Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 10 июня 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Беляевой Н.Г.,
судей Лазарева С.В., Сулейменовой Т.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гридневой Н.С.
рассмотрел в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Габдрашитова Расима Миргасимовича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.11.2012 по делу N А07-11363/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2013 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путем направления в их адреса копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании, проводимом при содействии Арбитражного суда Республики Башкортостан, принял участие представитель Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Нефтекамску (далее - комитет) - Хабибуллина С.Р. (доверенность от 15.04.2013 N 825).
Комитет обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к предпринимателю Габдрашитову Р.М. о взыскании 364 152 руб. 37 коп. задолженности по арендной плате, 717 826 руб. 84 коп. пени, расторжении договора аренды от 08.11.2006 N 2539, выселении ответчика из занимаемого помещения, расположенного по адресу: г. Нефтекамск, ул. Трактовая, 33 (с учетом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением суда от 12.11.2012 (судья Шагабутдинова З.Ф.) исковые требования удовлетворены частично. С предпринимателя Габдрашитова Р.М. в пользу комитета взыскано 217 031 руб. 61 коп. задолженности по арендной плате, 228 874 руб. 22 коп. пени. Расторгнут договор аренды от 08.11.2006 N 2539. Предприниматель Габдрашитов Р.М. выселен из нежилых помещений общей площадью 35 кв. м, расположенных по адресу: г. Нефтекамск, ул. Трактовая, 33. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2013 (судьи Соколова И.Ю., Малышева И.А., Ермолаева Л.П.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе предприниматель Габдрашитов Р.М. просит постановление апелляционного суда отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 209, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, нарушение ст. 59, 61, 62, 148, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. По мнению заявителя, договор аренды от 08.11.2006 N 2539 является незаключенным ввиду несогласованности объекта аренды, так как на первом этаже в здании по адресу: г. Нефтекамск, ул. Трактовая, 33, находится несколько помещений с аналогичными спорному помещению характеристиками, в связи с чем названный договор не подлежал расторжению, ответчик выселению. Заявитель считает, что исковые требования не подлежали удовлетворению также в связи с непредставлением в материалы дела доказательств, подтверждающих право собственности истца на спорное помещение. Предприниматель Габдрашитов Р.М. полагает, что лицом, уполномоченным действовать от имени муниципального образования, является администрация, у комитета такие полномочия отсутствуют. С учетом этого, по мнению заявителя, требование о выселении следовало оставить без рассмотрения, так как исковое заявление подписано лицом, не имеющим права его подписывать. Кроме того, заявитель ссылается на нарушение апелляционным судом норм процессуального права, выразившиеся, в частности, в необоснованном отказе в удовлетворении его ходатайств об участии в судебном заседании с помощью использования средств видеоконференц-связи, ненадлежащем извещении его о времени и месте судебного заседания в апелляционном суде, в результате чего ответчик был лишен права на судебную защиту.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между комитетом (арендодатель) и предпринимателем Габдрашитовым Р.М. (арендатор) заключен договор о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа от 08.11.2006 N 2539, согласно условиям которого предпринимателю Габдрашитову Р.М. переданы во временное владение и пользование помещения общей площадью 35 кв. м, литера А (помещение N 32 площадью 33,2 кв. м, место общего пользования площадью 1,8 кв. м), расположенные на первом этаже двухэтажного здания по адресу: г. Нефтекамск, ул. Трактовая, 33, для использования в целях склада.
Срок действия договора установлен сторонами с момента его подписания до 01.06.2007. Условия договора распространяются на отношения сторон, возникшие с 14.06.2006 (п. 1.2 договора).
Технические характеристики объекта аренды приведены в техническом паспорте (выкопировке) от 19.10.2006 N 2578.
Названные помещения переданы предпринимателю Габдрашитову Р.М. по акту приема-передачи от 14.06.2006.
Согласно п. 3.1 договора расчет арендной платы производится в соответствии с Методикой расчета годовой арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда г. Уфы и оформляется в виде приложения к договору и является неотъемлемой его частью.
В соответствии с п. 3.3 договора арендная плата вносится арендатором за каждый квартал вперед с оплатой до десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала путем перечисления денежных средств на расчетный счет Управления Федерального казначейства Министерства финансов Российской Федерации по Республике Башкортостан без выставления арендатору счета на оплату.
Пунктом 4.2.1 договора предусмотрено, что при невнесении арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Согласно расчетам арендной платы, размер квартальной арендной платы за 2006 - 2007 гг. составляет 6988 руб. 99 коп., 2008 г. - 13 929 руб. 82 коп., 2009 - 2010 гг. - 1 5 465 руб. 84 коп., 2011 г. - 17 147 руб. 69 коп.
