Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Доценко И.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего - Улановой Е.С.,
судей - Гороховика А.С., Сафоновой Л.А.,
при секретаре - Е.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе К. на решение Октябрьского районного суда г. Самары от 11 декабря 2012 года, которым постановлено:
"Исковые требования К. оставить без удовлетворения".
Заслушав доклад по делу судьи Самарского областного суда Улановой Е.С., доводы в поддержание жалобы представителя К. - П., пояснения представителя ООО НПСО "Самарский" - А., судебная коллегия
установила:
К. обратился в суд с иском к ООО НПСО "Самарский", Департаменту управления имуществом г.о. Самара об исключении жилого помещения из реестра муниципального имущества, признании права собственности на жилое помещение, мотивируя следующим. ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО НПСО "Самарский" заключен договор о долевом участии в строительстве, предметом которого являлась двухкомнатная <адрес> на первом этаже жилого <адрес>. В ДД.ММ.ГГГГ ООО НПСО "Самарский" осуществляло строительство жилого дома по <адрес>. Администрация Октябрьского района г. Самара обратилась к директору НПСО "Самарский" с просьбой предоставить М. двухкомнатную квартиру на средних этажах жилого дома по <адрес> взамен двухкомнатной <адрес> НПСО "Самарский" согласилось на обмен и ДД.ММ.ГГГГ был подписан акт приема-передачи. После этого НПСО "Самарский" передало истцу указанную квартиру в <адрес> по договору долевого участия. Просит суд признать за ним право собственности на двухкомнатную квартиру общей площадью 62,82 кв. м, расположенную по адресу: <адрес>, обязать Департамент управления имуществом г.о.Самара исключить из реестра муниципальной собственности указанную квартиру.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе К. просит решение суда отменить, иск удовлетворить.
Представитель К. - П., действующий на основании доверенности, в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям, просил решение отменить, иск удовлетворить.
В заседании судебной коллегии представитель ООО НПСО "Самарский" - А., (по доверенности) просил жалобу удовлетворить, решение - отменить.
Представитель Департамента управления имуществом г.о. Самара и представители третьих лиц в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом и своевременно.
Судебная коллегия, выслушав стороны, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу, что решение суда подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права.
Из материалов дела усматривается следующее.
Распоряжением Администрации г. Самара от 11.10.1996 N Администрации Октябрьского района г. Самара выделена двухкомнатная <адрес>.
Постановлением Администрации Октябрьского района г. Самара от ДД.ММ.ГГГГ N М. и членам его семьи, состоящей из 4 человек, предоставлена двухкомнатная квартира по адресу: <адрес>
Из акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что НПСО "Самарский" согласно письма N от ДД.ММ.ГГГГ передает Администрации Октябрьского района г. Самара двухкомнатную <адрес> взамен передаваемой Администрацией Октябрьского района г. Самара (письмо Администрации района N от ДД.ММ.ГГГГ) НПСО "Самарский" двухкомнатной <адрес>.
Как следует из решения Федерального суда Октябрьского района Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ в иске прокурору г. Самара о признании недействительным постановления Главы Администрации Октябрьского <адрес> N от ДД.ММ.ГГГГ, ордера N от ДД.ММ.ГГГГ, о выселении М. с семьей из <адрес> отказано. Суд пришел к выводу, что <адрес> была предоставлена семье М. в обмен на равноценную двухкомнатную квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>
ДД.ММ.ГГГГ между ООО НПСО "Самарский" и К. заключен договор о долевом участии в строительстве, предметом которого являлась квартира N в жилом доме по <адрес>
Квитанции, справка ООО НПСО "Самарский" подтверждают, что К. свои обязательства по договору долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ выполнил, полностью произвел оплату.
Согласно справкам ТСЖ "Ленина 2Б" в спорной квартире никто не зарегистрирован, лицевой счет открыт на основании договора о долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, платежи осуществляет истец, задолженности по оплате на ДД.ММ.ГГГГ нет. С ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время в квартире проживает К.
Согласно данным технического паспорта, составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ год общая площадь квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, составляет 58,50 кв. м, жилая - 31,50 кв. м.
