Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 октября 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Рябовой С.Э.,
судей Семеновой З.Г., Беляевой Н.Г.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Чаленко Аллы Григорьевны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.03.2013 по делу N А76-23129/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2013 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, явку своих представителей не обеспечили.
Поступившее в адрес Федерального арбитражного суда Уральского округа ходатайство предпринимателя Чаленко А.Г. о рассмотрении жалобы в ее отсутствие судом кассационной инстанции рассмотрено и удовлетворено на основании ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Предпринимателем Чаленко А.Г. также заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств. Судом кассационной инстанции отказано в приобщении к материалам дела данных доказательств, поскольку согласно положениям ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность принятых судебных актов, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта, по имеющимся в материалах дела доказательствам. Таким образом, приобщение к материалам дела и исследование новых доказательств не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Предприниматель Чаленко А.Г. обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании незаконным изложенного в письме от 31.10.2012 N МС-7152 решения комитета по управлению имуществом Златоустовского городского округа Челябинской области (далее - комитет) о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения 4 (ранее 1, 2) площадью 103,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Златоуст, ул. Таганайская, 200; об обязании комитета устранить допущенное нарушение прав и законных интересов предпринимателя в отношении арендуемого нежилого помещения 4 (ранее 1, 2) площадью 103,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Златоуст, ул. Таганайская, 200, путем совершения действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ; с учетом принятого арбитражным судом уточнения заявленных требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 26.02.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Златоустовского городского округа Челябинской области (далее - администрация).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 29.03.2013 (судья Мрез И.В.) в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2013 (судьи Соколова И.Ю., Пивоварова Л.В., Карпачева М.И.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе предприниматель Чаленко А.Г. просит обжалуемые судебные акты отменить, удовлетворить заявленные требования, ссылаясь на нарушение судами ст. 1, 10, 309, 310, п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 16, 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ч. 2 ст. 65, ч. 3 ст. 70, ч. 1 ст. 138, ст. 156, ч. 2 ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела. Заявитель полагает, что судами не исследован вопрос о соответствии предпринимателя критериям, определенным в ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации". Предприниматель Чаленко А.Г. указывает на наличие в действиях комитета признаков злоупотребления правом. Заявитель считает необоснованным отказ суда апелляционной инстанции в удовлетворении ходатайства об отложении судебного разбирательства, о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств. По ее мнению, комитет в отзыве на исковое заявление признал факт возникновения арендных отношений на основании договора аренды от 20.02.2001 N 348, возобновленного на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации). Заявитель полагает ошибочным вывод суда апелляционной инстанции о том, что действия комитета и предпринимателя по подписанию договоров аренды в отношении одного и того же имущества свидетельствуют о наличии волеизъявления сторон, направленного на прекращение арендных отношений. Кроме того, предприниматель ссылался на необоснованное отражение в решении позиции администрации, поскольку дело рассмотрено в отсутствие представителя заявителя и третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
В отзыве на кассационную жалобу комитет возражает против изложенных в ней доводов, считает их необоснованными, просит оставить в силе обжалуемые судебные акты.
Как следует из материалов дела, Чаленко А.Г. зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя. В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей основным видом деятельности предпринимателя является предоставление услуг парикмахерскими и салонами красоты.
Между предпринимателем Чаленко А.Г. и комитетом заключен договор аренды от 20.02.2001 N 348 нежилого помещения площадью 117,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Златоуст, ул. Таганайская, 200, сроком действия с 01.03.2001 по 31.12.2001.
Предпринимателем Чаленко А.Г. и комитетом подписан договор аренды от 01.01.2002 N 103 нежилого помещения площадью 117,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Златоуст, ул. Таганайская, 200, сроком действия с 01.01.2002 по 31.12.2007. Договор в установленном порядке не зарегистрирован.
В связи с изготовлением технического паспорта по помещение на основании распоряжения комитета от 11.03.2004 N 317 предпринимателем Чаленко А.Г. и комитетом подписан договор аренды от 01.01.2004 N 183 нежилого помещения площадью 103,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Златоуст, ул. Таганайская, 200, сроком действия с 01.01.2004 по 31.12.2007. договор в установленном порядке не зарегистрирован.
