Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
15АП-15666/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 февраля 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Стрекачева А.Н.
судей А.Н. Герасименко, Н.В. Шимбаревой
при ведении протокола судебного заседания
секретарем судебного заседания А.Р. Салпагаровой
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "Торговая компания "Ковш": представитель Безбородов К.Ю. по доверенности от 10.10.2012,
от Казаряна Алексана Овсеповича: Майборода Л.Н., представитель по доверенности от 09.07.2012, представитель Майборода А.В. по доверенности от 09.07.2012,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Торговая компания "Ковш", конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Пригородный" Аброськина Александра Витальевича на определение Арбитражного суда Ростовской области от 16.11.2012 по делу N А53-12792/2010 по заявлению Казаряна Алексана Овсеповича об установлении требований, по заявлению конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Пригородный" Аброськина Александра Витальевича к Казаряну Алексану Овсеповичу об оспаривании сделок должника, применении последствий недействительности сделки, предъявленных по делу о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Пригородный" (ИНН 6102016191, ОГРН 1026100662543)
принятое в составе судьи Тер-Акопян О.С.
установил:
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Пригородный" (далее - ООО "Пригородный", должник) в Арбитражный суд Ростовской области поступили заявление Казаряна Алексана Овсеповича (далее - кредитор) о включении в реестр требований кредиторов 7 678 910 руб., из которых: 6 729 000 руб. задолженности по арендной плате на основании договоров аренды земельных участков от 11.01.2009, 11.01.2010, 949 910 руб. - процентов (с учетом уточнения, принятого определением от 10.11.11); заявление конкурсного управляющего должника Аброськина Александра Витальевича о признании недействительными договоров аренды земельных участков 11.01.2009, 11.01.2010.
Определением суда от 16.11.2012 отказано в удовлетворении заявлений конкурсного управляющего ООО "Пригородный" Аброськина А.В. о признании недействительными договоров аренды земельных участков N 01 от 11.01.2009, от 11.01.2010. Включены требования Казаряна А.О. в сумме 1 016 516 руб. 30 коп. в третью очередь реестра требований кредиторов ООО "Пригородный", в том числе 989 871 руб. 59 коп. - основной долг, 26 644 руб. 71 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами; суд определил, что проценты учитываются в реестре отдельно, подлежат удовлетворению в порядке, определенном п. 3 ст. 137 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве). В удовлетворении остальной части требований кредитора отказано.
Общество с ограниченной ответственностью "Торговая компания "Ковш" (далее - ООО "Торговая компания "Ковш") обжаловало определение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), и просило отменить определение суда от 16.11.2012, разрешить вопрос по существу, отказать Казарян А.О. во включении в реестр требований кредиторов ООО "Пригородный".
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что размер арендной платы земельных участков является завышенным, чем причинен вред имущественным правам кредиторов. Экспертное заключение не является надлежащим доказательством, цена земли, указанная в нем не соответствует реальной рыночной стоимости. Договор аренды земельного участка от 11.01.2009 является незаключенным, так как между сторонами не достигнуто соглашение о предмете договора. В анализе финансового состояния ООО "Пригородный" составленным временным управляющим, не отражена кредиторская задолженность Казарян А.О. Судом первой инстанции не исследованы должным образом все обстоятельства, имеющие значение для дела.
Конкурсный управляющий ООО "Пригородный" Аброськин А.В. (далее - конкурсный управляющий) обжаловал определение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просил изменить определение суда от 16.11.2012 и включить требование Казарян А.О. в размере 188 509 руб. 20 коп. в реестр требований кредиторов ООО "Пригородный".
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что договоры аренды земельных участков от 11.01.2009, от 11.01.2010 являются незаключенным, так как между сторонами не достигнуто соглашение о предмете договора. Размер арендной платы является завышенным и не отвечает условиям разумности. Конкурсный управляющий считает, что выводы экспертного заключения не могут быть приняты за основание расчета размера платы за фактическое пользование земельными участками как основанные на неполных данных, поэтому в основу расчета должна быть положена информация, предоставленная Комитетом по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района.
В отзыве на апелляционную жалобу Казарян А.О. просит определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями ч. 3 ст. 156 АПК РФ счел возможным рассмотреть апелляционную жалобу без участия не явившихся представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.
В судебном заседании представитель ООО Торговая компания "Ковш" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представитель Казаряна А.О. поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Ростовской области от 06.05.2011 ООО "Пригородный" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Плугатырев Николай Геннадьевич.
Сообщение об открытии в отношении ООО "Пригородный" процедуры конкурсного производства опубликовано в газете "КоммерсантЪ" от 28.05.2011.
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 30.01.2012 Плугатырев Н.Г. освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО "Пригородный".
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 27.02.2012 конкурсным управляющим ООО "Пригородный" утвержден Аброськин Александр Витальевич.
Из материалов дела следует, что между ООО "Пригородный" (арендатор) и кредитором Казарян А.О. (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка N 01 от 11.01.2009, в соответствии пунктом 1.1 которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельные участки земли сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N 60026000152132, NN;61020000000246, N 61026000150818 общей площадью 335,2 га. Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы за участки составляет 12 000 руб., а общая сумма арендной платы за весь срок договора - 4 022 400 руб. Срок договора - с 11.01.2009 по 30.12.2009. В материалы дела представлен акт приема-передачи земельного участка от 11.01.2009.
