Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 мая 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 мая 2013 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Чернигиной Т.В.,
судей Бармина Д.Ю., Щелокаевой Т.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Плаксиной Н.А.,
без участия в судебном заседании представителей сторон,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца - муниципального унитарного предприятия городского округа город Рыбинск "Дорожно-эксплуатационное строительство"
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 21 января 2013 года по делу N А82-10461/2012, принятое судом в составе судьи Суркиной Т.В.
по иску муниципального унитарного предприятия городского округа город Рыбинск "Дорожно-эксплуатационное строительство" (ИНН 7610051792 ОГРН 1057601842154)
к индивидуальному предпринимателю Гулиной Наталье Аркадьевне (ИНН 761018270328 ОГРНИП 304761036600792)
о взыскании задолженности по арендной плате, оплате коммунальных услуг, расходов по оплате услуг адвоката,
установил:
муниципальное унитарное предприятие городского округа город Рыбинск "Дорожно-эксплуатационное строительство" (далее - Предприятие, истец, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Гулиной Наталье Аркадьевне (далее - Предприниматель, ответчик) о взыскании 13 348 руб. 68 коп. задолженности по арендной плате, 41 994 руб. 79 коп. задолженности по оплате тепловой энергии, 12 483 руб. 44 коп. задолженности по оплате электрической энергии, 1 000 руб. расходов по оплате услуг адвоката.
Исковые требования Общества основаны на статьях 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 21 января 2013 года иск удовлетворен частично, с ответчика в пользу истца взыскано 41 041 руб. 30 коп. долга за тепловую энергию, 1 641 руб. 65 коп. расходов по оплате госпошлины, в остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятым решением, истец обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить в части отказа в удовлетворении требования о взыскании задолженности по арендной плате и электрической энергии.
В апелляционной жалобе и дополнениях к ней заявитель указывает, что дополнительное соглашение от 01.10.2011 было заключено между собственником (департаментом недвижимости администрации Рыбинского муниципального округа, далее - Департамент недвижимости), арендодателем (Предприятием) и арендатором (Предпринимателем) во изменение договора аренды от 15.02.2005 N 3000, заключенного между Департаментом недвижимости и Предпринимателем. Суд установил факт передачи имущества (помещения) в аренду, арендатор принял его без замечаний, достигнуто соглашение о размере платы за пользование имуществом. В данном случае следует исходить из общих положений обязательственного права, а именно, условий заключенного соглашения. Заявитель указывает, что согласно пункту 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы (в случае отсутствия государственной регистрации договора) судам следует применять положения статей 1102 и 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации. Собственник передал Предприятию права по аренде без проведения аукциона. Кроме того, Предприятие несет все расходы по содержанию зданий по ул. Софийская, 78 (теплоэнергия, электроэнергия, вода), в одном из которых находится арендуемое Предпринимателем помещение. Ответчик регулярно пользовался электроэнергией, истец оплачивал ее стоимость согласно выставленным счетам. Согласно части 4 статьи 53 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) до 01.07.2015 разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов и аукционов договоров аренды, заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого и среднего предпринимательства, пролонгация арендных отношений путем заключения дополнительных соглашений не противоречит требования антимонопольного законодательства. В связи с закреплением имущества на праве хозяйственного ведения за Предприятием, договор аренды подлежал переоформлению в части перемены стороны по договору, проведение торгов в данной ситуации не требуется.
Ответчик отзыв на апелляционную жалобу не представил.
В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв с 24.04.2013 до 06.05.2013.
Стороны явку своих представителей в судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Истец заявил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон.
Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Ярославской области от 21 января 2013 года проверены Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При этом арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность названного решения только в обжалуемой части.
Материалами дела подтверждены следующие фактические обстоятельства.
15.02.2005 Департамент недвижимости (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества N 3000, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество (здание, помещение) общей площадью 87,4 кв. м, расположенное по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, ул. Софийская, д. 78, для использования под швейное производство.
