Судебные решения, арбитраж
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Жукова Л.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:
председательствующего Задорневой Н.П.,
судей Меньшова С.В., Осиповой И.Г.,
с участием секретаря судебного заседания С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Управления имущественных отношений администрации г. Пятигорска на решение Пятигорского городского суда от 25 марта 2013 года,
по исковому заявлению Ч. к администрации г. Пятигорска о признании права на использование жилого помещения на условиях договора социального найма и признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации,
заслушав доклад судьи Меньшова С.В.,
Ч. обратился в суд с вышеуказанным иском, указав в его обоснование, что он проживает в квартире N..., расположенной по адресу: г. Пятигорск, ул....................... Он зарегистрирован в данной квартире по месту постоянного проживания, регулярно оплачивает коммунальные услуги, задолженности не имеет. Иного места для проживания он также не имеет. В 2005 - 2010 годах между ним и ООО "ЖКК" были заключены договоры коммерческого найма. Ранее дом имел статус общежития, хотя фактически он проживает в отдельной квартире, однако воспользоваться правом на проживание в доме муниципального фонда на условия договора социального найма он не имеет возможности, так как администрация г. Пятигорска отказывается заключить этот договор. Учитывая эти обстоятельства, к возникшим правоотношениям применимы требования, содержащиеся в ст. 7 ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" от 29 декабря 2004 года N 189, где указано, что к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежащих государственным или муниципальным предприятиям, либо государственным или муниципальным учреждениям, и использовавшихся в качестве общежитий, переданных в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма. В приватизации жилой площади, ранее участия не принимала. Таким образом, после передачи в муниципальную собственность г. Пятигорска указанного общежития, право пользования жилыми помещениями должно осуществляться на основании договора социального найма.
Обжалуемым решением суда иск удовлетворен в полном объеме.
В апелляционной жалобе МУ "Управление имущественных отношений администрации г. Пятигорска" просит решение отменить и принять по делу новое решение, мотивируя тем, что переданные из государственной собственности Ставропольского края в собственность муниципального образования г. Пятигорска жилые помещения, расположенные по указанному выше адресу, обременены договорами коммерческого найма и использовались ООО "ЖКК", как жилищный фонд коммерческого использования. При этом новый собственник становиться наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. В силу ст. 684 ГПК РФ, если наймодатель не отказался от продления договора найма жилого помещения, то указанный договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Судом не принято во внимание то обстоятельство, что запрета на использование органом местного самоуправления фондов коммерческого использования действующим законодательством не предусмотрено. Представленные истцом в судебном заседании договоры соответствуют условиям предоставления жилого помещения по договору коммерческого найма. Действительной может быть признана сделка, в которой волеизъявление лица соответствует его действительной воле. Истец ранее никогда не оспаривала условия заключенных с ней договоров и была согласна с требованиями указанными в них. Доказательств того, что органом местного самоуправления принято решение об определении использования квартиры истца на условиях коммерческого использования в нарушение действующего жилищного и гражданского законодательства в судебное заседание не представлено. В силу ст. 2 ФЗ "О приватизации жилищного фонда в РФ" правом на приватизацию пользуются только граждане РФ, занимающие жилые помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений на условиях социального найма.
Возражений на апелляционную жалобу не поступило.
Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы, судебная коллегия оснований к их удовлетворению не нашла.
Судебная коллегия полагает, что судом правильно, в условиях состязательного процесса, дана оценка представленным сторонами доказательствам, определены обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, правоотношения сторон. Материальный закон применен и истолкован верно. Нарушений процессуальных норм не допущено.
Судом первой инстанции правильно установлено и следует из материалов дела, что объект недвижимого имущества - жилой дом, расположенный по адресу: г. Пятигорск, ул..................., возведен в 1964 году, находился на балансе треста "Кавминкурортстрой", являясь объектом государственной собственности Ставропольского края, что подтверждается письменными материалами инвентарного и гражданского дела, и стороны данное обстоятельство не оспаривают.
Согласно Уставу строительно-монтажного треста "Кавминкурортстрой", он является государственным и осуществляет свою деятельность в соответствии с Законом СССР "О государственном предприятии", имеет в своем составе производственное объединение и структурные единицы, в том числе, согласно перечню, являющемуся приложением к Уставу, Жилищно-коммунальную контору, созданную на основании приказа Минпромстроя СССР N 135 от 07 июня 1968 года.
Исходя из положений гражданского и жилищного законодательства, действовавшего на тот период, государственное имущество, закрепленное за государственными организациями, состоит в оперативном управлении этих организаций, осуществляющих в пределах, установленных законом, права владения, пользования и распоряжения имуществом, которые являются вторичными и производны от права собственности государства.
Распоряжением исполнительного комитета г. Пятигорска N 10-1 от 29 марта 1991 года на основании решения, принятого учредительной конференцией треста "Кавминкурортстрой" от 21 марта 1991 года о создании проектно-строительно-монтажного объединения "Кавминкурортстрой", строительно-монтажный трест "Кавминкурортстрой" ликвидирован с переходом правопреемства к ПСМО "Кавминкурортстрой", учредителями которого являлось, в том числе и арендное предприятие жилищно-коммунальная контора в г. Пятигорске.
