Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Докладчик Ульянкин Д.В.
Судья Рогожин Н.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:
председательствующего Ульянкина Д.В.,
судей Ларионовой С.В., Хомяковой М.Е.,
при секретаре Д.,
в открытом судебном заседании в г. Орле рассмотрела гражданское дело по исковому заявлению прокурора Орловского района Орловской области к администрации городского поселения Знаменка Орловского района Орловской области о признании недействительными актов органа местного самоуправления, связанных с землепользованием,
по представлению прокурора Орловского района Орловской области на решение Орловского районного суда Орловской области от 06 июня 2013 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований прокурора Орловского района Орловской области о признании недействительным разрешения на строительство N RU <...>, выданного администрацией городского поселения Знаменка Орловского района Орловской области 21.01.2013, и признании недействительным постановления главы городского поселения Знаменка Орловского района Орловской области N 269 от 18.12.2012 об утверждении градостроительного плана земельного участка от 12.12.2012 N <...> - отказать".
Заслушав дело по докладу судьи Орловского областного суда Ульянкина Д.В., объяснения представителя истца прокуратуры Орловского района Орловской области - старшего помощник прокурора Псаревой Е.В., поддержавшей доводы жалобы, объяснения третьего лица П.Н., ее представителей по доверенностям К., Ш., возражения представителя ответчика администрации пгт. Знаменка Орловского района по доверенности И., представителя третьего лица администрации Орловского района Орловской области по доверенности П.А., представителей третьего лица ООО "Галерея" по доверенности А. и Г., судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда,
установила:
прокурор Орловского района Орловской области обратился в суд с иском к администрации городского поселения Знаменка Орловского района Орловской области о признании недействительными: разрешения на строительство N RU N, выданного администрацией городского поселения Знаменка Орловского района Орловской области 21.01.2013; постановления главы городского поселения Знаменка Орловского района Орловской области N 269 от 18.12.2012 об утверждении градостроительного плана земельного участка от 12.12.2012 N RU N
В обоснование требований указывал, что прокуратурой района проведена проверка по коллективному обращению жителей пгт. <адрес> по вопросу законности строительства дома, расположенного по строительному адресу: <адрес> <адрес>, в ходе которой выявлены нарушения градостроительного, жилищного и земельного законодательства.
Так, одним из документов, на основании которого администрацией городского поселения Знаменка Орловского района Орловской области 21.01.2013 выдано застройщику ООО "Галерея" разрешение на строительство дома, явился градостроительный план земельного участка от 12.12.2012, утвержденный администрацией поселения постановлением N 269 от 18.12.2012.
Прокурор полагает, что градостроительный план земельного участка (далее - ГПЗУ) не соответствует требованиям градостроительного законодательства (п. 1 ст. 26, 44, 51 ГрК РФ, ст. 4 ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ", подпункта "м" п. 12 Постановления Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию"), жилищного (ст. 36 ЖК РФ, ст. 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ"), гражданского (п. 2 ст. 8 ГК РФ, ст. 14, 23 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) и земельного законодательства (ст. 1, 11.2, 60 ЗК РФ).
Из градостроительного плана земельного участка RU 57520101-01-13 (ГПЗУ), подготовленного ЗАО "Артес" 12.12.2012 и утвержденного постановлением главы городского поселения Знаменка Орловского района Орловской области N 269 от 18.12.2012, следует, что он разработан на площадь земельного участка 6571 кв. м.
Строительство жилых домов осуществляется на территории четырех самостоятельных земельных участков, которые не объединялись и имеют разные кадастровые номера.
Общая площадь земельного участка 6571 кв. м, на котором осуществляется строительство, складывается из 4-х земельных участков, предоставленных ООО "Галерея" на правах договоров аренды:
1) земельный участок площадью 3000 кв. м, предоставленный на основании дополнительного соглашения N 381 от 27.08.2012 на участки площадью 3000 кв. м и 2000 кв. м к договору аренды земли N 86 от 11.03.2008 с учетом дополнительного соглашения N 20 от 26.01.2011 и имеющий кадастровый номер N
2) земельный участок площадью 2000 кв. м, предоставленный на основании дополнительного соглашения N 381 от 27.08.2012 на участки площадью 3000 кв. м и 2000 кв. м к договору аренды земли N 86 от 11.03.2008 с учетом дополнительного соглашения N 20 от 26.01.2011 и имеющий кадастровый номер N
3) земельный участок площадью 206 кв. м, предоставленный на основании договора аренды земли N 387 от 29.08.2012 на участки площадью 206 кв. м и 1356 кв. м и имеющий кадастровый номер N
4) земельный участок площадью 1365 кв. м, предоставленный на основании договора аренды земли N 387 от 29.08.2012 на участки площадью 206 кв. м и 1356 кв. м и имеющий кадастровый номер N
Однако земельный участок площадью 3000 кв. м, имеющий кадастровый N и земельный участок площадью 2000 кв. м, имеющий кадастровый N, в государственном кадастре не зарегистрированы и носят временный характер, обременения на них не зарегистрированы, в связи с чем не могут участвовать в гражданском обороте.
