Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Огарь Н.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Лисовского В.Ю.
судей Омского областного суда Емельяновой Е.В., Дьякова А.Н.
при секретаре М.
рассмотрела в судебном заседании 30 мая 2012 года дело по апелляционной жалобе ООО "СитиСтрой" на решение Октябрьского районного суда города Омска от 23 марта 2012 года, которым постановлено:
"Признать недействительной государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру в г. Омске от общества с ограниченной ответственностью "Трояна" к обществу с ограниченной ответственностью "СитиСтрой", произведенную в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Омской области на основании договора купли-продажи квартир N 3к от 02.12.2010 года.
Признать за К., Ж. право собственности на 1/2 долю за каждым в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: г. Омск, в порядке приватизации.
Взыскать с К. и Ж. в пользу общества с ограниченной ответственностью "СитиСтрой" стоимость затрат на капитальный ремонт квартиры в г. Омске с каждого по руб.
В удовлетворении исковых требований К. и Ж. о применении последствий недействительности сделок в остальной части отказать."
Заслушав доклад судьи областного суда Лисовского В.Ю., судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
установила:
К., Ж. обратились в суд с иском к ЗАО "Строительно-монтажная компания", ООО "Лотос", ООО "Трояна", ООО "СитиСтрой" о признании недействительными сделок купли-продажи жилого помещения, применении последствий недействительности ничтожных сделок, признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации. В обоснование требований указали, что на основании решения Фонда имущества Омской области N 1 от 02.01.1992 г. между Фондом имущества Омской области и Арендным предприятием "Ордена трудового Красного знамени Строительно-монтажный трест N 4" заключен 03.06.1992 г. договор выкупа арендованного имущества, в состав которого вошло малосемейное общежитие, расположенное по адресу пр. в г. Омске. В связи с трудовыми отношениями с правопреемником Строительно-монтажного треста N 4 - ЗАО "СМТ N 4", Ж. на основании ордера N 104 от 28.02.1994 г. была предоставлена для проживания квартира в этом общежитии. Судебными актами Арбитражного суда Омской области и Октябрьского районного суда г. Омска были признаны недействительными договор выкупа арендованного имущества от 03.06.1992 г. и план приватизации СМТ N 4 в части включения в состав приватизируемого имущества спорного дома, в связи с чем право собственности у ЗАО "СМТ N 4" на квартиру не возникло. ЗАО "СМТ-4" не имело права заключать сделку купли-продажи с ООО "Лотос" по ее отчуждению. Спорный дом является государственной собственностью, они имеют право на получение спорной квартиры в собственность в порядке приватизации с компенсацией затрат ЗАО "СМТ N 4" на капитальный ремонт. Просили признать недействительными договор купли-продажи N 3к от 02.12.2010 г., заключенный между ООО "Трояна" и ООО "СитиСтрой", договор купли-продажи N 2к от 02.08.2010 г., заключенный между ООО "Лотос" и ООО "Трояна", договор купли-продажи от 15.06.2010 г., заключенный между ЗАО "СМТ N 4" и ООО Лотос" в отношении квартиры в г. Омске; применить последствия недействительности сделок: взыскать с ООО "Лотос" в пользу ЗАО "СМК" 167 500 руб., с ООО "Трояна" в пользу ООО "Лотос" руб., с ООО "СитиСтрой" в пользу ООО "Трояна" руб.; признать за ними право собственности на 1/2 долю за каждой в праве общей долевой собственности на квартиру в порядке приватизации; взыскать с них в пользу ЗАО "СМК" как правопреемника ЗАО "СМТ N 4" стоимость затрат на капитальный ремонт квартиры по руб. с каждой.
Истцы К., Ж., их представитель В. в судебном заседании иск поддержали по изложенным выше основаниям.
Представитель ответчика ООО "СитиСтрой" О. в судебном заседании иск не признала, указав на наличие оснований для прекращения производства по делу, поскольку имеется вступившие в законную силу решение Октябрьского районного г. Омска от 01.02.2010 г., которым истцам отказано в признании права общей долевой собственности на эту же квартиру в порядке приватизации. Заявила о применении последствий пропуска срока исковой давности к заявленным требованиям.
Представители ответчиков ЗАО "СМК", ООО "Лотос", ООО "Трояна" в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены.
