Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 апреля 2013 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Бармина Д.Ю.,
судей Чернигиной Т.В., Пуртовой Т.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Плаксиной Н.А.,
без участия в судебном заседании представителей сторон,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Фирма "Ярресторансервис"
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 11.01.2013 по делу N А82-10209/2012, принятое судом в составе судьи Суркиной Т.В.,
по иску закрытого акционерного общества "Фирма "Ярресторансервис" (ИНН 7601000255, ОГРН 1027600848351, г. Ярославль, просп. Ленина, 46)
к обществу с ограниченной ответственностью "Москон+" (ИНН 7604149140, ОГРН 1087604025332),
о взыскании 373 000 рублей и расторжении договора аренды от 01.01.2012,
установил:
закрытое акционерное общество "Фирма "Ярресторансервис" (далее - ЗАО "Фирма "Ярресторансервис", истец, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Москон+" (далее - ООО "Москон+", ответчик) о взыскании 373 000 рублей задолженности по арендной плате и расходам за электроэнергию за период с 01.01.2012 по октябрь 2012 года и расторжении договора аренды. Истец также просит взыскать расходы по оплате услуг представителя в сумме 25 000 рублей и расходы, понесенные при уплате государственной пошлины.
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 11.01.2013 ЗАО "Фирма "Ярресторансервис" отказано в удовлетворении исковых требований.
ЗАО "Фирма "Ярресторансервис" с принятым решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить или изменить решение Арбитражного суда Ярославской области от 11.01.2013 полностью и принять новый судебный акт.
По мнению ЗАО "Фирма "Ярресторансервис" решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным. Заявитель указывает, что на основании договора аренды от 01.01.2011 истец передал ответчику по акту приема-передачи от 01.01.2011 помещение первого этажа площадью 142,1 кв. метров по адресу: г. Ярославль, пр. Ленина, д. 46 для использования под магазин. В январе 2012 года, по утверждению истца, договор перезаключался, но помещение арендатором не передавалось арендодателю, и ответчик продолжал пользоваться помещением. Таким образом, ссылаясь на положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявитель утверждает, что в связи с окончанием срока действия договора от 01.01.2011, фактические отношения сторон по аренде сохранились, в связи с чем истец правомерно выставил требования по взысканию суммы арендной платы, так как указанное помещение находится во временном владении и пользовании у арендатора с 01.01.2011. Заявитель полагает, что в акте приема-передачи достаточно полно отражены характеристики помещения, дата начала пользования ими.
Кроме этого, заявитель указывает, что судом первой инстанции не были применены положения статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, касающиеся неосновательного обогащения.
ООО "Москон+" отзыв на апелляционную жалобу не предоставило.
Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, ЗАО "Фирма "Ярресторансервис" является собственником нежилого здания, 4 и антресоль-этажный, количество подземных этажей: подвал, общая площадь 722,1 кв. метр, в том числе перепланировано (1-ый этаж N 4-6, 8) - 78,1 кв. метра, переустроено (1 этаж, N 4-6) - 51,5 кв. метра, инв. N 24009, лит. А1, адрес объекта: Ярославская обл., г. Ярославль, просп. Ленина, д. 46, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области 76-АБ 140852, выданным 02.04.2010 (далее - Свидетельство о регистрации права) (л.д. 49).
01.01.2012 между ЗАО "Фирма "Ярресторансервис" (арендодатель) и ООО "Москон+" (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества (далее - договор аренды) (л.д. 12).
В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды, арендодатель передает арендатору во временное пользование за плату недвижимое имущество общей площадью 142,1 кв. метров под магазин (площадь торгового зала - 50 кв. метров), расположенное по адресу: г. Ярославль, ул. Ленина, 46.
В пункте 1.3 договора аренды стороны согласовали, что передача недвижимого имущества арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту, подписываемому сторонами. Указанный акт является неотъемлемой частью настоящего договора.
В силу пунктов 1.4, 6.1 договора аренды, помещение сдается в аренду сроком на 1 год с 01.01.2012 по 30.12.2012.
Пункт 2.1 договора аренды закрепляет обязанность арендодателя, в том числе, передать арендатору недвижимое имущество по передаточному акту в течение пяти дней с момента заключения настоящего договора.
