Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Алексеевой Е.Д.,
судей Алексеевой Г.Ю., Косарева И.Э.,
при секретаре К.Е.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам администрации МО "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области и К.К. на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 26 июня 2013 года, которым администрации МО "Всеволожский муниципальный район" было отказано в удовлетворении исковых требований к ООО "НордИнвестСтрой" и П.В. об обязании завершить строительство многоквартирного жилого дома, обязании передать квартиры участникам долевого строительства.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Косарева И.Э., объяснения представителя администрации МО "Всеволожский муниципальный район" Н., 3-х лиц на стороне истца К.К. и М.Т., поддержавших доводы поданных апелляционных жалоб, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
Администрация МО "Всеволожский муниципальный район" обратилась в суд с иском к ООО "НордИнвестСтрой" и П.В. в защиту прав граждан - участников долевого строительства, в котором с учетом уточнения исковых требований, просила обязать ответчиков завершить строительство многоквартирного жилого дома, расположенного по <адрес>, ввести дом в эксплуатацию, после чего передать квартиры участникам долевого строительства. В обоснование заявленных требований истец указывал, что постановлением администрации МО "Город Всеволожск" от 05.12.2008 владельцу земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью <...> кв. м, расположенного по <адрес>, П.В. был утвержден градостроительный план земельного участка для проектирования и строительства многоквартирного 3-этажного жилого дома. 17.12.2008 администрацией МО "Город Всеволожск" Всеволожского района Ленинградской области П.В. выдано разрешение на строительство односекционного трехэтажного жилого дома сроком действия до 17.01.2010. Впоследствии земельный участок был предоставлен П.В. в аренду для жилищного строительства ООО "СУ-27", с которым физические лица, в том числе М.Т., С., О. и П.А. заключали договоры долевого участия в строительстве жилого дома. В дальнейшем ООО "СУ-27" переуступило все свои обязательства и права по строительству многоквартирного дома на земельном участке ООО "НордИнвестСтрой", которое продолжило заключение договоров долевого участия в т.ч. с К.К. и З. 09.07.2010 собственник земельного участка П.В. заключил договор аренды названного земельного участка с ООО "НордИнвестСтрой" сроком по сентябрь 2011 года, для целей жилищного строительства. 29.01.2010 ООО "НордИнвестСтрой" выдано разрешение на строительство односекционного трехэтажного жилого дома, сроком действия до 31.12.2010. В то же время, в связи с нарушением установленных сроков в целях завершения строительства иным способом 19.11.2012 П.В. продал обремененный земельный участок ЖСК "СерКон", создававшийся рядом граждан - участников долевого строительства (при наличии возражений других участников) для завершения строительства данного жилого дома.
Согласно заключенным между застройщиком и дольщиками договорам последний срок окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию был определен до 30 июля 2010 года. Однако как следует из документов, имеющихся в распоряжении администрации района, а также из обращений граждан, являющихся участниками долевого строительства многоквартирного дома на земельном участке, данный дом до настоящего времени не построен. Ссылаясь на положения ст. 2 Закона Ленинградской области от 30.07.2009 N 68-оз "О наделении органов местного самоуправления муниципальных образований Ленинградской области отдельными государственными полномочиями Ленинградской области по контролю и надзору в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости", истец обратился за защитой прав участников долевого строительства в суд вышеуказанными способами.
В суде первой инстанции представители истца, поддерживая заявленные исковые требования, дополнительно поясняли, что ООО "НордИнвестСтрой" не признано банкротом и имеет финансовую возможность достроить не завершенный строительством дом, однако уклоняется от исполнения своих обязательств. Поскольку земельный участок под строящимся многоквартирным домом по <адрес> обременен правами дольщиков, несмотря на отчуждение земельного участка под домом ЖСК "СерКон", администрация МО "Всеволожский муниципальный район" готова продлить ООО "НордИнвестСтрой", при его обращении, разрешение на строительство спорного многоквартирного дома.