Представители третьих лиц Управления Росреестра по Омской области, Администрации г. Омска, Департамента жилищной политики Администрации г. Омска и Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска, третье лицо К. в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе ООО "СитиСтрой" просит решение суда отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, неправомерный отказ в прекращении производства по делу, отсутствие правовых оснований для признания за истцами права собственности в порядке приватизации, поскольку на условиях договора социального найма квартира им не предоставлялась; указывает на законность действий ЗАО "СМТ N 4" по отчуждению принадлежавшего ему спорного жилого помещения ООО "Лотос", добросовестность действий ООО "СитиСтрой" по приобретению в собственность спорной квартиры, что исключает возможность ее истребования у них, неправильное применение судом последствий недействительности сделок, неправомерный отказ в применении срока давности к заявленными истцами требованиям.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель истцов К., Ж. - В. просит оставить решение без изменения, ссылаясь на законность и обоснованность выводов суда относительно отсутствия оснований для прекращения производства по делу и наличия основания для признания за истцами права собственности в порядке приватизации на спорную квартиру.
Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителя ООО "СитиСтрой" О., поддержавшей апелляционную жалобу, представителя К. и Ж. - В., возражавшего против удовлетворения жалобы, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда не находит оснований для отмены обжалуемого решения.
Из материалов дела следует, что истцы проживают и зарегистрированы в квартире в г. Омске, предоставленной Ж. на основании ордера N 104 от 28.02.1994 г. в связи с трудовыми отношениями с ЗАО "СМТ N 4" (в настоящее время - ЗАО "СМК"). На момент вселения истцов данное помещение имело статус общежития. Малосемейное общежитие по пр. в г. Омске на основании решения Фонда имущества Омской области N 1 от 02.06.1992 г. об утверждении плана приватизации арендного предприятия СМТ-4 путем выкупа арендованного имущества было включено в состав выкупаемого имущества и передано по договору от 03.06.1992 г. N 1 указанному предприятию. В настоящее время статус общежития со здания снят, и право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за ООО "СитиСтрой" на основании договора купли-продажи от 02.12.2010 г., заключенного с ООО "Трояна", которое приобрело спорное жилое помещение на основании договора купли-продажи от 02.08.2010 г. у ООО "Лотос", а ООО "Лотос" приобрело его у ЗАО "СМТ N 4" на основании договора от 15.06.2010 г.
Ссылаясь на нормы законодательства о приватизации государственного и муниципального имущества, анализ которых приведен в решении, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о ничтожности первоначальной сделки по передаче общежития в собственность арендного предприятия Строительно-монтажный трест N 4 в силу несоответствия ее требованиям закона. Такой вывод не противоречит и вынесенным ранее судебным актам Арбитражного суда Омской области и Октябрьского районного суда г. Омска, на которые ссылается ответчик.
В связи с этим ЗАО "СМТ N 4", не будучи собственником спорного жилого помещения, не вправе было распоряжаться им, и все последующие покупатели, являющиеся ответчиками по делу, также не приобрели право собственности на спорную квартиру, поскольку ее продавали лица, не являющиеся собственниками и не уполномоченные на заключение сделок по отчуждению квартиры. Доводы жалобы о принадлежности ЗАО "СМТ-4" спорного помещения на праве собственности основаны на иной оценке вышеуказанных обстоятельств, которая не может быть признана правильной.
Ссылки подателя жалобы на постановленный Арбитражным судом Омской области отказ в применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата здания, где расположена спорная квартира, в государственную собственность, являются несостоятельными. Ни К., ни Ж. не участвовали в рассмотрении дела арбитражным судом, и для них решение данного суда не имеет преюдициального значения. Кроме того, из постановления апелляционной инстанции Арбитражного суда Омской области от 27.10.2000 г. следует, что причиной отказа в удовлетворении вышеуказанного иска Комитета по управлению имуществом Омской области послужил тот факт, что к моменту разрешения спора здание в целом не находилось во владении ЗАО "СМТ N 4". Такой вывод арбитражного суда не исключает возможность удовлетворения аналогичных требований, предъявленных к ООО "СитиСтрой", как к лицу, за которым зарегистрировано право собственности на спорное помещение.
По этим же причинам не может иметь преюдициального значения и постановленный решением Октябрьского районного суда г. Омска от 05.10.2004 г. отказ в удовлетворении требований о возврате здания в государственную собственность, вынесенный по искам граждан.
