Судебные решения, арбитраж
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе
председательствующего судьи Королевой С.В.,
судей Слиж Н.Ю., Стыцюн С.А.
при секретаре М.А.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Государственного комитета Республики Карелия по управлению имуществом и размещению заказов для государственных нужд на решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от <...> по иску Е.О.Н. к государственному бюджетному образовательному учреждению среднего профессионального образования Республики Карелия "Техникум дорожного строительства" о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации.
Заслушав доклад судьи Слиж Н.Ю., судебная коллегия
установила:
иск предъявлен по тем основаниям, что истец проживает и зарегистрирована в комнате N по адресу: <...> на основании договора социального найма от <...>, заключенного с ГБОУ НПО РК "Профессиональное училище N 14". Указанное здание находится в государственной собственности Республики Карелия, передано на праве оперативного управления ГБОУ НПО РК "Профессиональное училище N 14", правопреемником которого является государственное бюджетное образовательное учреждение среднего профессионального образования Республики Карелия "Техникум дорожного строительства" (далее - техникум). Полномочия собственника в отношении указанного имущества осуществляет Государственный комитет Республики Карелия по управлению государственным имуществом и размещению заказов для государственных нужд. Истец обратилась в ГУП РК РГЦ "Недвижимость" с заявлением об оформлении документов о передаче указанного помещения в ее собственность в порядке приватизации, однако ей было отказано. Истец полагала, что отказ является неправомерным, право на приватизацию у нее имеется, поскольку указанное здание общежития в свое время подлежало передаче в муниципальную собственность, и к нему с момента введения в действие Жилищного кодекса РФ в <...> году подлежали бы применению нормы Жилищного кодекса РФ о договоре социального найма, однако в нарушение требований закона такая передача не была произведена, в связи с чем в настоящее время она лишена возможности приватизировать занимаемое жилое помещение, кроме того, здание фактически утратило статус общежития, признакам общежития, указанным в Жилищном кодексе РФ, не соответствует. Просила признать за ней право собственности на комнату <...>.
Определением суда от <...> к участию в деле в качестве третьих лиц не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены ООО "СДЛ", АОЗТ "П+П и холодсервис", В.Л.В.
Решением суда исковые требования удовлетворены. Суд признал за Е.О.Н. право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <...>.
С решением суда не согласно третье лицо - Государственный комитет Республики Карелия по управлению государственным имуществом и размещению заказов для государственных нужд, просит его отменить, в удовлетворении иска отказать. В апелляционной жалобе указывает на то, что вывод суда первой инстанции о возможности приватизации спорных комнат является ошибочным, поскольку жилые помещения в общежитиях относятся к жилым помещениям специализированного жилищного фонда, имеют особый правовой режим и не подлежат приватизации. Здание общежития было передано в государственную собственность Республики Карелия, закреплено на праве оперативного управления за Государственным бюджетным образовательным учреждением начального профессионального образования Республики Карелия "Профессиональное училище N 14". Училище N 14 не вправе было без согласования с собственником имущества распоряжаться закрепленным за ним зданием общежития, в том числе путем заключения договоров социального найма с гражданами. Общежитие было и остается студенческим, а значит должно служить в первую очередь для проживания в нем студентов. Училище N 14 не вправе было заключать с истцом договор социального найма жилого помещения, находящегося в общежитии, которое должно быть использовано только по его прямому назначению: для проживания граждан на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Нецелевое использование Училищем закрепленного за ним имущества само по себе не гарантирует и не предоставляет неопределенному кругу лиц прав на бесплатное приобретение таких помещений в собственность в порядке приватизации. В полномочия Комитета не входит управление и распоряжение жилищным фондом. Правительство Республики Карелия решение о снятии статуса с общежития не принимало, не инициировало данную процедуру. Комитет в переписке с Училищем N 14 лишь давал рекомендации по порядку перевода помещений из состава специализированных. Понудить собственника принять решение об исключении жилого помещения из специализированного фонда, а также о приватизации имущества невозможно. Податель жалобы полагает, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, поскольку Правительство РК не отказывало истцу или Училищу N 14 в даче согласия на приватизацию спорного жилого помещения. Следовательно, потенциальное право истца на приватизацию помещения не нарушалось. По мнению третьего лица, несоблюдение истцом установленного федеральным законом для данной категории дел досудебного порядка урегулирования спора в соответствии со ст. 222 ГПК РФ является основанием для оставления искового заявления без рассмотрения.