Согласно протоколу заседания Совета руководителей проектно-строительно-монтажного объединения "Кавминкурортстрой" от 10 января 1992 года, соучредителем создаваемого АОЗТ "Кавминкурортстрой" явился краевой комитет по управлению имуществом, находящегося на балансе объединения "Кавминкурортстрой". Учредительным договором участников АОЗТ "Кавминкурортстрой", заключенным решением собрания участников от 23 января 1992 года, доля Комитета по управлению госимуществом складывается в уставном капитале Общества из стоимости государственной собственности, переданной в пользование участникам Общества, которое вправе от имени Комитета наделять этим имуществом свои дочерние общества и филиалы, передавая его им в пользование с правом выкупа.
Переход имущества в виде спорного жилого дома в частную собственность в порядке выкупа не был произведен, так как вплоть до распоряжения Правительства Ставропольского края N 82-рп от 17 марта 2010 года "О безвозмездной передаче имущества, находящегося на балансе ООО "Жилищно-коммунальная контора" по договору безвозмездного пользования из государственной собственности Ставропольского края, переданные в муниципальную собственность г. Пятигорска, спорные жилые помещения, являлись государственной собственностью и собственником назначение и пределы его использования не изменялись.
Распоряжением главы администрации г. Пятигорска N 1465-р от 23 марта 1992 года ПСМО "Кавминкурортстрой" преобразовано в АОЗТ "Кавминкурортстрой", а распоряжением главы администрации г. Пятигорска N 6646-р от 30 декабря 1992 года, произведена перерегистрация АОЗТ "Кавминкурортстрой" в АООТ "Кавминкурортстрой".
АООТ "Кавминкурортстрой" (далее АО "Кавминкурортстрой") учреждено в соответствии с Государственной программой приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ на 1992 год, утвержденной Постановлением ВС РФ N 2980-1 от 11 июня 1992 года, путем преобразования АОЗТ "Кавминкурортстрой". Учредителем образованного АО "Кавминкурортстрой" явился Ставропольский Комитет по управлению имуществом. Согласно ст. 5 Устава для обеспечения деятельности общества образован уставной фонд на базе государственной собственности, что является долей Комитета по управлению имуществом и подлежит приватизации согласно утвержденному проспекту эмиссии, а также за счет паевых взносов предприятий - учредителей. Доля Комитета по имуществу складывается из стоимости госсобственности, ранее переданной аппарату АО "Кавминкурортстрой".
В плане приватизации АО "Кавминкурортстрой", включающего в себя и ЖКК в г. Пятигорске по ул..................., предусмотрена передача Комитетом по договору в пользование АО "Кавминкурортстрой" используемых акционерным обществом объектов социально-культурного и социально-бытового назначения.
Протоколом N 37 заседания директоров АО "Кавминкурортстрой" от 02 августа 1993 года при рассмотрении вопроса о работе по приватизации госпредприятия было принято решение, что ЖКК (Жилищно-коммунальные конторы) не приватизируются и остаются госпредприятиями.
Распоряжением главы администрации г. Пятигорска N 2376-р от 29 марта 1993 года АО "Кавминкурортстрой" преобразовано в АО "Кавминкурортстрой-М", учредителем которого стал согласно утвержденному Уставу комитет по управлению имуществом.
17 декабря 1993 года Комитет по управлению госимуществом (Собственник) заключил с АО "Кавминкурортстрой-М" (Пользователь) договор N 161 сроком действия 1 год на пользование государственным имуществом социально-культурного и коммунально-бытового назначения, в соответствии с которым Собственник на основании ст. 5 Закона РСФСР "О собственности" закрепил за Пользователем на праве безвозмездного пользования государственное имущество, в частности, в числе объектов ЖКК г. Пятигорска - общежитие по ул..................., предусмотрев п. 4.2 возможность пролонгации на тот же срок, если ни одна из сторон не заявит о его прекращении.
08 декабря 2000 года соглашением сторон (на стороне собственника выступало Министерство госимущества) в договор N 161 внесены изменения о том, что спорное общежитие передано на праве безвозмездного пользования ООО "Промжилстрой" с согласия его учредителя ОАО "Кавминкурортстрой-М".
В соответствии с распоряжением Правительства РФ N 1453-р от 17 октября 2002 года хозяйствующим субъектам, имеющим на балансе объекты жилищно-коммунального хозяйства и социально культурной сферы, было рекомендовано осуществить их передачу в муниципальную собственность в соответствии с положением о порядке передачи таких объектов федеральной собственности в государственную собственность субъектов РФ и муниципальную собственность, утвержденным Постановлением Правительства РФ N 235 от 07 марта 1995 года.
21 января 2003 года было заключено аналогичное соглашение к договору N 161 от 17 декабря 1993 года о передаче спорного общежития на праве безвозмездного пользования ООО "ЖКК".
Распоряжением Правительства Ставропольского края N 82-пр от 17 марта 2010 года "О безвозмездной передаче имущества, находящегося на балансе ООО "Жилищно-коммунальная контора" по договору безвозмездного пользования из государственной собственности Ставропольского края переданы в муниципальную собственность города-курорта Пятигорска жилые помещения литера "А" по ул....................... г. Пятигорска.
10 июля 2010 года, на перечисленные выше жилые помещения, зарегистрировано право муниципальной собственности, что подтверждается записью регистрации N 26-26-28/006/2010-547 и свидетельством о государственной регистрации права серии 26-АЖ N 309106 от 10 июля 2010 года.
