Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "14" марта 2013 года
Полный текст постановления изготовлен "15" марта 2013 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Волковой Т.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шепелевым С.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу негосударственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Московский институт рекламы, туризма, шоу-бизнеса" (ОГРН 1027700156582, ИНН 7737071359)
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 28 декабря 2012 года по делу N А12-26819/2012, принятое в порядке упрощенного производства по правилам статей 226 - 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья А.В.Костерин,
по иску Комитета земельных ресурсов Администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (ИНН 3435111294, ОГРН 1073435002464)
к негосударственному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Московский институт рекламы, туризма, шоу-бизнеса" (ОГРН 1027700156582, ИНН 7737071359)
о взыскании 92.428,74 рублей
установил:
Комитет земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением о взыскании с негосударственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Московский институт рекламы, туризма, шоу-бизнеса" (далее НОУ ВПО "МИРТШБ", ответчик) 92.428,74 руб., в том числе 88.006,42 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2011 г. по 29.02.2012 г. по договору N 8087аз от 31.10.2009 аренды земельного участка, а также 4.422,32 руб. пени за просрочку этих платежей в период с 01.10.2011 по 29.02.2012.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 28.12.2012 по делу N А12-26819/2012, принятым в порядке упрощенного производства исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратилося в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Волгоградской области от 28 декабря 2012 года по делу N А12-26819/2012, по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Стороны в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.
Согласно отчету о публикации информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным апелляционным судом в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" за пятнадцать дней до начала судебного заседания.
В соответствии с пунктом 5 Постановления Пленума ВАС РФ N 12 от 17.02.11 при наличии в материалах дела уведомления о вручении лицу, участвующему в деле, либо иному участнику арбитражного процесса копии первого судебного акта по рассматриваемому делу либо сведений, указанных в части 4 статьи 123 АПК РФ, такое лицо считается надлежаще извещенным при рассмотрении дела судом апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, при рассмотрении судом первой инстанции заявления по вопросу о судебных расходах, если судом, рассматривающим дело, выполняются обязанности по размещению информации о времени и месте судебных заседаний, совершении отдельных процессуальных действий на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет в соответствии с требованиями абзаца второго части 1 статьи 121 АПК РФ.
В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассматривается в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в порядке ст. 123 АПК РФ.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, в открытом судебном заседании, апелляционный суд не находит оснований для ее удовлетворения и отмены судебного акта в силу следующего.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 31.10.2009 г. между комитетом (арендодатель) и Негосударственным образовательным учреждением высшего профессионального образования "Московский институт рекламы, туризма, шоу-бизнеса" (арендатор) был заключен договор аренды земли N 8087 АЗ, в соответствии с условиями которого арендатору был предоставлен в аренду земельный участок, площадью 5.021 кв. м, расположенный по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, Рихарда Зорге, 28, под объектами организации народного образования (под здание института).
Поскольку договор заключен на срок с 23.07.2009 по 01.05.2010, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что указанный договор государственной регистрации не подлежал, а в настоящее время возобновлен на неопределенный срок.
По истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться арендуемым земельным участком, а арендодатель не возражал против этого, в связи с чем договор продолжил свое действие на тех же условиях на неопределенный срок время в силу ст. ст. 610, 621 ГК РФ.
Согласно п. 4.2. договора годовая арендной плата составляет с 23.07.2009 г. 528.038,49, ежемесячная - 44.003,21 руб.
Поскольку, ответчик не исполнил свои обязательства по своевременной и полной оплате пользования имуществом арендодателя, истец обратился в суд первой инстанции с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
Согласно расчету истца за ответчиком образовалось 88.006,42 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2011 г. по 29.02.2012 г. по договору N 8087аз от 31.10.2009 аренды земельного участка.
Данный расчет был проверен судом первой инстанции, перепроверен судом апелляционной инстанции и признан верным.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным, при этом за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Исходя из смысла статьи 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации, сущностью договора аренды является регулирование отношений по передаче имущества за плату во временное владение или пользование или во временное владение.
