Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Семенцев С.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего - Вачковой И.Г.,
судей - Яковлевой В.В., Сафоновой Л.А.,
при секретаре - А.Д.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению С. к Министерству имущественных отношений Самарской области, Министерству строительства Самарской области, А.Р. о признании права собственности на квартиру, признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,
по апелляционной жалобе С. на решение Октябрьского районного суда г. Самара от 23 мая 2013 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований С. отказать".
Заслушав доклад по делу судьи Самарского областного суда Вачковой И.Г., возражения представителя А.Р. - М. (по доверенности) на доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
С. обратилась в суд с иском к Министерству имущественных отношений Самарской области, Министерству строительства Самарской области, А.Р. о признании права собственности на квартиру, признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки.
В обоснование заявленных требований истица указала, что 25.03.2002 г. между ООО "<данные изъяты>" (Застройщиком) и ЗАО "<данные изъяты>" (Инвестором) заключен договор N "Об инвестировании строительства жилого дома <адрес>, (долевого участия в строительстве)". Предметом договора являлось инвестирование строительства 2-х секционного жилого дома по адресу: <адрес> следующих условиях и объемах: инвестор осуществляет 100% инвестирование строительства жилого дома путем прямого перечисления денежных средств на расчетный счет Застройщика, путем приобретения строительных материалов и оборудования, производства строительно-монтажных и иных работ, а застройщик обязуется передать Инвестору в собственность после ввода жилого дома в эксплуатацию 88% жилых и нежилых помещений, указанных в Приложении N, являющимся неотъемлемой частью договора.
01.10.2005 г. между ЗАО "<данные изъяты>" и И. заключен договор "О переуступке доли в строительстве жилого дома (<адрес>". Предметом договора является переуступка на возмездной основе прав по долевому участию в строительстве 16-этажного кирпичного жилого дома <адрес>). Доля участия в строительстве указанного дома включает в себя выплату ее стоимости и самостоятельное участие в обустройстве жилого помещения в виде следующей квартиры: N (строительный), этаж 16, количество комнат 3 в двух уровнях, общая (проектная) площадь 100,92 кв. м.
19.12.2006 г. между ФИО1 и Н. (после заключения брака С.) заключен договор "О переуступке доли в строительстве жилого дома <адрес>", согласно которому ФИО1 переуступил на возмездной основе права по долевому участию в строительстве 16-этажного кирпичного жилого дома <адрес>) и право на получение в собственность по окончании строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию следующей квартиры: N (строительный), этаж 16, количество комнат 3 в двух уровнях, общая (проектная) площадь 100,92 кв. м, жилая площадь 50,36 кв. м.
В настоящей момент исполнение договора N от 25.03.2002 г. об инвестировании строительства жилого дома со стороны ООО "<данные изъяты>" фактически прекращено в связи с невозможностью исполнения договора по причине банкротства и отсутствия полного пакета документов для строительства дома.
С. свои обязательства по договору выполнила в полном объеме. Строительство вышеуказанного дома осуществлено на земельном участке, отведенном для этих целей, объект строительства описан, доля истицы выделена. Однако ей стало известно, что 27.08.2012 г. Министерством строительства Самарской области заключен договор N о передачи указанной квартиры А.Р. Данную сделку истица считает ничтожной в силу ст. 168 ГК РФ.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, с учетом уточнений С. просила признать за ней право собственности на кв. 179, общей площадью 89,20 кв. м, расположенную на 16 - 17 этажах жилого дома <адрес>, признать договор N от 27.08.12 г., заключенный между Министерством строительства Самарской области и А.Р., ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ, применить последствия недействительности сделки в виде прекращения права собственности А.Р. на спорное жилое помещение с аннулированием записи в ЕГРП.
23.01.13 г. А.Р. подано встречное исковое заявление к С., Министерству строительства Самарской области, Министерству имущественных отношений Самарской области о признании за ней права собственности на жилое помещение - кв. <адрес>.
Определением Октябрьского районного суда г. Самары от 25.03.2013 г. производство по встречному иску А.Р. по данному делу прекращено в связи с отказом от исковых требований.
Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласилась С., в апелляционной жалобе ставит вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, постановленного при неправильном применении норм материального права, указав, что поскольку она полностью оплатила долю в виде спорной квартиры, то приобрела право на долевое участие в строительстве и право на получение в собственность по завершении строительства спорной квартиры, при этом Министерство строительства Самарской области вправе заключать с обманутыми дольщиками договоры только в отношении невыкупленных квартир.
Представитель А.Р. - М. (по доверенности) в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
С., А.Р., представители Министерства имущественных отношений Самарской области и Министерства строительства Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причину неявки не сообщили.
В силу ст. 327 и ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.
Проверив материалы дела, заслушав стороны, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда, считает его законным и обоснованным.
В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).
Согласно ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на объект строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье.