В соответствии с разделом 3 договора арендатор перечисляет за аренду помещения арендодателю арендную плату в сумме 4033,10 руб. в месяц плюс НДС (18%) 725,96 руб. Арендная плата пересматривается арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с Решением Рыбинского Совета депутатов и каждый раз при заключении или расторжении арендатором договора субаренды. Арендодатель письменно уведомляет арендатора об изменении арендной платы. Оплата производится ежемесячно равными платежами с перечислением сумм до 10-го числа текущего месяца.
При невнесении в срок арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,2% от просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 5.1 договора).
Срок действия договора установлен с 15.02.2005 до 28.02.2006. Если Арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункты 7.1, 7.3 договора).
Помещение передано ответчику по акту приема-передачи от 15.02.2005 N 38.
К указанному договору аренды сторонами были подписаны дополнительные соглашения от 01.07.2005, от 19.05.2006, от 27.02.2007, от 25.02.2008, от 15.01.2009, от 05.02.2010, от 01.10.2011.
На основании приказа Департамента недвижимости от 26.01.2011 N 41-06/08-32 незавершенная строительством крытая стоянка, расположенная по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, ул. Софийская, д. 78, закреплена на праве хозяйственного ведения за Предприятием.
Право хозяйственного ведения истца зарегистрировано 21.03.2012, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 76-АБ N 526612.
В соответствии с дополнительным соглашением от 01.10.2011, заключенным между Предприятием (арендодатель), Предпринимателем (арендатор) и Департаментом недвижимости (собственник), арендодатель сдал, а арендатор принял во временное владение и пользование недвижимое имущество (здание, помещение) общей площадью 87.4 кв. м, расположенное по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, ул. Софийская, д. 78, для использования под швейное производство.
Пунктом 4.2 дополнительного соглашения установлено, что арендная плата вносится ежемесячно до 10-го числа расчетного месяца на расчетный счет арендодателя 50% в сумме 4081,80 руб. плюс НДС 18% в сумме 734,72 руб., на расчетный счет собственника 50% в сумме 4081,80 руб. плюс НДС 18% в сумме 734,72 руб.
Согласно пункту 4.6 дополнительного соглашения Предприниматель уплачивает эксплуатационные расходы, отопление и оказываемые ему коммунальные услуги согласно расчету на коммунальные услуги, предоставленному арендодателем (балансодержателем).
Также данным соглашением изменен порядковый номер договора аренды на N 40050.
Из письма Департамента недвижимости от 13.11.2012 N 41-04/08-3850 следует, что дополнительное соглашение от 01.10.2011 подписано без проведения торгов.
Кроме того, 26.10.2011 Предприятие (подрядчик) и Предприниматель (заказчик) заключили договор на оказание услуг, по условиям которого заказчик обязуется оплачивать ежемесячно коммунальные платежи за отопление 7% от общей стоимости коммунальных платежей за отопление подрядчика. Оплату производить согласно выставленному счету в течение 5 рабочих дней с момента выставления счета. Подрядчик обязуется подать отопление с 27.10.2011 в здание, закрепленное за ним на праве хозяйственного ведения; своевременно предоставлять заказчику счет, счет-фактуру, акт выполненных работ. Указанный договор вступает в силу с 26.10.2011 и действует до окончания отопительного сезона.
Неоплата ответчиком задолженности по арендной плате, тепловой энергии и электрической энергии послужила основанием для обращения истца в суд.
Согласно статье 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В силу пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае отсутствия государственной регистрации договора аренды нежилых помещений, равно как договора субаренды (пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации), заключенного на срок не менее одного года, такой договор считается не заключенным.
При таких обстоятельствах, установив по материалам дела, что Договор аренды от 15.02.2005 не прошел государственную регистрацию, арбитражный суд первой инстанции правомерно счел, что он является незаключенным.
Согласно статье 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного использования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Согласно Постановлению Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.