При этом указывает на то, что ООО "Галерея" на праве аренды принадлежит земельный участок площадью 5000 кв. м с кадастровым номером N, предоставленный администрацией Орловского района для строительства двух многоэтажных домов.
Также на данный участок 30.05.2011 зарегистрировано ограничение в виде ипотеки права аренды на срок с 30.05.2011 по 1 квартал 2014 в силу договора N 1 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 20.04.2011 и договора участия в долевом строительстве жилья N 1 от 08.02.2013 N
Кроме того, на данный земельный участок зарегистрированы обременения в силу 15-ти договоров участия в долевом строительстве.
По мнению заявителя, отсутствие на приложенном ООО "Галерея" к заявлению от 15.01.2013 о выдаче разрешения на строительство дополнительном соглашении от 27.08.2012 N 381 специальной надписи о государственной регистрации указанных в этом соглашении земельных участков с кадастровыми номерами N и N (3000 кв. м и 2000 кв. м) привело к нарушению законодательства при выдаче разрешения на строительство дома, так как ГПЗУ разработан для двух несуществующих земельных участков, входящих в заявленную ООО "Галерея" площадь 6571 кв. м, а именно земельные участки площадью 3000 кв. м, имеющий кадастровый N и земельный участок площадью 2000 кв. м, имеющий кадастровый N
Кроме того, в нарушение закона, указанные в ГПЗУ земельные участки с кадастровыми номерами N предназначены для благоустройства оборудования квартала детской площадки и благоустройства парковочных мест и неизвестно, относятся ли юридически данные участки именно к благоустройству строящихся двух домов N 50 (уже построен и введен в эксплуатацию) и N 52 (строящегося) или относятся к благоустройству всего квартала пгт. Знаменка в целом, так как из их вида разрешенного использования не следует, что они имеют отношение к земельному участку площадью 5000 кв. м, на котором осуществляется строительство двух домов и к сами строящимся домам, что имеет значение при последующем определении границ земельного участка при многоквартирном доме, переходящего в общую долевую собственность собственников многоквартирного дома в составе общего имущества.
Полагает, что возможность использования земельных участков площадью 206 кв. м и площадью 1365 кв. м в качестве придомовой территории <адрес> обусловлена их объединением с земельным участком площадью 5000 кв. м.
Закон допускает образование земельных участков путем объединения нескольких земельных участков при одинаковом целевом назначении и разрешенном использовании исходных земельных участков (ст. 11.2 ЗК РФ). В данном случае, по мнению заявителя, это требование закона не соблюдено, так как земельные участки имеют разный вид разрешенного использования: "для строительства многоквартирного жилого дома" и "для благоустройства оборудования квартала детской площадки и благоустройства парковочных мест".
В связи с чем указанные земельные участки не могут быть включены в градостроительный план земельного участка и соответственно общая площадь застройки двух многоквартирных домов N 50 и 52 по <адрес> составляет всего 5000 кв. м, что является недостаточным для строительства двух многоквартирных домов.
По мнению заявителя, детская и парковочная площадки на плане благоустройства находятся за пределами земельного участка, на который составлен градостроительный план.
Также из плана благоустройства следует, что общая площадь застройки, отмостки, элементов благоустройства, асфальтированных тротуаров и проездов составляет 8710 кв. м, в то время как площадь выделенного для строительства участка составляет 5000 кв. м, что также свидетельствует о несоответствии плана благоустройства градостроительному плану земельного участка и недостаточности площади земельного участка для строительства двух 4-подъездных 3-этажных 48-квартирных жилых домов и на предоставленном ООО "Галерея" земельном участке площадью 5000 кв. м можно разместить только один 4-подъездный 3-этажный 48-квартирный жилой дом с учетом соблюдения необходимых параметров их благоустройства.
Таким образом, по мнению заявителя, в нарушение законодательства ГПЗУ разработан с учетом двух земельных участков, не предназначенных для строительства жилых домов, в нем отсутствует необходимая информация и общая площадь застройки недостаточная для строительства.
В связи с этим постановление администрации городского поселения Знаменка от 18.12.2012 N 269 "Об утверждении градостроительного плана земельного участка для строительства 42-квартирного 4-подъездного 3-этажного жилого дома N 52 <адрес> не могло быть принято администрацией городского поселения Знаменка, соответственно, разрешение на строительство N RU N, выданное администрацией городского поселения Знаменка <дата>, подлежит признанию недействительным.