Согласно сообщению Управления Федеральной службы по Челябинской области от 23.05.2007 N 25/049/2007-162 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации прав на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Златоуст, ул. Таганайская, 200, отсутствуют.
Государственная регистрация права собственности муниципального образования Златоустовский городской округ на нежилое помещение площадью 103,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Златоуст, ул. Таганайская, 200, произведена 08.05.2008, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 08.05.2008 серии 74АА N 543595.
Между предпринимателем Чаленко А.Г. и комитетом подписан договор аренды от 18.03.2008 N 153 нежилого помещения площадью 103,8 кв. м, расположенного в здании, литера А, по адресу: г. Златоуст, ул. Таганайская, 200, сроком действия с 01.01.2008 по 28.12.2008.
Дополнительным соглашением от 28.12.2008 к договору аренды нежилого помещения площадью 103,8 кв. м, расположенного в здании, литера А, по адресу: г. Златоуст, ул. Таганайская, 200, срок действия договора аренды от 18.03.2008 N 153 продлен до 27.12.2009.
Дополнительным соглашением от 02.02.2012 к договору аренды нежилого помещения площадью 103,8 кв. м, расположенного в здании, литера А, по адресу: г. Златоуст, ул. Таганайская, 200, срок действия договора аренды от 18.03.2008 N 153 продлен с 25.12.2011 по 23.12.2012.
Письмом от 03.08.2012 комитет уведомил предпринимателя Чаленко А.Г. об отказе от исполнения договора аренды от 18.03.2008 N 153 в связи с систематическим нарушением условий договора аренды по срокам уплаты арендной платы и потребовал освободить занимаемое помещение в срок до 31.08.2012.
Предприниматель Чаленко А.Г. обратилась в комитет с заявлением от 17.09.2012 N 7121 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - помещения площадью 103,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Златоуст, ул. Таганайская, 200.
Комитет направил в адрес предпринимателя Чаленко А.Г. требование от 21.09.2012 об освобождении помещения в связи с отказом от исполнения договора аренды от 18.03.2008 N 153 по причине систематического нарушения условий договора по внесению арендной платы.
Письмом от 28.09.2012 N мс-6101 комитет отказал предпринимателю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в связи с наличием задолженности по арендным платежам и неуплате штрафа за несвоевременное перечисление арендных платежей.
Предприниматель Чаленко А.Г. обратилась в комитет с заявлением от 10.10.2012 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, приложив к заявлению акт сверки, подтверждающий отсутствие задолженности по договору аренды по состоянию на 10.10.2012.
Письмом от 31.10.2012 N мс-7152 комитет отказал предпринимателю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, указав на отсутствие государственной регистрации договора аренды от 06.09.2004 N 183, что свидетельствует о незаключенности указанного договора и не позволяет принять положительное решение по заявлению.
Ссылаясь на незаконность отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в собственность, а также неправомерность отказа от исполнения договора аренды от 18.03.2008 N 153, предприниматель Чаленко А.Г. обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с настоящим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды руководствуясь разъяснениями, изложенными в п. 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", согласно которым договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки, сделали вывод о том, что в связи с отсутствием государственной регистрации договоры аренды от 01.01.2002 N 103, от 01.01.2004 N 183 являются незаключенными. На основании этого суды пришли к выводу об отсутствии оснований для признания заявителя соответствующим всем условиям, при которых может быть реализовано преимущественное право выкупа
Отклоняя ссылку на договор аренды от 18.03.2008 N 153, суды исходили из того, что условием предоставления преимущественного права на приобретение нежилого помещения является действие договора в течение двух и более лет до дня вступления в законную силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
При этом суд апелляционной инстанции, отметив, что подписание договоров аренды в отношении того же нежилого помещения свидетельствует о выражении волеизъявления, направленного на прекращение отношений, оформленных ранее действующими договорами, отклонил довод предпринимателя о наличии между предпринимателем и комитетом на момент подачи заявления о выкупе недвижимого имущества отношений, основанных на договоре аренды от 20.02.2001 N 348, продленном на неопределенный срок. Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что в течение двух лет, предшествующих дню вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, арендуемое имущество находилось во владении предпринимателя на основании договора аренды от 01.01.2004 N 183, срок действия которого составляет более одного года.
