Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 05 июня 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Комаровой О.И.,
судей Тихоновой В.К., Чучуновой Н.С.,
при участии в заседании:
от ответчика - Давыдюка Г.Н. по доверенности от 01.11.2012,
рассмотрев 29 мая 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу
Общества с ограниченной ответственностью "ГРАНДАЙС"
на решение от 06 ноября 2012 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Козловым В.Ф.,
на постановление от 06 февраля 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Левиной Т.Ю., Кузнецовой Е.Е., Кораблевой М.С.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "РЕУ-ОПЛОТ" (ОГРН 1067746552081)
к Обществу с ограниченной ответственностью "ГРАНДАЙС" (ОГРН 1027700367551)
о признании недействительным одностороннего отказа от договора
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "РЕУ-Оплот" (далее ООО "РЕУ-Оплот", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Грандайс" (далее ООО "Грандайс", ответчик) о признании недействительным одностороннего отказа от договора N 3-107/КД от 01.03.2010, признании договора не расторгнутым, нечинении препятствий в пользовании арендованным имуществом, расположенным по адресу: г. Москва, Варшавское шоссе, д. 87Б.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 06 ноября 2012 года иск частично удовлетворен.
Суд признал одностороннюю сделку по отказу от исполнения договора аренды от 01.03.2010 N 3-107/КД, выраженную в уведомлении от 28.04.2012 N 276-04-12, недействительной в силу ничтожности.
В части признания договора аренды от 01.03.2010 N 3-107/КД не расторгнутым, нечинении препятствий в пользовании арендуемым помещением в иске отказал.
Удовлетворяя исковые требования в части признания недействительным одностороннего отказа от договора, суд указал, что из уведомления от 28.04.2012 об отказе от договора следует, что договор расторгается в связи с неоднократным нарушением (неисполнением) арендатором обязательств по договору. Суд пришел к выводу, что на дату отказа от договора задолженность по арендной плате отсутствовала. Задолженность по гарантийному платежу 4,10 долларов США суд признал несущественной, так как стороны установили размер платежей по договору в долларах США, в то время как фактически оплата производилась в рублях, что могло привести к разнице в оплачиваемых и учитываемых суммах. Основания для отказа от договора, установленные в пункте 12.3 договора, у ответчика отсутствовали, отказ необоснован и не соответствует статье 310, пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд отказал в удовлетворении требования о признании договора аренды от 01.03.2010 N 3-107/КД не расторгнутым, так как такой способ защиты права не приводит к его восстановлению и не предусмотрен статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Требование о нечинении препятствий в пользовании арендуемым помещением суд признал не подлежащим удовлетворению, поскольку на момент рассмотрения спора помещение, занимаемое истцом по договору аренды, передано во временное владение и пользование третьему лицу. Право истца на пользование помещением не может быть восстановлено в настоящем деле по спору между истцом и ответчиком, учитывая процессуальное положение третьего лица и предмет предъявленного иска.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 06 февраля 2013 года указанное решение оставлено без изменения.
ООО "Грандайс" подана кассационная жалоба на вышеназванные решение и постановление, согласно которой ответчик просит данные судебные акты отменить в части удовлетворения исковых требований, в иске отказать.
Ответчик считает, что им представлены в дело доказательства невнесения арендатором арендной платы в установленный срок и нарушения срока внесения гарантийного денежного взноса. Согласно пункту 3.3 договора арендатор обязался оплачивать базовую часть арендной платы не позднее пятого числа каждого оплачиваемого месяца. В то же время, как следует из таблицы сведений по оплате арендной платы, истец систематически нарушал сроки оплаты, просрочка составляла от 1 до 69 дней. Так, просрочка оплаты базовой части арендной платы за январь 2012 года составила 55 дней, за февраль 2012 года - 22 и 28 дней, за март 2012 года - 24 дня, за апрель 2012 года - 12 дней, за май 2012 года 24 дня. У ответчика в наличии были все основания для расторжения договора аренды в одностороннем порядке.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы.