После окончания срока действия названного договора между сторонами подписан договор от 11.01.2010 в отношении тех же земельных участков сроком с 01.01.2010 до 30.12.2010 и тем же размером арендной платы.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции представителем ООО "Торговая компания "Ковш" заявлено о фальсификации указанных выше договоров аренды и актов приема-передачи. Суд первой инстанции предупредил представителя ООО "Торговая компания "Ковш" об уголовно-правовых последствиях заявления о фальсификации и в целях проверки обоснованности заявления о фальсификации доказательств определением от 01.12.2010 назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о времени выполнения подписей сторон в договорах аренды от 11.01.2009, 11.01.2010. Поскольку суд первой инстанции не рассмотрел заявление о фальсификации по существу, суд апелляционной инстанции, с учетом заключения экспертов от 28.02.2012 5082, 5083/05-3, дополнительных пояснений представителя Казаряна А.О. со ссылкой на объяснения бывшего руководителя ООО "Пригородный", который подтвердил первичное подписание договора аренды N 1 от 11.01.09 и акта приема-передачи в указанный в них срок и последующее переподписание договора аренды в связи с заменой натуральной оплаты денежной, рассмотрел его и определил в удовлетворении заявления ООО "Торговая компания "Ковш" о фальсификации доказательств отказать. В соответствии с частью 2 статьи 161 АПК РФ результаты рассмотрения заявления о фальсификации доказательств апелляционным судом отражены в протоколе судебного заседания.
Заявляя о наличии задолженности по договорам аренды, кредитор обратился с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника 7 678 910 руб., из которых: 6 729 000 руб. задолженности по арендной плате на основании договоров аренды земельных участков от 11.01.2009, 11.01.2010, 949 910 руб. - процентов.
Конкурсный управляющий обратился в рамках настоящего дела с заявлением о признании договоров аренды недействительными на основании пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, как сделок, совершенных с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.04.2010 N 137 "О некоторых вопросах, связанных с переходными положениями Федерального закона от 28.04.2009 N 73-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" на основании частей 2 и 3 статьи 5 Федерального закона от 28.04.2009 N 73-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ), а также исходя из общих правил о действии закона во времени (пункт 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации) и с учетом необходимости определения условий действительности сделки на основании закона, действующего в момент ее совершения, в отношении оснований недействительности сделок, совершенных до дня вступления в силу Закона N 73-ФЗ, его положения не подлежат применению независимо от даты возбуждения производства по делу о банкротстве.
К таким сделкам применяется статья 103 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в редакции, действовавшей до вступления в силу Закона N 73-ФЗ (включая положения о праве отдельных кредиторов оспаривать сделки должника, предусмотренные пунктами 3 и 4 этой статьи), и статья 28 Федерального закона от 25.02.1999 N 40-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций" в редакции, действовавшей до вступления в силу Закона N 73-ФЗ.
С учетом изложенных разъяснений, принимая во внимание, что оспариваемые договоры датированы 11.01.2009 и 11.01.2010, при рассмотрении вопроса о недействительности данных сделок подлежат применению положения Закона о банкротстве в редакции, действовавшей до вступления в силу Закона N 73-ФЗ, а именно: положения статьи 103 Закона о банкротстве - в отношении договора от 11.02.1009 и положения главы III.I Закона о банкротстве - в отношении договора от 11.01.2010.
Считая размер арендной платы, согласованный сторонами договора, чрезмерно высоким, конкурсный управляющий представил в материалы дела справку Министерства сельского хозяйства и продовольствия Ростовской области N 11.4.2.1-23/1290 от 22.06.2012, согласно которой средний размер арендной платы 1 га земельного участка в Аксайском районе составляет 1 327 руб. - в 2010 году; сведения за 2009 отсутствуют.
Конкурсным кредитором ООО "Торговая компания "Ковш" в материалы дела представлена справка Торгово-промышленной палаты Ростовской области N 04801301 от 02.11.2011, согласно которой рыночная цена арендной платы земель сельскохозяйственного назначения (пашни) составляла 700 950 руб. - за 1 га в год - в 2009 году; 900-1250 руб. за 1 га в год - в 2010 году.
Для определения рыночной стоимости арендной платы за пользование земельным участком по ходатайству Казаряна А.О. определением суда первой инстанции от 29.08.2012 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО НПО "Лаборатория экономического инжиниринга". Согласно экспертного заключения N 2012-ОН-87 от 30.09.2012 рыночная стоимость права пользования в 2009, 2010 заявленными земельными участками составляет 1 376 016 руб., в том числе в 2009 году- 803 232 руб., 2010 году- 572 784 руб.
В соответствии с договором аренды земельных участков N 01 от 11.01.2009 в аренду было передано 335,2 га. Однако, как следует из представленных в материалы дела свидетельств о праве собственности на земельные участка с кадастровыми номерами N 60026000152132, N 61020000000246, N 61026000150818 и кадастровых паспортов, их общая площадь составляет 318 га. Кроме того, в октябре 2009 года в результате продажи Казаряным А.О. земельного участка с кадастровым номером 61026000150818, размер используемого должником земельного участка уменьшился до 284,86 га. В связи с этим, указание земельного участка с названным кадастровым номером в договоре аренды от 11.01.2010 не соответствует фактически принадлежащему арендодателю площади земельного участка, а также изменившимся кадастровым номерам участков. Так, в этот период земельный участок кадастровым номером N 61020000000246 был разделен на десять участков, шесть из которых остались в собственности у Казаряна А.О., а четыре перешли к иному лицу. Таким образом, размер земельных участков, принадлежащих Казаряну А.О. в 2010 году, составил 250,82 га. При таких обстоятельствах предмет договоров аренды нельзя признать согласованным. Несогласование существенного условия договора аренды земельного участка означает его незаключенность, что исключает недействительность сделки.
Судом апелляционной инстанции выявлены также иные обстоятельства, позволяющие считать спорные договора аренды незаключенными.
В соответствии со статьей 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом. Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
В силу статьи 9 Закона N 101-ФЗ в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности (пункт 1).
В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок может быть объектом арендных отношений.
Согласно пункту 2 статьи 1 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" N 101-ФЗ от 24 июля 2002 года правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в том числе и законами субъектов Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 9 Закон N 101-ФЗ минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости от разрешенного вида их использования.