В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Кроме того, ответчик не представил в материалы дела надлежащие доказательства, опровергающие представленный истцом расчет.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование о взыскании с ответчика 88.006,42 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2011 г. по 29.02.2012 г. по договору N 8087аз от 31.10.2009 аренды земельного участка.
Также истцом заявлены требования о взыскании с ответчика 4.422,32 руб. пени за просрочку этих платежей в период с 01.10.2011 по 29.02.2012 г.
В силу части 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В случае несвоевременной оплаты арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,05% в день от суммы платежа (пункт 7.1 договора).
Расчет неустойки, представленный истцом, судом первой инстанции проверен и правомерно признан верным, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование истца о взыскании с ответчика неустойки в размере 4.422,32 руб.
Суд первой инстанции правомерно отклонил доводы ответчика о том, что взыскания арендной платы по договору от 31.10.2009 г. N 8087 АЗ аренды земли при включении тех же платежей за земельный участок в арендную плату по договору от 18.03.2010 г. N 2090 АЗ аренды нежилых помещений, на основании следующего.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно п. 3.1 договора N 2090 АЗ размер арендной платы с учетом платы за пользование долей земельного участка (без НДС) составляет 106,6 руб. в месяц.
Согласно Приложения N 1 к Договору N 2090 АЗ в расчете арендной платы плата за пользование долей земельного участка составила 0,00 руб.
Дополнительным соглашением N 1 от 25.05.2011 г. к Договору N 2090 АЗ стороны согласовали уменьшение арендуемой площади до 1.029,8 кв. м с 01.01.2011 г. и изменении условия п. 3.1. договора, согласно которого "Размер арендной платы (без НДС) составляет - 138,38 руб. в месяц." В прилагаемом к Дополнительному соглашению N 1 расчету месячной арендной платы сведения об учете платы за пользование долей земельного участка отсутствуют.
Дополнительным соглашением N 2 от 05.03.2012 г. стороны согласовали срок действия договора с 02.05.2010 г. по 01.05.2017 г.
12.04.2012 г. дополнительные соглашения N 1 и N 2 к нему прошли государственную регистрацию (N 34-34-03/007/2012-264).
Вместе с тем, упомянутым двусторонним соглашением стороны установили исключить из состава арендных платежей за используемые арендатором нежилые помещения плату за пользование долей земельного участка, что не противоречит требованиям статьи 652 ГК РФ и иным нормам ГК РФ.
Таким образом, договор от 18.03.2010 г. N 2090 АЗ аренды нежилых помещений в редакции Дополнительного соглашения N 1, исключившего прежнюю редакцию п. 3.1 не противоречит условиям договора от 31.10.2009 г. N 8087 АЗ аренды земли, условия которого в части обязанности оплаты за землю подлежат исполнению арендатором.
Также, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующими обстоятельствами.
Комитет обращался в Арбитражный суд Волгоградской области с иском (дело N А12-5309/2012) к НОУ ВПО "МИРТШБ" о взыскании задолженности по арендной плате по договору N 8087 АЗ от 31.10.2009 за период с 23.07.2009 по 30.09.2011 и пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 23.07.2009 по 30.09.2011.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 15 июня 2012 года по делу N А12-5309/2012 иск был удовлетворен.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2012 г. по делу N А12-5309/2012 решение было отменено, в иске отказано. При этом судом апелляционной инстанции были установлены следующие обстоятельства.
В соответствии с договором на аренду нежилых помещений (строений) от 24 мая 2005 года, заключенного между истцом и ответчиком, Негосударственному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Московский институт рекламы, туризма, шоу-бизнеса" было предоставлено в аренду нежилое строение по адресу - г. Волжский, ул. Зорге, 28 общей площадью 133,4 кв. м. Помещение предоставлено под использование под образовательное учреждение.
Срок аренды определен с 03.05.2005 г. по 01.05.2010 г.
Дополнительным соглашением к договору аренды от 04.12.2009 N 5 стороны установили, что размер арендной платы с учетом платы за пользование долей земельного участка (без НДС) составляет: с 01.01.2009-106,60 руб. в месяц.