Также ответчик указал, что обстоятельства неисполнения истцом надлежащим образом его обязательств по договору N 3-107/КД от 01.03.2010 в части внесения гарантийной суммы и арендных платежей, правомерность и обоснованность одностороннего отказа арендодателя от договора уведомлением N 276-04-12 от 28.04.2012, расторжение договора аренды установлены вступившим в законную силу судебным актом - решением Арбитражного суда города Москвы от 01 октября 2012 года по делу N А40-80673/12-157-758.
Истец в судебное заседание не явился.
В соответствии с частью 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о принятии кассационной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания опубликована на сайте http://www.fasmo.arbitr.ru.
Частью 6 статьи 121 указанного Кодекса установлено, что лица, участвующие в деле, после получения определения о принятии искового заявления к производству и возбуждении производства по делу самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.
Согласно части 1 статьи 123 Кодекса лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом копии определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, направленной ему в порядке, установленном настоящим Кодексом, или иными доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся судебном процессе.
При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела, если суд располагает информацией о том, что указанные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе.
ООО "РЕУ-Оплот" извещено о настоящем судебном процессе, является истцом по делу, его представители принимали участие в судебном заседании суда первой инстанции.
Письменный отзыв на жалобу не представлен.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат отмене по следующим основаниям.
Судами установлено, что между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 3-107/КД от 01.03.2010, согласно которому первый обязался предоставить второму во временное владение и пользование помещение площадью 31,5 кв. м на третьем этаже здания многопрофильного торгово-досугового центра "Варшавский" по адресу: г. Москва, Варшавское шоссе, д. 87Б.
Срок аренды - со дня подписания договора до 31 января 2011 года (включительно).
Объект аренды передан арендатору по акту от 20.03.2010.
Дополнительным соглашением от 31.01.2011 N 1 срок аренды продлен до 31 декабря 2011 года, дополнительным соглашением от 07.12.2011 N 3 - до 30 ноября 2012 года.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с пунктами 3.1, 3.3 договора аренды арендатор обязался перечислять арендную плату в размере 4 238,01 долларов США без НДС до 5 числа расчетного месяца. Оплата эксплуатационных и коммунальных услуг производится на основании счетов в трехдневный срок после получения счета.
Пунктом 3.2 договора предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять базовую ставку арендной платы.
Суды установили, что арендодатель, ссылаясь на дополнительное соглашение от 28.02.2011 N 2, начислял, а арендатор оплачивал арендную плату в размере 5 500,04 долларов в месяц. Указанное дополнительное соглашение истцом не подписано, однако из условий договора и фактических отношений сторон следует, что арендодатель с марта 2011 года воспользовался правом на одностороннее увеличение размера арендной платы до 5 500,04 долларов в месяц.
Истец согласно пункту 4.1 договора аренды в качестве обеспечения обязательств арендатора перечислил ответчику гарантийную денежную сумму в размере, эквивалентном 5 000 долларов США. Согласно дополнительному соглашению от 07.12.2011 N 3 пункт 4.1 изложен в новой редакции, размер гарантийной денежной суммы установлен 5 500 долларов США.
Пунктом 12.3 договора стороны согласовали, что арендодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке по любым обязательствам (отказаться от исполнения своих обязательств по договору) с уведомлением об этом арендатора за один месяц до момента прекращения договора в случае, если арендатор нарушает (не выполняет) обязательства, возлагаемые на него по договору и в случае невнесения арендной платы в течение двух сроков оплаты подряд (п. п. 12.3.1, 12.3.2).
Судами установлено, что 28 апреля 2012 года ответчик уведомил истца об отказе от договора аренды (письмо N 276-04-12 от 28.04.2012) в связи с неоднократным нарушением (неисполнением) обязательств по договору аренды, после чего прекратил доступ истца в помещение, и, как указывает истец и не отрицает ответчик, передал помещение в аренду туристической компании ТУИ (ООО "ТТ-Трэвел").
О признании названного одностороннего отказа от договора истцом недействительным (ничтожным), признании договора не расторгнутым, нечинении препятствий в пользовании арендованным имуществом предъявлен настоящий иск.
Суды пришли к выводу, что на дату отказа от договора задолженность по арендной плате отсутствовала. Задолженность по гарантийному платежу 4,10 долларов США признана несущественной, так как стороны установили размер платежей по договору в долларах США, в то время как фактически оплата производилась в рублях, что могло привести к разнице в оплачиваемых и учитываемых суммах.