Суд кассационной инстанции полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене исходя из следующего.
Для признания ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (ч. 1 ст. 198, ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В силу ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 названного Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 указанного настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
В соответствии с ч. 3 ст. 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
В случае, если заявитель не соответствует установленным ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (ч. 4 ст. 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
Как установлено судами и следует из материалов дела, оспариваемый отказ заявителю в выкупе арендуемого помещения связан с тем, что договоры аренды от 01.01.2002 N 103 и от 01.01.2004 N 183, сроком действия более одного года не зарегистрированы, следовательно, являются незаключенными (письмо от 31.10.2012 N мс-7152 и пояснения комитета от 18.03.2013 N мс-1522).
Вместе с тем, в обоснование заявленных требований предприниматель Чаленко А.Г. ссылалась на наличие между сторонами арендных отношений, возникших на основании договора аренды от 20.02.2001 N 348, возобновленного по истечении срока его действия на неопределенный срок.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 1, 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как следует из материалов дела, предпринимателем Чаленко А.Г. и комитетом подписан договор аренды от 20.02.2001 N 348 нежилого помещения площадью 117,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Златоуст, ул. Таганайская, 200, сроком действия с 01.03.2001 по 31.12.2001. Данный договор не требовал государственной регистрации, поскольку срок его действия составлял менее 1 года.
Согласно п. 2.2.4 договора аренды от 20.02.2001 N 348 арендатор имеет право при добросовестном исполнении всех обязательств по договору ходатайствовать перед арендодателем по окончании срока действия договора о его пролонгации на следующий срок.
Доказательства прекращения и (или) расторжения договора аренды от 20.02.2001 N 348, а также наличия возражений сторон по вопросу возобновления названного договора на неопределенный срок в материалах дела отсутствуют. Кроме того, в деле не имеется доказательств возврата помещения арендодателю по истечении срока действия договора аренды от 20.02.2001 N 348.
Указанным обстоятельствам судами первой и апелляционной инстанций правовая оценка не дана. Между тем данные обстоятельства имеют существенное значение для решения вопроса о соответствии заявителя требованиям, установленным ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
При этом вывод суда апелляционной инстанции о том, что договор аренды от 20.02.2011 N 348 прекращен, поскольку подписание последующих договоров аренды в отношении того же нежилого помещения свидетельствует о выражении волеизъявления на прекращение отношений, оформленных ранее действующим договором, не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Такой вывод был бы правомерным при условии заключения последующих договоров в установленном законом порядке. Между тем, согласно п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договоры аренды от 01.01.2002 N 103 и от 01.01.2004 N 183, сроком действия более одного года, не зарегистрированы, что не свидетельствует об автоматическом прекращении при их подписании договора аренды от 20.02.2001 N 348.
Поскольку судом не исследованы имеющие существенное значение для правильного разрешения данного спора обстоятельства, а также не дана надлежащая правовая оценка доводам заявителя и представленным в обоснование данных доводов доказательствам, подтверждающим, по его мнению, факт непрерывного временного владения или пользования заявителем спорным объектом недвижимости в течение двух или более лет, предшествующего дню вступления Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в законную силу, судебные акты подлежат отмене, дело - передаче на новое рассмотрение (п. 3 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При новом рассмотрении суду необходимо устранить изложенные недостатки, исследовать вопрос о соответствии заявителя иным критериям, установленным ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в качестве требований для возникновения преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в том числе определить действовал ли на момент подачи заявления договор аренды от 18.03.2008 N 153, с учетом заключения сторонами дополнительного соглашения к нему о продлении срока его действия, и рассмотреть спор в соответствии с действующим законодательством.
Руководствуясь ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.03.2013 по делу N А76-23129/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2013 по тому же делу отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области.