Указанные обстоятельства подтверждены надлежащими письменными доказательствами по делу и не оспариваются сторонами.
Удовлетворяя исковые требования истца о признании за ним права на использование жилого помещения, на условиях социального найма, права на бесплатную приватизацию занимаемых ими жилых помещений и права собственности на спорные жилые помещения, суд обоснованно исходил из того, что истец вселен в занимаемое им жилое помещение в установленном законом порядке и приобрел право на проживание в нем, что не оспаривается ответчиком, так и не оспаривалось предыдущим собственником имущества.
Договоры коммерческого найма являются ничтожными, полномочий у пользователя имущества по сдаче спорных жилых помещений в коммерческий наем не имелось, собственником не передавалось.
В материалах дела представлены квитанции об оплате за коммунальные услуги и пользование жилым помещением, которые также подтверждают факт проживания истца по указанному адресу, который вселился в жилое помещение с согласия собственника. Доказательств обратному ответчик суду не представил.
Указанные обстоятельства подтверждаются письменными материалами гражданского дела, стороны их не оспаривают. Указанное свидетельствует о том, что ответчик фактически признает за истцом право пользования жилым помещением.
В ст. 40 Конституции Российской Федерации закреплено право каждого на жилище и недопустимость произвольного лишения кого-либо жилища. Одновременно указанная норма закона обязывает органы государственной власти и органы местного самоуправления создавать условия для осуществления данного права, в том числе, гражданам, нуждающимся в жилище, путем предоставления жилья бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в установленном законом порядке.
Таким образом, государство должно гарантировать равенство прав граждан, проживающих на законных основаниях в жилых домах, ранее использовавшихся в качестве общежитий, независимо от даты передачи таких домов в ведение органов местного самоуправления.
Указанный вывод суда первой инстанции полностью согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Конституционного Суда РФ N 4-П от 11 апреля 2011 года "По делу о проверке конституционности статьи 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в связи с жалобой граждан Е.А. и Е.Е." и в Постановлении Конституционного Суда РФ N 8-П от 16 мая 2000 года "По делу о проверке конституционности отдельных положений пункта 4 статьи 104 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", в связи с жалобой компании "Timber Holdings International Limited".
Истцу отказано в бесплатном предоставлении ему в собственность в порядке приватизации занимаемого жилого помещения, по причине наличия заключенных между ними с ООО "ЖКК" договоров коммерческого найма, в связи с чем возник заявленный спор.
Как видно из материалов дела, спорное жилое помещение, на момент его предоставления истцу, относилось к государственному жилищному фонду, в настоящее время передано в муниципальную собственность, а сам истец пользуется занимаемой жилой площадью, именно на условиях социального найма.
При этом, собственником занимаемых истцом помещений в спорном доме ни АО "Кавминкурортстрой", ни ООО "Промжилстрой", ни ООО "ЖКК" никогда не являлись, а лишь использовали их на праве безвозмездного пользования.
Судебная коллегия полностью соглашается с таким выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 18 Закона РСФСР N 1541-1 от 04 июля 1991 года "О приватизации жилищного фонда РСФСР" с учетом изменений, внесенных ФЗ N 4199-1 от 23 декабря 1992 года при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление приемников этих предприятий, учреждений либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе, и права на приватизацию жилья.
Пунктом 1 Указа Президента РФ N 8 от 10 января 1993 года "Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий" установлен запрет на включение объектов жилищного фонда в состав приватизируемого имущества при приватизации предприятий, находящихся в федеральной (государственной) собственности. Указанные объекты, являясь федеральной (государственной) собственностью, должны находиться в ведении местной администрации по месту расположения объекта.
Согласно абз. 1 п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 8 от 24 августа 1993 года "О некоторых вопросах применения судами Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности, либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан, в том числе и на право бесплатной приватизации жилья.
Вышеназванными нормами, действующими с 23 декабря 1992 года и подлежащими применению в системной взаимосвязи со ст. 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ", которая предусматривает право каждого гражданина, занимающего жилое помещение в государственном и муниципальном жилищном фонде, на приватизацию таких помещений, не допускалось включение объектов жилищного фонда, к которому относятся и общежития, в состав приватизируемого имущества государственных и муниципальных предприятий. Такие объекты подлежали передаче в муниципальную собственность.
При приватизации АОЗТ "Кавминкурортстрой" жилищный фонд, в том числе и дом, в котором проживает истец, не был включен в перечень приватизируемых объектов недвижимости, так как не подлежал приватизации в силу приведенных выше нормативных актов.
Спорное недвижимое имущество, построено до приватизации и акционирования государственного предприятия на денежные средства, принадлежащие государству, осталось в государственной собственности, в полное хозяйственное ведение АО "Кавминкурортстрой", ООО "Промжилстрой", ООО "ЖКК" не передавалось, поэтому указанный жилищный фонд должен был быть передан в ведение органов местного самоуправление, что и было сделано собственником - Комитетом по управлению государственным имуществом на основании распоряжения Правительства Ставропольского края N 82-пр от 17 марта 2010 года и дом передан в муниципальную собственность, что влечет для истца возникновение права на приватизацию.
Как указывалось выше, спорное жилое помещение передано АО "Кавминкурортстрой-М" в безвозмездное пользование, а впоследствии на основании дополнительных соглашений к указанному договору - ООО "Промжилстрой", далее ООО "ЖКК".