Основания для отказа от договора, установленные пунктом 12.3 договора, у ответчика отсутствовали, отказ не обоснован и не соответствует статье 310, пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Арбитражным судом города Москвы рассмотрено дело N А40-80673/12-157-758 по иску ООО "Грандайс" к ООО РЕУ-Оплот" о выселении из нежилого помещения площадью 31,5 кв. м, находящегося на 3-м этаже в здании многофункционального торгово-досугового центра "Варшавский" по адресу: г. Москва, Варшавское шоссе, д. 87Б, и передаче данного помещения в освобожденном виде истцу.
Вступившим в законную силу решением от 01 октября 2012 года по названному делу (постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 декабря 2012 года оставлено без изменения) установлены следующие обстоятельства: ответчик (ООО РЕУ-Оплот") ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по договору в части внесения гарантийной суммы и арендных платежей, истцом в адрес ответчика направлено уведомление N 276-04-12 от 28.04.2012 об отказе от исполнения договора аренды путем его расторжения в одностороннем внесудебном порядке; истцом соблюден порядок расторжения договора; договор считается расторгнутым с 29.05.2012. Установив прекращение арендных отношений между истцом и ответчиком в связи с односторонним отказом от договора арендодателя, суд выселил ООО РЕУ-Оплот" из вышеназванного помещения, являющегося объектом аренды по договору N 3-107/КД от 01.03.2010.
Таким образом, обстоятельства, установленные судами по настоящему делу (А40-77918/12-53-723) в части исполнения ООО РЕУ-Оплот" обязательств по договору аренды N 3-107/КД от 01.03.2010 по уплате предусмотренных договором платежей, противоречат установленным судами обстоятельствам по делу N А40-80673/12-157-758.
На момент рассмотрения дела N А40-77918/12-53-723 в Девятом арбитражном апелляционном суде (резолютивная часть постановления объявлена 30 января 2013 года) решение по делу N А40-80673/12-157-758 вступило в законную силу 20 декабря 2012 года.
При изложенных обстоятельствах судебная коллегия полагает подлежащими отмене решение Арбитражного суда города Москвы от 06 ноября 2012 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06 февраля 2013 года по настоящему делу.
Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Право арендодателя на односторонний отказ от договора аренды N 3-107/КД от 01.03.2010 в случае, если арендатор нарушает (не выполняет) обязательства, возлагаемые на него по договору и в случае невнесения арендной платы в течение двух сроков оплаты подряд предусмотрено пунктом 12.3 договора (п. п. 12.3.1, 12.3.2).
Как сказано выше, судебными актами по делу N А40-80673/12-157-758 установлено обстоятельство неисполнения надлежащим образом арендатором его обязательств по договору N 3-107/КД от 01.03.2010 в части внесения гарантийной суммы и арендных платежей, которое не подлежит доказыванию в соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Таким образом, поскольку ответчик ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по договору аренды, арендодатель обоснованно письмом N 276-04-12 от 28.04.2012 заявил об отказе от исполнения договора аренды в соответствии с пунктом 12.3 договора, оснований для признания данного отказа недействительным (ничтожным) не имеется.
Исковые требования о признании недействительным одностороннего отказа от договора N 3-107/КД от 01.03.2010, признании договора не расторгнутым, нечинении препятствий в пользовании арендованным имуществом, расположенным по адресу: по адресу: г. Москва, Варшавское шоссе, д. 87Б, удовлетворению не подлежат.
Судами установлены фактические обстоятельства дела, но неправильно применены нормы права, в связи с чем суд кассационной инстанции в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отменяет обжалуемые решение и постановление, в иске отказывает.
Расходы по государственной пошлине согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе в уплаченной ответчиком сумме 1 000 руб. относятся на истца.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 2 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 06 ноября 2012 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06 февраля 2013 года по делу N А40-77918/12-53-723 отменить.
В иске отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "РЕУ-ОПЛОТ" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ГРАНДАЙС" 1 000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.
