Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 13 марта 2013 года
Полный текст решения изготовлен 19 марта 2013 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Ю.А. Куричева при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.А. Машьяновой рассмотрел в судебном заседании дело N А60-52343/2012
по заявлению индивидуального предпринимателя Коновалова Константина Александровича (ИНН 666900254170, ОГРН 304662319100199)
к Главе города Нижний Тагил Свердловской области
с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, негосударственного образовательного частного учреждения дополнительного профессионального образования взрослых Нижнетагильский учебный центр "Знание" (ИНН 6668004406, ОГРН 1026601371565)
о признании недействительным ненормативного акта,
при участии в судебном заседании:
- от заявителя: А.А. Крупин - адвокат по доверенности от 29 ноября 2012 г. серия 66 АА N 1555167, предъявлено удостоверение адвоката;
- от заинтересованного лица: А.А. Климцев, представитель по доверенности от 14 января 2013 г. N 53-89, предъявлен паспорт;
- от третьего лица: представитель не явился, о времени и месте судебного заседания уведомлено надлежащим образом.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Дело рассмотрено в соответствии с частью 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие в судебном заседании представителя третьего лица, надлежащим образом уведомленного о времени и месте судебного заседания.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены.
Отводов судье, помощнику судьи, ходатайств, препятствующих рассмотрению дела по существу, не заявлено.
Индивидуальный предприниматель Коновалов Константин Александрович (далее - заявитель, ИП Коновалов К.А.) обратился в Арбитражный суд Свердловской области к Главе города Нижний Тагил Свердловской области (далее - заинтересованное лицо) с заявлением о признании недействительным полностью решения Главы города Нижний Тагил, выраженного в письме от 21 декабря 2012 г. N 53-5237, об отказе в предоставлении ИП Коновалову К.А. преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения общей площадью 414,4 кв. м, состоящего из двух частей - 374,5 кв. м N N по поэтажному плану 22 - 28, 30 - 40, 52, 53, 62, 63, 65 - 67 и 39,9 кв. м N N по поэтажному плану 19 - 21, 66 и расположенного по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, просп. Ленина, д. 31.
В качестве способа защиты нарушенного права заявитель просит суд обязать Главу города Нижний Тагил устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя путем совершения действий, предусмотренных статьей 9 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее - Федеральный закон от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ).
Определением суда от 09 января 2013 г. по настоящему делу заявление ИП Коновалова К.А. принято к производству арбитражного суда, в порядке подготовки дела к судебному разбирательству по делу назначено предварительное судебное заседание, к участию в деле в соответствии со статьей 51 АПК РФ в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено негосударственное образовательное частное учреждение дополнительного профессионального образования взрослых Нижнетагильский учебный центр "Знание" (далее - НОЧУ ДПОВ НУЦ "Знание") (ИНН 6668004406, ОГРН 1026601371565622001, юридический адрес: 622001, Свердловская область, г. Нижний Тагил, просп. Ленина, д. 31).
Заинтересованным лицом и третьим лицом в материалы дела представлены отзывы на заявление, которые приобщены судом к материалам дела.
Рассмотрев материалы дела, суд
установил:
04 июня 2003 г. между НОЧУ ДПОВ НУЦ "Знание" и Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил заключен договор аренды нежилого помещения N 388, находящегося по адресу: г. Нижний Тагил, просп. Ленина, д. 31, общей площадью 418,5 кв. м
01 июля 2005 г. между НОЧУ ДПОВ НУЦ "Знание" и ИП Коноваловым К.А. заключен договор субаренды, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель сдает, а субарендатор принимает в субаренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Нижний Тагил, просп. Ленина, д. 31, общей площадью 328,8 кв. м для использования в целях размещения объекта общественного питания. В силу пункта 1.2 указанный договор действует до 01 июня 2006 г. Данный договор субаренды заключен с согласия собственника арендуемого имущества согласно Распоряжению Главы города Нижний Тагил от 16 августа 2003 г. N 420.
