Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 июня 2013 года.
В полном объеме постановление изготовлено 27 июня 2013 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Клочковой Н.В.,
судей Макарцева А.В., Юдина С.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Михайловой Д.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика ООО "ИК "РОСТ" на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 05 марта 2013 года по делу N А10-4338/2012 по иску Общества с ограниченной ответственностью "Архитектурная мастерская "Проект Байкал" к Обществу с ограниченной ответственностью "Инвестиционная Компания "РОСТ" о понуждении к передаче квартиры (суд первой инстанции: Салимзянова Л.Ф.),
при участии в судебном заседании:
- от истца ООО "Архитектурная мастерская "Проект Байкал" (ОГРН 1050303007314, ИНН 0326026967; адрес: 670000, Бурятия Республика, Улан-Удэ Город, Д.Банзарова Улица, 15): Ушаков В.И. - представитель (доверенность от 29.10.2012 г.);
- от ответчика ООО "ИК "РОСТ" (ОГРН 1030302971214, ИНН 0326015299; адрес: 670000, Бурятия Респ, Улан-Удэ г, Ленина ул, 27, Б): Варваровский Д.В. - представитель (доверенность от 09.11.2012 г.);
Общество с ограниченной ответственностью "Архитектурная мастерская "Проект Байкал" (далее - истец, ООО "АМ "Проект Байкал") обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Инвестиционная Компания "РОСТ" (далее - ответчик, ООО "ИК "РОСТ") о возложении обязанности передать истцу квартиру N 225 согласно условиям договора от 02 апреля 2008 года долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по строительному адресу: г. Улан-Удэ, улица Солнечная, улица Карьерная, - путем подписания акта приема-передачи квартиры N 225 в доме N 23 по улице Геологическая г. Улан-Удэ.
Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 05 марта 2013 года иск удовлетворен. Кроме того, с ООО "ИК "РОСТ" в пользу ООО "АМ "Проект Байкал" взысканы расходы по уплате госпошлины в размере 4 000 руб.; ООО "АМ "Проект Байкал" из федерального бюджета возвращена госпошлина в размере 11 505 руб.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что между сторонами возникли правоотношения по договору на выполнение проектных работ, частичную оплату которых стороны договорились произвести путем передачи подрядчику квартир общей площадью 175 кв. м, оцениваемой в размере 2 100 000 руб., в проектируемом многоквартирном доме. Заключенный сторонами договор участия в долевом строительстве от 02 апреля 2008 года является реализацией дополнительного соглашения и новацией обязательства по оплате проектных работ, во исполнение которого ответчик передал истцу три квартиры, вместо четырех, предусмотренных договором. А также суд пришел к выводу, что срок исковой давности истцом не пропущен, правовые основания для удержания спорной квартиры у ответчика отсутствуют. Суд руководствовался статьями 196, 309, 310, 359, 414, 758, 762, Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 6 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".
ООО "ИК "РОСТ", не согласившись с решением суда, подало апелляционную жалобу, ставит вопрос о его отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, несоответствием выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушением и неправильным применением норм материального и процессуального права, просит принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении иска.
Ответчик считает, что судом нарушены нормы части 2 статьи 171 АПК РФ - стоимость спорной квартиры не включена в предмет доказывания и не указана в резолютивной части решения; суд не дал правовую оценку договору N 14 от 12 мая 2005 года, на который истец ссылался в исковом заявлении. По мнению ответчика, суд дал ошибочную правовую оценку дополнительному соглашению N 1 от 12.12.2005 г. Считает, что указанным соглашением стороны дополнили порядок оплаты за произведенные работы, поскольку не изменили и не отменили пункт 4 договора N 14, а предусмотрели возможность в будущем произвести оплату путем передачи квартир - договорились о своих намерениях. Полагает, что при оценке дополнительного соглашения следовало применить нормы статьи 429 ГК РФ о форме предварительного договора и статьи 131 ГК РФ о государственной регистрации, неприменение которых привело к принятию неправильного решения. Полагает, что исходя из условий пункта 4 дополнительного соглашения, оно утратило силу 01.04.2007 г. и не может являться основанием для удовлетворения иска.
Ответчик считает ошибочным, несоответствующим материалам дела вывод суда о сдаче-приемке сторонами выполненных работ 22.05.2007 г., возникновении у ответчика обязанности по оплате по договору N 14, сделанными без оценки доводов, что работа им не была принята (была предъявлена претензия подрядчику), и без исследования полномочий лица, подписавшего акт от 22 марта 2007 г. от имени заказчика.
Ответчик полагает, что суд дал неправильную оценку договору долевого участия в строительстве как новации обязательства по оплате проектной документации, на что, по его мнению, указывают: отсутствие ссылки на договор N 14, определение сроков и порядка оплаты за объекты строительства. Считает договор долевого участия в строительстве самостоятельной сделкой, не изменяющей и не отменяющей действие договора N 14, в связи с чем считает, что доказыванию по делу подлежит факт оплаты истцом за спорную квартиру, который не был доказан.
Полагает неверным определение судом начала течения срока исковой давности по требованию об оплате по договору N 14 с 28.10.2010 г., по его мнению, срок исковой давности следует исчислять с 23.03.2007 г.
На основании служебной записки от 11.06.2013 председателя первого судебного состава Четвертого арбитражного апелляционного суда, согласованной с заместителем председателя Четвертого арбитражного апелляционного суда, настоящее дело передано от судьи Бушуевой Е.М. судье Клочковой Н.В., сформирован состав суда для рассмотрения дела Клочкова Н.В., Макарцев А.В., Юдин С.И.
Стороны о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.
Представитель ответчика в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение отменить и в иске отказать.
Представитель истца поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу, просил оставить решение суда без изменения, жалобу - без удовлетворения. По ходатайству истца в порядке части 2 статьи 268 АПК РФ суд принял в качестве дополнительного доказательства по делу уведомление от 24.05.2013 г. N 01/253/2013-498 об отсутствии в ЕГРП сведений о зарегистрированных правах на жилое помещение - квартиру N 225 в доме N 23 по ул. Геологическая в г. Улан-Удэ.
