Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Бурчик П.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего: Лисовского В.Ю.
судей: Иволгиной Н.В., Чернышевой И.В.,
при секретаре М. рассмотрела в судебном заседании 21 марта 2012 года дело по апелляционной жалобе З. на решение Муромцевского районного суда Омской области от 23 декабря 2012 года, которым постановлено:
"Иск Т. к ответчику З. о понуждении заключения договора купли-продажи земельного участка, обязании зарегистрировать договор купли-продажи земельного участка в федеральной службе государственной регистрации, и взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворить частично.
Обязать ответчика З., _____, зарегистрировать в Муромцевском секторе Седельниковского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области договор купли-продажи земельного участка от 17.06.2011, по которому продавец З., продал находящийся в частной собственности земельный участок общей площадью _____, расположенный по адресу: _____, покупателю Т., _____, а в остальной части в удовлетворении исковых требований истцу Т. - отказать.
Взыскать с З. в пользу Т. возврат госпошлины в сумме _____, расходы на уплату услуг представителя за составление искового заявления _____ и за работу представителя в суде _____, а всего _____".
Заслушав доклад судьи Чернышевой И.В., судебная коллегия
установила:
Т. обратился в суд с исковым заявлением к ответчику З. о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка, возложении обязанности зарегистрировать договор купли-продажи земельного участка в Управлении Росреестра по Омской области, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами. В обоснование исковых требований указал, что 17.06.2011 года между ним и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка общей площадью _____, расположенного по адресу: _____.
По соглашению сторон, цена спорного земельного участка составила _____ рублей. При заключении договора, ответчик З., полностью получил указанную сумму, что было предусмотрено условием договора.
Однако ответчик уклоняется от государственной регистрации договора.
Просил обязать ответчика З. заключить договор купли-продажи земельного участка, площадью _____, расположенного по адресу: _____, зарегистрировать договор купли-продажи земельного участка в Управлении Росреестра по Омской области, а также взыскать с ответчика З. госпошлину в сумме _____, расходы, связанные с оплатой юридических услуг в сумме _____, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме _____.
Т. в судебном заседании участия не принимал.
В судебном заседании представитель истца Т. - В. исковые требования поддержала в полном объеме.
З. в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что ему на праве собственности принадлежат два земельных участка в _____ площадью _____, _____. На земельном участке площадью _____ расположен жилой дом, принадлежащий ему. На протяжении трех лет на земельном участке площадью _____ в _____ проводились фестивали Кришны.
В течение последнего года истец Т. предлагал на его земле открыть институт. Летом 2011 года им был подписан предварительной договор купли-продажи земельного участка под психологическим давлением со стороны истца и его сподвижников. Точную дату подписания договора определить затруднялся. После подписания договора на земельном участке без его согласия началось строительство. При ознакомлении с договором у него возникли вопросы в части передачи ему денежных средств. Истец убедил его, что в отсутствии расписки, либо иного документа, подтверждающего факт передачи денег, вышеуказанные условия значения иметь не будут.
Указал, что в договоре не указан срок заключения основного договора, соответственно последний должен быть заключен не позднее одного года с момента заключения предварительного договора. На момент рассмотрения спора права истца не нарушены, поскольку год не истек.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе З. просит решение суда отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.
Указывает, что денежные средства по договору переданы не были, подтверждение передачи денежных средств отсутствует.
Недвижимое имущество истцу по договору не передавалось, организация истца использует земельный участок по соглашению с собственником длительное время.
Выслушав представителей З. В.О., В.В., Т., его представителя В.О.В., проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит отмене.
В соответствии с положениями ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Договор продажи недвижимости, по правилам ст. 550 ГК РФ, заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Из положений ст. 554 ГК РФ следует, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества /ст. 555 ГК РФ/.
Судом установлено, не оспаривалось сторонами, что З. на праве собственности принадлежат два земельных участка _____ по _____ площадью _____, _____. Кроме того, З. принадлежит жилой дом, расположенный на земельном участке площадью _____.
