Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 13 марта 2013 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Рябухиной Н.А.,
судей Рожкова Д.Г., Солодкевич Ю.М.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Самовичем А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-9955/2012) общества с ограниченной ответственностью "Регион-Энерго" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 28.09.2012 по делу N А70-7007/2012 (судья Макаров С.Л.) по иску Администрации города Тобольска (ОГРН 1027201301467, ИНН 7206006802) к обществу с ограниченной ответственностью "Регион-Энерго" (ОГРН 1047200637197, ИНН 7202129338) о взыскании 145 706 руб. 59 коп.,
при участии в судебном заседании представителей:
от общества с ограниченной ответственностью "Регион-Энерго", Администрации города Тобольска - представители не явились,
установил:
Администрация города Тобольска 01.08.2012 обратилась в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Регион-Энерго" (далее - ООО "Регион-Энерго") о взыскании 130 076 руб. 19 коп. задолженности, 15 630 руб. 40 коп. договорной пени.
Предъявленные требования истец со ссылкой на статьи 606, 614, 329, 330 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) обосновал неисполнением ООО "Регион-Энерго" обязательства по оплате аренды с 01.10.2011 по 30.06.2012 земельного участка площадью 3271 кв. м, расположенного по адресу: г. Тобольск, ул. Строителей, участок N 7, предоставленного ответчику в соответствии с договором аренды земельного участка от 13.12.2010 N 03-09/806-10 по акту приема-передачи от 13.12.2010. За период с 01.10.2011 по 30.06.2012 арендная плата составляет 130 076 руб. 19 коп. В связи с нарушением ответчиком установленных пунктом 4.2 договора сроков внесения арендной платы истцом на основании пункта 5.2 договора начислена пеня в сумме 15 630 руб. 40 коп. за период просрочки с 02.11.2011 по 25.07.2012.
С исковым заявлением истец представил расчет суммы долга и пени (л.д. 16), указав в нем в том числе задолженность за предшествующий период, подлежащую взысканию по решению Арбитражного суда Тюменской области от 10.11.2011 по делу N А70-10215/2011 (л.д. 36-39).
На исковое заявление ответчик представил отзыв, в котором просил отказать в удовлетворении исковых требований, поскольку договор аренды земельного участка от 13.12.2010 N 03-09/806-10 был заключен сроком на 11 месяцев, и после истечения срока не продлевался. ООО "Регион-Энерго" не является собственником расположенного на земельном участке административного здания, и после истечения срока действия договора аренды земельным участком не пользуется. Истцом не доказаны основания начисления арендной платы до 30.06.2012. Ответчик считает, что необходимо выяснить, кому на данный момент принадлежит административное здание, находящееся на переданном в аренду земельном участке, и какие права имеет собственник здания на данный земельный участок (л.д. 30).
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 28.09.2012 по делу N А70-7007/2012 иск удовлетворен, с ООО "Регион-Энерго" в пользу Администрации города Тобольска взыскано 130 076 руб. 19 коп. задолженности, 15 630 руб. 40 коп. пени. С ООО "Регион-Энерго" в доход федерального бюджета взыскано 5 371 руб. 18 коп. государственной пошлины.
Возражая против принятого судом решения, ООО "Регион-Энерго" в апелляционной жалобе просит его отменить полностью, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение судом норм материального права. При этом ответчик указывает, что договор аренды земельного участка от 13.12.2010 N 03-09/806-10 является ничтожной сделкой, поскольку до его заключения арендодатель знал, что ответчик не сможет пользоваться земельным участком по причине отсутствия у него права владения и пользования на здание, расположенное на этом земельном участке. Собственником данного здания является Вещев П.А., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05.02.2009 серии 72 НЛ N 284461, в связи с чем он является единственным пользователем земельного участка. Судом неправильно применена не подлежащая применению норма - статья 621 ГК РФ, поскольку ООО "Регион-Энерго" не пользовалось земельным участком, в связи с чем вывод суда о возобновлении договора аренды необоснован.
К апелляционной жалобе ООО "Регион-Энерго" приложило новое доказательство - копию свидетельства о регистрации права от 05.02.2009 серии 72 НЛ N 284461.
Администрация города Тобольска в письменном отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, указывая, что в соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор должен вернуть имущество, однако, арендатор земельный участок арендодателю не вернул. Соответственно, договор аренды земельного участка возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок в порядке, установленном статьей 621 ГК РФ. От ответчика заявлений о намерении отказаться от продолжения договора в адрес Администрации города Тобольска не поступало.
Ответчиком в суд апелляционной инстанции представлено письменное ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.
Представители истца и ответчика, извещенных надлежащим образом, в назначенное на 29.01.2013 в 15 час. 30 мин. заседание суда апелляционной инстанции не явились.
Определением суда апелляционной инстанции от 29.01.2013 рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 26.02.2013 в 12 час. 45 мин., суд предложил истцу и ответчику представить письменные пояснения по вопросу о действии договора аренды земельного участка от 13.12.2010 N 03-09/806-10 в период после 13.11.2011 с учетом в том числе положений пунктов 3.1.4, 3.2.13 и 3.2.18 договора от 13.12.2010.
От ООО "Регион - Энерго" поступили письменные пояснения, в которых ответчик со ссылкой на ранее приведенное им обоснование указал, что с момента заключения договор является ничтожной и мнимой сделкой. Кроме того, договор аренды заключен без проведения торгов, что не соответствует требованиям пунктов 1, 3 статья 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции".
Запрошенное судом письменное пояснение по вопросу о действии договора после 13.11.2011 от Администрации города Тобольска не поступило.
Представители ООО "Регион-Энерго" и Администрации города Тобольска, извещенных надлежащим образом о времени и месте заседания суда апелляционной инстанции, в него не явились.
На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и письменный отзыв на нее, письменные пояснения ответчика, суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность решения суда и считает его подлежащим изменению.
Как следует из материалов дела, между Администрацией города Тобольска (арендодатель) и ООО "Регион - Энерго" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 13.12.2010 N 03-09/806-10, по условиям которого арендодатель передает в аренду земельный участок площадью 3 271 кв. м, с кадастровым номером 72:24:0304016:3, расположенный по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, ул. Строителей, участок N 7, сроком на 11 месяцев, для содержания и эксплуатации административного здания (л.д. 7-12).
Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи от 13.12.2010, подписанному сторонами и скрепленному оттисками их печатей (л.д. 13).
Размер арендной платы указан в приложении N 1 к договору (пункт 4.1 договора). Арендная плата вносится арендатором ежеквартально: в срок до 15 февраля - за I квартал, до 15 мая - за II квартал, до 15 августа - за III квартал, до 15 ноября - за IV квартал (пункт 4.2 договора). Изменение размера арендной платы производится арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения ставки земельного налога и коэффициента функционального назначения участка (пункт 4.3 договора).