Анализ договора аренды нежилого помещения и дополнительного соглашения к нему, позволяет сделать вывод, что арендная плата по договору включает плату за пользование земельным участком.
Согласно статье 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Буквальное толкование условий дополнительного соглашения к договору аренды от 04.12.2009 N 5 позволяет сделать вывод, что установленная в договоре арендная плата за нежилое строение включает в себя плату за аренду земельного участка.
Таким образом, при указании в расчете нулевого метража размера здания и находящегося под ним земельного участка, суд первой инстанции необоснованно сделал вывод, что плата за аренду занимаемого здания не включает платы за земельный участок.
Судебная коллегия считает, суд первой инстанции правомерно установил, что упомянутые обстоятельства установленные Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2012 г. по делу N А12-5309/2012 не могут являться преюдициальными для рассмотрения настоящего экономического спора (ст. 69 АПК РФ), на основании следующего.
18.03.2010 г. между Управлением муниципальным имуществом администрации городского округа - город Волжский Волгоградской (арендодатель) и Негосударственным образовательным учреждением высшего профессионального образования "Московский институт рекламы, туризма, шоу-бизнеса" (арендатор) был заключен договор N 2090 АЗ аренды нежилых помещений, в соответствии с условиями которого арендатору был предоставлены в аренду нежилые помещения, площадью 1.032,10 кв. м, расположенные по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, Рихарда Зорге, 28, под образовательную деятельность.
Срок действий договора согласован сторонами в период с 02.05.2010 г. по 01.05.2012 г.
12.04.2010 г. договор прошел государственную регистрацию (N 34-34-03/003/2010-259).
Таким образом, в спорный период правоотношения сторон по пользованию спорными нежилыми помещениями регулировались именно договором N 2090 АЗ от 18.03.2010 г.
В своей апелляционной жалобе заявитель указывает на то, что в договоре площадь здания составляет 0,00 кв. м.
Однако, договор N 8087 АЗ от 31.10.2009 аренды земли не был признан противоречащим закону (недействительным), а договору N 2090 АЗ от 18.03.2010 г. аренды нежилых помещений оценка не давалась.
Пункт 1 статьи 652 ГК РФ предусматривает одновременно с передачей по договору аренды здания или сооружения арендатору прав владения и пользования такой недвижимостью и передачу права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что согласно статье 652 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению.
Пунктом 2 статьи 654 ГК РФ предусмотрено, что установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом и договором.
В силу статьи 65 Земельного кодекса, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно указал, что передавая в аренду здание или сооружение арендодатель вправе требовать плату за использование земельного участка, занятого зданием или сооружением, переданного в аренду и необходимого для его использования. Кроме того, плата за использование земельного участка может быть включена в размер арендной платы за пользование зданием, если иное не предусмотрено законом или договором.
Довод апелляционной жалобы о том, что взыскания арендной платы по договору от 31.10.2009 г. N 8087 АЗ аренды земли при включении тех же платежей за земельный участок в арендную плату по договору от 18.03.2010 г. N 2090 АЗ аренды нежилых помещений является неправомерным, судебная коллегия отклоняет на основании следующего.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно п. 3.1 договора N 2090 АЗ размер арендной платы с учетом платы за пользование долей земельного участка (без НДС) составляет 106,6 руб. в месяц.
Согласно Приложения N 1 к Договору N 2090 АЗ в расчете арендной платы плата за пользование долей земельного участка составила 0,00 руб.
Дополнительным соглашением N 1 от 25.05.2011 г. к Договору N 2090 АЗ стороны согласовали уменьшение арендуемой площади до 1.029,8 кв. м с 01.01.2011 г. и изменении условия п. 3.1. договора, согласно которого "Размер арендной платы (без НДС) составляет - 138,38 руб. в месяц." В прилагаемом к Дополнительному соглашению N 1 расчету месячной арендной платы сведения об учете платы за пользование долей земельного участка отсутствуют.
Дополнительным соглашением N 2 от 05.03.2012 г. стороны согласовали срок действия договора с 02.05.2010 г. по 01.05.2017 г.
Вместе с тем, 12.04.2012 дополнительные соглашения N 1 и N 2 к нему прошли государственную регистрацию (N 34-34-03/007/2012-264).
