Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18.02.2009.
Полный текст постановления изготовлен 20.02.2009.
В судебном заседании объявлялся перерыв на 18.02.2009 на 14 ч 00 мин.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Бирченко А.Н.,
судей Антоновой О.И., Шалкина В.Б.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Фроловой Е.К.,
при участии в судебном заседании:
от ООО "Прагма" - директор Киселев Д.В., представитель по доверенности Скворцов Д.А., доверенность от 28.05.2007, представитель по доверенности Утешев Д.В., доверенность от 28.05.2007,
от ООО "АЛК" - представитель по доверенности Ваничкина О.Ю., доверенность от 01.11.2008,
от ООО "Интернешнл Истэйт Инвестментс" - не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АЛК" на решение Арбитражного суда Саратовской области от 03.12.2008 по делу N А57-15561/07, принятое судьей Мещеряковой И.В.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Прагма", (далее - ООО "Прагма"), г. Саратов
к обществу с ограниченной ответственностью "АЛК", (далее - ООО "АЛК"), г. Саратов,
обществу с ограниченной ответственностью "Интернешнл Истэйт Инвестментс", (далее - ООО "Интернешнл Истэйт Инвестментс"), г. Москва
о признании недействительной (ничтожной) сделки и применении последствий ее недействительности
установил:
В Арбитражный суд Саратовской области обратилось ООО "Прагма" с иском к ООО "АЛК" и ООО "Интернешнл Истэйт Инвестментс" о признании недействительной ничтожной сделки, вытекающей из договора аренды имущества N 04 от 04.12.2006 в силу ее мнимости, и применении последствий ее недействительности.
Истец уточнил исковые требования и просил признать недействительной ничтожную сделку - договор аренды имущества N 04 от 04.12.2006 с момента ее совершения, поскольку данная сделка совершена от имени ООО "АЛК" неполномочным лицом и применить последствия ее недействительности - расторгнуть договор аренды имущества N 04 от 04.12.2006 и выселить ООО "Интернешнл Истэйт Инвестментс" из части нежилого трехэтажного здания общей площадью 656,6 кв. м (Литер А, подвал, первый этаж, второй этаж, третий этаж), расположенного по адресу: город Саратов, проспект им. Кирова С.М., д. N 9; нежилого одноэтажного здания общей площадью 23,1 кв. м (Литер В), расположенного по адресу: город Саратов, улица им. Сакко и Ванцетти, д. N 10; нежилого сооружения общей площадью 80,1 кв. м (литер 3), расположенного по адресу: город Саратов, улица им. Сакко и Ванцетти, д. N 10 и с земельного участка площадью 6057 кв. м, расположенного по адресу: город Саратов, улица им. Сакко и Ванцетти, д. N 10 (л.д. 11, 29 т. 3).
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции принял уточнение иска.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 03.12.2008 по делу N А57-15561/07 признана недействительной ничтожная сделка - договор аренды имущества N 04 от 04.12.2006 с момента ее совершения, применены последствия недействительности сделки - выселить ООО "Интернешнл Истэйт Инвестментс" из части нежилого трехэтажного здания общей площадью 656,6 кв. м (Литер А, подвал, первый этаж, второй этаж, третий этаж), расположенного по адресу: город Саратов, проспект им. Кирова С.М., д. N 9; нежилого одноэтажного здания общей площадью 23,1 кв. м (Литер В), расположенного по адресу: город Саратов, улица им. Сакко и Ванцетти, д. N 10; нежилого сооружения общей площадью 80,1 кв. м (литер З), расположенного по адресу: город Саратов, улица им. Сакко и Ванцетти, д. N 10 и с земельного участка площадью 6057 кв. м, расположенного по адресу: город Саратов, улица им. Сакко и Ванцетти, д. N 10. В применении последствий недействительности сделки - расторжении договора аренды имущества N 04 от 04.12.2006 - отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "АЛК" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит принятое по делу решение отменить, как принятое с нарушением норм материального и процессуального права, и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.
Заявитель апелляционной жалобы полагает, что суд первой инстанции неправомерно сделал вывод о том, что на момент приобретения истцом недвижимого имущества договора аренды не существовало, поскольку договор не был указан в качестве обременения в договоре купли-продажи от 15.12.2006. Суд первой инстанции не дал правовую оценку тому факту, что сведения об имеющихся обременениях в договоре купли-продажи от 15.12.2006, не соответствуют действительности. Кроме того, суд первой инстанции не дал правовую оценку договору аренды от 03.10.2005, договору аренды N 9 от 11.09.2006, договорам субаренды N 04/02 от 07.12.2006, N 04/01 от 06.12.2006.
Заявитель апелляционной жалобы считает, что договор считается незаключенным с момента его подписания, то есть с 04.12.2006 и с момента начала его исполнения - фактической передачи имущества в аренду.
Кроме того, суд первой инстанции не установил юридически значимые последствия: пользуется ли ООО "Интернешнл Истэйт Инвестментс" спорным помещением на момент принятия решения судом первой инстанции.
ООО "АЛК" указывает, что ООО "Интернешнл Истэйт Инвестментс" вынуждено было обратиться в суд первой инстанции с требованием с ООО "Прагма" об устранении препятствий в праве пользования арендуемыми по оспариваемому договору помещениями, производство по которому было приостановлено.
Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд находит основания для изменения судебного акта в части применения последствий недействительности сделки.
В соответствии с частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства в их взаимной связи и совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Как следует из материалов дела, 09.12.2006 ООО "АЛК" (Продавец), в лице полномочного представителя указанной организации Лисиченко А.Р., и ООО "Алмаз-А" (Покупатель) заключили договор купли-продажи.