Председательствующий
С.Э.РЯБОВА
Судьи
З.Г.СЕМЕНОВА
Н.Г.БЕЛЯЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 24.10.2013 N Ф09-9592/13 ПО ДЕЛУ N А76-23129/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 октября 2013 г. N Ф09-9592/13
Дело N А76-23129/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 октября 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Рябовой С.Э.,
судей Семеновой З.Г., Беляевой Н.Г.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Чаленко Аллы Григорьевны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.03.2013 по делу N А76-23129/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2013 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, явку своих представителей не обеспечили.
Поступившее в адрес Федерального арбитражного суда Уральского округа ходатайство предпринимателя Чаленко А.Г. о рассмотрении жалобы в ее отсутствие судом кассационной инстанции рассмотрено и удовлетворено на основании ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Предпринимателем Чаленко А.Г. также заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств. Судом кассационной инстанции отказано в приобщении к материалам дела данных доказательств, поскольку согласно положениям ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность принятых судебных актов, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта, по имеющимся в материалах дела доказательствам. Таким образом, приобщение к материалам дела и исследование новых доказательств не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Предприниматель Чаленко А.Г. обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании незаконным изложенного в письме от 31.10.2012 N МС-7152 решения комитета по управлению имуществом Златоустовского городского округа Челябинской области (далее - комитет) о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения 4 (ранее 1, 2) площадью 103,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Златоуст, ул. Таганайская, 200; об обязании комитета устранить допущенное нарушение прав и законных интересов предпринимателя в отношении арендуемого нежилого помещения 4 (ранее 1, 2) площадью 103,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Златоуст, ул. Таганайская, 200, путем совершения действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ; с учетом принятого арбитражным судом уточнения заявленных требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 26.02.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Златоустовского городского округа Челябинской области (далее - администрация).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 29.03.2013 (судья Мрез И.В.) в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2013 (судьи Соколова И.Ю., Пивоварова Л.В., Карпачева М.И.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе предприниматель Чаленко А.Г. просит обжалуемые судебные акты отменить, удовлетворить заявленные требования, ссылаясь на нарушение судами ст. 1, 10, 309, 310, п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 16, 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ч. 2 ст. 65, ч. 3 ст. 70, ч. 1 ст. 138, ст. 156, ч. 2 ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела. Заявитель полагает, что судами не исследован вопрос о соответствии предпринимателя критериям, определенным в ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации". Предприниматель Чаленко А.Г. указывает на наличие в действиях комитета признаков злоупотребления правом. Заявитель считает необоснованным отказ суда апелляционной инстанции в удовлетворении ходатайства об отложении судебного разбирательства, о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств. По ее мнению, комитет в отзыве на исковое заявление признал факт возникновения арендных отношений на основании договора аренды от 20.02.2001 N 348, возобновленного на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации). Заявитель полагает ошибочным вывод суда апелляционной инстанции о том, что действия комитета и предпринимателя по подписанию договоров аренды в отношении одного и того же имущества свидетельствуют о наличии волеизъявления сторон, направленного на прекращение арендных отношений. Кроме того, предприниматель ссылался на необоснованное отражение в решении позиции администрации, поскольку дело рассмотрено в отсутствие представителя заявителя и третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
В отзыве на кассационную жалобу комитет возражает против изложенных в ней доводов, считает их необоснованными, просит оставить в силе обжалуемые судебные акты.
Как следует из материалов дела, Чаленко А.Г. зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя. В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей основным видом деятельности предпринимателя является предоставление услуг парикмахерскими и салонами красоты.
Между предпринимателем Чаленко А.Г. и комитетом заключен договор аренды от 20.02.2001 N 348 нежилого помещения площадью 117,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Златоуст, ул. Таганайская, 200, сроком действия с 01.03.2001 по 31.12.2001.
Предпринимателем Чаленко А.Г. и комитетом подписан договор аренды от 01.01.2002 N 103 нежилого помещения площадью 117,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Златоуст, ул. Таганайская, 200, сроком действия с 01.01.2002 по 31.12.2007. Договор в установленном порядке не зарегистрирован.
В связи с изготовлением технического паспорта по помещение на основании распоряжения комитета от 11.03.2004 N 317 предпринимателем Чаленко А.Г. и комитетом подписан договор аренды от 01.01.2004 N 183 нежилого помещения площадью 103,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Златоуст, ул. Таганайская, 200, сроком действия с 01.01.2004 по 31.12.2007. договор в установленном порядке не зарегистрирован.
