Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Кычкина Н.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Ноевой В.В., судей Никодимова А.В., Дьяконовой З.С.,
при секретаре А.К.,
с участием прокурора Самойловой В.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего ОАО ННГК "Саханефтегаз" на решение Якутского городского суда РС(Я) от 06 марта 2013 года, которым по делу по иску Открытого акционерного общества Национальная нефтегазовая компания "Саханефтегаз" к Б.И., А.Т. о расторжении договора аренды жилого помещения, обязании передачи по акту, выселении с членами семьи, встречному иску Б.И. к Открытому акционерному обществу Национальная нефтегазовая компания "Саханефтегаз" о взыскании денежной суммы в связи с расторжением договора,
ПОСТАНОВЛЕНО:
В удовлетворении иска Открытого акционерного общества Национальная нефтегазовая компания "Саханефтегаз" к Б.И., А.Т. о расторжении договора аренды жилого помещения, обязании передать по акту приема-передачи, выселении со всеми членами семьи отказать.
В удовлетворении встречного иска Б.И. к Открытому акционерному обществу Национальная нефтегазовая компания "Саханефтегаз" о взыскании денежной суммы в связи с расторжением договора отказать.
Заслушав доклад судьи Дьяконовой З.С., выслушав пояснения представителя ОАО ННГК "Саханефтегаз" Б.Г., представителя Б.И., А.Т. - Ч., заключение прокурора, полагавшей оставить решение суда без изменения, изучив материалы дела, судебная коллегия
установила:
ОАО Национальная нефтегазовая компания "Саханефтегаз" и Б.И. 25 июля 2005 г. заключили договор аренды жилого помещения по адресу:.......... сроком на 20 лет.
ОАО ННГК "Саханефтегаз" обратилась в суд с иском к Б.И. о расторжении договора аренды жилого помещения, мотивируя тем, что решением Арбитражного суда РС(Я) от 01 марта 2010 г. предприятие признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыта процедура конкурсного производства, которая определением от 20 августа 2012 г. продлена на 6 месяцев, что является существенным изменением обстоятельств, влекущим расторжение договора. Спорное имущество составляет конкурсную массу должника и подлежит реализации в целях удовлетворения требований кредиторов. Также заявлено требование о применении последствий расторжения договора аренды в виде выселения Б.И. и членов его семьи.
Б.И. обратился в суд со встречным иском к ОАО ННГК "Саханефтегаз" о взыскании штрафа за досрочное расторжение договора в размере 2 млн. рублей.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
Не согласившись с решением суда, конкурсный управляющий ОАО ННГК "Саханефтегаз" обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела и неправильным применением норм материального и процессуального права. На своих доводах об основаниях расторжения договора настаивает. Также указывает, что решение суда постановлено без учета сложившейся судебной практики.
Отказывая в удовлетворении исковых требований общества, суд исходил из того, что между сторонами был заключен договор коммерческого найма, в связи с чем заявленное требование о расторжении договора, по сути, является требованием о расторжении договора найма жилого помещения. Порядок расторжения такого договора предусмотрен главой 35 ГК РФ. При этом оснований, предусмотренных ст. 687 ГК РФ, для расторжения договора найма жилого помещения, в рассматриваемом случае, не установлено. Также суд не усмотрел оснований для расторжения договора аренды жилого помещения, посчитав, что банкротство общества не является существенным изменением обстоятельств. В удовлетворении встречных исковых требований о взыскании штрафа за расторжение договора найма, отказано в связи с отказом в удовлетворении требования о расторжении договора аренды, поскольку взыскание такого штрафа является последствием расторжения договора аренды до окончания срока его действия.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на жалобу, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, спорное жилое помещение, расположенное по адресу:.........., принадлежит на праве собственности ОАО ННГК "Саханефтегаз", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N... от 07 июня 2005 года.
25 июля 2005 г. между сторонами заключен договор аренды спорного помещения сроком на 20 лет, жилое помещение передано Б.И. по акту приема-передачи, арендная плата установлена в размере ******** руб. в месяц.
01 марта 2010 г. решением Арбитражного суда РС(Я) ОАО ННГК "Саханефтегаз" признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыта процедура конкурсного производства, продолжающаяся по настоящее время (определения суда от 17 февраля 2012 г., 20 августа 2012 г. и 20.12.2012 г.). Спорный объект недвижимости включен в конкурсную массу должника.