Довод ответчика о создании ЗАО "СМТ N 4" нового объекта недвижимости вместо полученного при приватизации общежития исследовался судом первой инстанции, признавшим, что проведение в здании капитального ремонта не повлекло создание нового объекта. Мотивировку такого вывода, изложенную в решении, судебная коллегия считает правильной, а соответствующие доводы жалобы - необоснованными.
Учитывая положения ст. 18 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", их толкование, изложенное в п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 г. "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии у истцов права на получение спорной квартиры в собственность бесплатно в порядке приватизации и нарушении такого права оспаривавшимися сделками и произведенной на их основании государственной регистрацией права собственности ООО "СитиСтрой". Иное толкование указанных норм, приведенное ответчиком в жалобе, не учитывает, что под приобретением или возведением коммерческими организациями жилых помещений на собственные средства не может пониматься их выкуп в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий, и является неправильным.
Довод жалобы о возникновении права собственности первого приобретателя ЗАО "СМТ N 4" на основании абзаца 2 части 2 статьи 223 ГК РФ в связи с невозможностью истребования у него спорного помещения собственником является несостоятельным. Постановленный судами отказ в возврате здания в целом в государственную собственность не исключал возможности последующей защиты своих прав истцами, законность вселения которых в спорную квартиру уполномоченными государственными и муниципальными органами не оспаривалась, что в силу указанной ответчиком нормы исключает возникновение права собственности приобретателя по ничтожной сделке.
В связи с отсутствием претензий со стороны надлежащего собственника судебная коллегия полагает необоснованным и довод жалобы об отсутствии у истцов прав на спорное помещение в связи с тем, что их вселение было произведено неуполномоченной организацией и с нарушением предусмотренного законодательством порядка предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда не свидетельствует о неправильности выводов суда.
Ссылка ООО "СитиСтрой" на недопустимость применения последствий недействительности ничтожных сделок к добросовестным приобретателям спорного жилого помещения была правомерно отвергнута судом. Согласно абзаца 4 пункта 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав" возмездность приобретения имущества сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя.
Как видно из материалов дела, на момент заключения сделок со спорной квартирой имелось несколько вступивших в законную силу судебных решений Арбитражного суда Омской области и Октябрьского районного суда г. Омска, установивших недействительность плана приватизации арендного предприятия СМТ-4 и договора выкупа этим предприятием арендованного имущества в части передачи в собственность здания общежития, где находится спорное помещение. При этом ООО "СитиСтрой" должно было знать о проживании в спорной квартире истцов, права которых могли быть затронуты сделками. ООО "СитиСтрой" при проявлении должной осмотрительности и внимательности должно было знать о наличии правопритязаний на спорную квартиру К. и Ж. и, заключив при таких условиях сделку, приняло на себя риск возможных последствий в виде изъятия имущества.
К тому же, судебная коллегия полагает обоснованным довод истцов о взаимозависимости между ООО "Лотос", которое первым приобретало спорное жилое помещение у ЗАО "СМТ N 4" по цене, которая была явно ниже рыночной (руб. согласно условий договора), и ООО "СитиСтрой", поскольку руководитель последнего К.А. являлся единственным учредителем ООО "Лотос" на момент заключения этим обществом договоров купли-продажи в отношении спорной квартиры. Указанные обстоятельства подтверждены имеющимися в деле учредительными документами ООО "Лотос" (т. 2, л.д. 115 - 144).
Учитывая, что истцы проживали в спорном помещении постоянно с 1994 года, каких-либо действий по ограничению их права пользования этим помещением ни ЗАО "СМТ-4", ни последующие приобретатели по сделкам, совершенным в 2010 году, не предпринимали до марта 2011 г., когда ООО "СитиСтрой" впервые предложило им освободить жилое помещение, а с данным иском они обратились 24.01.2012 г., судебная коллегия полагает правильным вывод суда о том, что срок исковой давности не был пропущен.