По условиям договора Продавец передает в собственность Покупателю, а Покупатель приобретает недвижимое имущество:
- - нежилое трехэтажное здание, Литер А, общей площадью 1013 кв. м, расположенное по адресу: г. Саратов, Проспект им. Кирова С.М., д. 9, принадлежащее Продавцу на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права серия 64 АБ N 291222 от 22.03.2006);
- - нежилое одноэтажное здание, Литер В, общей площадью 23,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. им. Сакко и Ванцетти, д. 10, принадлежащее Продавцу на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права серия 64 АБ N 012738 от 11.03.2005);
- - нежилое сооружение, Литер З, общей площадью 80,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. им. Сакко и Ванцетти, д. 10, принадлежащее Продавцу на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права серия 64 АБ N 012734 от 11.05.2005);
- - земельный участок общей площадью 6057 кв. м, назначение: земли населенных пунктов (поселений), расположенный по адресу: г. Саратов, ул. им. Сакко и Ванцетти, д. 10, принадлежащий Продавцу на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права серия 64 АБ N 087641 от 16.05.2005).
13.12.2006 Федеральная регистрационная служба Саратовской области зарегистрировала право собственности на указанные выше объекты недвижимости и собственником данных объектов недвижимости стало ООО "Алмаз-А", что подтверждается представленными в материалы дела свидетельствами о государственной регистрации права от 13.12.2006 серия 64 АБ N 410284, серия 64 АБ N 410281, серия 64 АБ N 410282 и серия 64 АБ N 410283.
15.12.2006 ООО "Алмаз-А" и ООО "Прагма" заключили договор купли-продажи, по условиям которого ООО "Алмаз-А" все ранее приобретенное у ООО "АЛК" недвижимое имущество и земельный участок продало ООО "Прагма".
Согласно свидетельствам о государственной регистрации права серия 64 АБ N 449131, серия 64 АБ N 476144, серия 64 АБ N 449130 и серия 64 АБ N 476145 право собственности на указанные объекты зарегистрировано за ООО "Прагма".
ООО "АЛК" уведомило ООО "Алмаз-А", а затем ООО "Алмаз-А" уведомило ООО "Прагма" о заключенных договорах аренды, о чем имеются подписанные акты приема-передачи имущества.
Согласно актам приема-передачи недвижимое имущество обременено следующими договорами аренды, заключенными ООО "АЛК" (пункт 5 актов приема-передачи):
- - Договор N 30/06.05 от 30 июня 2005 года, заключенный между ООО "АЛК" (Арендодатель) и ОАО "Связной НН" (Арендатор);
- - Договор аренды нежилого помещения N 2 от 03 октября 2005 года, заключенный между ООО "АЛК" (Арендодатель) и ООО "Лас-Вегас. Игровые системы" (Арендатор);
- - Договор аренды нежилого помещения N 9 от 11 сентября 2006 года, заключенный между ООО "АЛК" (Арендодатель) и ООО "Евросеть Самара" (Арендатор).
При передаче недвижимого имущества ООО "АЛК" подтвердило ООО "Алмаз-А", а затем ООО "Алмаз-А" подтвердило ООО "Прагма" то, что не имеется каких-либо иных соглашений и обязательств, в соответствии с которыми отчуждаемое имущество обременено правами третьих лиц.
28.12.2006 ООО "Прагма" уведомило всех арендаторов и лиц, находящихся в приобретенных зданиях, о смене собственника, а также просило покинуть помещение лиц, не имеющих оформленных с собственником договоров аренды.
12.01.2007 ООО "АЛК" вручило ООО "Прагма" подписанный генеральным директором Пушкаревым Д.С. договор аренды N 04 от 04 декабря 2006 года ранее проданных объектов недвижимости, согласно которому ООО "АЛК" передало в аренду ООО "Интернешнл Истейт Инвестментс" следующее недвижимое имущество:
- - часть нежилого трехэтажного здания общей площадью 656,6 (шестьсот пятьдесят шесть целых шесть десятых) кв. м (Литер А, подвал, первый этаж, второй этаж, третий этаж) расположенного по адресу: город Саратов, проспект им. Кирова С.М., д. N 9, определив границы помещения, передаваемого в аренду, указаны в схеме, являющейся неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение N 2 - на двух листах);
- - нежилое одноэтажное здание общей площадью 23,1 (двадцать три целых одна десятая) кв. м (Литер В) расположенное по адресу: город Саратов, улица им. Сакко и Ванцетти, д. N 10;
- - нежилое сооружение общей площадью 80,1 (восемьдесят целых одна десятая) кв. м (Литер 3) расположенное по адресу: город Саратов, улица им. Сакко и Ванцетти, д. N 10.;
- -земельный участок площадью 6057 (шесть тысяч пятьдесят семь) кв. м, расположенный по адресу: город Саратов, улица им. Сакко и Ванцетти, д. N 10.
Решением Арбитражного суда Саратовской области по делу N А-57-1217/07-34 от 21.04.2008, оставленным без изменения Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2008 и Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 07.11.2008, установлено, что решение единственного участника ООО "АЛК" - ООО "Лоял Капитал", датированное 30.11.2006, было изготовлено в иное, не установленное судом, время, но не ранее 28 декабря 2006 года; Кондратенко А.Л. не был освобожден от должности Генерального директора ООО "АЛК" 30.11.2006 и осуществлял полномочия Генерального директора ООО "АЛК" в декабре 2006 и январе 2007 года, а Пушкарев Д.С. не осуществлял полномочий Генерального директора вплоть до 30 января 2007.
Представленные в суд первой инстанции документы: счет ООО "Мастерстрой" N 9 от 01 декабря 2006 года с резолюцией Генерального директора ООО "АЛК" Кондратенко А.Л. "к оплате"; платежное поручение N 420 от 05 декабря 2006 года; счет ОАО "Саратовгаз" СГ10753 от 13 декабря 2006 года с резолюцией Генерального директора ООО "АЛК" "к оплате"; платежное поручение N 435 от 13 декабря 2006 года по оплате счета ОАО "Саратовгаз"; акт сверки N 75 взаимных расчетов с ОАО "Саратовгаз" по состоянию на 31 декабря 2006 года; акт о приемке выполненных работ N СГ-017797 от 13 декабря 2006 года, подписанный с ОАО "Саратовгаз"; письма Саратовского отделения N 8622 Сбербанка РФ и Банка "Агророс" с приложенными копиями платежных поручений; копия чековой книжки на 25 чеков для получения наличных денежных средств в Саратовском отделении N 8622 Сбербанка РФ за NN от БД 7557576 до 7557600 подтверждают тот факт, что Кондратенко А.Л. выполнял обязанности генерального директора ООО "АЛК" в декабре 2006 года - январе 2007 года, а также то, что контрагенты ООО "АЛК" воспринимали его в качестве генерального директора ООО "АЛК", и то, что Кондратенко А.Л. вел текущую хозяйственную деятельность в ООО "АЛК", заключал от имени ООО "АЛК" договора и соглашения, издавал приказы в отношении работников ООО "АЛК", которые были исполнены, принимал решения о выплате заработной платы работникам ООО "АЛК", рассчитывался с контрагентами ООО "АЛК" по текущей деятельности ООО "АЛК" и платил налоги.