В силу пункта 3.1 договора аренды, за предоставленное в аренду недвижимое имущество арендатор оплачивает ежемесячно арендную плату в размере 90 000 рублей.
Пунктом 3.4 договора аренды стороны согласовали, что коммунальные услуги (горячая и холодная вода, отопление) входят в сумму арендной платы. Оплата за электроэнергию производится согласно контрольному расчету.
В соответствии с пунктом 4.2 договора аренды досрочное расторжение договора аренды производится арендодателем в одностороннем порядке с предупреждением арендатора за один месяц, в том числе и при просрочке внесения арендной платы и платежей за услуги связи в течение двух месяцев.
06.06.2012 ЗАО "Фирма "Ярресторансервис" направило в адрес ООО "Москон+" уведомление об одностороннем расторжении договора с требованием оплатить задолженность по арендной плате и электроэнергии (л.д. 13).
Указывая, что ответчик не выполнил надлежащим образом свои обязательства по внесению арендной платы и потребленной электроэнергии, истец обратился в суд с настоящим иском.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В соответствии с положениями пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 57 от 23.07.2009 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных отношений", при подготовке к судебному разбирательству дела о взыскании по договору арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.
В силу пункта 1 и пункта 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, при отсутствии этих данных в договоре условие объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
При этом, как следует из пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) судам следует иметь в виду, что положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
В силу абзаца второго статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, если правила абзаца первого этой статьи не позволяют определить содержание договора, судом должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Соответственно, определяющим фактором для оценки договора аренды на предмет заключенности с позиций пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации служат обстоятельства, свидетельствующие об отсутствии у сторон сомнений по поводу соответствующего объекта, переданного в наем, и его состояния.
Заявителем жалобы в материалы дела в качестве доказательств внесения арендной платы ответчиком представлены копии платежных поручений, которые в суд первой инстанции не представлялись.
В силу части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.
Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" принятие дополнительных доказательств судом апелляционной инстанции не может служить основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции; в то же время непринятие судом апелляционной инстанции новых доказательств при наличии к тому оснований, предусмотренных в части 2 статьи 268 Кодекса, может в силу части 3 статьи 288 Кодекса являться основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции, если это привело или могло привести к вынесению неправильного постановления.
Исходя из вышеизложенного, принимая во внимание, что ответчиком в суде первой инстанции не оспаривался факт пользования помещениями и внесения арендной платы, судом апелляционной инстанции вынесено протокольное определение о принятии представленных платежных поручений в качестве дополнительных доказательств.
В пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Исходя из вышеизложенного, принимая во внимание, что в данном случае договор аренды от 01.01.2012 на протяжении длительного периода времени исполнялся обеими сторонами; вносилась арендная плата (причем, в платежных поручениях, представленных истцом, в качестве основания платежа ответчиком указывался договор аренды от 01.01.2012); сторонами не было предпринято действий, подтверждающих наличие у сторон каких-либо разногласий и неопределенности в отношении предмета договоров, в том числе о смешении объекта найма с другим помещением, а также, учитывая, что в судебных заседаниях от 02.11.2012 и от 10.01.2013 (аудиозапись судебного заседания от 02.11.2012) ответчик признавал наличие спорного договора аренды, не отрицал пользование помещением, указывал на наличие у него лицензии на реализацию алкогольной и спиртосодержащей продукции, выданной Федеральной службой по регулированию алкогольного рынка, для получения которой, в силу действующего законодательства, необходимо предоставить документы, подтверждающие наличие у организации производственных и складских помещений, в том числе, на праве аренды, апелляционный суд не может согласиться с выводом суда первой инстанции о незаключенности спорного договора аренды, и считает его заключенным.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Исходя из вышеизложенного, учитывая, что арендатором, в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предоставлено доказательств оплаты арендной платы в полном объеме, апелляционный суд считает, что исковые требования ЗАО "Фирма "Ярресторансервис" о взыскании задолженности подлежат удовлетворению в сумме 342 000 рублей.
При определении суммы взыскиваемой задолженности апелляционный суд исходит из следующего.