Между тем, <дата> администрацией пгт. Знаменка Орловского района выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства: 42-квартирного 4-секционного 3-этажного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, построенного на земельном участке, общей площадью 3770,0 кв. м, кадастровый номер участка N, по строительному адресу: <адрес>, что означает, что в случае строительства второго 4-подъездного 3-этажного 48-квартирного жилого <адрес> <адрес> <адрес> на предоставленном ООО "Галерея" земельном участке площадью 5000 кв. м либо на испрашиваемом ООО "Галерея" несуществующем земельном участке площадью 3000 кв. м, для размещения второго многоквартирного дома, будут нарушены права жильцов на благоприятные условия окружающей среды, права на жилище.
При этом, по мнению заявителя, указанные права будут нарушены как жильцов построенного дома <адрес> <адрес> <адрес>, так и граждан, которые в настоящее время заключили договоры участия в долевом строительстве, а также неопределенный круг граждан, которые изъявят желание заключить с ООО "Галерея" договоры долевого участия в строительстве <адрес> и в последующем приобретут права, в том числе общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен указанный дом.
Поскольку выданное администрацией городского поселения <адрес> ООО "Галерея" разрешение на строительство <адрес> за N RU N от 21.01.2013 основано на незаконном постановлении администрации городского поселения Знаменка N 269 от 18.12.2012 об утверждении градостроительного плана земельного участка от 12.12.2012 N RU N, то выданное администрацией городского поселения Знаменка указанное разрешение на строительство также является незаконным (недействительным), в связи с чем прокурор просит их признать незаконными.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционном представлении прокурор Орловского района Орловской области ставит вопрос об отмене решения суда, как постановленного с нарушением норм материального и процессуального права.
Полагает, что суд пришел к ошибочному выводу о наличии этапов строительства объектов капитального строительства, а именно домов N 50, 52, поскольку проектная документация в отношении отдельного этапа строительства в объеме необходимом для осуществления этого этапа строительства, не разрабатывалась, а был разработан один проект строительства 2008 года на два объекта.
Указывает на то, что главой администрации п. Знаменка в нарушение градостроительного, жилищного, гражданского и земельного законодательства вынесено постановление об утверждении градостроительного плана.
Ошибочным считает вывод суда о том, что земельное законодательство не исключает нахождение в гражданском обороте земельных участков, сведения о которых носят временный характер, сформированных в установленном законом порядке, учтенных в системе государственного кадастра недвижимости с соответствующими кадастровыми номерами.
Ссылается на то, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела.
Также судом необоснованно сделан вывод о том, что для ввода в эксплуатацию дома необходимо определение границ территории застройки.
Судом не дана оценка доводу истца о нарушении ч. 1 ст. 44 Градостроительного кодекса РФ, предусматривающей, что подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам, в то время как администрацией п. Знаменка утвержден градостроительный план на земельные участки, предназначенные для благоустройства.
Также ссылается на то, что суд, необоснованно отказав в удовлетворении ходатайства о направлении в Департамент строительства, транспорта и ЖКХ Орловской области запроса по вопросу необходимости получения положительного заключения экспертизы, проектной документации объекта капитального строительства, дома N 52 для установления объема, ограничил истца в предоставлении доказательств в обоснование своей позиции.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционного представления в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
Лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи (п. 1 ст. 41 ЗК РФ).
Согласно ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право: возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.
Статьей 30 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ) предусмотрено, что для создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; создания условий для планировки территорий муниципальных образований; обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства; создания условий для привлечения инвестиций, разрабатываются правила землепользования и застройки.
Правила землепользования и застройки включают в себя: порядок их применения и внесения изменений в указанные правила; карту градостроительного зонирования; градостроительные регламенты.
Согласно ст. 36 ГрК РФ градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом: 1) фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны; 2) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства; 3) функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований; 4) видов территориальных зон; 5) требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.
Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.
В соответствии со статьей 37 ГрК РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
Из материалов дела усматривается, что ООО "Галерея" на праве аренды принадлежат:
1) земельный участок площадью 3000 кв. м с кадастровым номером N (предоставлен на основании дополнительного соглашения N 381 от 27.08.2012 к договору аренды земли N 86 от 11.03.2008, дополнительного соглашения N 20 от 26.01.2011);
2) земельный участок площадью 2000 кв. м с кадастровым номером N (предоставлен на основании дополнительного соглашения N 381 от 27.08.2012 к договору аренды земли N 86 от 11.03.2008, дополнительного соглашения N 20 от 26.01.2011);
3) земельный участок площадью 206 кв. м с кадастровым номером N предоставлен на основании договора аренды земли N 387 от 29.08.2012);
4) земельный участок площадью 1365 кв. м с кадастровым номером N (предоставлен на основании договора аренды земли N 387 от 29.08.2012).
Судом первой инстанции установлено, что указанные участки граничат между собой и фактически представляют собой земельный участок с общей площадью 6571 кв. м.
Цель предоставления названных земельных участков - строительство двух многоквартирных жилых домов и обустройство детской площадки, а также парковочных мест.