Размер арендной платы за землю исчисляется в соответствии с Решениями Тобольской городской Думы от 26.12.2006 N 30 в редакции решений от 26.11.2007 N 216 и от 31.03.2009 N 46.
Администрация г. Тобольска, предъявляя исковые требование, указала, что за период с 01.10.2011 по 30.06.2012 ответчик оплату за пользование земельным участком не производил, в связи с чем у него образовалась задолженность в сумме 130 076 руб. 19 коп., определенная за указанный период (4-й квартал 2011 г., 1, 2 кварталы 2012 г.) из расчета 43 358 руб. 73 коп. /квартал.
На исковое заявление ответчик представил отзыв, в котором просил отказать в удовлетворении исковых требований, поскольку договор аренды земельного участка от 13.12.2010 N 03-09/806-10 был заключен сроком на 11 месяцев, и после истечения срока не продлевался. ООО "Регион-Энерго" не является собственником расположенного на земельном участке административного здания, и после истечения срока действия договора аренды земельным участком не пользуется. Истцом не доказаны основания начисления арендной платы до 30.06.2012. Ответчик считает, что необходимо выяснить, кому на данный момент принадлежит административное здание, находящееся на переданном в аренду земельном участке, и какие права имеет собственник здания на данный земельный участок (л.д. 30).
В апелляционной жалобе ответчик дополнил свою позицию доводами о недействительности (ничтожности) договора аренды и о принадлежности расположенного на земельном участке административного здания конкретному лицу, ссылаясь на дополнительное доказательство, приложенное к апелляционной жалобе.
Между тем, возможность предоставления в суд апелляционной инстанции дополнительных доказательств ограничена положениями статьи 268 АПК РФ.
Согласно части 2 статьи 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 1 пункта 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.
Признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия судом апелляционной инстанции (абзац 3 пункта 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.05.2009 N 36).
В силу статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга до начала судебного разбирательства. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Ответчик не обосновал и не доказал невозможность представления им указанного документа в суд первой инстанции по не зависящим от него уважительным причинам, что требует статья 268 АПК РФ.
Принимая во внимание, что ответчик не обосновал уважительными причинами невозможность представления суду первой инстанции приложенного к апелляционной жалобе дополнительного доказательства (копии свидетельства о регистрации права от 05.02.2009 серии 72 НЛ N 284461), суд апелляционной инстанции на основании части 2 статьи 268 АПК РФ отказал в его приобщении к материалам дела.
В связи с чем суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело по имеющимся в нем доказательствам.
Доводы ответчика в суде первой инстанции о том, что он не является собственником административного здания и поэтому изначально не мог быть стороной договора аренды земельного участка, не создают, вопреки утверждению ответчика в апелляционной жалобе, оснований для недействительности (ничтожности) договора аренды.
Судом первой инстанции правильно указано, что действующее законодательство не содержит запрета на предоставление земельного участка в пользование лицу, не являющемуся владельцем объекта недвижимости, находящегося на этом участке.
Кроме того, при разрешении настоящего спора суд апелляционной инстанции учитывает, что обстоятельства об отношениях сторон по договору аренды земельного участка от 13.12.2010 N 03-09/806-10, а также доводы ООО "Регион-Энерго" о том, что общество не могло быть стороной по договору аренды земельного участка от 13.12.2010 N 03-09/806-10, поскольку не является собственником либо владельцем административного здания, расположенного на земельном участке, являлись предметом исследования и оценки судом по ранее рассмотренному делу N А70-10215/2011 по иску Администрации города Тобольска о взыскании на основании договора аренды земельного участка от 13.12.2010 N 03-09/806-10 с ООО "Регион-Энерго" задолженности по арендной плате в сумме 144 529 руб. 10 коп. за предшествующий период (с 01.12.2010 по 30.09.2011), а также начисленной в связи с просрочкой оплаты пени в сумме 7 060 руб. 55 коп. за период с 01.01.2011 по 01.11.2011.
В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 10.11.2011 по делу N А70-10215/2011, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2012, установлены обстоятельства о наличии между сторонами заключенного договора аренды земельного участка от 13.12.2010 N 03-09/806-10, и возникших из него обязательств, во исполнение которых арендодатель по акту от 13.12.2010 передал, а арендатор (ООО "Регион-Энерго") принял в аренду земельный участок, пользовался им, но в нарушение договорного обязательства не вносил арендную плату за период с 01.12.2010 по 30.09.2011. Судами также установлено отсутствие доказательств изменения договора аренды от 13.12.2010 либо его расторжения, а также возвращения ответчиком земельного участка истцу. Доводам ответчика дана правовая оценка, основанная на том, что действующее гражданское законодательство не содержит запрета на предоставление земельного участка в пользование лицу, не являющемуся владельцем объекта недвижимости, находящегося на этом участке. Учитывая положения пункта 1 статьи 421 ГК РФ, а также пункта 1.3 договора аренды от 13.12.2010 N 03-09/806-10, суд признал, что подписав названный договор аренды, ООО "Регион-Энерго" добровольно приняло на себя обязательство вносить арендную плату за пользование земельным участком, обозначенным в пункте 1.1 договора. Кроме того, в рассматриваемом деле ООО "Регион-Энерго" не представлены доказательства о том, что общество не является собственником либо владельцем административного здания, расположенного на земельном участке, переданном истцом в аренду по договору от 13.12.2010 N 03-09/806-10 ответчику. И поскольку по акту приема-передачи от 13.12.2010 ООО "Регион-Энерго" фактически приняло в пользование земельный участок с кадастровым номером 72:24:0304016:3, за период с 01.12.2010 по 30.09.2011 с ответчика судом взыскана задолженность по арендной плате и неустойка.
В пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснено, что обстоятельства, будучи установленными вступившим в законную силу судебным актом, не подлежат доказыванию вновь (часть 2 статьи 69 АПК РФ). Кроме того, оценка, данная судом обстоятельствам, которые установлены в деле, рассмотренном ранее, учитывается судом, рассматривающим второе дело.
В связи с чем доводы ООО "Регион-Энерго" о том, что договор является ничтожной сделкой по причине отсутствия правомочий владения и пользования у ответчика на административное здание, расположенное на спорном земельном участке, фактически направлены на переоценку уже вступивших в законную силу судебных актов по ранее рассмотренному делу, что противоречит положениям статьи 16 АПК РФ.