Администрация Октябрьского района г. Самара в письме от ДД.ММ.ГГГГ N обратилась к председателю Комитета по управлению имуществом г. Самара, в котором просила исключить из реестра муниципальной собственности 2-хкомнатную квартиру <адрес> Просила передать указанную квартиру в собственность НПСО "Самарский" в связи с тем, что данная квартира ДД.ММ.ГГГГ была передана в НПСО "Самарский" взамен полученной от этой организации двухкомнатной квартиры <адрес>. Согласно отметкам на указанном письме, оно получено Комитетом управления имуществом г. Самара ДД.ММ.ГГГГ и сделана запись председателем Комитета "Для подготовки решения за подписью председателя".
Согласно выписке из реестра от ДД.ММ.ГГГГ, представленной Департаментом управления имуществом г.о. Самара, <адрес>, расположенная в <адрес>, является муниципальной собственностью, включена в реестр муниципального имущества ДД.ММ.ГГГГ за номером N
В соответствии с уведомлением Управления Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ N сведения о зарегистрированных права на <адрес> в Едином государственном реестре права на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что договор о долевом участии в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует Федеральному закону "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", и в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожным, вследствие чего, не может являться основанием для приобретения К. права собственности на спорное жилое помещение. Требование истца об исключении спорного жилого помещения из реестра муниципального имущества г.о. Самара не подлежит удовлетворению, поскольку К. является ненадлежащим истцом.
С таким выводом суда первой инстанции согласиться нельзя, он основан на неправильном применении норм материального права.
Суд первой инстанции указал, что на дату заключения договора долевого участия в строительстве между ООО НПСО "Самарский" и К. ДД.ММ.ГГГГ спорные правоотношения, возникшие из названного договора регулировались Федеральным законом РФ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". Данный вывод является ошибочным. Федеральный закон "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" от 25.02.1999 года N 39-ФЗ не мог регулировать правоотношения ООО НПСО "Самарский" и К. возникшие из договора от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку принят позже.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК РФ).
Согласно Закону РФ от 24.12.1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (действовавшему в период заключения спорного договора) граждане Российской Федерации имеют право на жилище. Это право обеспечивается путем предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора найма, либо приобретения или строительства жилья за собственные средства (статья 2). Недвижимость в жилищной сфере, включая жилищный фонд, либо ее часть может находиться в частной (граждан, юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, в собственности общественных объединений, а также в коллективной собственности и переходить из одной формы собственности в другую в порядке, установленном законодательством (часть 1 статьи 6). Частная собственность на недвижимость или ее часть в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости, обеспечивается правом неприкосновенности и подлежит регистрации в местной администрации (часть 3 статьи 6).
Договор о долевом участии в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО НПСО "Самарский" и К., никем не оспорен. Судебная коллегия не усматривает оснований к признанию договора ничтожным. Договор не противоречит требованиям ГК РФ, ЖК РСФСР, ФЗ "Об основах жилищной политики", ФЗ "О защите прав потребителей", регулирующие подобные отношения на момент заключения договора.
В соответствии со статей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Разрешая спор по существу, суд не учел, что договор о долевом участии в строительстве жилого дома со стороны К. выполнен в полном объеме, ООО НПСО "Самарский" также выполнило обязательство по передачи квартиры истцу, что не оспаривалось сторонами по делу.
Принимая во внимание все вышеизложенное, судебная коллегия полагает, что исковые требования К. о признании за ним права собственности на двухкомнатную квартиру общей площадью 58,50 кв. м, расположенную по адресу: <адрес> подлежат удовлетворению.
Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что К. является ненадлежащим истцом по предъявленному требованию об исключении спорного жилого помещения из реестра муниципального имущества г.о. Самара.
Учитывая, что спорная квартира Администрацией Октябрьского района г. Самара была передана в собственность ООО НПСО "Самарский" и подлежала исключению из реестра муниципального имущества, а также признания права собственности на жилое помещение за К., судебная коллегия полагает, что исковые требования в части понуждения Департамента управления имуществом г.о.Самара исключить из реестра муниципальной собственности указанную квартиру, также подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Самары от 11 декабря 2012 года отменить, вынести по делу новое решение, которым удовлетворить исковые требования К.
Признать за К. право собственности на двухкомнатную квартиру N, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 58,50 кв. м, жилой площадью - 31,50 кв. м.
