Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18.02.2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 21.02.2013 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: Казаковой Г.В.,
судей: Марченко О.В., Сулейманова З.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бибулатовой Э.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 2, апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения "Департамент по управлению городским имуществом местной администрации городского округа Нальчик" на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 15.11.2012 по делу N А20-2572/2012 (судья Шокумов Ю.Ж.)
по иску муниципального казенного учреждения "Департамент по управлению городским имуществом местной администрации городского округа Нальчик", г. Нальчик
к открытому акционерному обществу "Каббалкгаз", г. Нальчик
о взыскании 3 051 642 руб. 50 коп.,
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца - муниципального казенного учреждения "Департамент по управлению городским имуществом местной администрации городского округа Нальчик" - не явились, извещены;
- от ответчика - открытого акционерного общества "Каббалкгаз" - Белинская Е.Н. (доверенность N 15/9-13 от 01.01.2013) и Цакоева З.М. (доверенность N 15/13-13 от 01.01.2013),
установил:
муниципальное казенное учреждение "Департамент по управлению городским имуществом местной администрации городского округа Нальчик" (далее - истец, Департамент) обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с иском к открытому акционерному обществу "Каббалкгаз" (далее - ответчик, Общество) о взыскании 3 051 642 руб. 50 коп., в том числе: 2 819 069 руб. 28 коп. задолженности по арендной плате за пользование земельным участком в период с 02.10.2009 по 31.03.2012 и 232 573 руб. 22 коп. пени.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил требования и просил взыскать с ответчика 2 353 626 руб. 41 коп. задолженности по арендной плате за период с 15.01.2010 по 30.09.2012 и 193 409 руб. 83 коп. пени за просрочку внесения платежей за этот же период (л.д. 100-102).
Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 15.11.2012 по делу N А20-2572/2012 исковые требования удовлетворены частично. Взысканы с открытого акционерного общества "Каббалкгаз" в пользу муниципального казенного учреждения "Департамент по управлению городским имуществом местной администрации городского округа Нальчик" 473 577 рублей 50 копеек основного долга и 59 279 рублей 26 копеек пени., а также взыскана в доход Федерального бюджета Российской Федерации государственная пошлина в размере 7 476 рублей 03 копейки. Судебный акт в удовлетворенной части мотивирован тем, что общество не исполнило договорные обязательства по оплате арендных платежей. В остальной части иска отказано за необоснованностью.
Не согласившись с принятым решением от 15.11.2012 по делу N А20-2572/2012, истец обратился в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить, удовлетворить исковые требования в полном объеме. Жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства дела; выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела; судом нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем принято незаконное и необоснованное решение. По мнению истца, суд при расчете арендной платы не учел изменения размера арендной платы в связи с утверждением Правительством Кабардино-Балкарской Республики результатов актуализации государственной кадастровой оценки земельных участков и принятием решения Советом местного самоуправления городского округа Нальчик об изменении методики определения размера арендной платы за пользование земельными участками.
Определением суда от 27.12.2012 апелляционная жалоба принята к производству апелляционного суда и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 18.02.2013.
В судебном заседании представители ответчика с доводами апелляционной жалобы не согласились, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Представители истца, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела по апелляционной жалобе, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не известили, направили ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело по апелляционной жалобе рассмотрено в отсутствие представителей истца.
Проверив правильность решения Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 15.11.2012 по делу N А20-2572/2012 в апелляционном порядке в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 21.09.2005 Департамент и общество на основании постановления главы администрации г. Нальчика N 461 от 19.04.2005 заключили договор аренды земельного участка площадью 26 011,81 кв. м с кадастровым номером 07:09:0101010:0020 для использования в производственных целях, расположенного по адресу: г. Нальчик, ул. Газовая, 8 (т. 1, л.д. 48, 49-52).
Земельный участок передан обществу по акту приема-передачи от 21.09.2005 (т. 1, л.д. 53).
Срок действия договора аренды от 21.09.2005 установлен до 18.04.2012 (пункт 2.1).