В части 4 статьи 53 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" установлено, что до 01.07.2015 разрешается заключение на новый срок без проведения торгов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 данного закона и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством.
В рассматриваемом случае договор не продлялся, а заключался вновь, поскольку договор аренды от 15.02.2005 правомерно признан судом незаключенным, как не прошедший государственную регистрацию.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает правильным вывод суда первой инстанции о том, что дополнительное соглашение, предусматривающее передачу Предприятию прав и обязанностей по договору аренды от 15.02.2005, фактически является иным договором, предусматривающим переход прав владения и (или) пользования в отношении муниципального имущества, и 01.10.2011 могло быть заключено только по результатам проведения конкурса или аукциона.
Нахождение арендатора в спорном помещении и использование данного объекта в целях, предусмотренных Договором, ответчиком не оспариваются.
Однако, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований о взыскании с ответчика арендной платы по договору и задолженности по оплате электрической энергии в связи с не согласованием сторонами порядка расчета коммунальных услуг.
Из материалов дела следует, что в период со 02.03.2012 по 11.04.2012 ответчик уплатил истцу денежные средства в размере 50 000 руб. (т. 1 л.д. 67-74, т. 2 л.д. 15).
Истец не лишен возможности обратиться в суд с самостоятельным иском о взыскании с ответчика неосновательного обогащения за пользование имуществом и электрической энергией, представив соответствующие доказательства наличия и размера задолженности.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает правовых оснований для отмены или изменения решения суда в обжалуемой части.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и являющихся безусловными основаниями для отмены обжалуемого решения арбитражного суда первой инстанции, не установлено.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ярославской области от 21 января 2013 года по делу N А82-10461/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу муниципального унитарного предприятия городского округа город Рыбинск "Дорожно-эксплуатационное строительство" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
Т.В.ЧЕРНИГИНА
Судьи
Д.Ю.БАРМИН
Т.М.ПОЛЯШОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.05.2013 ПО ДЕЛУ N А82-10461/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 мая 2013 г. по делу N А82-10461/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 06 мая 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 мая 2013 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Чернигиной Т.В.,
судей Бармина Д.Ю., Щелокаевой Т.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Плаксиной Н.А.,
без участия в судебном заседании представителей сторон,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца - муниципального унитарного предприятия городского округа город Рыбинск "Дорожно-эксплуатационное строительство"
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 21 января 2013 года по делу N А82-10461/2012, принятое судом в составе судьи Суркиной Т.В.
по иску муниципального унитарного предприятия городского округа город Рыбинск "Дорожно-эксплуатационное строительство" (ИНН 7610051792 ОГРН 1057601842154)
к индивидуальному предпринимателю Гулиной Наталье Аркадьевне (ИНН 761018270328 ОГРНИП 304761036600792)
о взыскании задолженности по арендной плате, оплате коммунальных услуг, расходов по оплате услуг адвоката,
установил:
муниципальное унитарное предприятие городского округа город Рыбинск "Дорожно-эксплуатационное строительство" (далее - Предприятие, истец, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Гулиной Наталье Аркадьевне (далее - Предприниматель, ответчик) о взыскании 13 348 руб. 68 коп. задолженности по арендной плате, 41 994 руб. 79 коп. задолженности по оплате тепловой энергии, 12 483 руб. 44 коп. задолженности по оплате электрической энергии, 1 000 руб. расходов по оплате услуг адвоката.
Исковые требования Общества основаны на статьях 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 21 января 2013 года иск удовлетворен частично, с ответчика в пользу истца взыскано 41 041 руб. 30 коп. долга за тепловую энергию, 1 641 руб. 65 коп. расходов по оплате госпошлины, в остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятым решением, истец обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить в части отказа в удовлетворении требования о взыскании задолженности по арендной плате и электрической энергии.