В отношении арендуемого имущества в дальнейшем между теми же сторонами заключались договоры субаренды от 02 июня 2006 г., от 03 мая 2007 г., от 03 апреля 2008 г. и от 23 марта 2009 г. Действие последнего договора субаренды от 23 марта 2009 г. распространялось до 28 февраля 2010 г.
15 ноября 2010 г. между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил и ИП Коноваловым К.А. заключен договор аренды нежилых помещений N 990, в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору в срочное возмездное владение и пользование нежилые помещения N N 1 - 25 в административном здании литер А по адресу: г. Нижний Тагил, Ленинский район, просп. Ленина, д. 31 по акту приема-передачи нежилых помещений от 15 ноября 2010 г.
14 декабря 2010 г. между сторонами подписан акт приема арендодателем арендуемого помещения.
12 ноября 2012 г. ИП Коновалов К.А. в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ путем подачи заявления сообщил Главе администрации МО "Город Нижний Тагил" Свердловской области С.К. Носову о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества - нежилого помещения общей площадью 414,4 кв. м, расположенного в доме N 31 по просп. Ленина в г. Нижний Тагил, на основании фактического непрерывного владения и пользования указанным помещением с 2005 г. по настоящее время по договорам субаренды с НОЧУ ДПОВ НУЦ "Знание" и договору аренды с собственником помещения в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил.
Письмом Главы города Нижний Тагил от 21 декабря 2012 г. N 53-5237 ИП Коновалову К.А. в предоставлении преимущественного права на выкуп испрашиваемого недвижимого имущества отказано со ссылкой на несоблюдение условия, установленного в пункте 1 статьи 3 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ.
Полагая, что данный отказ не соответствует положениям Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ и нарушает право заявителя на реализацию преимущественного права выкупа арендуемого помещения, ИП Коновалов К.А. обратился в Арбитражный суд Свердловской области с настоящим заявлением о признании решения Главы города Нижний Тагил, выраженного в письме от 21 декабря 2012 г. N 53-5237, недействительным.
Изучив материалы дела, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к выводу о том, что заявление ИП Коновалова К.А. не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно статье 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Согласно положениям статей 4, 10, 14 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ) приватизация муниципального имущества, порядок планирования приватизации и порядок принятия решений об условиях приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, определяются органами местного самоуправления самостоятельно в соответствии с законодательством Российской Федерации о приватизации.
В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.
В силу положений части 2 статьи 9 и части 2 статьи 10 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ с 01 января 2009 г. субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ требованиям, получил возможность по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Федеральный закон от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ опубликован 25 июля 2008 г.
Согласно статье 3 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:
- 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
- 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
- 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
- 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Таким образом, данное право может быть реализовано заявителем при соблюдении в совокупности четырех условий, предусмотренных этой статьей.
Судом установлено, что основаниями для отказа заявителю в приобретении арендуемого имущества в собственность, отраженными в письме от 21 декабря 2012 г. N 53-5237, является несоблюдение заявителем условия пункта 1 статьи 3 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ и его несоответствие категории субъектов, которыми такое преимущественное право может быть реализовано.
Как указано заинтересованным лицом в оспариваемом отказе, период пользования заявителем арендуемого помещения составляет с 03 апреля 2008 г. по 14 декабря 2010 г.
В ходе судебного разбирательства представитель заинтересованного лица пояснил, что в оспариваемом заявителем отказе ошибочно определена дата начала течения срока нахождения у субарендатора арендуемого имущества, а именно, указано на 03 апреля 2008 г., тогда как фактически следует считать 01 июля 2005 г. Данное уточнение судом признается правомерным и принимается.
Заинтересованное лицо считает, что на дату обращения заявителя в арбитражный суд с настоящим заявлением он не являлся уполномоченным пользователем арендуемого помещения, поскольку договор аренды от 15 ноября 2010 г. N 990 заключен на срок один месяц, арендуемое помещение было возвращено собственнику по акту от 14 декабря 2010 г., в дальнейшем договор аренды возобновлен не был, так как согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 1 Постановления от 17 ноября 2011 г. N 73, договор аренды муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, только в случае, если договор заключен до вступления в силу статьи 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции", требующей обязательного проведения торгов для заключения договора аренды муниципального имущества. Договор аренды от 15 ноября 2010 г. N 990 был заключен после вступления в силу указанной нормы закона, торги по передаче в аренду помещения площадью 414,4 кв. м по просп. Ленина, д. 31 в г. Нижний Тагил не проводились.