При таких обстоятельствах, упомянутым двусторонним соглашением стороны установили исключить из состава арендных платежей за используемые арендатором нежилые помещения плату за пользование долей земельного участка, что не противоречит требованиям статьи 652 ГК РФ и иным нормам ГК РФ.
На основании вышеуказанного, судебная коллегия считает, что суд первой инстанции правомерно сделал вывод о том, что договор от 18.03.2010 г. N 2090 АЗ аренды нежилых помещений в редакции Дополнительного соглашения N 1, исключившего прежнюю редакцию п. 3.1 не противоречит условиям договора от 31.10.2009 г. N 8087 АЗ аренды земли, условия которого в части обязанности оплаты за землю подлежат исполнению арендатором.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования о взыскании с ответчика 92.428,74 руб., в том числе 88.006,42 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2011 г. по 29.02.2012 г. по договору N 8087аз от 31.10.2009 аренды земельного участка, а также 4.422,32 руб. пени за просрочку этих платежей в период с 01.10.2011 по 29.02.2012.
Судебная коллегия, проанализировав предоставленные в материалы дела письменные доказательства, приходит к выводу о том, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств и представленных доказательств, правильно установленных и оцененных судом, опровергаются материалами дела и не отвечают требованиям действующего законодательства.
На основании вышеизложенного, судебная коллегия считает, что при рассмотрении заявленного иска по существу суд первой инстанции полно и всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права, в связи с чем, у судебной коллегии нет оснований для изменения или отмены судебного акта.
Апелляционная жалоба негосударственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Московский институт рекламы, туризма, шоу-бизнеса" не подлежит.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 28 декабря 2012 года по делу N А12-26819/2012, принятое в порядке упрощенного производства по правилам статей 226 - 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оставить без изменения, апелляционную жалобу негосударственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Московский институт рекламы, туризма, шоу-бизнеса" - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Судья
Т.В.ВОЛКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.03.2013 ПО ДЕЛУ N А12-26819/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 марта 2013 г. по делу N А12-26819/2012
Резолютивная часть постановления объявлена "14" марта 2013 года
Полный текст постановления изготовлен "15" марта 2013 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Волковой Т.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шепелевым С.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу негосударственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Московский институт рекламы, туризма, шоу-бизнеса" (ОГРН 1027700156582, ИНН 7737071359)
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 28 декабря 2012 года по делу N А12-26819/2012, принятое в порядке упрощенного производства по правилам статей 226 - 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья А.В.Костерин,
по иску Комитета земельных ресурсов Администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (ИНН 3435111294, ОГРН 1073435002464)
к негосударственному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Московский институт рекламы, туризма, шоу-бизнеса" (ОГРН 1027700156582, ИНН 7737071359)
о взыскании 92.428,74 рублей
установил:
Комитет земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением о взыскании с негосударственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Московский институт рекламы, туризма, шоу-бизнеса" (далее НОУ ВПО "МИРТШБ", ответчик) 92.428,74 руб., в том числе 88.006,42 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2011 г. по 29.02.2012 г. по договору N 8087аз от 31.10.2009 аренды земельного участка, а также 4.422,32 руб. пени за просрочку этих платежей в период с 01.10.2011 по 29.02.2012.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 28.12.2012 по делу N А12-26819/2012, принятым в порядке упрощенного производства исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратилося в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Волгоградской области от 28 декабря 2012 года по делу N А12-26819/2012, по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Стороны в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.
Согласно отчету о публикации информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным апелляционным судом в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" за пятнадцать дней до начала судебного заседания.
В соответствии с пунктом 5 Постановления Пленума ВАС РФ N 12 от 17.02.11 при наличии в материалах дела уведомления о вручении лицу, участвующему в деле, либо иному участнику арбитражного процесса копии первого судебного акта по рассматриваемому делу либо сведений, указанных в части 4 статьи 123 АПК РФ, такое лицо считается надлежаще извещенным при рассмотрении дела судом апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, при рассмотрении судом первой инстанции заявления по вопросу о судебных расходах, если судом, рассматривающим дело, выполняются обязанности по размещению информации о времени и месте судебных заседаний, совершении отдельных процессуальных действий на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет в соответствии с требованиями абзаца второго части 1 статьи 121 АПК РФ.