Обстоятельства оформления вышеуказанного недвижимого имущества значения для разрешения настоящего спора не имеют. Оформление документов за счет средств третьего лица, в том числе истца, не может свидетельствовать о намерении сторон заключить сделку купли-продажи. Из пояснений ответчика в судебном заседании следует, что он осуществлял помощь в проведении мероприятий для истца, последний помог в оформлении документов. Необходимости в скорейшем оформлении документов у З. не имелось, права ответчика на участки и дом не оспаривались.
В июне 2011 года Т. (Продавец) и З. (Покупатель) подписан договор купли-продажи земельного участка, площадью _____ по _____.
Проанализировав условия договора, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что договор предварительным не являлся.
Из прямого толкования условий договора следует, что цена участка составляет _____, оплата производится при подписании договора. При этом ответчиком не исполнено на договоре записей, свидетельствующих о получении денежных средств от истца. Не имеется и иного документа, подтверждающего расчет между сторонами.
Вышеуказанные обстоятельства судом приняты во внимание не были.
Условие договора о том, что денежные средства передаются в момент подписания договора, не свидетельствует о передаче денег покупателем продавцу, даже в случае подписания договора.
Из пояснений свидетеля _____ в судебном заседании следует, что между З. и лидером духовного общества, монахом _____ были дружеские отношения. Ответчик имел намерение подарить земельный участок _____, который не мог принять дар, так как являлся монахом. Для заключения сделки была найдена подходящая кандидатура - Т.
Впоследствии ответчик от своих намерений стал отказываться.
Вопрос о совершении сделки дарения земельного участка в суде не рассматривался.
Таким образом, свидетель со стороны истца указала на отсутствие намерений у ответчика продавать земельный участок, чему судом не была дана надлежащая оценка.
В суде апелляционной инстанции Т. пояснял, что община на протяжении нескольких лет оказывала материальную помощь ответчику, договор купли-продажи состоялся ранее, в июле 2011 года состоялось юридическое закрепление соглашений сторон.
Вышеуказанные пояснения так же позволяют сделать вывод об отсутствии расчета между сторонами в момент заключения договора купли-продажи.
Передача денег в качестве материальной помощи З. ранее заключения договора для рассмотрения настоящего спора значения не имеет.
Не может быть принят во внимание, как доказательство передачи денежных средств от Т. З., договор займа между _____ и Т. от 10.05.2011 года.
По условиям вышеуказанного договора Т., являющийся заемщиком, получил от _____, являющегося заимодавцем, денежные средства в сумме _____, сроком возврата до 31.12.2012 года.
Не был установлен судом и факт передачи земельного участка от продавца к покупателю на основании заключенного договора купли-продажи.
При этом доказательств направления денежных средств на приобретение в июне 2011 года земельного участка у ответчика не представлено. Кроме того, из пояснений Т. в судебном заседании следует, что денежные средства, полученные от _____, заемными не являются, переданы как пожертвование общине.
Пользование земельным участком осуществлялось истцом на основании устной договоренности сторон на протяжении длительного времени, не связано с заключенным договором.
Таким образом, З., как продавец, не получивший денежных средств за проданное имущество, имел право отказаться от исполнения договора купли-продажи, в том числе от обращения за государственной регистрацией перехода права собственности в Управлении Росреестра по Омской области.
С учетом изложенного выше, отсутствием доказательств оплаты покупателем стоимости недвижимого имущества, отсутствием условий об отсрочке, либо рассрочке платежа, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда в полном объеме, вынесении нового решения об отказе истцу в удовлетворении требований в полном объеме.
Оснований для взыскания с ответчика судебных расходов у коллегии так же не имеется.
Требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами не могут предлежать удовлетворению в связи с отсутствием факта передачи денежных средств истцом ответчику.
По правилам ч. 4 ст. 329 ГПК РФ в определении суда апелляционной инстанции указывается на распределение между сторонами судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционных жалобы, представления.
При подаче апелляционной жалобы З. уплачена государственная пошлина в сумме _____, которая подлежит взысканию с Т.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Муромцевского районного суда Омской области от 23 декабря 2011 года отменить.
В удовлетворении требований Т. к З. о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка, возложении обязанности зарегистрировать договор купли-продажи земельного участка в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов отказать в полном объеме.