Таким образом, для земель сельскохозяйственного назначения федеральным законодателем установлен максимальный срок аренды (49 лет), а для отдельной категории таких земель - сельскохозяйственных угодий, к которым относится спорный участок, законами субъектов Российской Федерации устанавливаются минимальные сроки аренды (в зависимости от разрешенного использования угодий).
Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения (сельскохозяйственных угодий) должен соответствовать требованиям Федерального закона и закона субъекта Российской Федерации, установившим минимальные и максимальный сроки аренды для указанной категории земель (статья 422 ГК РФ).
С учетом норм статьи 9 Закона N 101-ФЗ условие о сроке в договоре аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения является определимым (такой договор признается заключенным на срок, соответствующий минимальному, установленному законом субъекта Российской Федерации). Согласно статье ст. 14.1, Областного закона Ростовской области от 22.07.2003 N 19-ЗС (ред. от 18.09.2006 N 539-ЗС) "О регулировании земельных отношений в Ростовской области" минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий в зависимости от разрешенного использования составляет: предоставленного под пашню - пять лет; предоставленного под сенокос - один год; предоставленного под многолетние насаждения - двадцать лет.
В договоре аренды земельного участка N 1 от 11.01.09 срок аренды земли под пашню определен сторонами с 11.01.09 до 30.12.09 (п. 2.1), в договоре аренды земельного участка от 11.01.10 - с 01.01.10 до 30.12.10 (пункт 2.1). Из изложенного следует, что в обоих договорах срок аренды составляет менее одного года. Следовательно, данное условие договора не соответствует положениям статьи 28.2 Закона N 75-кз (статья 168 Кодекса).
Вместе с тем, недействительность (ничтожность) пункта 2.1 договоров аренды не влечет недействительности всего договора (статья 180 Кодекса).
С учетом норм статьи 9 Закона N 101-ФЗ и статьи 28.2 Закона N 75-кз условие о сроке в договоре аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения является определимым (такой договор признается заключенным на срок, соответствующий минимальному, установленному законом субъекта Российской Федерации). Поэтому недействительность (ничтожность) условия о сроке (равно как и отсутствие его в тексте договора аренды земельного участка) не означает, что такой договор заключен сторонами на неопределенный срок. В описанных случаях договор аренды земель сельскохозяйственного назначения (сельскохозяйственных угодий) признается заключенным на срок не менее минимального, установленного законом субъекта Российской Федерации. В рассматриваемом случае такой срок составляет пять лет. Таким образом, возникший пробел (отсутствие условия о сроке предоставления спорного земельного участка) устраняется законом субъекта Российской Федерации.
Вместе с тем законодательное закрепление сроков (максимальных и минимальных) аренды земель сельскохозяйственного назначения (сельскохозяйственных угодий) не отменяет общие правила норм гражданского и земельного законодательства о необходимости государственной регистрации договора аренды объекта недвижимости (земельного участка), заключенного на срок более одного года.
Согласно пункту 2 статьи 609 Кодекса договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
По смыслу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, заключенные на срок более одного года, подлежат государственной регистрации.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 Кодекса).
Апелляционным судом установлено, что спорные договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения (пашни) не прошли процедуру государственной регистрации в установленном законом порядке. Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.
При таких обстоятельствах договоры аренды от 11.01.09 и от 11.01.10 в силу закона (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609 Кодекса, пункт 1 статьи 25, пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации) считаются незаключенными, а, следовательно, не могут породить правовых последствий.
Данный вывод суда апелляционной инстанции соответствует правовой позиции кассационной инстанции изложенной в постановлении от 08.07.11 по делу N А63-7059/2010.
Поскольку спорные договоры аренды являются незаключенными, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что последние в силу этого не могут быть признаны недействительными, и отказал в удовлетворении заявления конкурсного управляющего в этой части.
В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса (ч. 1).
Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (ч. 2).
Таким образом, незаключенность договора аренды не влечет за собой освобождения землепользователя от обязанности возместить собственнику земельного участка неосновательное обогащение в виде сбереженной платы за пользование земельным участком (статья 1102 и пункт 2 статьи 1105 ГК РФ).
Доводы подателей жалоб об отсутствии у Казарян А.О. права собственности на спорные земельные участки опровергаются представленными в материалы дела доказательствами, в том числе выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Свидетельствами о государственной регистрации права, кадастровыми паспортами земельного участка.
Факт пользования земельными участками подтвержден письмом Администрации Ольгинского сельского поселения Аксайского района от 25.07.2012 N 1900, согласно которому земельный участок, общей площадью 552000 кв. м, на полях NN 15, 29, 115, 95, кадастровый номер N 60:02:60 00 15:2132 - является собственностью гр. Казарян А.О. и в период с января 2009 г. по октябрь 2009 г. находился в аренде ООО "Пригородный".
Земельный участок, общей площадью 330000 кв. м, поле N 83, кадастровый номер N 61:02:60 00 15:0818 - является собственностью гр. Казарян А.О. и в период с января 2009 г. по октябрь 2009 г. находился в аренде ООО "Пригородный".
Земельный участок, общей площадью 2298700 кв. м, поле N 83, кадастровый номер N 61:02:000000:0246 - является собственностью гр. Казарян А.О. и в период с января 2009 г. по октябрь 2009 г. находился в аренде ООО "Пригородный".
Земельный участок, общей площадью 601483 кв. м, поле N 16, кадастровый номер N 61:02:0600015:2496 - является собственностью гр. Казарян А.О. и в период с октября 2009 г. по декабрь 2010 г. находился в аренде ООО "Пригородный".
Земельный участок, общей площадью 89562 кв. м, поле N 22, кадастровый номер N 61:02:0600015:2497 - является собственностью гр. Казарян А.О. и в период с октября 2009 г. по декабрь 2010 г. находился в аренде ООО "Пригородный".