Письменных возражений на апелляционную жалобу не поступило.
В суде апелляционной инстанции представитель третьего лица -Государственного комитета РК по управлению государственным имуществом и размещению заказов для государственных нужд Р.М.И. поддержала доводы апелляционной жалобы, просила решение суда отменить.
Е.О.Н. в судебном заседании возражала против доводов жалобы, полагая решение законным и обоснованным.
Иные участвующие в деле лица в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о дне слушания дела извещены надлежащим образом.
Заслушав пояснения явившихся сторон, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела и неправильным применением судом первой инстанции норм материального права.
Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 (ред. от 16.10.2012) "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", устанавливая основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации, определил правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилище с целью создания условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилище, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда.
Согласно ст. 2 названного Закона РФ граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
В силу положений статей 4 и 6 данного Закона РФ жилые помещения, находящиеся в общежитиях, не подлежат приватизации; учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений с согласия собственников; передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками учреждениями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.
Порядок заключения договоров социального найма жилых помещений урегулирован Жилищным кодексом РФ (далее - ЖК РФ), согласно п. 3 ст. 2 которого органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма определены в главе 7 ЖК РФ.
Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению в рамках рассмотрения настоящего спора, является установление статуса жилых помещений, вопрос о приватизации которых ставится истцом, и правомерность заключения договора социального найма в отношении данных жилых помещений.
Как установлено судом апелляционной инстанции, усматривается из материалов дела, здание, расположенное по адресу: <...>, является <...> зданием общежития с цокольным этажом, <...> года постройки в виде пристройки к жилому дому. Решением Исполнительного комитета Петрозаводского городского Совета народных депутатов N от <...> здание введено в эксплуатацию как пристройка общежития ГПТУ N 14 на <...> мест; на праве оперативного управления закреплено за ГБОУ НПО РК "Профессиональное училище N 14".
Решением заседания комиссии Министерства образования РК, оформленным протоколом от <...>, жилые помещения в указанном общежитии предоставлены гражданам согласно списку с поручением директору ГОУ НПО РК "Профессиональное училище N 14" С.В. Комар заключить с вселяемыми гражданами договоры найма жилого помещения в общежитии. Протоколом заседания данной комиссии N от <...> согласовано закрепление за проживающими в общежитии лицами конкретных жилых помещений.
<...> между ГБОУ НПО РК "Профессиональное училище N 14" и Е.О.Н. был заключен договор социального найма жилого помещения за N, в соответствии с которым, с учетом дополнительных соглашений, ГБОУ НПО РК "Профессиональное училище N 14" передало Е.О.Н. и членам ее семьи в бессрочное владение и пользование жилое помещение, находящееся в государственной собственности, состоящее из одной комнаты общей площадью <...> кв. м по адресу: <...> для использования в целях проживания в нем.
Е.О.Н. обратилась в ГУП РК РГЦ "Недвижимость" с заявлением о передаче в собственность занимаемого жилого помещения в порядке приватизации.
В передаче указанного жилого помещения в порядке приватизации истице было отказано по причине того, что жилое помещение находится в общежитии, технический учет принадлежности здания общежития выполнен за ГБОУ НПО РК "Профессиональное училище N 14" и сведениями о передачи данного объекта в муниципальную собственность ГУП РК РГЦ "Недвижимость" не располагает.
Удовлетворяя заявленные требования о передаче жилого помещения в собственность истца в порядке приватизации, суд первой инстанции сослался на обстоятельства предоставления истцу жилого помещения на условиях социального найма; пояснения представителя ответчика, указавшего, что здание перестало использоваться для заселения студентами вследствие несоответствия его противопожарным требованиям, а также требованиям, предъявляемым к общежитиям.
Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами по следующим основаниям.
В соответствии с п. 13 ст. 39 Закона РФ от 10.07.1992 N 3266-1 "Об образовании" государственные и муниципальные образовательные учреждения, закрепленные за ними на праве оперативного управления или находящиеся в их самостоятельном распоряжении объекты производственной и социальной инфраструктуры, в том числе жилые помещения, расположенные в зданиях учебного, производственного, социального, культурного назначения, общежития, а также клинические базы учреждений медицинского образования, находящиеся в оперативном управлении образовательных учреждений или в ином ведении, приватизации (разгосударствлению) не подлежат.