Представитель ответчика ООО "НордИнвестСтрой" М.А. в суде первой инстанции против удовлетворения иска возражал, ссылаясь в т.ч. на то, что обязанность по завершению строительства спорного жилого дома лежит на созданном большинством дольщиков кооперативе "СерКон".
Ответчик П.В., третьи лица ООО "СУ-27", К.К., М.Т., С., О., З. и ЖСК "СерКон" в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещались надлежащим образом. Ранее К.К. заявленные исковые требования поддерживал в полном объеме.
Третье лицо на стороне истца П.А. при рассмотрении дела городским судом исковые требования администрации МО "Всеволожский муниципальный район" поддержал, просил иск удовлетворить.
Решением Всеволожского городского суда от 26 июня 2013 года в удовлетворении иска администрации МО "Всеволожский муниципальный район" было отказано (л.д. 46- 55 том 3).
В апелляционной жалобе истец просит решение суда первой инстанции отменить и принять новое решение об удовлетворении его иска, ссылаясь на то, что, разрешая спор, суд пришел к неправильному выводу о том, что администрация района не вправе требовать обязать завершить строительство жилого дома, поскольку не является стороной по договорам долевого участия. Также, по мнению истца, не является основанием для отказа в удовлетворении требований тот факт, что ответчик ООО "НордИнвестСтрой" не может завершить строительство дома ввиду истечения срока разрешения на строительство, поскольку данное разрешение не было продлено только по причине непредставления ответчиком пакета необходимых документов. Истец также считал, что судом не дана оценка его доводам о том, что несмотря на заключение договора купли-продажи земельного участка П.В. с ЖСК "СерКон" обременение в виде договора аренды с ООО "НордИнвестСтрой" остается действующим, а сам договор купли-продажи заключен без учета наличия обременений в виде договоров долевого участия в строительстве с гражданами, в залоге у которых участок находится в силу положений ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Третье лицо на стороне истца К.К. также подал в отношении постановленного решения апелляционную жалобу, настаивая на том, что отказ в требованиях об обязании завершить строительство дома нарушает его права дольщика на получение квартиры в срок, установленный заключенным им с ООО "НордИнвестСтрой" договором.
Проверив дело, обсудив доводы жалобы, определив в порядке ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие извещенных, но неявившихся иных участников судебного разбирательства, в т.ч. в отсутствие представителя ООО "НордИнвестСтрой", заявившего соответствующее ходатайство, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что в отношении строящегося многоквартирного жилого дома, расположенного по <адрес>, рядом физических лиц, в т.ч. и 3-ми лицами на стороне истца, включая К.К., в 2007 - 2011 заключались договоры долевого участия в строительстве и предварительные договоры купли-продажи находящихся в нем квартир. Сроки окончания строительства жилого дома, установленные указанными договорами, так же как и срок выданного последнему застройщику, ООО "НордИнвестСтрой", разрешения на строительство дома истекли.
С учетом указанных обстоятельств администрация МО "Всеволожский муниципальный район" обратилась в суд с иском к ООО "НордИнвестСтрой" и П.В. в защиту прав участников долевого строительства об обязании завершить строительство жилого дома, ввести его в эксплуатацию и передать квартиры участникам долевого строительства. При этом в силу п. п. 8 п. 2 ст. 23 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ и действовавшей на момент разрешения спора судом ст. 2 Закона Ленинградской области от 30.07.2009 N 68-оз местные администрации муниципальных районов действительно наделялись отдельными государственными полномочиями Ленинградской области по контролю и надзору в области долевого строительства многоквартирных домов и(или) иных объектов недвижимости.
Вместе с тем, безотносительно оценки правильности выводов суда первой инстанции об отсутствии у администрации МО прав на предъявление иска, поскольку она не является участником долевого строительства, следует иметь в виду, что общее правило о возможности требования исполнения обязательства в натуре в порядке абз. 7 ст. 12 ГК РФ обуславливается существом обязательства и его нормативно-правовым регулированием.