27 июня 2012 г. истец направил ответчику письмо, согласно которому, ссылаясь на существенное изменение обстоятельств, основанных на решении Арбитражного суда РС(Я), уведомил об отсутствии возможности надлежащим образом исполнять свои обязанности арендодателя и предложил расторгнуть договор и возвратить арендованного имущества. Письмо оставлено арендатором без ответа.
В соответствии с п. 1 ст. 129 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты утверждения конкурсного управляющего до даты прекращения производства по делу о банкротстве, или заключения мирового соглашения, или отстранения конкурсного управляющего он осуществляет полномочия руководителя должника и иных органов управления должника.
В соответствии с п. 1 ст. 131 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. В соответствии со статьями 288, 304 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования, распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Законодатель, предусматривая возможность расторжения договоров в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ) не устанавливает исключения и для договора аренды жилого помещения. Однако в данном случае речь идет об исключительном способе расторжения договора, при котором существенное значение приобретает цель, которой предопределяется необходимость прекращения (изменения) договорного обязательства, а именно: восстановление баланса интересов сторон договора, существенным образом нарушенного в силу непредвиденного изменения внешних обстоятельств, не зависящих от воли сторон.
В связи с указанным, вывод суда о том, что банкротство предприятия не является существенным изменением обстоятельств, нельзя признать правильным. Применительно к спорным правоотношениям, судебная коллегия полагает, что имеются все правовые основания для расторжения договора между сторонами в судебном порядке, поскольку в момент заключения договора аренды истец не мог предвидеть наступления обстоятельств, связанных с банкротством ОАО ННГК "Саханефтегаз".
Таким образом, решение суда об отказе в удовлетворении требований о расторжении договора аренды жилого помещения основано на неправильном применении норм материального права и не может быть признано законным.
Согласно п. 7.2 договора аренды, в случае расторжении договора аренды жилого помещения по инициативе Арендодателя, арендатор и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения только на основании решения суда.
По смыслу ст. 451 ГК РФ последствия расторжения договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд определяет по требованию любой из сторон.
В силу особого правового режима предмета договора аренды жилого помещения последствием расторжения договора является выселение арендатора (нанимателя) из занимаемого жилого помещения, поскольку по смыслу ст. 453 ГК РФ с расторжением договора прекращаются взаимные обязательства сторон по его дальнейшему исполнению.
Как следует из п. 7.3. договора, стороны предусмотрели, что при расторжении договора по инициативе арендодателя, арендатору выплачивается штраф в размере 2 млн. руб. Указанный штраф по своему содержанию носит характер отступного и должен компенсировать негативные последствия расторжения договора.
При таких обстоятельствах, суду следовало расторгнуть договор аренды с применением последствий его расторжения. Последствия расторжения договора стороны предусмотрели в договоре и не возражают против их применения. Б.И., А.Т. просят суд взыскать штраф в ******** рублей, истец согласен выплатить указанную сумму. В таком случае оснований для отклонения встречного иска не усматривается.
В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ нарушение или неправильное применение норм материального права является основанием для отмены решения суда в апелляционном порядке. Отменяя решение, судебная коллегия находит возможным принять новое решение, которым исковые требования о расторжении договора аренды жилого помещения, выселении арендатора и членов его семьи из спорного жилого помещения удовлетворить. Также подлежат удовлетворению встречные исковые требования о взыскании штрафа в размере ******** рублей, в соответствии с условиями договора аренды.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Якутского городского суда РС(Я) от 06 марта 2013 года по делу по иску Открытого акционерного общества Национальная нефтегазовая компания "Саханефтегаз" к Б.И., А.Т. о расторжении договора аренды жилого помещения, выселении с членами семьи, встречному иску Б.И. к Открытому акционерному обществу Национальная нефтегазовая компания "Саханефтегаз" о взыскании денежной суммы в связи с расторжением договора, отменить, вынести новое решение.
Исковые требования ОАО ННГТ "Саханефтегаз" удовлетворить. Расторгнуть договор аренды жилого помещения, расположенного по адресу:.........., заключенный 25 июля 2005 года между ОАО ННГТ "Саханефтегаз" и Б.И.
Б.И., А.Т. с членами семьи выселить из указанного жилого помещения.
Встречные исковые требования Б.И. удовлетворить.
Взыскать с ОАО ННГТ "Саханефтегаз" в пользу Б.И. ******** (********) рублей штрафа за расторжение договора.