Спорный период, заявленный истцом к взысканию - с 01.01.2012 по 31.10.2012, размер арендной платы, в силу пункта 3.1 договора аренды, составляет 90 000 рублей. Истцом к взысканию, с учетом произведенных ответчиком оплат, при окончательном уточнении исковых требований (протокол судебного заседания от 02.11.2012) заявлено 373 000 рублей. При этом из пояснений истца (аудиозапись судебного заседания от 02.11.2012) следует, что в указанную сумму включается задолженность по электроэнергии, исходя из контрольного расчета (пункт 3.4 договора аренды) в размере 3100 рублей за месяц, что составляет 31 000 рублей за спорный период, поскольку оплату потребленной электроэнергии ответчик не производил.
В силу положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Истцом же не предоставлено контрольного расчета по определению стоимости платы за потребленную ответчиком электроэнергию, а также доказательства несения затрат на нее, в связи с чем апелляционный суд полагает, что с ответчика подлежит взысканию сумма в размере 342 000 (373 000 - 31 000) рублей задолженности по арендной плате.
Требование истца о расторжении спорного договора аренды не подлежит удовлетворению в силу нижеследующего.
На основании пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В соответствии с пунктом 6.1 договора аренды, настоящий договор заключен на срок с 01.01.2012 по 30.12.2012, при этом в силу пункта 6.2 договора аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Проанализировав имеющуюся в материалах дела переписку сторон, из которой следует отсутствие намерений продолжить арендные отношения после истечения срока аренды, принимая во внимание, что поводом для обращения истца в суд явилось ненадлежащее исполнение истцом обязанности по внесению арендной платы, апелляционный суд приходит к выводу о прекращении спорного договора аренды с 31.12.2012.
При данных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции полагает, что апелляционная жалоба подлежит частичному удовлетворению, а решение Арбитражного суда Ярославской области от 11.01.2013 по делу N А82-10209/2012 подлежит отмене в части отказа во взыскании 342 000 рублей задолженности по арендной плате.
Заявленное истцом в первой инстанции требование истца о взыскании расходов по оплате услуг представителя в сумме 25 000 рублей также подлежит частичному удовлетворению с учетом следующего.
Частью 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что судебные расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.
Обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя и тем самым на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации. Именно поэтому в части 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между правами лиц, участвующих в деле.
Как следует из имеющихся в материалах дела документов, услуги, выполнены в полном объеме (акт N 000077 от 09.08.2012).
Приобщенным к материалам дела платежным поручением N 256 от 08.08.2012 (л.д. 17) подтверждена оплата оказанных ООО "Юридическая компания Екатерины Ласка" услуг, предусмотренных договором.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2004 N 454-О, реализация права по уменьшению суммы расходов судом возможна лишь в том случае, если он признает эти расходы чрезмерными в силу конкретных обстоятельств дела.
Вынося мотивированное решение об изменении размера сумм, взыскиваемых в возмещение соответствующих расходов, суды не вправе уменьшать его произвольно, тем более, если другая сторона не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов.
Как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 3 Информационного письма от 05.12.2007 N 121 "Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах", лицо, требующее возмещения расходов на оплату услуг представителя, обязано доказать их размер и факт выплаты, а другая сторона вправе доказывать их чрезмерность.
Аналогичная правовая позиция приведена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.05.2008 N 18118/07, от 09.04.2009 N 6284/07, от 25.05.2010 N 100/10, от 15.03.2012 N 16067/1.
Таким образом, принимая во внимание, что факт несения истцом судебных расходов в заявленных размерах подтвержден материалами дела, апелляционный суд считает, что требования истца о взыскании расходов на оплату услуг представителя, подлежат удовлетворению пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. Таким образом, учитывая, что в иске содержится два требования (материального - о взыскании сумм и нематериальное - о расторжении договора), в удовлетворении второго отказано, а первое удовлетворено частично, апелляционный суд полагает, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 11 461 рубль 13 копеек расходов на оплату услуг представителя.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по иску и апелляционной жалобе распределяются между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных требований.