В соответствии с п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ документом, удостоверяющим выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, а также соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Из материалов дела следует, что 18.06.2001 г. постановлением Главы г. Самары N Департаменту строительства и архитектуры администрации г. Самары предоставлен в аренду земельный участок, разрешено проектирование и поэтапное строительство жилой застройки по <адрес>.
18.07.2001 г. между Департаментом строительства и архитектуры администрации города и ООО "<данные изъяты>" заключен договор N "О долевом участии в проектировании и строительстве 2-х секционного 16-этажного жилого дома <адрес>".
25.03.2002 г. между ООО "<данные изъяты>" и ЗАО "<данные изъяты>" заключен договор N "Об инвестировании строительства жилого дома <адрес>".
01.10.2005 г. между ЗАО "<данные изъяты>" и ФИО1 заключен договор N-Р о переуступке доли в строительстве. Предметом договора является переуступка на возмездной основе прав по долевому участию в строительстве шестнадцатиэтажного жилого дома (строительный номер 10, район <адрес>). Доля участия в строительстве указанного дома включает в себя выплату ее стоимости и самостоятельное участие в обустройстве жилого помещения в виде следующей квартиры: N (строительный), этаж 16, количество комнат 3 в двух уровнях, общая (проектная) площадь 100.92 кв. м, жилая площадь 50,36 кв. м. В соответствии с п. 1.2 данного договора основанием передачи прав является договор N об инвестировании строительства жилого дома <адрес> от 25.03.2002 г. На основании протокола согласования цены к указанному договору стороны пришли к соглашению, что общая стоимость доли составляет 2 523 000 руб.
Согласно копии протокола совместного решения о погашении взаимных задолженностей между ЗАО "<данные изъяты>" и ФИО1 от 01.10.2005 г., ЗАО "<данные изъяты>" имеет задолженность перед ФИО1 по договору беспроцентного займа б/н от 11.<данные изъяты>. в размере 3 992 500 руб. ФИО1 имеет задолженность перед ЗАО "<данные изъяты>" в размере 2 523 000 руб. С подписанием настоящего протокола стороны на 01.10.2005 г. пришли к соглашению о погашении взаимных требований на сумму 2 523 000 руб. Задолженность ФИО1 перед ЗАО "<данные изъяты>" считается погашенной, задолженность ЗАО "<данные изъяты>" перед ФИО1 по договору беспроцентного зама N б/н на 01.10.2005 г. составляет 1 469 500 руб. Оригинал данного протокола, как и договор беспроцентного займа от 11.07.2005 г. суду представлен не был.
Из материалов дела также видно, что согласно договору о переуступке доли в строительстве N-Р_/II от 19.12.2006 г., заключенному между ФИО1 (Дольщик) и Н. (С.) (Новый Дольщик), ФИО1 переуступил Н. на возмездной основе права по долевом участию в строительстве шестнадцатиэтажного кирпичного жилого дома (строительный номер 10, район <адрес>) и права на получение в собственность по окончании строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию квартиры: N (строительный), этаж 16, количество комнат 3 в двух уровнях, общая (проектная) площадь 100,92 кв. м, жилая - 50,36 кв. м. С. произвела оплату по вышеуказанному договору ФИО1 в размере 2 523 000 руб.
Судом установлено и не оспаривается сторонами, что строительство дома <адрес> которое фактически велось ООО "<данные изъяты>" и ЗАО "<данные изъяты>", прекращено в 2006 г.
Из материалов дела следует, что 23.05.2012 г. внесена запись в ЕГРЮЛ о прекращении деятельности ЗАО "<данные изъяты>" в связи с его ликвидацией на основании решения арбитражного суда о завершении конкурсного производства. Начало ликвидации в 2007 году. При этом в силу п. 1 ст. 61 ГК РФ ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.
Установлено, что в соответствии с Законом Самарской области "О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории Самарской области, участники долевого строительства вышеуказанного многоквартирного дома включены в реестр обманутых дольщиков.
Финансирование строительства данного дома велось за счет средств областного бюджета в соответствии с Областной целевой программой "Стимулирование развития жилищного строительства на территории Самарской области" на 2011 - 2015 годы, утвержденной Постановлением Правительства Самарской области от 29.10.2010 года N, государственным заказчиком которой выступает Министерство строительства Самарской области.
Согласно ст. 2 вышеназванного Закона, уполномоченным органом государственной власти Самарской области в сфере защиты прав обманутых дольщиков на территории Самарской области является Министерство строительство Самарской области, которое осуществляет права заказчика (застройщика) строительства многоквартирных домов в случае, установленном ст. 2 и ст. 3 Закона Самарской области "О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории Самарской области", согласно которому министерство принимает меры в установленном законом порядке к прекращению прав застройщиков на земельный участок и выступает заказчиком строительства многоквартирного дома.
В силу ст. 3 указанного Закона, Министерство заключает с обманутыми дольщиками договоры, согласно которым принимает обязательства по обеспечению строительства многоквартирного дома и безвозмездной передаче жилых помещений, расположенных в нем, обманутым дольщикам после завершения строительства.