Ссылки ответчика о ничтожности договора от 13.12.2010 как не соответствующего положениям пунктов (частей) 1, 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), так как должен был заключаться по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения такого договора, судом апелляционной инстанции отклоняются как основанные на неправильном применении ответчиком норм закона.
В соответствии с указанными частями 1, 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Вместе с тем, в силу части 2 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции указанный в части 1 настоящей статьи порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Водным кодексом Российской Федерации, Лесным кодексом Российской Федерации, законодательством Российской Федерации о недрах, законодательством Российской Федерации о концессионных соглашениях.
Поскольку предоставление в аренду земельных участков регулируется не только Гражданским кодексом РФ, но и Земельным кодексом РФ, то положения частей 1, 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции к заключению договора аренды земельного участка от 13.12.2010 N 03-09/806-10 неприменимы.
Статьей 34 Земельного кодекса РФ установлен порядок предоставления находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в том числе в аренду, для целей, не связанных со строительством.
Указание о том, что земельный участок может быть предоставлен для таких целей исключительно на торгах, в статье 34 ЗК РФ отсутствует.
Поскольку Земельным кодексом РФ не установлены требования по обязательному проведению торгов при распоряжении земельными участками для целей, не связанных со строительством, а Администрацией города Тобольска в пределах своих полномочий приняты правовые акты - распоряжения от 13.11.2010 N 2125, от 09.12.2010 N 2358, изданные в соответствии с действующим законодательством, оснований для признания договора аренды земельного участка от 13.12.2010 N 03-09/806-10 ничтожным у суда не имеется.
В силу статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).
Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).
Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался приведенными выше положениями пункта 2 статьи 621 ГК РФ и сделал вывод о том, что договор аренды земельного участка от 13.12.2010 N 03-09/806-10 по истечении установленного в нем срока (11 месяцев) является возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, поскольку ответчик к истцу с письменным заявлением о продлении срока действия не обращался и не заявлял об отказе от договора.
Суд апелляционной инстанции считает указанный вывод о возобновлении договора на неопределенный срок не соответствующим фактическим обстоятельствам, в том числе волеизъявлению самих сторон, закрепленному в условиях договора аренды земельного участка от 13.12.2010 N 03-09/806-10.
В соответствии с пунктом 7.2 договора аренды от 13.12.2010, он действует с момента подписания акта приема-передачи сроком на 11 месяцев.
С учетом подписанного сторонами акта приема-передачи от 13.12.2010 срок действия договора, составляющий 11 месяцев, оканчивается, соответственно, 13.11.2011. Такая дата окончания срока действия договора указана и самим истцом в расчете суммы иска (л.д. 16).
В пункте 3.1.4 договора аренды стороны предусмотрели право арендатора по истечении срока настоящего договора заключить новый договор на согласованных сторонами условиях или продлить срок аренды участка на прежних условиях по письменному заявлению, переданному арендодателю не позднее, чем за один месяц до истечения срока договора, за исключением случаев предусмотренных земельным законодательством Российской Федерации.
В пункте 3.2.13 договора стороны установили, что по окончании срока действия договора или его досрочном расторжении и при отсутствии письменного заявления арендатора о продлении срока аренды или заключении договора аренды на новый срок, арендатор обязан в 10-дневный срок передать участок арендодателю по акту приема-передачи в состоянии не хуже первоначального.
Согласно пункту 3.2.18 договора аренды арендатор обязан не позднее чем за один месяц до истечения срока настоящего договора обратиться к арендодателю с письменным заявлением о продлении срока аренды договора или намерении заключения нового договора.
В соответствии со статьей 421 ГК РФ о свободе договора граждане и юридические лица свободны в заключении договора и по своему усмотрению определяют условия договора, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно первому абзацу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В силу пункта 3 статьи 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
Таким образом, из приведенных положений норм Гражданского кодекса РФ следует, что одним из оснований прекращения аренды земельного участка является истечение срока договора аренды земельного участка.
Исходя из буквального толкования взаимосвязанных положений пунктов 3.1.4, 3.2.13, 3.2.18 и 7.2 договора от 13.12.2010, определенно выражающих согласованную волю сторон на прекращение обязательств по аренде земельного участка с истечением срока действия договора, последний является прекращенным 13.11.2011.
В материалах дела отсутствуют доказательства внесения сторонами изменений в настоящий договор, которыми бы исключались условия пунктов 3.1.4, 3.2.13, 3.2.18, а также доказательства обращения арендатора (ООО "Регион-Энерго") к арендодателю не позднее чем за один месяц до истечения срока (13.11.2011) с письменным заявлением о продлении срока аренды или о заключении договора аренды на новый срок), или наличия соглашения между сторонами договора аренды земельного участка 13.12.2010 N 03-09/806-10 о продлении его действия, заключенного по истечении срока действия указанного договора.
Рассматриваемый договор аренды земельного участка не содержит условий об автоматической, по умолчанию, пролонгации срока аренды по истечении срока, на который договор был заключен.
При этом сторонами четко и однозначно определено, что истечение срока действия договора влечет прекращение аренды земельного участка.
Изъявленная в договоре согласованная воля сторон не допускает иного толкования и таких последствий, как предусмотренные пунктом 2 статьи 621 ГК РФ о возобновлении договора.
В данном случае истечение срока действия договора является самостоятельным и достаточным основанием для прекращения арендных отношений сторон, за исключением связанных с возвращением земельного участка арендатором.
При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что в соответствии со статьями 610, 621 ГК РФ договор аренды возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, является ошибочным и не соответствует обстоятельствам дела.
В отзыве на апелляционную жалобу истец не занял определенную позицию в вопросе о действии договора после 13.12.2011, и пояснений по этому поводу, вопреки предложению суда апелляционной инстанции в определении от 29.01.2013, не представил. В связи с чем у суда не имеется оснований исходить из иного, чем предусмотрено договором аренды от 13.12.2010.
Кроме того, положения Гражданского кодекса РФ не предусматривают возможности возобновления арендных правоотношений при наличии явно выраженного намерения одной из сторон на их прекращение. Как в первом деле (N А70-10215/2011), рассмотренном судом в ноябре 2011 г., то есть незадолго до окончания срока договора, так и в настоящем деле арендатор - ООО "Регион-Энерго" определенно возражал против сохранения арендных отношений.
С учетом пунктов 3.1.4, 3.2.13, 3.2.18 договора от 13.12.2010 невыполнение арендатором обязанности по возвращению земельного участка влечет иные, чем возобновление договора, последствия, а именно: предусмотренные статьей 622 ГК РФ.