Особый статус социальной инфраструктуры, закрепленной на праве оперативного управления за государственными образовательными учреждениями, к которым относится и учреждение - ответчик, в силу действующего федерального законодательства не позволяет приватизировать спорные жилые помещения в общежитии, находящемся на его балансе.
Прямой законодательный запрет на приватизацию жилых помещений и общежитий, закрепленных за образовательными учреждениями, не может быть преодолен применением правовой позиции Конституционного Суда РФ, на которую содержится ссылка в решении суда первой инстанции, и которая относится к решению вопросов о возможности приватизации жилых помещений муниципального жилищного фонда социального использования.
Кроме того, разрешая спор о приватизации жилых помещений в общежитии государственного образовательного учреждения, нельзя исходить из действительности заключенного с истцом договора социального найма жилого помещения.
Согласно действующим в системной связи нормам Жилищного кодекса РФ, его статьям 49, 50, 51, 52, 57, 60, договор социального найма жилого помещения может быть заключен в соответствии с требованиями жилищного законодательства: в отношении жилых помещений, которые могут являться предметом договора социального найма; собственником жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда либо уполномоченным им лицом (наймодателем); гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий и принятым на учет в качестве таковых; в порядке очередности, исходя из времени принятия таких граждан на учет; по норме предоставления, а также с соблюдением иных, установленных жилищных законодательством, условий.
Заключенный с истцом договор социального найма жилого помещения не отвечает перечисленным требованиям Жилищного кодекса РФ: передаваемое по договору помещение не может являться предметом договора социального найма; директор государственного образовательного учреждения, выступающий по договору от лица наймодателя, не был уполномочен собственником на передачу комнаты в общежитии в бессрочное владение и пользование граждан; нуждаемость в улучшении жилищных условий и другие требования, необходимые для заключения договора социального найма, не проверялись и не соблюдались.
Также при заключении договора найма жилого помещения нарушено требование ст. 10 Закона Республики Карелия от 06.06.2000 N 414-ЗРК "Об управлении и распоряжении государственным имуществом Республики Карелия", в соответствии с которым бюджетное учреждение не вправе распоряжаться иным способом недвижимым имуществом без согласия органа по управлению государственным имуществом и соответствующего органа исполнительной власти Республики Карелия.
Отношения по предоставлению специализированных жилых помещений, в том числе комнат в общежитии, регулируются правилами, установленными в главе 10 Жилищного кодекса РФ, не предусматривающими возможность заключения в отношении таких помещений договоров социального найма и их передачу в собственность граждан в порядке приватизации.
Указанное свидетельствует о ничтожности договора социального найма жилого помещения, заключенного между истцом и государственным образовательным учреждением, в силу положений ст. 168 Гражданского кодекса РФ, согласно которым сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима.
В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
С учетом изложенного, сделка по заключению с истцом договора социального найма ничтожна с момента его заключения и не влечет для сторон договора правовых последствий.
Позиция истца о том, что здание общежития, как объект жилищного фонда, подлежало передаче в муниципальную собственность в соответствии с Приложением N 3 к постановлению ВС РФ от 27.12.1991 N 3020-1 (ред. от 24.12.1993) "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность", не может быть принята во внимание, поскольку при разграничении государственной собственности во исполнение названного нормативного правового акта указанный объект передан в государственную собственность Республики Карелия в соответствии с пунктом 7 Приложения N 2 к названному постановлению и постановлением Правительства РФ N 580 от 12.08.1992 "О передаче государственных предприятий, организаций и учреждений, а также иного государственного имущества в государственную собственность Республики Карелия".
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не может быть признано законным, основанным на правильном установлении обстоятельств по делу, в связи с чем оно подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении требований истца.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, п. п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Петрозаводского городского суда Республики от 25 февраля 2013 г. по настоящему делу отменить. Принять по делу новое решение об отказе Е.О.Н. в удовлетворении исковых требований.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ ОТ 14.05.2013 ПО ДЕЛУ N 33-1326/2013
Разделы:Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 мая 2013 г. по делу N 33-1326/2013
(извлечение)
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе
председательствующего судьи Королевой С.В.,
судей Слиж Н.Ю., Стыцюн С.А.