Согласно сообщению Управления Федеральной службы по Челябинской области от 23.05.2007 N 25/049/2007-162 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации прав на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Златоуст, ул. Таганайская, 200, отсутствуют.
Государственная регистрация права собственности муниципального образования Златоустовский городской округ на нежилое помещение площадью 103,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Златоуст, ул. Таганайская, 200, произведена 08.05.2008, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 08.05.2008 серии 74АА N 543595.
Между предпринимателем Чаленко А.Г. и комитетом подписан договор аренды от 18.03.2008 N 153 нежилого помещения площадью 103,8 кв. м, расположенного в здании, литера А, по адресу: г. Златоуст, ул. Таганайская, 200, сроком действия с 01.01.2008 по 28.12.2008.
Дополнительным соглашением от 28.12.2008 к договору аренды нежилого помещения площадью 103,8 кв. м, расположенного в здании, литера А, по адресу: г. Златоуст, ул. Таганайская, 200, срок действия договора аренды от 18.03.2008 N 153 продлен до 27.12.2009.
Дополнительным соглашением от 02.02.2012 к договору аренды нежилого помещения площадью 103,8 кв. м, расположенного в здании, литера А, по адресу: г. Златоуст, ул. Таганайская, 200, срок действия договора аренды от 18.03.2008 N 153 продлен с 25.12.2011 по 23.12.2012.
Письмом от 03.08.2012 комитет уведомил предпринимателя Чаленко А.Г. об отказе от исполнения договора аренды от 18.03.2008 N 153 в связи с систематическим нарушением условий договора аренды по срокам уплаты арендной платы и потребовал освободить занимаемое помещение в срок до 31.08.2012.
Предприниматель Чаленко А.Г. обратилась в комитет с заявлением от 17.09.2012 N 7121 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - помещения площадью 103,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Златоуст, ул. Таганайская, 200.
Комитет направил в адрес предпринимателя Чаленко А.Г. требование от 21.09.2012 об освобождении помещения в связи с отказом от исполнения договора аренды от 18.03.2008 N 153 по причине систематического нарушения условий договора по внесению арендной платы.
Письмом от 28.09.2012 N мс-6101 комитет отказал предпринимателю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в связи с наличием задолженности по арендным платежам и неуплате штрафа за несвоевременное перечисление арендных платежей.
Предприниматель Чаленко А.Г. обратилась в комитет с заявлением от 10.10.2012 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, приложив к заявлению акт сверки, подтверждающий отсутствие задолженности по договору аренды по состоянию на 10.10.2012.
Письмом от 31.10.2012 N мс-7152 комитет отказал предпринимателю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, указав на отсутствие государственной регистрации договора аренды от 06.09.2004 N 183, что свидетельствует о незаключенности указанного договора и не позволяет принять положительное решение по заявлению.
Ссылаясь на незаконность отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в собственность, а также неправомерность отказа от исполнения договора аренды от 18.03.2008 N 153, предприниматель Чаленко А.Г. обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с настоящим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды руководствуясь разъяснениями, изложенными в п. 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", согласно которым договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки, сделали вывод о том, что в связи с отсутствием государственной регистрации договоры аренды от 01.01.2002 N 103, от 01.01.2004 N 183 являются незаключенными. На основании этого суды пришли к выводу об отсутствии оснований для признания заявителя соответствующим всем условиям, при которых может быть реализовано преимущественное право выкупа
Отклоняя ссылку на договор аренды от 18.03.2008 N 153, суды исходили из того, что условием предоставления преимущественного права на приобретение нежилого помещения является действие договора в течение двух и более лет до дня вступления в законную силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
При этом суд апелляционной инстанции, отметив, что подписание договоров аренды в отношении того же нежилого помещения свидетельствует о выражении волеизъявления, направленного на прекращение отношений, оформленных ранее действующими договорами, отклонил довод предпринимателя о наличии между предпринимателем и комитетом на момент подачи заявления о выкупе недвижимого имущества отношений, основанных на договоре аренды от 20.02.2001 N 348, продленном на неопределенный срок. Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что в течение двух лет, предшествующих дню вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, арендуемое имущество находилось во владении предпринимателя на основании договора аренды от 01.01.2004 N 183, срок действия которого составляет более одного года.