Обязать Департамент управления имуществом г.о.Самара исключить из реестра муниципальной собственности квартиру N, расположенную по адресу: <адрес>
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня его вступления в законную силу.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 21.02.2013 ПО ДЕЛУ N 33-1767/2012
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 февраля 2013 г. по делу N 33-1767/2012
Судья: Доценко И.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего - Улановой Е.С.,
судей - Гороховика А.С., Сафоновой Л.А.,
при секретаре - Е.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе К. на решение Октябрьского районного суда г. Самары от 11 декабря 2012 года, которым постановлено:
"Исковые требования К. оставить без удовлетворения".
Заслушав доклад по делу судьи Самарского областного суда Улановой Е.С., доводы в поддержание жалобы представителя К. - П., пояснения представителя ООО НПСО "Самарский" - А., судебная коллегия
установила:
К. обратился в суд с иском к ООО НПСО "Самарский", Департаменту управления имуществом г.о. Самара об исключении жилого помещения из реестра муниципального имущества, признании права собственности на жилое помещение, мотивируя следующим. ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО НПСО "Самарский" заключен договор о долевом участии в строительстве, предметом которого являлась двухкомнатная <адрес> на первом этаже жилого <адрес>. В ДД.ММ.ГГГГ ООО НПСО "Самарский" осуществляло строительство жилого дома по <адрес>. Администрация Октябрьского района г. Самара обратилась к директору НПСО "Самарский" с просьбой предоставить М. двухкомнатную квартиру на средних этажах жилого дома по <адрес> взамен двухкомнатной <адрес> НПСО "Самарский" согласилось на обмен и ДД.ММ.ГГГГ был подписан акт приема-передачи. После этого НПСО "Самарский" передало истцу указанную квартиру в <адрес> по договору долевого участия. Просит суд признать за ним право собственности на двухкомнатную квартиру общей площадью 62,82 кв. м, расположенную по адресу: <адрес>, обязать Департамент управления имуществом г.о.Самара исключить из реестра муниципальной собственности указанную квартиру.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе К. просит решение суда отменить, иск удовлетворить.
Представитель К. - П., действующий на основании доверенности, в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям, просил решение отменить, иск удовлетворить.
В заседании судебной коллегии представитель ООО НПСО "Самарский" - А., (по доверенности) просил жалобу удовлетворить, решение - отменить.
Представитель Департамента управления имуществом г.о. Самара и представители третьих лиц в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом и своевременно.
Судебная коллегия, выслушав стороны, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу, что решение суда подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права.
Из материалов дела усматривается следующее.
Распоряжением Администрации г. Самара от 11.10.1996 N Администрации Октябрьского района г. Самара выделена двухкомнатная <адрес>.
Постановлением Администрации Октябрьского района г. Самара от ДД.ММ.ГГГГ N М. и членам его семьи, состоящей из 4 человек, предоставлена двухкомнатная квартира по адресу: <адрес>
Из акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что НПСО "Самарский" согласно письма N от ДД.ММ.ГГГГ передает Администрации Октябрьского района г. Самара двухкомнатную <адрес> взамен передаваемой Администрацией Октябрьского района г. Самара (письмо Администрации района N от ДД.ММ.ГГГГ) НПСО "Самарский" двухкомнатной <адрес>.
Как следует из решения Федерального суда Октябрьского района Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ в иске прокурору г. Самара о признании недействительным постановления Главы Администрации Октябрьского <адрес> N от ДД.ММ.ГГГГ, ордера N от ДД.ММ.ГГГГ, о выселении М. с семьей из <адрес> отказано. Суд пришел к выводу, что <адрес> была предоставлена семье М. в обмен на равноценную двухкомнатную квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>
ДД.ММ.ГГГГ между ООО НПСО "Самарский" и К. заключен договор о долевом участии в строительстве, предметом которого являлась квартира N в жилом доме по <адрес>
Квитанции, справка ООО НПСО "Самарский" подтверждают, что К. свои обязательства по договору долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ выполнил, полностью произвел оплату.
Согласно справкам ТСЖ "Ленина 2Б" в спорной квартире никто не зарегистрирован, лицевой счет открыт на основании договора о долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, платежи осуществляет истец, задолженности по оплате на ДД.ММ.ГГГГ нет. С ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время в квартире проживает К.
Согласно данным технического паспорта, составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ год общая площадь квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, составляет 58,50 кв. м, жилая - 31,50 кв. м.
