Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Сверчков И.В.
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КОМИ в составе председательствующего Тепляковой Е.Л.,
судей Алексеевой С.Ф. и Костенко Е.Л.
при секретаре В.,
рассмотрев в судебном заседании 6 мая 2013 года дело по апелляционной жалобе Л.А. на решение Ухтинского городского суда Республики Коми от 04 февраля 2013 года, по которому
- в удовлетворении исковых требований Л.А. к Л.Д. о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения/цокольный этаж - нежилое помещение <Номер обезличен> (номера на поэтажном плане...) общей полезной площадью... кв. м, расположенное по адресу: <Адрес обезличен>, отказано;
- Заслушав доклад судьи Тепляковой Е.Л., судебная коллегия
установила:
Л.А. обратилась в суд с иском к Л.Д. о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения <Номер обезличен>, общей площадью... кв. м, расположенного по адресу: <Адрес обезличен>, заключенного <Дата обезличена> года, применении последствий его недействительности, указав в обоснование требований, что в момент заключения данной сделки находилась в крайне подавленном и тревожном состоянии из-за затруднительного финансового положения, поскольку решением... суда... от <Дата обезличена> года с нее в пользу ЗАО КБ "..." взыскано... рублей... копеек. Ответчик, опасаясь обращения взыскания по исполнительному производству на указанное недвижимое имущество, используя сложившуюся тяжелую финансовую ситуацию и стечение обстоятельств, путем обмана и злоупотреблением доверием убедил ее в необходимости совершения сделки купли-продажи нежилого помещения на крайне невыгодных для нее условиях, о чем свидетельствует цена имущества, которая существенно ниже рыночной стоимости такого объекта. Ответчик обещал оказать ей необходимую материальную помощь, найти деньги для погашения долга перед банком, однако обещания не исполнил.
В судебном заседании истица и ее представитель на иске настаивали.
Представитель ответчика просил в иске отказать.
Ответчик в суд не явился, представив заявление о рассмотрении дела в его отсутствие (л.д. 41) и ходатайство о применении судом срока исковой давности (л.д. 42).
Суд принял приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе Л.А. не согласна с решением суда и просит его отменить как незаконное.
Дело в суде апелляционной инстанции рассматривается в соответствии со статьями 167 и 327 ГПК РФ в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства и не сообщивших об уважительных причинах неявки.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения и отмены правильного по существу решения суда.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что <Дата обезличена> года между Л.А. (продавец) и Л.Д. (покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно которому Л.А. продает принадлежащее ей нежилое помещение <Номер обезличен> общей полезной площадью... кв. м, расположенное по адресу: <Адрес обезличен>, за... рублей, а Л.Д. покупает данный объект за указанную сумму (л.д. 21).
В пункте 8 договора сторонами оговорено, что настоящий договор заключен не вследствие стечения тяжелых жизненных обстоятельств на крайне невыгодных условиях и не является кабальной сделкой.
Договор сторонами исполнен, о чем свидетельствуют сведения о регистрации в установленном порядке перехода к покупателю права собственности на указанное недвижимое имущество (л.д. 22).
Настаивая на недействительности сделки, истица указывала на то, что спорный договор заключен вследствие стечения тяжелых обстоятельств, сложившихся из-за большого объема долговых обязательств по кредитным договорам и договору займа, на крайне невыгодных для нее условиях и под влиянием обмана со стороны ответчика.
В соответствии с пунктом 1 статьи 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Обман представляет собой умышленное введение стороны в заблуждение, под влиянием чего сторона пошла на заключение сделки.
Не может считаться обманом в смысле статьи 179 ГК РФ отказ контрагента от выполнения обещанных, но не согласованных в установленной форме условий сделки, от обещаний, не оформленных в требуемой законом форме.