Дело рассматривается по правилам, предусмотренным главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив доводы апелляционной жалобы, материалы дела, выслушав представителей сторон и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В обоснование исковых требований ООО "АМ "Проект Байкал" ссылается на то, что по договору N 14 от 12 мая 2005 года ответчик обязался оплатить ему за создание проектно-сметной документации на строительство многоквартирного жилого дома 2 946 000 руб. Дополнительным соглашением N 1 (договором новации) к договору N 14 от 12.12.2005 г. они изменили условия договора N 14, на обязанность заказчика оплатить часть стоимости работ посредством передачи в собственность подрядчика жилых квартир общей площадью 175 кв. м общей стоимостью 2 100 000 руб. по завершении строительства многоквартирного жилого дома по ул. Карьерная в г. Улан-Удэ. 22.03.2007 г. он передал проектную продукцию ответчику, ответчик произвел оплату выполненных работ в сумме 846 000 руб., оставшаяся сумма была зачтена сторонами в счет будущей передаче ответчиком в собственность истца квартир. Номера квартир были определены сторонами в договоре от 02 апреля 2008 г. долевого участия в строительства многоквартирного жилого дома, обязательство по передаче квартир N 213, 217, 221 ответчик исполнил, а от исполнения обязательства по передаче квартиры N 225 уклоняется.
Апелляционный суд отклоняет доводы заявителя апелляционной жалобы, что требования истца основаны на договоре N 14 от 12 мая 2005 года, который судом исследован не был. Из содержания искового заявления усматривается, что основанием иска являются правоотношения сторон по оплате за выполненные работы по договору N 14 от 12 декабря 2012 года. А указание в первом абзаце искового заявления на иную дату данного договора (от 12 мая 2005 года) является опиской, которая не привела к нарушению или неправильному определению судом первой инстанции предмета доказывания и применению при принятии решения норм материального и процессуального права.
Довод заявителя кассационной жалобы об отсутствии указания в резолютивной части решения суда первой инстанции на стоимость спорной квартиры судом апелляционной инстанции отклоняется в силу части 3 статьи 270 АПК РФ, поскольку не является безусловным основанием к отмене судебных актов. Кроме того, в силу требований части 2 статьи 171 АПК РФ суд первой инстанции в резолютивной части решения указал индивидуально-определенные признаки квартиры - объекта строительства, подлежащей передаче истцу.
Суд первой инстанции при рассмотрении настоящего дела установил следующие фактические обстоятельства и пришел к следующим выводам.
Истец ООО "АМ "Проект Байкал" (подрядчик) и ООО "Инвестиционная компания "РОСТ" (заказчик) заключили договор N 14 от 12 декабря 2005 года на создание проектной продукции, по которому подрядчик обязуется выполнить, а заказчик обязуется принять и оплатить работы, определенные заданием на проектирование: разработка и передача заказчику проектно-сметной документации на строительство многоквартирного жилого дома по ул. Карьерная в Октябрьском районе г. Улан-Удэ в количестве 5 экземпляров (пункты 1.1, 1.2 договора, Приложение N 2).
Срок выполнения работ составляет шесть календарных месяцев при условии поступления на расчетный счет подрядчика предварительной оплаты в соответствии с пунктом 4.2 договора и получения подрядчиком исходных данных в соответствии с пунктом 3.1.1 договора (пункты 2.1., 2.2 договора, Приложение N 3). Приемка работ осуществляется путем подписания сторонами акта приема-передачи выполненных работ (пункт 5.1 договора).
Стоимость работ составляет 2 946 000 руб., НДС не предусмотрен (пункт 4.1 договора). Аванс в размере 141 000 руб. оплачивается заказчиком в течение 10 рабочих дней со дня подписания договора (пункт 4.2 договора). В дальнейшем оплата услуг исполнителя производится заказчиком в соответствии с календарным планом: по 141 000 руб. оплачиваются в декабре 2005 г., январе, феврале, марте, апреле, мае 2006 г., 2 100 000 руб. - после подписания акта приема-передачи выполненных работ в полном объеме (пункт 4.3 договора, приложение N 3). Оплата производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет подрядчика на основании счетов, выставляемых подрядчиком (пункт 4.4 договора).
Дополнительным соглашением N 1 от 12 декабря 2005 года стороны договорились внеси изменения и дополнения в договор N 14 на создание проектной продукции. Стороны определили, что часть стоимости работ по договору на сумму в размере 2 100 000 руб. заказчик оплачивает путем передачи в собственность исполнителю в срок до 31.12.2006 жилых квартир в проектируемом многоквартирном жилом доме с подземными гаражами и административными помещениями по ул. Солнечной и Карьерной в Октябрьском районе города Улан-Удэ общей площадью 175 кв. м, исходя из расчета 12 000 руб. за 1 кв. м (пункт 1). Количество квартир, их местоположение (адресные ориентиры) и окончательная площадь будут уточнены сторонами после получения заказчиком рабочей документации и зафиксированы соответствующим дополнительным соглашением к договору (пункт 2). В случае задержки заказчиком передачи квартир более чем на три месяца положения пунктов 1 и 2 дополнительного соглашения теряют силу. В этом случае заказчик обязуется оплатить исполнителю денежную сумму в размере 2 100 000 руб. с учетом инфляционного коэффициента, начисляемого с момента передачи проектной документации (пункт 4).
Договор N 14 от 12 декабря 2005 года и дополнительное соглашение N 1 от 12 декабря 2005 г. к нему подписаны генеральным директором ООО "АМ "Проект Байкал" Михайловым Б.Б. и генеральным директором ООО "ИК РОСТ" Медведевой О.Ю.
Суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что на основании договора N 14 от 12.12.2005 г. между сторонами сложились правоотношения из договора на выполнение проектных работ, которые регулируются нормами параграфа 4 главы 37 ГК РФ.
В соответствии со статьей 758 ГК РФ по договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ подрядчик (проектировщик, изыскатель) обязуется по заданию заказчика разработать техническую документацию и (или) выполнить изыскательские работы, а заказчик обязуется принять и оплатить их результат.
Согласно пункту 1 статьи 708 ГК РФ в договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы. По согласованию между сторонами в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки).
Таким образом, договор N 14 от 12.12.2005 г. является заключенным, поскольку сторонами согласованы существенные условия договора подряда на выполнение проектных работ: о предмете, о сроках начала и окончания работ (статья 432 ГК РФ), договор подписан уполномоченными единоличными исполнительными органами сторон (пункт 1 статьи 53 ГК РФ).
Апелляционный суд считает ошибочными доводы апелляционной жалобы о том, что дополнительное соглашение является договоренностью о намерениях сторон и необходимостью применении к нему положений статей 131 и 429 ГК РФ.
Из положений статьи 429 ГК РФ следует, что предварительный договор является самостоятельной сделкой.
Дополнительное соглашение признаками самостоятельности не обладает, а выражает волю сторон на изменение условия существующего договора подряда на выполнение проектных работ в части формы оплаты результата выполненных работ, поэтому при его заключении применяются нормы главы 29 ГК РФ.
В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение договора возможны по соглашению сторон. При этом соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 ГК РФ).
При этом, согласованное в пункте 1 дополнительного соглашения условие об оплате стоимости работ в размере 2 100 000 руб. путем передачи в собственность ООО "АМ "Проект Байкал" жилых квартир общей площадью 175 кв. м (из расчета 12 000 руб. за 1 кв. м) в проектируемом многоквартирном жилом доме по ул. Солнечной и Крьерной в Октябрьском районе г. Улан-Удэ, фактически одновременно является изменением сторонами условия об оплате по договору подряда и заключением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи.
В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
В соответствии с разъяснениями, данными Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 9 Постановления от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", по смыслу пункта 2 статьи 558 ГК РФ требование о государственной регистрации договора распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в ЕГРП. Если сторонами заключен договор купли-продажи будущего жилого помещения (пункт 2 статьи 455 ГК РФ), то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами.
Порядок оплаты по договору подряда определен статьей 711 ГК РФ, согласно которой если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненной работы или отдельных ее этапов, заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок, либо с согласия заказчика досрочно.
Установление сторонами формы оплаты выполненной работы в виде предоставления подрядчику в собственность созданной в будущем недвижимости в счет стоимости выполненных работ не противоречит положениям статьи 711 ГК РФ.
Апелляционный суд соглашается с доводами апелляционной жалобы об ошибочности вывода суда первой инстанции о сдаче-приемке сторонами выполненных работ и возникновении у ответчика обязанности по оплате проектной документации 22.05.2007 г., однако указанное обстоятельство не привело к принятию неправильного решения.
Актом от 22 марта 2007 года, а также положительным заключением N 40-07/УГРБ-14/05 от 04 мая 2007 года Управления государственной вневедомственной экспертизы подтверждается исполнение ООО "АМ "проект Байкал" своих обязательств по договору N 14 от 12.12.2005 г. - передача заказчику выполненной надлежащим образом проектной документации. Кроме того, в акте заказчик и подрядчик подтвердили, что оплата работ стоимостью 2 100 000 руб. производится в порядке, предусмотренном дополнительным соглашением N 1 от 12.12.2005 г. Проектную документацию, как следует из акта, принял и акт подписал генеральный директор ООО "ИК "РОСТ" Бабенко Е.В.
О том, что в указанное время Бабенко Е.В. не являлся генеральным директором ООО "ИК "РОСТ", ответчик при рассмотрении дела в суде первой инстанции не заявлял, соответствующие доказательства не представлял. Согласно выписке из ЕГРЮЛ от 18.09.2012 г. именно Бабенко Е.В. является генеральным директором ООО "ИК "РОСТ". При указанных обстоятельствах, доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что работа не была принята, являются несостоятельными, и необходимость дополнительно исследовать полномочия лица, подписавшего от имени заказчика акт от 22 марта 2007 года, у суда первой инстанции отсутствовала.
Таким образом, с учетом пункта 4.3 договора N 14 от 12.12.2005 г., пункта 4 Приложения N 3 "Календарный план" к договору N 14 от 12.12.2005 г., пункта 1 дополнительного соглашения N 1 от 12.12.2005 г., положений статей 307, 711 ГК РФ обязательство ООО "ИК "РОСТ" по оплате ООО "АК "Проект Байкал" по разработке проектной документации возникло 22 марта 2007 года.
Указание в акте от 22 марта 2007 г. на то, что к передаче заказчику следует 175 кв. м общей площади на сумму 2 100 000 руб. правового значения для рассмотрения настоящего спора не имеет, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства возникновения у ООО "АМ "Проект Байкал" обязательства по передаче ООО "ИК "РОСТ" 175 кв. м общей площади на сумму 2 100 000 руб. в рамках отношений, вытекающих из договора N 14 от 12.12.2005 г. на создание проектной продукции.
Апелляционный суд считает, что предусмотренное дополнительным соглашением N 1 от 12.12.2005 г. к договору N 14 от 12.12.2005 г. обязательство ООО "ИК "РОСТ" о предоставлении истцу в собственность созданных в будущем жилых помещений в счет стоимости выполненных работ утратило силу 01 апреля 2007 года на основании пункта 4 дополнительного соглашения N 1.
Вместе с тем, стороны впоследствии реализовали свою совместную согласованную волю на то, чтобы произвести оплату истцу за выполненные работы не денежными средствами, а путем передачи в собственность истца жилых помещений, заключив договор от 02 апреля 2008 года долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, который суд первой инстанции квалифицировал как новацию. Апелляционный суд считает данную квалификацию правильной, соответствующей установленным фактическим обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам, нормам материального и процессуального права.