По данному доводу заявитель возразил, указав на то, что договор аренды от 15 ноября 2010 г. N 990 является действующим, поскольку стороны по договору продолжают исполнять условия договора, арендованное помещение собственнику фактически не передавалось, требование с его стороны об освобождении не предъявлялись, фактическое пользование помещениями в этот период, по мнению заявителя, подтверждаются наличием и исполнением договоров с обслуживающими организациями и оплатой коммунальных платежей за потребление электроэнергии, воды, канализации, вывоз твердых и бытовых отходов и другими расходами.
Судом установлено, что в соответствии с пунктом 4.1 договора аренды от 15 ноября 2010 г. N 990 договор распространяется на арендные отношения сторон, возникшие с 15 ноября 2010 г. и действует по 14 декабря 2010 г.
В силу пункта 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (пункт 2 статьи 655 ГК РФ).
14 декабря 2010 г. в связи с прекращением действия указанного выше договора аренды сторонами подписан акт приема арендодателем арендуемого помещения.
При таких обстоятельствах суд считает, что договорные отношения между сторонами прекращены 14 декабря 2010 г. С даты подписания сторонами акта приема помещений заявитель осуществляет пользование ранее арендуемым помещением в отсутствие законных на то оснований. При этом бездействие со стороны собственника недвижимого имущества по отношению к осуществлению ИП Коноваловым К.А. предпринимательской деятельности с использованием такового недвижимого имущества нельзя расценивать как согласие арендодателя на пролонгацию договора аренды. Ссылка заинтересованного лица в письме от 21 декабря 2012 г. N 53-5237 на пункт 1 статьи 3 Федерального закона 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ как основание отказа в предоставлении заявителю в собственность арендуемого имущества судом признается правомерной.
Довод заинтересованного лица о том, что субарендаторы не наделены преимущественным правом на приобретение имущества, находящегося в субаренде, исследован судом в порядке статьи 71 АПК РФ и ему дана соответствующая правовая оценка, в результате установления которой суд пришел к выводу о его правомерности на основании следующего.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
В силу действующего гражданского законодательства юридические лица и индивидуальные предприниматели являются самостоятельными субъектами предпринимательства, следовательно, арендатор в лице НОЧУ ДПОВ НУЦ "Знание" и субарендатор в лице ИП Коновалова К.А. - это два самостоятельных субъекта, осуществляющих экономическую деятельность. То обстоятельство, что арендуемое помещение передано в субаренду ИП Коновалову К.А. на основании договоров субаренды, не свидетельствует о прекращении прав арендатора НОЧУ ДПОВ НУЦ "Знание" на данное имущество, возникших на основании договора аренды от 04 июня 2003 г. N 388.
По смыслу пункта 1 статьи 3 Федерального закона 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ преимущественное право на приобретение имущества связано с правовым основанием нахождения его во временном пользовании и (или) владении арендатора. Конструкция анализируемых норм позволяет суду сделать вывод о том, что преимущественное право приватизации имущества в порядке, установленном Федеральным законом 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ, субарендатору не предоставлено. Договорные отношения у ИП Коновалова К.А. в отношении недвижимого имущества по договорам субаренды возникли не с собственником, а с арендатором имущества, следовательно, у собственника обязанности по отчуждению данного имущества из договора субаренды возникнуть не могут.
Кроме того, условия федерального законодательства предусматривают адресную направленность предоставления преимущественного права именно арендатору отчуждаемого имущества. Так, согласно пункту 7 статьи 4 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ уступка субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается. То обстоятельство, что арендатор в принципе не может иметь право на приватизацию не дает субарендатору каких-либо прав арендатора.
Судом рассмотрен довод заинтересованного лица о несоответствии размера площади арендуемого помещения, указанного в договорах субаренды (328 кв. м), и размера площади арендуемого помещения, о намерении получения в собственность которого заявлено ИП Коноваловым К.А. (414,4 кв. м).