С учетом установленных обстоятельств у суда имелись основания для применения последствий недействительности сделок, совершенных в отношении спорной квартиры, в связи с чем решение в части применения таких последствий в виде признания недействительной произведенной на ее основании государственной регистрации, соответствует требованиям закона. Поскольку истцы, как лица, проживающие в спорной квартире на условиях договора социального найма, имеют право приобрести ее в собственность бесплатно в порядке приватизации независимо от согласия наймодателя, остальные условия, необходимые для передачи жилого помещения в собственность граждан в порядке приватизации, были соблюдены, но заключить соответствующий договор с уполномоченными органами они не имели возможности по независящим от них причинам, суд правомерно удовлетворил требование о признании за ними права собственности в равных долях на спорную квартиру, признав недействительной государственную регистрацию перехода права собственности на нее к ООО "СитиСтрой" и взыскав с истцов в пользу ООО "СитиСтрой" стоимость затрат на капитальный ремонт квартиры, понесенных ее первым приобретателем - ЗАО "СМТ N 4".
Довод жалобы о незаконности решения в данной части, поскольку квартиру следовало передать в государственную собственность, является несостоятельным. Кроме того, права ООО "СитиСтрой", не являвшегося собственником спорной квартиры, передачей квартиры не в государственную собственность, а в собственность граждан, и взысканием в его пользу денежная сумма с истцов, не нарушены.
Ссылки подателя жалобы на неприменение судом последствий недействительности в виде двухсторонней реституции ко всем сделкам не могут повлечь отмену судебного решения, поскольку о применении таких последствий ООО "СитиСтрой" в ходе рассмотрения дела не заявляло, а прав истцов, заявлявших об их применении, это не затрагивало. Ответчик не лишен права защитить свои права, предъявив требования о возврате уплаченной по недействительной сделке суммы к организации, являвшейся продавцом.
Суд первой инстанции при рассмотрении спора не усмотрел оснований для удовлетворения заявлявшегося представителем ООО "СитиСтрой" ходатайства о прекращении производства по делу в связи с наличием вступившего в законную силу судебного решения по тождественному иску; мотивы такого вывода, приведенные в решении, судебная коллегия считает правильными, полагая повторно приведенные в жалобе доводы в этой части необоснованными.
При рассмотрении спора судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для его разрешения, дана надлежащая оценка представленным доказательствам и применены соответствующие нормы материального и процессуального права. Оснований для отмены или изменения обжалуемого решения нет.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
определила:
Решение Октябрьского районного суда города Омска от 23 марта 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 30.05.2012 ПО ДЕЛУ N 33-3123/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 мая 2012 г. по делу N 33-3123/2012
Председательствующий: Огарь Н.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Лисовского В.Ю.
судей Омского областного суда Емельяновой Е.В., Дьякова А.Н.
при секретаре М.
рассмотрела в судебном заседании 30 мая 2012 года дело по апелляционной жалобе ООО "СитиСтрой" на решение Октябрьского районного суда города Омска от 23 марта 2012 года, которым постановлено:
"Признать недействительной государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру в г. Омске от общества с ограниченной ответственностью "Трояна" к обществу с ограниченной ответственностью "СитиСтрой", произведенную в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Омской области на основании договора купли-продажи квартир N 3к от 02.12.2010 года.
Признать за К., Ж. право собственности на 1/2 долю за каждым в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: г. Омск, в порядке приватизации.
Взыскать с К. и Ж. в пользу общества с ограниченной ответственностью "СитиСтрой" стоимость затрат на капитальный ремонт квартиры в г. Омске с каждого по руб.
В удовлетворении исковых требований К. и Ж. о применении последствий недействительности сделок в остальной части отказать."