Земельный участок, общей площадью 270684 кв. м, поле N 22, кадастровый номер N 61:02:0600015:2498 - является собственностью гр. Казарян А.О. и в период с октября 2009 г. по декабрь 2010 г. находился в аренде ООО "Пригородный".
Земельный участок, общей площадью 668453 кв. м, поле N 41, кадастровый номер N 61:02:0600015:2499 - является собственностью гр. Казарян А.О. и в период с октября 2009 г. по декабрь 2010 г. находился в аренде ООО "Пригородный".
Земельный участок, общей площадью 187712 кв. м, поле N 28, кадастровый номер N 61:02:0600015:2500 - является собственностью гр. Казарян А.О. и в период с октября 2009 г. по декабрь 2010 г. находился в аренде ООО "Пригородный".
Земельный участок, общей площадью 140402 кв. м, поле N 103, кадастровый номер N 61:02:0600015:2497 - является собственностью гр. Казарян А.О. и в период с октября 2009 г. по декабрь 2010 г. находился в аренде ООО "Пригородный".
Использование должником земельных участков, подтверждается также нарядами по цеху растениеводства за август 2009 г., март 2010 г., август 2010 г., определением арбитражного суда Ростовской области от 16.11.11 из которого следует, что конкурсный управляющий должника в судебном заседании заявил, что не видит целесообразности оспаривать сделку с Казарян А.О., так как на земельных участках Казарян А.О. был произведен сев урожая 2011, сбор и реализация которого позволила должнику погасить задолженность по заработной плате перед его работниками.
По имеющимся в материалах дела доказательствам судом первой инстанции верно установлено, что площадь используемых земельных участков составляла: с января 09 по октябрь 2009-317,86 га; с октября 2009 по февраль 2010-284,86 га; с февраля 2010 по 14.07.2010-250,82 га.
С учетом указанных площадей и периодов их использования, а также определенного экспертным заключением от 30.09.2012 размера арендной платы, суд первой инстанции верно установил, что задолженность должника перед кредитором за пользование земельным участков составляет 989 871,59 руб., которой соответствуют проценты за пользование чужими денежными средствами, предусмотренные статьей 395 ГК РФ, в размере 26 644,71 руб.
Доказательств внесения должником платы за пользование земельными участками либо возвращения земельных участков собственнику в материалах дела отсутствуют.
Результаты оценки рыночной стоимости права пользования спорными земельными участками не оспорены в установленном порядке. В процессе рассмотрения дела ходатайств о проведении дополнительной либо повторной экспертизы со стороны лиц, участвующих в деле, заявлено не было (статья 87 АПК РФ).
Доводы апелляционных жалоб, со ссылкой на справку Торгово-промышленной палаты Ростовской области и письмо Комитета по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района, о том, что размер арендной платы земельных участков не соответствует рыночным ценам и является завышенным, отклоняются судебной коллегией, поскольку данные доводы опровергнуты судебной экспертизой.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в материалы дела не представлены доказательства недостоверности рыночной стоимости права пользования спорными земельными участками Казаряна А.О., определенной в экспертном заключении N 2012-ОН-87 от 30.09.2012.
Довод ООО "Торговая компания "Ковш" о том, что в финансовом анализе ООО "Пригородный", проведенного временным управляющим должника, не указана кредиторская задолженность перед Казарян А.О. отклоняется апелляционным судом, поскольку данный довод в рассматриваемой ситуации не может повлиять на вывод суда о наличии у должника кредиторской задолженности Казарян А.О., подтвержденной надлежащими доказательствами.
Ссылки на то, что у должника отсутствовала необходимость в аренде и использовании спорных земельных участков и что расходы являются неразумными, подлежат отклонению, поскольку в силу статей 2, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица свободны в осуществлении ими предпринимательской деятельности и заключении договоров по их усмотрению. Целесообразность и необходимость получения в аренду земельных участков не является обстоятельством, подлежащим оценке при исследовании причин неисполнения обязательств по оплате за время фактического пользования (с получением предпринимательского дохода) должником земельными участками Казаряна А.О.
Иные доводы заявителей апелляционных жалоб подлежат отклонению ввиду отсутствия надлежащих и убедительных доказательств, которые могли являться основаниям для отказа в удовлетворении заявленного Казарян А.О. требования.
При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции, исследовав представленные в дело доказательства согласно требованиям ст. 162 АПК РФ и оценив их в совокупности и взаимосвязи с учетом положений ст. 71 АПК РФ, считает, что суд первой инстанции правомерно включил требование Казаряна А.О. в сумме 1 016 516 руб. 30 коп. в третью очередь реестра требований кредиторов ООО "Пригородный", в том числе 989 871 руб. 59 коп. - основной долг, 26 644 руб. 71 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами, учитываемые в реестре отдельно.
Согласно ч. 1, 6 ст. 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело, вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ основанием для отмены определения арбитражного суда первой инстанции.
Суд первой инстанции выполнил требования статьи 71 АПК РФ, полно, всесторонне исследовал и оценил представленные в деле доказательства и принял законный и обоснованный судебный акт.
Оснований для переоценки выводов и доказательств, которые при рассмотрении дела были исследованы и оценены судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 71 АПК РФ, не имеется.
При указанных обстоятельствах основания для отмены или изменения обжалуемого судебного акта отсутствуют.
Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену оспариваемого акта (ч. 4 ст. 270 АПК РФ), судом апелляционной инстанции не установлено. С учетом изложенного, основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Ростовской области от 16.11.2012 по делу N А53-12792/2010 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
А.Н.СТРЕКАЧЕВ
Судьи
А.Н.ГЕРАСИМЕНКО
Н.В.ШИМБАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.02.2013 N 15АП-15664/2012 ПО ДЕЛУ N А53-12792/2010
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 февраля 2013 г. N 15АП-15664/2012
Дело N А53-12792/2010
15АП-15666/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 февраля 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Стрекачева А.Н.