Кроме того, факт выполнения функций Генерального директора Пушкаревым Д.С. с 02.12.2006, опровергается представленными в материалы дела постановлением следователя по ОВД ГСУ при ГУВД по Саратовской области подполковника юстиции Федяниной З.Н. о прекращении уголовного дела (уголовного преследования) от 21.06.2007 по делу N 55646, постановлением об отмене постановления о прекращении уголовного дела (уголовного преследования) и о возобновлении производства по уголовному делу от 02.07.2007 Заместителя прокурора Саратовской области государственного советника юстиции 3 класса Пономарева А.И., где в частности указано на то, что в ходе следствия собраны доказательства, опровергающие показания Пушкарева Д.С., Федорова А.В. и других лиц о том, что Кондратенко А.Л. был уволен с должности Генерального директора ООО "АЛК" со 02.12.2006, а также постановлением старшего следователя ГСУ при ГУВД по Саратовской области майора юстиции Буйновского О.В. о прекращении уголовного дела (уголовного преследования) от 07.12.2007 г. по делу N 55646, а также вступившим в законную силу решением Волжского районного суда от 29.11.2007 по делу N 2-2037/2007 и кассационным определением Саратовского областного суда от 27.03.2008, а также решением арбитражного суда Саратовской области от 27.05.2008 по делу N А-57-1486/07-36, оставленным в силе Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 18.11.2008.
Принимая решение, суд первой инстанции правомерно установил, что Пушкарев Д.С. на 04.12.2006 не являлся генеральным директором ООО "АЛК" и не имел право на заключение от имени ООО "АЛК" договора аренды имущества N 04 от 04.12.2006, а поэтому обоснованно указал, что договор аренды имущества N 04 от 04.12.2006, изготовлен в иное не установленное судом время, но не ранее 28.12.2006, то есть не ранее даты изготовления решения единственного участника ООО "АЛК" - ООО "Лоял Капитал" об освобождении Кондратенко А.Л. от должности Генерального директора ООО "АЛК" и назначении на указанную должность Пушкарева Д.С., что было установлено при рассмотрении дела N А-57-1217/07-34, а также актами арбитражных судов, судов общей юрисдикции и правоохранительных органов, упомянутых выше.
В решении от 21.04.2008 по делу N А-57-1217/07-34 Арбитражным судом Саратовской области сделан вывод о том, что в качестве доказательства исполнения Пушкаревым Д.С. обязанностей генерального директора ООО "АЛК" не может быть принят представленный в материалы дела договор аренды имущества от 04 декабря 2006 года, якобы заключенный между ООО "АЛК" и ООО "Интернешнл Истэйт Инвестментс", так как указанный договор не мог быть составлен ранее 28.12.2006, поскольку представитель истца пояснил, что отражено в протоколе судебного заседания от 21 апреля 2008 года, что Пушкарев Д.С. получил печать ООО "АЛК" только 28.12.2006 года. Кроме того, из представленного в материалы дела заключения эксперта N 7050, данного в рамках уголовного дела N 55646, установлено, что печать на договоре аренды имущества от 04 декабря 2006 года, выполнена не печатями ООО "АЛК", изъятыми у Кондратенко А.Л. и Пушкарева Д.С., а иной неустановленной печатью. Таким образом, судом установлено, что представленный в материалы дела договор аренды имущества от 04 декабря 2006 года удостоверен не печатью ООО "АЛК" и не мог появиться со слов представителя ООО "АЛК" ранее 28.12.2006.
В договоре аренды N 04 от 04 декабря 2006 года недвижимое имущество и земельный участок перестали быть собственностью ООО "АЛК" 13.12.2006, то есть с момента регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество от ООО "АЛК" к ООО "Прагма", а договор аренды имущества N 04 от 04.12.2006, не мог быть заключен ранее 28.12.2006, а поэтому правомерно сделан вывод о том, что спорный договор был подписан ООО "АЛК" в тот период, когда ООО "АЛК" уже не являлось собственником указанного в договоре недвижимого имущества.
При принятии решения суд первой инстанции руководствовался пунктом 1 статьи 53 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.
Согласно пункту 1 статьи 40 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" единоличный исполнительный орган общества без доверенности действует от имени общества.
В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Только собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодателем может быть только собственник или уполномоченное им лицо. ООО "Прагма" с 18.12.2006, являясь собственником указанных выше объектов недвижимости и земельного участка, не предоставляло Пушкареву Д.С., действующему от имени ООО "АЛК", полномочий на заключение договора аренды принадлежащего ООО "Прагма" имущества.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно пункту 2 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно положениям статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка).
При оформлении договора аренды имущества N 04 от 04.12.2006, подписанного в другое неустановленное судом первой инстанции время, но не ранее 28.12.2006, воля собственника (ООО "Прагма") недвижимого имущества и земельного участка, указанных в соответствующем договоре отсутствовала.
ООО "АЛК" утверждает, что если предположить, что договор заключен Пушкаревым Д.С., который не имел полномочий на заключение соответствующего договора аренды, то ООО "АЛК" впоследствии одобрило заключенный между ООО "АЛК" и ООО "Интернешнл Истейт Инвестменст" договор аренды имущества N 04 от 04.12.2006. Данный довод ООО "АЛК" необоснован и противоречит положениям действующего законодательства Российской Федерации, так как одобрить действия лица, осуществленные в отношении имущества, может только собственник указанного имущества. В то же время ООО "АЛК" не являлось собственником указанного в договоре аренды недвижимого имущества и земельного участка в период возможного появления соответствующего договора аренды, т.е. в период времени с 28.12.2006, а поэтому не имело права и одобрять незаконные действия Пушкарева Д.С.