Заслушав доклад судьи областного суда Лисовского В.Ю., судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
установила:
К., Ж. обратились в суд с иском к ЗАО "Строительно-монтажная компания", ООО "Лотос", ООО "Трояна", ООО "СитиСтрой" о признании недействительными сделок купли-продажи жилого помещения, применении последствий недействительности ничтожных сделок, признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации. В обоснование требований указали, что на основании решения Фонда имущества Омской области N 1 от 02.01.1992 г. между Фондом имущества Омской области и Арендным предприятием "Ордена трудового Красного знамени Строительно-монтажный трест N 4" заключен 03.06.1992 г. договор выкупа арендованного имущества, в состав которого вошло малосемейное общежитие, расположенное по адресу пр. в г. Омске. В связи с трудовыми отношениями с правопреемником Строительно-монтажного треста N 4 - ЗАО "СМТ N 4", Ж. на основании ордера N 104 от 28.02.1994 г. была предоставлена для проживания квартира в этом общежитии. Судебными актами Арбитражного суда Омской области и Октябрьского районного суда г. Омска были признаны недействительными договор выкупа арендованного имущества от 03.06.1992 г. и план приватизации СМТ N 4 в части включения в состав приватизируемого имущества спорного дома, в связи с чем право собственности у ЗАО "СМТ N 4" на квартиру не возникло. ЗАО "СМТ-4" не имело права заключать сделку купли-продажи с ООО "Лотос" по ее отчуждению. Спорный дом является государственной собственностью, они имеют право на получение спорной квартиры в собственность в порядке приватизации с компенсацией затрат ЗАО "СМТ N 4" на капитальный ремонт. Просили признать недействительными договор купли-продажи N 3к от 02.12.2010 г., заключенный между ООО "Трояна" и ООО "СитиСтрой", договор купли-продажи N 2к от 02.08.2010 г., заключенный между ООО "Лотос" и ООО "Трояна", договор купли-продажи от 15.06.2010 г., заключенный между ЗАО "СМТ N 4" и ООО Лотос" в отношении квартиры в г. Омске; применить последствия недействительности сделок: взыскать с ООО "Лотос" в пользу ЗАО "СМК" 167 500 руб., с ООО "Трояна" в пользу ООО "Лотос" руб., с ООО "СитиСтрой" в пользу ООО "Трояна" руб.; признать за ними право собственности на 1/2 долю за каждой в праве общей долевой собственности на квартиру в порядке приватизации; взыскать с них в пользу ЗАО "СМК" как правопреемника ЗАО "СМТ N 4" стоимость затрат на капитальный ремонт квартиры по руб. с каждой.
Истцы К., Ж., их представитель В. в судебном заседании иск поддержали по изложенным выше основаниям.
Представитель ответчика ООО "СитиСтрой" О. в судебном заседании иск не признала, указав на наличие оснований для прекращения производства по делу, поскольку имеется вступившие в законную силу решение Октябрьского районного г. Омска от 01.02.2010 г., которым истцам отказано в признании права общей долевой собственности на эту же квартиру в порядке приватизации. Заявила о применении последствий пропуска срока исковой давности к заявленным требованиям.
Представители ответчиков ЗАО "СМК", ООО "Лотос", ООО "Трояна" в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены.
Представители третьих лиц Управления Росреестра по Омской области, Администрации г. Омска, Департамента жилищной политики Администрации г. Омска и Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска, третье лицо К. в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе ООО "СитиСтрой" просит решение суда отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, неправомерный отказ в прекращении производства по делу, отсутствие правовых оснований для признания за истцами права собственности в порядке приватизации, поскольку на условиях договора социального найма квартира им не предоставлялась; указывает на законность действий ЗАО "СМТ N 4" по отчуждению принадлежавшего ему спорного жилого помещения ООО "Лотос", добросовестность действий ООО "СитиСтрой" по приобретению в собственность спорной квартиры, что исключает возможность ее истребования у них, неправильное применение судом последствий недействительности сделок, неправомерный отказ в применении срока давности к заявленными истцами требованиям.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель истцов К., Ж. - В. просит оставить решение без изменения, ссылаясь на законность и обоснованность выводов суда относительно отсутствия оснований для прекращения производства по делу и наличия основания для признания за истцами права собственности в порядке приватизации на спорную квартиру.
Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителя ООО "СитиСтрой" О., поддержавшей апелляционную жалобу, представителя К. и Ж. - В., возражавшего против удовлетворения жалобы, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда не находит оснований для отмены обжалуемого решения.
Из материалов дела следует, что истцы проживают и зарегистрированы в квартире в г. Омске, предоставленной Ж. на основании ордера N 104 от 28.02.1994 г. в связи с трудовыми отношениями с ЗАО "СМТ N 4" (в настоящее время - ЗАО "СМК"). На момент вселения истцов данное помещение имело статус общежития. Малосемейное общежитие по пр. в г. Омске на основании решения Фонда имущества Омской области N 1 от 02.06.1992 г. об утверждении плана приватизации арендного предприятия СМТ-4 путем выкупа арендованного имущества было включено в состав выкупаемого имущества и передано по договору от 03.06.1992 г. N 1 указанному предприятию. В настоящее время статус общежития со здания снят, и право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за ООО "СитиСтрой" на основании договора купли-продажи от 02.12.2010 г., заключенного с ООО "Трояна", которое приобрело спорное жилое помещение на основании договора купли-продажи от 02.08.2010 г. у ООО "Лотос", а ООО "Лотос" приобрело его у ЗАО "СМТ N 4" на основании договора от 15.06.2010 г.