Также из материалов дела следует, что на основе разработанной документации ООО "Галерея" осуществило строительство многоквартирного жилого дома N 50, введя его в 2012 году в установленном законом порядке в эксплуатацию.
В настоящее время ООО "Галерея" осуществляет строительство многоквартирного дома N 52 напротив дома N 50, на основании разрешения на строительство, выданного главой городского поселения Знаменка Орловского района 21.01.2013, а также градостроительного плана земельного участка, утвержденного постановлением главы администрации городского поселения Знаменка Орловского района 18.12.2012.
Оба дома располагаются на вышеупомянутых земельных участках площадью 2000 и 3000 кв. м.
Отказывая прокурору в удовлетворении требования о признании незаконным постановления главы городского поселения Знаменка Орловского района Орловской области N 269 от 18.12.2012 об утверждении градостроительного плана земельного участка от 12.12.2012 N RU N, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что оно издано в соответствии с требованиями градостроительного и земельного законодательства. Действующее законодательство не требует точного описания места размещения объекта строительства в Форме градостроительного плана земельного участка. В ней указывается лишь возможное (допустимое) местоположение, определенное с учетом планировочных ограничений по размещению объекта капитального строительства, установленных на основании градостроительных регламентов в соответствии с требованиями правил землепользования и застройки, а также зон с особыми условиями использования территорий в случае, если установление таких зон требуется в связи с размещением данных объектов
Подобная позиция подтверждена Решением Верховного Суда РФ от 14.05.2012 по делу N АКПИ12-290 об оспаривании нормативного правового акта - Приказа Минрегиона РФ от 10.05.2011 N 207 в части Формы градостроительного плана земельного участка.
Суд первой инстанции обоснованно принял во внимание, что оба объекта строительства возводятся застройщиком ООО "Галерея" на территории предоставленных им на законных основаниях (на праве аренды) земельных участках, имеющих соответствующее целевое назначение. Анализ представленных суду доказательств позволяет сделать вывод о том, что вся проектная и разрешительная документация готовилась застройщиком ООО "Галерея" для строительства двух объектов - многоквартирных жилых домов.
Из заключения Департамента строительства, транспорта и жилищно-коммунального хозяйства Орловской области следует, что общая площадь земельного участка (6571 кв. м) является достаточной для размещения и благоустройства двух 42-квартирных домов (т. 5 л.д. 102 - 104).
Отсутствие в настоящее время элементов благоустройства придомовой территории (детской площадки, мест для парковки) у строящихся домов само по себе не свидетельствует о незаконности строительства как одного, так и другого дома, поскольку строительство домов фактически осуществляется в два этапа (строительство дома N 50 и N 52). Возможное невыполнение застройщиком ООО "Галерея" взятых на себя обязательств по благоустройству территории двух домов после их постройки и ввода в эксплуатацию повлечет иные правовые последствия и иные способы судебной защиты, нежели те, о которых заявлено прокурором в рассматриваемом иске. Кроме того, в соответствии со ст. 3 ГПК РФ судебной защите подлежат только нарушенные или оспариваемые права и законные интересы.
Ссылка прокурора на ограниченный гражданский оборот земельных участков, сведения о которых носят временный характер, сформированных и учтенных в системе государственного кадастра недвижимости с соответствующими кадастровыми номерами, основана на неверном толковании норм материального права.
Кроме того, судом сделан верный вывод о том, что сведения о земельных участках площадью 2000 и 3000 кв. м в Государственном кадастре недвижимости носят временный характер, но эти участки образованы путем деления земельного участка площадью 5000 кв. м, предоставленного администрацией по договору аренды ООО "Галерея".
Существующее формальное разделение участка общей площадью 6571 кв. м на четыре самостоятельных участка (2000, 3000, 206 и 1365 кв. м) фактически носит временный характер в связи с их застройкой, поскольку после ввода двух домов в эксплуатацию, благоустройства прилегающей к ним территории, данные земельные участки в соответствии с нормами Жилищного и Земельного кодексов РФ приобретут статус общего имущества многоквартирного дома и будут переданы владельцам жилых помещений указанных многоквартирных домов.
Довод прокурора на нарушение его права на представление доказательств (суд отказал в удовлетворении ходатайства об истребовании доказательств) является несостоятельным, поскольку в соответствии со ст. 57 (часть 2) ГПК РФ доказательств невозможности самостоятельного получения испрашиваемых сведений, прокурор суду не представил. Более того, судебная коллегия отмечает, что прокурор в соответствии с Федеральным законом "О прокуратуре Российской Федерации" обладает широким спектром полномочий по собиранию доказательств.
Таким образом, разрешая спор, суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела и постановил законное и обоснованное решение. Нарушений норм материального и процессуального права допущено не было.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда
определила:
решение Орловского районного суда Орловской области от 06 июня 2013 года оставить без изменения, представление прокурора Орловского района Орловской области - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 21.08.2013 ПО ДЕЛУ N 33-1616
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 августа 2013 г. по делу N 33-1616
Докладчик Ульянкин Д.В.