Администрация Октябрьского района г. Самара в письме от ДД.ММ.ГГГГ N обратилась к председателю Комитета по управлению имуществом г. Самара, в котором просила исключить из реестра муниципальной собственности 2-хкомнатную квартиру <адрес> Просила передать указанную квартиру в собственность НПСО "Самарский" в связи с тем, что данная квартира ДД.ММ.ГГГГ была передана в НПСО "Самарский" взамен полученной от этой организации двухкомнатной квартиры <адрес>. Согласно отметкам на указанном письме, оно получено Комитетом управления имуществом г. Самара ДД.ММ.ГГГГ и сделана запись председателем Комитета "Для подготовки решения за подписью председателя".
Согласно выписке из реестра от ДД.ММ.ГГГГ, представленной Департаментом управления имуществом г.о. Самара, <адрес>, расположенная в <адрес>, является муниципальной собственностью, включена в реестр муниципального имущества ДД.ММ.ГГГГ за номером N
В соответствии с уведомлением Управления Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ N сведения о зарегистрированных права на <адрес> в Едином государственном реестре права на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что договор о долевом участии в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует Федеральному закону "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", и в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожным, вследствие чего, не может являться основанием для приобретения К. права собственности на спорное жилое помещение. Требование истца об исключении спорного жилого помещения из реестра муниципального имущества г.о. Самара не подлежит удовлетворению, поскольку К. является ненадлежащим истцом.
С таким выводом суда первой инстанции согласиться нельзя, он основан на неправильном применении норм материального права.
Суд первой инстанции указал, что на дату заключения договора долевого участия в строительстве между ООО НПСО "Самарский" и К. ДД.ММ.ГГГГ спорные правоотношения, возникшие из названного договора регулировались Федеральным законом РФ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". Данный вывод является ошибочным. Федеральный закон "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" от 25.02.1999 года N 39-ФЗ не мог регулировать правоотношения ООО НПСО "Самарский" и К. возникшие из договора от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку принят позже.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК РФ).
Согласно Закону РФ от 24.12.1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (действовавшему в период заключения спорного договора) граждане Российской Федерации имеют право на жилище. Это право обеспечивается путем предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора найма, либо приобретения или строительства жилья за собственные средства (статья 2). Недвижимость в жилищной сфере, включая жилищный фонд, либо ее часть может находиться в частной (граждан, юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, в собственности общественных объединений, а также в коллективной собственности и переходить из одной формы собственности в другую в порядке, установленном законодательством (часть 1 статьи 6). Частная собственность на недвижимость или ее часть в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости, обеспечивается правом неприкосновенности и подлежит регистрации в местной администрации (часть 3 статьи 6).
Договор о долевом участии в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО НПСО "Самарский" и К., никем не оспорен. Судебная коллегия не усматривает оснований к признанию договора ничтожным. Договор не противоречит требованиям ГК РФ, ЖК РСФСР, ФЗ "Об основах жилищной политики", ФЗ "О защите прав потребителей", регулирующие подобные отношения на момент заключения договора.
В соответствии со статей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Разрешая спор по существу, суд не учел, что договор о долевом участии в строительстве жилого дома со стороны К. выполнен в полном объеме, ООО НПСО "Самарский" также выполнило обязательство по передачи квартиры истцу, что не оспаривалось сторонами по делу.
Принимая во внимание все вышеизложенное, судебная коллегия полагает, что исковые требования К. о признании за ним права собственности на двухкомнатную квартиру общей площадью 58,50 кв. м, расположенную по адресу: <адрес> подлежат удовлетворению.
Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что К. является ненадлежащим истцом по предъявленному требованию об исключении спорного жилого помещения из реестра муниципального имущества г.о. Самара.
Учитывая, что спорная квартира Администрацией Октябрьского района г. Самара была передана в собственность ООО НПСО "Самарский" и подлежала исключению из реестра муниципального имущества, а также признания права собственности на жилое помещение за К., судебная коллегия полагает, что исковые требования в части понуждения Департамента управления имуществом г.о.Самара исключить из реестра муниципальной собственности указанную квартиру, также подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Самары от 11 декабря 2012 года отменить, вынести по делу новое решение, которым удовлетворить исковые требования К.
Признать за К. право собственности на двухкомнатную квартиру N, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 58,50 кв. м, жилой площадью - 31,50 кв. м.
Обязать Департамент управления имуществом г.о.Самара исключить из реестра муниципальной собственности квартиру N, расположенную по адресу: <адрес>
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня его вступления в законную силу.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)