судей А.Н. Герасименко, Н.В. Шимбаревой
при ведении протокола судебного заседания
секретарем судебного заседания А.Р. Салпагаровой
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "Торговая компания "Ковш": представитель Безбородов К.Ю. по доверенности от 10.10.2012,
от Казаряна Алексана Овсеповича: Майборода Л.Н., представитель по доверенности от 09.07.2012, представитель Майборода А.В. по доверенности от 09.07.2012,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Торговая компания "Ковш", конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Пригородный" Аброськина Александра Витальевича на определение Арбитражного суда Ростовской области от 16.11.2012 по делу N А53-12792/2010 по заявлению Казаряна Алексана Овсеповича об установлении требований, по заявлению конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Пригородный" Аброськина Александра Витальевича к Казаряну Алексану Овсеповичу об оспаривании сделок должника, применении последствий недействительности сделки, предъявленных по делу о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Пригородный" (ИНН 6102016191, ОГРН 1026100662543)
принятое в составе судьи Тер-Акопян О.С.
установил:
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Пригородный" (далее - ООО "Пригородный", должник) в Арбитражный суд Ростовской области поступили заявление Казаряна Алексана Овсеповича (далее - кредитор) о включении в реестр требований кредиторов 7 678 910 руб., из которых: 6 729 000 руб. задолженности по арендной плате на основании договоров аренды земельных участков от 11.01.2009, 11.01.2010, 949 910 руб. - процентов (с учетом уточнения, принятого определением от 10.11.11); заявление конкурсного управляющего должника Аброськина Александра Витальевича о признании недействительными договоров аренды земельных участков 11.01.2009, 11.01.2010.
Определением суда от 16.11.2012 отказано в удовлетворении заявлений конкурсного управляющего ООО "Пригородный" Аброськина А.В. о признании недействительными договоров аренды земельных участков N 01 от 11.01.2009, от 11.01.2010. Включены требования Казаряна А.О. в сумме 1 016 516 руб. 30 коп. в третью очередь реестра требований кредиторов ООО "Пригородный", в том числе 989 871 руб. 59 коп. - основной долг, 26 644 руб. 71 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами; суд определил, что проценты учитываются в реестре отдельно, подлежат удовлетворению в порядке, определенном п. 3 ст. 137 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве). В удовлетворении остальной части требований кредитора отказано.
Общество с ограниченной ответственностью "Торговая компания "Ковш" (далее - ООО "Торговая компания "Ковш") обжаловало определение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), и просило отменить определение суда от 16.11.2012, разрешить вопрос по существу, отказать Казарян А.О. во включении в реестр требований кредиторов ООО "Пригородный".
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что размер арендной платы земельных участков является завышенным, чем причинен вред имущественным правам кредиторов. Экспертное заключение не является надлежащим доказательством, цена земли, указанная в нем не соответствует реальной рыночной стоимости. Договор аренды земельного участка от 11.01.2009 является незаключенным, так как между сторонами не достигнуто соглашение о предмете договора. В анализе финансового состояния ООО "Пригородный" составленным временным управляющим, не отражена кредиторская задолженность Казарян А.О. Судом первой инстанции не исследованы должным образом все обстоятельства, имеющие значение для дела.
Конкурсный управляющий ООО "Пригородный" Аброськин А.В. (далее - конкурсный управляющий) обжаловал определение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просил изменить определение суда от 16.11.2012 и включить требование Казарян А.О. в размере 188 509 руб. 20 коп. в реестр требований кредиторов ООО "Пригородный".
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что договоры аренды земельных участков от 11.01.2009, от 11.01.2010 являются незаключенным, так как между сторонами не достигнуто соглашение о предмете договора. Размер арендной платы является завышенным и не отвечает условиям разумности. Конкурсный управляющий считает, что выводы экспертного заключения не могут быть приняты за основание расчета размера платы за фактическое пользование земельными участками как основанные на неполных данных, поэтому в основу расчета должна быть положена информация, предоставленная Комитетом по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района.
В отзыве на апелляционную жалобу Казарян А.О. просит определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями ч. 3 ст. 156 АПК РФ счел возможным рассмотреть апелляционную жалобу без участия не явившихся представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.
В судебном заседании представитель ООО Торговая компания "Ковш" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представитель Казаряна А.О. поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Ростовской области от 06.05.2011 ООО "Пригородный" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Плугатырев Николай Геннадьевич.
Сообщение об открытии в отношении ООО "Пригородный" процедуры конкурсного производства опубликовано в газете "КоммерсантЪ" от 28.05.2011.
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 30.01.2012 Плугатырев Н.Г. освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО "Пригородный".
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 27.02.2012 конкурсным управляющим ООО "Пригородный" утвержден Аброськин Александр Витальевич.
Из материалов дела следует, что между ООО "Пригородный" (арендатор) и кредитором Казарян А.О. (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка N 01 от 11.01.2009, в соответствии пунктом 1.1 которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельные участки земли сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N 60026000152132, NN;61020000000246, N 61026000150818 общей площадью 335,2 га. Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы за участки составляет 12 000 руб., а общая сумма арендной платы за весь срок договора - 4 022 400 руб. Срок договора - с 11.01.2009 по 30.12.2009. В материалы дела представлен акт приема-передачи земельного участка от 11.01.2009.
