Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 августа 2013 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Карпачевой М.И., Фединой Г.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кочетковой Н.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ишимбайстройсервис" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.06.2013 по делу N А07-3490/2013 (судья Абдуллина Э.Р.).
Администрация муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Ишимбайстройсервис" (далее - ООО "Ишимбайстройсервис", ответчик) о взыскании долга в размере 1 587 082 руб. 24 коп., пени в размере 35 651 руб. 67 коп.
Решением суда от 11.06.2013 (резолютивная часть от 05.06.2013) исковые требования удовлетворены (л.д. 73-79).
В апелляционной жалобе ООО "Ишимбайстройсервис" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов жалобы ее податель ссылается на неполное исследование судом обстоятельств дела, а также допущенное нарушение норм материального права.
По мнению апеллянта, суд не принял во внимание, что земельный участок, являющийся объектом договора аренды, непригоден для строительства жилых домов. Договором аренды было предусмотрено подключение к инженерным сетям планируемых домов от существующих инженерных коммуникаций, в связи с чем ответчик обращался к истцу о расторжении договора в связи с отсутствием инженерных сетей в проектируемом жилом районе. В обоснование данного обстоятельства ответчиком в материалы дела предоставлены ответы из ресурсоснабжающих организаций об отсутствии инженерных сетей.
Ссылается на то, что ответчиком было предложено мирное урегулирование спора. В ответ на данное обращение истец предложил ответчику самостоятельно построить инженерную инфраструктуру и передать ее в муниципальную собственность, чем по существу подтвердил факт отсутствия на земельном участке инженерных коммуникаций.
Таким образом, земельный участок был передан с недостатками, препятствующими использованию земельного участка, которые не были оговорены при заключении договора аренды, и при отсутствии фактического использования земельного участка арендная плата не подлежит взысканию.
Администрация представила отзыв на апелляционную жалобу, в котором просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились. Истец просит рассмотреть апелляционную жалобу без его участия.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.
Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в соответствии с итоговым протоколом N 53 постоянно действующей комиссии по разработке условий продажи земельных участков и права на заключение договоров аренды земельных участков и проведению торгов от 12.03.2012 между Администрацией (арендодатель) и ООО "Ишимбайстройсервис" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, предоставляемого по результатам торгов по продаже права аренды земельного участка N 284 от 30.03.2012 (л.д. 13), по условиям которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:58:020402:1283 по адресу: Республика Башкортостан, г. Ишимбай, жилой район Юрматы-2, стр. 3-6, 11-14, 19-22, 27-30, 35-38, 43-46, 51-54, 59-62, 67-70, 75-78 общей площадью 51 001 кв. м для использования в целях комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Срок действия договора определен сторонами с 30.03.2012 по 30.03.2015.
Договор аренды зарегистрирован 11.07.2012 (уведомление о проведении государственной регистрации, л.д. 54).
Согласно п. 3.1 договора размер арендной платы за земельный участок устанавливается по результатам торгов согласно протокола N 53 от 12.03.2012 и составляет 3 235 300 руб. в год. Размер арендной платы на 2012 год составляет 2 455 282 руб. 46 коп.
Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями в срок до 10 числа первого месяца квартала (п. 3.2 договора).
Пунктом 4.4.14 договора предусмотрена обязанность арендатора произвести работы и подключение к инженерным сетям проектируемых жилых домов от существующих инженерно - технических коммуникаций за счет собственных средств победителей торгов или единственных участников договоров аренды земельного участка, оплату за подключение к инженерным коммуникациям покупатели права должны производить согласно порядку и ценам, установленным на предприятиях, обеспечивающих электроснабжение, газоснабжение и водоканализационное обеспечение жилищного фонда.
В соответствии с п. 5.2 договора аренды, в случае неуплаты платежей в установленный договором срок арендатор выплачивает пени из расчета 0,01% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Согласно акта приема-передачи от 30.03.2012 земельный участок с кадастровым номером 02:58:020402:1283, общей площадью 51001 кв. м, находящийся по адресу Республика Башкортостан, Ишимбайский район, г. Ишимбай, жилой район Юрматы-2, стр N 3-6,11-14, 19-22, 27-30, 35-38, 43-46,51-54, 59-62, 67-70, 75-78, передан ответчику (л.д. 20).