Для признания сделки недействительной по мотиву ее кабальности необходима совокупность таких условий, как: стечение тяжелых обстоятельств; заключение сделки под влиянием таких обстоятельств на крайне, а не просто невыгодных условиях; наличие действий другой стороны, свидетельствующих о том, что она такими тяжелыми обстоятельствами воспользовалась в своих интересах.
Разрешая заявленные требования, суд на основании объяснений сторон, тщательного анализа представленных письменных доказательств, правильно определив юридически значимые обстоятельства и полно установив их в ходе судебного разбирательства, пришел к обоснованному выводу о том, что приведенные Л.А. обстоятельства, не свидетельствуют о совершении ею оспариваемой сделки под влиянием обмана со стороны ответчика и на крайне невыгодных условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельств, которые ответчик сознательно использовал.
При этом суд правомерно исходил из того, что желание избежать обращения взыскания на спорное имущество в рамках исполнительного производства, возбужденного на основании решения... суда... от <Дата обезличена> года, исходя из правового смысла статьи 179 ГК РФ, не является стечением тяжелых обстоятельств. Как следует из текста искового заявления и объяснений Л.А. в суде, она сознательно заключила оспариваемый договор купли-продажи на указанных в нем условиях в предвидении еще больших потерь, которые она могла понести при воздержании от совершения сделки и исполнении решения... суда... от <Дата обезличена> года.
Не исполнение ответчиком обещания предоставить материальную помощь для погашения долга перед банком, не оформленное в установленном законом порядке, не может считаться обманом в смысле статьи 179 ГК РФ и влечь недействительность сделки по данному основанию.
Довод апелляционной жалобы о том, что кабальность сделки подтверждается низкой продажной ценой нежилого помещения, не может быть принят во внимание, поскольку представленные истцом доказательства данный факт не подтверждают.
По условиям договора купли-продажи от <Дата обезличена> года стороны оценили объект недвижимости на сумму... рублей, что соответствует его инвентаризационной стоимости, о чем указано в пункте 3 договора. В справке ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" от <Дата обезличена> года <Номер обезличен> (л.д. 20) указана инвентаризационная стоимость спорного объекта недвижимости в сумме... года по состоянию на <Дата обезличена> года, тогда как сделка совершена в <Дата обезличена> года. Отчет ООО "..." об оценке рыночной стоимости объекта оценки <Дата обезличена>, составленный <Дата обезличена> года, также не подтверждает довод истицы о продаже недвижимого имущества по заниженной цене, поскольку из таблиц <Номер обезличен> и <Номер обезличен> данного отчета следует, что обследование (осмотр) объекта проводился оценщиком 08 <Дата обезличена> года, работы по определению рыночной стоимости объекта оценки выполнялись в период с <Дата обезличена> года по <Дата обезличена> года. Таким образом, суду не представлено доказательств того, что стоимость объекта недвижимости на момент его продажи в <Дата обезличена> года соответствовала суммам, указанным в отчете ООО "..." и справке ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", и что по этой стоимости данный объект мог быть реализован истицей. Изложенные в указанных отчете и справке сведения не исключают того, что цена оспариваемой сделки соответствовала стоимости проданного Л.Д. за... рублей недвижимого имущества.
Кроме того, для решения вопроса о том, являются ли условия сделки крайне невыгодными для стороны, имеет значение не только соответствие цены предмета сделки ее действительной стоимости, но и последствия ее совершения.