В пункте 3.1 договора стороны установили размер годовой арендной платы в сумме 378 862 руб. 01 коп., которая подлежит внесению ежеквартально до 15-го числа первого месяца квартала на расчетный счет департамента.
В приложении N 2 к договору стороны произвели расчет годовой арендной платы исходя из площади земельного участка, ставки земельного налога, коэффициента кратности и градостроительной ценности (том 1, л.д. 54).
15.11.2008 произведена государственная регистрация договора аренды земельного участка от 21.09.2005 в установленном порядке (том 1, л.д. 72).
В связи с принятием Постановления Правительства Кабардино-Балкарской Республики от 24.12.2009 N 324-1111 "О результатах актуализации государственной кадастровой оценки земель, населенных пунктов Кабардино-Балкарской Республики" истцом произведен перерасчет размера арендной платы.
В последующем на основании решения Совета местного самоуправления городского округа Нальчик от 15.02.2011 N 339 внесены изменения в Положение о передаче в аренду земельных участков находящихся в собственности городского округа Нальчик. В связи с этим истец в одностороннем порядке изменил размер арендной платы и составил дополнительные соглашения от 01.07.2010, от 01.03.2011 и от 01.01.2012 к договору аренды, которые ответчиком не подписаны (т. 1, л.д. 55, 58, 59).
Департамент, считая, что общество надлежащим образом не исполняет обязательства по оплате арендных платежей, обратился в суд с иском.
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
Поскольку в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.
В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.
Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса.
Судом первой инстанции установлено и не оспаривается сторонами, в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации общество продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока действия договора аренды при отсутствии возражений со стороны Департамента, в связи с чем договор аренды от 21.09.2005 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Как следует из пункта 3.1 договора аренды от 21.09.2005, размер годовой арендной платы установлен в твердой сумме 378 862 руб. 01 коп., а пунктом 3.3 указанного договора стороны установили, что расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является его неотъемлемой частью.
В пункте 3.4 договора стороны указали, что размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.
При установленных обстоятельствах, суд первой инстанции, оценив условия договора в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к правильному выводу, что при заключении договора аренды от 21.09.2005 стороны не согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, которая являлась бы условием договора аренды о размере арендной платы, в связи с чем изменение размера арендной платы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
С учетом указанных норм права суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что пункт 3.4 договора аренды от 21.09.2005 о возможности не чаще одного раза в год изменять размера арендной платы при изменении базовой ставки арендной платы подлежит толкованию с учетом согласования сторонами договора определенного порядка формирования арендной платы. При этом пунктом 3.4 договора также установлено, что в указанном случаи исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору аренды.
Следовательно, системное толкование условий договора аренды от 21.09.2005 указывает на то, что арендодатель не вправе в одностороннем порядке изменять условия о размере арендной платы, в том числе и при изменении методики определения размера арендной платы посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов.
На этом основании суд первой инстанции правомерно отклонил доводы истца, основанные на решении Совета местного самоуправления городского округа Нальчик от 15.02.2011 N 339 "О внесении изменения в Положение о передаче в аренду земельных участков находящихся в собственности городского округа Нальчик".
По указанным выше основаниям суд первой инстанции правильно указал о том, что применение Постановления Правительства Кабардино-Балкарской Республики от 24.12.2009 N 324-1111 "О результатах актуализации государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кабардино-Балкарской Республики" возможно только после внесения соответствующих изменений в существующий договор аренды земельного участка.
Судом первой инстанции правомерно отклонены доводы Департамента, основанные на подписанных в одностороннем порядке дополнительных соглашениях от 01.07.2010, 01.03.2011 и 01.01.2012, поскольку суду не представлено доказательств согласования условий дополнительных соглашений с обществом. Кроме этого, в материалы дела не представлены надлежащие доказательства направления указанных дополнительных соглашений в адрес Общества (в деле имеется письмо Департамента от 20.08.2010 с входящим штампом Общества о направлении дополнительных соглашений к трем договорам аренды от 21.09.2005, однако в нем не указаны даты дополнительных соглашений).