Судья Рогожин Н.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:
председательствующего Ульянкина Д.В.,
судей Ларионовой С.В., Хомяковой М.Е.,
при секретаре Д.,
в открытом судебном заседании в г. Орле рассмотрела гражданское дело по исковому заявлению прокурора Орловского района Орловской области к администрации городского поселения Знаменка Орловского района Орловской области о признании недействительными актов органа местного самоуправления, связанных с землепользованием,
по представлению прокурора Орловского района Орловской области на решение Орловского районного суда Орловской области от 06 июня 2013 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований прокурора Орловского района Орловской области о признании недействительным разрешения на строительство N RU <...>, выданного администрацией городского поселения Знаменка Орловского района Орловской области 21.01.2013, и признании недействительным постановления главы городского поселения Знаменка Орловского района Орловской области N 269 от 18.12.2012 об утверждении градостроительного плана земельного участка от 12.12.2012 N <...> - отказать".
Заслушав дело по докладу судьи Орловского областного суда Ульянкина Д.В., объяснения представителя истца прокуратуры Орловского района Орловской области - старшего помощник прокурора Псаревой Е.В., поддержавшей доводы жалобы, объяснения третьего лица П.Н., ее представителей по доверенностям К., Ш., возражения представителя ответчика администрации пгт. Знаменка Орловского района по доверенности И., представителя третьего лица администрации Орловского района Орловской области по доверенности П.А., представителей третьего лица ООО "Галерея" по доверенности А. и Г., судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда,
установила:
прокурор Орловского района Орловской области обратился в суд с иском к администрации городского поселения Знаменка Орловского района Орловской области о признании недействительными: разрешения на строительство N RU N, выданного администрацией городского поселения Знаменка Орловского района Орловской области 21.01.2013; постановления главы городского поселения Знаменка Орловского района Орловской области N 269 от 18.12.2012 об утверждении градостроительного плана земельного участка от 12.12.2012 N RU N
В обоснование требований указывал, что прокуратурой района проведена проверка по коллективному обращению жителей пгт. <адрес> по вопросу законности строительства дома, расположенного по строительному адресу: <адрес> <адрес>, в ходе которой выявлены нарушения градостроительного, жилищного и земельного законодательства.
Так, одним из документов, на основании которого администрацией городского поселения Знаменка Орловского района Орловской области 21.01.2013 выдано застройщику ООО "Галерея" разрешение на строительство дома, явился градостроительный план земельного участка от 12.12.2012, утвержденный администрацией поселения постановлением N 269 от 18.12.2012.
Прокурор полагает, что градостроительный план земельного участка (далее - ГПЗУ) не соответствует требованиям градостроительного законодательства (п. 1 ст. 26, 44, 51 ГрК РФ, ст. 4 ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ", подпункта "м" п. 12 Постановления Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию"), жилищного (ст. 36 ЖК РФ, ст. 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ"), гражданского (п. 2 ст. 8 ГК РФ, ст. 14, 23 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) и земельного законодательства (ст. 1, 11.2, 60 ЗК РФ).
Из градостроительного плана земельного участка RU 57520101-01-13 (ГПЗУ), подготовленного ЗАО "Артес" 12.12.2012 и утвержденного постановлением главы городского поселения Знаменка Орловского района Орловской области N 269 от 18.12.2012, следует, что он разработан на площадь земельного участка 6571 кв. м.
Строительство жилых домов осуществляется на территории четырех самостоятельных земельных участков, которые не объединялись и имеют разные кадастровые номера.
Общая площадь земельного участка 6571 кв. м, на котором осуществляется строительство, складывается из 4-х земельных участков, предоставленных ООО "Галерея" на правах договоров аренды:
1) земельный участок площадью 3000 кв. м, предоставленный на основании дополнительного соглашения N 381 от 27.08.2012 на участки площадью 3000 кв. м и 2000 кв. м к договору аренды земли N 86 от 11.03.2008 с учетом дополнительного соглашения N 20 от 26.01.2011 и имеющий кадастровый номер N
2) земельный участок площадью 2000 кв. м, предоставленный на основании дополнительного соглашения N 381 от 27.08.2012 на участки площадью 3000 кв. м и 2000 кв. м к договору аренды земли N 86 от 11.03.2008 с учетом дополнительного соглашения N 20 от 26.01.2011 и имеющий кадастровый номер N
3) земельный участок площадью 206 кв. м, предоставленный на основании договора аренды земли N 387 от 29.08.2012 на участки площадью 206 кв. м и 1356 кв. м и имеющий кадастровый номер N
4) земельный участок площадью 1365 кв. м, предоставленный на основании договора аренды земли N 387 от 29.08.2012 на участки площадью 206 кв. м и 1356 кв. м и имеющий кадастровый номер N
Однако земельный участок площадью 3000 кв. м, имеющий кадастровый N и земельный участок площадью 2000 кв. м, имеющий кадастровый N, в государственном кадастре не зарегистрированы и носят временный характер, обременения на них не зарегистрированы, в связи с чем не могут участвовать в гражданском обороте.