Как видно из материалов дела, в результате заключения договора купли-продажи истица не утратила возможность пользоваться этим имуществом и фактически пользуется им на основании заключенного с ответчиком договора безвозмездного пользования <Номер обезличен> от <Дата обезличена> года, что установлено вступившим в законную силу решением... суда от <Дата обезличена> года по делу <Номер обезличен>
Указание в жалобе на то, что ответчик не выплатил денежные средства по оспариваемому договору купли-продажи, несостоятельно, так как данное обстоятельство не может рассматриваться как обман и, следовательно, не является основанием для признания сделки недействительной. Согласно пункту 3 статьи 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Отказывая в иске, суд также правильно применил последствия пропуска Л.А. срока исковой давности, установленного пунктом 2 статьи 181 ГК РФ, согласно которой срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год; течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
При этом суд обоснованно указал, что, учитывая установленные по делу обстоятельства и характер заявленных требований, срок исковой давности должен исчисляться с момента, когда истица узнала или должна была узнать о совершении в отношении нее обманных действий или о стечении тяжелых обстоятельств, то есть не позже <Дата обезличена> года. В то же время исковое заявление подано Л.А. <Дата обезличена> года, то есть по истечении срока исковой давности. Ходатайства о восстановлении срока с приведением обстоятельств, свидетельствующих об уважительных причинах его пропуска, истицей не заявлено.
В соответствии со статьей 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Довод апелляционной жалобы Л.А. о том, что срок исковой давности не пропущен, поскольку его следует исчислять с момента окончания воздействия тяжелых обстоятельств, то есть с <Дата обезличена> года, когда принадлежащее истице недвижимое имущество в рамках исполнительного производства по решению суда было передано взыскателю ЗАО "...", является несостоятельным, так как диспозиция пункта 1 статьи 179 ГК РФ связывает начало исчисления срока исковой давности с момента, когда лицо узнало об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Доводы апелляционной жалобы о нарушении судом права истца на предоставление доказательств в связи с неправомерным, по мнению истицы, отказом в вызове и допросе свидетелей, не могут повлечь отмену решения, поскольку в силу части 2 статьи 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать. Заявленное истицей ходатайство рассмотрено судом и правомерно отклонено, поскольку показания указанных свидетелей юридически значимыми не являлись и не могли повлиять на существо решения. Таким образом, истица не была лишена в процессе рассмотрения дела возможности реализации предусмотренных статьей 35 ГПК РФ прав.
Руководствуясь статьями 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ухтинского городского суда Республики Коми от 04 февраля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Л.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КОМИ ОТ 06.05.2013 ПО ДЕЛУ N 33-1914/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 мая 2013 г. по делу N 33-1914/2013
Судья: Сверчков И.В.
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КОМИ в составе председательствующего Тепляковой Е.Л.,
судей Алексеевой С.Ф. и Костенко Е.Л.
при секретаре В.,
рассмотрев в судебном заседании 6 мая 2013 года дело по апелляционной жалобе Л.А. на решение Ухтинского городского суда Республики Коми от 04 февраля 2013 года, по которому
- в удовлетворении исковых требований Л.А. к Л.Д. о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения/цокольный этаж - нежилое помещение <Номер обезличен> (номера на поэтажном плане...) общей полезной площадью... кв. м, расположенное по адресу: <Адрес обезличен>, отказано;
- Заслушав доклад судьи Тепляковой Е.Л., судебная коллегия
установила:
Л.А. обратилась в суд с иском к Л.Д. о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения <Номер обезличен>, общей площадью... кв. м, расположенного по адресу: <Адрес обезличен>, заключенного <Дата обезличена> года, применении последствий его недействительности, указав в обоснование требований, что в момент заключения данной сделки находилась в крайне подавленном и тревожном состоянии из-за затруднительного финансового положения, поскольку решением... суда... от <Дата обезличена> года с нее в пользу ЗАО КБ "..." взыскано... рублей... копеек. Ответчик, опасаясь обращения взыскания по исполнительному производству на указанное недвижимое имущество, используя сложившуюся тяжелую финансовую ситуацию и стечение обстоятельств, путем обмана и злоупотреблением доверием убедил ее в необходимости совершения сделки купли-продажи нежилого помещения на крайне невыгодных для нее условиях, о чем свидетельствует цена имущества, которая существенно ниже рыночной стоимости такого объекта. Ответчик обещал оказать ей необходимую материальную помощь, найти деньги для погашения долга перед банком, однако обещания не исполнил.
В судебном заседании истица и ее представитель на иске настаивали.
Представитель ответчика просил в иске отказать.