Председательствующий
В.В.НОЕВА
Судьи
А.В.НИКОДИМОВ
З.С.ДЬЯКОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ САХА (ЯКУТИЯ) ОТ 20.05.2013 ПО ДЕЛУ N 33-1711/13
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ САХА (ЯКУТИЯ)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 мая 2013 г. по делу N 33-1711/13
Судья: Кычкина Н.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Ноевой В.В., судей Никодимова А.В., Дьяконовой З.С.,
при секретаре А.К.,
с участием прокурора Самойловой В.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего ОАО ННГК "Саханефтегаз" на решение Якутского городского суда РС(Я) от 06 марта 2013 года, которым по делу по иску Открытого акционерного общества Национальная нефтегазовая компания "Саханефтегаз" к Б.И., А.Т. о расторжении договора аренды жилого помещения, обязании передачи по акту, выселении с членами семьи, встречному иску Б.И. к Открытому акционерному обществу Национальная нефтегазовая компания "Саханефтегаз" о взыскании денежной суммы в связи с расторжением договора,
ПОСТАНОВЛЕНО:
В удовлетворении иска Открытого акционерного общества Национальная нефтегазовая компания "Саханефтегаз" к Б.И., А.Т. о расторжении договора аренды жилого помещения, обязании передать по акту приема-передачи, выселении со всеми членами семьи отказать.
В удовлетворении встречного иска Б.И. к Открытому акционерному обществу Национальная нефтегазовая компания "Саханефтегаз" о взыскании денежной суммы в связи с расторжением договора отказать.
Заслушав доклад судьи Дьяконовой З.С., выслушав пояснения представителя ОАО ННГК "Саханефтегаз" Б.Г., представителя Б.И., А.Т. - Ч., заключение прокурора, полагавшей оставить решение суда без изменения, изучив материалы дела, судебная коллегия
установила:
ОАО Национальная нефтегазовая компания "Саханефтегаз" и Б.И. 25 июля 2005 г. заключили договор аренды жилого помещения по адресу:.......... сроком на 20 лет.
ОАО ННГК "Саханефтегаз" обратилась в суд с иском к Б.И. о расторжении договора аренды жилого помещения, мотивируя тем, что решением Арбитражного суда РС(Я) от 01 марта 2010 г. предприятие признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыта процедура конкурсного производства, которая определением от 20 августа 2012 г. продлена на 6 месяцев, что является существенным изменением обстоятельств, влекущим расторжение договора. Спорное имущество составляет конкурсную массу должника и подлежит реализации в целях удовлетворения требований кредиторов. Также заявлено требование о применении последствий расторжения договора аренды в виде выселения Б.И. и членов его семьи.
Б.И. обратился в суд со встречным иском к ОАО ННГК "Саханефтегаз" о взыскании штрафа за досрочное расторжение договора в размере 2 млн. рублей.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
Не согласившись с решением суда, конкурсный управляющий ОАО ННГК "Саханефтегаз" обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела и неправильным применением норм материального и процессуального права. На своих доводах об основаниях расторжения договора настаивает. Также указывает, что решение суда постановлено без учета сложившейся судебной практики.
Отказывая в удовлетворении исковых требований общества, суд исходил из того, что между сторонами был заключен договор коммерческого найма, в связи с чем заявленное требование о расторжении договора, по сути, является требованием о расторжении договора найма жилого помещения. Порядок расторжения такого договора предусмотрен главой 35 ГК РФ. При этом оснований, предусмотренных ст. 687 ГК РФ, для расторжения договора найма жилого помещения, в рассматриваемом случае, не установлено. Также суд не усмотрел оснований для расторжения договора аренды жилого помещения, посчитав, что банкротство общества не является существенным изменением обстоятельств. В удовлетворении встречных исковых требований о взыскании штрафа за расторжение договора найма, отказано в связи с отказом в удовлетворении требования о расторжении договора аренды, поскольку взыскание такого штрафа является последствием расторжения договора аренды до окончания срока его действия.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на жалобу, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, спорное жилое помещение, расположенное по адресу:.........., принадлежит на праве собственности ОАО ННГК "Саханефтегаз", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N... от 07 июня 2005 года.
25 июля 2005 г. между сторонами заключен договор аренды спорного помещения сроком на 20 лет, жилое помещение передано Б.И. по акту приема-передачи, арендная плата установлена в размере ******** руб. в месяц.
01 марта 2010 г. решением Арбитражного суда РС(Я) ОАО ННГК "Саханефтегаз" признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыта процедура конкурсного производства, продолжающаяся по настоящее время (определения суда от 17 февраля 2012 г., 20 августа 2012 г. и 20.12.2012 г.). Спорный объект недвижимости включен в конкурсную массу должника.