В соответствии со статьей 414 ГК РФ обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация).
Существо новации заключается в замене первоначального обязательства, существовавшего между сторонами ранее, другим обязательством с одновременным прекращением первоначального обязательства. Новация происходит только тогда, когда действия сторон направлены к тому, чтобы обязательство было новировано. Из соглашения должно определенно следовать, что стороны имели в виду замену первоначального обязательства другим обязательством. Для прекращения обязательства новацией требуется согласование сторонами существенных условий обязательства, которым стороны предусмотрели прекращение первоначального обязательства.
В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 154, пункт 1 статьи 420 ГК РФ).
Таким образом, договор является совпадающим волеизъявлением (соглашением) его участников, направленное на возникновение определенных юридических последствий.
Несмотря на то, что стороны прямо не указали в договоре от 02 апреля 2008 года, что он является соглашением о новации, однако анализ его условий в совокупности с имеющимися в деле доказательств позволяет сделать вывод о том, что ООО "ИК "РОСТ" и ООО "АМ "Проект Байкал" заключили договор долевого участия в строительстве как соглашение о новации обязательства ответчика по оплате за выполненные работы в обязательство по созданию многоквартирного дома и передаче четырех квартир истцу после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, что подтверждается следующим.
Дополнительным соглашением N 1 от 12.12.2005 г. к договору N 14 от 12.12.2005 г. стороны предусматривали оплату по договору подряда путем передачи в собственность созданных в будущем квартир.
В претензии N 56 от 24.07.2012 г., генеральный директор ООО "ИК "РОСТ" Е.В. Бабенко ссылался на то, что договор долевого участия в строительстве заключен во исполнение договора N 14 и дополнительного соглашения к нему об оплате за выполненные работы посредством передачи в собственность подрядчику квартир в проектируемом многоквартирном доме.
По договору от 02 апреля 2008 года долевого участия в строительстве ответчик ООО "ИК "РОСТ" (застройщик) обязался построить многоквартирный жилой дом на земельном участке общей площадью 6100 кв. м, кадастровый номер: 03:24:0:0042, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов, передать объекты долевого строительства (жилые помещения) ООО "АМ "Проект Байкал" (участник долевого строительства), а участник обязался уплатить обусловленную цену договора и принять объекты при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома (пункт1.1 договора).
Предварительное описание объектов долевого строительства, подлежащих передаче истцу: 4 квартиры в блоке А N 213 (3 этаж), 217 (4 этаж), 221 (5 этаж), 225 (6 этаж) - каждая площадью 43,77 кв. м, общей площадью 175,0 кв. м - адрес: г. Улан-Удэ, ул. Карьерна, ул. Солнечная (пункт 1.5 договора). Цена договора составляет 2 100 000 руб. цена одного квадратного метра объекта - 12 000 руб. (пункт 2.2 договора).
Ориентировочный срок сдачи дома в эксплуатацию - апрель 2009 года (пункт 1.3 договора). Договор зарегистрирован в ЕГРП 27.11.2008 г. (запись регистрации N 03-03-01/152/2008-475).
После ввода дома в эксплуатацию на основании разрешения N RU04302000-143 от 28.10.2010 г., ему был присвоен адрес: ул. Геологическая, д. 23. Ответчик по актам приема-передачи от 31 октября 2011 года передал истцу три однокомнатных квартиры N 213 (площадью 45,5 кв. м), N 217 (площадью 45,3 кв. м), N 221 (площадью 45,3 кв. м), указав в актах, что условие об оплате цены договора участником долевого строительства выполнено полностью, за каждую квартиру внесена сумма в размере 525 240 руб. Право собственности истца на указанные квартиры зарегистрировано в ЕГРП 05 мая 2012 года.
Истец требование ответчику об оплате проектной документации в оставшейся сумме 2 100 000 руб. не предъявлял, ответчик требование истцу об оплате цены договора долевого участия в строительстве до передаче квартир также не предъявлял, более того, подтвердил при передаче трех квартир, что оплата за них полностью произведена. При этом, оплата объектов долевого строительства в порядке, предусмотренном пунктами 2.6 договора и Приложением N 1 к нему, истцом не производилась.
Во всех вышеназванных письменных доказательствах речь идет об идентичных объектах - жилых помещениях (квартирах) общей площадью 175 кв. м, стоимостью 2 100 000 руб. (по цене 12 000 руб. за 1 кв. м), находящихся в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: г. Улан-Удэ. Ул. Геологическая, д. 23 (строительный адрес: г. Улан-Удэ, ул. Солнечная, ул. Карьерная).
Договор от 02 апреля 2008 года содержит все существенные условия договора участия в долевом строительстве, предусмотренные статьей 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Таким образом, новацию следует признать состоявшейся. Согласно части 1 статьи 6, части 1 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Обязательство по передаче квартиры как способа оплаты за выполненные по договору подряда работы возникло у ответчика с 28.10.2010 г.
Материалами дела подтверждается уклонение ответчика от передачи истцу однокомнатной квартиры N 225 общей площадью 45,5 кв. м, расположенной на шестом этаже в доме N 23 по ул. Геологическая г. Улан-Удэ. Доказательства правомерности удержания ответчиком указанной квартиры в материалах дела отсутствуют и ответчиком не представлены..
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования. Оснований для иных выводов суд апелляционной инстанции не усматривает.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену решения, судом первой инстанции допущено не было.
С учетом изложенного, предусмотренных статьей 270 АПК РФ оснований для отмены оспариваемого решения не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 05 марта 2013 года по делу N А10-4338/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.
Председательствующий судья
Н.В.КЛОЧКОВА
Судьи
А.В.МАКАРЦЕВ
С.И.ЮДИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.06.2013 ПО ДЕЛУ N А10-4338/2012
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 июня 2013 г. по делу N А10-4338/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 13 июня 2013 года.