В соответствии со ст. 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма.
Из указанной статьи следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям и переданы в иную форму собственности, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. При этом отсутствие договора социального найма, а также решения об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда, не может препятствовать осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления указанных документов.
Таким образом, утрата статуса общежития в силу закона и применение правового режима, установленного для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, исключает возможность заключения с лицами, проживающими в таких помещениях, иных гражданско-правовых договоров, в том числе и коммерческого найма.
Поскольку на момент нахождения общежития в государственной собственности субъекта РФ собственник не отнес спорные жилые помещения к жилищному фонду коммерческого использования, не предоставил пользователям имущества прав по заключении договоров коммерческого найма этих жилых помещений, постольку правовых оснований у пользователей - юридических лиц распоряжаться имуществом путем заключения указанных договоров не имелось, соответственно ссылка кассатора на ст. 675 ГК РФ о том, что при переходе права собственности новый собственник стал наймодателем на условиях ранее заключенных договоров, является несостоятельной.
Кроме того, Конституционный суд РФ в Определении N 379-О-П от 15 мая 2007 года "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Б. на нарушение его конституционных прав пунктом 6 статьи 9 Федерального закона "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" и пунктом 15 статьи 43 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" указал на то, что Жилищным кодексом Российской Федерации предусмотрены различные правовые последствия перехода права собственности на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, и на жилое помещение, занимаемое по договору найма специализированного жилого помещения. Так, в соответствии со ст. 64 ЖК РФ, переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения.
Статьей 102 ЖК РФ, устанавливающей основания прекращения договора найма специализированного жилого помещения, предусмотрено прекращение договора найма жилого помещения в общежитии при переходе права собственности, а также передаче такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу, поскольку в силу ст. 19 ЖК РФ, специализированный жилищный фонд включает в себя только те помещения, которые находятся в государственной и муниципальной собственности и не могут находиться в собственности открытых акционерных обществ и других субъектов гражданского права, не являющихся публичными образованиями.
Исключение составляют случаи, когда новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано это жилое помещение, является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилого помещения. Тем самым жилищное законодательство защищает интересы соответствующих предприятий как юридических лиц, являющихся собственниками жилья либо его владельцами, ограничивая в праве пользования конкретной жилой площадью только тех граждан, которые не состоят с ними в трудовых правоотношениях.
Это не означает, что проживающие в таких помещениях граждане ограничены в праве на жилище по сравнению с другими лицами.
При этом, в соответствии со статьей 675 ГК РФ, поскольку переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма, в том числе, если это условия договора найма специализированного жилого помещения. Это означает, что в любом случае недопустимо произвольное распространение режима коммерческого найма на жилые помещения в зданиях общежитий, которые фактически были ранее заселены на условиях договора найма специализированного жилого помещения.
Согласно имеющимся в материалах дела документам, спорное помещение передавалось в муниципальную собственность как жилое в многоквартирном доме, а не как общежитие, в установленном законом порядке не отнесено к специализированному жилищному фонду, в связи с чем, законных оснований рассматривать в настоящее время спорные жилые помещение как специализированный жилищный фонд у суда не имелось.
Проанализировав в совокупности все представленные сторонами доказательства, суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для признания того, что истец занимает спорное жилое помещение на условиях коммерческого найма, поскольку никогда ООО "ЖКК" собственником спорного жилого помещения не являлось, полномочиями в отношении спорного жилья государственного жилищного фонда не обладало и, соответственно, было не вправе заключать с жильцами договоры коммерческого найма.
С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции правильно констатировал ничтожность заключения ООО "ЖКК" договоров найма и коммерческого найма спорных жилых помещений с истцами. При этом, в силу ст. 166 ГК РФ ничтожная сделка недействительна независимо от такого признания, суд вправе дать оценку недействительности ничтожной сделки и в том случае, когда истец на это не ссылается.
Постановления администрации г. Пятигорска в части включения спорного жилого помещения в жилищный фонд коммерческого использования обоснованно не приняты судом во внимание, так как отнесение этих жилых помещений к жилищному фонду коммерческого использования основано на ничтожных договорах коммерческого найма, а потому признание данных постановлений недействительными в самостоятельном порядке не требовалось.
Судебная коллегия не усматривает каких-либо ограничений для передачи спорного жилого помещения истцу в собственность бесплатно в порядке приватизации, несмотря на отсутствие оформленного в письменном виде договора социального найма жилого помещения с каждым из них, поскольку такое право у истца возникло в силу прямого указания Закона (ст. 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации").
Иные доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку обстоятельств, установленных и исследованных судом первой инстанции в соответствии с положениями статей 12, 56, 67 ГПК РФ, не содержат фактов, не проверенных и не учтенных судом первой инстанции при рассмотрении дела и имеющих юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияющих на обоснованность и законность судебного постановления, либо опровергающих выводы суда первой инстанции, в связи с чем являются несостоятельными, и не могут служить основанием для отмены законного и обоснованного решения суда.