В предъявленном иске Администрация города Тобольска просил взыскать задолженность по арендной плате за период с 01.10.2011 по 30.06.2012, однако, учитывая, что договор аренды прекратил свое действие 13.11.2011, задолженность по арендной плате надлежит рассчитывать исходя из периода с 01.10.2011 по 13.11.2011.
Доказательства внесения ответчиком арендной платы за период действия договора аренды от 13.12.2010 N 03-09/806-10 с 01.10.2011 по 13.11.2011 в материалах дела отсутствуют. Доказательств, опровергающих указанные обстоятельства, ответчиком в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлены.
В соответствии с пунктом 4.2 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально в сроки: до 15 февраля - за I квартал, до 15 мая - за II квартал, до 15 августа - за III квартал, до 15 ноября - за IV квартал.
В связи с этим приведенный истцом расчет задолженности по арендной плате судом апелляционной инстанции признан подлежащим корректировке, в результате чего сумма задолженности за период с 01.10.2011 по 13.11.2011 при правильном ее определении составляет 20 715 руб. 84 коп. (43 358 руб. 73 коп. арендная плата за квартал: 3 месяца = 14 452 руб. 91 коп. в месяц; 14 452 руб. 91 коп.: 30дн. * 13 дн. = 6 262 руб. 93 коп.; 14 452 руб. 91 коп. + 6 262 руб. 93 коп. = 20 715 руб. 84 коп.).
Администрацией города Тобольска также заявлено требование о взыскании с ООО "Регион-Энерго" неустойки за нарушение сроков оплаты по договору аренды земельного участка от 13.12.2010 N 03-09/806-10 в размере 15 630 руб. 40 коп. за период с 02.11.2011 по 25.07.2012.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, предусмотренной законом или договором.
Статьей 330 ГК РФ установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 ГК РФ).
В силу пункта 5.2 договора аренды, в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает неустойку (пеню) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день установленного срока платежа от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 10.11.2011 по делу N А70-10215/2011, оставленным постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2012 без изменения, в пользу истца с ответчика за период с 01.01.2011 по 01.11.2011 взыскано 7 060 руб. 55 коп. неустойки (пени) по договору аренды, начисленной за просрочку внесения арендной платы.
Представленный истцом в рассматриваемое дело расчет пени (л.д. 16) составлен с учетом всех начислений по договору, нарастающим итогом, включая взысканные решением Арбитражного суда Тюменской области от 10.11.2011 по делу N А70-10215/2011 суммы долга и пени, начисленной за период по 01.11.2011.
В связи с этим, во избежание применения двойной ответственности за неисполнение одного обязательства требование о взыскании договорной пени в рассматриваемом деле следует удовлетворить исходя из задолженности, образовавшейся с 01.11.2011 по 13.11.2011.
Просрочка исполнения обязательства по уплате арендных платежей за IV квартал 2011 года допущена с 15.11.2011 по 25.07.2012, в связи с чем с указанной даты начисляется неустойка (пеня) на образовавшуюся за период с 01.11.2011 по 13.11.2011 задолженность в сумме 429 руб. 51 коп. (6 262 руб. 93 коп. задолженность за период с 01.11.2011 по 13.11.2011 * 0,027% размер договорной неустойки (8,25% ставка рефинансирования ЦБ РФ: 300) * 254 дней просрочки оплаты с 15.11.2011 по 25.07.2012).
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Пунктом 3.2.13 договора от 13.12.2010 стороны установили, что по окончании срока действия договора арендатор обязан в 10-дневный срок передать участок арендодателю по акту приема-передачи.
Из материалов дела следует, что ООО "Регион-Энерго" в нарушение пункта 3.2.13 договора и статьи 622 ГК РФ не возвратило истцу земельный участок.
Данное обстоятельство также подтверждено судебными актами по делу N А70-10215/2011, которым установлено, что доказательств изменения договора от 13.12.2010 N 03-09/806-10 либо его расторжения и возвращения ответчиком земельного участка истцу, в материалах дела отсутствуют.
Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.
Ответчик также не представил доказательств возвращения истцу земельного участка по акту приема-передачи.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Учитывая изложенное и применительно к расчету истца суд апелляционной инстанции считает обоснованным требование о взыскании задолженности по арендной плате, подлежащей уплате в связи с невозвратом земельного участка в период по 30.06.2012 в размере 109 360 руб. 35 коп., в том числе с 14.11.2011 по 31.12.2011-22 642 руб. 89 коп. (43 358 руб. 73 коп. арендная плата за квартал - 20 715 руб. 84 коп. за период с 01.10.2011 по 13.12.2011); за I квартал 2012 года - 43 358 руб. 73 коп.; за II квартал 2012 года - 43 358 руб. 73 коп.
При таких обстоятельствах с ответчика надлежит взыскать долг в общей сумме 130 076 руб. 19 коп. (109 360 руб. 35 коп. сумма арендной платы за период невозврата имущества из аренды + 20 715 руб. 84 коп. сумма арендной платы за период действия договора аренды).
Таким образом, исковые требования Администрация города Тобольска о взыскании с ответчика 130 076 руб. 19 коп. задолженности, 15 630 руб. 40 коп. неустойки, подлежат удовлетворению в части, с ООО "Регион-Энерго" взыскивается 130 076 руб. 19 коп. задолженности и 429 руб. 51 коп. неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 15.11.2011 по 25.07.2012.
Во взыскании остальной суммы неустойки следует отказать в связи с необоснованностью требования.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции изменяет решение по делу в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела. Апелляционная жалоба ответчика подлежит частичному удовлетворению.
На основании абзаца 2 части 1 статьи 110 АПК РФ в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных требований. Расходы по оплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе распределяются между сторонами пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.
Пропорционально удовлетворенным исковым требованиям государственная пошлина по иску взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета в размере 4 810 руб. 85 коп. С Администрации города Тобольска в пользу ООО "Регион-Энерго" подлежит взысканию 208 руб. 65 коп. расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе, расходы в остальной сумме - 1 791 руб. 35 коп. относятся на ответчика.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 28.09.2012 по делу N А70-7007/2012 изменить. Исковые требования удовлетворить частично. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Регион-Энерго" в пользу Администрации города Тобольска 130 076 руб. 19 коп. долга, 429 руб. 51 коп. пени. В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Регион-Энерго" в доход федерального бюджета 4 810 руб. 85 коп. государственной пошлины по иску.