при секретаре М.А.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Государственного комитета Республики Карелия по управлению имуществом и размещению заказов для государственных нужд на решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от <...> по иску Е.О.Н. к государственному бюджетному образовательному учреждению среднего профессионального образования Республики Карелия "Техникум дорожного строительства" о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации.
Заслушав доклад судьи Слиж Н.Ю., судебная коллегия
установила:
иск предъявлен по тем основаниям, что истец проживает и зарегистрирована в комнате N по адресу: <...> на основании договора социального найма от <...>, заключенного с ГБОУ НПО РК "Профессиональное училище N 14". Указанное здание находится в государственной собственности Республики Карелия, передано на праве оперативного управления ГБОУ НПО РК "Профессиональное училище N 14", правопреемником которого является государственное бюджетное образовательное учреждение среднего профессионального образования Республики Карелия "Техникум дорожного строительства" (далее - техникум). Полномочия собственника в отношении указанного имущества осуществляет Государственный комитет Республики Карелия по управлению государственным имуществом и размещению заказов для государственных нужд. Истец обратилась в ГУП РК РГЦ "Недвижимость" с заявлением об оформлении документов о передаче указанного помещения в ее собственность в порядке приватизации, однако ей было отказано. Истец полагала, что отказ является неправомерным, право на приватизацию у нее имеется, поскольку указанное здание общежития в свое время подлежало передаче в муниципальную собственность, и к нему с момента введения в действие Жилищного кодекса РФ в <...> году подлежали бы применению нормы Жилищного кодекса РФ о договоре социального найма, однако в нарушение требований закона такая передача не была произведена, в связи с чем в настоящее время она лишена возможности приватизировать занимаемое жилое помещение, кроме того, здание фактически утратило статус общежития, признакам общежития, указанным в Жилищном кодексе РФ, не соответствует. Просила признать за ней право собственности на комнату <...>.
Определением суда от <...> к участию в деле в качестве третьих лиц не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены ООО "СДЛ", АОЗТ "П+П и холодсервис", В.Л.В.
Решением суда исковые требования удовлетворены. Суд признал за Е.О.Н. право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <...>.
С решением суда не согласно третье лицо - Государственный комитет Республики Карелия по управлению государственным имуществом и размещению заказов для государственных нужд, просит его отменить, в удовлетворении иска отказать. В апелляционной жалобе указывает на то, что вывод суда первой инстанции о возможности приватизации спорных комнат является ошибочным, поскольку жилые помещения в общежитиях относятся к жилым помещениям специализированного жилищного фонда, имеют особый правовой режим и не подлежат приватизации. Здание общежития было передано в государственную собственность Республики Карелия, закреплено на праве оперативного управления за Государственным бюджетным образовательным учреждением начального профессионального образования Республики Карелия "Профессиональное училище N 14". Училище N 14 не вправе было без согласования с собственником имущества распоряжаться закрепленным за ним зданием общежития, в том числе путем заключения договоров социального найма с гражданами. Общежитие было и остается студенческим, а значит должно служить в первую очередь для проживания в нем студентов. Училище N 14 не вправе было заключать с истцом договор социального найма жилого помещения, находящегося в общежитии, которое должно быть использовано только по его прямому назначению: для проживания граждан на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Нецелевое использование Училищем закрепленного за ним имущества само по себе не гарантирует и не предоставляет неопределенному кругу лиц прав на бесплатное приобретение таких помещений в собственность в порядке приватизации. В полномочия Комитета не входит управление и распоряжение жилищным фондом. Правительство Республики Карелия решение о снятии статуса с общежития не принимало, не инициировало данную процедуру. Комитет в переписке с Училищем N 14 лишь давал рекомендации по порядку перевода помещений из состава специализированных. Понудить собственника принять решение об исключении жилого помещения из специализированного фонда, а также о приватизации имущества невозможно. Податель жалобы полагает, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, поскольку Правительство РК не отказывало истцу или Училищу N 14 в даче согласия на приватизацию спорного жилого помещения. Следовательно, потенциальное право истца на приватизацию помещения не нарушалось. По мнению третьего лица, несоблюдение истцом установленного федеральным законом для данной категории дел досудебного порядка урегулирования спора в соответствии со ст. 222 ГПК РФ является основанием для оставления искового заявления без рассмотрения.