Взыскать с Т. в пользу З. _____.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 21.03.2012 ПО ДЕЛУ N 33-1268/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 марта 2012 г. по делу N 33-1268/2012
Председательствующий: Бурчик П.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего: Лисовского В.Ю.
судей: Иволгиной Н.В., Чернышевой И.В.,
при секретаре М. рассмотрела в судебном заседании 21 марта 2012 года дело по апелляционной жалобе З. на решение Муромцевского районного суда Омской области от 23 декабря 2012 года, которым постановлено:
"Иск Т. к ответчику З. о понуждении заключения договора купли-продажи земельного участка, обязании зарегистрировать договор купли-продажи земельного участка в федеральной службе государственной регистрации, и взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворить частично.
Обязать ответчика З., _____, зарегистрировать в Муромцевском секторе Седельниковского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области договор купли-продажи земельного участка от 17.06.2011, по которому продавец З., продал находящийся в частной собственности земельный участок общей площадью _____, расположенный по адресу: _____, покупателю Т., _____, а в остальной части в удовлетворении исковых требований истцу Т. - отказать.
Взыскать с З. в пользу Т. возврат госпошлины в сумме _____, расходы на уплату услуг представителя за составление искового заявления _____ и за работу представителя в суде _____, а всего _____".
Заслушав доклад судьи Чернышевой И.В., судебная коллегия
установила:
Т. обратился в суд с исковым заявлением к ответчику З. о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка, возложении обязанности зарегистрировать договор купли-продажи земельного участка в Управлении Росреестра по Омской области, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами. В обоснование исковых требований указал, что 17.06.2011 года между ним и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка общей площадью _____, расположенного по адресу: _____.
По соглашению сторон, цена спорного земельного участка составила _____ рублей. При заключении договора, ответчик З., полностью получил указанную сумму, что было предусмотрено условием договора.
Однако ответчик уклоняется от государственной регистрации договора.
Просил обязать ответчика З. заключить договор купли-продажи земельного участка, площадью _____, расположенного по адресу: _____, зарегистрировать договор купли-продажи земельного участка в Управлении Росреестра по Омской области, а также взыскать с ответчика З. госпошлину в сумме _____, расходы, связанные с оплатой юридических услуг в сумме _____, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме _____.
Т. в судебном заседании участия не принимал.
В судебном заседании представитель истца Т. - В. исковые требования поддержала в полном объеме.
З. в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что ему на праве собственности принадлежат два земельных участка в _____ площадью _____, _____. На земельном участке площадью _____ расположен жилой дом, принадлежащий ему. На протяжении трех лет на земельном участке площадью _____ в _____ проводились фестивали Кришны.
В течение последнего года истец Т. предлагал на его земле открыть институт. Летом 2011 года им был подписан предварительной договор купли-продажи земельного участка под психологическим давлением со стороны истца и его сподвижников. Точную дату подписания договора определить затруднялся. После подписания договора на земельном участке без его согласия началось строительство. При ознакомлении с договором у него возникли вопросы в части передачи ему денежных средств. Истец убедил его, что в отсутствии расписки, либо иного документа, подтверждающего факт передачи денег, вышеуказанные условия значения иметь не будут.
Указал, что в договоре не указан срок заключения основного договора, соответственно последний должен быть заключен не позднее одного года с момента заключения предварительного договора. На момент рассмотрения спора права истца не нарушены, поскольку год не истек.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе З. просит решение суда отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.
Указывает, что денежные средства по договору переданы не были, подтверждение передачи денежных средств отсутствует.
Недвижимое имущество истцу по договору не передавалось, организация истца использует земельный участок по соглашению с собственником длительное время.
Выслушав представителей З. В.О., В.В., Т., его представителя В.О.В., проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит отмене.
В соответствии с положениями ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Договор продажи недвижимости, по правилам ст. 550 ГК РФ, заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Из положений ст. 554 ГК РФ следует, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества /ст. 555 ГК РФ/.
Судом установлено, не оспаривалось сторонами, что З. на праве собственности принадлежат два земельных участка _____ по _____ площадью _____, _____. Кроме того, З. принадлежит жилой дом, расположенный на земельном участке площадью _____.
