Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть объявлена 23.07.2013 г.
В полном объеме изготовлено 29.07.2013 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,
судей Левиной Т.Ю., Тихонова А.П.,
при ведении протокола с/з секретарем Тимониным Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Фрегат"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 28.02.2013 г., принятое судьей Михайловой Е.В. по делу N А40-632/13
по иску Префектуры Восточного административного округа г. Москвы (ОГРН 1027700559127, 107076, г. Москва, пл. Преображенская, д. 9)
к ООО "Фрегат" (ОГРН 1117764, 123007, г. Москва, ул. 4-я Магистральная, д. 13, стр. 2, оф. 5),
с участием третьего лица Управы района Сокольники г. Москвы (107014, г. Москва, ул. Стромынка, д. 3)
о взыскании просроченной арендной платы, неустойки, расторжении договора,
при участии в судебном заседании:
- от истца и третьего лица: Шальнова С.П. по дов. соотв. от 16.01.2013 г., 04.06.2013 г.;
- от ответчика: неявка,
установил:
Город Москва в лице Префектуры Восточного административного округа г. Москвы (арендодатель) предъявлен иск к ООО "Фрегат" (арендатор):
- взыскании в связи с ненадлежащим исполнением Договора от 28.07.2011 г. N А-059:
- просроченной оплаты в размере 516607,67 руб. за право разместить в 2011 г. на земельном участке нестационарный торговый объект и начисленной на нее за период по 28.12.2012 г. договорной неустойки по ставке 1% от просроченной оплаты в день в размере 2422889,97 руб.;
- просроченной оплаты в размере 1668688,49 руб. за право разместить в 2012 г. на земельном участке нестационарный торговый объект и начисленной на нее за период по 28.12.2012 г. договорной неустойки по ставке 1% от просроченной оплаты в день в размере 5523358,89 руб.;
- - расторжении Договора от 28.07.2011 г. N А-059 в связи с допущенной просрочкой.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 28.02.2013 г. (т. 1 л.д. 69 - 70) иск удовлетворен в полном объеме.
На состоявшееся Решение Ответчиком подана апелляционная жалоба (т. 1 л.д. 74 - 76).
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Истца и Третьего лица заявил о несогласии с требованиями и доводами жалобы; неявившийся Заявитель надлежаще уведомлен о времени и месте судебного разбирательства применительно к ст. ст. 121, 123 АПК РФ, с учетом разъяснений п. п. 4, 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 г. N 12, а именно: посредством доставления ему определения о судебном заседании суда первой инстанции (т. 1 л.д. 64) и размещения информации о судебном заседании суда апелляционной инстанции по рассмотрению поданной в установленный срок жалобы на официальном сайте суда в сети Интернет (т. 1 л.д. 88).
Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим отмене.
Установлено, что 28.07.2011 г. между городом Москвой в лице Префектуры Восточного административного округа г. Москвы (арендодатель) и ООО "ЮНИВЭЛ" (арендатор) заключен договор, поименованный "Договором N А-059 на размещение нестационарного торгового объекта" (т. 1 л.д. 6 - 10), по которому город Москва обязался предоставить обществу "Фрегат" право в течение 3-х лет разместить по адресу: г. Москва, ул. Сокольническая Слободка, вл. 2, нестационарный торговый объект - торговый модуль по специализации "овощи и фрукты".
Договор заключен в порядке, утв. Постановлением Правительства Москвы 03.02.2011 г. N 26-ПП, в силу которого право разместить на принадлежащем городу Москве земельном участке нестационарный торговый объект предоставляется путем проведения торгов, по итогам которых заключается договор на размещение нестационарного торгового объекта в местах, определенных схемой размещения нестационарных торговых объектов, предусмотренной ФЗ от 28.12.2009 г. N 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в РФ".
Данный Договор квалифицируется судом апелляционной инстанции как поименованный в ГК РФ договор аренды (гл. 34), т.к. право положить на чужой земельный участок вещь и оставить ее там на какое-то время есть ни что иное, как право использовать данный земельный участок для определенных целей (под размещение соответствующего имущества).
В силу п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его регистрации.
Однако Договор от 28.07.2011 г. N А-059 государственную регистрацию не проходил, т.е. не считается заключенным.
По смыслу вышеприведенных норм в системе иных норм действующего гражданского законодательства, требования к государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеют своей целью довести до неопределенного круга лиц сведения обо всех имеющихся зарегистрированных правах и обременениях на недвижимость и тем самым защитить их права на случай совершения ими сделок с такой недвижимостью.
В частности, требования к государственной регистрации долгосрочного договора аренды недвижимости, учитывая, что в силу ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, - имеют своей целью предотвратить продажу обремененного арендной объекта в собственность неосведомленному о данном обременении лицу.
Тогда как само по себе неосуществление государственной регистрации долгосрочного договора аренды недвижимости в силу ст. 10 ГК РФ не должно служить неисправной стороне данного договора средством освободиться полностью или частично от обязательств, предусмотренных данным договором, за тот период, когда данная сторона фактически получила от другой, исправной стороны, обусловленное Договором предоставление.