Суд кассационной инстанции полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене исходя из следующего.
Для признания ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (ч. 1 ст. 198, ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В силу ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 названного Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 указанного настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
В соответствии с ч. 3 ст. 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
В случае, если заявитель не соответствует установленным ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (ч. 4 ст. 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
Как установлено судами и следует из материалов дела, оспариваемый отказ заявителю в выкупе арендуемого помещения связан с тем, что договоры аренды от 01.01.2002 N 103 и от 01.01.2004 N 183, сроком действия более одного года не зарегистрированы, следовательно, являются незаключенными (письмо от 31.10.2012 N мс-7152 и пояснения комитета от 18.03.2013 N мс-1522).
Вместе с тем, в обоснование заявленных требований предприниматель Чаленко А.Г. ссылалась на наличие между сторонами арендных отношений, возникших на основании договора аренды от 20.02.2001 N 348, возобновленного по истечении срока его действия на неопределенный срок.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 1, 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как следует из материалов дела, предпринимателем Чаленко А.Г. и комитетом подписан договор аренды от 20.02.2001 N 348 нежилого помещения площадью 117,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Златоуст, ул. Таганайская, 200, сроком действия с 01.03.2001 по 31.12.2001. Данный договор не требовал государственной регистрации, поскольку срок его действия составлял менее 1 года.
Согласно п. 2.2.4 договора аренды от 20.02.2001 N 348 арендатор имеет право при добросовестном исполнении всех обязательств по договору ходатайствовать перед арендодателем по окончании срока действия договора о его пролонгации на следующий срок.
Доказательства прекращения и (или) расторжения договора аренды от 20.02.2001 N 348, а также наличия возражений сторон по вопросу возобновления названного договора на неопределенный срок в материалах дела отсутствуют. Кроме того, в деле не имеется доказательств возврата помещения арендодателю по истечении срока действия договора аренды от 20.02.2001 N 348.
Указанным обстоятельствам судами первой и апелляционной инстанций правовая оценка не дана. Между тем данные обстоятельства имеют существенное значение для решения вопроса о соответствии заявителя требованиям, установленным ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
При этом вывод суда апелляционной инстанции о том, что договор аренды от 20.02.2011 N 348 прекращен, поскольку подписание последующих договоров аренды в отношении того же нежилого помещения свидетельствует о выражении волеизъявления на прекращение отношений, оформленных ранее действующим договором, не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Такой вывод был бы правомерным при условии заключения последующих договоров в установленном законом порядке. Между тем, согласно п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договоры аренды от 01.01.2002 N 103 и от 01.01.2004 N 183, сроком действия более одного года, не зарегистрированы, что не свидетельствует об автоматическом прекращении при их подписании договора аренды от 20.02.2001 N 348.
Поскольку судом не исследованы имеющие существенное значение для правильного разрешения данного спора обстоятельства, а также не дана надлежащая правовая оценка доводам заявителя и представленным в обоснование данных доводов доказательствам, подтверждающим, по его мнению, факт непрерывного временного владения или пользования заявителем спорным объектом недвижимости в течение двух или более лет, предшествующего дню вступления Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в законную силу, судебные акты подлежат отмене, дело - передаче на новое рассмотрение (п. 3 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При новом рассмотрении суду необходимо устранить изложенные недостатки, исследовать вопрос о соответствии заявителя иным критериям, установленным ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в качестве требований для возникновения преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в том числе определить действовал ли на момент подачи заявления договор аренды от 18.03.2008 N 153, с учетом заключения сторонами дополнительного соглашения к нему о продлении срока его действия, и рассмотреть спор в соответствии с действующим законодательством.
Руководствуясь ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.03.2013 по делу N А76-23129/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2013 по тому же делу отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области.
Председательствующий
С.Э.РЯБОВА
Судьи
З.Г.СЕМЕНОВА
Н.Г.БЕЛЯЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)