Суд первой инстанции обоснованно сделал вывод, что на 04.12.2006 генеральным директором ООО "АЛК" являлся Кондратенко А.Л., а у Пушкарева Д.С. не имелось полномочий на заключение от имени ООО "АЛК" каких-либо сделок, и Пушкарев Д.С. не мог на 04.12.2006 выражать волю ООО "АЛК", подписывая от имени указанной организации какие-либо документы, в соответствии с которыми у ООО "АЛК" возникают, изменяются или прекращаются какие-либо обязательства, что договор аренды имущества N 04 от 04.12.2006, был изготовлен в иное не установленное судом время, но не ранее 28.12.2006, а поэтому ООО "АЛК" не имело право заключать указанный договор аренды, так как на 28.12.2006 уже не являлось собственником указанного в договоре аренды имущества N 04 недвижимого имущества и земельного участка.
При совершении указанного договора аренды имущества N 04 от 04.12.2006 нарушены положения статей 53, 153, 154, 209, 606, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, по которым указанная сделка подлежит признанию ничтожной в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку не соответствует требованиям закона, а поэтому договор аренды признан недействительным.
Довод ООО "АЛК" о том, что ООО "Интернешнл Истэйт Инвестментс" не пользуется спорным имуществом, несостоятелен, поскольку постановлением о возбуждении исполнительного производства к и/п N 4829/487/08/2007 от 23.05.2007 ООО "Прагма" запрещено ограничение обеспечения электроэнергией, водой и другими коммунальными услугами (л.д. 73 т. 1), постановлением о возбуждении исполнительного производства к и/п N 4830/486/08/2007 от 23.05.2007 ООО "Прагма" запрещено до вынесения решения по данному делу каким-либо образом ограничивать доступ ООО "Интернешнл Истэйт Инвестментс" в часть нежилого помещения, данный факт подтверждает исковое заявление ООО "Интернешнл Истэйт Инвестментс" об обязании ООО "Прагма" исполнить договор аренды N 04 от 04.12.2006 и об устранении препятствий в праве пользования арендуемыми по оспариваемому договору помещениями.
Арбитражный апелляционный суд не принимает довод апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции не дал правовую оценку тому факту, что сведения об имеющихся обременениях в договоре купли-продажи от 15.12.2006 не соответствуют действительности, поскольку согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 02/089/2007-20 от 03.07.2007 (л.д. 27-28, т. 1), при совершении сделки купли-продажи от 15.12.2006 указание на обременение договором аренды в пользу ООО "Интернешнл Истэйт Инвестментс" отсутствует.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции не дал правовую оценку договорам субаренды N 04/02 от 07.12.2006, N 04/01 от 06.12.2006, необоснован, поскольку суд первой инстанции правомерно признал договор аренды имущества N 04 от 04.12.2006 недействительным, а поэтому договор субаренды N 04/02 от 07.12.2006, заключенный между ООО "Интернешнл Истэйт Инвестментс" и ООО "Евросеть Самара", (л.д. 61-62, т. 1) и договор субаренды N 04/01 от 06.12.2006, заключенный между ООО "Интернешнл Истэйт Инвестментс" и ЗАО "Банк "Агророс" (л.д. 57-58, т. 1), являются недействительными.
Принимая решение, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства по иску, дал надлежащую правовую оценку имеющимся в деле материалам и доказательствам, однако, не отменяя решение по существу, решение суда первой инстанции следует изменить в части указания о применении последствий недействительности сделки в виде выселения.
В соответствии со статьей 176 Гражданского кодекса Российской Федерации следует применить последствия недействительности сделки - обязать общество с ограниченной ответственностью "Интернешнл Истэйт Инвестментс", г. Москва возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Прагма", г. Саратов часть нежилого трехэтажного здания общей площадью 656,6 кв. м (Литер А, подвал, первый этаж, второй этаж, третий этаж), расположенного по адресу: город Саратов, проспект им. Кирова С.М., д. N 9; нежилого одноэтажного здания общей площадью 23,1 кв. м (Литер В), расположенного по адресу: город Саратов, улица им. Сакко и Ванцетти, д. N 10; нежилого сооружения общей площадью 80,1 кв. м (литер З), расположенного по адресу: город Саратов, улица им. Сакко и Ванцетти, д. N 10 и с земельного участка площадью 6057 кв. м, расположенного по адресу: город Саратов, улица им. Сакко и Ванцетти, д. N 10. В остальной части решение следует оставить без изменения.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Саратовской области от 03.12.2008 по делу N А57-15561/07 изменить в части указания о применении последствий недействительности сделки в виде выселения.
Применить последствия недействительности сделки - обязать общество с ограниченной ответственностью "Интернешнл Истэйт Инвестментс", г. Москва возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Прагма", г. Саратов часть нежилого трехэтажного здания общей площадью 656,6 кв. м (Литер А, подвал, первый этаж, второй этаж, третий этаж), расположенного по адресу: город Саратов, проспект им. Кирова С.М., д. N 9; нежилого одноэтажного здания общей площадью 23,1 кв. м (Литер В), расположенного по адресу: город Саратов, улица им. Сакко и Ванцетти, д. N 10; нежилого сооружения общей площадью 80,1 кв. м (литер З), расположенного по адресу: город Саратов, улица им. Сакко и Ванцетти, д. N 10 и с земельного участка площадью 6057 кв. м, расположенного по адресу: город Саратов, улица им. Сакко и Ванцетти, д. N 10.
В остальной части решение оставить без изменения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "АЛК", г. Саратов в доход Федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 1000 рублей за подачу апелляционной жалобы.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через Арбитражный суд Саратовской области.
Председательствующий
А.Н.БИРЧЕНКО
Судьи
О.И.АНТОНОВА
В.Б.ШАЛКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.02.2009 ПО ДЕЛУ N А57-15561/07
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 февраля 2009 г. по делу N А57-15561/07
Резолютивная часть постановления объявлена 18.02.2009.