В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассматривается в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в порядке ст. 123 АПК РФ.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, в открытом судебном заседании, апелляционный суд не находит оснований для ее удовлетворения и отмены судебного акта в силу следующего.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 31.10.2009 г. между комитетом (арендодатель) и Негосударственным образовательным учреждением высшего профессионального образования "Московский институт рекламы, туризма, шоу-бизнеса" (арендатор) был заключен договор аренды земли N 8087 АЗ, в соответствии с условиями которого арендатору был предоставлен в аренду земельный участок, площадью 5.021 кв. м, расположенный по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, Рихарда Зорге, 28, под объектами организации народного образования (под здание института).
Поскольку договор заключен на срок с 23.07.2009 по 01.05.2010, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что указанный договор государственной регистрации не подлежал, а в настоящее время возобновлен на неопределенный срок.
По истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться арендуемым земельным участком, а арендодатель не возражал против этого, в связи с чем договор продолжил свое действие на тех же условиях на неопределенный срок время в силу ст. ст. 610, 621 ГК РФ.
Согласно п. 4.2. договора годовая арендной плата составляет с 23.07.2009 г. 528.038,49, ежемесячная - 44.003,21 руб.
Поскольку, ответчик не исполнил свои обязательства по своевременной и полной оплате пользования имуществом арендодателя, истец обратился в суд первой инстанции с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
Согласно расчету истца за ответчиком образовалось 88.006,42 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2011 г. по 29.02.2012 г. по договору N 8087аз от 31.10.2009 аренды земельного участка.
Данный расчет был проверен судом первой инстанции, перепроверен судом апелляционной инстанции и признан верным.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным, при этом за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Исходя из смысла статьи 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации, сущностью договора аренды является регулирование отношений по передаче имущества за плату во временное владение или пользование или во временное владение.
В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Кроме того, ответчик не представил в материалы дела надлежащие доказательства, опровергающие представленный истцом расчет.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование о взыскании с ответчика 88.006,42 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2011 г. по 29.02.2012 г. по договору N 8087аз от 31.10.2009 аренды земельного участка.
Также истцом заявлены требования о взыскании с ответчика 4.422,32 руб. пени за просрочку этих платежей в период с 01.10.2011 по 29.02.2012 г.
В силу части 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В случае несвоевременной оплаты арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,05% в день от суммы платежа (пункт 7.1 договора).
Расчет неустойки, представленный истцом, судом первой инстанции проверен и правомерно признан верным, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование истца о взыскании с ответчика неустойки в размере 4.422,32 руб.
Суд первой инстанции правомерно отклонил доводы ответчика о том, что взыскания арендной платы по договору от 31.10.2009 г. N 8087 АЗ аренды земли при включении тех же платежей за земельный участок в арендную плату по договору от 18.03.2010 г. N 2090 АЗ аренды нежилых помещений, на основании следующего.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно п. 3.1 договора N 2090 АЗ размер арендной платы с учетом платы за пользование долей земельного участка (без НДС) составляет 106,6 руб. в месяц.
Согласно Приложения N 1 к Договору N 2090 АЗ в расчете арендной платы плата за пользование долей земельного участка составила 0,00 руб.
Дополнительным соглашением N 1 от 25.05.2011 г. к Договору N 2090 АЗ стороны согласовали уменьшение арендуемой площади до 1.029,8 кв. м с 01.01.2011 г. и изменении условия п. 3.1. договора, согласно которого "Размер арендной платы (без НДС) составляет - 138,38 руб. в месяц." В прилагаемом к Дополнительному соглашению N 1 расчету месячной арендной платы сведения об учете платы за пользование долей земельного участка отсутствуют.
Дополнительным соглашением N 2 от 05.03.2012 г. стороны согласовали срок действия договора с 02.05.2010 г. по 01.05.2017 г.