Руководствуясь ст. ст. 327 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Пятигорского городского суда от 25 марта 2013 года оставить без изменения, доводы апелляционной жалобы Управления имущественных отношений администрации г. Пятигорска - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 02.07.2013 ПО ДЕЛУ N 33-3173/2013
Разделы:Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 июля 2013 г. по делу N 33-3173/2013
Судья Жукова Л.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:
председательствующего Задорневой Н.П.,
судей Меньшова С.В., Осиповой И.Г.,
с участием секретаря судебного заседания С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Управления имущественных отношений администрации г. Пятигорска на решение Пятигорского городского суда от 25 марта 2013 года,
по исковому заявлению Ч. к администрации г. Пятигорска о признании права на использование жилого помещения на условиях договора социального найма и признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации,
заслушав доклад судьи Меньшова С.В.,
установила:
Ч. обратился в суд с вышеуказанным иском, указав в его обоснование, что он проживает в квартире N..., расположенной по адресу: г. Пятигорск, ул....................... Он зарегистрирован в данной квартире по месту постоянного проживания, регулярно оплачивает коммунальные услуги, задолженности не имеет. Иного места для проживания он также не имеет. В 2005 - 2010 годах между ним и ООО "ЖКК" были заключены договоры коммерческого найма. Ранее дом имел статус общежития, хотя фактически он проживает в отдельной квартире, однако воспользоваться правом на проживание в доме муниципального фонда на условия договора социального найма он не имеет возможности, так как администрация г. Пятигорска отказывается заключить этот договор. Учитывая эти обстоятельства, к возникшим правоотношениям применимы требования, содержащиеся в ст. 7 ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" от 29 декабря 2004 года N 189, где указано, что к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежащих государственным или муниципальным предприятиям, либо государственным или муниципальным учреждениям, и использовавшихся в качестве общежитий, переданных в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма. В приватизации жилой площади, ранее участия не принимала. Таким образом, после передачи в муниципальную собственность г. Пятигорска указанного общежития, право пользования жилыми помещениями должно осуществляться на основании договора социального найма.
Обжалуемым решением суда иск удовлетворен в полном объеме.
В апелляционной жалобе МУ "Управление имущественных отношений администрации г. Пятигорска" просит решение отменить и принять по делу новое решение, мотивируя тем, что переданные из государственной собственности Ставропольского края в собственность муниципального образования г. Пятигорска жилые помещения, расположенные по указанному выше адресу, обременены договорами коммерческого найма и использовались ООО "ЖКК", как жилищный фонд коммерческого использования. При этом новый собственник становиться наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. В силу ст. 684 ГПК РФ, если наймодатель не отказался от продления договора найма жилого помещения, то указанный договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Судом не принято во внимание то обстоятельство, что запрета на использование органом местного самоуправления фондов коммерческого использования действующим законодательством не предусмотрено. Представленные истцом в судебном заседании договоры соответствуют условиям предоставления жилого помещения по договору коммерческого найма. Действительной может быть признана сделка, в которой волеизъявление лица соответствует его действительной воле. Истец ранее никогда не оспаривала условия заключенных с ней договоров и была согласна с требованиями указанными в них. Доказательств того, что органом местного самоуправления принято решение об определении использования квартиры истца на условиях коммерческого использования в нарушение действующего жилищного и гражданского законодательства в судебное заседание не представлено. В силу ст. 2 ФЗ "О приватизации жилищного фонда в РФ" правом на приватизацию пользуются только граждане РФ, занимающие жилые помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений на условиях социального найма.
Возражений на апелляционную жалобу не поступило.
Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы, судебная коллегия оснований к их удовлетворению не нашла.
Судебная коллегия полагает, что судом правильно, в условиях состязательного процесса, дана оценка представленным сторонами доказательствам, определены обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, правоотношения сторон. Материальный закон применен и истолкован верно. Нарушений процессуальных норм не допущено.
Судом первой инстанции правильно установлено и следует из материалов дела, что объект недвижимого имущества - жилой дом, расположенный по адресу: г. Пятигорск, ул..................., возведен в 1964 году, находился на балансе треста "Кавминкурортстрой", являясь объектом государственной собственности Ставропольского края, что подтверждается письменными материалами инвентарного и гражданского дела, и стороны данное обстоятельство не оспаривают.
Согласно Уставу строительно-монтажного треста "Кавминкурортстрой", он является государственным и осуществляет свою деятельность в соответствии с Законом СССР "О государственном предприятии", имеет в своем составе производственное объединение и структурные единицы, в том числе, согласно перечню, являющемуся приложением к Уставу, Жилищно-коммунальную контору, созданную на основании приказа Минпромстроя СССР N 135 от 07 июня 1968 года.
Исходя из положений гражданского и жилищного законодательства, действовавшего на тот период, государственное имущество, закрепленное за государственными организациями, состоит в оперативном управлении этих организаций, осуществляющих в пределах, установленных законом, права владения, пользования и распоряжения имуществом, которые являются вторичными и производны от права собственности государства.
Распоряжением исполнительного комитета г. Пятигорска N 10-1 от 29 марта 1991 года на основании решения, принятого учредительной конференцией треста "Кавминкурортстрой" от 21 марта 1991 года о создании проектно-строительно-монтажного объединения "Кавминкурортстрой", строительно-монтажный трест "Кавминкурортстрой" ликвидирован с переходом правопреемства к ПСМО "Кавминкурортстрой", учредителями которого являлось, в том числе и арендное предприятие жилищно-коммунальная контора в г. Пятигорске.