Полный текст постановления изготовлен 20.02.2009.
В судебном заседании объявлялся перерыв на 18.02.2009 на 14 ч 00 мин.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Бирченко А.Н.,
судей Антоновой О.И., Шалкина В.Б.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Фроловой Е.К.,
при участии в судебном заседании:
от ООО "Прагма" - директор Киселев Д.В., представитель по доверенности Скворцов Д.А., доверенность от 28.05.2007, представитель по доверенности Утешев Д.В., доверенность от 28.05.2007,
от ООО "АЛК" - представитель по доверенности Ваничкина О.Ю., доверенность от 01.11.2008,
от ООО "Интернешнл Истэйт Инвестментс" - не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АЛК" на решение Арбитражного суда Саратовской области от 03.12.2008 по делу N А57-15561/07, принятое судьей Мещеряковой И.В.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Прагма", (далее - ООО "Прагма"), г. Саратов
к обществу с ограниченной ответственностью "АЛК", (далее - ООО "АЛК"), г. Саратов,
обществу с ограниченной ответственностью "Интернешнл Истэйт Инвестментс", (далее - ООО "Интернешнл Истэйт Инвестментс"), г. Москва
о признании недействительной (ничтожной) сделки и применении последствий ее недействительности
установил:
В Арбитражный суд Саратовской области обратилось ООО "Прагма" с иском к ООО "АЛК" и ООО "Интернешнл Истэйт Инвестментс" о признании недействительной ничтожной сделки, вытекающей из договора аренды имущества N 04 от 04.12.2006 в силу ее мнимости, и применении последствий ее недействительности.
Истец уточнил исковые требования и просил признать недействительной ничтожную сделку - договор аренды имущества N 04 от 04.12.2006 с момента ее совершения, поскольку данная сделка совершена от имени ООО "АЛК" неполномочным лицом и применить последствия ее недействительности - расторгнуть договор аренды имущества N 04 от 04.12.2006 и выселить ООО "Интернешнл Истэйт Инвестментс" из части нежилого трехэтажного здания общей площадью 656,6 кв. м (Литер А, подвал, первый этаж, второй этаж, третий этаж), расположенного по адресу: город Саратов, проспект им. Кирова С.М., д. N 9; нежилого одноэтажного здания общей площадью 23,1 кв. м (Литер В), расположенного по адресу: город Саратов, улица им. Сакко и Ванцетти, д. N 10; нежилого сооружения общей площадью 80,1 кв. м (литер 3), расположенного по адресу: город Саратов, улица им. Сакко и Ванцетти, д. N 10 и с земельного участка площадью 6057 кв. м, расположенного по адресу: город Саратов, улица им. Сакко и Ванцетти, д. N 10 (л.д. 11, 29 т. 3).
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции принял уточнение иска.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 03.12.2008 по делу N А57-15561/07 признана недействительной ничтожная сделка - договор аренды имущества N 04 от 04.12.2006 с момента ее совершения, применены последствия недействительности сделки - выселить ООО "Интернешнл Истэйт Инвестментс" из части нежилого трехэтажного здания общей площадью 656,6 кв. м (Литер А, подвал, первый этаж, второй этаж, третий этаж), расположенного по адресу: город Саратов, проспект им. Кирова С.М., д. N 9; нежилого одноэтажного здания общей площадью 23,1 кв. м (Литер В), расположенного по адресу: город Саратов, улица им. Сакко и Ванцетти, д. N 10; нежилого сооружения общей площадью 80,1 кв. м (литер З), расположенного по адресу: город Саратов, улица им. Сакко и Ванцетти, д. N 10 и с земельного участка площадью 6057 кв. м, расположенного по адресу: город Саратов, улица им. Сакко и Ванцетти, д. N 10. В применении последствий недействительности сделки - расторжении договора аренды имущества N 04 от 04.12.2006 - отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "АЛК" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит принятое по делу решение отменить, как принятое с нарушением норм материального и процессуального права, и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.
Заявитель апелляционной жалобы полагает, что суд первой инстанции неправомерно сделал вывод о том, что на момент приобретения истцом недвижимого имущества договора аренды не существовало, поскольку договор не был указан в качестве обременения в договоре купли-продажи от 15.12.2006. Суд первой инстанции не дал правовую оценку тому факту, что сведения об имеющихся обременениях в договоре купли-продажи от 15.12.2006, не соответствуют действительности. Кроме того, суд первой инстанции не дал правовую оценку договору аренды от 03.10.2005, договору аренды N 9 от 11.09.2006, договорам субаренды N 04/02 от 07.12.2006, N 04/01 от 06.12.2006.
Заявитель апелляционной жалобы считает, что договор считается незаключенным с момента его подписания, то есть с 04.12.2006 и с момента начала его исполнения - фактической передачи имущества в аренду.
Кроме того, суд первой инстанции не установил юридически значимые последствия: пользуется ли ООО "Интернешнл Истэйт Инвестментс" спорным помещением на момент принятия решения судом первой инстанции.
ООО "АЛК" указывает, что ООО "Интернешнл Истэйт Инвестментс" вынуждено было обратиться в суд первой инстанции с требованием с ООО "Прагма" об устранении препятствий в праве пользования арендуемыми по оспариваемому договору помещениями, производство по которому было приостановлено.
Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд находит основания для изменения судебного акта в части применения последствий недействительности сделки.
В соответствии с частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства в их взаимной связи и совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Как следует из материалов дела, 09.12.2006 ООО "АЛК" (Продавец), в лице полномочного представителя указанной организации Лисиченко А.Р., и ООО "Алмаз-А" (Покупатель) заключили договор купли-продажи.