Таким образом, Закон Самарской области "О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории Самарской области" регулирует отношения по обеспечению строительства домов за счет средств областного бюджета с участием физических лиц в долевом строительстве жилых помещений в многоквартирных домах.
Из материалов дела следует, что Министерство строительства Самарской области, осуществляя свои полномочия, предоставленные Законом Самарской области N-ГД от 16.03.2007 "О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории Самарской области" 17.08.2010 г. заключило государственный контракт N с ООО "Межрегиональная Строительная Кампания - Самара", в соответствии с которым заказчик (Министерство) поручает, а генподрядчик (общество) принимает на себя выполнение строительно-монтажных работ по объекту "Проектирование и строительство жилой застройки в г.о. Самара, <адрес>).
Строительство жилого дома <адрес> осуществлялось ООО "Межрегиональная Строительная Компания - Самара" на основании разрешения на строительство N от 05.08.2011 г. на земельном участке, закрепленном договором аренды от 30.09.2010 г. N. На указанный объект выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 30.08.2012 г. N.
Распоряжением заместителя Главы г.о. Самара от 26.12.2011 г. N жилому дому со встроенными нежилыми помещениями присвоен адрес: <адрес>.
Также из материалов дела видно, что 18.11.2002 г. между ООО "<данные изъяты>" и А.Р. заключен договор долевого участия в строительстве N. Предметом договора явилось объединение вкладов и совместные действия сторон с целью строительства и эксплуатации девятиэтажного жилого дома по адресу: <адрес>. По окончании строительства дольщику выделяется его доля в виде трехкомнатной квартиры на 4 этаже, ориентировочной (по типовому проекту жилого дома) общей площадью с учетом балконов (коэффициент перерасчета - 0,3) и лоджий (коэффициент перерасчета - 0,5) 85,7 кв. м, подъезд 5, строительный номер N Согласно п. 4 данного договора, стоимость одного квадратного метра общей площади жилья составляет 11300 руб. и, соответственно, общий объем долевого участия по настоящему договору (при оплате в рассрочку - ориентировочно) составляет 968 410 руб.
30.12.2002 г. между ООО "<данные изъяты>" и А.Р. заключено дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве N) от 18.11.2002 г.. Согласно которому стороны пришли к соглашению об изменении предмета договора (замена квартиры N на две квартиры N), вместо номера N считать N абзац 2 п. 1.1 договора изложен в следующей редакции: "по окончании строительства дольщику выделяется его доля в виде двух квартир в 4 подъезде на 3 этаже: однокомнатной квартиры, общей площадью 38,45 кв. м, строительный номер N и двухкомнатной квартиры общей площадью 62,85 кв. м, строительный номер N). Абз. 1 п. 4.1 договора изложен в следующей редакции: "на момент заключения договора стоимость одного квадратного метра общей площади жилья составляет 11300 руб. и, соответственно, общий объем долевого участия по договору составляет 1 144 690 руб.
Обязательства по оплате доли по настоящему договору А.Р. исполнены.
Установлено, что в отношении руководства ООО "<данные изъяты>" возбуждено уголовное дело N, в рамках которого А.Р. признана потерпевшей.
На основании протокола Министерства строительства Самарской области по рассмотрению заявления N от 01.06.2007 и документов о включении в реестр обманутых дольщиков принято решение о включении А.Р. в реестр участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории Самарской области, основанием для включения указан список лиц, признанных потерпевшими по уголовному делу N.
Согласно выписки из реестра участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории Самарской области о правах требования отдельного лица от 02.07.2007 г. N в данный реестр внесена запись о праве требования А.Р. на долю в объекте долевого строительства по адресу: <адрес>.
18.06.2012 г. в соответствии с Законом Самарской области от 16.03.2007 г. N-ГД А.Р. обратилась в Министерство строительства и ЖКХ Самарской области с заявлением о распределении ей квартиры по адресу: <адрес>.
18.07.2012 г. А.Р. от председателя учреждения по защите прав обманутых дольщиков выписано представление о том, что она является <данные изъяты>, своего жилья не имеет, проживает с мужем - <данные изъяты>, по медицинским показаниям рекомендовано проходить лечение в стационарах г.о. Самара, 85,7 кв. м оплачено полностью, собранием кандидатура А.Р. одобрена, документы собраны полностью.
07.06.2012 г., 13.06.2012 г. состоялось совещание по вопросу распределения квартир особо нуждающимся участникам долевого строительства, включенных в реестр обманутых дольщиков, среди которых присутствует А.Р.
20.07.2012 г. А.Р. обратилась к заместителю председателя Правительства Самарской области с заявлением о том, что она является обманутым дольщиком и согласна получить квартиру <адрес>.
27.08.2012 г. между Министерством строительства Самарской области и А.Р. заключен договор N, в соответствии с которым Министерство собственными или привлеченными силами осуществляет строительство семнадцатиэтажного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> за счет и в пределах средств, предусмотренных Законом Самарской области об областном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, по окончании строительства жилого дома, сдачи его в эксплуатацию безвозмездно по акту приема-передачи передает дольщику расположенное в нем жилое помещение квартиры N, этаж 16 - 17, количество комнат 3, общая площадь (проектная) 89,2 кв. м.