Председательствующий судья
О.И.КОМАРОВА
Судьи
В.К.ТИХОНОВА
Н.С.ЧУЧУНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 05.06.2013 ПО ДЕЛУ N А40-77918/12-53-723
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 июня 2013 г. по делу N А40-77918/12-53-723
Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 05 июня 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Комаровой О.И.,
судей Тихоновой В.К., Чучуновой Н.С.,
при участии в заседании:
от ответчика - Давыдюка Г.Н. по доверенности от 01.11.2012,
рассмотрев 29 мая 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу
Общества с ограниченной ответственностью "ГРАНДАЙС"
на решение от 06 ноября 2012 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Козловым В.Ф.,
на постановление от 06 февраля 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Левиной Т.Ю., Кузнецовой Е.Е., Кораблевой М.С.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "РЕУ-ОПЛОТ" (ОГРН 1067746552081)
к Обществу с ограниченной ответственностью "ГРАНДАЙС" (ОГРН 1027700367551)
о признании недействительным одностороннего отказа от договора
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "РЕУ-Оплот" (далее ООО "РЕУ-Оплот", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Грандайс" (далее ООО "Грандайс", ответчик) о признании недействительным одностороннего отказа от договора N 3-107/КД от 01.03.2010, признании договора не расторгнутым, нечинении препятствий в пользовании арендованным имуществом, расположенным по адресу: г. Москва, Варшавское шоссе, д. 87Б.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 06 ноября 2012 года иск частично удовлетворен.
Суд признал одностороннюю сделку по отказу от исполнения договора аренды от 01.03.2010 N 3-107/КД, выраженную в уведомлении от 28.04.2012 N 276-04-12, недействительной в силу ничтожности.
В части признания договора аренды от 01.03.2010 N 3-107/КД не расторгнутым, нечинении препятствий в пользовании арендуемым помещением в иске отказал.
Удовлетворяя исковые требования в части признания недействительным одностороннего отказа от договора, суд указал, что из уведомления от 28.04.2012 об отказе от договора следует, что договор расторгается в связи с неоднократным нарушением (неисполнением) арендатором обязательств по договору. Суд пришел к выводу, что на дату отказа от договора задолженность по арендной плате отсутствовала. Задолженность по гарантийному платежу 4,10 долларов США суд признал несущественной, так как стороны установили размер платежей по договору в долларах США, в то время как фактически оплата производилась в рублях, что могло привести к разнице в оплачиваемых и учитываемых суммах. Основания для отказа от договора, установленные в пункте 12.3 договора, у ответчика отсутствовали, отказ необоснован и не соответствует статье 310, пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд отказал в удовлетворении требования о признании договора аренды от 01.03.2010 N 3-107/КД не расторгнутым, так как такой способ защиты права не приводит к его восстановлению и не предусмотрен статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Требование о нечинении препятствий в пользовании арендуемым помещением суд признал не подлежащим удовлетворению, поскольку на момент рассмотрения спора помещение, занимаемое истцом по договору аренды, передано во временное владение и пользование третьему лицу. Право истца на пользование помещением не может быть восстановлено в настоящем деле по спору между истцом и ответчиком, учитывая процессуальное положение третьего лица и предмет предъявленного иска.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 06 февраля 2013 года указанное решение оставлено без изменения.
ООО "Грандайс" подана кассационная жалоба на вышеназванные решение и постановление, согласно которой ответчик просит данные судебные акты отменить в части удовлетворения исковых требований, в иске отказать.
Ответчик считает, что им представлены в дело доказательства невнесения арендатором арендной платы в установленный срок и нарушения срока внесения гарантийного денежного взноса. Согласно пункту 3.3 договора арендатор обязался оплачивать базовую часть арендной платы не позднее пятого числа каждого оплачиваемого месяца. В то же время, как следует из таблицы сведений по оплате арендной платы, истец систематически нарушал сроки оплаты, просрочка составляла от 1 до 69 дней. Так, просрочка оплаты базовой части арендной платы за январь 2012 года составила 55 дней, за февраль 2012 года - 22 и 28 дней, за март 2012 года - 24 дня, за апрель 2012 года - 12 дней, за май 2012 года 24 дня. У ответчика в наличии были все основания для расторжения договора аренды в одностороннем порядке.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы.