Ответчик в суд не явился, представив заявление о рассмотрении дела в его отсутствие (л.д. 41) и ходатайство о применении судом срока исковой давности (л.д. 42).
Суд принял приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе Л.А. не согласна с решением суда и просит его отменить как незаконное.
Дело в суде апелляционной инстанции рассматривается в соответствии со статьями 167 и 327 ГПК РФ в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства и не сообщивших об уважительных причинах неявки.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения и отмены правильного по существу решения суда.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что <Дата обезличена> года между Л.А. (продавец) и Л.Д. (покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно которому Л.А. продает принадлежащее ей нежилое помещение <Номер обезличен> общей полезной площадью... кв. м, расположенное по адресу: <Адрес обезличен>, за... рублей, а Л.Д. покупает данный объект за указанную сумму (л.д. 21).
В пункте 8 договора сторонами оговорено, что настоящий договор заключен не вследствие стечения тяжелых жизненных обстоятельств на крайне невыгодных условиях и не является кабальной сделкой.
Договор сторонами исполнен, о чем свидетельствуют сведения о регистрации в установленном порядке перехода к покупателю права собственности на указанное недвижимое имущество (л.д. 22).
Настаивая на недействительности сделки, истица указывала на то, что спорный договор заключен вследствие стечения тяжелых обстоятельств, сложившихся из-за большого объема долговых обязательств по кредитным договорам и договору займа, на крайне невыгодных для нее условиях и под влиянием обмана со стороны ответчика.
В соответствии с пунктом 1 статьи 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Обман представляет собой умышленное введение стороны в заблуждение, под влиянием чего сторона пошла на заключение сделки.
Не может считаться обманом в смысле статьи 179 ГК РФ отказ контрагента от выполнения обещанных, но не согласованных в установленной форме условий сделки, от обещаний, не оформленных в требуемой законом форме.
Для признания сделки недействительной по мотиву ее кабальности необходима совокупность таких условий, как: стечение тяжелых обстоятельств; заключение сделки под влиянием таких обстоятельств на крайне, а не просто невыгодных условиях; наличие действий другой стороны, свидетельствующих о том, что она такими тяжелыми обстоятельствами воспользовалась в своих интересах.
Разрешая заявленные требования, суд на основании объяснений сторон, тщательного анализа представленных письменных доказательств, правильно определив юридически значимые обстоятельства и полно установив их в ходе судебного разбирательства, пришел к обоснованному выводу о том, что приведенные Л.А. обстоятельства, не свидетельствуют о совершении ею оспариваемой сделки под влиянием обмана со стороны ответчика и на крайне невыгодных условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельств, которые ответчик сознательно использовал.
При этом суд правомерно исходил из того, что желание избежать обращения взыскания на спорное имущество в рамках исполнительного производства, возбужденного на основании решения... суда... от <Дата обезличена> года, исходя из правового смысла статьи 179 ГК РФ, не является стечением тяжелых обстоятельств. Как следует из текста искового заявления и объяснений Л.А. в суде, она сознательно заключила оспариваемый договор купли-продажи на указанных в нем условиях в предвидении еще больших потерь, которые она могла понести при воздержании от совершения сделки и исполнении решения... суда... от <Дата обезличена> года.
Не исполнение ответчиком обещания предоставить материальную помощь для погашения долга перед банком, не оформленное в установленном законом порядке, не может считаться обманом в смысле статьи 179 ГК РФ и влечь недействительность сделки по данному основанию.
Довод апелляционной жалобы о том, что кабальность сделки подтверждается низкой продажной ценой нежилого помещения, не может быть принят во внимание, поскольку представленные истцом доказательства данный факт не подтверждают.