Письменных возражений на апелляционную жалобу не поступило.
В суде апелляционной инстанции представитель третьего лица -Государственного комитета РК по управлению государственным имуществом и размещению заказов для государственных нужд Р.М.И. поддержала доводы апелляционной жалобы, просила решение суда отменить.
Е.О.Н. в судебном заседании возражала против доводов жалобы, полагая решение законным и обоснованным.
Иные участвующие в деле лица в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о дне слушания дела извещены надлежащим образом.
Заслушав пояснения явившихся сторон, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела и неправильным применением судом первой инстанции норм материального права.
Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 (ред. от 16.10.2012) "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", устанавливая основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации, определил правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилище с целью создания условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилище, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда.
Согласно ст. 2 названного Закона РФ граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
В силу положений статей 4 и 6 данного Закона РФ жилые помещения, находящиеся в общежитиях, не подлежат приватизации; учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений с согласия собственников; передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками учреждениями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.
Порядок заключения договоров социального найма жилых помещений урегулирован Жилищным кодексом РФ (далее - ЖК РФ), согласно п. 3 ст. 2 которого органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма определены в главе 7 ЖК РФ.
Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению в рамках рассмотрения настоящего спора, является установление статуса жилых помещений, вопрос о приватизации которых ставится истцом, и правомерность заключения договора социального найма в отношении данных жилых помещений.
Как установлено судом апелляционной инстанции, усматривается из материалов дела, здание, расположенное по адресу: <...>, является <...> зданием общежития с цокольным этажом, <...> года постройки в виде пристройки к жилому дому. Решением Исполнительного комитета Петрозаводского городского Совета народных депутатов N от <...> здание введено в эксплуатацию как пристройка общежития ГПТУ N 14 на <...> мест; на праве оперативного управления закреплено за ГБОУ НПО РК "Профессиональное училище N 14".
Решением заседания комиссии Министерства образования РК, оформленным протоколом от <...>, жилые помещения в указанном общежитии предоставлены гражданам согласно списку с поручением директору ГОУ НПО РК "Профессиональное училище N 14" С.В. Комар заключить с вселяемыми гражданами договоры найма жилого помещения в общежитии. Протоколом заседания данной комиссии N от <...> согласовано закрепление за проживающими в общежитии лицами конкретных жилых помещений.
<...> между ГБОУ НПО РК "Профессиональное училище N 14" и Е.О.Н. был заключен договор социального найма жилого помещения за N, в соответствии с которым, с учетом дополнительных соглашений, ГБОУ НПО РК "Профессиональное училище N 14" передало Е.О.Н. и членам ее семьи в бессрочное владение и пользование жилое помещение, находящееся в государственной собственности, состоящее из одной комнаты общей площадью <...> кв. м по адресу: <...> для использования в целях проживания в нем.
Е.О.Н. обратилась в ГУП РК РГЦ "Недвижимость" с заявлением о передаче в собственность занимаемого жилого помещения в порядке приватизации.
В передаче указанного жилого помещения в порядке приватизации истице было отказано по причине того, что жилое помещение находится в общежитии, технический учет принадлежности здания общежития выполнен за ГБОУ НПО РК "Профессиональное училище N 14" и сведениями о передачи данного объекта в муниципальную собственность ГУП РК РГЦ "Недвижимость" не располагает.
Удовлетворяя заявленные требования о передаче жилого помещения в собственность истца в порядке приватизации, суд первой инстанции сослался на обстоятельства предоставления истцу жилого помещения на условиях социального найма; пояснения представителя ответчика, указавшего, что здание перестало использоваться для заселения студентами вследствие несоответствия его противопожарным требованиям, а также требованиям, предъявляемым к общежитиям.
Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами по следующим основаниям.