01.10.2012 г. по акту приема-передачи Министерство строительства Самарской области передало А.Р. квартиру <адрес>. Настоящим актом подтверждается, что у дольщика отсутствуют претензии по характеристикам и качеству передаваемой квартиры.
01.03.2013 г. А.Р. выдано свидетельство о государственной регистрации права серии N на кв. <адрес>, площадью 89,2 кв. м.
Установлено также, что 08.02.2012 г. С. направила в Министерство строительства Самарской области заявление, в котором уведомляла об изменении паспортных данных по договору N-Р/П "О переуступке доли в строительстве жилого дома (строительный N, 2 подъезд) по <адрес> от 19.12.22006, приложив к заявлению копию паспорта и свидетельства о заключении брака.
16.07.2013 г. С. обратилась в Министерство строительства Самарской области с заявлением о включении ее в реестр обманутых дольщиков, ответа на которое не получила.
Проанализировав собранные по делу доказательства, суд пришел к правильному выводу о том, что ни с Министерством строительства Самарской области, ни с новым застройщиком - ООО "Межрегиональная Строительная Кампания - Самара" у С. каких-либо договорных отношений не возникло. Ни Министерство, ни ООО "Межрегиональная Строительная Кампания - Самара" правопреемником обязательств, взятых на себя перед дольщиками ООО "<данные изъяты>", ЗАО "<данные изъяты>", не являются. С. требований о включении в реестр обманутых дольщиков, формируемый Министерством строительства Самарской области не заявлялось.
С., заключая 19.12.2006 г. договор переуступки права с ФИО1, выезжала на строительную площадку, видела, что строительство фактически не ведется, была извещена директором ЗАО "<данные изъяты>" о том, что в отношении ЗАО "<данные изъяты>" введена процедура банкротства в виде конкурсного производства, также ей было известно с 2007 г., что Министерством строительства Самарской области принимаются заявления от граждан для включения их в реестр обманутых дольщиков, однако ни до 01.01.2008 г. (дата закрытия реестра), ни после С. на протяжении более 4 лет в Министерство строительства Самарской области с заявлением о включении ее в реестр не обращалась. Только 16.07.2012 г., после ликвидации ООО <данные изъяты>", ЗАО "<данные изъяты>" С. обратилась с соответствующим заявлением в Министерство строительства, приложив копии договоров, тем самым лишив возможности Министерство провести их проверку. Оригиналы договоров истицей в Министерство не представлялись. Таким образом, истец, зная о сложившейся ситуации, будучи уведомленным о порядке подачи документов в Министерство строительства Самарской области для включения в реестр обманутых дольщиков и возникновения на основании этого новых правоотношений между ней и органом государственной власти, своим правом не воспользовалась без каких-либо уважительных причин.
При наличии указанных обстоятельств, суд обоснованно отказал С. в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на спорное жилое помещение.
Также обоснованно отказано в удовлетворении требований о признании недействительным по основаниям ст. 168 ГК РФ договора N от 27.08.2012 г., заключенного между Министерством строительства Самарской области и А.Р., поскольку, А.Р. соблюдена процедура включения в реестр обманутых дольщиков, ее документы проверены в установленном законом порядке, соответственно, после включения в реестр между ней и Министерством строительства Самарской области возникли правоотношения, регулируемые Законом Самарской области N-ГД. Министерство строительства Самарской области, в свою очередь действуя в рамках своих полномочий, установленных данным Законом субъекта РФ, после включения А.Р. в реестр обманутых дольщиков, выступая в роли заказчика строительства и собственника свободных помещений во вновь построенном объекте недвижимости за счет бюджетных средств, исходя из принципа особой нуждаемости А.Р. в улучшении жилищных условий, не имея каких-либо сведений о возможном претендовании на спорное жилое помещение со стороны третьих лиц, в том числе С., имея в связи с этим обязательства перед А.Р., предоставило ей спорное жилое помещение на безвозмездной основе на основании договора. Договор N от 27.08.2012 соответствует требованиям действующего законодательства, содержит все существенные условия договора, заключен сторонами на основании Закона Самарской области N-ГД.
Доводы апелляционной жалобы о незаконности решения суда по вышеуказанным основаниям несостоятельны и не могут быть приняты во внимание, поскольку являлись предметом судебного разбирательства, им дана надлежащая оценка в мотивировочной части решения суда.