Обстоятельства оформления вышеуказанного недвижимого имущества значения для разрешения настоящего спора не имеют. Оформление документов за счет средств третьего лица, в том числе истца, не может свидетельствовать о намерении сторон заключить сделку купли-продажи. Из пояснений ответчика в судебном заседании следует, что он осуществлял помощь в проведении мероприятий для истца, последний помог в оформлении документов. Необходимости в скорейшем оформлении документов у З. не имелось, права ответчика на участки и дом не оспаривались.
В июне 2011 года Т. (Продавец) и З. (Покупатель) подписан договор купли-продажи земельного участка, площадью _____ по _____.
Проанализировав условия договора, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что договор предварительным не являлся.
Из прямого толкования условий договора следует, что цена участка составляет _____, оплата производится при подписании договора. При этом ответчиком не исполнено на договоре записей, свидетельствующих о получении денежных средств от истца. Не имеется и иного документа, подтверждающего расчет между сторонами.
Вышеуказанные обстоятельства судом приняты во внимание не были.
Условие договора о том, что денежные средства передаются в момент подписания договора, не свидетельствует о передаче денег покупателем продавцу, даже в случае подписания договора.
Из пояснений свидетеля _____ в судебном заседании следует, что между З. и лидером духовного общества, монахом _____ были дружеские отношения. Ответчик имел намерение подарить земельный участок _____, который не мог принять дар, так как являлся монахом. Для заключения сделки была найдена подходящая кандидатура - Т.
Впоследствии ответчик от своих намерений стал отказываться.
Вопрос о совершении сделки дарения земельного участка в суде не рассматривался.
Таким образом, свидетель со стороны истца указала на отсутствие намерений у ответчика продавать земельный участок, чему судом не была дана надлежащая оценка.
В суде апелляционной инстанции Т. пояснял, что община на протяжении нескольких лет оказывала материальную помощь ответчику, договор купли-продажи состоялся ранее, в июле 2011 года состоялось юридическое закрепление соглашений сторон.
Вышеуказанные пояснения так же позволяют сделать вывод об отсутствии расчета между сторонами в момент заключения договора купли-продажи.
Передача денег в качестве материальной помощи З. ранее заключения договора для рассмотрения настоящего спора значения не имеет.
Не может быть принят во внимание, как доказательство передачи денежных средств от Т. З., договор займа между _____ и Т. от 10.05.2011 года.
По условиям вышеуказанного договора Т., являющийся заемщиком, получил от _____, являющегося заимодавцем, денежные средства в сумме _____, сроком возврата до 31.12.2012 года.
Не был установлен судом и факт передачи земельного участка от продавца к покупателю на основании заключенного договора купли-продажи.
При этом доказательств направления денежных средств на приобретение в июне 2011 года земельного участка у ответчика не представлено. Кроме того, из пояснений Т. в судебном заседании следует, что денежные средства, полученные от _____, заемными не являются, переданы как пожертвование общине.
Пользование земельным участком осуществлялось истцом на основании устной договоренности сторон на протяжении длительного времени, не связано с заключенным договором.
Таким образом, З., как продавец, не получивший денежных средств за проданное имущество, имел право отказаться от исполнения договора купли-продажи, в том числе от обращения за государственной регистрацией перехода права собственности в Управлении Росреестра по Омской области.
С учетом изложенного выше, отсутствием доказательств оплаты покупателем стоимости недвижимого имущества, отсутствием условий об отсрочке, либо рассрочке платежа, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда в полном объеме, вынесении нового решения об отказе истцу в удовлетворении требований в полном объеме.
Оснований для взыскания с ответчика судебных расходов у коллегии так же не имеется.
Требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами не могут предлежать удовлетворению в связи с отсутствием факта передачи денежных средств истцом ответчику.
По правилам ч. 4 ст. 329 ГПК РФ в определении суда апелляционной инстанции указывается на распределение между сторонами судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционных жалобы, представления.
При подаче апелляционной жалобы З. уплачена государственная пошлина в сумме _____, которая подлежит взысканию с Т.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Муромцевского районного суда Омской области от 23 декабря 2011 года отменить.
В удовлетворении требований Т. к З. о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка, возложении обязанности зарегистрировать договор купли-продажи земельного участка в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов отказать в полном объеме.
Взыскать с Т. в пользу З. _____.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)