В соответствии с пунктом 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05 ноября 2009 г. N 134 по смыслу Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.
Суд считает справедливым и соответствующим закону довод заинтересованного лица, поскольку объект площадью 328 кв. м не сформирован, на него отсутствует техническая документация и его невозможно индивидуализировать. Более того, предпринимательская деятельность в силу закона определена как деятельность, самостоятельная, осуществляемая на свой риск, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. Поэтому при осуществлении предпринимательской деятельности все риски несет сторона в договоре. В данном случае субарендатор как сторона гражданско-правового договора, заключая договор субаренды в отношении помещения площадью 328,8 кв. м, а не 414,4 кв. м, что, по мнению суда, является не технической ошибкой, а умыслом арендатора, должен был предвидеть весь риск наступления неблагоприятных для него последствий.
Таким образом, доводы заявителя о нарушении заинтересованным лицом его прав и законных интересов судом не принимаются, оспариваемый заявителем отказ Главы города Нижний Тагил, выраженный в письме от 21 декабря 2012 г. N 53-5237, соответствует положениям Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ.
В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Соответственно, при отказе судом в удовлетворении заявленного требования государственная пошлина, уплаченная заявителем, в размере 200 руб. взысканию с заинтересованного лица не подлежит.
Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. Заявление индивидуального предпринимателя Коновалова Константина Александровича (ИНН 666900254170, ОГРНИП 304662319100199) о признании недействительным решения Главы города Нижний Тагил Свердловской области, выраженного в письме от 21 декабря 2012 г. N 53-5237, об отказе в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения общей площадью 414,4 кв. м, состоящего из двух частей - 374,5 кв. м N N по поэтажному плану 22 - 28, 30 - 40, 52, 53, 62, 63, 65 - 67 и 39,9 кв. м N N по поэтажному плану 19 - 21, 66 и расположенного по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, просп. Ленина, д. 31, оставить без удовлетворения.
2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
3. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
Судья
Ю.А.КУРИЧЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 19.03.2013 ПО ДЕЛУ N А60-52343/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 19 марта 2013 г. по делу N А60-52343/2012
Резолютивная часть решения объявлена 13 марта 2013 года
Полный текст решения изготовлен 19 марта 2013 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Ю.А. Куричева при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.А. Машьяновой рассмотрел в судебном заседании дело N А60-52343/2012
по заявлению индивидуального предпринимателя Коновалова Константина Александровича (ИНН 666900254170, ОГРН 304662319100199)
к Главе города Нижний Тагил Свердловской области
с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, негосударственного образовательного частного учреждения дополнительного профессионального образования взрослых Нижнетагильский учебный центр "Знание" (ИНН 6668004406, ОГРН 1026601371565)
о признании недействительным ненормативного акта,
при участии в судебном заседании:
- от заявителя: А.А. Крупин - адвокат по доверенности от 29 ноября 2012 г. серия 66 АА N 1555167, предъявлено удостоверение адвоката;
- от заинтересованного лица: А.А. Климцев, представитель по доверенности от 14 января 2013 г. N 53-89, предъявлен паспорт;
- от третьего лица: представитель не явился, о времени и месте судебного заседания уведомлено надлежащим образом.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Дело рассмотрено в соответствии с частью 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие в судебном заседании представителя третьего лица, надлежащим образом уведомленного о времени и месте судебного заседания.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены.
Отводов судье, помощнику судьи, ходатайств, препятствующих рассмотрению дела по существу, не заявлено.
Индивидуальный предприниматель Коновалов Константин Александрович (далее - заявитель, ИП Коновалов К.А.) обратился в Арбитражный суд Свердловской области к Главе города Нижний Тагил Свердловской области (далее - заинтересованное лицо) с заявлением о признании недействительным полностью решения Главы города Нижний Тагил, выраженного в письме от 21 декабря 2012 г. N 53-5237, об отказе в предоставлении ИП Коновалову К.А. преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения общей площадью 414,4 кв. м, состоящего из двух частей - 374,5 кв. м N N по поэтажному плану 22 - 28, 30 - 40, 52, 53, 62, 63, 65 - 67 и 39,9 кв. м N N по поэтажному плану 19 - 21, 66 и расположенного по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, просп. Ленина, д. 31.