Судебная коллегия полагает, что все обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно, им дана надлежащая оценка. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение принятого решения и предусмотренных статьей 330 ГПК РФ судом не допущено. Доводов, опровергающих правильность выводов суда, апелляционная жалоба не содержит.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Самара от 23 мая 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу С. - без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в силу со дня его принятия, может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 22.08.2013 ПО ДЕЛУ N 33-7808/2013
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 августа 2013 г. по делу N 33-7808/2013
Судья: Семенцев С.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего - Вачковой И.Г.,
судей - Яковлевой В.В., Сафоновой Л.А.,
при секретаре - А.Д.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению С. к Министерству имущественных отношений Самарской области, Министерству строительства Самарской области, А.Р. о признании права собственности на квартиру, признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,
по апелляционной жалобе С. на решение Октябрьского районного суда г. Самара от 23 мая 2013 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований С. отказать".
Заслушав доклад по делу судьи Самарского областного суда Вачковой И.Г., возражения представителя А.Р. - М. (по доверенности) на доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
С. обратилась в суд с иском к Министерству имущественных отношений Самарской области, Министерству строительства Самарской области, А.Р. о признании права собственности на квартиру, признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки.
В обоснование заявленных требований истица указала, что 25.03.2002 г. между ООО "<данные изъяты>" (Застройщиком) и ЗАО "<данные изъяты>" (Инвестором) заключен договор N "Об инвестировании строительства жилого дома <адрес>, (долевого участия в строительстве)". Предметом договора являлось инвестирование строительства 2-х секционного жилого дома по адресу: <адрес> следующих условиях и объемах: инвестор осуществляет 100% инвестирование строительства жилого дома путем прямого перечисления денежных средств на расчетный счет Застройщика, путем приобретения строительных материалов и оборудования, производства строительно-монтажных и иных работ, а застройщик обязуется передать Инвестору в собственность после ввода жилого дома в эксплуатацию 88% жилых и нежилых помещений, указанных в Приложении N, являющимся неотъемлемой частью договора.
01.10.2005 г. между ЗАО "<данные изъяты>" и И. заключен договор "О переуступке доли в строительстве жилого дома (<адрес>". Предметом договора является переуступка на возмездной основе прав по долевому участию в строительстве 16-этажного кирпичного жилого дома <адрес>). Доля участия в строительстве указанного дома включает в себя выплату ее стоимости и самостоятельное участие в обустройстве жилого помещения в виде следующей квартиры: N (строительный), этаж 16, количество комнат 3 в двух уровнях, общая (проектная) площадь 100,92 кв. м.
19.12.2006 г. между ФИО1 и Н. (после заключения брака С.) заключен договор "О переуступке доли в строительстве жилого дома <адрес>", согласно которому ФИО1 переуступил на возмездной основе права по долевому участию в строительстве 16-этажного кирпичного жилого дома <адрес>) и право на получение в собственность по окончании строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию следующей квартиры: N (строительный), этаж 16, количество комнат 3 в двух уровнях, общая (проектная) площадь 100,92 кв. м, жилая площадь 50,36 кв. м.
В настоящей момент исполнение договора N от 25.03.2002 г. об инвестировании строительства жилого дома со стороны ООО "<данные изъяты>" фактически прекращено в связи с невозможностью исполнения договора по причине банкротства и отсутствия полного пакета документов для строительства дома.
С. свои обязательства по договору выполнила в полном объеме. Строительство вышеуказанного дома осуществлено на земельном участке, отведенном для этих целей, объект строительства описан, доля истицы выделена. Однако ей стало известно, что 27.08.2012 г. Министерством строительства Самарской области заключен договор N о передачи указанной квартиры А.Р. Данную сделку истица считает ничтожной в силу ст. 168 ГК РФ.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, с учетом уточнений С. просила признать за ней право собственности на кв. 179, общей площадью 89,20 кв. м, расположенную на 16 - 17 этажах жилого дома <адрес>, признать договор N от 27.08.12 г., заключенный между Министерством строительства Самарской области и А.Р., ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ, применить последствия недействительности сделки в виде прекращения права собственности А.Р. на спорное жилое помещение с аннулированием записи в ЕГРП.
23.01.13 г. А.Р. подано встречное исковое заявление к С., Министерству строительства Самарской области, Министерству имущественных отношений Самарской области о признании за ней права собственности на жилое помещение - кв. <адрес>.
Определением Октябрьского районного суда г. Самары от 25.03.2013 г. производство по встречному иску А.Р. по данному делу прекращено в связи с отказом от исковых требований.
Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласилась С., в апелляционной жалобе ставит вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, постановленного при неправильном применении норм материального права, указав, что поскольку она полностью оплатила долю в виде спорной квартиры, то приобрела право на долевое участие в строительстве и право на получение в собственность по завершении строительства спорной квартиры, при этом Министерство строительства Самарской области вправе заключать с обманутыми дольщиками договоры только в отношении невыкупленных квартир.
Представитель А.Р. - М. (по доверенности) в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
С., А.Р., представители Министерства имущественных отношений Самарской области и Министерства строительства Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причину неявки не сообщили.
В силу ст. 327 и ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.
Проверив материалы дела, заслушав стороны, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда, считает его законным и обоснованным.
В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).
Согласно ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на объект строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье.