Согласно протоколу заседания Совета руководителей проектно-строительно-монтажного объединения "Кавминкурортстрой" от 10 января 1992 года, соучредителем создаваемого АОЗТ "Кавминкурортстрой" явился краевой комитет по управлению имуществом, находящегося на балансе объединения "Кавминкурортстрой". Учредительным договором участников АОЗТ "Кавминкурортстрой", заключенным решением собрания участников от 23 января 1992 года, доля Комитета по управлению госимуществом складывается в уставном капитале Общества из стоимости государственной собственности, переданной в пользование участникам Общества, которое вправе от имени Комитета наделять этим имуществом свои дочерние общества и филиалы, передавая его им в пользование с правом выкупа.
Переход имущества в виде спорного жилого дома в частную собственность в порядке выкупа не был произведен, так как вплоть до распоряжения Правительства Ставропольского края N 82-рп от 17 марта 2010 года "О безвозмездной передаче имущества, находящегося на балансе ООО "Жилищно-коммунальная контора" по договору безвозмездного пользования из государственной собственности Ставропольского края, переданные в муниципальную собственность г. Пятигорска, спорные жилые помещения, являлись государственной собственностью и собственником назначение и пределы его использования не изменялись.
Распоряжением главы администрации г. Пятигорска N 1465-р от 23 марта 1992 года ПСМО "Кавминкурортстрой" преобразовано в АОЗТ "Кавминкурортстрой", а распоряжением главы администрации г. Пятигорска N 6646-р от 30 декабря 1992 года, произведена перерегистрация АОЗТ "Кавминкурортстрой" в АООТ "Кавминкурортстрой".
АООТ "Кавминкурортстрой" (далее АО "Кавминкурортстрой") учреждено в соответствии с Государственной программой приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ на 1992 год, утвержденной Постановлением ВС РФ N 2980-1 от 11 июня 1992 года, путем преобразования АОЗТ "Кавминкурортстрой". Учредителем образованного АО "Кавминкурортстрой" явился Ставропольский Комитет по управлению имуществом. Согласно ст. 5 Устава для обеспечения деятельности общества образован уставной фонд на базе государственной собственности, что является долей Комитета по управлению имуществом и подлежит приватизации согласно утвержденному проспекту эмиссии, а также за счет паевых взносов предприятий - учредителей. Доля Комитета по имуществу складывается из стоимости госсобственности, ранее переданной аппарату АО "Кавминкурортстрой".
В плане приватизации АО "Кавминкурортстрой", включающего в себя и ЖКК в г. Пятигорске по ул..................., предусмотрена передача Комитетом по договору в пользование АО "Кавминкурортстрой" используемых акционерным обществом объектов социально-культурного и социально-бытового назначения.
Протоколом N 37 заседания директоров АО "Кавминкурортстрой" от 02 августа 1993 года при рассмотрении вопроса о работе по приватизации госпредприятия было принято решение, что ЖКК (Жилищно-коммунальные конторы) не приватизируются и остаются госпредприятиями.
Распоряжением главы администрации г. Пятигорска N 2376-р от 29 марта 1993 года АО "Кавминкурортстрой" преобразовано в АО "Кавминкурортстрой-М", учредителем которого стал согласно утвержденному Уставу комитет по управлению имуществом.
17 декабря 1993 года Комитет по управлению госимуществом (Собственник) заключил с АО "Кавминкурортстрой-М" (Пользователь) договор N 161 сроком действия 1 год на пользование государственным имуществом социально-культурного и коммунально-бытового назначения, в соответствии с которым Собственник на основании ст. 5 Закона РСФСР "О собственности" закрепил за Пользователем на праве безвозмездного пользования государственное имущество, в частности, в числе объектов ЖКК г. Пятигорска - общежитие по ул..................., предусмотрев п. 4.2 возможность пролонгации на тот же срок, если ни одна из сторон не заявит о его прекращении.
08 декабря 2000 года соглашением сторон (на стороне собственника выступало Министерство госимущества) в договор N 161 внесены изменения о том, что спорное общежитие передано на праве безвозмездного пользования ООО "Промжилстрой" с согласия его учредителя ОАО "Кавминкурортстрой-М".
В соответствии с распоряжением Правительства РФ N 1453-р от 17 октября 2002 года хозяйствующим субъектам, имеющим на балансе объекты жилищно-коммунального хозяйства и социально культурной сферы, было рекомендовано осуществить их передачу в муниципальную собственность в соответствии с положением о порядке передачи таких объектов федеральной собственности в государственную собственность субъектов РФ и муниципальную собственность, утвержденным Постановлением Правительства РФ N 235 от 07 марта 1995 года.
21 января 2003 года было заключено аналогичное соглашение к договору N 161 от 17 декабря 1993 года о передаче спорного общежития на праве безвозмездного пользования ООО "ЖКК".
Распоряжением Правительства Ставропольского края N 82-пр от 17 марта 2010 года "О безвозмездной передаче имущества, находящегося на балансе ООО "Жилищно-коммунальная контора" по договору безвозмездного пользования из государственной собственности Ставропольского края переданы в муниципальную собственность города-курорта Пятигорска жилые помещения литера "А" по ул....................... г. Пятигорска.
10 июля 2010 года, на перечисленные выше жилые помещения, зарегистрировано право муниципальной собственности, что подтверждается записью регистрации N 26-26-28/006/2010-547 и свидетельством о государственной регистрации права серии 26-АЖ N 309106 от 10 июля 2010 года.