В качестве способа защиты нарушенного права заявитель просит суд обязать Главу города Нижний Тагил устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя путем совершения действий, предусмотренных статьей 9 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее - Федеральный закон от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ).
Определением суда от 09 января 2013 г. по настоящему делу заявление ИП Коновалова К.А. принято к производству арбитражного суда, в порядке подготовки дела к судебному разбирательству по делу назначено предварительное судебное заседание, к участию в деле в соответствии со статьей 51 АПК РФ в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено негосударственное образовательное частное учреждение дополнительного профессионального образования взрослых Нижнетагильский учебный центр "Знание" (далее - НОЧУ ДПОВ НУЦ "Знание") (ИНН 6668004406, ОГРН 1026601371565622001, юридический адрес: 622001, Свердловская область, г. Нижний Тагил, просп. Ленина, д. 31).
Заинтересованным лицом и третьим лицом в материалы дела представлены отзывы на заявление, которые приобщены судом к материалам дела.
Рассмотрев материалы дела, суд
установил:
04 июня 2003 г. между НОЧУ ДПОВ НУЦ "Знание" и Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил заключен договор аренды нежилого помещения N 388, находящегося по адресу: г. Нижний Тагил, просп. Ленина, д. 31, общей площадью 418,5 кв. м
01 июля 2005 г. между НОЧУ ДПОВ НУЦ "Знание" и ИП Коноваловым К.А. заключен договор субаренды, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель сдает, а субарендатор принимает в субаренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Нижний Тагил, просп. Ленина, д. 31, общей площадью 328,8 кв. м для использования в целях размещения объекта общественного питания. В силу пункта 1.2 указанный договор действует до 01 июня 2006 г. Данный договор субаренды заключен с согласия собственника арендуемого имущества согласно Распоряжению Главы города Нижний Тагил от 16 августа 2003 г. N 420.
В отношении арендуемого имущества в дальнейшем между теми же сторонами заключались договоры субаренды от 02 июня 2006 г., от 03 мая 2007 г., от 03 апреля 2008 г. и от 23 марта 2009 г. Действие последнего договора субаренды от 23 марта 2009 г. распространялось до 28 февраля 2010 г.
15 ноября 2010 г. между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил и ИП Коноваловым К.А. заключен договор аренды нежилых помещений N 990, в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору в срочное возмездное владение и пользование нежилые помещения N N 1 - 25 в административном здании литер А по адресу: г. Нижний Тагил, Ленинский район, просп. Ленина, д. 31 по акту приема-передачи нежилых помещений от 15 ноября 2010 г.
14 декабря 2010 г. между сторонами подписан акт приема арендодателем арендуемого помещения.
12 ноября 2012 г. ИП Коновалов К.А. в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ путем подачи заявления сообщил Главе администрации МО "Город Нижний Тагил" Свердловской области С.К. Носову о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества - нежилого помещения общей площадью 414,4 кв. м, расположенного в доме N 31 по просп. Ленина в г. Нижний Тагил, на основании фактического непрерывного владения и пользования указанным помещением с 2005 г. по настоящее время по договорам субаренды с НОЧУ ДПОВ НУЦ "Знание" и договору аренды с собственником помещения в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил.
Письмом Главы города Нижний Тагил от 21 декабря 2012 г. N 53-5237 ИП Коновалову К.А. в предоставлении преимущественного права на выкуп испрашиваемого недвижимого имущества отказано со ссылкой на несоблюдение условия, установленного в пункте 1 статьи 3 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ.
Полагая, что данный отказ не соответствует положениям Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ и нарушает право заявителя на реализацию преимущественного права выкупа арендуемого помещения, ИП Коновалов К.А. обратился в Арбитражный суд Свердловской области с настоящим заявлением о признании решения Главы города Нижний Тагил, выраженного в письме от 21 декабря 2012 г. N 53-5237, недействительным.