В соответствии с п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ документом, удостоверяющим выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, а также соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Из материалов дела следует, что 18.06.2001 г. постановлением Главы г. Самары N Департаменту строительства и архитектуры администрации г. Самары предоставлен в аренду земельный участок, разрешено проектирование и поэтапное строительство жилой застройки по <адрес>.
18.07.2001 г. между Департаментом строительства и архитектуры администрации города и ООО "<данные изъяты>" заключен договор N "О долевом участии в проектировании и строительстве 2-х секционного 16-этажного жилого дома <адрес>".
25.03.2002 г. между ООО "<данные изъяты>" и ЗАО "<данные изъяты>" заключен договор N "Об инвестировании строительства жилого дома <адрес>".
01.10.2005 г. между ЗАО "<данные изъяты>" и ФИО1 заключен договор N-Р о переуступке доли в строительстве. Предметом договора является переуступка на возмездной основе прав по долевому участию в строительстве шестнадцатиэтажного жилого дома (строительный номер 10, район <адрес>). Доля участия в строительстве указанного дома включает в себя выплату ее стоимости и самостоятельное участие в обустройстве жилого помещения в виде следующей квартиры: N (строительный), этаж 16, количество комнат 3 в двух уровнях, общая (проектная) площадь 100.92 кв. м, жилая площадь 50,36 кв. м. В соответствии с п. 1.2 данного договора основанием передачи прав является договор N об инвестировании строительства жилого дома <адрес> от 25.03.2002 г. На основании протокола согласования цены к указанному договору стороны пришли к соглашению, что общая стоимость доли составляет 2 523 000 руб.
Согласно копии протокола совместного решения о погашении взаимных задолженностей между ЗАО "<данные изъяты>" и ФИО1 от 01.10.2005 г., ЗАО "<данные изъяты>" имеет задолженность перед ФИО1 по договору беспроцентного займа б/н от 11.<данные изъяты>. в размере 3 992 500 руб. ФИО1 имеет задолженность перед ЗАО "<данные изъяты>" в размере 2 523 000 руб. С подписанием настоящего протокола стороны на 01.10.2005 г. пришли к соглашению о погашении взаимных требований на сумму 2 523 000 руб. Задолженность ФИО1 перед ЗАО "<данные изъяты>" считается погашенной, задолженность ЗАО "<данные изъяты>" перед ФИО1 по договору беспроцентного зама N б/н на 01.10.2005 г. составляет 1 469 500 руб. Оригинал данного протокола, как и договор беспроцентного займа от 11.07.2005 г. суду представлен не был.
Из материалов дела также видно, что согласно договору о переуступке доли в строительстве N-Р_/II от 19.12.2006 г., заключенному между ФИО1 (Дольщик) и Н. (С.) (Новый Дольщик), ФИО1 переуступил Н. на возмездной основе права по долевом участию в строительстве шестнадцатиэтажного кирпичного жилого дома (строительный номер 10, район <адрес>) и права на получение в собственность по окончании строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию квартиры: N (строительный), этаж 16, количество комнат 3 в двух уровнях, общая (проектная) площадь 100,92 кв. м, жилая - 50,36 кв. м. С. произвела оплату по вышеуказанному договору ФИО1 в размере 2 523 000 руб.
Судом установлено и не оспаривается сторонами, что строительство дома <адрес> которое фактически велось ООО "<данные изъяты>" и ЗАО "<данные изъяты>", прекращено в 2006 г.
Из материалов дела следует, что 23.05.2012 г. внесена запись в ЕГРЮЛ о прекращении деятельности ЗАО "<данные изъяты>" в связи с его ликвидацией на основании решения арбитражного суда о завершении конкурсного производства. Начало ликвидации в 2007 году. При этом в силу п. 1 ст. 61 ГК РФ ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.
Установлено, что в соответствии с Законом Самарской области "О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории Самарской области, участники долевого строительства вышеуказанного многоквартирного дома включены в реестр обманутых дольщиков.
Финансирование строительства данного дома велось за счет средств областного бюджета в соответствии с Областной целевой программой "Стимулирование развития жилищного строительства на территории Самарской области" на 2011 - 2015 годы, утвержденной Постановлением Правительства Самарской области от 29.10.2010 года N, государственным заказчиком которой выступает Министерство строительства Самарской области.
Согласно ст. 2 вышеназванного Закона, уполномоченным органом государственной власти Самарской области в сфере защиты прав обманутых дольщиков на территории Самарской области является Министерство строительство Самарской области, которое осуществляет права заказчика (застройщика) строительства многоквартирных домов в случае, установленном ст. 2 и ст. 3 Закона Самарской области "О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории Самарской области", согласно которому министерство принимает меры в установленном законом порядке к прекращению прав застройщиков на земельный участок и выступает заказчиком строительства многоквартирного дома.
В силу ст. 3 указанного Закона, Министерство заключает с обманутыми дольщиками договоры, согласно которым принимает обязательства по обеспечению строительства многоквартирного дома и безвозмездной передаче жилых помещений, расположенных в нем, обманутым дольщикам после завершения строительства.