Таким образом, Департамент не представил доказательств заключения дополнительных соглашений с Обществом об изменении размера арендной платы и направления Обществу уведомлений об изменении размера арендной платы.
Поскольку изменение размера арендной платы было произведено Департаментом в нарушение условий договора от 21.09.2005, это повлекло существенное увеличение ее размера, что нарушает разумный баланс частных и публичных интересов, а также принцип правовой определенности.
Выводы суда первой инстанции соответствуют правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 05.07.2011 N 1709/11.
При установленных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что арендная плата за пользование земельным участком должна рассчитываться исходя из установленного договором размера ежегодной арендной платы в сумме 378 862 руб. 01 коп.
Суд первой инстанции, произведя расчет арендной платы по условиям договора и установив, что ответчиком в спорный период времени в нарушение условий договора не в полном объеме производилась оплата арендных платежей пришел к выводу, что задолженность общества по арендной плате за период с 2010 и по 30.09.2012 составляет в сумме 473 577 руб. 50 коп., которая и подлежит взысканию с общества в пользу департамента и об отказе в удовлетворении иска в остальной части.
В соответствии со статьями 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В пункте 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере, равном процентной ставке пени по налогам и сборам за каждый календарный день просрочки.
Пунктом 4 статьи 75 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что процентная ставка пени принимается равной одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.
Ставка рефинансирования на день обращения истца в суд (04.07.2012) составляла 8 процентов годовых (Указание Банка России от 23.12.2011 N 2758-У).
Суд первой инстанции, установив, что ответчиком оплата арендных платежей за первый, второй, четвертый кварталы 2010 года и первый квартал 2012 года внесена несвоевременно, а за первый, второй, третий кварталы 2011 года и второй, третий кварталы 2012 года - не внесена по день рассмотрения дела в суде, пришел к правильному выводу о том, что требование истца о взыскании пени за просрочку уплаты платежей является обоснованным и подлежащим удовлетворению частично.
Учитывая, что истцом неверно определен размер взыскиваемых арендных платежей, суд первой инстанции, произведя расчет пени исходя из размера арендной платы, установленной в пункте 3.1 договора, по ставке 1/300 от 8,0% годовых за каждый день просрочки, пришел к выводу, что по состоянию на 30.09.2012 пеня, подлежащая взысканию с ответчика, составляет в размере 59 279 руб. 26 коп.
Проверив произведенный судом первой инстанции расчет пени, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что расчет произведен арифметически правильно.
При установленных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что исковые требования истца подлежат удовлетворению в части взыскания долга в сумме 473 577 рублей 50 копеек и пени в сумме 59 279 рублей 26 копеек, и об отказе в удовлетворении иска в остальной части.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции правомерно распределил судебные расходы по оплате государственной пошлины и взыскал с ответчика в доход федерального бюджета государственную пошлину, от уплаты которой истец был освобожден в силу закона.
Суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, представленным сторонами доказательствам, дана надлежащая оценка, с которой суд апелляционной инстанции согласен.
Доводы апелляционной жалобы были предметом судебного разбирательства суда первой инстанции, им также дана надлежащая оценка, с выводами суда первой инстанции суд апелляционной инстанции также согласен.
Других доказательств в обоснование своих доводов истцом суду апелляционной инстанции не представлено, поэтому они не могут быть приняты судом апелляционной инстанции на основании вышеизложенного и отклоняются за необоснованностью.
Кроме того, суд апелляционной инстанции считает, что доводы истца основаны на неверном толковании норм материального и процессуального права.