В соответствии с п. 13 ст. 39 Закона РФ от 10.07.1992 N 3266-1 "Об образовании" государственные и муниципальные образовательные учреждения, закрепленные за ними на праве оперативного управления или находящиеся в их самостоятельном распоряжении объекты производственной и социальной инфраструктуры, в том числе жилые помещения, расположенные в зданиях учебного, производственного, социального, культурного назначения, общежития, а также клинические базы учреждений медицинского образования, находящиеся в оперативном управлении образовательных учреждений или в ином ведении, приватизации (разгосударствлению) не подлежат.
Особый статус социальной инфраструктуры, закрепленной на праве оперативного управления за государственными образовательными учреждениями, к которым относится и учреждение - ответчик, в силу действующего федерального законодательства не позволяет приватизировать спорные жилые помещения в общежитии, находящемся на его балансе.
Прямой законодательный запрет на приватизацию жилых помещений и общежитий, закрепленных за образовательными учреждениями, не может быть преодолен применением правовой позиции Конституционного Суда РФ, на которую содержится ссылка в решении суда первой инстанции, и которая относится к решению вопросов о возможности приватизации жилых помещений муниципального жилищного фонда социального использования.
Кроме того, разрешая спор о приватизации жилых помещений в общежитии государственного образовательного учреждения, нельзя исходить из действительности заключенного с истцом договора социального найма жилого помещения.
Согласно действующим в системной связи нормам Жилищного кодекса РФ, его статьям 49, 50, 51, 52, 57, 60, договор социального найма жилого помещения может быть заключен в соответствии с требованиями жилищного законодательства: в отношении жилых помещений, которые могут являться предметом договора социального найма; собственником жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда либо уполномоченным им лицом (наймодателем); гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий и принятым на учет в качестве таковых; в порядке очередности, исходя из времени принятия таких граждан на учет; по норме предоставления, а также с соблюдением иных, установленных жилищных законодательством, условий.
Заключенный с истцом договор социального найма жилого помещения не отвечает перечисленным требованиям Жилищного кодекса РФ: передаваемое по договору помещение не может являться предметом договора социального найма; директор государственного образовательного учреждения, выступающий по договору от лица наймодателя, не был уполномочен собственником на передачу комнаты в общежитии в бессрочное владение и пользование граждан; нуждаемость в улучшении жилищных условий и другие требования, необходимые для заключения договора социального найма, не проверялись и не соблюдались.
Также при заключении договора найма жилого помещения нарушено требование ст. 10 Закона Республики Карелия от 06.06.2000 N 414-ЗРК "Об управлении и распоряжении государственным имуществом Республики Карелия", в соответствии с которым бюджетное учреждение не вправе распоряжаться иным способом недвижимым имуществом без согласия органа по управлению государственным имуществом и соответствующего органа исполнительной власти Республики Карелия.
Отношения по предоставлению специализированных жилых помещений, в том числе комнат в общежитии, регулируются правилами, установленными в главе 10 Жилищного кодекса РФ, не предусматривающими возможность заключения в отношении таких помещений договоров социального найма и их передачу в собственность граждан в порядке приватизации.
Указанное свидетельствует о ничтожности договора социального найма жилого помещения, заключенного между истцом и государственным образовательным учреждением, в силу положений ст. 168 Гражданского кодекса РФ, согласно которым сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима.
В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
С учетом изложенного, сделка по заключению с истцом договора социального найма ничтожна с момента его заключения и не влечет для сторон договора правовых последствий.
Позиция истца о том, что здание общежития, как объект жилищного фонда, подлежало передаче в муниципальную собственность в соответствии с Приложением N 3 к постановлению ВС РФ от 27.12.1991 N 3020-1 (ред. от 24.12.1993) "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность", не может быть принята во внимание, поскольку при разграничении государственной собственности во исполнение названного нормативного правового акта указанный объект передан в государственную собственность Республики Карелия в соответствии с пунктом 7 Приложения N 2 к названному постановлению и постановлением Правительства РФ N 580 от 12.08.1992 "О передаче государственных предприятий, организаций и учреждений, а также иного государственного имущества в государственную собственность Республики Карелия".
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не может быть признано законным, основанным на правильном установлении обстоятельств по делу, в связи с чем оно подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении требований истца.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, п. п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Петрозаводского городского суда Республики от 25 февраля 2013 г. по настоящему делу отменить. Принять по делу новое решение об отказе Е.О.Н. в удовлетворении исковых требований.
Председательствующий
Судьи
Судьи
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)