Таким образом, Закон Самарской области "О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории Самарской области" регулирует отношения по обеспечению строительства домов за счет средств областного бюджета с участием физических лиц в долевом строительстве жилых помещений в многоквартирных домах.
Из материалов дела следует, что Министерство строительства Самарской области, осуществляя свои полномочия, предоставленные Законом Самарской области N-ГД от 16.03.2007 "О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории Самарской области" 17.08.2010 г. заключило государственный контракт N с ООО "Межрегиональная Строительная Кампания - Самара", в соответствии с которым заказчик (Министерство) поручает, а генподрядчик (общество) принимает на себя выполнение строительно-монтажных работ по объекту "Проектирование и строительство жилой застройки в г.о. Самара, <адрес>).
Строительство жилого дома <адрес> осуществлялось ООО "Межрегиональная Строительная Компания - Самара" на основании разрешения на строительство N от 05.08.2011 г. на земельном участке, закрепленном договором аренды от 30.09.2010 г. N. На указанный объект выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 30.08.2012 г. N.
Распоряжением заместителя Главы г.о. Самара от 26.12.2011 г. N жилому дому со встроенными нежилыми помещениями присвоен адрес: <адрес>.
Также из материалов дела видно, что 18.11.2002 г. между ООО "<данные изъяты>" и А.Р. заключен договор долевого участия в строительстве N. Предметом договора явилось объединение вкладов и совместные действия сторон с целью строительства и эксплуатации девятиэтажного жилого дома по адресу: <адрес>. По окончании строительства дольщику выделяется его доля в виде трехкомнатной квартиры на 4 этаже, ориентировочной (по типовому проекту жилого дома) общей площадью с учетом балконов (коэффициент перерасчета - 0,3) и лоджий (коэффициент перерасчета - 0,5) 85,7 кв. м, подъезд 5, строительный номер N Согласно п. 4 данного договора, стоимость одного квадратного метра общей площади жилья составляет 11300 руб. и, соответственно, общий объем долевого участия по настоящему договору (при оплате в рассрочку - ориентировочно) составляет 968 410 руб.
30.12.2002 г. между ООО "<данные изъяты>" и А.Р. заключено дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве N) от 18.11.2002 г.. Согласно которому стороны пришли к соглашению об изменении предмета договора (замена квартиры N на две квартиры N), вместо номера N считать N абзац 2 п. 1.1 договора изложен в следующей редакции: "по окончании строительства дольщику выделяется его доля в виде двух квартир в 4 подъезде на 3 этаже: однокомнатной квартиры, общей площадью 38,45 кв. м, строительный номер N и двухкомнатной квартиры общей площадью 62,85 кв. м, строительный номер N). Абз. 1 п. 4.1 договора изложен в следующей редакции: "на момент заключения договора стоимость одного квадратного метра общей площади жилья составляет 11300 руб. и, соответственно, общий объем долевого участия по договору составляет 1 144 690 руб.
Обязательства по оплате доли по настоящему договору А.Р. исполнены.
Установлено, что в отношении руководства ООО "<данные изъяты>" возбуждено уголовное дело N, в рамках которого А.Р. признана потерпевшей.
На основании протокола Министерства строительства Самарской области по рассмотрению заявления N от 01.06.2007 и документов о включении в реестр обманутых дольщиков принято решение о включении А.Р. в реестр участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории Самарской области, основанием для включения указан список лиц, признанных потерпевшими по уголовному делу N.
Согласно выписки из реестра участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории Самарской области о правах требования отдельного лица от 02.07.2007 г. N в данный реестр внесена запись о праве требования А.Р. на долю в объекте долевого строительства по адресу: <адрес>.
18.06.2012 г. в соответствии с Законом Самарской области от 16.03.2007 г. N-ГД А.Р. обратилась в Министерство строительства и ЖКХ Самарской области с заявлением о распределении ей квартиры по адресу: <адрес>.
18.07.2012 г. А.Р. от председателя учреждения по защите прав обманутых дольщиков выписано представление о том, что она является <данные изъяты>, своего жилья не имеет, проживает с мужем - <данные изъяты>, по медицинским показаниям рекомендовано проходить лечение в стационарах г.о. Самара, 85,7 кв. м оплачено полностью, собранием кандидатура А.Р. одобрена, документы собраны полностью.
07.06.2012 г., 13.06.2012 г. состоялось совещание по вопросу распределения квартир особо нуждающимся участникам долевого строительства, включенных в реестр обманутых дольщиков, среди которых присутствует А.Р.
20.07.2012 г. А.Р. обратилась к заместителю председателя Правительства Самарской области с заявлением о том, что она является обманутым дольщиком и согласна получить квартиру <адрес>.