Судами также установлено, что по окончании срока договора аренды от 08.11.2006 N 2539 в связи с отсутствием возражений со стороны арендодателя договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Комитет направил предпринимателю Габдрашитову Р.М. уведомления от 04.08.2010, 25.01.2011, 26.07.2011, в которых указал на наличие у предпринимателя Габдрашитова Р.М. задолженности по арендной плате, и предложил погасить задолженность и пени, расторгнуть договор аренды, передать помещение по акту приема-передачи. Уведомление от 25.01.2011 получено предпринимателем Габдрашитовым Р.М., что подтверждается уведомление о его вручении от 05.02.2011.
Комитет, ссылаясь на ненадлежащее исполнение предпринимателем Габдрашитовым Р.М. обязательства по внесению арендной платы, наличие задолженности за период с 08.12.2006 по 10.10.2012 в размере 364 152 руб. 37 коп., обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с арендатора указанной задолженности, пени, расторжении договора аренды и выселении ответчика из арендуемых им помещений.
Удовлетворяя исковые требования частично, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.
В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку (штраф, пени), определенную законом или договором (ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Принимая во внимание, что в арбитражный суд с настоящим иском комитет обратился 28.06.2012, учитывая согласованный сторонами срок исполнения обязательства по внесению платы за пользование нежилыми помещениями, руководствуясь ст. 196, 199, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды в отношении требований о взыскании задолженности по арендной плате за период с 08.12.2006 по 10.04.2009, а также начисленных на данную сумму пени по заявлению предпринимателя Габдрашитова Р.М. применили исковую давность и отказали в удовлетворении иска комитета за указанный период.
Установив, что обязательства по внесению арендной платы за пользование нежилыми помещениями в период с 28.06.2009 по 10.04.2012 предпринимателем Габдрашитовым Р.М. надлежащим образом не исполнены, доказательств внесения арендной платы за пользование помещениями в спорный период в материалы дела не представлено, суды пришли к правильному выводу о наличии оснований для взыскания с предпринимателя Габдрашитова Р.М. 217 031 руб. 61 коп. задолженности по внесению арендных платежей.
Поскольку арендная плата за пользование спорным имуществом своевременно ответчиком не вносилась, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 4.2.1 договора аренды, предусматривающим ответственность арендатора за нарушение сроков перечисления арендной платы, правомерно взыскали с предпринимателя Габдрашитова Р.М. 228 874 руб. 22 коп. пени за период с 10.07.2009 по 26.10.2012.
Согласно п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договор заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом сторону - за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.
В п. 5 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут не только на основании п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, но и по основаниям, предусмотренным ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
На основании п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
При этом требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Принимая во внимание, что факт невнесения предпринимателем Габдрашитовым Р.М. арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договорами аренды срока подтвержден материалами дела, данное нарушение условий договоров является существенным, в письмах от 25.01.2011, 26.07.2011 комитет уведомил ответчика о необходимости погашения задолженности и расторжении договора аренды, суды признали требования комитета о расторжении договора аренды и выселении ответчика из спорных помещений обоснованными и удовлетворили исковые требования в этой части.
Утверждение заявителя кассационной жалобы о незаключенности договора аренды от 08.11.2006 N 2539 ввиду несогласованности объекта аренды рассмотрены и обоснованно отклонены судами. Как разъяснено в п. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (с учетом дополнений, внесенных постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Довод предпринимателя Габдрашитова Р.М. об отсутствии в деле доказательств, подтверждающих право муниципальной собственности на спорное помещение также рассмотрен и верно отклонен судами. Предприниматель Габдрашитов Р.М., состоявший с комитетом в обязательственных отношениях по поводу аренды, не ссылается на то, что он сам обладает какими-либо вещными правами на арендуемое недвижимое имущество, а потому в сферу его материальных интересов не входит исследование вопроса о том, на каких основаниях истцом приобретен титул собственника. Доказательств, свидетельствующих о принадлежности арендованного имущества на вещном праве иным лицам, в деле отсутствуют (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 13898/11).
Ссылки заявителя кассационной жалобы на ненадлежащее извещение о времени и месте судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции, отклоняются.
Копия определения о принятии апелляционной жалобы к производству и о времени и месте судебного заседания суда апелляционной инстанции направлена апелляционным судом в порядке, предусмотренном ст. 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заказным письмом с уведомлением по известному суду адресу места жительства ответчика: <...>, и получена им 04.01.2013, что подтверждается уведомлением о вручении (л. д. 111). Данная информация также размещена на официальном сайте суда в сети "Интернет".