В полном объеме постановление изготовлено 27 июня 2013 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Клочковой Н.В.,
судей Макарцева А.В., Юдина С.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Михайловой Д.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика ООО "ИК "РОСТ" на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 05 марта 2013 года по делу N А10-4338/2012 по иску Общества с ограниченной ответственностью "Архитектурная мастерская "Проект Байкал" к Обществу с ограниченной ответственностью "Инвестиционная Компания "РОСТ" о понуждении к передаче квартиры (суд первой инстанции: Салимзянова Л.Ф.),
при участии в судебном заседании:
- от истца ООО "Архитектурная мастерская "Проект Байкал" (ОГРН 1050303007314, ИНН 0326026967; адрес: 670000, Бурятия Республика, Улан-Удэ Город, Д.Банзарова Улица, 15): Ушаков В.И. - представитель (доверенность от 29.10.2012 г.);
- от ответчика ООО "ИК "РОСТ" (ОГРН 1030302971214, ИНН 0326015299; адрес: 670000, Бурятия Респ, Улан-Удэ г, Ленина ул, 27, Б): Варваровский Д.В. - представитель (доверенность от 09.11.2012 г.);
-
установил:
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Архитектурная мастерская "Проект Байкал" (далее - истец, ООО "АМ "Проект Байкал") обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Инвестиционная Компания "РОСТ" (далее - ответчик, ООО "ИК "РОСТ") о возложении обязанности передать истцу квартиру N 225 согласно условиям договора от 02 апреля 2008 года долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по строительному адресу: г. Улан-Удэ, улица Солнечная, улица Карьерная, - путем подписания акта приема-передачи квартиры N 225 в доме N 23 по улице Геологическая г. Улан-Удэ.
Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 05 марта 2013 года иск удовлетворен. Кроме того, с ООО "ИК "РОСТ" в пользу ООО "АМ "Проект Байкал" взысканы расходы по уплате госпошлины в размере 4 000 руб.; ООО "АМ "Проект Байкал" из федерального бюджета возвращена госпошлина в размере 11 505 руб.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что между сторонами возникли правоотношения по договору на выполнение проектных работ, частичную оплату которых стороны договорились произвести путем передачи подрядчику квартир общей площадью 175 кв. м, оцениваемой в размере 2 100 000 руб., в проектируемом многоквартирном доме. Заключенный сторонами договор участия в долевом строительстве от 02 апреля 2008 года является реализацией дополнительного соглашения и новацией обязательства по оплате проектных работ, во исполнение которого ответчик передал истцу три квартиры, вместо четырех, предусмотренных договором. А также суд пришел к выводу, что срок исковой давности истцом не пропущен, правовые основания для удержания спорной квартиры у ответчика отсутствуют. Суд руководствовался статьями 196, 309, 310, 359, 414, 758, 762, Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 6 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".
ООО "ИК "РОСТ", не согласившись с решением суда, подало апелляционную жалобу, ставит вопрос о его отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, несоответствием выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушением и неправильным применением норм материального и процессуального права, просит принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении иска.
Ответчик считает, что судом нарушены нормы части 2 статьи 171 АПК РФ - стоимость спорной квартиры не включена в предмет доказывания и не указана в резолютивной части решения; суд не дал правовую оценку договору N 14 от 12 мая 2005 года, на который истец ссылался в исковом заявлении. По мнению ответчика, суд дал ошибочную правовую оценку дополнительному соглашению N 1 от 12.12.2005 г. Считает, что указанным соглашением стороны дополнили порядок оплаты за произведенные работы, поскольку не изменили и не отменили пункт 4 договора N 14, а предусмотрели возможность в будущем произвести оплату путем передачи квартир - договорились о своих намерениях. Полагает, что при оценке дополнительного соглашения следовало применить нормы статьи 429 ГК РФ о форме предварительного договора и статьи 131 ГК РФ о государственной регистрации, неприменение которых привело к принятию неправильного решения. Полагает, что исходя из условий пункта 4 дополнительного соглашения, оно утратило силу 01.04.2007 г. и не может являться основанием для удовлетворения иска.
Ответчик считает ошибочным, несоответствующим материалам дела вывод суда о сдаче-приемке сторонами выполненных работ 22.05.2007 г., возникновении у ответчика обязанности по оплате по договору N 14, сделанными без оценки доводов, что работа им не была принята (была предъявлена претензия подрядчику), и без исследования полномочий лица, подписавшего акт от 22 марта 2007 г. от имени заказчика.
Ответчик полагает, что суд дал неправильную оценку договору долевого участия в строительстве как новации обязательства по оплате проектной документации, на что, по его мнению, указывают: отсутствие ссылки на договор N 14, определение сроков и порядка оплаты за объекты строительства. Считает договор долевого участия в строительстве самостоятельной сделкой, не изменяющей и не отменяющей действие договора N 14, в связи с чем считает, что доказыванию по делу подлежит факт оплаты истцом за спорную квартиру, который не был доказан.
Полагает неверным определение судом начала течения срока исковой давности по требованию об оплате по договору N 14 с 28.10.2010 г., по его мнению, срок исковой давности следует исчислять с 23.03.2007 г.
На основании служебной записки от 11.06.2013 председателя первого судебного состава Четвертого арбитражного апелляционного суда, согласованной с заместителем председателя Четвертого арбитражного апелляционного суда, настоящее дело передано от судьи Бушуевой Е.М. судье Клочковой Н.В., сформирован состав суда для рассмотрения дела Клочкова Н.В., Макарцев А.В., Юдин С.И.
Стороны о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.
Представитель ответчика в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение отменить и в иске отказать.