Отношения по долевому строительству с участием граждан урегулированы ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в котором предусмотрены определенные способы защиты нарушенных прав участников указанного строительства. К числу данных способов относится расторжение договора, взыскание с застройщика убытков и пени, государственная регистрация права собственности на объект долевого строительства. Параграфом 7 главы IX ФЗ от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" установлена также специальная процедура банкротства застройщиков, позволяющая максимально полно учесть интересы граждан, являющихся кредиторами по соответствующим неисполненным обязательствам.
В то же время, возможности требования от застройщика завершения строительства дома, в т.ч. и посредством его обязания обратиться с заявлением о продлении истекшего разрешения на строительство, закон не предусматривает. Более того, подобное требование не может быть удовлетворено на основании положений гражданского законодательства, предусматривающего присуждение к исполнению в натуре только обязанности гражданско-правового характера. Ссылки на нарушение прав дольщиков основанием для постановления решения об удовлетворении заявленного иска неустановленным законом способом являться не могут.
Судебной коллегией также принимается во внимание, что, несмотря на существовавшее у администрации МО право на обращение в суд в интересах участников долевого строительства, избранные ею способы защиты прав 3-х лиц в любом случае к реальному исполнению принятого решения не приведут.
Доводы жалобы администрации о необходимости правовой оценки договора купли-продажи земельного участка от 19.11.2012, заключенного П.В. с ЖСК "СерКон", нарушающего залоговые права дольщиков в отношении земельного участка, ранее переданного по договору аренды ООО "НордИнвестСтрой", основаниями для отмены судебного решения не являются. Из материалов дела следует, что каких-либо самостоятельных требований в отношении указанного договора истцом не заявлялось, а его возможная правовая квалификация защите нарушенных прав участников долевого строительства иными гражданско-правовыми способами не препятствует.
Таким образом, поводов для отмены решения суда первой инстанции по апелляционным жалобам истца и 3-го лица на его стороне судебной коллегией не усматривается.
Руководствуясь статьями 327 - 327.1, 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 26 июня 2013 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы администрации МО "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области и К.К. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 09.10.2013 N 33-4340/13
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 октября 2013 г. N 33-4340/13
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Алексеевой Е.Д.,
судей Алексеевой Г.Ю., Косарева И.Э.,
при секретаре К.Е.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам администрации МО "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области и К.К. на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 26 июня 2013 года, которым администрации МО "Всеволожский муниципальный район" было отказано в удовлетворении исковых требований к ООО "НордИнвестСтрой" и П.В. об обязании завершить строительство многоквартирного жилого дома, обязании передать квартиры участникам долевого строительства.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Косарева И.Э., объяснения представителя администрации МО "Всеволожский муниципальный район" Н., 3-х лиц на стороне истца К.К. и М.Т., поддержавших доводы поданных апелляционных жалоб, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
Администрация МО "Всеволожский муниципальный район" обратилась в суд с иском к ООО "НордИнвестСтрой" и П.В. в защиту прав граждан - участников долевого строительства, в котором с учетом уточнения исковых требований, просила обязать ответчиков завершить строительство многоквартирного жилого дома, расположенного по <адрес>, ввести дом в эксплуатацию, после чего передать квартиры участникам долевого строительства. В обоснование заявленных требований истец указывал, что постановлением администрации МО "Город Всеволожск" от 05.12.2008 владельцу земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью <...> кв. м, расположенного по <адрес>, П.В. был утвержден градостроительный план земельного участка для проектирования и строительства многоквартирного 3-этажного жилого дома. 17.12.2008 администрацией МО "Город Всеволожск" Всеволожского района Ленинградской области П.В. выдано разрешение на строительство односекционного трехэтажного жилого дома сроком действия до 17.01.2010. Впоследствии земельный участок был предоставлен П.В. в аренду для жилищного строительства ООО "СУ-27", с которым физические лица, в том числе М.Т., С., О. и П.А. заключали договоры долевого участия в строительстве жилого дома. В дальнейшем ООО "СУ-27" переуступило все свои обязательства и права по строительству многоквартирного дома на земельном участке ООО "НордИнвестСтрой", которое продолжило заключение договоров долевого участия в т.ч. с К.К. и З. 09.07.2010 собственник земельного участка П.В. заключил договор аренды названного земельного участка с ООО "НордИнвестСтрой" сроком по сентябрь 2011 года, для целей жилищного строительства. 29.01.2010 ООО "НордИнвестСтрой" выдано разрешение на строительство односекционного трехэтажного жилого дома, сроком действия до 31.12.2010. В то же время, в связи с нарушением установленных сроков в целях завершения строительства иным способом 19.11.2012 П.В. продал обремененный земельный участок ЖСК "СерКон", создававшийся рядом граждан - участников долевого строительства (при наличии возражений других участников) для завершения строительства данного жилого дома.