12.04.2012 г. дополнительные соглашения N 1 и N 2 к нему прошли государственную регистрацию (N 34-34-03/007/2012-264).
Вместе с тем, упомянутым двусторонним соглашением стороны установили исключить из состава арендных платежей за используемые арендатором нежилые помещения плату за пользование долей земельного участка, что не противоречит требованиям статьи 652 ГК РФ и иным нормам ГК РФ.
Таким образом, договор от 18.03.2010 г. N 2090 АЗ аренды нежилых помещений в редакции Дополнительного соглашения N 1, исключившего прежнюю редакцию п. 3.1 не противоречит условиям договора от 31.10.2009 г. N 8087 АЗ аренды земли, условия которого в части обязанности оплаты за землю подлежат исполнению арендатором.
Также, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующими обстоятельствами.
Комитет обращался в Арбитражный суд Волгоградской области с иском (дело N А12-5309/2012) к НОУ ВПО "МИРТШБ" о взыскании задолженности по арендной плате по договору N 8087 АЗ от 31.10.2009 за период с 23.07.2009 по 30.09.2011 и пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 23.07.2009 по 30.09.2011.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 15 июня 2012 года по делу N А12-5309/2012 иск был удовлетворен.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2012 г. по делу N А12-5309/2012 решение было отменено, в иске отказано. При этом судом апелляционной инстанции были установлены следующие обстоятельства.
В соответствии с договором на аренду нежилых помещений (строений) от 24 мая 2005 года, заключенного между истцом и ответчиком, Негосударственному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Московский институт рекламы, туризма, шоу-бизнеса" было предоставлено в аренду нежилое строение по адресу - г. Волжский, ул. Зорге, 28 общей площадью 133,4 кв. м. Помещение предоставлено под использование под образовательное учреждение.
Срок аренды определен с 03.05.2005 г. по 01.05.2010 г.
Дополнительным соглашением к договору аренды от 04.12.2009 N 5 стороны установили, что размер арендной платы с учетом платы за пользование долей земельного участка (без НДС) составляет: с 01.01.2009-106,60 руб. в месяц.
Анализ договора аренды нежилого помещения и дополнительного соглашения к нему, позволяет сделать вывод, что арендная плата по договору включает плату за пользование земельным участком.
Согласно статье 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Буквальное толкование условий дополнительного соглашения к договору аренды от 04.12.2009 N 5 позволяет сделать вывод, что установленная в договоре арендная плата за нежилое строение включает в себя плату за аренду земельного участка.
Таким образом, при указании в расчете нулевого метража размера здания и находящегося под ним земельного участка, суд первой инстанции необоснованно сделал вывод, что плата за аренду занимаемого здания не включает платы за земельный участок.
Судебная коллегия считает, суд первой инстанции правомерно установил, что упомянутые обстоятельства установленные Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2012 г. по делу N А12-5309/2012 не могут являться преюдициальными для рассмотрения настоящего экономического спора (ст. 69 АПК РФ), на основании следующего.
18.03.2010 г. между Управлением муниципальным имуществом администрации городского округа - город Волжский Волгоградской (арендодатель) и Негосударственным образовательным учреждением высшего профессионального образования "Московский институт рекламы, туризма, шоу-бизнеса" (арендатор) был заключен договор N 2090 АЗ аренды нежилых помещений, в соответствии с условиями которого арендатору был предоставлены в аренду нежилые помещения, площадью 1.032,10 кв. м, расположенные по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, Рихарда Зорге, 28, под образовательную деятельность.
Срок действий договора согласован сторонами в период с 02.05.2010 г. по 01.05.2012 г.
12.04.2010 г. договор прошел государственную регистрацию (N 34-34-03/003/2010-259).
Таким образом, в спорный период правоотношения сторон по пользованию спорными нежилыми помещениями регулировались именно договором N 2090 АЗ от 18.03.2010 г.
В своей апелляционной жалобе заявитель указывает на то, что в договоре площадь здания составляет 0,00 кв. м.
Однако, договор N 8087 АЗ от 31.10.2009 аренды земли не был признан противоречащим закону (недействительным), а договору N 2090 АЗ от 18.03.2010 г. аренды нежилых помещений оценка не давалась.
