нахождения спорного земельного участка во владении ответчика отсутствуют, в силу чего у него возникла обязанность по его возврату.
При таких обстоятельствах оснований для изменения либо отмены решения Арбитражного суда Республики Адыгея от 05 сентября 2012 года по делу N А01-875/2012 и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Обжалуемый судебный акт отвечает нормам материального права, содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, апелляционным судом не установлено.
Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 05.09.2012 по делу N А01-875/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
И.В.ПОНОМАРЕВА
Судьи
М.Г.ВЕЛИЧКО
В.В.ВАНИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.11.2012 N 15АП-13326/2012 ПО ДЕЛУ N А01-875/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 ноября 2012 г. N 15АП-13326/2012
Дело N А01-875/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 14 ноября 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 ноября 2012 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Пономаревой И.В.
судей Ванина В.В., Величко М.Г.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Клята Е.В.
при участии:
от истца: не явился, извещен
от ответчика: не явился, извещен
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 47б лит. А апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Красногвардейский комбинат нерудных материалов" на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 05.09.2012 принятое в составе судьи Мусифулиной Н.Г. по делу N А01-875/2012 о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 367 709 руб., обязании возвратить земельный участок
по иску: администрации муниципального образования "Тахтамукайский район"
к ответчику: общества с ограниченной ответственностью "Красногвардейский комбинат нерудных материалов"
установил:
администрация муниципального образования "Тахтамукайский район" (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Адыгея с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Красногвардейский комбинат нерудных материалов" (далее - ООО "Красногвардейский комбинат нерудных материалов") о расторжении договора аренды земельного участка N 136 от 07.05.2008 с кадастровым номером 01:05:3305001:534, площадью 3 га, расположенного по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, а. Тахтамукай, западнее поселка Прикубанский, земли бывшего совхоза "Прикубанский", для размещения многофункционального производственно-логистического комплекса, о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 367 709 рублей и об обязании возвратить земельный участок.
До рассмотрения спора по существу от истца поступило ходатайство об уточнении заявленных требований в порядке ст. 49 АПК РФ, в котором он просит расторгнуть договор аренды земельного участка N 136 от 07.05.2008 с кадастровым номером 01:05:3305001:534, площадью 3га, расположенного по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, а. Тахтамукай, западнее поселка Прикубанский, земли бывшего совхоза "Прикубанский", для размещения многофункционального производственно-логистического комплекса, взыскать задолженность по арендной плате в размере 1 486 640 рублей 75 копеек за период с 07.05.2008 г. по 01.07.2012 г. и обязать ответчика возвратить истцу спорный земельный участок.
Решением суда от 05 сентября 2012 года расторгнут договор аренды земельного участка из категории земель "земли населенных пунктов", с кадастровым номером 01:05:3305001:534, общей площадью 3га, расположенного по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, аул Тахтамукай, западнее поселка Прикубанский, земли бывшего совхоза "Прикубанский", от 07.05.2008 N 136, заключенный между администрацией муниципального образования "Тахтамукайский район" и обществом с ограниченной ответственностью "Красногвардейский комбинат нерудных материалов". С ООО "Красногвардейский комбинат нерудных материалов" взыскано в пользу администрации муниципального образования "Тахтамукайский район" 1 486 640 руб. 75 коп. задолженности по договору аренды от 07.05.2008 N 136. Суд обязал ООО "Красногвардейский комбинат нерудных материалов" возвратить администрации муниципального образования "Тахтамукайский район" земельный участок из категории земель "земли населенных пунктов", с кадастровым номером 01:05:3305001:534, общей площадью 3га, расположенный по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, аул Тахтамукай, западнее поселка Прикубанский, земли бывшего совхоза "Прикубанский", предоставленный для размещения многофункционального производственно-логистического комплекса.
Не согласившись с вынесенным судебным актом ООО "Красногвардейский комбинат нерудных материалов" обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.
В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда отменить ссылаясь на то, что в соответствии со ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Истцом в адрес ответчика 26.03.2012 г. была направлена претензия с просьбой явиться в отдел по земельно-имущественным отношениям администрации МО "Тахтамукайский раон" в связи с проводимой сверкой расчетов. Требований о погашении задолженности по арендной плате и о расторжении договора в данной претензии не предъявлялось. В ходе рассмотрения дела истцом направлялась претензия от 09.07.2012 г. N 01-5-1211 содержащая требования о взыскании арендной платы и о расторжении договора. Судом не учтено, что претензия от 09.07.2012 г. направлена в адрес ответчика после обращения в суд с настоящим иском. Поскольку истцом не были соблюдены требования закона в части досудебного порядка урегулирования спора, иск подлежал оставлению без рассмотрения.