В апелляционной жалобе и дополнениях к ней заявитель указывает, что дополнительное соглашение от 01.10.2011 было заключено между собственником (департаментом недвижимости администрации Рыбинского муниципального округа, далее - Департамент недвижимости), арендодателем (Предприятием) и арендатором (Предпринимателем) во изменение договора аренды от 15.02.2005 N 3000, заключенного между Департаментом недвижимости и Предпринимателем. Суд установил факт передачи имущества (помещения) в аренду, арендатор принял его без замечаний, достигнуто соглашение о размере платы за пользование имуществом. В данном случае следует исходить из общих положений обязательственного права, а именно, условий заключенного соглашения. Заявитель указывает, что согласно пункту 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы (в случае отсутствия государственной регистрации договора) судам следует применять положения статей 1102 и 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации. Собственник передал Предприятию права по аренде без проведения аукциона. Кроме того, Предприятие несет все расходы по содержанию зданий по ул. Софийская, 78 (теплоэнергия, электроэнергия, вода), в одном из которых находится арендуемое Предпринимателем помещение. Ответчик регулярно пользовался электроэнергией, истец оплачивал ее стоимость согласно выставленным счетам. Согласно части 4 статьи 53 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) до 01.07.2015 разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов и аукционов договоров аренды, заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого и среднего предпринимательства, пролонгация арендных отношений путем заключения дополнительных соглашений не противоречит требования антимонопольного законодательства. В связи с закреплением имущества на праве хозяйственного ведения за Предприятием, договор аренды подлежал переоформлению в части перемены стороны по договору, проведение торгов в данной ситуации не требуется.
Ответчик отзыв на апелляционную жалобу не представил.
В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв с 24.04.2013 до 06.05.2013.
Стороны явку своих представителей в судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Истец заявил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон.
Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Ярославской области от 21 января 2013 года проверены Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При этом арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность названного решения только в обжалуемой части.
Материалами дела подтверждены следующие фактические обстоятельства.
15.02.2005 Департамент недвижимости (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества N 3000, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество (здание, помещение) общей площадью 87,4 кв. м, расположенное по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, ул. Софийская, д. 78, для использования под швейное производство.
В соответствии с разделом 3 договора арендатор перечисляет за аренду помещения арендодателю арендную плату в сумме 4033,10 руб. в месяц плюс НДС (18%) 725,96 руб. Арендная плата пересматривается арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с Решением Рыбинского Совета депутатов и каждый раз при заключении или расторжении арендатором договора субаренды. Арендодатель письменно уведомляет арендатора об изменении арендной платы. Оплата производится ежемесячно равными платежами с перечислением сумм до 10-го числа текущего месяца.
При невнесении в срок арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,2% от просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 5.1 договора).
Срок действия договора установлен с 15.02.2005 до 28.02.2006. Если Арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункты 7.1, 7.3 договора).
Помещение передано ответчику по акту приема-передачи от 15.02.2005 N 38.
К указанному договору аренды сторонами были подписаны дополнительные соглашения от 01.07.2005, от 19.05.2006, от 27.02.2007, от 25.02.2008, от 15.01.2009, от 05.02.2010, от 01.10.2011.
На основании приказа Департамента недвижимости от 26.01.2011 N 41-06/08-32 незавершенная строительством крытая стоянка, расположенная по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, ул. Софийская, д. 78, закреплена на праве хозяйственного ведения за Предприятием.
Право хозяйственного ведения истца зарегистрировано 21.03.2012, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 76-АБ N 526612.
В соответствии с дополнительным соглашением от 01.10.2011, заключенным между Предприятием (арендодатель), Предпринимателем (арендатор) и Департаментом недвижимости (собственник), арендодатель сдал, а арендатор принял во временное владение и пользование недвижимое имущество (здание, помещение) общей площадью 87.4 кв. м, расположенное по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, ул. Софийская, д. 78, для использования под швейное производство.