По условиям договора Продавец передает в собственность Покупателю, а Покупатель приобретает недвижимое имущество:
- - нежилое трехэтажное здание, Литер А, общей площадью 1013 кв. м, расположенное по адресу: г. Саратов, Проспект им. Кирова С.М., д. 9, принадлежащее Продавцу на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права серия 64 АБ N 291222 от 22.03.2006);
- - нежилое одноэтажное здание, Литер В, общей площадью 23,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. им. Сакко и Ванцетти, д. 10, принадлежащее Продавцу на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права серия 64 АБ N 012738 от 11.03.2005);
- - нежилое сооружение, Литер З, общей площадью 80,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. им. Сакко и Ванцетти, д. 10, принадлежащее Продавцу на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права серия 64 АБ N 012734 от 11.05.2005);
- - земельный участок общей площадью 6057 кв. м, назначение: земли населенных пунктов (поселений), расположенный по адресу: г. Саратов, ул. им. Сакко и Ванцетти, д. 10, принадлежащий Продавцу на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права серия 64 АБ N 087641 от 16.05.2005).
13.12.2006 Федеральная регистрационная служба Саратовской области зарегистрировала право собственности на указанные выше объекты недвижимости и собственником данных объектов недвижимости стало ООО "Алмаз-А", что подтверждается представленными в материалы дела свидетельствами о государственной регистрации права от 13.12.2006 серия 64 АБ N 410284, серия 64 АБ N 410281, серия 64 АБ N 410282 и серия 64 АБ N 410283.
15.12.2006 ООО "Алмаз-А" и ООО "Прагма" заключили договор купли-продажи, по условиям которого ООО "Алмаз-А" все ранее приобретенное у ООО "АЛК" недвижимое имущество и земельный участок продало ООО "Прагма".
Согласно свидетельствам о государственной регистрации права серия 64 АБ N 449131, серия 64 АБ N 476144, серия 64 АБ N 449130 и серия 64 АБ N 476145 право собственности на указанные объекты зарегистрировано за ООО "Прагма".
ООО "АЛК" уведомило ООО "Алмаз-А", а затем ООО "Алмаз-А" уведомило ООО "Прагма" о заключенных договорах аренды, о чем имеются подписанные акты приема-передачи имущества.
Согласно актам приема-передачи недвижимое имущество обременено следующими договорами аренды, заключенными ООО "АЛК" (пункт 5 актов приема-передачи):
- - Договор N 30/06.05 от 30 июня 2005 года, заключенный между ООО "АЛК" (Арендодатель) и ОАО "Связной НН" (Арендатор);
- - Договор аренды нежилого помещения N 2 от 03 октября 2005 года, заключенный между ООО "АЛК" (Арендодатель) и ООО "Лас-Вегас. Игровые системы" (Арендатор);
- - Договор аренды нежилого помещения N 9 от 11 сентября 2006 года, заключенный между ООО "АЛК" (Арендодатель) и ООО "Евросеть Самара" (Арендатор).
При передаче недвижимого имущества ООО "АЛК" подтвердило ООО "Алмаз-А", а затем ООО "Алмаз-А" подтвердило ООО "Прагма" то, что не имеется каких-либо иных соглашений и обязательств, в соответствии с которыми отчуждаемое имущество обременено правами третьих лиц.
28.12.2006 ООО "Прагма" уведомило всех арендаторов и лиц, находящихся в приобретенных зданиях, о смене собственника, а также просило покинуть помещение лиц, не имеющих оформленных с собственником договоров аренды.
12.01.2007 ООО "АЛК" вручило ООО "Прагма" подписанный генеральным директором Пушкаревым Д.С. договор аренды N 04 от 04 декабря 2006 года ранее проданных объектов недвижимости, согласно которому ООО "АЛК" передало в аренду ООО "Интернешнл Истейт Инвестментс" следующее недвижимое имущество:
- - часть нежилого трехэтажного здания общей площадью 656,6 (шестьсот пятьдесят шесть целых шесть десятых) кв. м (Литер А, подвал, первый этаж, второй этаж, третий этаж) расположенного по адресу: город Саратов, проспект им. Кирова С.М., д. N 9, определив границы помещения, передаваемого в аренду, указаны в схеме, являющейся неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение N 2 - на двух листах);
- - нежилое одноэтажное здание общей площадью 23,1 (двадцать три целых одна десятая) кв. м (Литер В) расположенное по адресу: город Саратов, улица им. Сакко и Ванцетти, д. N 10;
- - нежилое сооружение общей площадью 80,1 (восемьдесят целых одна десятая) кв. м (Литер 3) расположенное по адресу: город Саратов, улица им. Сакко и Ванцетти, д. N 10.;
- -земельный участок площадью 6057 (шесть тысяч пятьдесят семь) кв. м, расположенный по адресу: город Саратов, улица им. Сакко и Ванцетти, д. N 10.
Решением Арбитражного суда Саратовской области по делу N А-57-1217/07-34 от 21.04.2008, оставленным без изменения Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2008 и Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 07.11.2008, установлено, что решение единственного участника ООО "АЛК" - ООО "Лоял Капитал", датированное 30.11.2006, было изготовлено в иное, не установленное судом, время, но не ранее 28 декабря 2006 года; Кондратенко А.Л. не был освобожден от должности Генерального директора ООО "АЛК" 30.11.2006 и осуществлял полномочия Генерального директора ООО "АЛК" в декабре 2006 и январе 2007 года, а Пушкарев Д.С. не осуществлял полномочий Генерального директора вплоть до 30 января 2007.
Представленные в суд первой инстанции документы: счет ООО "Мастерстрой" N 9 от 01 декабря 2006 года с резолюцией Генерального директора ООО "АЛК" Кондратенко А.Л. "к оплате"; платежное поручение N 420 от 05 декабря 2006 года; счет ОАО "Саратовгаз" СГ10753 от 13 декабря 2006 года с резолюцией Генерального директора ООО "АЛК" "к оплате"; платежное поручение N 435 от 13 декабря 2006 года по оплате счета ОАО "Саратовгаз"; акт сверки N 75 взаимных расчетов с ОАО "Саратовгаз" по состоянию на 31 декабря 2006 года; акт о приемке выполненных работ N СГ-017797 от 13 декабря 2006 года, подписанный с ОАО "Саратовгаз"; письма Саратовского отделения N 8622 Сбербанка РФ и Банка "Агророс" с приложенными копиями платежных поручений; копия чековой книжки на 25 чеков для получения наличных денежных средств в Саратовском отделении N 8622 Сбербанка РФ за NN от БД 7557576 до 7557600 подтверждают тот факт, что Кондратенко А.Л. выполнял обязанности генерального директора ООО "АЛК" в декабре 2006 года - январе 2007 года, а также то, что контрагенты ООО "АЛК" воспринимали его в качестве генерального директора ООО "АЛК", и то, что Кондратенко А.Л. вел текущую хозяйственную деятельность в ООО "АЛК", заключал от имени ООО "АЛК" договора и соглашения, издавал приказы в отношении работников ООО "АЛК", которые были исполнены, принимал решения о выплате заработной платы работникам ООО "АЛК", рассчитывался с контрагентами ООО "АЛК" по текущей деятельности ООО "АЛК" и платил налоги.