С учетом установленных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 15.11.2012 по делу N А20-2572/2012 законным и обоснованным, оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется, а поэтому апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 15.11.2012 по делу N А20-2572/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
Г.В.КАЗАКОВА
Судьи
О.В.МАРЧЕНКО
З.М.СУЛЕЙМАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.02.2013 ПО ДЕЛУ N А20-2572/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 февраля 2013 г. по делу N А20-2572/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 18.02.2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 21.02.2013 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: Казаковой Г.В.,
судей: Марченко О.В., Сулейманова З.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бибулатовой Э.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 2, апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения "Департамент по управлению городским имуществом местной администрации городского округа Нальчик" на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 15.11.2012 по делу N А20-2572/2012 (судья Шокумов Ю.Ж.)
по иску муниципального казенного учреждения "Департамент по управлению городским имуществом местной администрации городского округа Нальчик", г. Нальчик
к открытому акционерному обществу "Каббалкгаз", г. Нальчик
о взыскании 3 051 642 руб. 50 коп.,
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца - муниципального казенного учреждения "Департамент по управлению городским имуществом местной администрации городского округа Нальчик" - не явились, извещены;
- от ответчика - открытого акционерного общества "Каббалкгаз" - Белинская Е.Н. (доверенность N 15/9-13 от 01.01.2013) и Цакоева З.М. (доверенность N 15/13-13 от 01.01.2013),
установил:
муниципальное казенное учреждение "Департамент по управлению городским имуществом местной администрации городского округа Нальчик" (далее - истец, Департамент) обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с иском к открытому акционерному обществу "Каббалкгаз" (далее - ответчик, Общество) о взыскании 3 051 642 руб. 50 коп., в том числе: 2 819 069 руб. 28 коп. задолженности по арендной плате за пользование земельным участком в период с 02.10.2009 по 31.03.2012 и 232 573 руб. 22 коп. пени.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил требования и просил взыскать с ответчика 2 353 626 руб. 41 коп. задолженности по арендной плате за период с 15.01.2010 по 30.09.2012 и 193 409 руб. 83 коп. пени за просрочку внесения платежей за этот же период (л.д. 100-102).
Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 15.11.2012 по делу N А20-2572/2012 исковые требования удовлетворены частично. Взысканы с открытого акционерного общества "Каббалкгаз" в пользу муниципального казенного учреждения "Департамент по управлению городским имуществом местной администрации городского округа Нальчик" 473 577 рублей 50 копеек основного долга и 59 279 рублей 26 копеек пени., а также взыскана в доход Федерального бюджета Российской Федерации государственная пошлина в размере 7 476 рублей 03 копейки. Судебный акт в удовлетворенной части мотивирован тем, что общество не исполнило договорные обязательства по оплате арендных платежей. В остальной части иска отказано за необоснованностью.
Не согласившись с принятым решением от 15.11.2012 по делу N А20-2572/2012, истец обратился в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить, удовлетворить исковые требования в полном объеме. Жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства дела; выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела; судом нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем принято незаконное и необоснованное решение. По мнению истца, суд при расчете арендной платы не учел изменения размера арендной платы в связи с утверждением Правительством Кабардино-Балкарской Республики результатов актуализации государственной кадастровой оценки земельных участков и принятием решения Советом местного самоуправления городского округа Нальчик об изменении методики определения размера арендной платы за пользование земельными участками.
Определением суда от 27.12.2012 апелляционная жалоба принята к производству апелляционного суда и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 18.02.2013.
В судебном заседании представители ответчика с доводами апелляционной жалобы не согласились, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Представители истца, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела по апелляционной жалобе, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не известили, направили ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело по апелляционной жалобе рассмотрено в отсутствие представителей истца.
Проверив правильность решения Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 15.11.2012 по делу N А20-2572/2012 в апелляционном порядке в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 21.09.2005 Департамент и общество на основании постановления главы администрации г. Нальчика N 461 от 19.04.2005 заключили договор аренды земельного участка площадью 26 011,81 кв. м с кадастровым номером 07:09:0101010:0020 для использования в производственных целях, расположенного по адресу: г. Нальчик, ул. Газовая, 8 (т. 1, л.д. 48, 49-52).
Земельный участок передан обществу по акту приема-передачи от 21.09.2005 (т. 1, л.д. 53).