Однако по настоящему делу Договор от 28.07.2011 г. N А-059 никем не исполнялся, а именно: составленным обеими сторонами письменным документом (Актом) хотя и удостоверено обстоятельство передачи арендатору в пользование согласованной в качестве объекта аренды территории (т. 1 л.д. 90), однако фактически арендатор данной территорией не пользовался.
Как пояснил суду апелляционной инстанции сам арендодатель, арендатор нестационарный торговый объект на территории, подлежавшей предоставлению ему по Договору от 28.07.2011 г. N А-059, не разместил.
Следовательно, поскольку по не прошедшему государственную регистрацию, т.е. незаключенному Договору, арендатор не получил от арендодателя обусловленное исполнение, поскольку не использовал согласованный в качестве объекта аренды земельный участок под размещение на нем торгового павильона, то и арендодатель не вправе требовать предоставления арендатором встречного исполнения в виде уплаты арендной платы, а также неустойки за просрочку в уплате арендной платы.
Если стороны в простой письменной форме достигли соглашения об установлении между ними прав и обязанностей из долгосрочного договора аренды, однако договор не зарегистрировали, но, тем не менее, одна сторона предоставила причитающееся от нее исполнение, а другая сторона предложенное исполнение приняла, но в свою очередь встречного не предоставила, - такой договор может быть по установленным ст. 450 ГК РФ основаниям, при соблюдении предусмотренного п. 2 ст. 452 ГК РФ претензионного порядка урегулирования спора, расторгнут по требованию исправной стороны и тем самым воспрепятствовать неисправной стороне осуществить в будущем государственную регистрацию договора (учитывая, что в силу в силу п. 1 ст. 26 ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества).
Однако, поскольку по настоящему делу ни одна из сторон не воспользовалась обусловленным Договором предоставлением от другой стороны, т.е. говорить неисправности какой-то из сторон нельзя, - оснований для судебного расторжения незаключенного Договора не имеется.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необоснованности заявленных исковых требований и отказе в их удовлетворении.
Решение суда первой инстанции подлежит отмене.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 271 АПК РФ, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 28.02.2013 г. по делу N А40-632/13 отменить.
В удовлетворении иска отказать.
Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
Судьи
Т.Ю.ЛЕВИНА
А.П.ТИХОНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.07.2013 ПО ДЕЛУ N А40-632/13
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 июля 2013 г. по делу N А40-632/13
Резолютивная часть объявлена 23.07.2013 г.
В полном объеме изготовлено 29.07.2013 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,
судей Левиной Т.Ю., Тихонова А.П.,
при ведении протокола с/з секретарем Тимониным Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Фрегат"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 28.02.2013 г., принятое судьей Михайловой Е.В. по делу N А40-632/13
по иску Префектуры Восточного административного округа г. Москвы (ОГРН 1027700559127, 107076, г. Москва, пл. Преображенская, д. 9)
к ООО "Фрегат" (ОГРН 1117764, 123007, г. Москва, ул. 4-я Магистральная, д. 13, стр. 2, оф. 5),
с участием третьего лица Управы района Сокольники г. Москвы (107014, г. Москва, ул. Стромынка, д. 3)
о взыскании просроченной арендной платы, неустойки, расторжении договора,
при участии в судебном заседании:
- от истца и третьего лица: Шальнова С.П. по дов. соотв. от 16.01.2013 г., 04.06.2013 г.;
- от ответчика: неявка,
установил:
Город Москва в лице Префектуры Восточного административного округа г. Москвы (арендодатель) предъявлен иск к ООО "Фрегат" (арендатор):
- взыскании в связи с ненадлежащим исполнением Договора от 28.07.2011 г. N А-059:
- просроченной оплаты в размере 516607,67 руб. за право разместить в 2011 г. на земельном участке нестационарный торговый объект и начисленной на нее за период по 28.12.2012 г. договорной неустойки по ставке 1% от просроченной оплаты в день в размере 2422889,97 руб.;
- просроченной оплаты в размере 1668688,49 руб. за право разместить в 2012 г. на земельном участке нестационарный торговый объект и начисленной на нее за период по 28.12.2012 г. договорной неустойки по ставке 1% от просроченной оплаты в день в размере 5523358,89 руб.;
- - расторжении Договора от 28.07.2011 г. N А-059 в связи с допущенной просрочкой.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 28.02.2013 г. (т. 1 л.д. 69 - 70) иск удовлетворен в полном объеме.
На состоявшееся Решение Ответчиком подана апелляционная жалоба (т. 1 л.д. 74 - 76).