Ссылаясь на нормы законодательства о приватизации государственного и муниципального имущества, анализ которых приведен в решении, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о ничтожности первоначальной сделки по передаче общежития в собственность арендного предприятия Строительно-монтажный трест N 4 в силу несоответствия ее требованиям закона. Такой вывод не противоречит и вынесенным ранее судебным актам Арбитражного суда Омской области и Октябрьского районного суда г. Омска, на которые ссылается ответчик.
В связи с этим ЗАО "СМТ N 4", не будучи собственником спорного жилого помещения, не вправе было распоряжаться им, и все последующие покупатели, являющиеся ответчиками по делу, также не приобрели право собственности на спорную квартиру, поскольку ее продавали лица, не являющиеся собственниками и не уполномоченные на заключение сделок по отчуждению квартиры. Доводы жалобы о принадлежности ЗАО "СМТ-4" спорного помещения на праве собственности основаны на иной оценке вышеуказанных обстоятельств, которая не может быть признана правильной.
Ссылки подателя жалобы на постановленный Арбитражным судом Омской области отказ в применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата здания, где расположена спорная квартира, в государственную собственность, являются несостоятельными. Ни К., ни Ж. не участвовали в рассмотрении дела арбитражным судом, и для них решение данного суда не имеет преюдициального значения. Кроме того, из постановления апелляционной инстанции Арбитражного суда Омской области от 27.10.2000 г. следует, что причиной отказа в удовлетворении вышеуказанного иска Комитета по управлению имуществом Омской области послужил тот факт, что к моменту разрешения спора здание в целом не находилось во владении ЗАО "СМТ N 4". Такой вывод арбитражного суда не исключает возможность удовлетворения аналогичных требований, предъявленных к ООО "СитиСтрой", как к лицу, за которым зарегистрировано право собственности на спорное помещение.
По этим же причинам не может иметь преюдициального значения и постановленный решением Октябрьского районного суда г. Омска от 05.10.2004 г. отказ в удовлетворении требований о возврате здания в государственную собственность, вынесенный по искам граждан.
Довод ответчика о создании ЗАО "СМТ N 4" нового объекта недвижимости вместо полученного при приватизации общежития исследовался судом первой инстанции, признавшим, что проведение в здании капитального ремонта не повлекло создание нового объекта. Мотивировку такого вывода, изложенную в решении, судебная коллегия считает правильной, а соответствующие доводы жалобы - необоснованными.
Учитывая положения ст. 18 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", их толкование, изложенное в п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 г. "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии у истцов права на получение спорной квартиры в собственность бесплатно в порядке приватизации и нарушении такого права оспаривавшимися сделками и произведенной на их основании государственной регистрацией права собственности ООО "СитиСтрой". Иное толкование указанных норм, приведенное ответчиком в жалобе, не учитывает, что под приобретением или возведением коммерческими организациями жилых помещений на собственные средства не может пониматься их выкуп в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий, и является неправильным.
Довод жалобы о возникновении права собственности первого приобретателя ЗАО "СМТ N 4" на основании абзаца 2 части 2 статьи 223 ГК РФ в связи с невозможностью истребования у него спорного помещения собственником является несостоятельным. Постановленный судами отказ в возврате здания в целом в государственную собственность не исключал возможности последующей защиты своих прав истцами, законность вселения которых в спорную квартиру уполномоченными государственными и муниципальными органами не оспаривалась, что в силу указанной ответчиком нормы исключает возникновение права собственности приобретателя по ничтожной сделке.
В связи с отсутствием претензий со стороны надлежащего собственника судебная коллегия полагает необоснованным и довод жалобы об отсутствии у истцов прав на спорное помещение в связи с тем, что их вселение было произведено неуполномоченной организацией и с нарушением предусмотренного законодательством порядка предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда не свидетельствует о неправильности выводов суда.
Ссылка ООО "СитиСтрой" на недопустимость применения последствий недействительности ничтожных сделок к добросовестным приобретателям спорного жилого помещения была правомерно отвергнута судом. Согласно абзаца 4 пункта 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав" возмездность приобретения имущества сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя.