Срок действия договора аренды от 21.09.2005 установлен до 18.04.2012 (пункт 2.1).
В пункте 3.1 договора стороны установили размер годовой арендной платы в сумме 378 862 руб. 01 коп., которая подлежит внесению ежеквартально до 15-го числа первого месяца квартала на расчетный счет департамента.
В приложении N 2 к договору стороны произвели расчет годовой арендной платы исходя из площади земельного участка, ставки земельного налога, коэффициента кратности и градостроительной ценности (том 1, л.д. 54).
15.11.2008 произведена государственная регистрация договора аренды земельного участка от 21.09.2005 в установленном порядке (том 1, л.д. 72).
В связи с принятием Постановления Правительства Кабардино-Балкарской Республики от 24.12.2009 N 324-1111 "О результатах актуализации государственной кадастровой оценки земель, населенных пунктов Кабардино-Балкарской Республики" истцом произведен перерасчет размера арендной платы.
В последующем на основании решения Совета местного самоуправления городского округа Нальчик от 15.02.2011 N 339 внесены изменения в Положение о передаче в аренду земельных участков находящихся в собственности городского округа Нальчик. В связи с этим истец в одностороннем порядке изменил размер арендной платы и составил дополнительные соглашения от 01.07.2010, от 01.03.2011 и от 01.01.2012 к договору аренды, которые ответчиком не подписаны (т. 1, л.д. 55, 58, 59).
Департамент, считая, что общество надлежащим образом не исполняет обязательства по оплате арендных платежей, обратился в суд с иском.
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
Поскольку в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.
В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.
Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса.
Судом первой инстанции установлено и не оспаривается сторонами, в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации общество продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока действия договора аренды при отсутствии возражений со стороны Департамента, в связи с чем договор аренды от 21.09.2005 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Как следует из пункта 3.1 договора аренды от 21.09.2005, размер годовой арендной платы установлен в твердой сумме 378 862 руб. 01 коп., а пунктом 3.3 указанного договора стороны установили, что расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является его неотъемлемой частью.
В пункте 3.4 договора стороны указали, что размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.
При установленных обстоятельствах, суд первой инстанции, оценив условия договора в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к правильному выводу, что при заключении договора аренды от 21.09.2005 стороны не согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, которая являлась бы условием договора аренды о размере арендной платы, в связи с чем изменение размера арендной платы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
С учетом указанных норм права суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что пункт 3.4 договора аренды от 21.09.2005 о возможности не чаще одного раза в год изменять размера арендной платы при изменении базовой ставки арендной платы подлежит толкованию с учетом согласования сторонами договора определенного порядка формирования арендной платы. При этом пунктом 3.4 договора также установлено, что в указанном случаи исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору аренды.
Следовательно, системное толкование условий договора аренды от 21.09.2005 указывает на то, что арендодатель не вправе в одностороннем порядке изменять условия о размере арендной платы, в том числе и при изменении методики определения размера арендной платы посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов.
На этом основании суд первой инстанции правомерно отклонил доводы истца, основанные на решении Совета местного самоуправления городского округа Нальчик от 15.02.2011 N 339 "О внесении изменения в Положение о передаче в аренду земельных участков находящихся в собственности городского округа Нальчик".
По указанным выше основаниям суд первой инстанции правильно указал о том, что применение Постановления Правительства Кабардино-Балкарской Республики от 24.12.2009 N 324-1111 "О результатах актуализации государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кабардино-Балкарской Республики" возможно только после внесения соответствующих изменений в существующий договор аренды земельного участка.
Судом первой инстанции правомерно отклонены доводы Департамента, основанные на подписанных в одностороннем порядке дополнительных соглашениях от 01.07.2010, 01.03.2011 и 01.01.2012, поскольку суду не представлено доказательств согласования условий дополнительных соглашений с обществом. Кроме этого, в материалы дела не представлены надлежащие доказательства направления указанных дополнительных соглашений в адрес Общества (в деле имеется письмо Департамента от 20.08.2010 с входящим штампом Общества о направлении дополнительных соглашений к трем договорам аренды от 21.09.2005, однако в нем не указаны даты дополнительных соглашений).