Дополнительным соглашением к договору от 26.11.2012 стороны изменили предмет договора в связи с разделом земельного участка, предметом договора стороны указали земельные участки с кадастровыми номерами: с 02:58:020402:1310 по 02:58:020402:1348, 02:58:000000:2603, 02:58:000000:2602 (л.д. 21).
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы по договору аренды явилось поводом для обращения истца в суд с настоящими исковыми требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил того, что ответчик нарушил обязательства по оплате арендной платы за пользование земельным участком. Суд отклонил доводы ответчика о невозможности использования земельного участка по назначению, так как условиями договора аренды не предусмотрено наличие на земельном участке инженерно-технических коммуникаций и подключение к инженерным коммуникациям должно осуществляться за счета арендатора. Кроме того, судом установлено обстоятельство фактического использования ответчиком земельного участка.
Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 названного Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.
В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком 30.03.2012 заключен договор N 284 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:58:020402:1283 по адресу: Республика Башкортостан, г. Ишимбай, жилой район Юрматы-2, стр. 3-6, 11-14, 19-22, 27-30, 35-38, 43-46, 51-54, 59-62, 67-70, 75-78 общей площадью 51 001 кв. м для использования в целях комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Договор зарегистрирован 11.07.2012, что в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ и п. 1 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) позволяет сделать вывод о его заключенности.
Исходя из положений ч. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Обязанность по внесению арендной платы предусмотрена ст. 614 ГК РФ.
В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно п. 3.1 договора размер арендной платы за земельный участок устанавливается по результатам торгов согласно протокола N 53 от 12.03.2012 и составляет 3 235 300 руб. в год. Размер арендной платы на 2012 год составляет 2 455 282 руб. 46 коп.
Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями в рок до 10 числа первого месяца квартала (п. 3.2 договора).
Доказательств оплаты арендной платы в сроки, объеме и в порядке, установленном договором аренды, ответчиком не представлено.
Ссылки ответчика на отсутствие оснований для оплаты арендной платы ввиду того, что земельный участок, являющийся объектом договора аренды, непригоден для строительства жилых домов, обоснованно не приняты судом первой инстанции во внимание.
Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Пунктом 4.4.14 договора предусмотрена обязанность арендатора произвести работы и подключение к инженерным сетям проектируемых жилых домов от существующих инженерно - технических коммуникаций за счет собственных средств победителей торгов или единственных участников договоров аренды земельного участка, оплату за подключение к инженерным коммуникациям покупатели права должны производить согласно порядку и ценам, установленным на предприятиях, обеспечивающих электроснабжение, газоснабжение и водоканализационное обеспечение жилищного фонда.
Толкование приведенного условия договора аренды по правилам ст. 431 ГК РФ не позволяет суду апелляционной инстанции согласиться с доводом апеллянта о наличии у арендодателя обязанности по предоставлению земельного участка с существующими инженерными коммуникациями.
Более того, приняв участие в торгах, истец выразил волеизъявление на получение в аренду земельного участка, характеристики которого были указаны в извещении о проведении торгов. Доказательств, свидетельствующих о том, что в извещении о проведении торгов характеристики земельного участка отражены с указанием на нем существующих инженерно-технических коммуникаций в материалы дела не представлено (ч. 1 ст. 65 АПК РФ), доказательств принятия истцом на себя обязанности по строительству таких коммуникаций также установлено.
Следует также отметить, что по смыслу ст. 612 ГК РФ предусмотренные в п. 1 статьи требования могут быть заявлены арендатором при обнаружении не всяких, а только таких из названных недостатков, которые полностью или частично препятствуют пользованию арендованным имуществом, то есть существенных недостатков.
Из обстоятельств же дела усматривается, что ответчик использовал переданный ему в аренду земельный участок, и более того, использовал его по назначению для строительства жилых домов.
Так, земельный участок передан истцом ответчику и принят последним без замечаний по акту от 30.03.2012.