Кроме того, факт выполнения функций Генерального директора Пушкаревым Д.С. с 02.12.2006, опровергается представленными в материалы дела постановлением следователя по ОВД ГСУ при ГУВД по Саратовской области подполковника юстиции Федяниной З.Н. о прекращении уголовного дела (уголовного преследования) от 21.06.2007 по делу N 55646, постановлением об отмене постановления о прекращении уголовного дела (уголовного преследования) и о возобновлении производства по уголовному делу от 02.07.2007 Заместителя прокурора Саратовской области государственного советника юстиции 3 класса Пономарева А.И., где в частности указано на то, что в ходе следствия собраны доказательства, опровергающие показания Пушкарева Д.С., Федорова А.В. и других лиц о том, что Кондратенко А.Л. был уволен с должности Генерального директора ООО "АЛК" со 02.12.2006, а также постановлением старшего следователя ГСУ при ГУВД по Саратовской области майора юстиции Буйновского О.В. о прекращении уголовного дела (уголовного преследования) от 07.12.2007 г. по делу N 55646, а также вступившим в законную силу решением Волжского районного суда от 29.11.2007 по делу N 2-2037/2007 и кассационным определением Саратовского областного суда от 27.03.2008, а также решением арбитражного суда Саратовской области от 27.05.2008 по делу N А-57-1486/07-36, оставленным в силе Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 18.11.2008.
Принимая решение, суд первой инстанции правомерно установил, что Пушкарев Д.С. на 04.12.2006 не являлся генеральным директором ООО "АЛК" и не имел право на заключение от имени ООО "АЛК" договора аренды имущества N 04 от 04.12.2006, а поэтому обоснованно указал, что договор аренды имущества N 04 от 04.12.2006, изготовлен в иное не установленное судом время, но не ранее 28.12.2006, то есть не ранее даты изготовления решения единственного участника ООО "АЛК" - ООО "Лоял Капитал" об освобождении Кондратенко А.Л. от должности Генерального директора ООО "АЛК" и назначении на указанную должность Пушкарева Д.С., что было установлено при рассмотрении дела N А-57-1217/07-34, а также актами арбитражных судов, судов общей юрисдикции и правоохранительных органов, упомянутых выше.
В решении от 21.04.2008 по делу N А-57-1217/07-34 Арбитражным судом Саратовской области сделан вывод о том, что в качестве доказательства исполнения Пушкаревым Д.С. обязанностей генерального директора ООО "АЛК" не может быть принят представленный в материалы дела договор аренды имущества от 04 декабря 2006 года, якобы заключенный между ООО "АЛК" и ООО "Интернешнл Истэйт Инвестментс", так как указанный договор не мог быть составлен ранее 28.12.2006, поскольку представитель истца пояснил, что отражено в протоколе судебного заседания от 21 апреля 2008 года, что Пушкарев Д.С. получил печать ООО "АЛК" только 28.12.2006 года. Кроме того, из представленного в материалы дела заключения эксперта N 7050, данного в рамках уголовного дела N 55646, установлено, что печать на договоре аренды имущества от 04 декабря 2006 года, выполнена не печатями ООО "АЛК", изъятыми у Кондратенко А.Л. и Пушкарева Д.С., а иной неустановленной печатью. Таким образом, судом установлено, что представленный в материалы дела договор аренды имущества от 04 декабря 2006 года удостоверен не печатью ООО "АЛК" и не мог появиться со слов представителя ООО "АЛК" ранее 28.12.2006.
В договоре аренды N 04 от 04 декабря 2006 года недвижимое имущество и земельный участок перестали быть собственностью ООО "АЛК" 13.12.2006, то есть с момента регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество от ООО "АЛК" к ООО "Прагма", а договор аренды имущества N 04 от 04.12.2006, не мог быть заключен ранее 28.12.2006, а поэтому правомерно сделан вывод о том, что спорный договор был подписан ООО "АЛК" в тот период, когда ООО "АЛК" уже не являлось собственником указанного в договоре недвижимого имущества.
При принятии решения суд первой инстанции руководствовался пунктом 1 статьи 53 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.
Согласно пункту 1 статьи 40 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" единоличный исполнительный орган общества без доверенности действует от имени общества.
В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Только собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодателем может быть только собственник или уполномоченное им лицо. ООО "Прагма" с 18.12.2006, являясь собственником указанных выше объектов недвижимости и земельного участка, не предоставляло Пушкареву Д.С., действующему от имени ООО "АЛК", полномочий на заключение договора аренды принадлежащего ООО "Прагма" имущества.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно пункту 2 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно положениям статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка).
При оформлении договора аренды имущества N 04 от 04.12.2006, подписанного в другое неустановленное судом первой инстанции время, но не ранее 28.12.2006, воля собственника (ООО "Прагма") недвижимого имущества и земельного участка, указанных в соответствующем договоре отсутствовала.
ООО "АЛК" утверждает, что если предположить, что договор заключен Пушкаревым Д.С., который не имел полномочий на заключение соответствующего договора аренды, то ООО "АЛК" впоследствии одобрило заключенный между ООО "АЛК" и ООО "Интернешнл Истейт Инвестменст" договор аренды имущества N 04 от 04.12.2006. Данный довод ООО "АЛК" необоснован и противоречит положениям действующего законодательства Российской Федерации, так как одобрить действия лица, осуществленные в отношении имущества, может только собственник указанного имущества. В то же время ООО "АЛК" не являлось собственником указанного в договоре аренды недвижимого имущества и земельного участка в период возможного появления соответствующего договора аренды, т.е. в период времени с 28.12.2006, а поэтому не имело права и одобрять незаконные действия Пушкарева Д.С.