Таким образом, Департамент не представил доказательств заключения дополнительных соглашений с Обществом об изменении размера арендной платы и направления Обществу уведомлений об изменении размера арендной платы.
Поскольку изменение размера арендной платы было произведено Департаментом в нарушение условий договора от 21.09.2005, это повлекло существенное увеличение ее размера, что нарушает разумный баланс частных и публичных интересов, а также принцип правовой определенности.
Выводы суда первой инстанции соответствуют правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 05.07.2011 N 1709/11.
При установленных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что арендная плата за пользование земельным участком должна рассчитываться исходя из установленного договором размера ежегодной арендной платы в сумме 378 862 руб. 01 коп.
Суд первой инстанции, произведя расчет арендной платы по условиям договора и установив, что ответчиком в спорный период времени в нарушение условий договора не в полном объеме производилась оплата арендных платежей пришел к выводу, что задолженность общества по арендной плате за период с 2010 и по 30.09.2012 составляет в сумме 473 577 руб. 50 коп., которая и подлежит взысканию с общества в пользу департамента и об отказе в удовлетворении иска в остальной части.
В соответствии со статьями 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В пункте 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере, равном процентной ставке пени по налогам и сборам за каждый календарный день просрочки.
Пунктом 4 статьи 75 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что процентная ставка пени принимается равной одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.
Ставка рефинансирования на день обращения истца в суд (04.07.2012) составляла 8 процентов годовых (Указание Банка России от 23.12.2011 N 2758-У).
Суд первой инстанции, установив, что ответчиком оплата арендных платежей за первый, второй, четвертый кварталы 2010 года и первый квартал 2012 года внесена несвоевременно, а за первый, второй, третий кварталы 2011 года и второй, третий кварталы 2012 года - не внесена по день рассмотрения дела в суде, пришел к правильному выводу о том, что требование истца о взыскании пени за просрочку уплаты платежей является обоснованным и подлежащим удовлетворению частично.
Учитывая, что истцом неверно определен размер взыскиваемых арендных платежей, суд первой инстанции, произведя расчет пени исходя из размера арендной платы, установленной в пункте 3.1 договора, по ставке 1/300 от 8,0% годовых за каждый день просрочки, пришел к выводу, что по состоянию на 30.09.2012 пеня, подлежащая взысканию с ответчика, составляет в размере 59 279 руб. 26 коп.
Проверив произведенный судом первой инстанции расчет пени, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что расчет произведен арифметически правильно.
При установленных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что исковые требования истца подлежат удовлетворению в части взыскания долга в сумме 473 577 рублей 50 копеек и пени в сумме 59 279 рублей 26 копеек, и об отказе в удовлетворении иска в остальной части.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции правомерно распределил судебные расходы по оплате государственной пошлины и взыскал с ответчика в доход федерального бюджета государственную пошлину, от уплаты которой истец был освобожден в силу закона.
Суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, представленным сторонами доказательствам, дана надлежащая оценка, с которой суд апелляционной инстанции согласен.
Доводы апелляционной жалобы были предметом судебного разбирательства суда первой инстанции, им также дана надлежащая оценка, с выводами суда первой инстанции суд апелляционной инстанции также согласен.
Других доказательств в обоснование своих доводов истцом суду апелляционной инстанции не представлено, поэтому они не могут быть приняты судом апелляционной инстанции на основании вышеизложенного и отклоняются за необоснованностью.
Кроме того, суд апелляционной инстанции считает, что доводы истца основаны на неверном толковании норм материального и процессуального права.
С учетом установленных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 15.11.2012 по делу N А20-2572/2012 законным и обоснованным, оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется, а поэтому апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 15.11.2012 по делу N А20-2572/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
Г.В.КАЗАКОВА
Судьи
О.В.МАРЧЕНКО
З.М.СУЛЕЙМАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)