Указанные обстоятельства подтверждены надлежащими письменными доказательствами по делу и не оспариваются сторонами.
Удовлетворяя исковые требования истца о признании за ним права на использование жилого помещения, на условиях социального найма, права на бесплатную приватизацию занимаемых ими жилых помещений и права собственности на спорные жилые помещения, суд обоснованно исходил из того, что истец вселен в занимаемое им жилое помещение в установленном законом порядке и приобрел право на проживание в нем, что не оспаривается ответчиком, так и не оспаривалось предыдущим собственником имущества.
Договоры коммерческого найма являются ничтожными, полномочий у пользователя имущества по сдаче спорных жилых помещений в коммерческий наем не имелось, собственником не передавалось.
В материалах дела представлены квитанции об оплате за коммунальные услуги и пользование жилым помещением, которые также подтверждают факт проживания истца по указанному адресу, который вселился в жилое помещение с согласия собственника. Доказательств обратному ответчик суду не представил.
Указанные обстоятельства подтверждаются письменными материалами гражданского дела, стороны их не оспаривают. Указанное свидетельствует о том, что ответчик фактически признает за истцом право пользования жилым помещением.
В ст. 40 Конституции Российской Федерации закреплено право каждого на жилище и недопустимость произвольного лишения кого-либо жилища. Одновременно указанная норма закона обязывает органы государственной власти и органы местного самоуправления создавать условия для осуществления данного права, в том числе, гражданам, нуждающимся в жилище, путем предоставления жилья бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в установленном законом порядке.
Таким образом, государство должно гарантировать равенство прав граждан, проживающих на законных основаниях в жилых домах, ранее использовавшихся в качестве общежитий, независимо от даты передачи таких домов в ведение органов местного самоуправления.
Указанный вывод суда первой инстанции полностью согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Конституционного Суда РФ N 4-П от 11 апреля 2011 года "По делу о проверке конституционности статьи 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в связи с жалобой граждан Е.А. и Е.Е." и в Постановлении Конституционного Суда РФ N 8-П от 16 мая 2000 года "По делу о проверке конституционности отдельных положений пункта 4 статьи 104 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", в связи с жалобой компании "Timber Holdings International Limited".
Истцу отказано в бесплатном предоставлении ему в собственность в порядке приватизации занимаемого жилого помещения, по причине наличия заключенных между ними с ООО "ЖКК" договоров коммерческого найма, в связи с чем возник заявленный спор.
Как видно из материалов дела, спорное жилое помещение, на момент его предоставления истцу, относилось к государственному жилищному фонду, в настоящее время передано в муниципальную собственность, а сам истец пользуется занимаемой жилой площадью, именно на условиях социального найма.
При этом, собственником занимаемых истцом помещений в спорном доме ни АО "Кавминкурортстрой", ни ООО "Промжилстрой", ни ООО "ЖКК" никогда не являлись, а лишь использовали их на праве безвозмездного пользования.
Судебная коллегия полностью соглашается с таким выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 18 Закона РСФСР N 1541-1 от 04 июля 1991 года "О приватизации жилищного фонда РСФСР" с учетом изменений, внесенных ФЗ N 4199-1 от 23 декабря 1992 года при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление приемников этих предприятий, учреждений либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе, и права на приватизацию жилья.
Пунктом 1 Указа Президента РФ N 8 от 10 января 1993 года "Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий" установлен запрет на включение объектов жилищного фонда в состав приватизируемого имущества при приватизации предприятий, находящихся в федеральной (государственной) собственности. Указанные объекты, являясь федеральной (государственной) собственностью, должны находиться в ведении местной администрации по месту расположения объекта.
Согласно абз. 1 п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 8 от 24 августа 1993 года "О некоторых вопросах применения судами Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности, либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан, в том числе и на право бесплатной приватизации жилья.
Вышеназванными нормами, действующими с 23 декабря 1992 года и подлежащими применению в системной взаимосвязи со ст. 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ", которая предусматривает право каждого гражданина, занимающего жилое помещение в государственном и муниципальном жилищном фонде, на приватизацию таких помещений, не допускалось включение объектов жилищного фонда, к которому относятся и общежития, в состав приватизируемого имущества государственных и муниципальных предприятий. Такие объекты подлежали передаче в муниципальную собственность.
При приватизации АОЗТ "Кавминкурортстрой" жилищный фонд, в том числе и дом, в котором проживает истец, не был включен в перечень приватизируемых объектов недвижимости, так как не подлежал приватизации в силу приведенных выше нормативных актов.
Спорное недвижимое имущество, построено до приватизации и акционирования государственного предприятия на денежные средства, принадлежащие государству, осталось в государственной собственности, в полное хозяйственное ведение АО "Кавминкурортстрой", ООО "Промжилстрой", ООО "ЖКК" не передавалось, поэтому указанный жилищный фонд должен был быть передан в ведение органов местного самоуправление, что и было сделано собственником - Комитетом по управлению государственным имуществом на основании распоряжения Правительства Ставропольского края N 82-пр от 17 марта 2010 года и дом передан в муниципальную собственность, что влечет для истца возникновение права на приватизацию.