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Истца и Третьего лица заявил о несогласии с требованиями и доводами жалобы; неявившийся Заявитель надлежаще уведомлен о времени и месте судебного разбирательства применительно к ст. ст. 121, 123 АПК РФ, с учетом разъяснений п. п. 4, 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 г. N 12, а именно: посредством доставления ему определения о судебном заседании суда первой инстанции (т. 1 л.д. 64) и размещения информации о судебном заседании суда апелляционной инстанции по рассмотрению поданной в установленный срок жалобы на официальном сайте суда в сети Интернет (т. 1 л.д. 88).
Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим отмене.
Установлено, что 28.07.2011 г. между городом Москвой в лице Префектуры Восточного административного округа г. Москвы (арендодатель) и ООО "ЮНИВЭЛ" (арендатор) заключен договор, поименованный "Договором N А-059 на размещение нестационарного торгового объекта" (т. 1 л.д. 6 - 10), по которому город Москва обязался предоставить обществу "Фрегат" право в течение 3-х лет разместить по адресу: г. Москва, ул. Сокольническая Слободка, вл. 2, нестационарный торговый объект - торговый модуль по специализации "овощи и фрукты".
Договор заключен в порядке, утв. Постановлением Правительства Москвы 03.02.2011 г. N 26-ПП, в силу которого право разместить на принадлежащем городу Москве земельном участке нестационарный торговый объект предоставляется путем проведения торгов, по итогам которых заключается договор на размещение нестационарного торгового объекта в местах, определенных схемой размещения нестационарных торговых объектов, предусмотренной ФЗ от 28.12.2009 г. N 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в РФ".
Данный Договор квалифицируется судом апелляционной инстанции как поименованный в ГК РФ договор аренды (гл. 34), т.к. право положить на чужой земельный участок вещь и оставить ее там на какое-то время есть ни что иное, как право использовать данный земельный участок для определенных целей (под размещение соответствующего имущества).
В силу п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его регистрации.
Однако Договор от 28.07.2011 г. N А-059 государственную регистрацию не проходил, т.е. не считается заключенным.
По смыслу вышеприведенных норм в системе иных норм действующего гражданского законодательства, требования к государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеют своей целью довести до неопределенного круга лиц сведения обо всех имеющихся зарегистрированных правах и обременениях на недвижимость и тем самым защитить их права на случай совершения ими сделок с такой недвижимостью.
В частности, требования к государственной регистрации долгосрочного договора аренды недвижимости, учитывая, что в силу ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, - имеют своей целью предотвратить продажу обремененного арендной объекта в собственность неосведомленному о данном обременении лицу.
Тогда как само по себе неосуществление государственной регистрации долгосрочного договора аренды недвижимости в силу ст. 10 ГК РФ не должно служить неисправной стороне данного договора средством освободиться полностью или частично от обязательств, предусмотренных данным договором, за тот период, когда данная сторона фактически получила от другой, исправной стороны, обусловленное Договором предоставление.
Однако по настоящему делу Договор от 28.07.2011 г. N А-059 никем не исполнялся, а именно: составленным обеими сторонами письменным документом (Актом) хотя и удостоверено обстоятельство передачи арендатору в пользование согласованной в качестве объекта аренды территории (т. 1 л.д. 90), однако фактически арендатор данной территорией не пользовался.
Как пояснил суду апелляционной инстанции сам арендодатель, арендатор нестационарный торговый объект на территории, подлежавшей предоставлению ему по Договору от 28.07.2011 г. N А-059, не разместил.
Следовательно, поскольку по не прошедшему государственную регистрацию, т.е. незаключенному Договору, арендатор не получил от арендодателя обусловленное исполнение, поскольку не использовал согласованный в качестве объекта аренды земельный участок под размещение на нем торгового павильона, то и арендодатель не вправе требовать предоставления арендатором встречного исполнения в виде уплаты арендной платы, а также неустойки за просрочку в уплате арендной платы.
Если стороны в простой письменной форме достигли соглашения об установлении между ними прав и обязанностей из долгосрочного договора аренды, однако договор не зарегистрировали, но, тем не менее, одна сторона предоставила причитающееся от нее исполнение, а другая сторона предложенное исполнение приняла, но в свою очередь встречного не предоставила, - такой договор может быть по установленным ст. 450 ГК РФ основаниям, при соблюдении предусмотренного п. 2 ст. 452 ГК РФ претензионного порядка урегулирования спора, расторгнут по требованию исправной стороны и тем самым воспрепятствовать неисправной стороне осуществить в будущем государственную регистрацию договора (учитывая, что в силу в силу п. 1 ст. 26 ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества).
Однако, поскольку по настоящему делу ни одна из сторон не воспользовалась обусловленным Договором предоставлением от другой стороны, т.е. говорить неисправности какой-то из сторон нельзя, - оснований для судебного расторжения незаключенного Договора не имеется.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необоснованности заявленных исковых требований и отказе в их удовлетворении.
Решение суда первой инстанции подлежит отмене.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 271 АПК РФ, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 28.02.2013 г. по делу N А40-632/13 отменить.
В удовлетворении иска отказать.
Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
Судьи
Т.Ю.ЛЕВИНА
А.П.ТИХОНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)