Представитель истца поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу, просил оставить решение суда без изменения, жалобу - без удовлетворения. По ходатайству истца в порядке части 2 статьи 268 АПК РФ суд принял в качестве дополнительного доказательства по делу уведомление от 24.05.2013 г. N 01/253/2013-498 об отсутствии в ЕГРП сведений о зарегистрированных правах на жилое помещение - квартиру N 225 в доме N 23 по ул. Геологическая в г. Улан-Удэ.
Дело рассматривается по правилам, предусмотренным главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив доводы апелляционной жалобы, материалы дела, выслушав представителей сторон и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В обоснование исковых требований ООО "АМ "Проект Байкал" ссылается на то, что по договору N 14 от 12 мая 2005 года ответчик обязался оплатить ему за создание проектно-сметной документации на строительство многоквартирного жилого дома 2 946 000 руб. Дополнительным соглашением N 1 (договором новации) к договору N 14 от 12.12.2005 г. они изменили условия договора N 14, на обязанность заказчика оплатить часть стоимости работ посредством передачи в собственность подрядчика жилых квартир общей площадью 175 кв. м общей стоимостью 2 100 000 руб. по завершении строительства многоквартирного жилого дома по ул. Карьерная в г. Улан-Удэ. 22.03.2007 г. он передал проектную продукцию ответчику, ответчик произвел оплату выполненных работ в сумме 846 000 руб., оставшаяся сумма была зачтена сторонами в счет будущей передаче ответчиком в собственность истца квартир. Номера квартир были определены сторонами в договоре от 02 апреля 2008 г. долевого участия в строительства многоквартирного жилого дома, обязательство по передаче квартир N 213, 217, 221 ответчик исполнил, а от исполнения обязательства по передаче квартиры N 225 уклоняется.
Апелляционный суд отклоняет доводы заявителя апелляционной жалобы, что требования истца основаны на договоре N 14 от 12 мая 2005 года, который судом исследован не был. Из содержания искового заявления усматривается, что основанием иска являются правоотношения сторон по оплате за выполненные работы по договору N 14 от 12 декабря 2012 года. А указание в первом абзаце искового заявления на иную дату данного договора (от 12 мая 2005 года) является опиской, которая не привела к нарушению или неправильному определению судом первой инстанции предмета доказывания и применению при принятии решения норм материального и процессуального права.
Довод заявителя кассационной жалобы об отсутствии указания в резолютивной части решения суда первой инстанции на стоимость спорной квартиры судом апелляционной инстанции отклоняется в силу части 3 статьи 270 АПК РФ, поскольку не является безусловным основанием к отмене судебных актов. Кроме того, в силу требований части 2 статьи 171 АПК РФ суд первой инстанции в резолютивной части решения указал индивидуально-определенные признаки квартиры - объекта строительства, подлежащей передаче истцу.
Суд первой инстанции при рассмотрении настоящего дела установил следующие фактические обстоятельства и пришел к следующим выводам.
Истец ООО "АМ "Проект Байкал" (подрядчик) и ООО "Инвестиционная компания "РОСТ" (заказчик) заключили договор N 14 от 12 декабря 2005 года на создание проектной продукции, по которому подрядчик обязуется выполнить, а заказчик обязуется принять и оплатить работы, определенные заданием на проектирование: разработка и передача заказчику проектно-сметной документации на строительство многоквартирного жилого дома по ул. Карьерная в Октябрьском районе г. Улан-Удэ в количестве 5 экземпляров (пункты 1.1, 1.2 договора, Приложение N 2).
Срок выполнения работ составляет шесть календарных месяцев при условии поступления на расчетный счет подрядчика предварительной оплаты в соответствии с пунктом 4.2 договора и получения подрядчиком исходных данных в соответствии с пунктом 3.1.1 договора (пункты 2.1., 2.2 договора, Приложение N 3). Приемка работ осуществляется путем подписания сторонами акта приема-передачи выполненных работ (пункт 5.1 договора).
Стоимость работ составляет 2 946 000 руб., НДС не предусмотрен (пункт 4.1 договора). Аванс в размере 141 000 руб. оплачивается заказчиком в течение 10 рабочих дней со дня подписания договора (пункт 4.2 договора). В дальнейшем оплата услуг исполнителя производится заказчиком в соответствии с календарным планом: по 141 000 руб. оплачиваются в декабре 2005 г., январе, феврале, марте, апреле, мае 2006 г., 2 100 000 руб. - после подписания акта приема-передачи выполненных работ в полном объеме (пункт 4.3 договора, приложение N 3). Оплата производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет подрядчика на основании счетов, выставляемых подрядчиком (пункт 4.4 договора).
Дополнительным соглашением N 1 от 12 декабря 2005 года стороны договорились внеси изменения и дополнения в договор N 14 на создание проектной продукции. Стороны определили, что часть стоимости работ по договору на сумму в размере 2 100 000 руб. заказчик оплачивает путем передачи в собственность исполнителю в срок до 31.12.2006 жилых квартир в проектируемом многоквартирном жилом доме с подземными гаражами и административными помещениями по ул. Солнечной и Карьерной в Октябрьском районе города Улан-Удэ общей площадью 175 кв. м, исходя из расчета 12 000 руб. за 1 кв. м (пункт 1). Количество квартир, их местоположение (адресные ориентиры) и окончательная площадь будут уточнены сторонами после получения заказчиком рабочей документации и зафиксированы соответствующим дополнительным соглашением к договору (пункт 2). В случае задержки заказчиком передачи квартир более чем на три месяца положения пунктов 1 и 2 дополнительного соглашения теряют силу. В этом случае заказчик обязуется оплатить исполнителю денежную сумму в размере 2 100 000 руб. с учетом инфляционного коэффициента, начисляемого с момента передачи проектной документации (пункт 4).
Договор N 14 от 12 декабря 2005 года и дополнительное соглашение N 1 от 12 декабря 2005 г. к нему подписаны генеральным директором ООО "АМ "Проект Байкал" Михайловым Б.Б. и генеральным директором ООО "ИК РОСТ" Медведевой О.Ю.
Суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что на основании договора N 14 от 12.12.2005 г. между сторонами сложились правоотношения из договора на выполнение проектных работ, которые регулируются нормами параграфа 4 главы 37 ГК РФ.
В соответствии со статьей 758 ГК РФ по договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ подрядчик (проектировщик, изыскатель) обязуется по заданию заказчика разработать техническую документацию и (или) выполнить изыскательские работы, а заказчик обязуется принять и оплатить их результат.
Согласно пункту 1 статьи 708 ГК РФ в договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы. По согласованию между сторонами в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки).
Таким образом, договор N 14 от 12.12.2005 г. является заключенным, поскольку сторонами согласованы существенные условия договора подряда на выполнение проектных работ: о предмете, о сроках начала и окончания работ (статья 432 ГК РФ), договор подписан уполномоченными единоличными исполнительными органами сторон (пункт 1 статьи 53 ГК РФ).
Апелляционный суд считает ошибочными доводы апелляционной жалобы о том, что дополнительное соглашение является договоренностью о намерениях сторон и необходимостью применении к нему положений статей 131 и 429 ГК РФ.
Из положений статьи 429 ГК РФ следует, что предварительный договор является самостоятельной сделкой.
Дополнительное соглашение признаками самостоятельности не обладает, а выражает волю сторон на изменение условия существующего договора подряда на выполнение проектных работ в части формы оплаты результата выполненных работ, поэтому при его заключении применяются нормы главы 29 ГК РФ.
В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение договора возможны по соглашению сторон. При этом соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 ГК РФ).
При этом, согласованное в пункте 1 дополнительного соглашения условие об оплате стоимости работ в размере 2 100 000 руб. путем передачи в собственность ООО "АМ "Проект Байкал" жилых квартир общей площадью 175 кв. м (из расчета 12 000 руб. за 1 кв. м) в проектируемом многоквартирном жилом доме по ул. Солнечной и Крьерной в Октябрьском районе г. Улан-Удэ, фактически одновременно является изменением сторонами условия об оплате по договору подряда и заключением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи.
В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
В соответствии с разъяснениями, данными Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 9 Постановления от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", по смыслу пункта 2 статьи 558 ГК РФ требование о государственной регистрации договора распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в ЕГРП. Если сторонами заключен договор купли-продажи будущего жилого помещения (пункт 2 статьи 455 ГК РФ), то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами.
Порядок оплаты по договору подряда определен статьей 711 ГК РФ, согласно которой если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненной работы или отдельных ее этапов, заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок, либо с согласия заказчика досрочно.
Установление сторонами формы оплаты выполненной работы в виде предоставления подрядчику в собственность созданной в будущем недвижимости в счет стоимости выполненных работ не противоречит положениям статьи 711 ГК РФ.
Апелляционный суд соглашается с доводами апелляционной жалобы об ошибочности вывода суда первой инстанции о сдаче-приемке сторонами выполненных работ и возникновении у ответчика обязанности по оплате проектной документации 22.05.2007 г., однако указанное обстоятельство не привело к принятию неправильного решения.
Актом от 22 марта 2007 года, а также положительным заключением N 40-07/УГРБ-14/05 от 04 мая 2007 года Управления государственной вневедомственной экспертизы подтверждается исполнение ООО "АМ "проект Байкал" своих обязательств по договору N 14 от 12.12.2005 г. - передача заказчику выполненной надлежащим образом проектной документации. Кроме того, в акте заказчик и подрядчик подтвердили, что оплата работ стоимостью 2 100 000 руб. производится в порядке, предусмотренном дополнительным соглашением N 1 от 12.12.2005 г. Проектную документацию, как следует из акта, принял и акт подписал генеральный директор ООО "ИК "РОСТ" Бабенко Е.В.
О том, что в указанное время Бабенко Е.В. не являлся генеральным директором ООО "ИК "РОСТ", ответчик при рассмотрении дела в суде первой инстанции не заявлял, соответствующие доказательства не представлял. Согласно выписке из ЕГРЮЛ от 18.09.2012 г. именно Бабенко Е.В. является генеральным директором ООО "ИК "РОСТ". При указанных обстоятельствах, доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что работа не была принята, являются несостоятельными, и необходимость дополнительно исследовать полномочия лица, подписавшего от имени заказчика акт от 22 марта 2007 года, у суда первой инстанции отсутствовала.
Таким образом, с учетом пункта 4.3 договора N 14 от 12.12.2005 г., пункта 4 Приложения N 3 "Календарный план" к договору N 14 от 12.12.2005 г., пункта 1 дополнительного соглашения N 1 от 12.12.2005 г., положений статей 307, 711 ГК РФ обязательство ООО "ИК "РОСТ" по оплате ООО "АК "Проект Байкал" по разработке проектной документации возникло 22 марта 2007 года.
Указание в акте от 22 марта 2007 г. на то, что к передаче заказчику следует 175 кв. м общей площади на сумму 2 100 000 руб. правового значения для рассмотрения настоящего спора не имеет, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства возникновения у ООО "АМ "Проект Байкал" обязательства по передаче ООО "ИК "РОСТ" 175 кв. м общей площади на сумму 2 100 000 руб. в рамках отношений, вытекающих из договора N 14 от 12.12.2005 г. на создание проектной продукции.
Апелляционный суд считает, что предусмотренное дополнительным соглашением N 1 от 12.12.2005 г. к договору N 14 от 12.12.2005 г. обязательство ООО "ИК "РОСТ" о предоставлении истцу в собственность созданных в будущем жилых помещений в счет стоимости выполненных работ утратило силу 01 апреля 2007 года на основании пункта 4 дополнительного соглашения N 1.
Вместе с тем, стороны впоследствии реализовали свою совместную согласованную волю на то, чтобы произвести оплату истцу за выполненные работы не денежными средствами, а путем передачи в собственность истца жилых помещений, заключив договор от 02 апреля 2008 года долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, который суд первой инстанции квалифицировал как новацию. Апелляционный суд считает данную квалификацию правильной, соответствующей установленным фактическим обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам, нормам материального и процессуального права.