После окончания срока действия названного договора между сторонами подписан договор от 11.01.2010 в отношении тех же земельных участков сроком с 01.01.2010 до 30.12.2010 и тем же размером арендной платы.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции представителем ООО "Торговая компания "Ковш" заявлено о фальсификации указанных выше договоров аренды и актов приема-передачи. Суд первой инстанции предупредил представителя ООО "Торговая компания "Ковш" об уголовно-правовых последствиях заявления о фальсификации и в целях проверки обоснованности заявления о фальсификации доказательств определением от 01.12.2010 назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о времени выполнения подписей сторон в договорах аренды от 11.01.2009, 11.01.2010. Поскольку суд первой инстанции не рассмотрел заявление о фальсификации по существу, суд апелляционной инстанции, с учетом заключения экспертов от 28.02.2012 5082, 5083/05-3, дополнительных пояснений представителя Казаряна А.О. со ссылкой на объяснения бывшего руководителя ООО "Пригородный", который подтвердил первичное подписание договора аренды N 1 от 11.01.09 и акта приема-передачи в указанный в них срок и последующее переподписание договора аренды в связи с заменой натуральной оплаты денежной, рассмотрел его и определил в удовлетворении заявления ООО "Торговая компания "Ковш" о фальсификации доказательств отказать. В соответствии с частью 2 статьи 161 АПК РФ результаты рассмотрения заявления о фальсификации доказательств апелляционным судом отражены в протоколе судебного заседания.
Заявляя о наличии задолженности по договорам аренды, кредитор обратился с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника 7 678 910 руб., из которых: 6 729 000 руб. задолженности по арендной плате на основании договоров аренды земельных участков от 11.01.2009, 11.01.2010, 949 910 руб. - процентов.
Конкурсный управляющий обратился в рамках настоящего дела с заявлением о признании договоров аренды недействительными на основании пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, как сделок, совершенных с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.04.2010 N 137 "О некоторых вопросах, связанных с переходными положениями Федерального закона от 28.04.2009 N 73-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" на основании частей 2 и 3 статьи 5 Федерального закона от 28.04.2009 N 73-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ), а также исходя из общих правил о действии закона во времени (пункт 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации) и с учетом необходимости определения условий действительности сделки на основании закона, действующего в момент ее совершения, в отношении оснований недействительности сделок, совершенных до дня вступления в силу Закона N 73-ФЗ, его положения не подлежат применению независимо от даты возбуждения производства по делу о банкротстве.
К таким сделкам применяется статья 103 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в редакции, действовавшей до вступления в силу Закона N 73-ФЗ (включая положения о праве отдельных кредиторов оспаривать сделки должника, предусмотренные пунктами 3 и 4 этой статьи), и статья 28 Федерального закона от 25.02.1999 N 40-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций" в редакции, действовавшей до вступления в силу Закона N 73-ФЗ.
С учетом изложенных разъяснений, принимая во внимание, что оспариваемые договоры датированы 11.01.2009 и 11.01.2010, при рассмотрении вопроса о недействительности данных сделок подлежат применению положения Закона о банкротстве в редакции, действовавшей до вступления в силу Закона N 73-ФЗ, а именно: положения статьи 103 Закона о банкротстве - в отношении договора от 11.02.1009 и положения главы III.I Закона о банкротстве - в отношении договора от 11.01.2010.
Считая размер арендной платы, согласованный сторонами договора, чрезмерно высоким, конкурсный управляющий представил в материалы дела справку Министерства сельского хозяйства и продовольствия Ростовской области N 11.4.2.1-23/1290 от 22.06.2012, согласно которой средний размер арендной платы 1 га земельного участка в Аксайском районе составляет 1 327 руб. - в 2010 году; сведения за 2009 отсутствуют.
Конкурсным кредитором ООО "Торговая компания "Ковш" в материалы дела представлена справка Торгово-промышленной палаты Ростовской области N 04801301 от 02.11.2011, согласно которой рыночная цена арендной платы земель сельскохозяйственного назначения (пашни) составляла 700 950 руб. - за 1 га в год - в 2009 году; 900-1250 руб. за 1 га в год - в 2010 году.
Для определения рыночной стоимости арендной платы за пользование земельным участком по ходатайству Казаряна А.О. определением суда первой инстанции от 29.08.2012 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО НПО "Лаборатория экономического инжиниринга". Согласно экспертного заключения N 2012-ОН-87 от 30.09.2012 рыночная стоимость права пользования в 2009, 2010 заявленными земельными участками составляет 1 376 016 руб., в том числе в 2009 году- 803 232 руб., 2010 году- 572 784 руб.
В соответствии с договором аренды земельных участков N 01 от 11.01.2009 в аренду было передано 335,2 га. Однако, как следует из представленных в материалы дела свидетельств о праве собственности на земельные участка с кадастровыми номерами N 60026000152132, N 61020000000246, N 61026000150818 и кадастровых паспортов, их общая площадь составляет 318 га. Кроме того, в октябре 2009 года в результате продажи Казаряным А.О. земельного участка с кадастровым номером 61026000150818, размер используемого должником земельного участка уменьшился до 284,86 га. В связи с этим, указание земельного участка с названным кадастровым номером в договоре аренды от 11.01.2010 не соответствует фактически принадлежащему арендодателю площади земельного участка, а также изменившимся кадастровым номерам участков. Так, в этот период земельный участок кадастровым номером N 61020000000246 был разделен на десять участков, шесть из которых остались в собственности у Казаряна А.О., а четыре перешли к иному лицу. Таким образом, размер земельных участков, принадлежащих Казаряну А.О. в 2010 году, составил 250,82 га. При таких обстоятельствах предмет договоров аренды нельзя признать согласованным. Несогласование существенного условия договора аренды земельного участка означает его незаключенность, что исключает недействительность сделки.
Судом апелляционной инстанции выявлены также иные обстоятельства, позволяющие считать спорные договора аренды незаключенными.
В соответствии со статьей 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом. Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
В силу статьи 9 Закона N 101-ФЗ в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности (пункт 1).
В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок может быть объектом арендных отношений.