В силу ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Таким образом, нарушений процессуальных прав ответчика, повлекших незаконность судебного акта, судом апелляционной инстанции не допущено.
Кроме того, поскольку предприниматель Габдрашитов Р.М. был извещен о начавшемся в отношении него судебном процессе, принимал участие в судебном заседании суда первой инстанции, состоявшемся 08.11.2012, апелляционное производство начато по его апелляционной жалобе, ответчик не был лишен возможности представить апелляционному суду свои возражения, получить информацию о движении дела, оснований для выводов об ограничении заявителя в реализации права на судебную защиту не имеется.
Довод заявителя кассационной жалобы на необоснованный отказ в удовлетворении его ходатайств об участии в судебном заседании с помощью использования средств видеоконференц-связи отклоняется.
В силу п. 1 ч. 5 статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, рассматривающий дело, отказывает в удовлетворении ходатайства об участии в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи в случаях, если отсутствует техническая возможность для участия в судебном заседании с использованием систем видеоконференцсвязи.
Суд апелляционной инстанции при рассмотрении ходатайства об участии в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи, учитывая даты уже назначенных судебных заседаний в апелляционном суде и суде, названном ответчиком, положения гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, содержание ч. 1 ст. 153.1 данного Кодекса, в определении от 18.12.2012 указал на отсутствие технической возможности осуществления видеоконференц-связи.
Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Согласно подп. 4, 12 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче кассационной жалобы на решения и (или) постановления арбитражного суда размер государственной пошлины составляет 2000 руб.
Поскольку определением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 26.03.2013 заявителю была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, в соответствии со ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации с предпринимателя Габдрашитова Р.М. в доход федерального бюджета подлежит взысканию 2000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.11.2012 по делу N А07-11363/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Габдрашитова Расима Миргасимовича - без удовлетворения.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Габдрашитова Расима Миргасимовича в доход федерального бюджета 2000 руб. 00 коп. судебных расходов за рассмотрение кассационной жалобы.
Председательствующий
Н.Г.БЕЛЯЕВА
Судьи
С.В.ЛАЗАРЕВ
Т.В.СУЛЕЙМЕНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 10.06.2013 N Ф09-3126/13 ПО ДЕЛУ N А07-11363/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 июня 2013 г. N Ф09-3126/13
Дело N А07-11363/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 10 июня 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Беляевой Н.Г.,
судей Лазарева С.В., Сулейменовой Т.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гридневой Н.С.
рассмотрел в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Габдрашитова Расима Миргасимовича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.11.2012 по делу N А07-11363/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2013 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путем направления в их адреса копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании, проводимом при содействии Арбитражного суда Республики Башкортостан, принял участие представитель Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Нефтекамску (далее - комитет) - Хабибуллина С.Р. (доверенность от 15.04.2013 N 825).
Комитет обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к предпринимателю Габдрашитову Р.М. о взыскании 364 152 руб. 37 коп. задолженности по арендной плате, 717 826 руб. 84 коп. пени, расторжении договора аренды от 08.11.2006 N 2539, выселении ответчика из занимаемого помещения, расположенного по адресу: г. Нефтекамск, ул. Трактовая, 33 (с учетом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением суда от 12.11.2012 (судья Шагабутдинова З.Ф.) исковые требования удовлетворены частично. С предпринимателя Габдрашитова Р.М. в пользу комитета взыскано 217 031 руб. 61 коп. задолженности по арендной плате, 228 874 руб. 22 коп. пени. Расторгнут договор аренды от 08.11.2006 N 2539. Предприниматель Габдрашитов Р.М. выселен из нежилых помещений общей площадью 35 кв. м, расположенных по адресу: г. Нефтекамск, ул. Трактовая, 33. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2013 (судьи Соколова И.Ю., Малышева И.А., Ермолаева Л.П.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе предприниматель Габдрашитов Р.М. просит постановление апелляционного суда отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 209, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, нарушение ст. 59, 61, 62, 148, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. По мнению заявителя, договор аренды от 08.11.2006 N 2539 является незаключенным ввиду несогласованности объекта аренды, так как на первом этаже в здании по адресу: г. Нефтекамск, ул. Трактовая, 33, находится несколько помещений с аналогичными спорному помещению характеристиками, в связи с чем названный договор не подлежал расторжению, ответчик выселению. Заявитель считает, что исковые требования не подлежали удовлетворению также в связи с непредставлением в материалы дела доказательств, подтверждающих право собственности истца на спорное помещение. Предприниматель Габдрашитов Р.М. полагает, что лицом, уполномоченным действовать от имени муниципального образования, является администрация, у комитета такие полномочия отсутствуют. С учетом этого, по мнению заявителя, требование о выселении следовало оставить без рассмотрения, так как исковое заявление подписано лицом, не имеющим права его подписывать. Кроме того, заявитель ссылается на нарушение апелляционным судом норм процессуального права, выразившиеся, в частности, в необоснованном отказе в удовлетворении его ходатайств об участии в судебном заседании с помощью использования средств видеоконференц-связи, ненадлежащем извещении его о времени и месте судебного заседания в апелляционном суде, в результате чего ответчик был лишен права на судебную защиту.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между комитетом (арендодатель) и предпринимателем Габдрашитовым Р.М. (арендатор) заключен договор о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа от 08.11.2006 N 2539, согласно условиям которого предпринимателю Габдрашитову Р.М. переданы во временное владение и пользование помещения общей площадью 35 кв. м, литера А (помещение N 32 площадью 33,2 кв. м, место общего пользования площадью 1,8 кв. м), расположенные на первом этаже двухэтажного здания по адресу: г. Нефтекамск, ул. Трактовая, 33, для использования в целях склада.