По условиям договора купли-продажи от <Дата обезличена> года стороны оценили объект недвижимости на сумму... рублей, что соответствует его инвентаризационной стоимости, о чем указано в пункте 3 договора. В справке ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" от <Дата обезличена> года <Номер обезличен> (л.д. 20) указана инвентаризационная стоимость спорного объекта недвижимости в сумме... года по состоянию на <Дата обезличена> года, тогда как сделка совершена в <Дата обезличена> года. Отчет ООО "..." об оценке рыночной стоимости объекта оценки <Дата обезличена>, составленный <Дата обезличена> года, также не подтверждает довод истицы о продаже недвижимого имущества по заниженной цене, поскольку из таблиц <Номер обезличен> и <Номер обезличен> данного отчета следует, что обследование (осмотр) объекта проводился оценщиком 08 <Дата обезличена> года, работы по определению рыночной стоимости объекта оценки выполнялись в период с <Дата обезличена> года по <Дата обезличена> года. Таким образом, суду не представлено доказательств того, что стоимость объекта недвижимости на момент его продажи в <Дата обезличена> года соответствовала суммам, указанным в отчете ООО "..." и справке ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", и что по этой стоимости данный объект мог быть реализован истицей. Изложенные в указанных отчете и справке сведения не исключают того, что цена оспариваемой сделки соответствовала стоимости проданного Л.Д. за... рублей недвижимого имущества.
Кроме того, для решения вопроса о том, являются ли условия сделки крайне невыгодными для стороны, имеет значение не только соответствие цены предмета сделки ее действительной стоимости, но и последствия ее совершения.
Как видно из материалов дела, в результате заключения договора купли-продажи истица не утратила возможность пользоваться этим имуществом и фактически пользуется им на основании заключенного с ответчиком договора безвозмездного пользования <Номер обезличен> от <Дата обезличена> года, что установлено вступившим в законную силу решением... суда от <Дата обезличена> года по делу <Номер обезличен>
Указание в жалобе на то, что ответчик не выплатил денежные средства по оспариваемому договору купли-продажи, несостоятельно, так как данное обстоятельство не может рассматриваться как обман и, следовательно, не является основанием для признания сделки недействительной. Согласно пункту 3 статьи 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Отказывая в иске, суд также правильно применил последствия пропуска Л.А. срока исковой давности, установленного пунктом 2 статьи 181 ГК РФ, согласно которой срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год; течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
При этом суд обоснованно указал, что, учитывая установленные по делу обстоятельства и характер заявленных требований, срок исковой давности должен исчисляться с момента, когда истица узнала или должна была узнать о совершении в отношении нее обманных действий или о стечении тяжелых обстоятельств, то есть не позже <Дата обезличена> года. В то же время исковое заявление подано Л.А. <Дата обезличена> года, то есть по истечении срока исковой давности. Ходатайства о восстановлении срока с приведением обстоятельств, свидетельствующих об уважительных причинах его пропуска, истицей не заявлено.
В соответствии со статьей 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Довод апелляционной жалобы Л.А. о том, что срок исковой давности не пропущен, поскольку его следует исчислять с момента окончания воздействия тяжелых обстоятельств, то есть с <Дата обезличена> года, когда принадлежащее истице недвижимое имущество в рамках исполнительного производства по решению суда было передано взыскателю ЗАО "...", является несостоятельным, так как диспозиция пункта 1 статьи 179 ГК РФ связывает начало исчисления срока исковой давности с момента, когда лицо узнало об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Доводы апелляционной жалобы о нарушении судом права истца на предоставление доказательств в связи с неправомерным, по мнению истицы, отказом в вызове и допросе свидетелей, не могут повлечь отмену решения, поскольку в силу части 2 статьи 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать. Заявленное истицей ходатайство рассмотрено судом и правомерно отклонено, поскольку показания указанных свидетелей юридически значимыми не являлись и не могли повлиять на существо решения. Таким образом, истица не была лишена в процессе рассмотрения дела возможности реализации предусмотренных статьей 35 ГПК РФ прав.
Руководствуясь статьями 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ухтинского городского суда Республики Коми от 04 февраля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Л.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)