Как указывалось выше, спорное жилое помещение передано АО "Кавминкурортстрой-М" в безвозмездное пользование, а впоследствии на основании дополнительных соглашений к указанному договору - ООО "Промжилстрой", далее ООО "ЖКК".
В соответствии со ст. 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма.
Из указанной статьи следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям и переданы в иную форму собственности, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. При этом отсутствие договора социального найма, а также решения об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда, не может препятствовать осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления указанных документов.
Таким образом, утрата статуса общежития в силу закона и применение правового режима, установленного для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, исключает возможность заключения с лицами, проживающими в таких помещениях, иных гражданско-правовых договоров, в том числе и коммерческого найма.
Поскольку на момент нахождения общежития в государственной собственности субъекта РФ собственник не отнес спорные жилые помещения к жилищному фонду коммерческого использования, не предоставил пользователям имущества прав по заключении договоров коммерческого найма этих жилых помещений, постольку правовых оснований у пользователей - юридических лиц распоряжаться имуществом путем заключения указанных договоров не имелось, соответственно ссылка кассатора на ст. 675 ГК РФ о том, что при переходе права собственности новый собственник стал наймодателем на условиях ранее заключенных договоров, является несостоятельной.
Кроме того, Конституционный суд РФ в Определении N 379-О-П от 15 мая 2007 года "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Б. на нарушение его конституционных прав пунктом 6 статьи 9 Федерального закона "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" и пунктом 15 статьи 43 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" указал на то, что Жилищным кодексом Российской Федерации предусмотрены различные правовые последствия перехода права собственности на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, и на жилое помещение, занимаемое по договору найма специализированного жилого помещения. Так, в соответствии со ст. 64 ЖК РФ, переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения.
Статьей 102 ЖК РФ, устанавливающей основания прекращения договора найма специализированного жилого помещения, предусмотрено прекращение договора найма жилого помещения в общежитии при переходе права собственности, а также передаче такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу, поскольку в силу ст. 19 ЖК РФ, специализированный жилищный фонд включает в себя только те помещения, которые находятся в государственной и муниципальной собственности и не могут находиться в собственности открытых акционерных обществ и других субъектов гражданского права, не являющихся публичными образованиями.
Исключение составляют случаи, когда новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано это жилое помещение, является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилого помещения. Тем самым жилищное законодательство защищает интересы соответствующих предприятий как юридических лиц, являющихся собственниками жилья либо его владельцами, ограничивая в праве пользования конкретной жилой площадью только тех граждан, которые не состоят с ними в трудовых правоотношениях.
Это не означает, что проживающие в таких помещениях граждане ограничены в праве на жилище по сравнению с другими лицами.
При этом, в соответствии со статьей 675 ГК РФ, поскольку переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма, в том числе, если это условия договора найма специализированного жилого помещения. Это означает, что в любом случае недопустимо произвольное распространение режима коммерческого найма на жилые помещения в зданиях общежитий, которые фактически были ранее заселены на условиях договора найма специализированного жилого помещения.
Согласно имеющимся в материалах дела документам, спорное помещение передавалось в муниципальную собственность как жилое в многоквартирном доме, а не как общежитие, в установленном законом порядке не отнесено к специализированному жилищному фонду, в связи с чем, законных оснований рассматривать в настоящее время спорные жилые помещение как специализированный жилищный фонд у суда не имелось.
Проанализировав в совокупности все представленные сторонами доказательства, суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для признания того, что истец занимает спорное жилое помещение на условиях коммерческого найма, поскольку никогда ООО "ЖКК" собственником спорного жилого помещения не являлось, полномочиями в отношении спорного жилья государственного жилищного фонда не обладало и, соответственно, было не вправе заключать с жильцами договоры коммерческого найма.
С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции правильно констатировал ничтожность заключения ООО "ЖКК" договоров найма и коммерческого найма спорных жилых помещений с истцами. При этом, в силу ст. 166 ГК РФ ничтожная сделка недействительна независимо от такого признания, суд вправе дать оценку недействительности ничтожной сделки и в том случае, когда истец на это не ссылается.
Постановления администрации г. Пятигорска в части включения спорного жилого помещения в жилищный фонд коммерческого использования обоснованно не приняты судом во внимание, так как отнесение этих жилых помещений к жилищному фонду коммерческого использования основано на ничтожных договорах коммерческого найма, а потому признание данных постановлений недействительными в самостоятельном порядке не требовалось.
Судебная коллегия не усматривает каких-либо ограничений для передачи спорного жилого помещения истцу в собственность бесплатно в порядке приватизации, несмотря на отсутствие оформленного в письменном виде договора социального найма жилого помещения с каждым из них, поскольку такое право у истца возникло в силу прямого указания Закона (ст. 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации").
Иные доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку обстоятельств, установленных и исследованных судом первой инстанции в соответствии с положениями статей 12, 56, 67 ГПК РФ, не содержат фактов, не проверенных и не учтенных судом первой инстанции при рассмотрении дела и имеющих юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияющих на обоснованность и законность судебного постановления, либо опровергающих выводы суда первой инстанции, в связи с чем являются несостоятельными, и не могут служить основанием для отмены законного и обоснованного решения суда.
Руководствуясь ст. ст. 327 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Пятигорского городского суда от 25 марта 2013 года оставить без изменения, доводы апелляционной жалобы Управления имущественных отношений администрации г. Пятигорска - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)