Срок действия договора установлен сторонами с момента его подписания до 01.06.2007. Условия договора распространяются на отношения сторон, возникшие с 14.06.2006 (п. 1.2 договора).
Технические характеристики объекта аренды приведены в техническом паспорте (выкопировке) от 19.10.2006 N 2578.
Названные помещения переданы предпринимателю Габдрашитову Р.М. по акту приема-передачи от 14.06.2006.
Согласно п. 3.1 договора расчет арендной платы производится в соответствии с Методикой расчета годовой арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда г. Уфы и оформляется в виде приложения к договору и является неотъемлемой его частью.
В соответствии с п. 3.3 договора арендная плата вносится арендатором за каждый квартал вперед с оплатой до десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала путем перечисления денежных средств на расчетный счет Управления Федерального казначейства Министерства финансов Российской Федерации по Республике Башкортостан без выставления арендатору счета на оплату.
Пунктом 4.2.1 договора предусмотрено, что при невнесении арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Согласно расчетам арендной платы, размер квартальной арендной платы за 2006 - 2007 гг. составляет 6988 руб. 99 коп., 2008 г. - 13 929 руб. 82 коп., 2009 - 2010 гг. - 1 5 465 руб. 84 коп., 2011 г. - 17 147 руб. 69 коп.
Судами также установлено, что по окончании срока договора аренды от 08.11.2006 N 2539 в связи с отсутствием возражений со стороны арендодателя договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Комитет направил предпринимателю Габдрашитову Р.М. уведомления от 04.08.2010, 25.01.2011, 26.07.2011, в которых указал на наличие у предпринимателя Габдрашитова Р.М. задолженности по арендной плате, и предложил погасить задолженность и пени, расторгнуть договор аренды, передать помещение по акту приема-передачи. Уведомление от 25.01.2011 получено предпринимателем Габдрашитовым Р.М., что подтверждается уведомление о его вручении от 05.02.2011.
Комитет, ссылаясь на ненадлежащее исполнение предпринимателем Габдрашитовым Р.М. обязательства по внесению арендной платы, наличие задолженности за период с 08.12.2006 по 10.10.2012 в размере 364 152 руб. 37 коп., обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с арендатора указанной задолженности, пени, расторжении договора аренды и выселении ответчика из арендуемых им помещений.
Удовлетворяя исковые требования частично, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.
В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку (штраф, пени), определенную законом или договором (ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Принимая во внимание, что в арбитражный суд с настоящим иском комитет обратился 28.06.2012, учитывая согласованный сторонами срок исполнения обязательства по внесению платы за пользование нежилыми помещениями, руководствуясь ст. 196, 199, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды в отношении требований о взыскании задолженности по арендной плате за период с 08.12.2006 по 10.04.2009, а также начисленных на данную сумму пени по заявлению предпринимателя Габдрашитова Р.М. применили исковую давность и отказали в удовлетворении иска комитета за указанный период.
Установив, что обязательства по внесению арендной платы за пользование нежилыми помещениями в период с 28.06.2009 по 10.04.2012 предпринимателем Габдрашитовым Р.М. надлежащим образом не исполнены, доказательств внесения арендной платы за пользование помещениями в спорный период в материалы дела не представлено, суды пришли к правильному выводу о наличии оснований для взыскания с предпринимателя Габдрашитова Р.М. 217 031 руб. 61 коп. задолженности по внесению арендных платежей.