С ответчика в пользу истца подлежит взысканию 9590 рублей 68 копеек в возмещение расходов по государственной пошлине по иску, 916 рублей 89 копеек - в возмещение расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.
При обращении истца с иском в суд, им была уплачена государственная пошлина в размере 12 480 рублей; с учетом увеличения исковых требований, размер госпошлины по иску составил 14 460 рублей. Таким образом, при обращении с иском в суд истец не доплатил 1980 рублей.
В то же время, при обращении истцом в суд с апелляционной жалобой им была оплачена государственная пошлина в размере 6240 рублей 00 копеек, что подтверждается платежным поручением N 256 от 07.02.2013. В силу подпунктов 2, 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, при подаче апелляционной жалобы на решение арбитражного суда, уплачивается государственная пошлина в размере 2000 рублей. Таким образом, с учетом недоплаченной суммы государственной пошлины по иску, 2260 рублей излишне уплаченной госпошлины по апелляционной жалобе подлежит возврату истцу из федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ярославской области от 11.01.2013 по делу N А82-10209/2012 отменить в части отказа во взыскании 342 000 рублей задолженности по арендной плате, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Фирма "Ярресторансервис" удовлетворить частично.
Резолютивную часть решения изложить в следующей редакции:
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Москон+" (ОГРН 1087604025332, ИНН 7604149140) в пользу закрытого акционерного общества "Фирма "Ярресторансервис" (ОГРН 1027600848351, ИНН 7601000255) задолженность в сумме 342 000 рублей, 11 461 рубль 13 копеек расходов на оплату услуг представителя, 9 590 рублей 68 копеек расходов по уплате государственной пошлины по иску, 916 рублей 89 копеек расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
В остальной части иска отказать.
Закрытому акционерному обществу "Фирма "Ярресторансервис" выдать справку на возврат из федерального бюджета 2260 рублей государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению N 256 от 07.02.2013.
Арбитражному суду Ярославской области выдать исполнительный лист.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
Д.Ю.БАРМИН
Судьи
Т.В.ЧЕРНИГИНА
Т.Е.ПУРТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.04.2013 ПО ДЕЛУ N А82-8650/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 апреля 2013 г. по делу N А82-8650/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 апреля 2013 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Бармина Д.Ю.,
судей Чернигиной Т.В., Пуртовой Т.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Плаксиной Н.А.,
без участия в судебном заседании представителей сторон,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Фирма "Ярресторансервис"
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 11.01.2013 по делу N А82-10209/2012, принятое судом в составе судьи Суркиной Т.В.,
по иску закрытого акционерного общества "Фирма "Ярресторансервис" (ИНН 7601000255, ОГРН 1027600848351, г. Ярославль, просп. Ленина, 46)
к обществу с ограниченной ответственностью "Москон+" (ИНН 7604149140, ОГРН 1087604025332),
о взыскании 373 000 рублей и расторжении договора аренды от 01.01.2012,
установил:
закрытое акционерное общество "Фирма "Ярресторансервис" (далее - ЗАО "Фирма "Ярресторансервис", истец, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Москон+" (далее - ООО "Москон+", ответчик) о взыскании 373 000 рублей задолженности по арендной плате и расходам за электроэнергию за период с 01.01.2012 по октябрь 2012 года и расторжении договора аренды. Истец также просит взыскать расходы по оплате услуг представителя в сумме 25 000 рублей и расходы, понесенные при уплате государственной пошлины.
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 11.01.2013 ЗАО "Фирма "Ярресторансервис" отказано в удовлетворении исковых требований.
ЗАО "Фирма "Ярресторансервис" с принятым решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить или изменить решение Арбитражного суда Ярославской области от 11.01.2013 полностью и принять новый судебный акт.
По мнению ЗАО "Фирма "Ярресторансервис" решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным. Заявитель указывает, что на основании договора аренды от 01.01.2011 истец передал ответчику по акту приема-передачи от 01.01.2011 помещение первого этажа площадью 142,1 кв. метров по адресу: г. Ярославль, пр. Ленина, д. 46 для использования под магазин. В январе 2012 года, по утверждению истца, договор перезаключался, но помещение арендатором не передавалось арендодателю, и ответчик продолжал пользоваться помещением. Таким образом, ссылаясь на положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявитель утверждает, что в связи с окончанием срока действия договора от 01.01.2011, фактические отношения сторон по аренде сохранились, в связи с чем истец правомерно выставил требования по взысканию суммы арендной платы, так как указанное помещение находится во временном владении и пользовании у арендатора с 01.01.2011. Заявитель полагает, что в акте приема-передачи достаточно полно отражены характеристики помещения, дата начала пользования ими.