Пунктом 4.2 дополнительного соглашения установлено, что арендная плата вносится ежемесячно до 10-го числа расчетного месяца на расчетный счет арендодателя 50% в сумме 4081,80 руб. плюс НДС 18% в сумме 734,72 руб., на расчетный счет собственника 50% в сумме 4081,80 руб. плюс НДС 18% в сумме 734,72 руб.
Согласно пункту 4.6 дополнительного соглашения Предприниматель уплачивает эксплуатационные расходы, отопление и оказываемые ему коммунальные услуги согласно расчету на коммунальные услуги, предоставленному арендодателем (балансодержателем).
Также данным соглашением изменен порядковый номер договора аренды на N 40050.
Из письма Департамента недвижимости от 13.11.2012 N 41-04/08-3850 следует, что дополнительное соглашение от 01.10.2011 подписано без проведения торгов.
Кроме того, 26.10.2011 Предприятие (подрядчик) и Предприниматель (заказчик) заключили договор на оказание услуг, по условиям которого заказчик обязуется оплачивать ежемесячно коммунальные платежи за отопление 7% от общей стоимости коммунальных платежей за отопление подрядчика. Оплату производить согласно выставленному счету в течение 5 рабочих дней с момента выставления счета. Подрядчик обязуется подать отопление с 27.10.2011 в здание, закрепленное за ним на праве хозяйственного ведения; своевременно предоставлять заказчику счет, счет-фактуру, акт выполненных работ. Указанный договор вступает в силу с 26.10.2011 и действует до окончания отопительного сезона.
Неоплата ответчиком задолженности по арендной плате, тепловой энергии и электрической энергии послужила основанием для обращения истца в суд.
Согласно статье 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В силу пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае отсутствия государственной регистрации договора аренды нежилых помещений, равно как договора субаренды (пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации), заключенного на срок не менее одного года, такой договор считается не заключенным.
При таких обстоятельствах, установив по материалам дела, что Договор аренды от 15.02.2005 не прошел государственную регистрацию, арбитражный суд первой инстанции правомерно счел, что он является незаключенным.
Согласно статье 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного использования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Согласно Постановлению Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.
В части 4 статьи 53 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" установлено, что до 01.07.2015 разрешается заключение на новый срок без проведения торгов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 данного закона и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством.
В рассматриваемом случае договор не продлялся, а заключался вновь, поскольку договор аренды от 15.02.2005 правомерно признан судом незаключенным, как не прошедший государственную регистрацию.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает правильным вывод суда первой инстанции о том, что дополнительное соглашение, предусматривающее передачу Предприятию прав и обязанностей по договору аренды от 15.02.2005, фактически является иным договором, предусматривающим переход прав владения и (или) пользования в отношении муниципального имущества, и 01.10.2011 могло быть заключено только по результатам проведения конкурса или аукциона.
Нахождение арендатора в спорном помещении и использование данного объекта в целях, предусмотренных Договором, ответчиком не оспариваются.
Однако, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований о взыскании с ответчика арендной платы по договору и задолженности по оплате электрической энергии в связи с не согласованием сторонами порядка расчета коммунальных услуг.
Из материалов дела следует, что в период со 02.03.2012 по 11.04.2012 ответчик уплатил истцу денежные средства в размере 50 000 руб. (т. 1 л.д. 67-74, т. 2 л.д. 15).
Истец не лишен возможности обратиться в суд с самостоятельным иском о взыскании с ответчика неосновательного обогащения за пользование имуществом и электрической энергией, представив соответствующие доказательства наличия и размера задолженности.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает правовых оснований для отмены или изменения решения суда в обжалуемой части.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и являющихся безусловными основаниями для отмены обжалуемого решения арбитражного суда первой инстанции, не установлено.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ярославской области от 21 января 2013 года по делу N А82-10461/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу муниципального унитарного предприятия городского округа город Рыбинск "Дорожно-эксплуатационное строительство" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
Т.В.ЧЕРНИГИНА
Судьи
Д.Ю.БАРМИН
Т.М.ПОЛЯШОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)