Поскольку арендная плата за пользование спорным имуществом своевременно ответчиком не вносилась, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 4.2.1 договора аренды, предусматривающим ответственность арендатора за нарушение сроков перечисления арендной платы, правомерно взыскали с предпринимателя Габдрашитова Р.М. 228 874 руб. 22 коп. пени за период с 10.07.2009 по 26.10.2012.
Согласно п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договор заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом сторону - за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.
В п. 5 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут не только на основании п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, но и по основаниям, предусмотренным ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
На основании п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
При этом требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Принимая во внимание, что факт невнесения предпринимателем Габдрашитовым Р.М. арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договорами аренды срока подтвержден материалами дела, данное нарушение условий договоров является существенным, в письмах от 25.01.2011, 26.07.2011 комитет уведомил ответчика о необходимости погашения задолженности и расторжении договора аренды, суды признали требования комитета о расторжении договора аренды и выселении ответчика из спорных помещений обоснованными и удовлетворили исковые требования в этой части.
Утверждение заявителя кассационной жалобы о незаключенности договора аренды от 08.11.2006 N 2539 ввиду несогласованности объекта аренды рассмотрены и обоснованно отклонены судами. Как разъяснено в п. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (с учетом дополнений, внесенных постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Довод предпринимателя Габдрашитова Р.М. об отсутствии в деле доказательств, подтверждающих право муниципальной собственности на спорное помещение также рассмотрен и верно отклонен судами. Предприниматель Габдрашитов Р.М., состоявший с комитетом в обязательственных отношениях по поводу аренды, не ссылается на то, что он сам обладает какими-либо вещными правами на арендуемое недвижимое имущество, а потому в сферу его материальных интересов не входит исследование вопроса о том, на каких основаниях истцом приобретен титул собственника. Доказательств, свидетельствующих о принадлежности арендованного имущества на вещном праве иным лицам, в деле отсутствуют (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 13898/11).
Ссылки заявителя кассационной жалобы на ненадлежащее извещение о времени и месте судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции, отклоняются.
Копия определения о принятии апелляционной жалобы к производству и о времени и месте судебного заседания суда апелляционной инстанции направлена апелляционным судом в порядке, предусмотренном ст. 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заказным письмом с уведомлением по известному суду адресу места жительства ответчика: <...>, и получена им 04.01.2013, что подтверждается уведомлением о вручении (л. д. 111). Данная информация также размещена на официальном сайте суда в сети "Интернет".
В силу ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Таким образом, нарушений процессуальных прав ответчика, повлекших незаконность судебного акта, судом апелляционной инстанции не допущено.
Кроме того, поскольку предприниматель Габдрашитов Р.М. был извещен о начавшемся в отношении него судебном процессе, принимал участие в судебном заседании суда первой инстанции, состоявшемся 08.11.2012, апелляционное производство начато по его апелляционной жалобе, ответчик не был лишен возможности представить апелляционному суду свои возражения, получить информацию о движении дела, оснований для выводов об ограничении заявителя в реализации права на судебную защиту не имеется.
Довод заявителя кассационной жалобы на необоснованный отказ в удовлетворении его ходатайств об участии в судебном заседании с помощью использования средств видеоконференц-связи отклоняется.
В силу п. 1 ч. 5 статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, рассматривающий дело, отказывает в удовлетворении ходатайства об участии в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи в случаях, если отсутствует техническая возможность для участия в судебном заседании с использованием систем видеоконференцсвязи.
Суд апелляционной инстанции при рассмотрении ходатайства об участии в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи, учитывая даты уже назначенных судебных заседаний в апелляционном суде и суде, названном ответчиком, положения гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, содержание ч. 1 ст. 153.1 данного Кодекса, в определении от 18.12.2012 указал на отсутствие технической возможности осуществления видеоконференц-связи.
Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Согласно подп. 4, 12 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче кассационной жалобы на решения и (или) постановления арбитражного суда размер государственной пошлины составляет 2000 руб.
Поскольку определением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 26.03.2013 заявителю была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, в соответствии со ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации с предпринимателя Габдрашитова Р.М. в доход федерального бюджета подлежит взысканию 2000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.11.2012 по делу N А07-11363/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Габдрашитова Расима Миргасимовича - без удовлетворения.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Габдрашитова Расима Миргасимовича в доход федерального бюджета 2000 руб. 00 коп. судебных расходов за рассмотрение кассационной жалобы.
Председательствующий
Н.Г.БЕЛЯЕВА
Судьи
С.В.ЛАЗАРЕВ
Т.В.СУЛЕЙМЕНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)