Также ответчик указал, что обстоятельства неисполнения истцом надлежащим образом его обязательств по договору N 3-107/КД от 01.03.2010 в части внесения гарантийной суммы и арендных платежей, правомерность и обоснованность одностороннего отказа арендодателя от договора уведомлением N 276-04-12 от 28.04.2012, расторжение договора аренды установлены вступившим в законную силу судебным актом - решением Арбитражного суда города Москвы от 01 октября 2012 года по делу N А40-80673/12-157-758.
Истец в судебное заседание не явился.
В соответствии с частью 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о принятии кассационной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания опубликована на сайте http://www.fasmo.arbitr.ru.
Частью 6 статьи 121 указанного Кодекса установлено, что лица, участвующие в деле, после получения определения о принятии искового заявления к производству и возбуждении производства по делу самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.
Согласно части 1 статьи 123 Кодекса лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом копии определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, направленной ему в порядке, установленном настоящим Кодексом, или иными доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся судебном процессе.
При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела, если суд располагает информацией о том, что указанные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе.
ООО "РЕУ-Оплот" извещено о настоящем судебном процессе, является истцом по делу, его представители принимали участие в судебном заседании суда первой инстанции.
Письменный отзыв на жалобу не представлен.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат отмене по следующим основаниям.
Судами установлено, что между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 3-107/КД от 01.03.2010, согласно которому первый обязался предоставить второму во временное владение и пользование помещение площадью 31,5 кв. м на третьем этаже здания многопрофильного торгово-досугового центра "Варшавский" по адресу: г. Москва, Варшавское шоссе, д. 87Б.
Срок аренды - со дня подписания договора до 31 января 2011 года (включительно).
Объект аренды передан арендатору по акту от 20.03.2010.
Дополнительным соглашением от 31.01.2011 N 1 срок аренды продлен до 31 декабря 2011 года, дополнительным соглашением от 07.12.2011 N 3 - до 30 ноября 2012 года.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с пунктами 3.1, 3.3 договора аренды арендатор обязался перечислять арендную плату в размере 4 238,01 долларов США без НДС до 5 числа расчетного месяца. Оплата эксплуатационных и коммунальных услуг производится на основании счетов в трехдневный срок после получения счета.
Пунктом 3.2 договора предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять базовую ставку арендной платы.
Суды установили, что арендодатель, ссылаясь на дополнительное соглашение от 28.02.2011 N 2, начислял, а арендатор оплачивал арендную плату в размере 5 500,04 долларов в месяц. Указанное дополнительное соглашение истцом не подписано, однако из условий договора и фактических отношений сторон следует, что арендодатель с марта 2011 года воспользовался правом на одностороннее увеличение размера арендной платы до 5 500,04 долларов в месяц.
Истец согласно пункту 4.1 договора аренды в качестве обеспечения обязательств арендатора перечислил ответчику гарантийную денежную сумму в размере, эквивалентном 5 000 долларов США. Согласно дополнительному соглашению от 07.12.2011 N 3 пункт 4.1 изложен в новой редакции, размер гарантийной денежной суммы установлен 5 500 долларов США.
Пунктом 12.3 договора стороны согласовали, что арендодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке по любым обязательствам (отказаться от исполнения своих обязательств по договору) с уведомлением об этом арендатора за один месяц до момента прекращения договора в случае, если арендатор нарушает (не выполняет) обязательства, возлагаемые на него по договору и в случае невнесения арендной платы в течение двух сроков оплаты подряд (п. п. 12.3.1, 12.3.2).
Судами установлено, что 28 апреля 2012 года ответчик уведомил истца об отказе от договора аренды (письмо N 276-04-12 от 28.04.2012) в связи с неоднократным нарушением (неисполнением) обязательств по договору аренды, после чего прекратил доступ истца в помещение, и, как указывает истец и не отрицает ответчик, передал помещение в аренду туристической компании ТУИ (ООО "ТТ-Трэвел").
О признании названного одностороннего отказа от договора истцом недействительным (ничтожным), признании договора не расторгнутым, нечинении препятствий в пользовании арендованным имуществом предъявлен настоящий иск.
Суды пришли к выводу, что на дату отказа от договора задолженность по арендной плате отсутствовала. Задолженность по гарантийному платежу 4,10 долларов США признана несущественной, так как стороны установили размер платежей по договору в долларах США, в то время как фактически оплата производилась в рублях, что могло привести к разнице в оплачиваемых и учитываемых суммах.