При этом указывает на то, что ООО "Галерея" на праве аренды принадлежит земельный участок площадью 5000 кв. м с кадастровым номером N, предоставленный администрацией Орловского района для строительства двух многоэтажных домов.
Также на данный участок 30.05.2011 зарегистрировано ограничение в виде ипотеки права аренды на срок с 30.05.2011 по 1 квартал 2014 в силу договора N 1 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 20.04.2011 и договора участия в долевом строительстве жилья N 1 от 08.02.2013 N
Кроме того, на данный земельный участок зарегистрированы обременения в силу 15-ти договоров участия в долевом строительстве.
По мнению заявителя, отсутствие на приложенном ООО "Галерея" к заявлению от 15.01.2013 о выдаче разрешения на строительство дополнительном соглашении от 27.08.2012 N 381 специальной надписи о государственной регистрации указанных в этом соглашении земельных участков с кадастровыми номерами N и N (3000 кв. м и 2000 кв. м) привело к нарушению законодательства при выдаче разрешения на строительство дома, так как ГПЗУ разработан для двух несуществующих земельных участков, входящих в заявленную ООО "Галерея" площадь 6571 кв. м, а именно земельные участки площадью 3000 кв. м, имеющий кадастровый N и земельный участок площадью 2000 кв. м, имеющий кадастровый N
Кроме того, в нарушение закона, указанные в ГПЗУ земельные участки с кадастровыми номерами N предназначены для благоустройства оборудования квартала детской площадки и благоустройства парковочных мест и неизвестно, относятся ли юридически данные участки именно к благоустройству строящихся двух домов N 50 (уже построен и введен в эксплуатацию) и N 52 (строящегося) или относятся к благоустройству всего квартала пгт. Знаменка в целом, так как из их вида разрешенного использования не следует, что они имеют отношение к земельному участку площадью 5000 кв. м, на котором осуществляется строительство двух домов и к сами строящимся домам, что имеет значение при последующем определении границ земельного участка при многоквартирном доме, переходящего в общую долевую собственность собственников многоквартирного дома в составе общего имущества.
Полагает, что возможность использования земельных участков площадью 206 кв. м и площадью 1365 кв. м в качестве придомовой территории <адрес> обусловлена их объединением с земельным участком площадью 5000 кв. м.
Закон допускает образование земельных участков путем объединения нескольких земельных участков при одинаковом целевом назначении и разрешенном использовании исходных земельных участков (ст. 11.2 ЗК РФ). В данном случае, по мнению заявителя, это требование закона не соблюдено, так как земельные участки имеют разный вид разрешенного использования: "для строительства многоквартирного жилого дома" и "для благоустройства оборудования квартала детской площадки и благоустройства парковочных мест".
В связи с чем указанные земельные участки не могут быть включены в градостроительный план земельного участка и соответственно общая площадь застройки двух многоквартирных домов N 50 и 52 по <адрес> составляет всего 5000 кв. м, что является недостаточным для строительства двух многоквартирных домов.
По мнению заявителя, детская и парковочная площадки на плане благоустройства находятся за пределами земельного участка, на который составлен градостроительный план.
Также из плана благоустройства следует, что общая площадь застройки, отмостки, элементов благоустройства, асфальтированных тротуаров и проездов составляет 8710 кв. м, в то время как площадь выделенного для строительства участка составляет 5000 кв. м, что также свидетельствует о несоответствии плана благоустройства градостроительному плану земельного участка и недостаточности площади земельного участка для строительства двух 4-подъездных 3-этажных 48-квартирных жилых домов и на предоставленном ООО "Галерея" земельном участке площадью 5000 кв. м можно разместить только один 4-подъездный 3-этажный 48-квартирный жилой дом с учетом соблюдения необходимых параметров их благоустройства.
Таким образом, по мнению заявителя, в нарушение законодательства ГПЗУ разработан с учетом двух земельных участков, не предназначенных для строительства жилых домов, в нем отсутствует необходимая информация и общая площадь застройки недостаточная для строительства.
В связи с этим постановление администрации городского поселения Знаменка от 18.12.2012 N 269 "Об утверждении градостроительного плана земельного участка для строительства 42-квартирного 4-подъездного 3-этажного жилого дома N 52 <адрес> не могло быть принято администрацией городского поселения Знаменка, соответственно, разрешение на строительство N RU N, выданное администрацией городского поселения Знаменка <дата>, подлежит признанию недействительным.