Согласно заключенным между застройщиком и дольщиками договорам последний срок окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию был определен до 30 июля 2010 года. Однако как следует из документов, имеющихся в распоряжении администрации района, а также из обращений граждан, являющихся участниками долевого строительства многоквартирного дома на земельном участке, данный дом до настоящего времени не построен. Ссылаясь на положения ст. 2 Закона Ленинградской области от 30.07.2009 N 68-оз "О наделении органов местного самоуправления муниципальных образований Ленинградской области отдельными государственными полномочиями Ленинградской области по контролю и надзору в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости", истец обратился за защитой прав участников долевого строительства в суд вышеуказанными способами.
В суде первой инстанции представители истца, поддерживая заявленные исковые требования, дополнительно поясняли, что ООО "НордИнвестСтрой" не признано банкротом и имеет финансовую возможность достроить не завершенный строительством дом, однако уклоняется от исполнения своих обязательств. Поскольку земельный участок под строящимся многоквартирным домом по <адрес> обременен правами дольщиков, несмотря на отчуждение земельного участка под домом ЖСК "СерКон", администрация МО "Всеволожский муниципальный район" готова продлить ООО "НордИнвестСтрой", при его обращении, разрешение на строительство спорного многоквартирного дома.
Представитель ответчика ООО "НордИнвестСтрой" М.А. в суде первой инстанции против удовлетворения иска возражал, ссылаясь в т.ч. на то, что обязанность по завершению строительства спорного жилого дома лежит на созданном большинством дольщиков кооперативе "СерКон".
Ответчик П.В., третьи лица ООО "СУ-27", К.К., М.Т., С., О., З. и ЖСК "СерКон" в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещались надлежащим образом. Ранее К.К. заявленные исковые требования поддерживал в полном объеме.
Третье лицо на стороне истца П.А. при рассмотрении дела городским судом исковые требования администрации МО "Всеволожский муниципальный район" поддержал, просил иск удовлетворить.
Решением Всеволожского городского суда от 26 июня 2013 года в удовлетворении иска администрации МО "Всеволожский муниципальный район" было отказано (л.д. 46- 55 том 3).
В апелляционной жалобе истец просит решение суда первой инстанции отменить и принять новое решение об удовлетворении его иска, ссылаясь на то, что, разрешая спор, суд пришел к неправильному выводу о том, что администрация района не вправе требовать обязать завершить строительство жилого дома, поскольку не является стороной по договорам долевого участия. Также, по мнению истца, не является основанием для отказа в удовлетворении требований тот факт, что ответчик ООО "НордИнвестСтрой" не может завершить строительство дома ввиду истечения срока разрешения на строительство, поскольку данное разрешение не было продлено только по причине непредставления ответчиком пакета необходимых документов. Истец также считал, что судом не дана оценка его доводам о том, что несмотря на заключение договора купли-продажи земельного участка П.В. с ЖСК "СерКон" обременение в виде договора аренды с ООО "НордИнвестСтрой" остается действующим, а сам договор купли-продажи заключен без учета наличия обременений в виде договоров долевого участия в строительстве с гражданами, в залоге у которых участок находится в силу положений ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Третье лицо на стороне истца К.К. также подал в отношении постановленного решения апелляционную жалобу, настаивая на том, что отказ в требованиях об обязании завершить строительство дома нарушает его права дольщика на получение квартиры в срок, установленный заключенным им с ООО "НордИнвестСтрой" договором.