Согласно пункту 2 статьи 1 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" N 101-ФЗ от 24 июля 2002 года правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в том числе и законами субъектов Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 9 Закон N 101-ФЗ минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости от разрешенного вида их использования.
Таким образом, для земель сельскохозяйственного назначения федеральным законодателем установлен максимальный срок аренды (49 лет), а для отдельной категории таких земель - сельскохозяйственных угодий, к которым относится спорный участок, законами субъектов Российской Федерации устанавливаются минимальные сроки аренды (в зависимости от разрешенного использования угодий).
Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения (сельскохозяйственных угодий) должен соответствовать требованиям Федерального закона и закона субъекта Российской Федерации, установившим минимальные и максимальный сроки аренды для указанной категории земель (статья 422 ГК РФ).
С учетом норм статьи 9 Закона N 101-ФЗ условие о сроке в договоре аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения является определимым (такой договор признается заключенным на срок, соответствующий минимальному, установленному законом субъекта Российской Федерации). Согласно статье ст. 14.1, Областного закона Ростовской области от 22.07.2003 N 19-ЗС (ред. от 18.09.2006 N 539-ЗС) "О регулировании земельных отношений в Ростовской области" минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий в зависимости от разрешенного использования составляет: предоставленного под пашню - пять лет; предоставленного под сенокос - один год; предоставленного под многолетние насаждения - двадцать лет.
В договоре аренды земельного участка N 1 от 11.01.09 срок аренды земли под пашню определен сторонами с 11.01.09 до 30.12.09 (п. 2.1), в договоре аренды земельного участка от 11.01.10 - с 01.01.10 до 30.12.10 (пункт 2.1). Из изложенного следует, что в обоих договорах срок аренды составляет менее одного года. Следовательно, данное условие договора не соответствует положениям статьи 28.2 Закона N 75-кз (статья 168 Кодекса).
Вместе с тем, недействительность (ничтожность) пункта 2.1 договоров аренды не влечет недействительности всего договора (статья 180 Кодекса).
С учетом норм статьи 9 Закона N 101-ФЗ и статьи 28.2 Закона N 75-кз условие о сроке в договоре аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения является определимым (такой договор признается заключенным на срок, соответствующий минимальному, установленному законом субъекта Российской Федерации). Поэтому недействительность (ничтожность) условия о сроке (равно как и отсутствие его в тексте договора аренды земельного участка) не означает, что такой договор заключен сторонами на неопределенный срок. В описанных случаях договор аренды земель сельскохозяйственного назначения (сельскохозяйственных угодий) признается заключенным на срок не менее минимального, установленного законом субъекта Российской Федерации. В рассматриваемом случае такой срок составляет пять лет. Таким образом, возникший пробел (отсутствие условия о сроке предоставления спорного земельного участка) устраняется законом субъекта Российской Федерации.
Вместе с тем законодательное закрепление сроков (максимальных и минимальных) аренды земель сельскохозяйственного назначения (сельскохозяйственных угодий) не отменяет общие правила норм гражданского и земельного законодательства о необходимости государственной регистрации договора аренды объекта недвижимости (земельного участка), заключенного на срок более одного года.
Согласно пункту 2 статьи 609 Кодекса договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
По смыслу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, заключенные на срок более одного года, подлежат государственной регистрации.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 Кодекса).
Апелляционным судом установлено, что спорные договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения (пашни) не прошли процедуру государственной регистрации в установленном законом порядке. Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.
При таких обстоятельствах договоры аренды от 11.01.09 и от 11.01.10 в силу закона (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609 Кодекса, пункт 1 статьи 25, пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации) считаются незаключенными, а, следовательно, не могут породить правовых последствий.
Данный вывод суда апелляционной инстанции соответствует правовой позиции кассационной инстанции изложенной в постановлении от 08.07.11 по делу N А63-7059/2010.
Поскольку спорные договоры аренды являются незаключенными, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что последние в силу этого не могут быть признаны недействительными, и отказал в удовлетворении заявления конкурсного управляющего в этой части.
В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса (ч. 1).
Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (ч. 2).
Таким образом, незаключенность договора аренды не влечет за собой освобождения землепользователя от обязанности возместить собственнику земельного участка неосновательное обогащение в виде сбереженной платы за пользование земельным участком (статья 1102 и пункт 2 статьи 1105 ГК РФ).
Доводы подателей жалоб об отсутствии у Казарян А.О. права собственности на спорные земельные участки опровергаются представленными в материалы дела доказательствами, в том числе выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Свидетельствами о государственной регистрации права, кадастровыми паспортами земельного участка.
Факт пользования земельными участками подтвержден письмом Администрации Ольгинского сельского поселения Аксайского района от 25.07.2012 N 1900, согласно которому земельный участок, общей площадью 552000 кв. м, на полях NN 15, 29, 115, 95, кадастровый номер N 60:02:60 00 15:2132 - является собственностью гр. Казарян А.О. и в период с января 2009 г. по октябрь 2009 г. находился в аренде ООО "Пригородный".
Земельный участок, общей площадью 330000 кв. м, поле N 83, кадастровый номер N 61:02:60 00 15:0818 - является собственностью гр. Казарян А.О. и в период с января 2009 г. по октябрь 2009 г. находился в аренде ООО "Пригородный".
Земельный участок, общей площадью 2298700 кв. м, поле N 83, кадастровый номер N 61:02:000000:0246 - является собственностью гр. Казарян А.О. и в период с января 2009 г. по октябрь 2009 г. находился в аренде ООО "Пригородный".
Земельный участок, общей площадью 601483 кв. м, поле N 16, кадастровый номер N 61:02:0600015:2496 - является собственностью гр. Казарян А.О. и в период с октября 2009 г. по декабрь 2010 г. находился в аренде ООО "Пригородный".