Пункт 1 статьи 652 ГК РФ предусматривает одновременно с передачей по договору аренды здания или сооружения арендатору прав владения и пользования такой недвижимостью и передачу права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что согласно статье 652 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению.
Пунктом 2 статьи 654 ГК РФ предусмотрено, что установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом и договором.
В силу статьи 65 Земельного кодекса, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно указал, что передавая в аренду здание или сооружение арендодатель вправе требовать плату за использование земельного участка, занятого зданием или сооружением, переданного в аренду и необходимого для его использования. Кроме того, плата за использование земельного участка может быть включена в размер арендной платы за пользование зданием, если иное не предусмотрено законом или договором.
Довод апелляционной жалобы о том, что взыскания арендной платы по договору от 31.10.2009 г. N 8087 АЗ аренды земли при включении тех же платежей за земельный участок в арендную плату по договору от 18.03.2010 г. N 2090 АЗ аренды нежилых помещений является неправомерным, судебная коллегия отклоняет на основании следующего.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно п. 3.1 договора N 2090 АЗ размер арендной платы с учетом платы за пользование долей земельного участка (без НДС) составляет 106,6 руб. в месяц.
Согласно Приложения N 1 к Договору N 2090 АЗ в расчете арендной платы плата за пользование долей земельного участка составила 0,00 руб.
Дополнительным соглашением N 1 от 25.05.2011 г. к Договору N 2090 АЗ стороны согласовали уменьшение арендуемой площади до 1.029,8 кв. м с 01.01.2011 г. и изменении условия п. 3.1. договора, согласно которого "Размер арендной платы (без НДС) составляет - 138,38 руб. в месяц." В прилагаемом к Дополнительному соглашению N 1 расчету месячной арендной платы сведения об учете платы за пользование долей земельного участка отсутствуют.
Дополнительным соглашением N 2 от 05.03.2012 г. стороны согласовали срок действия договора с 02.05.2010 г. по 01.05.2017 г.
Вместе с тем, 12.04.2012 дополнительные соглашения N 1 и N 2 к нему прошли государственную регистрацию (N 34-34-03/007/2012-264).
При таких обстоятельствах, упомянутым двусторонним соглашением стороны установили исключить из состава арендных платежей за используемые арендатором нежилые помещения плату за пользование долей земельного участка, что не противоречит требованиям статьи 652 ГК РФ и иным нормам ГК РФ.
На основании вышеуказанного, судебная коллегия считает, что суд первой инстанции правомерно сделал вывод о том, что договор от 18.03.2010 г. N 2090 АЗ аренды нежилых помещений в редакции Дополнительного соглашения N 1, исключившего прежнюю редакцию п. 3.1 не противоречит условиям договора от 31.10.2009 г. N 8087 АЗ аренды земли, условия которого в части обязанности оплаты за землю подлежат исполнению арендатором.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования о взыскании с ответчика 92.428,74 руб., в том числе 88.006,42 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2011 г. по 29.02.2012 г. по договору N 8087аз от 31.10.2009 аренды земельного участка, а также 4.422,32 руб. пени за просрочку этих платежей в период с 01.10.2011 по 29.02.2012.
Судебная коллегия, проанализировав предоставленные в материалы дела письменные доказательства, приходит к выводу о том, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств и представленных доказательств, правильно установленных и оцененных судом, опровергаются материалами дела и не отвечают требованиям действующего законодательства.
На основании вышеизложенного, судебная коллегия считает, что при рассмотрении заявленного иска по существу суд первой инстанции полно и всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права, в связи с чем, у судебной коллегии нет оснований для изменения или отмены судебного акта.
Апелляционная жалоба негосударственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Московский институт рекламы, туризма, шоу-бизнеса" не подлежит.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 28 декабря 2012 года по делу N А12-26819/2012, принятое в порядке упрощенного производства по правилам статей 226 - 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оставить без изменения, апелляционную жалобу негосударственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Московский институт рекламы, туризма, шоу-бизнеса" - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Судья
Т.В.ВОЛКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)