Изучив материалы дела, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к выводу о том, что заявление ИП Коновалова К.А. не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно статье 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Согласно положениям статей 4, 10, 14 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ) приватизация муниципального имущества, порядок планирования приватизации и порядок принятия решений об условиях приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, определяются органами местного самоуправления самостоятельно в соответствии с законодательством Российской Федерации о приватизации.
В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.
В силу положений части 2 статьи 9 и части 2 статьи 10 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ с 01 января 2009 г. субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ требованиям, получил возможность по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Федеральный закон от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ опубликован 25 июля 2008 г.
Согласно статье 3 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:
- 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
- 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
- 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
- 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Таким образом, данное право может быть реализовано заявителем при соблюдении в совокупности четырех условий, предусмотренных этой статьей.
Судом установлено, что основаниями для отказа заявителю в приобретении арендуемого имущества в собственность, отраженными в письме от 21 декабря 2012 г. N 53-5237, является несоблюдение заявителем условия пункта 1 статьи 3 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ и его несоответствие категории субъектов, которыми такое преимущественное право может быть реализовано.
Как указано заинтересованным лицом в оспариваемом отказе, период пользования заявителем арендуемого помещения составляет с 03 апреля 2008 г. по 14 декабря 2010 г.
В ходе судебного разбирательства представитель заинтересованного лица пояснил, что в оспариваемом заявителем отказе ошибочно определена дата начала течения срока нахождения у субарендатора арендуемого имущества, а именно, указано на 03 апреля 2008 г., тогда как фактически следует считать 01 июля 2005 г. Данное уточнение судом признается правомерным и принимается.
Заинтересованное лицо считает, что на дату обращения заявителя в арбитражный суд с настоящим заявлением он не являлся уполномоченным пользователем арендуемого помещения, поскольку договор аренды от 15 ноября 2010 г. N 990 заключен на срок один месяц, арендуемое помещение было возвращено собственнику по акту от 14 декабря 2010 г., в дальнейшем договор аренды возобновлен не был, так как согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 1 Постановления от 17 ноября 2011 г. N 73, договор аренды муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, только в случае, если договор заключен до вступления в силу статьи 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции", требующей обязательного проведения торгов для заключения договора аренды муниципального имущества. Договор аренды от 15 ноября 2010 г. N 990 был заключен после вступления в силу указанной нормы закона, торги по передаче в аренду помещения площадью 414,4 кв. м по просп. Ленина, д. 31 в г. Нижний Тагил не проводились.
По данному доводу заявитель возразил, указав на то, что договор аренды от 15 ноября 2010 г. N 990 является действующим, поскольку стороны по договору продолжают исполнять условия договора, арендованное помещение собственнику фактически не передавалось, требование с его стороны об освобождении не предъявлялись, фактическое пользование помещениями в этот период, по мнению заявителя, подтверждаются наличием и исполнением договоров с обслуживающими организациями и оплатой коммунальных платежей за потребление электроэнергии, воды, канализации, вывоз твердых и бытовых отходов и другими расходами.
Судом установлено, что в соответствии с пунктом 4.1 договора аренды от 15 ноября 2010 г. N 990 договор распространяется на арендные отношения сторон, возникшие с 15 ноября 2010 г. и действует по 14 декабря 2010 г.
В силу пункта 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (пункт 2 статьи 655 ГК РФ).
14 декабря 2010 г. в связи с прекращением действия указанного выше договора аренды сторонами подписан акт приема арендодателем арендуемого помещения.
При таких обстоятельствах суд считает, что договорные отношения между сторонами прекращены 14 декабря 2010 г. С даты подписания сторонами акта приема помещений заявитель осуществляет пользование ранее арендуемым помещением в отсутствие законных на то оснований. При этом бездействие со стороны собственника недвижимого имущества по отношению к осуществлению ИП Коноваловым К.А. предпринимательской деятельности с использованием такового недвижимого имущества нельзя расценивать как согласие арендодателя на пролонгацию договора аренды. Ссылка заинтересованного лица в письме от 21 декабря 2012 г. N 53-5237 на пункт 1 статьи 3 Федерального закона 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ как основание отказа в предоставлении заявителю в собственность арендуемого имущества судом признается правомерной.