Как видно из материалов дела, на момент заключения сделок со спорной квартирой имелось несколько вступивших в законную силу судебных решений Арбитражного суда Омской области и Октябрьского районного суда г. Омска, установивших недействительность плана приватизации арендного предприятия СМТ-4 и договора выкупа этим предприятием арендованного имущества в части передачи в собственность здания общежития, где находится спорное помещение. При этом ООО "СитиСтрой" должно было знать о проживании в спорной квартире истцов, права которых могли быть затронуты сделками. ООО "СитиСтрой" при проявлении должной осмотрительности и внимательности должно было знать о наличии правопритязаний на спорную квартиру К. и Ж. и, заключив при таких условиях сделку, приняло на себя риск возможных последствий в виде изъятия имущества.
К тому же, судебная коллегия полагает обоснованным довод истцов о взаимозависимости между ООО "Лотос", которое первым приобретало спорное жилое помещение у ЗАО "СМТ N 4" по цене, которая была явно ниже рыночной (руб. согласно условий договора), и ООО "СитиСтрой", поскольку руководитель последнего К.А. являлся единственным учредителем ООО "Лотос" на момент заключения этим обществом договоров купли-продажи в отношении спорной квартиры. Указанные обстоятельства подтверждены имеющимися в деле учредительными документами ООО "Лотос" (т. 2, л.д. 115 - 144).
Учитывая, что истцы проживали в спорном помещении постоянно с 1994 года, каких-либо действий по ограничению их права пользования этим помещением ни ЗАО "СМТ-4", ни последующие приобретатели по сделкам, совершенным в 2010 году, не предпринимали до марта 2011 г., когда ООО "СитиСтрой" впервые предложило им освободить жилое помещение, а с данным иском они обратились 24.01.2012 г., судебная коллегия полагает правильным вывод суда о том, что срок исковой давности не был пропущен.
С учетом установленных обстоятельств у суда имелись основания для применения последствий недействительности сделок, совершенных в отношении спорной квартиры, в связи с чем решение в части применения таких последствий в виде признания недействительной произведенной на ее основании государственной регистрации, соответствует требованиям закона. Поскольку истцы, как лица, проживающие в спорной квартире на условиях договора социального найма, имеют право приобрести ее в собственность бесплатно в порядке приватизации независимо от согласия наймодателя, остальные условия, необходимые для передачи жилого помещения в собственность граждан в порядке приватизации, были соблюдены, но заключить соответствующий договор с уполномоченными органами они не имели возможности по независящим от них причинам, суд правомерно удовлетворил требование о признании за ними права собственности в равных долях на спорную квартиру, признав недействительной государственную регистрацию перехода права собственности на нее к ООО "СитиСтрой" и взыскав с истцов в пользу ООО "СитиСтрой" стоимость затрат на капитальный ремонт квартиры, понесенных ее первым приобретателем - ЗАО "СМТ N 4".
Довод жалобы о незаконности решения в данной части, поскольку квартиру следовало передать в государственную собственность, является несостоятельным. Кроме того, права ООО "СитиСтрой", не являвшегося собственником спорной квартиры, передачей квартиры не в государственную собственность, а в собственность граждан, и взысканием в его пользу денежная сумма с истцов, не нарушены.
Ссылки подателя жалобы на неприменение судом последствий недействительности в виде двухсторонней реституции ко всем сделкам не могут повлечь отмену судебного решения, поскольку о применении таких последствий ООО "СитиСтрой" в ходе рассмотрения дела не заявляло, а прав истцов, заявлявших об их применении, это не затрагивало. Ответчик не лишен права защитить свои права, предъявив требования о возврате уплаченной по недействительной сделке суммы к организации, являвшейся продавцом.
Суд первой инстанции при рассмотрении спора не усмотрел оснований для удовлетворения заявлявшегося представителем ООО "СитиСтрой" ходатайства о прекращении производства по делу в связи с наличием вступившего в законную силу судебного решения по тождественному иску; мотивы такого вывода, приведенные в решении, судебная коллегия считает правильными, полагая повторно приведенные в жалобе доводы в этой части необоснованными.
При рассмотрении спора судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для его разрешения, дана надлежащая оценка представленным доказательствам и применены соответствующие нормы материального и процессуального права. Оснований для отмены или изменения обжалуемого решения нет.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
определила:
Решение Октябрьского районного суда города Омска от 23 марта 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)