Представители сторон в судебное заседание не явились. О времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом извещены.
Дело рассматривается на основании ст. 156 АПК РФ в отсутствие представителей сторон.
Изучив и оценив представленные в дело доказательства, доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее, выслушав пояснения представителей сторон Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции распоряжением главы администрации муниципального образования "Тахтамукайский район" от 11.04.2008 N 373 обществу с ограниченной ответственностью "Логистический парк ЮГ" разрешено произвести реальный раздел земельного участка, общей площадью 61,1571 га, из категории земель: "земли населенных пунктов" с кадастровым номером 01:05:33 05 001:482, расположенного по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, а. Тахтамукай, западнее поселка Прикубанский, земли бывшего совхоза "Прикубанский", для размещения многофункционального производственно-логистического комплекса и утверждены границы вновь образованных участков, площадью 3 га и 58,1571 га. С момента вступления в силу данного распоряжения в двухнедельный срок после получения кадастровых планов земельных участков обществу с ограниченной ответственностью "Логистический парк ЮГ" предписано обратиться в администрацию МО "Тахтамукайский район" для заключения договоров аренды земельных участков (п. 4.2 распоряжения).
22 апреля 2008 г. распоряжением главы администрации муниципального образования "Тахтамукайский район" N 449 в распоряжение главы администрации муниципального образования "Тахтамукайский район" от 11.04.2008 N 373 внесены изменения, согласно которым был уточнен кадастровый номер земельного участка, подлежащего разделу, и первый пункт распоряжения N 373 от 11.04.2008 был изменен на: "Разрешить обществу с ограниченной ответственностью "Логистический парк ЮГ" произвести реальный раздел земельного участка, общей площадью 61,1571 га, из категории земель: "земли населенных пунктов" с кадастровым номером 01:05:33 05 001:482 (предыдущий кадастровый номер 01:05:33 05 001:0482), расположенного по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, а. Тахтамукай, западнее поселка Прикубанский, земли бывшего совхоза "Прикубанский", для размещения многофункционального производственно-логистического комплекса". Одновременно с этим п. 4.2 данного распоряжения был изложен в следующей редакции: "ООО "Логистический парк ЮГ" в двухнедельный срок после получения кадастровых планов земельных участков обратится в администрацию МО "Тахтамукайский район" для: заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка N 143 от 11.10.2007 г. и заключения договора аренды земельного участка, площадью 3 га".
Во исполнение распоряжения N 373 от 11.04.2008 (в редакции распоряжения от 22.04.2008 N 449) 07 мая 2008 г. между администрацией (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Логистический парк ЮГ" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 136 (далее - договор), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, площадью 3 га, из категории земель: "земли населенных пунктов с кадастровым номером 01:05:3305001:534 (предыдущий кадастровый номер 01:05:3305001:0482), находящийся по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, а. Тахтамукай, западнее поселка Прикубанский, земли бывшего совхоза "Прикубанский", для размещения многофункционального производственно-логистического комплекса.
Договор действует с 01.05.2008 г. по 11.10.2056 г.
Согласно пункту 2.1 договора сумма ежегодной арендной платы за участок составляет 475 725 рублей.
Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями из расчета за календарный год, не позднее 10 числа начала каждого квартала на счет администрации (пункт 2.5 договора).
4 сентября 2008 года между администрацией (арендодатель) и ООО "Логистический парк ЮГ" (первоначальный арендатор) и ООО "Красногвардейский комбинат нерудных материалов" (новый арендатор) был заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 136 от 07.05.2008, согласно которому первоначальный арендатор передал, а новый арендатор принял права и обязанности первоначального арендатора и, соответственно, стал арендатором по договору аренды в пределах срока его действия с момента государственной регистрации передачи права.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.08.2012 N 04/005/2012-930 арендатором земельного участка с кадастровым номером: 01:05:3305001:534, общей площадью 3га, расположенного по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, аул Тахтамукай, западнее поселка Прикубанский, земли бывшего совхоза "Прикубанский", является ООО "Красногвардейский комбинат нерудных материалов".
Истец исполнил свои договорные обязательства в полном объеме, тогда как ответчик до настоящего времени не исполнил свои обязательства по внесению арендной платы, в результате чего образовалась задолженность в сумме 1 486 640 рублей 75 копеек по состоянию на 01.07.2012 г.