Основания для отказа от договора, установленные пунктом 12.3 договора, у ответчика отсутствовали, отказ не обоснован и не соответствует статье 310, пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Арбитражным судом города Москвы рассмотрено дело N А40-80673/12-157-758 по иску ООО "Грандайс" к ООО РЕУ-Оплот" о выселении из нежилого помещения площадью 31,5 кв. м, находящегося на 3-м этаже в здании многофункционального торгово-досугового центра "Варшавский" по адресу: г. Москва, Варшавское шоссе, д. 87Б, и передаче данного помещения в освобожденном виде истцу.
Вступившим в законную силу решением от 01 октября 2012 года по названному делу (постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 декабря 2012 года оставлено без изменения) установлены следующие обстоятельства: ответчик (ООО РЕУ-Оплот") ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по договору в части внесения гарантийной суммы и арендных платежей, истцом в адрес ответчика направлено уведомление N 276-04-12 от 28.04.2012 об отказе от исполнения договора аренды путем его расторжения в одностороннем внесудебном порядке; истцом соблюден порядок расторжения договора; договор считается расторгнутым с 29.05.2012. Установив прекращение арендных отношений между истцом и ответчиком в связи с односторонним отказом от договора арендодателя, суд выселил ООО РЕУ-Оплот" из вышеназванного помещения, являющегося объектом аренды по договору N 3-107/КД от 01.03.2010.
Таким образом, обстоятельства, установленные судами по настоящему делу (А40-77918/12-53-723) в части исполнения ООО РЕУ-Оплот" обязательств по договору аренды N 3-107/КД от 01.03.2010 по уплате предусмотренных договором платежей, противоречат установленным судами обстоятельствам по делу N А40-80673/12-157-758.
На момент рассмотрения дела N А40-77918/12-53-723 в Девятом арбитражном апелляционном суде (резолютивная часть постановления объявлена 30 января 2013 года) решение по делу N А40-80673/12-157-758 вступило в законную силу 20 декабря 2012 года.
При изложенных обстоятельствах судебная коллегия полагает подлежащими отмене решение Арбитражного суда города Москвы от 06 ноября 2012 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06 февраля 2013 года по настоящему делу.
Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Право арендодателя на односторонний отказ от договора аренды N 3-107/КД от 01.03.2010 в случае, если арендатор нарушает (не выполняет) обязательства, возлагаемые на него по договору и в случае невнесения арендной платы в течение двух сроков оплаты подряд предусмотрено пунктом 12.3 договора (п. п. 12.3.1, 12.3.2).
Как сказано выше, судебными актами по делу N А40-80673/12-157-758 установлено обстоятельство неисполнения надлежащим образом арендатором его обязательств по договору N 3-107/КД от 01.03.2010 в части внесения гарантийной суммы и арендных платежей, которое не подлежит доказыванию в соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Таким образом, поскольку ответчик ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по договору аренды, арендодатель обоснованно письмом N 276-04-12 от 28.04.2012 заявил об отказе от исполнения договора аренды в соответствии с пунктом 12.3 договора, оснований для признания данного отказа недействительным (ничтожным) не имеется.
Исковые требования о признании недействительным одностороннего отказа от договора N 3-107/КД от 01.03.2010, признании договора не расторгнутым, нечинении препятствий в пользовании арендованным имуществом, расположенным по адресу: по адресу: г. Москва, Варшавское шоссе, д. 87Б, удовлетворению не подлежат.
Судами установлены фактические обстоятельства дела, но неправильно применены нормы права, в связи с чем суд кассационной инстанции в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отменяет обжалуемые решение и постановление, в иске отказывает.
Расходы по государственной пошлине согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе в уплаченной ответчиком сумме 1 000 руб. относятся на истца.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 2 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 06 ноября 2012 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06 февраля 2013 года по делу N А40-77918/12-53-723 отменить.
В иске отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "РЕУ-ОПЛОТ" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ГРАНДАЙС" 1 000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.
Председательствующий судья
О.И.КОМАРОВА
Судьи
В.К.ТИХОНОВА
Н.С.ЧУЧУНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)