Взыскать с Администрации города Тобольска в пользу общества с ограниченной ответственностью "Регион-Энерго" 208 руб. 65 коп. расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.А.РЯБУХИНА
Судьи
Д.Г.РОЖКОВ
Ю.М.СОЛОДКЕВИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.03.2013 ПО ДЕЛУ N А70-7007/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 марта 2013 г. по делу N А70-7007/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 13 марта 2013 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Рябухиной Н.А.,
судей Рожкова Д.Г., Солодкевич Ю.М.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Самовичем А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-9955/2012) общества с ограниченной ответственностью "Регион-Энерго" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 28.09.2012 по делу N А70-7007/2012 (судья Макаров С.Л.) по иску Администрации города Тобольска (ОГРН 1027201301467, ИНН 7206006802) к обществу с ограниченной ответственностью "Регион-Энерго" (ОГРН 1047200637197, ИНН 7202129338) о взыскании 145 706 руб. 59 коп.,
при участии в судебном заседании представителей:
от общества с ограниченной ответственностью "Регион-Энерго", Администрации города Тобольска - представители не явились,
установил:
Администрация города Тобольска 01.08.2012 обратилась в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Регион-Энерго" (далее - ООО "Регион-Энерго") о взыскании 130 076 руб. 19 коп. задолженности, 15 630 руб. 40 коп. договорной пени.
Предъявленные требования истец со ссылкой на статьи 606, 614, 329, 330 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) обосновал неисполнением ООО "Регион-Энерго" обязательства по оплате аренды с 01.10.2011 по 30.06.2012 земельного участка площадью 3271 кв. м, расположенного по адресу: г. Тобольск, ул. Строителей, участок N 7, предоставленного ответчику в соответствии с договором аренды земельного участка от 13.12.2010 N 03-09/806-10 по акту приема-передачи от 13.12.2010. За период с 01.10.2011 по 30.06.2012 арендная плата составляет 130 076 руб. 19 коп. В связи с нарушением ответчиком установленных пунктом 4.2 договора сроков внесения арендной платы истцом на основании пункта 5.2 договора начислена пеня в сумме 15 630 руб. 40 коп. за период просрочки с 02.11.2011 по 25.07.2012.
С исковым заявлением истец представил расчет суммы долга и пени (л.д. 16), указав в нем в том числе задолженность за предшествующий период, подлежащую взысканию по решению Арбитражного суда Тюменской области от 10.11.2011 по делу N А70-10215/2011 (л.д. 36-39).
На исковое заявление ответчик представил отзыв, в котором просил отказать в удовлетворении исковых требований, поскольку договор аренды земельного участка от 13.12.2010 N 03-09/806-10 был заключен сроком на 11 месяцев, и после истечения срока не продлевался. ООО "Регион-Энерго" не является собственником расположенного на земельном участке административного здания, и после истечения срока действия договора аренды земельным участком не пользуется. Истцом не доказаны основания начисления арендной платы до 30.06.2012. Ответчик считает, что необходимо выяснить, кому на данный момент принадлежит административное здание, находящееся на переданном в аренду земельном участке, и какие права имеет собственник здания на данный земельный участок (л.д. 30).
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 28.09.2012 по делу N А70-7007/2012 иск удовлетворен, с ООО "Регион-Энерго" в пользу Администрации города Тобольска взыскано 130 076 руб. 19 коп. задолженности, 15 630 руб. 40 коп. пени. С ООО "Регион-Энерго" в доход федерального бюджета взыскано 5 371 руб. 18 коп. государственной пошлины.
Возражая против принятого судом решения, ООО "Регион-Энерго" в апелляционной жалобе просит его отменить полностью, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение судом норм материального права. При этом ответчик указывает, что договор аренды земельного участка от 13.12.2010 N 03-09/806-10 является ничтожной сделкой, поскольку до его заключения арендодатель знал, что ответчик не сможет пользоваться земельным участком по причине отсутствия у него права владения и пользования на здание, расположенное на этом земельном участке. Собственником данного здания является Вещев П.А., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05.02.2009 серии 72 НЛ N 284461, в связи с чем он является единственным пользователем земельного участка. Судом неправильно применена не подлежащая применению норма - статья 621 ГК РФ, поскольку ООО "Регион-Энерго" не пользовалось земельным участком, в связи с чем вывод суда о возобновлении договора аренды необоснован.
К апелляционной жалобе ООО "Регион-Энерго" приложило новое доказательство - копию свидетельства о регистрации права от 05.02.2009 серии 72 НЛ N 284461.
Администрация города Тобольска в письменном отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, указывая, что в соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор должен вернуть имущество, однако, арендатор земельный участок арендодателю не вернул. Соответственно, договор аренды земельного участка возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок в порядке, установленном статьей 621 ГК РФ. От ответчика заявлений о намерении отказаться от продолжения договора в адрес Администрации города Тобольска не поступало.
Ответчиком в суд апелляционной инстанции представлено письменное ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.
Представители истца и ответчика, извещенных надлежащим образом, в назначенное на 29.01.2013 в 15 час. 30 мин. заседание суда апелляционной инстанции не явились.
Определением суда апелляционной инстанции от 29.01.2013 рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 26.02.2013 в 12 час. 45 мин., суд предложил истцу и ответчику представить письменные пояснения по вопросу о действии договора аренды земельного участка от 13.12.2010 N 03-09/806-10 в период после 13.11.2011 с учетом в том числе положений пунктов 3.1.4, 3.2.13 и 3.2.18 договора от 13.12.2010.
От ООО "Регион - Энерго" поступили письменные пояснения, в которых ответчик со ссылкой на ранее приведенное им обоснование указал, что с момента заключения договор является ничтожной и мнимой сделкой. Кроме того, договор аренды заключен без проведения торгов, что не соответствует требованиям пунктов 1, 3 статья 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции".
Запрошенное судом письменное пояснение по вопросу о действии договора после 13.11.2011 от Администрации города Тобольска не поступило.
Представители ООО "Регион-Энерго" и Администрации города Тобольска, извещенных надлежащим образом о времени и месте заседания суда апелляционной инстанции, в него не явились.
На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и письменный отзыв на нее, письменные пояснения ответчика, суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность решения суда и считает его подлежащим изменению.
Как следует из материалов дела, между Администрацией города Тобольска (арендодатель) и ООО "Регион - Энерго" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 13.12.2010 N 03-09/806-10, по условиям которого арендодатель передает в аренду земельный участок площадью 3 271 кв. м, с кадастровым номером 72:24:0304016:3, расположенный по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, ул. Строителей, участок N 7, сроком на 11 месяцев, для содержания и эксплуатации административного здания (л.д. 7-12).
Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи от 13.12.2010, подписанному сторонами и скрепленному оттисками их печатей (л.д. 13).