Между тем, <дата> администрацией пгт. Знаменка Орловского района выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства: 42-квартирного 4-секционного 3-этажного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, построенного на земельном участке, общей площадью 3770,0 кв. м, кадастровый номер участка N, по строительному адресу: <адрес>, что означает, что в случае строительства второго 4-подъездного 3-этажного 48-квартирного жилого <адрес> <адрес> <адрес> на предоставленном ООО "Галерея" земельном участке площадью 5000 кв. м либо на испрашиваемом ООО "Галерея" несуществующем земельном участке площадью 3000 кв. м, для размещения второго многоквартирного дома, будут нарушены права жильцов на благоприятные условия окружающей среды, права на жилище.
При этом, по мнению заявителя, указанные права будут нарушены как жильцов построенного дома <адрес> <адрес> <адрес>, так и граждан, которые в настоящее время заключили договоры участия в долевом строительстве, а также неопределенный круг граждан, которые изъявят желание заключить с ООО "Галерея" договоры долевого участия в строительстве <адрес> и в последующем приобретут права, в том числе общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен указанный дом.
Поскольку выданное администрацией городского поселения <адрес> ООО "Галерея" разрешение на строительство <адрес> за N RU N от 21.01.2013 основано на незаконном постановлении администрации городского поселения Знаменка N 269 от 18.12.2012 об утверждении градостроительного плана земельного участка от 12.12.2012 N RU N, то выданное администрацией городского поселения Знаменка указанное разрешение на строительство также является незаконным (недействительным), в связи с чем прокурор просит их признать незаконными.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционном представлении прокурор Орловского района Орловской области ставит вопрос об отмене решения суда, как постановленного с нарушением норм материального и процессуального права.
Полагает, что суд пришел к ошибочному выводу о наличии этапов строительства объектов капитального строительства, а именно домов N 50, 52, поскольку проектная документация в отношении отдельного этапа строительства в объеме необходимом для осуществления этого этапа строительства, не разрабатывалась, а был разработан один проект строительства 2008 года на два объекта.
Указывает на то, что главой администрации п. Знаменка в нарушение градостроительного, жилищного, гражданского и земельного законодательства вынесено постановление об утверждении градостроительного плана.
Ошибочным считает вывод суда о том, что земельное законодательство не исключает нахождение в гражданском обороте земельных участков, сведения о которых носят временный характер, сформированных в установленном законом порядке, учтенных в системе государственного кадастра недвижимости с соответствующими кадастровыми номерами.
Ссылается на то, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела.
Также судом необоснованно сделан вывод о том, что для ввода в эксплуатацию дома необходимо определение границ территории застройки.
Судом не дана оценка доводу истца о нарушении ч. 1 ст. 44 Градостроительного кодекса РФ, предусматривающей, что подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам, в то время как администрацией п. Знаменка утвержден градостроительный план на земельные участки, предназначенные для благоустройства.
Также ссылается на то, что суд, необоснованно отказав в удовлетворении ходатайства о направлении в Департамент строительства, транспорта и ЖКХ Орловской области запроса по вопросу необходимости получения положительного заключения экспертизы, проектной документации объекта капитального строительства, дома N 52 для установления объема, ограничил истца в предоставлении доказательств в обоснование своей позиции.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционного представления в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
Лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи (п. 1 ст. 41 ЗК РФ).
Согласно ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право: возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.
Статьей 30 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ) предусмотрено, что для создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; создания условий для планировки территорий муниципальных образований; обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства; создания условий для привлечения инвестиций, разрабатываются правила землепользования и застройки.
Правила землепользования и застройки включают в себя: порядок их применения и внесения изменений в указанные правила; карту градостроительного зонирования; градостроительные регламенты.
Согласно ст. 36 ГрК РФ градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом: 1) фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны; 2) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства; 3) функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований; 4) видов территориальных зон; 5) требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.
Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.
В соответствии со статьей 37 ГрК РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
Из материалов дела усматривается, что ООО "Галерея" на праве аренды принадлежат:
1) земельный участок площадью 3000 кв. м с кадастровым номером N (предоставлен на основании дополнительного соглашения N 381 от 27.08.2012 к договору аренды земли N 86 от 11.03.2008, дополнительного соглашения N 20 от 26.01.2011);
2) земельный участок площадью 2000 кв. м с кадастровым номером N (предоставлен на основании дополнительного соглашения N 381 от 27.08.2012 к договору аренды земли N 86 от 11.03.2008, дополнительного соглашения N 20 от 26.01.2011);
3) земельный участок площадью 206 кв. м с кадастровым номером N предоставлен на основании договора аренды земли N 387 от 29.08.2012);
4) земельный участок площадью 1365 кв. м с кадастровым номером N (предоставлен на основании договора аренды земли N 387 от 29.08.2012).
Судом первой инстанции установлено, что указанные участки граничат между собой и фактически представляют собой земельный участок с общей площадью 6571 кв. м.
Цель предоставления названных земельных участков - строительство двух многоквартирных жилых домов и обустройство детской площадки, а также парковочных мест.