27 июня 2012 г. истец направил ответчику письмо, согласно которому, ссылаясь на существенное изменение обстоятельств, основанных на решении Арбитражного суда РС(Я), уведомил об отсутствии возможности надлежащим образом исполнять свои обязанности арендодателя и предложил расторгнуть договор и возвратить арендованного имущества. Письмо оставлено арендатором без ответа.
В соответствии с п. 1 ст. 129 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты утверждения конкурсного управляющего до даты прекращения производства по делу о банкротстве, или заключения мирового соглашения, или отстранения конкурсного управляющего он осуществляет полномочия руководителя должника и иных органов управления должника.
В соответствии с п. 1 ст. 131 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. В соответствии со статьями 288, 304 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования, распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Законодатель, предусматривая возможность расторжения договоров в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ) не устанавливает исключения и для договора аренды жилого помещения. Однако в данном случае речь идет об исключительном способе расторжения договора, при котором существенное значение приобретает цель, которой предопределяется необходимость прекращения (изменения) договорного обязательства, а именно: восстановление баланса интересов сторон договора, существенным образом нарушенного в силу непредвиденного изменения внешних обстоятельств, не зависящих от воли сторон.
В связи с указанным, вывод суда о том, что банкротство предприятия не является существенным изменением обстоятельств, нельзя признать правильным. Применительно к спорным правоотношениям, судебная коллегия полагает, что имеются все правовые основания для расторжения договора между сторонами в судебном порядке, поскольку в момент заключения договора аренды истец не мог предвидеть наступления обстоятельств, связанных с банкротством ОАО ННГК "Саханефтегаз".
Таким образом, решение суда об отказе в удовлетворении требований о расторжении договора аренды жилого помещения основано на неправильном применении норм материального права и не может быть признано законным.
Согласно п. 7.2 договора аренды, в случае расторжении договора аренды жилого помещения по инициативе Арендодателя, арендатор и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения только на основании решения суда.
По смыслу ст. 451 ГК РФ последствия расторжения договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд определяет по требованию любой из сторон.
В силу особого правового режима предмета договора аренды жилого помещения последствием расторжения договора является выселение арендатора (нанимателя) из занимаемого жилого помещения, поскольку по смыслу ст. 453 ГК РФ с расторжением договора прекращаются взаимные обязательства сторон по его дальнейшему исполнению.
Как следует из п. 7.3. договора, стороны предусмотрели, что при расторжении договора по инициативе арендодателя, арендатору выплачивается штраф в размере 2 млн. руб. Указанный штраф по своему содержанию носит характер отступного и должен компенсировать негативные последствия расторжения договора.
При таких обстоятельствах, суду следовало расторгнуть договор аренды с применением последствий его расторжения. Последствия расторжения договора стороны предусмотрели в договоре и не возражают против их применения. Б.И., А.Т. просят суд взыскать штраф в ******** рублей, истец согласен выплатить указанную сумму. В таком случае оснований для отклонения встречного иска не усматривается.
В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ нарушение или неправильное применение норм материального права является основанием для отмены решения суда в апелляционном порядке. Отменяя решение, судебная коллегия находит возможным принять новое решение, которым исковые требования о расторжении договора аренды жилого помещения, выселении арендатора и членов его семьи из спорного жилого помещения удовлетворить. Также подлежат удовлетворению встречные исковые требования о взыскании штрафа в размере ******** рублей, в соответствии с условиями договора аренды.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Якутского городского суда РС(Я) от 06 марта 2013 года по делу по иску Открытого акционерного общества Национальная нефтегазовая компания "Саханефтегаз" к Б.И., А.Т. о расторжении договора аренды жилого помещения, выселении с членами семьи, встречному иску Б.И. к Открытому акционерному обществу Национальная нефтегазовая компания "Саханефтегаз" о взыскании денежной суммы в связи с расторжением договора, отменить, вынести новое решение.
Исковые требования ОАО ННГТ "Саханефтегаз" удовлетворить. Расторгнуть договор аренды жилого помещения, расположенного по адресу:.........., заключенный 25 июля 2005 года между ОАО ННГТ "Саханефтегаз" и Б.И.
Б.И., А.Т. с членами семьи выселить из указанного жилого помещения.
Встречные исковые требования Б.И. удовлетворить.
Взыскать с ОАО ННГТ "Саханефтегаз" в пользу Б.И. ******** (********) рублей штрафа за расторжение договора.
Председательствующий
В.В.НОЕВА
Судьи
А.В.НИКОДИМОВ
З.С.ДЬЯКОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)