27.08.2012 г. между Министерством строительства Самарской области и А.Р. заключен договор N, в соответствии с которым Министерство собственными или привлеченными силами осуществляет строительство семнадцатиэтажного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> за счет и в пределах средств, предусмотренных Законом Самарской области об областном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, по окончании строительства жилого дома, сдачи его в эксплуатацию безвозмездно по акту приема-передачи передает дольщику расположенное в нем жилое помещение квартиры N, этаж 16 - 17, количество комнат 3, общая площадь (проектная) 89,2 кв. м.
01.10.2012 г. по акту приема-передачи Министерство строительства Самарской области передало А.Р. квартиру <адрес>. Настоящим актом подтверждается, что у дольщика отсутствуют претензии по характеристикам и качеству передаваемой квартиры.
01.03.2013 г. А.Р. выдано свидетельство о государственной регистрации права серии N на кв. <адрес>, площадью 89,2 кв. м.
Установлено также, что 08.02.2012 г. С. направила в Министерство строительства Самарской области заявление, в котором уведомляла об изменении паспортных данных по договору N-Р/П "О переуступке доли в строительстве жилого дома (строительный N, 2 подъезд) по <адрес> от 19.12.22006, приложив к заявлению копию паспорта и свидетельства о заключении брака.
16.07.2013 г. С. обратилась в Министерство строительства Самарской области с заявлением о включении ее в реестр обманутых дольщиков, ответа на которое не получила.
Проанализировав собранные по делу доказательства, суд пришел к правильному выводу о том, что ни с Министерством строительства Самарской области, ни с новым застройщиком - ООО "Межрегиональная Строительная Кампания - Самара" у С. каких-либо договорных отношений не возникло. Ни Министерство, ни ООО "Межрегиональная Строительная Кампания - Самара" правопреемником обязательств, взятых на себя перед дольщиками ООО "<данные изъяты>", ЗАО "<данные изъяты>", не являются. С. требований о включении в реестр обманутых дольщиков, формируемый Министерством строительства Самарской области не заявлялось.
С., заключая 19.12.2006 г. договор переуступки права с ФИО1, выезжала на строительную площадку, видела, что строительство фактически не ведется, была извещена директором ЗАО "<данные изъяты>" о том, что в отношении ЗАО "<данные изъяты>" введена процедура банкротства в виде конкурсного производства, также ей было известно с 2007 г., что Министерством строительства Самарской области принимаются заявления от граждан для включения их в реестр обманутых дольщиков, однако ни до 01.01.2008 г. (дата закрытия реестра), ни после С. на протяжении более 4 лет в Министерство строительства Самарской области с заявлением о включении ее в реестр не обращалась. Только 16.07.2012 г., после ликвидации ООО <данные изъяты>", ЗАО "<данные изъяты>" С. обратилась с соответствующим заявлением в Министерство строительства, приложив копии договоров, тем самым лишив возможности Министерство провести их проверку. Оригиналы договоров истицей в Министерство не представлялись. Таким образом, истец, зная о сложившейся ситуации, будучи уведомленным о порядке подачи документов в Министерство строительства Самарской области для включения в реестр обманутых дольщиков и возникновения на основании этого новых правоотношений между ней и органом государственной власти, своим правом не воспользовалась без каких-либо уважительных причин.
При наличии указанных обстоятельств, суд обоснованно отказал С. в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на спорное жилое помещение.
Также обоснованно отказано в удовлетворении требований о признании недействительным по основаниям ст. 168 ГК РФ договора N от 27.08.2012 г., заключенного между Министерством строительства Самарской области и А.Р., поскольку, А.Р. соблюдена процедура включения в реестр обманутых дольщиков, ее документы проверены в установленном законом порядке, соответственно, после включения в реестр между ней и Министерством строительства Самарской области возникли правоотношения, регулируемые Законом Самарской области N-ГД. Министерство строительства Самарской области, в свою очередь действуя в рамках своих полномочий, установленных данным Законом субъекта РФ, после включения А.Р. в реестр обманутых дольщиков, выступая в роли заказчика строительства и собственника свободных помещений во вновь построенном объекте недвижимости за счет бюджетных средств, исходя из принципа особой нуждаемости А.Р. в улучшении жилищных условий, не имея каких-либо сведений о возможном претендовании на спорное жилое помещение со стороны третьих лиц, в том числе С., имея в связи с этим обязательства перед А.Р., предоставило ей спорное жилое помещение на безвозмездной основе на основании договора. Договор N от 27.08.2012 соответствует требованиям действующего законодательства, содержит все существенные условия договора, заключен сторонами на основании Закона Самарской области N-ГД.
Доводы апелляционной жалобы о незаконности решения суда по вышеуказанным основаниям несостоятельны и не могут быть приняты во внимание, поскольку являлись предметом судебного разбирательства, им дана надлежащая оценка в мотивировочной части решения суда.
Судебная коллегия полагает, что все обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно, им дана надлежащая оценка. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение принятого решения и предусмотренных статьей 330 ГПК РФ судом не допущено. Доводов, опровергающих правильность выводов суда, апелляционная жалоба не содержит.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Самара от 23 мая 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу С. - без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в силу со дня его принятия, может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)