Размер арендной платы указан в приложении N 1 к договору (пункт 4.1 договора). Арендная плата вносится арендатором ежеквартально: в срок до 15 февраля - за I квартал, до 15 мая - за II квартал, до 15 августа - за III квартал, до 15 ноября - за IV квартал (пункт 4.2 договора). Изменение размера арендной платы производится арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения ставки земельного налога и коэффициента функционального назначения участка (пункт 4.3 договора).
Размер арендной платы за землю исчисляется в соответствии с Решениями Тобольской городской Думы от 26.12.2006 N 30 в редакции решений от 26.11.2007 N 216 и от 31.03.2009 N 46.
Администрация г. Тобольска, предъявляя исковые требование, указала, что за период с 01.10.2011 по 30.06.2012 ответчик оплату за пользование земельным участком не производил, в связи с чем у него образовалась задолженность в сумме 130 076 руб. 19 коп., определенная за указанный период (4-й квартал 2011 г., 1, 2 кварталы 2012 г.) из расчета 43 358 руб. 73 коп. /квартал.
На исковое заявление ответчик представил отзыв, в котором просил отказать в удовлетворении исковых требований, поскольку договор аренды земельного участка от 13.12.2010 N 03-09/806-10 был заключен сроком на 11 месяцев, и после истечения срока не продлевался. ООО "Регион-Энерго" не является собственником расположенного на земельном участке административного здания, и после истечения срока действия договора аренды земельным участком не пользуется. Истцом не доказаны основания начисления арендной платы до 30.06.2012. Ответчик считает, что необходимо выяснить, кому на данный момент принадлежит административное здание, находящееся на переданном в аренду земельном участке, и какие права имеет собственник здания на данный земельный участок (л.д. 30).
В апелляционной жалобе ответчик дополнил свою позицию доводами о недействительности (ничтожности) договора аренды и о принадлежности расположенного на земельном участке административного здания конкретному лицу, ссылаясь на дополнительное доказательство, приложенное к апелляционной жалобе.
Между тем, возможность предоставления в суд апелляционной инстанции дополнительных доказательств ограничена положениями статьи 268 АПК РФ.
Согласно части 2 статьи 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 1 пункта 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.
Признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия судом апелляционной инстанции (абзац 3 пункта 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.05.2009 N 36).
В силу статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга до начала судебного разбирательства. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Ответчик не обосновал и не доказал невозможность представления им указанного документа в суд первой инстанции по не зависящим от него уважительным причинам, что требует статья 268 АПК РФ.
Принимая во внимание, что ответчик не обосновал уважительными причинами невозможность представления суду первой инстанции приложенного к апелляционной жалобе дополнительного доказательства (копии свидетельства о регистрации права от 05.02.2009 серии 72 НЛ N 284461), суд апелляционной инстанции на основании части 2 статьи 268 АПК РФ отказал в его приобщении к материалам дела.
В связи с чем суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело по имеющимся в нем доказательствам.
Доводы ответчика в суде первой инстанции о том, что он не является собственником административного здания и поэтому изначально не мог быть стороной договора аренды земельного участка, не создают, вопреки утверждению ответчика в апелляционной жалобе, оснований для недействительности (ничтожности) договора аренды.
Судом первой инстанции правильно указано, что действующее законодательство не содержит запрета на предоставление земельного участка в пользование лицу, не являющемуся владельцем объекта недвижимости, находящегося на этом участке.
Кроме того, при разрешении настоящего спора суд апелляционной инстанции учитывает, что обстоятельства об отношениях сторон по договору аренды земельного участка от 13.12.2010 N 03-09/806-10, а также доводы ООО "Регион-Энерго" о том, что общество не могло быть стороной по договору аренды земельного участка от 13.12.2010 N 03-09/806-10, поскольку не является собственником либо владельцем административного здания, расположенного на земельном участке, являлись предметом исследования и оценки судом по ранее рассмотренному делу N А70-10215/2011 по иску Администрации города Тобольска о взыскании на основании договора аренды земельного участка от 13.12.2010 N 03-09/806-10 с ООО "Регион-Энерго" задолженности по арендной плате в сумме 144 529 руб. 10 коп. за предшествующий период (с 01.12.2010 по 30.09.2011), а также начисленной в связи с просрочкой оплаты пени в сумме 7 060 руб. 55 коп. за период с 01.01.2011 по 01.11.2011.
В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 10.11.2011 по делу N А70-10215/2011, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2012, установлены обстоятельства о наличии между сторонами заключенного договора аренды земельного участка от 13.12.2010 N 03-09/806-10, и возникших из него обязательств, во исполнение которых арендодатель по акту от 13.12.2010 передал, а арендатор (ООО "Регион-Энерго") принял в аренду земельный участок, пользовался им, но в нарушение договорного обязательства не вносил арендную плату за период с 01.12.2010 по 30.09.2011. Судами также установлено отсутствие доказательств изменения договора аренды от 13.12.2010 либо его расторжения, а также возвращения ответчиком земельного участка истцу. Доводам ответчика дана правовая оценка, основанная на том, что действующее гражданское законодательство не содержит запрета на предоставление земельного участка в пользование лицу, не являющемуся владельцем объекта недвижимости, находящегося на этом участке. Учитывая положения пункта 1 статьи 421 ГК РФ, а также пункта 1.3 договора аренды от 13.12.2010 N 03-09/806-10, суд признал, что подписав названный договор аренды, ООО "Регион-Энерго" добровольно приняло на себя обязательство вносить арендную плату за пользование земельным участком, обозначенным в пункте 1.1 договора. Кроме того, в рассматриваемом деле ООО "Регион-Энерго" не представлены доказательства о том, что общество не является собственником либо владельцем административного здания, расположенного на земельном участке, переданном истцом в аренду по договору от 13.12.2010 N 03-09/806-10 ответчику. И поскольку по акту приема-передачи от 13.12.2010 ООО "Регион-Энерго" фактически приняло в пользование земельный участок с кадастровым номером 72:24:0304016:3, за период с 01.12.2010 по 30.09.2011 с ответчика судом взыскана задолженность по арендной плате и неустойка.
В пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснено, что обстоятельства, будучи установленными вступившим в законную силу судебным актом, не подлежат доказыванию вновь (часть 2 статьи 69 АПК РФ). Кроме того, оценка, данная судом обстоятельствам, которые установлены в деле, рассмотренном ранее, учитывается судом, рассматривающим второе дело.
В связи с чем доводы ООО "Регион-Энерго" о том, что договор является ничтожной сделкой по причине отсутствия правомочий владения и пользования у ответчика на административное здание, расположенное на спорном земельном участке, фактически направлены на переоценку уже вступивших в законную силу судебных актов по ранее рассмотренному делу, что противоречит положениям статьи 16 АПК РФ.