Также из материалов дела следует, что на основе разработанной документации ООО "Галерея" осуществило строительство многоквартирного жилого дома N 50, введя его в 2012 году в установленном законом порядке в эксплуатацию.
В настоящее время ООО "Галерея" осуществляет строительство многоквартирного дома N 52 напротив дома N 50, на основании разрешения на строительство, выданного главой городского поселения Знаменка Орловского района 21.01.2013, а также градостроительного плана земельного участка, утвержденного постановлением главы администрации городского поселения Знаменка Орловского района 18.12.2012.
Оба дома располагаются на вышеупомянутых земельных участках площадью 2000 и 3000 кв. м.
Отказывая прокурору в удовлетворении требования о признании незаконным постановления главы городского поселения Знаменка Орловского района Орловской области N 269 от 18.12.2012 об утверждении градостроительного плана земельного участка от 12.12.2012 N RU N, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что оно издано в соответствии с требованиями градостроительного и земельного законодательства. Действующее законодательство не требует точного описания места размещения объекта строительства в Форме градостроительного плана земельного участка. В ней указывается лишь возможное (допустимое) местоположение, определенное с учетом планировочных ограничений по размещению объекта капитального строительства, установленных на основании градостроительных регламентов в соответствии с требованиями правил землепользования и застройки, а также зон с особыми условиями использования территорий в случае, если установление таких зон требуется в связи с размещением данных объектов
Подобная позиция подтверждена Решением Верховного Суда РФ от 14.05.2012 по делу N АКПИ12-290 об оспаривании нормативного правового акта - Приказа Минрегиона РФ от 10.05.2011 N 207 в части Формы градостроительного плана земельного участка.
Суд первой инстанции обоснованно принял во внимание, что оба объекта строительства возводятся застройщиком ООО "Галерея" на территории предоставленных им на законных основаниях (на праве аренды) земельных участках, имеющих соответствующее целевое назначение. Анализ представленных суду доказательств позволяет сделать вывод о том, что вся проектная и разрешительная документация готовилась застройщиком ООО "Галерея" для строительства двух объектов - многоквартирных жилых домов.
Из заключения Департамента строительства, транспорта и жилищно-коммунального хозяйства Орловской области следует, что общая площадь земельного участка (6571 кв. м) является достаточной для размещения и благоустройства двух 42-квартирных домов (т. 5 л.д. 102 - 104).
Отсутствие в настоящее время элементов благоустройства придомовой территории (детской площадки, мест для парковки) у строящихся домов само по себе не свидетельствует о незаконности строительства как одного, так и другого дома, поскольку строительство домов фактически осуществляется в два этапа (строительство дома N 50 и N 52). Возможное невыполнение застройщиком ООО "Галерея" взятых на себя обязательств по благоустройству территории двух домов после их постройки и ввода в эксплуатацию повлечет иные правовые последствия и иные способы судебной защиты, нежели те, о которых заявлено прокурором в рассматриваемом иске. Кроме того, в соответствии со ст. 3 ГПК РФ судебной защите подлежат только нарушенные или оспариваемые права и законные интересы.
Ссылка прокурора на ограниченный гражданский оборот земельных участков, сведения о которых носят временный характер, сформированных и учтенных в системе государственного кадастра недвижимости с соответствующими кадастровыми номерами, основана на неверном толковании норм материального права.
Кроме того, судом сделан верный вывод о том, что сведения о земельных участках площадью 2000 и 3000 кв. м в Государственном кадастре недвижимости носят временный характер, но эти участки образованы путем деления земельного участка площадью 5000 кв. м, предоставленного администрацией по договору аренды ООО "Галерея".
Существующее формальное разделение участка общей площадью 6571 кв. м на четыре самостоятельных участка (2000, 3000, 206 и 1365 кв. м) фактически носит временный характер в связи с их застройкой, поскольку после ввода двух домов в эксплуатацию, благоустройства прилегающей к ним территории, данные земельные участки в соответствии с нормами Жилищного и Земельного кодексов РФ приобретут статус общего имущества многоквартирного дома и будут переданы владельцам жилых помещений указанных многоквартирных домов.
Довод прокурора на нарушение его права на представление доказательств (суд отказал в удовлетворении ходатайства об истребовании доказательств) является несостоятельным, поскольку в соответствии со ст. 57 (часть 2) ГПК РФ доказательств невозможности самостоятельного получения испрашиваемых сведений, прокурор суду не представил. Более того, судебная коллегия отмечает, что прокурор в соответствии с Федеральным законом "О прокуратуре Российской Федерации" обладает широким спектром полномочий по собиранию доказательств.
Таким образом, разрешая спор, суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела и постановил законное и обоснованное решение. Нарушений норм материального и процессуального права допущено не было.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда
определила:
решение Орловского районного суда Орловской области от 06 июня 2013 года оставить без изменения, представление прокурора Орловского района Орловской области - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)