26.03.2012 г. и 09.07.2012 г. истцом направлены в адрес ответчика претензии N 01-6-1114 и N 01-5-1211 о добровольном погашении образовавшейся задолженности по арендной плате. Указанные претензионные письма оставлены ответчиком без внимания.
Ненадлежащее исполнение ответчиком договорных обязательств послужило основанием подачи настоящего искового заявления в суд.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменений его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ). Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода (статья 314 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ по договору аренды арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно расчету истца за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате в сумме 1 486 640 рублей 75 копеек за период с 07.05.2008 г. по 01.07.2012 г.
Суд первой инстанции, проверив представленный в материалы дела расчет, обоснованно признал его соответствующим условиям договора и арифметически верным.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, а также другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В частности, законом предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3 статьи 619 ГК РФ).
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор.
Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено следующее. По смыслу части 3 статьи 619 ГК РФ предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть 3 статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ.
Таким образом, процедура расторжения договора аренды складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); предъявление в суд требования о расторжения договора (после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан - в тридцатидневный срок после получения названного предложения).
В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано следующее. Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.
Материалами дела (л.д. 61-62) подтверждается направление требования о расторжении договора аренды.
Поскольку претензионный порядок по данному спору администрацией соблюден, неисполнение обязательств по выплате арендной платы ответчиком носит длительный характер (с 2008 г. по 2012 г.), сумма долга является значительной (1 486 640 рублей 75 копеек), суд полагает данные нарушения существенными, причиняющими значительный ущерб заявителю, в связи с чем удовлетворяет заявленные требования.
В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество.
Таким образом, после прекращения договора правовые основания для занятия ответчиком арендуемого земельного участка отпали, у него возникла законная обязанность по возврату спорного объекта недвижимого имущества.
Исходя из вышеизложенного, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование истца об обязании ООО "Красногвардейский комбинат нерудных материалов" возвратить администрации муниципального образования "Тахтамукайский район" земельный участок из категории земель "земли населенных пунктов", с кадастровым номером 01:05:3305001:534, общей площадью 3га, расположенный по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, аул Тахтамукай, западнее поселка Прикубанский, земли бывшего совхоза "Прикубанский", предоставленный для размещения многофункционального производственно-логистического комплекса.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что ответчик до обращения истца в суд с иском не получал уведомления о расторжении договора аренды, что истцом был нарушен порядок урегулирования споров не принимается судом апелляционной инстанции.
Часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ определяет, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ определяет, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В подтверждение соблюдения досудебного порядка расторжения договора аренды истцом в материалы дела представлены:
- письмо N 01-6-1114 от 26.03.2012 г., которым истцом в адрес ответчика было направлено уведомление о имеющейся задолженности и необходимости произвести оплату задолженности, с указанием на расторжения договора в случае неуплаты долга, со ссылкой на п. 3 ст. 619 ГУ РФ (л.д. 58), и
- письмо N 01-5-1211 от 09.07.2012, которым истцом в адрес ответчика было направлено уведомление о имеющейся задолженности и необходимости произвести оплату задолженности, с указанием на расторжения договора в случае неуплаты долга, со ссылкой на п. 3 ст. 619 ГУ РФ (л.д. 61).
Доказательства направления указанных писем (почтовые квитанции) также представлены в материалы дела (л.д. 59, 60). Факт получения указанных писем ответчиком не оспаривается.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о соблюдении истцом претензионного порядка расторжения договора, и правомерно расторг договор аренды земельного участка N 136 от 07.05.2008 г.
При таких обстоятельствах, доводы апелляционной жалобы о том, что ответчик не получал уведомления о расторжении договора аренды, в связи с чем истцом был нарушен порядок урегулирования споров, подлежат отклонению.
В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно указал, что после прекращения договора аренды правовые основания для нахождения спорного земельного участка во владении ответчика отсутствуют, в силу чего у него возникла обязанность по его возврату.
При таких обстоятельствах оснований для изменения либо отмены решения Арбитражного суда Республики Адыгея от 05 сентября 2012 года по делу N А01-875/2012 и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Обжалуемый судебный акт отвечает нормам материального права, содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, апелляционным судом не установлено.
Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 05.09.2012 по делу N А01-875/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
И.В.ПОНОМАРЕВА
Судьи
М.Г.ВЕЛИЧКО
В.В.ВАНИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)