В деле также имеется заявление от ответчика от 17.09.2012 в адрес главного архитектора отдела архитектуры и градостроительства администрации муниципального района Ишимбайский район о подготовке градостроительного заключения о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка (л.д. 61), письмо от 23.04.2013, в котором ответчик обратился к истцу с просьбой о согласовании передачи части земельных участков в субаренду (л.д. 55), размещенное в средствах массовой информации предложение о продаже возведенных жилых домов (л.д. 60).
Указанные доказательства, оцененные судом апелляционной инстанции в совокупности по правилам ст. 71 АПК РФ, свидетельствуют о том, что ответчиком осуществлено освоение земельного участка.
Следует также отметить, что доказательств возврата ответчиком истцу неиспользуемого, по его утверждению, земельного участка, в материалы дела не представлено (ч. 1 ст. 65 АПК РФ), что в силу ст. 622 ГК РФ влечет обязанность ответчика по оплате пользования.
При таких арбитражный суд первой инстанции обоснованно установил отсутствие оснований для применения положений ст. 612 ГК РФ.
В силу изложенного, требование истца в части взыскания суммы основного долга по договору аренды земельного участка удовлетворено судом правомерно.
Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).
В соответствии с п. 5.2 договора аренды, в случае неуплаты платежей в установленный договором срок арендатор выплачивает пени из расчета 0,01% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Правила ст. 333 ГК РФ предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.
Заявление ответчика о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства может быть сделано исключительно при рассмотрении судом дела по правилам суда первой инстанции (пункт 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации").
Общество о необходимости снижения неустойки и применения к спорным отношениям статьи 333 ГК РФ при рассмотрении спора в суде первой инстанции не заявило, контррасчет неустойки суду первой инстанции не представило, в отзыве на исковое заявление соответствующего ходатайства ответчика не содержится.
С учетом изложенного у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания для рассмотрения вопроса о применении к заявленной истцом сумме договорной неустойки правил ст. 333 ГК РФ.
Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.06.2013 по делу N А07-3490/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ишимбайстройсервис" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.08.2013 N 18АП-7881/2013 ПО ДЕЛУ N А07-3490/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 августа 2013 г. N 18АП-7881/2013
Дело N А07-3490/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 августа 2013 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Карпачевой М.И., Фединой Г.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кочетковой Н.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ишимбайстройсервис" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.06.2013 по делу N А07-3490/2013 (судья Абдуллина Э.Р.).
Администрация муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Ишимбайстройсервис" (далее - ООО "Ишимбайстройсервис", ответчик) о взыскании долга в размере 1 587 082 руб. 24 коп., пени в размере 35 651 руб. 67 коп.
Решением суда от 11.06.2013 (резолютивная часть от 05.06.2013) исковые требования удовлетворены (л.д. 73-79).
В апелляционной жалобе ООО "Ишимбайстройсервис" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов жалобы ее податель ссылается на неполное исследование судом обстоятельств дела, а также допущенное нарушение норм материального права.
По мнению апеллянта, суд не принял во внимание, что земельный участок, являющийся объектом договора аренды, непригоден для строительства жилых домов. Договором аренды было предусмотрено подключение к инженерным сетям планируемых домов от существующих инженерных коммуникаций, в связи с чем ответчик обращался к истцу о расторжении договора в связи с отсутствием инженерных сетей в проектируемом жилом районе. В обоснование данного обстоятельства ответчиком в материалы дела предоставлены ответы из ресурсоснабжающих организаций об отсутствии инженерных сетей.
Ссылается на то, что ответчиком было предложено мирное урегулирование спора. В ответ на данное обращение истец предложил ответчику самостоятельно построить инженерную инфраструктуру и передать ее в муниципальную собственность, чем по существу подтвердил факт отсутствия на земельном участке инженерных коммуникаций.
Таким образом, земельный участок был передан с недостатками, препятствующими использованию земельного участка, которые не были оговорены при заключении договора аренды, и при отсутствии фактического использования земельного участка арендная плата не подлежит взысканию.
Администрация представила отзыв на апелляционную жалобу, в котором просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились. Истец просит рассмотреть апелляционную жалобу без его участия.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.
Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в соответствии с итоговым протоколом N 53 постоянно действующей комиссии по разработке условий продажи земельных участков и права на заключение договоров аренды земельных участков и проведению торгов от 12.03.2012 между Администрацией (арендодатель) и ООО "Ишимбайстройсервис" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, предоставляемого по результатам торгов по продаже права аренды земельного участка N 284 от 30.03.2012 (л.д. 13), по условиям которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:58:020402:1283 по адресу: Республика Башкортостан, г. Ишимбай, жилой район Юрматы-2, стр. 3-6, 11-14, 19-22, 27-30, 35-38, 43-46, 51-54, 59-62, 67-70, 75-78 общей площадью 51 001 кв. м для использования в целях комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Срок действия договора определен сторонами с 30.03.2012 по 30.03.2015.
Договор аренды зарегистрирован 11.07.2012 (уведомление о проведении государственной регистрации, л.д. 54).
Согласно п. 3.1 договора размер арендной платы за земельный участок устанавливается по результатам торгов согласно протокола N 53 от 12.03.2012 и составляет 3 235 300 руб. в год. Размер арендной платы на 2012 год составляет 2 455 282 руб. 46 коп.
Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями в срок до 10 числа первого месяца квартала (п. 3.2 договора).
Пунктом 4.4.14 договора предусмотрена обязанность арендатора произвести работы и подключение к инженерным сетям проектируемых жилых домов от существующих инженерно - технических коммуникаций за счет собственных средств победителей торгов или единственных участников договоров аренды земельного участка, оплату за подключение к инженерным коммуникациям покупатели права должны производить согласно порядку и ценам, установленным на предприятиях, обеспечивающих электроснабжение, газоснабжение и водоканализационное обеспечение жилищного фонда.
В соответствии с п. 5.2 договора аренды, в случае неуплаты платежей в установленный договором срок арендатор выплачивает пени из расчета 0,01% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Согласно акта приема-передачи от 30.03.2012 земельный участок с кадастровым номером 02:58:020402:1283, общей площадью 51001 кв. м, находящийся по адресу Республика Башкортостан, Ишимбайский район, г. Ишимбай, жилой район Юрматы-2, стр N 3-6,11-14, 19-22, 27-30, 35-38, 43-46,51-54, 59-62, 67-70, 75-78, передан ответчику (л.д. 20).
Дополнительным соглашением к договору от 26.11.2012 стороны изменили предмет договора в связи с разделом земельного участка, предметом договора стороны указали земельные участки с кадастровыми номерами: с 02:58:020402:1310 по 02:58:020402:1348, 02:58:000000:2603, 02:58:000000:2602 (л.д. 21).
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы по договору аренды явилось поводом для обращения истца в суд с настоящими исковыми требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил того, что ответчик нарушил обязательства по оплате арендной платы за пользование земельным участком. Суд отклонил доводы ответчика о невозможности использования земельного участка по назначению, так как условиями договора аренды не предусмотрено наличие на земельном участке инженерно-технических коммуникаций и подключение к инженерным коммуникациям должно осуществляться за счета арендатора. Кроме того, судом установлено обстоятельство фактического использования ответчиком земельного участка.
Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 названного Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.
В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком 30.03.2012 заключен договор N 284 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:58:020402:1283 по адресу: Республика Башкортостан, г. Ишимбай, жилой район Юрматы-2, стр. 3-6, 11-14, 19-22, 27-30, 35-38, 43-46, 51-54, 59-62, 67-70, 75-78 общей площадью 51 001 кв. м для использования в целях комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Договор зарегистрирован 11.07.2012, что в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ и п. 1 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) позволяет сделать вывод о его заключенности.
Исходя из положений ч. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Обязанность по внесению арендной платы предусмотрена ст. 614 ГК РФ.
В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно п. 3.1 договора размер арендной платы за земельный участок устанавливается по результатам торгов согласно протокола N 53 от 12.03.2012 и составляет 3 235 300 руб. в год. Размер арендной платы на 2012 год составляет 2 455 282 руб. 46 коп.
Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями в рок до 10 числа первого месяца квартала (п. 3.2 договора).
Доказательств оплаты арендной платы в сроки, объеме и в порядке, установленном договором аренды, ответчиком не представлено.