Кроме этого, заявитель указывает, что судом первой инстанции не были применены положения статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, касающиеся неосновательного обогащения.
ООО "Москон+" отзыв на апелляционную жалобу не предоставило.
Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, ЗАО "Фирма "Ярресторансервис" является собственником нежилого здания, 4 и антресоль-этажный, количество подземных этажей: подвал, общая площадь 722,1 кв. метр, в том числе перепланировано (1-ый этаж N 4-6, 8) - 78,1 кв. метра, переустроено (1 этаж, N 4-6) - 51,5 кв. метра, инв. N 24009, лит. А1, адрес объекта: Ярославская обл., г. Ярославль, просп. Ленина, д. 46, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области 76-АБ 140852, выданным 02.04.2010 (далее - Свидетельство о регистрации права) (л.д. 49).
01.01.2012 между ЗАО "Фирма "Ярресторансервис" (арендодатель) и ООО "Москон+" (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества (далее - договор аренды) (л.д. 12).
В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды, арендодатель передает арендатору во временное пользование за плату недвижимое имущество общей площадью 142,1 кв. метров под магазин (площадь торгового зала - 50 кв. метров), расположенное по адресу: г. Ярославль, ул. Ленина, 46.
В пункте 1.3 договора аренды стороны согласовали, что передача недвижимого имущества арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту, подписываемому сторонами. Указанный акт является неотъемлемой частью настоящего договора.
В силу пунктов 1.4, 6.1 договора аренды, помещение сдается в аренду сроком на 1 год с 01.01.2012 по 30.12.2012.
Пункт 2.1 договора аренды закрепляет обязанность арендодателя, в том числе, передать арендатору недвижимое имущество по передаточному акту в течение пяти дней с момента заключения настоящего договора.
В силу пункта 3.1 договора аренды, за предоставленное в аренду недвижимое имущество арендатор оплачивает ежемесячно арендную плату в размере 90 000 рублей.
Пунктом 3.4 договора аренды стороны согласовали, что коммунальные услуги (горячая и холодная вода, отопление) входят в сумму арендной платы. Оплата за электроэнергию производится согласно контрольному расчету.
В соответствии с пунктом 4.2 договора аренды досрочное расторжение договора аренды производится арендодателем в одностороннем порядке с предупреждением арендатора за один месяц, в том числе и при просрочке внесения арендной платы и платежей за услуги связи в течение двух месяцев.
06.06.2012 ЗАО "Фирма "Ярресторансервис" направило в адрес ООО "Москон+" уведомление об одностороннем расторжении договора с требованием оплатить задолженность по арендной плате и электроэнергии (л.д. 13).
Указывая, что ответчик не выполнил надлежащим образом свои обязательства по внесению арендной платы и потребленной электроэнергии, истец обратился в суд с настоящим иском.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В соответствии с положениями пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 57 от 23.07.2009 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных отношений", при подготовке к судебному разбирательству дела о взыскании по договору арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.
В силу пункта 1 и пункта 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, при отсутствии этих данных в договоре условие объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
При этом, как следует из пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) судам следует иметь в виду, что положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
В силу абзаца второго статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, если правила абзаца первого этой статьи не позволяют определить содержание договора, судом должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Соответственно, определяющим фактором для оценки договора аренды на предмет заключенности с позиций пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации служат обстоятельства, свидетельствующие об отсутствии у сторон сомнений по поводу соответствующего объекта, переданного в наем, и его состояния.
Заявителем жалобы в материалы дела в качестве доказательств внесения арендной платы ответчиком представлены копии платежных поручений, которые в суд первой инстанции не представлялись.
В силу части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.
Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" принятие дополнительных доказательств судом апелляционной инстанции не может служить основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции; в то же время непринятие судом апелляционной инстанции новых доказательств при наличии к тому оснований, предусмотренных в части 2 статьи 268 Кодекса, может в силу части 3 статьи 288 Кодекса являться основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции, если это привело или могло привести к вынесению неправильного постановления.
Исходя из вышеизложенного, принимая во внимание, что ответчиком в суде первой инстанции не оспаривался факт пользования помещениями и внесения арендной платы, судом апелляционной инстанции вынесено протокольное определение о принятии представленных платежных поручений в качестве дополнительных доказательств.
В пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Исходя из вышеизложенного, принимая во внимание, что в данном случае договор аренды от 01.01.2012 на протяжении длительного периода времени исполнялся обеими сторонами; вносилась арендная плата (причем, в платежных поручениях, представленных истцом, в качестве основания платежа ответчиком указывался договор аренды от 01.01.2012); сторонами не было предпринято действий, подтверждающих наличие у сторон каких-либо разногласий и неопределенности в отношении предмета договоров, в том числе о смешении объекта найма с другим помещением, а также, учитывая, что в судебных заседаниях от 02.11.2012 и от 10.01.2013 (аудиозапись судебного заседания от 02.11.2012) ответчик признавал наличие спорного договора аренды, не отрицал пользование помещением, указывал на наличие у него лицензии на реализацию алкогольной и спиртосодержащей продукции, выданной Федеральной службой по регулированию алкогольного рынка, для получения которой, в силу действующего законодательства, необходимо предоставить документы, подтверждающие наличие у организации производственных и складских помещений, в том числе, на праве аренды, апелляционный суд не может согласиться с выводом суда первой инстанции о незаключенности спорного договора аренды, и считает его заключенным.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Исходя из вышеизложенного, учитывая, что арендатором, в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предоставлено доказательств оплаты арендной платы в полном объеме, апелляционный суд считает, что исковые требования ЗАО "Фирма "Ярресторансервис" о взыскании задолженности подлежат удовлетворению в сумме 342 000 рублей.
При определении суммы взыскиваемой задолженности апелляционный суд исходит из следующего.
Спорный период, заявленный истцом к взысканию - с 01.01.2012 по 31.10.2012, размер арендной платы, в силу пункта 3.1 договора аренды, составляет 90 000 рублей. Истцом к взысканию, с учетом произведенных ответчиком оплат, при окончательном уточнении исковых требований (протокол судебного заседания от 02.11.2012) заявлено 373 000 рублей. При этом из пояснений истца (аудиозапись судебного заседания от 02.11.2012) следует, что в указанную сумму включается задолженность по электроэнергии, исходя из контрольного расчета (пункт 3.4 договора аренды) в размере 3100 рублей за месяц, что составляет 31 000 рублей за спорный период, поскольку оплату потребленной электроэнергии ответчик не производил.
В силу положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Истцом же не предоставлено контрольного расчета по определению стоимости платы за потребленную ответчиком электроэнергию, а также доказательства несения затрат на нее, в связи с чем апелляционный суд полагает, что с ответчика подлежит взысканию сумма в размере 342 000 (373 000 - 31 000) рублей задолженности по арендной плате.
Требование истца о расторжении спорного договора аренды не подлежит удовлетворению в силу нижеследующего.
На основании пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В соответствии с пунктом 6.1 договора аренды, настоящий договор заключен на срок с 01.01.2012 по 30.12.2012, при этом в силу пункта 6.2 договора аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Проанализировав имеющуюся в материалах дела переписку сторон, из которой следует отсутствие намерений продолжить арендные отношения после истечения срока аренды, принимая во внимание, что поводом для обращения истца в суд явилось ненадлежащее исполнение истцом обязанности по внесению арендной платы, апелляционный суд приходит к выводу о прекращении спорного договора аренды с 31.12.2012.
При данных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции полагает, что апелляционная жалоба подлежит частичному удовлетворению, а решение Арбитражного суда Ярославской области от 11.01.2013 по делу N А82-10209/2012 подлежит отмене в части отказа во взыскании 342 000 рублей задолженности по арендной плате.