В соответствии со статьей 414 ГК РФ обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация).
Существо новации заключается в замене первоначального обязательства, существовавшего между сторонами ранее, другим обязательством с одновременным прекращением первоначального обязательства. Новация происходит только тогда, когда действия сторон направлены к тому, чтобы обязательство было новировано. Из соглашения должно определенно следовать, что стороны имели в виду замену первоначального обязательства другим обязательством. Для прекращения обязательства новацией требуется согласование сторонами существенных условий обязательства, которым стороны предусмотрели прекращение первоначального обязательства.
В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 154, пункт 1 статьи 420 ГК РФ).
Таким образом, договор является совпадающим волеизъявлением (соглашением) его участников, направленное на возникновение определенных юридических последствий.
Несмотря на то, что стороны прямо не указали в договоре от 02 апреля 2008 года, что он является соглашением о новации, однако анализ его условий в совокупности с имеющимися в деле доказательств позволяет сделать вывод о том, что ООО "ИК "РОСТ" и ООО "АМ "Проект Байкал" заключили договор долевого участия в строительстве как соглашение о новации обязательства ответчика по оплате за выполненные работы в обязательство по созданию многоквартирного дома и передаче четырех квартир истцу после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, что подтверждается следующим.
Дополнительным соглашением N 1 от 12.12.2005 г. к договору N 14 от 12.12.2005 г. стороны предусматривали оплату по договору подряда путем передачи в собственность созданных в будущем квартир.
В претензии N 56 от 24.07.2012 г., генеральный директор ООО "ИК "РОСТ" Е.В. Бабенко ссылался на то, что договор долевого участия в строительстве заключен во исполнение договора N 14 и дополнительного соглашения к нему об оплате за выполненные работы посредством передачи в собственность подрядчику квартир в проектируемом многоквартирном доме.
По договору от 02 апреля 2008 года долевого участия в строительстве ответчик ООО "ИК "РОСТ" (застройщик) обязался построить многоквартирный жилой дом на земельном участке общей площадью 6100 кв. м, кадастровый номер: 03:24:0:0042, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов, передать объекты долевого строительства (жилые помещения) ООО "АМ "Проект Байкал" (участник долевого строительства), а участник обязался уплатить обусловленную цену договора и принять объекты при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома (пункт1.1 договора).
Предварительное описание объектов долевого строительства, подлежащих передаче истцу: 4 квартиры в блоке А N 213 (3 этаж), 217 (4 этаж), 221 (5 этаж), 225 (6 этаж) - каждая площадью 43,77 кв. м, общей площадью 175,0 кв. м - адрес: г. Улан-Удэ, ул. Карьерна, ул. Солнечная (пункт 1.5 договора). Цена договора составляет 2 100 000 руб. цена одного квадратного метра объекта - 12 000 руб. (пункт 2.2 договора).
Ориентировочный срок сдачи дома в эксплуатацию - апрель 2009 года (пункт 1.3 договора). Договор зарегистрирован в ЕГРП 27.11.2008 г. (запись регистрации N 03-03-01/152/2008-475).
После ввода дома в эксплуатацию на основании разрешения N RU04302000-143 от 28.10.2010 г., ему был присвоен адрес: ул. Геологическая, д. 23. Ответчик по актам приема-передачи от 31 октября 2011 года передал истцу три однокомнатных квартиры N 213 (площадью 45,5 кв. м), N 217 (площадью 45,3 кв. м), N 221 (площадью 45,3 кв. м), указав в актах, что условие об оплате цены договора участником долевого строительства выполнено полностью, за каждую квартиру внесена сумма в размере 525 240 руб. Право собственности истца на указанные квартиры зарегистрировано в ЕГРП 05 мая 2012 года.
Истец требование ответчику об оплате проектной документации в оставшейся сумме 2 100 000 руб. не предъявлял, ответчик требование истцу об оплате цены договора долевого участия в строительстве до передаче квартир также не предъявлял, более того, подтвердил при передаче трех квартир, что оплата за них полностью произведена. При этом, оплата объектов долевого строительства в порядке, предусмотренном пунктами 2.6 договора и Приложением N 1 к нему, истцом не производилась.
Во всех вышеназванных письменных доказательствах речь идет об идентичных объектах - жилых помещениях (квартирах) общей площадью 175 кв. м, стоимостью 2 100 000 руб. (по цене 12 000 руб. за 1 кв. м), находящихся в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: г. Улан-Удэ. Ул. Геологическая, д. 23 (строительный адрес: г. Улан-Удэ, ул. Солнечная, ул. Карьерная).
Договор от 02 апреля 2008 года содержит все существенные условия договора участия в долевом строительстве, предусмотренные статьей 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Таким образом, новацию следует признать состоявшейся. Согласно части 1 статьи 6, части 1 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Обязательство по передаче квартиры как способа оплаты за выполненные по договору подряда работы возникло у ответчика с 28.10.2010 г.
Материалами дела подтверждается уклонение ответчика от передачи истцу однокомнатной квартиры N 225 общей площадью 45,5 кв. м, расположенной на шестом этаже в доме N 23 по ул. Геологическая г. Улан-Удэ. Доказательства правомерности удержания ответчиком указанной квартиры в материалах дела отсутствуют и ответчиком не представлены..
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования. Оснований для иных выводов суд апелляционной инстанции не усматривает.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену решения, судом первой инстанции допущено не было.
С учетом изложенного, предусмотренных статьей 270 АПК РФ оснований для отмены оспариваемого решения не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 05 марта 2013 года по делу N А10-4338/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.
Председательствующий судья
Н.В.КЛОЧКОВА
Судьи
А.В.МАКАРЦЕВ
С.И.ЮДИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)