Ссылки ответчика на отсутствие оснований для оплаты арендной платы ввиду того, что земельный участок, являющийся объектом договора аренды, непригоден для строительства жилых домов, обоснованно не приняты судом первой инстанции во внимание.
Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Пунктом 4.4.14 договора предусмотрена обязанность арендатора произвести работы и подключение к инженерным сетям проектируемых жилых домов от существующих инженерно - технических коммуникаций за счет собственных средств победителей торгов или единственных участников договоров аренды земельного участка, оплату за подключение к инженерным коммуникациям покупатели права должны производить согласно порядку и ценам, установленным на предприятиях, обеспечивающих электроснабжение, газоснабжение и водоканализационное обеспечение жилищного фонда.
Толкование приведенного условия договора аренды по правилам ст. 431 ГК РФ не позволяет суду апелляционной инстанции согласиться с доводом апеллянта о наличии у арендодателя обязанности по предоставлению земельного участка с существующими инженерными коммуникациями.
Более того, приняв участие в торгах, истец выразил волеизъявление на получение в аренду земельного участка, характеристики которого были указаны в извещении о проведении торгов. Доказательств, свидетельствующих о том, что в извещении о проведении торгов характеристики земельного участка отражены с указанием на нем существующих инженерно-технических коммуникаций в материалы дела не представлено (ч. 1 ст. 65 АПК РФ), доказательств принятия истцом на себя обязанности по строительству таких коммуникаций также установлено.
Следует также отметить, что по смыслу ст. 612 ГК РФ предусмотренные в п. 1 статьи требования могут быть заявлены арендатором при обнаружении не всяких, а только таких из названных недостатков, которые полностью или частично препятствуют пользованию арендованным имуществом, то есть существенных недостатков.
Из обстоятельств же дела усматривается, что ответчик использовал переданный ему в аренду земельный участок, и более того, использовал его по назначению для строительства жилых домов.
Так, земельный участок передан истцом ответчику и принят последним без замечаний по акту от 30.03.2012.
В деле также имеется заявление от ответчика от 17.09.2012 в адрес главного архитектора отдела архитектуры и градостроительства администрации муниципального района Ишимбайский район о подготовке градостроительного заключения о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка (л.д. 61), письмо от 23.04.2013, в котором ответчик обратился к истцу с просьбой о согласовании передачи части земельных участков в субаренду (л.д. 55), размещенное в средствах массовой информации предложение о продаже возведенных жилых домов (л.д. 60).
Указанные доказательства, оцененные судом апелляционной инстанции в совокупности по правилам ст. 71 АПК РФ, свидетельствуют о том, что ответчиком осуществлено освоение земельного участка.
Следует также отметить, что доказательств возврата ответчиком истцу неиспользуемого, по его утверждению, земельного участка, в материалы дела не представлено (ч. 1 ст. 65 АПК РФ), что в силу ст. 622 ГК РФ влечет обязанность ответчика по оплате пользования.
При таких арбитражный суд первой инстанции обоснованно установил отсутствие оснований для применения положений ст. 612 ГК РФ.
В силу изложенного, требование истца в части взыскания суммы основного долга по договору аренды земельного участка удовлетворено судом правомерно.
Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).
В соответствии с п. 5.2 договора аренды, в случае неуплаты платежей в установленный договором срок арендатор выплачивает пени из расчета 0,01% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Правила ст. 333 ГК РФ предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.
Заявление ответчика о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства может быть сделано исключительно при рассмотрении судом дела по правилам суда первой инстанции (пункт 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации").
Общество о необходимости снижения неустойки и применения к спорным отношениям статьи 333 ГК РФ при рассмотрении спора в суде первой инстанции не заявило, контррасчет неустойки суду первой инстанции не представило, в отзыве на исковое заявление соответствующего ходатайства ответчика не содержится.
С учетом изложенного у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания для рассмотрения вопроса о применении к заявленной истцом сумме договорной неустойки правил ст. 333 ГК РФ.
Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.06.2013 по делу N А07-3490/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ишимбайстройсервис" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Г.А.ФЕДИНА
М.И.КАРПАЧЕВА
Г.А.ФЕДИНА
М.И.КАРПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)