Проверив дело, обсудив доводы жалобы, определив в порядке ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие извещенных, но неявившихся иных участников судебного разбирательства, в т.ч. в отсутствие представителя ООО "НордИнвестСтрой", заявившего соответствующее ходатайство, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что в отношении строящегося многоквартирного жилого дома, расположенного по <адрес>, рядом физических лиц, в т.ч. и 3-ми лицами на стороне истца, включая К.К., в 2007 - 2011 заключались договоры долевого участия в строительстве и предварительные договоры купли-продажи находящихся в нем квартир. Сроки окончания строительства жилого дома, установленные указанными договорами, так же как и срок выданного последнему застройщику, ООО "НордИнвестСтрой", разрешения на строительство дома истекли.
С учетом указанных обстоятельств администрация МО "Всеволожский муниципальный район" обратилась в суд с иском к ООО "НордИнвестСтрой" и П.В. в защиту прав участников долевого строительства об обязании завершить строительство жилого дома, ввести его в эксплуатацию и передать квартиры участникам долевого строительства. При этом в силу п. п. 8 п. 2 ст. 23 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ и действовавшей на момент разрешения спора судом ст. 2 Закона Ленинградской области от 30.07.2009 N 68-оз местные администрации муниципальных районов действительно наделялись отдельными государственными полномочиями Ленинградской области по контролю и надзору в области долевого строительства многоквартирных домов и(или) иных объектов недвижимости.
Вместе с тем, безотносительно оценки правильности выводов суда первой инстанции об отсутствии у администрации МО прав на предъявление иска, поскольку она не является участником долевого строительства, следует иметь в виду, что общее правило о возможности требования исполнения обязательства в натуре в порядке абз. 7 ст. 12 ГК РФ обуславливается существом обязательства и его нормативно-правовым регулированием.
Отношения по долевому строительству с участием граждан урегулированы ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в котором предусмотрены определенные способы защиты нарушенных прав участников указанного строительства. К числу данных способов относится расторжение договора, взыскание с застройщика убытков и пени, государственная регистрация права собственности на объект долевого строительства. Параграфом 7 главы IX ФЗ от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" установлена также специальная процедура банкротства застройщиков, позволяющая максимально полно учесть интересы граждан, являющихся кредиторами по соответствующим неисполненным обязательствам.
В то же время, возможности требования от застройщика завершения строительства дома, в т.ч. и посредством его обязания обратиться с заявлением о продлении истекшего разрешения на строительство, закон не предусматривает. Более того, подобное требование не может быть удовлетворено на основании положений гражданского законодательства, предусматривающего присуждение к исполнению в натуре только обязанности гражданско-правового характера. Ссылки на нарушение прав дольщиков основанием для постановления решения об удовлетворении заявленного иска неустановленным законом способом являться не могут.
Судебной коллегией также принимается во внимание, что, несмотря на существовавшее у администрации МО право на обращение в суд в интересах участников долевого строительства, избранные ею способы защиты прав 3-х лиц в любом случае к реальному исполнению принятого решения не приведут.
Доводы жалобы администрации о необходимости правовой оценки договора купли-продажи земельного участка от 19.11.2012, заключенного П.В. с ЖСК "СерКон", нарушающего залоговые права дольщиков в отношении земельного участка, ранее переданного по договору аренды ООО "НордИнвестСтрой", основаниями для отмены судебного решения не являются. Из материалов дела следует, что каких-либо самостоятельных требований в отношении указанного договора истцом не заявлялось, а его возможная правовая квалификация защите нарушенных прав участников долевого строительства иными гражданско-правовыми способами не препятствует.
Таким образом, поводов для отмены решения суда первой инстанции по апелляционным жалобам истца и 3-го лица на его стороне судебной коллегией не усматривается.
Руководствуясь статьями 327 - 327.1, 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 26 июня 2013 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы администрации МО "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области и К.К. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)