Земельный участок, общей площадью 89562 кв. м, поле N 22, кадастровый номер N 61:02:0600015:2497 - является собственностью гр. Казарян А.О. и в период с октября 2009 г. по декабрь 2010 г. находился в аренде ООО "Пригородный".
Земельный участок, общей площадью 270684 кв. м, поле N 22, кадастровый номер N 61:02:0600015:2498 - является собственностью гр. Казарян А.О. и в период с октября 2009 г. по декабрь 2010 г. находился в аренде ООО "Пригородный".
Земельный участок, общей площадью 668453 кв. м, поле N 41, кадастровый номер N 61:02:0600015:2499 - является собственностью гр. Казарян А.О. и в период с октября 2009 г. по декабрь 2010 г. находился в аренде ООО "Пригородный".
Земельный участок, общей площадью 187712 кв. м, поле N 28, кадастровый номер N 61:02:0600015:2500 - является собственностью гр. Казарян А.О. и в период с октября 2009 г. по декабрь 2010 г. находился в аренде ООО "Пригородный".
Земельный участок, общей площадью 140402 кв. м, поле N 103, кадастровый номер N 61:02:0600015:2497 - является собственностью гр. Казарян А.О. и в период с октября 2009 г. по декабрь 2010 г. находился в аренде ООО "Пригородный".
Использование должником земельных участков, подтверждается также нарядами по цеху растениеводства за август 2009 г., март 2010 г., август 2010 г., определением арбитражного суда Ростовской области от 16.11.11 из которого следует, что конкурсный управляющий должника в судебном заседании заявил, что не видит целесообразности оспаривать сделку с Казарян А.О., так как на земельных участках Казарян А.О. был произведен сев урожая 2011, сбор и реализация которого позволила должнику погасить задолженность по заработной плате перед его работниками.
По имеющимся в материалах дела доказательствам судом первой инстанции верно установлено, что площадь используемых земельных участков составляла: с января 09 по октябрь 2009-317,86 га; с октября 2009 по февраль 2010-284,86 га; с февраля 2010 по 14.07.2010-250,82 га.
С учетом указанных площадей и периодов их использования, а также определенного экспертным заключением от 30.09.2012 размера арендной платы, суд первой инстанции верно установил, что задолженность должника перед кредитором за пользование земельным участков составляет 989 871,59 руб., которой соответствуют проценты за пользование чужими денежными средствами, предусмотренные статьей 395 ГК РФ, в размере 26 644,71 руб.
Доказательств внесения должником платы за пользование земельными участками либо возвращения земельных участков собственнику в материалах дела отсутствуют.
Результаты оценки рыночной стоимости права пользования спорными земельными участками не оспорены в установленном порядке. В процессе рассмотрения дела ходатайств о проведении дополнительной либо повторной экспертизы со стороны лиц, участвующих в деле, заявлено не было (статья 87 АПК РФ).
Доводы апелляционных жалоб, со ссылкой на справку Торгово-промышленной палаты Ростовской области и письмо Комитета по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района, о том, что размер арендной платы земельных участков не соответствует рыночным ценам и является завышенным, отклоняются судебной коллегией, поскольку данные доводы опровергнуты судебной экспертизой.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в материалы дела не представлены доказательства недостоверности рыночной стоимости права пользования спорными земельными участками Казаряна А.О., определенной в экспертном заключении N 2012-ОН-87 от 30.09.2012.
Довод ООО "Торговая компания "Ковш" о том, что в финансовом анализе ООО "Пригородный", проведенного временным управляющим должника, не указана кредиторская задолженность перед Казарян А.О. отклоняется апелляционным судом, поскольку данный довод в рассматриваемой ситуации не может повлиять на вывод суда о наличии у должника кредиторской задолженности Казарян А.О., подтвержденной надлежащими доказательствами.
Ссылки на то, что у должника отсутствовала необходимость в аренде и использовании спорных земельных участков и что расходы являются неразумными, подлежат отклонению, поскольку в силу статей 2, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица свободны в осуществлении ими предпринимательской деятельности и заключении договоров по их усмотрению. Целесообразность и необходимость получения в аренду земельных участков не является обстоятельством, подлежащим оценке при исследовании причин неисполнения обязательств по оплате за время фактического пользования (с получением предпринимательского дохода) должником земельными участками Казаряна А.О.
Иные доводы заявителей апелляционных жалоб подлежат отклонению ввиду отсутствия надлежащих и убедительных доказательств, которые могли являться основаниям для отказа в удовлетворении заявленного Казарян А.О. требования.
При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции, исследовав представленные в дело доказательства согласно требованиям ст. 162 АПК РФ и оценив их в совокупности и взаимосвязи с учетом положений ст. 71 АПК РФ, считает, что суд первой инстанции правомерно включил требование Казаряна А.О. в сумме 1 016 516 руб. 30 коп. в третью очередь реестра требований кредиторов ООО "Пригородный", в том числе 989 871 руб. 59 коп. - основной долг, 26 644 руб. 71 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами, учитываемые в реестре отдельно.
Согласно ч. 1, 6 ст. 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело, вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ основанием для отмены определения арбитражного суда первой инстанции.
Суд первой инстанции выполнил требования статьи 71 АПК РФ, полно, всесторонне исследовал и оценил представленные в деле доказательства и принял законный и обоснованный судебный акт.
Оснований для переоценки выводов и доказательств, которые при рассмотрении дела были исследованы и оценены судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 71 АПК РФ, не имеется.
При указанных обстоятельствах основания для отмены или изменения обжалуемого судебного акта отсутствуют.
Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену оспариваемого акта (ч. 4 ст. 270 АПК РФ), судом апелляционной инстанции не установлено. С учетом изложенного, основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Ростовской области от 16.11.2012 по делу N А53-12792/2010 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
А.Н.СТРЕКАЧЕВ
Судьи
А.Н.ГЕРАСИМЕНКО
Н.В.ШИМБАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)