Ссылки ответчика о ничтожности договора от 13.12.2010 как не соответствующего положениям пунктов (частей) 1, 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), так как должен был заключаться по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения такого договора, судом апелляционной инстанции отклоняются как основанные на неправильном применении ответчиком норм закона.
В соответствии с указанными частями 1, 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Вместе с тем, в силу части 2 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции указанный в части 1 настоящей статьи порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Водным кодексом Российской Федерации, Лесным кодексом Российской Федерации, законодательством Российской Федерации о недрах, законодательством Российской Федерации о концессионных соглашениях.
Поскольку предоставление в аренду земельных участков регулируется не только Гражданским кодексом РФ, но и Земельным кодексом РФ, то положения частей 1, 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции к заключению договора аренды земельного участка от 13.12.2010 N 03-09/806-10 неприменимы.
Статьей 34 Земельного кодекса РФ установлен порядок предоставления находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в том числе в аренду, для целей, не связанных со строительством.
Указание о том, что земельный участок может быть предоставлен для таких целей исключительно на торгах, в статье 34 ЗК РФ отсутствует.
Поскольку Земельным кодексом РФ не установлены требования по обязательному проведению торгов при распоряжении земельными участками для целей, не связанных со строительством, а Администрацией города Тобольска в пределах своих полномочий приняты правовые акты - распоряжения от 13.11.2010 N 2125, от 09.12.2010 N 2358, изданные в соответствии с действующим законодательством, оснований для признания договора аренды земельного участка от 13.12.2010 N 03-09/806-10 ничтожным у суда не имеется.
В силу статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).
Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).
Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался приведенными выше положениями пункта 2 статьи 621 ГК РФ и сделал вывод о том, что договор аренды земельного участка от 13.12.2010 N 03-09/806-10 по истечении установленного в нем срока (11 месяцев) является возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, поскольку ответчик к истцу с письменным заявлением о продлении срока действия не обращался и не заявлял об отказе от договора.
Суд апелляционной инстанции считает указанный вывод о возобновлении договора на неопределенный срок не соответствующим фактическим обстоятельствам, в том числе волеизъявлению самих сторон, закрепленному в условиях договора аренды земельного участка от 13.12.2010 N 03-09/806-10.
В соответствии с пунктом 7.2 договора аренды от 13.12.2010, он действует с момента подписания акта приема-передачи сроком на 11 месяцев.
С учетом подписанного сторонами акта приема-передачи от 13.12.2010 срок действия договора, составляющий 11 месяцев, оканчивается, соответственно, 13.11.2011. Такая дата окончания срока действия договора указана и самим истцом в расчете суммы иска (л.д. 16).
В пункте 3.1.4 договора аренды стороны предусмотрели право арендатора по истечении срока настоящего договора заключить новый договор на согласованных сторонами условиях или продлить срок аренды участка на прежних условиях по письменному заявлению, переданному арендодателю не позднее, чем за один месяц до истечения срока договора, за исключением случаев предусмотренных земельным законодательством Российской Федерации.
В пункте 3.2.13 договора стороны установили, что по окончании срока действия договора или его досрочном расторжении и при отсутствии письменного заявления арендатора о продлении срока аренды или заключении договора аренды на новый срок, арендатор обязан в 10-дневный срок передать участок арендодателю по акту приема-передачи в состоянии не хуже первоначального.
Согласно пункту 3.2.18 договора аренды арендатор обязан не позднее чем за один месяц до истечения срока настоящего договора обратиться к арендодателю с письменным заявлением о продлении срока аренды договора или намерении заключения нового договора.
В соответствии со статьей 421 ГК РФ о свободе договора граждане и юридические лица свободны в заключении договора и по своему усмотрению определяют условия договора, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно первому абзацу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В силу пункта 3 статьи 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
Таким образом, из приведенных положений норм Гражданского кодекса РФ следует, что одним из оснований прекращения аренды земельного участка является истечение срока договора аренды земельного участка.
Исходя из буквального толкования взаимосвязанных положений пунктов 3.1.4, 3.2.13, 3.2.18 и 7.2 договора от 13.12.2010, определенно выражающих согласованную волю сторон на прекращение обязательств по аренде земельного участка с истечением срока действия договора, последний является прекращенным 13.11.2011.
В материалах дела отсутствуют доказательства внесения сторонами изменений в настоящий договор, которыми бы исключались условия пунктов 3.1.4, 3.2.13, 3.2.18, а также доказательства обращения арендатора (ООО "Регион-Энерго") к арендодателю не позднее чем за один месяц до истечения срока (13.11.2011) с письменным заявлением о продлении срока аренды или о заключении договора аренды на новый срок), или наличия соглашения между сторонами договора аренды земельного участка 13.12.2010 N 03-09/806-10 о продлении его действия, заключенного по истечении срока действия указанного договора.
Рассматриваемый договор аренды земельного участка не содержит условий об автоматической, по умолчанию, пролонгации срока аренды по истечении срока, на который договор был заключен.
При этом сторонами четко и однозначно определено, что истечение срока действия договора влечет прекращение аренды земельного участка.
Изъявленная в договоре согласованная воля сторон не допускает иного толкования и таких последствий, как предусмотренные пунктом 2 статьи 621 ГК РФ о возобновлении договора.
В данном случае истечение срока действия договора является самостоятельным и достаточным основанием для прекращения арендных отношений сторон, за исключением связанных с возвращением земельного участка арендатором.
При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что в соответствии со статьями 610, 621 ГК РФ договор аренды возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, является ошибочным и не соответствует обстоятельствам дела.
В отзыве на апелляционную жалобу истец не занял определенную позицию в вопросе о действии договора после 13.12.2011, и пояснений по этому поводу, вопреки предложению суда апелляционной инстанции в определении от 29.01.2013, не представил. В связи с чем у суда не имеется оснований исходить из иного, чем предусмотрено договором аренды от 13.12.2010.
Кроме того, положения Гражданского кодекса РФ не предусматривают возможности возобновления арендных правоотношений при наличии явно выраженного намерения одной из сторон на их прекращение. Как в первом деле (N А70-10215/2011), рассмотренном судом в ноябре 2011 г., то есть незадолго до окончания срока договора, так и в настоящем деле арендатор - ООО "Регион-Энерго" определенно возражал против сохранения арендных отношений.
С учетом пунктов 3.1.4, 3.2.13, 3.2.18 договора от 13.12.2010 невыполнение арендатором обязанности по возвращению земельного участка влечет иные, чем возобновление договора, последствия, а именно: предусмотренные статьей 622 ГК РФ.