Суд первой инстанции обоснованно сделал вывод, что на 04.12.2006 генеральным директором ООО "АЛК" являлся Кондратенко А.Л., а у Пушкарева Д.С. не имелось полномочий на заключение от имени ООО "АЛК" каких-либо сделок, и Пушкарев Д.С. не мог на 04.12.2006 выражать волю ООО "АЛК", подписывая от имени указанной организации какие-либо документы, в соответствии с которыми у ООО "АЛК" возникают, изменяются или прекращаются какие-либо обязательства, что договор аренды имущества N 04 от 04.12.2006, был изготовлен в иное не установленное судом время, но не ранее 28.12.2006, а поэтому ООО "АЛК" не имело право заключать указанный договор аренды, так как на 28.12.2006 уже не являлось собственником указанного в договоре аренды имущества N 04 недвижимого имущества и земельного участка.
При совершении указанного договора аренды имущества N 04 от 04.12.2006 нарушены положения статей 53, 153, 154, 209, 606, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, по которым указанная сделка подлежит признанию ничтожной в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку не соответствует требованиям закона, а поэтому договор аренды признан недействительным.
Довод ООО "АЛК" о том, что ООО "Интернешнл Истэйт Инвестментс" не пользуется спорным имуществом, несостоятелен, поскольку постановлением о возбуждении исполнительного производства к и/п N 4829/487/08/2007 от 23.05.2007 ООО "Прагма" запрещено ограничение обеспечения электроэнергией, водой и другими коммунальными услугами (л.д. 73 т. 1), постановлением о возбуждении исполнительного производства к и/п N 4830/486/08/2007 от 23.05.2007 ООО "Прагма" запрещено до вынесения решения по данному делу каким-либо образом ограничивать доступ ООО "Интернешнл Истэйт Инвестментс" в часть нежилого помещения, данный факт подтверждает исковое заявление ООО "Интернешнл Истэйт Инвестментс" об обязании ООО "Прагма" исполнить договор аренды N 04 от 04.12.2006 и об устранении препятствий в праве пользования арендуемыми по оспариваемому договору помещениями.
Арбитражный апелляционный суд не принимает довод апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции не дал правовую оценку тому факту, что сведения об имеющихся обременениях в договоре купли-продажи от 15.12.2006 не соответствуют действительности, поскольку согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 02/089/2007-20 от 03.07.2007 (л.д. 27-28, т. 1), при совершении сделки купли-продажи от 15.12.2006 указание на обременение договором аренды в пользу ООО "Интернешнл Истэйт Инвестментс" отсутствует.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции не дал правовую оценку договорам субаренды N 04/02 от 07.12.2006, N 04/01 от 06.12.2006, необоснован, поскольку суд первой инстанции правомерно признал договор аренды имущества N 04 от 04.12.2006 недействительным, а поэтому договор субаренды N 04/02 от 07.12.2006, заключенный между ООО "Интернешнл Истэйт Инвестментс" и ООО "Евросеть Самара", (л.д. 61-62, т. 1) и договор субаренды N 04/01 от 06.12.2006, заключенный между ООО "Интернешнл Истэйт Инвестментс" и ЗАО "Банк "Агророс" (л.д. 57-58, т. 1), являются недействительными.
Принимая решение, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства по иску, дал надлежащую правовую оценку имеющимся в деле материалам и доказательствам, однако, не отменяя решение по существу, решение суда первой инстанции следует изменить в части указания о применении последствий недействительности сделки в виде выселения.
В соответствии со статьей 176 Гражданского кодекса Российской Федерации следует применить последствия недействительности сделки - обязать общество с ограниченной ответственностью "Интернешнл Истэйт Инвестментс", г. Москва возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Прагма", г. Саратов часть нежилого трехэтажного здания общей площадью 656,6 кв. м (Литер А, подвал, первый этаж, второй этаж, третий этаж), расположенного по адресу: город Саратов, проспект им. Кирова С.М., д. N 9; нежилого одноэтажного здания общей площадью 23,1 кв. м (Литер В), расположенного по адресу: город Саратов, улица им. Сакко и Ванцетти, д. N 10; нежилого сооружения общей площадью 80,1 кв. м (литер З), расположенного по адресу: город Саратов, улица им. Сакко и Ванцетти, д. N 10 и с земельного участка площадью 6057 кв. м, расположенного по адресу: город Саратов, улица им. Сакко и Ванцетти, д. N 10. В остальной части решение следует оставить без изменения.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Саратовской области от 03.12.2008 по делу N А57-15561/07 изменить в части указания о применении последствий недействительности сделки в виде выселения.
Применить последствия недействительности сделки - обязать общество с ограниченной ответственностью "Интернешнл Истэйт Инвестментс", г. Москва возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Прагма", г. Саратов часть нежилого трехэтажного здания общей площадью 656,6 кв. м (Литер А, подвал, первый этаж, второй этаж, третий этаж), расположенного по адресу: город Саратов, проспект им. Кирова С.М., д. N 9; нежилого одноэтажного здания общей площадью 23,1 кв. м (Литер В), расположенного по адресу: город Саратов, улица им. Сакко и Ванцетти, д. N 10; нежилого сооружения общей площадью 80,1 кв. м (литер З), расположенного по адресу: город Саратов, улица им. Сакко и Ванцетти, д. N 10 и с земельного участка площадью 6057 кв. м, расположенного по адресу: город Саратов, улица им. Сакко и Ванцетти, д. N 10.
В остальной части решение оставить без изменения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "АЛК", г. Саратов в доход Федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 1000 рублей за подачу апелляционной жалобы.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через Арбитражный суд Саратовской области.
Председательствующий
А.Н.БИРЧЕНКО
Судьи
О.И.АНТОНОВА
В.Б.ШАЛКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)