Довод заинтересованного лица о том, что субарендаторы не наделены преимущественным правом на приобретение имущества, находящегося в субаренде, исследован судом в порядке статьи 71 АПК РФ и ему дана соответствующая правовая оценка, в результате установления которой суд пришел к выводу о его правомерности на основании следующего.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
В силу действующего гражданского законодательства юридические лица и индивидуальные предприниматели являются самостоятельными субъектами предпринимательства, следовательно, арендатор в лице НОЧУ ДПОВ НУЦ "Знание" и субарендатор в лице ИП Коновалова К.А. - это два самостоятельных субъекта, осуществляющих экономическую деятельность. То обстоятельство, что арендуемое помещение передано в субаренду ИП Коновалову К.А. на основании договоров субаренды, не свидетельствует о прекращении прав арендатора НОЧУ ДПОВ НУЦ "Знание" на данное имущество, возникших на основании договора аренды от 04 июня 2003 г. N 388.
По смыслу пункта 1 статьи 3 Федерального закона 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ преимущественное право на приобретение имущества связано с правовым основанием нахождения его во временном пользовании и (или) владении арендатора. Конструкция анализируемых норм позволяет суду сделать вывод о том, что преимущественное право приватизации имущества в порядке, установленном Федеральным законом 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ, субарендатору не предоставлено. Договорные отношения у ИП Коновалова К.А. в отношении недвижимого имущества по договорам субаренды возникли не с собственником, а с арендатором имущества, следовательно, у собственника обязанности по отчуждению данного имущества из договора субаренды возникнуть не могут.
Кроме того, условия федерального законодательства предусматривают адресную направленность предоставления преимущественного права именно арендатору отчуждаемого имущества. Так, согласно пункту 7 статьи 4 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ уступка субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается. То обстоятельство, что арендатор в принципе не может иметь право на приватизацию не дает субарендатору каких-либо прав арендатора.
Судом рассмотрен довод заинтересованного лица о несоответствии размера площади арендуемого помещения, указанного в договорах субаренды (328 кв. м), и размера площади арендуемого помещения, о намерении получения в собственность которого заявлено ИП Коноваловым К.А. (414,4 кв. м).
В соответствии с пунктом 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05 ноября 2009 г. N 134 по смыслу Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.
Суд считает справедливым и соответствующим закону довод заинтересованного лица, поскольку объект площадью 328 кв. м не сформирован, на него отсутствует техническая документация и его невозможно индивидуализировать. Более того, предпринимательская деятельность в силу закона определена как деятельность, самостоятельная, осуществляемая на свой риск, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. Поэтому при осуществлении предпринимательской деятельности все риски несет сторона в договоре. В данном случае субарендатор как сторона гражданско-правового договора, заключая договор субаренды в отношении помещения площадью 328,8 кв. м, а не 414,4 кв. м, что, по мнению суда, является не технической ошибкой, а умыслом арендатора, должен был предвидеть весь риск наступления неблагоприятных для него последствий.
Таким образом, доводы заявителя о нарушении заинтересованным лицом его прав и законных интересов судом не принимаются, оспариваемый заявителем отказ Главы города Нижний Тагил, выраженный в письме от 21 декабря 2012 г. N 53-5237, соответствует положениям Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ.
В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Соответственно, при отказе судом в удовлетворении заявленного требования государственная пошлина, уплаченная заявителем, в размере 200 руб. взысканию с заинтересованного лица не подлежит.
Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. Заявление индивидуального предпринимателя Коновалова Константина Александровича (ИНН 666900254170, ОГРНИП 304662319100199) о признании недействительным решения Главы города Нижний Тагил Свердловской области, выраженного в письме от 21 декабря 2012 г. N 53-5237, об отказе в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения общей площадью 414,4 кв. м, состоящего из двух частей - 374,5 кв. м N N по поэтажному плану 22 - 28, 30 - 40, 52, 53, 62, 63, 65 - 67 и 39,9 кв. м N N по поэтажному плану 19 - 21, 66 и расположенного по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, просп. Ленина, д. 31, оставить без удовлетворения.
2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
3. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
Судья
Ю.А.КУРИЧЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)