В предъявленном иске Администрация города Тобольска просил взыскать задолженность по арендной плате за период с 01.10.2011 по 30.06.2012, однако, учитывая, что договор аренды прекратил свое действие 13.11.2011, задолженность по арендной плате надлежит рассчитывать исходя из периода с 01.10.2011 по 13.11.2011.
Доказательства внесения ответчиком арендной платы за период действия договора аренды от 13.12.2010 N 03-09/806-10 с 01.10.2011 по 13.11.2011 в материалах дела отсутствуют. Доказательств, опровергающих указанные обстоятельства, ответчиком в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлены.
В соответствии с пунктом 4.2 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально в сроки: до 15 февраля - за I квартал, до 15 мая - за II квартал, до 15 августа - за III квартал, до 15 ноября - за IV квартал.
В связи с этим приведенный истцом расчет задолженности по арендной плате судом апелляционной инстанции признан подлежащим корректировке, в результате чего сумма задолженности за период с 01.10.2011 по 13.11.2011 при правильном ее определении составляет 20 715 руб. 84 коп. (43 358 руб. 73 коп. арендная плата за квартал: 3 месяца = 14 452 руб. 91 коп. в месяц; 14 452 руб. 91 коп.: 30дн. * 13 дн. = 6 262 руб. 93 коп.; 14 452 руб. 91 коп. + 6 262 руб. 93 коп. = 20 715 руб. 84 коп.).
Администрацией города Тобольска также заявлено требование о взыскании с ООО "Регион-Энерго" неустойки за нарушение сроков оплаты по договору аренды земельного участка от 13.12.2010 N 03-09/806-10 в размере 15 630 руб. 40 коп. за период с 02.11.2011 по 25.07.2012.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, предусмотренной законом или договором.
Статьей 330 ГК РФ установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 ГК РФ).
В силу пункта 5.2 договора аренды, в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает неустойку (пеню) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день установленного срока платежа от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 10.11.2011 по делу N А70-10215/2011, оставленным постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2012 без изменения, в пользу истца с ответчика за период с 01.01.2011 по 01.11.2011 взыскано 7 060 руб. 55 коп. неустойки (пени) по договору аренды, начисленной за просрочку внесения арендной платы.
Представленный истцом в рассматриваемое дело расчет пени (л.д. 16) составлен с учетом всех начислений по договору, нарастающим итогом, включая взысканные решением Арбитражного суда Тюменской области от 10.11.2011 по делу N А70-10215/2011 суммы долга и пени, начисленной за период по 01.11.2011.
В связи с этим, во избежание применения двойной ответственности за неисполнение одного обязательства требование о взыскании договорной пени в рассматриваемом деле следует удовлетворить исходя из задолженности, образовавшейся с 01.11.2011 по 13.11.2011.
Просрочка исполнения обязательства по уплате арендных платежей за IV квартал 2011 года допущена с 15.11.2011 по 25.07.2012, в связи с чем с указанной даты начисляется неустойка (пеня) на образовавшуюся за период с 01.11.2011 по 13.11.2011 задолженность в сумме 429 руб. 51 коп. (6 262 руб. 93 коп. задолженность за период с 01.11.2011 по 13.11.2011 * 0,027% размер договорной неустойки (8,25% ставка рефинансирования ЦБ РФ: 300) * 254 дней просрочки оплаты с 15.11.2011 по 25.07.2012).
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Пунктом 3.2.13 договора от 13.12.2010 стороны установили, что по окончании срока действия договора арендатор обязан в 10-дневный срок передать участок арендодателю по акту приема-передачи.
Из материалов дела следует, что ООО "Регион-Энерго" в нарушение пункта 3.2.13 договора и статьи 622 ГК РФ не возвратило истцу земельный участок.
Данное обстоятельство также подтверждено судебными актами по делу N А70-10215/2011, которым установлено, что доказательств изменения договора от 13.12.2010 N 03-09/806-10 либо его расторжения и возвращения ответчиком земельного участка истцу, в материалах дела отсутствуют.
Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.
Ответчик также не представил доказательств возвращения истцу земельного участка по акту приема-передачи.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Учитывая изложенное и применительно к расчету истца суд апелляционной инстанции считает обоснованным требование о взыскании задолженности по арендной плате, подлежащей уплате в связи с невозвратом земельного участка в период по 30.06.2012 в размере 109 360 руб. 35 коп., в том числе с 14.11.2011 по 31.12.2011-22 642 руб. 89 коп. (43 358 руб. 73 коп. арендная плата за квартал - 20 715 руб. 84 коп. за период с 01.10.2011 по 13.12.2011); за I квартал 2012 года - 43 358 руб. 73 коп.; за II квартал 2012 года - 43 358 руб. 73 коп.
При таких обстоятельствах с ответчика надлежит взыскать долг в общей сумме 130 076 руб. 19 коп. (109 360 руб. 35 коп. сумма арендной платы за период невозврата имущества из аренды + 20 715 руб. 84 коп. сумма арендной платы за период действия договора аренды).
Таким образом, исковые требования Администрация города Тобольска о взыскании с ответчика 130 076 руб. 19 коп. задолженности, 15 630 руб. 40 коп. неустойки, подлежат удовлетворению в части, с ООО "Регион-Энерго" взыскивается 130 076 руб. 19 коп. задолженности и 429 руб. 51 коп. неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 15.11.2011 по 25.07.2012.
Во взыскании остальной суммы неустойки следует отказать в связи с необоснованностью требования.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции изменяет решение по делу в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела. Апелляционная жалоба ответчика подлежит частичному удовлетворению.
На основании абзаца 2 части 1 статьи 110 АПК РФ в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных требований. Расходы по оплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе распределяются между сторонами пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.
Пропорционально удовлетворенным исковым требованиям государственная пошлина по иску взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета в размере 4 810 руб. 85 коп. С Администрации города Тобольска в пользу ООО "Регион-Энерго" подлежит взысканию 208 руб. 65 коп. расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе, расходы в остальной сумме - 1 791 руб. 35 коп. относятся на ответчика.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 28.09.2012 по делу N А70-7007/2012 изменить. Исковые требования удовлетворить частично. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Регион-Энерго" в пользу Администрации города Тобольска 130 076 руб. 19 коп. долга, 429 руб. 51 коп. пени. В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Регион-Энерго" в доход федерального бюджета 4 810 руб. 85 коп. государственной пошлины по иску.
Взыскать с Администрации города Тобольска в пользу общества с ограниченной ответственностью "Регион-Энерго" 208 руб. 65 коп. расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.А.РЯБУХИНА
Судьи
Д.Г.РОЖКОВ
Ю.М.СОЛОДКЕВИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)