Заявленное истцом в первой инстанции требование истца о взыскании расходов по оплате услуг представителя в сумме 25 000 рублей также подлежит частичному удовлетворению с учетом следующего.
Частью 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что судебные расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.
Обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя и тем самым на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации. Именно поэтому в части 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между правами лиц, участвующих в деле.
Как следует из имеющихся в материалах дела документов, услуги, выполнены в полном объеме (акт N 000077 от 09.08.2012).
Приобщенным к материалам дела платежным поручением N 256 от 08.08.2012 (л.д. 17) подтверждена оплата оказанных ООО "Юридическая компания Екатерины Ласка" услуг, предусмотренных договором.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2004 N 454-О, реализация права по уменьшению суммы расходов судом возможна лишь в том случае, если он признает эти расходы чрезмерными в силу конкретных обстоятельств дела.
Вынося мотивированное решение об изменении размера сумм, взыскиваемых в возмещение соответствующих расходов, суды не вправе уменьшать его произвольно, тем более, если другая сторона не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов.
Как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 3 Информационного письма от 05.12.2007 N 121 "Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах", лицо, требующее возмещения расходов на оплату услуг представителя, обязано доказать их размер и факт выплаты, а другая сторона вправе доказывать их чрезмерность.
Аналогичная правовая позиция приведена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.05.2008 N 18118/07, от 09.04.2009 N 6284/07, от 25.05.2010 N 100/10, от 15.03.2012 N 16067/1.
Таким образом, принимая во внимание, что факт несения истцом судебных расходов в заявленных размерах подтвержден материалами дела, апелляционный суд считает, что требования истца о взыскании расходов на оплату услуг представителя, подлежат удовлетворению пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. Таким образом, учитывая, что в иске содержится два требования (материального - о взыскании сумм и нематериальное - о расторжении договора), в удовлетворении второго отказано, а первое удовлетворено частично, апелляционный суд полагает, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 11 461 рубль 13 копеек расходов на оплату услуг представителя.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по иску и апелляционной жалобе распределяются между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных требований.
С ответчика в пользу истца подлежит взысканию 9590 рублей 68 копеек в возмещение расходов по государственной пошлине по иску, 916 рублей 89 копеек - в возмещение расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.
При обращении истца с иском в суд, им была уплачена государственная пошлина в размере 12 480 рублей; с учетом увеличения исковых требований, размер госпошлины по иску составил 14 460 рублей. Таким образом, при обращении с иском в суд истец не доплатил 1980 рублей.
В то же время, при обращении истцом в суд с апелляционной жалобой им была оплачена государственная пошлина в размере 6240 рублей 00 копеек, что подтверждается платежным поручением N 256 от 07.02.2013. В силу подпунктов 2, 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, при подаче апелляционной жалобы на решение арбитражного суда, уплачивается государственная пошлина в размере 2000 рублей. Таким образом, с учетом недоплаченной суммы государственной пошлины по иску, 2260 рублей излишне уплаченной госпошлины по апелляционной жалобе подлежит возврату истцу из федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ярославской области от 11.01.2013 по делу N А82-10209/2012 отменить в части отказа во взыскании 342 000 рублей задолженности по арендной плате, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Фирма "Ярресторансервис" удовлетворить частично.
Резолютивную часть решения изложить в следующей редакции:
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Москон+" (ОГРН 1087604025332, ИНН 7604149140) в пользу закрытого акционерного общества "Фирма "Ярресторансервис" (ОГРН 1027600848351, ИНН 7601000255) задолженность в сумме 342 000 рублей, 11 461 рубль 13 копеек расходов на оплату услуг представителя, 9 590 рублей 68 копеек расходов по уплате государственной пошлины по иску, 916 рублей 89 копеек расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
В остальной части иска отказать.
Закрытому акционерному обществу "Фирма "Ярресторансервис" выдать справку на возврат из федерального бюджета 2260 рублей государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению N 256 от 07.02.2013.
Арбитражному суду Ярославской области выдать исполнительный лист.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
Д.Ю.БАРМИН
Судьи
Т.В.ЧЕРНИГИНА
Т.Е.ПУРТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)