Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 июля 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 августа 2009 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гуреевой О.А.,
судей Т.М. Дьяконовой, О.П. Кобелевой,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ч.,
при участии в судебном заседании представителя ответчика Т., действующего на основании доверенности от 30 июня 2009 года,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца закрытого акционерного общества "Радиант" на решение Арбитражного суда Ярославской области от 20 мая 2009
года по делу N А82-14666/2008-32, принятое судом в лице судьи И.И. Еремычевой
по иску ЗАО "Радиант"
к ЗАО "Торговый дом "Перекресток"
третье лицо: Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля
о расторжении договора аренды,
установил:
закрытое акционерное общество "Радиант" обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к закрытому акционерному обществу "Торговый дом "Перекресток" о расторжении договора аренды недвижимого имущества N 10536-Г от 09 ноября 2004 года.
Исковые требования основаны на статьях 12, 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что при переходе права собственности на имущество, сданное ответчику в аренду, объект аренды утратил статус муниципального, в связи с чем договор подлежит расторжению.
Определением от 27 февраля 2009 года (л.д. 80-81) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля.
Решением от 20 мая 2009 года (л.д. 122-125) в удовлетворении заявленных исковых требований отказано.
При вынесении решения суд первой инстанции исходил из того, что в силу ч. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Поскольку ЗАО "Радиант", принимая участие в аукционе по продаже муниципального имущества, обладало информацией о наличии обременения в виде долгосрочного договора аренды и могло предвидеть неблагоприятные последствия, связанные с наличием обременения, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что обстоятельства, на которые указывает истец, не могут служить основанием для расторжения договора аренды.
ЗАО "Радиант", не согласившись с принятым по делу решением, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
В апелляционной жалобе заявитель указывает, что порядок начисления арендной платы в договоре аренды от 09 ноября 2004 года N 10536-Г установлен разделом 3, предусматривающим расчет платежей на основании постановлений мэра г. Ярославля. Между тем, арендуемые ЗАО "ТД "Перекресток" помещения утратили статус муниципальной собственности и являются собственностью истца, в связи с чем расчет арендной платы не может регулироваться постановлением мэра г. Ярославля, а должен устанавливаться собственником объекта аренды по соглашению с арендатором исходя из сложившихся рыночных цен. В соответствии с отчетом ООО "Ярэксперт" на 30 июля 2007 года стоимость арендной платы 1 кв. м помещений торгового зала составила 858 руб. Ответчик же оплачивает аренду 1 кв. м спорных помещений по цене 339,32 руб., что в 2,5 раза меньше рыночной. На предложение истца изменить размер арендной платы ответчик ответил отказом, продолжая вносить арендную плату исходя из ставки, определяемой для муниципального имущества, что влечет для истца значительный ущерб.
Письменным ходатайством от 28 июля 2009 года истец заявил о рассмотрении данного дела в порядке апелляционного производства в отсутствие своего представителя.
Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу с доводами заявителя не согласен, просит оспариваемое истцом решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу в материалы дела не представило, явку уполномоченного представителя в судебное заседание не обеспечило, о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащими образом.
В соответствии с ч. 1 ст. 266, ч. 1 ст. 123, ч.ч. 1, 2, 5 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ апелляционная жалоба заявителя рассмотрена в отсутствие представителей истца и третьего лица.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области от 20 мая 2009 года по настоящему делу проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее и, заслушав представителя ответчика, Второй арбитражный апелляционной суд не находит правовых оснований для отмены или изменения оспариваемого истцом судебного акта.
Из материалов дела установлено следующее.
09 ноября 2004 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля (арендодателем) и ЗАО "Локсимер" (арендатором) заключен договор аренды недвижимого имущества N 10536-Г (л.д. 28-30), в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество (часть нежилых помещений) общей площадью 1921,70 кв. м, расположенных по адресу: г.Ярославль, Ленинградский проспект, д.47 под розничную торговлю продовольственными товарами по системе самообслуживания, а именно: помещения подвала NN 7, 8, 27, 28, 30, 37-41 площадью 271,60 кв. м и нежилые помещения первого этажа NN 3, 4, 8, 11, 13, 14-75 площадью 1650,10 кв. м.
Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 03 ноября 2004 года (л.д. 32).
Согласно п. 3.1 договора за аренду помещений арендатору начисляется арендная плата в сумме 3177696 руб. 58 коп. в год или 264 808 руб. 05 коп. в месяц в соответствии с постановлением мэра города Ярославля.
Пункт 3.2 договора предусматривает право арендодателя пересмотреть арендную плату в одностороннем порядке на основании постановлений мэра и других правовых актов, устанавливающих величину арендной платы за сдаваемое в аренду недвижимое имущество, находящееся в муниципальной собственности.
Срок действия договора установлен сторонами с 03 ноября 2004 года по 31 декабря 2024 года (п. 7.1).
Договор зарегистрирован в установленном порядке.
18 июля 2005 года ЗАО "Локсимер" (арендатор) и ЗАО "Торговый дом "Перекресток" (ответчик) подписали дополнительное соглашение N 2 к договору аренды от 09 ноября 2004 года N 10536-Г, согласно которому арендатор передал истцу все права и обязанности по договору аренды (л.д. 33).
Свидетельствами о государственной регистрации права от 08 июня 2007 года (л.д. 40-43) подтверждается переход права собственности помещений первого этажа NN 3, 4, 8, 11, 13-75 общей площадью 1650,10 кв. м, расположенных в здании по адресу: г.Ярославль, Ленинградский пр., д.47, ЗАО "Радиант" (истцу) в связи с заключением договора купли-продажи недвижимого имущества от 02 мая 2007 года.
Письмом от 25 сентября 2008 года N 7 (л.д. 47-48) истец предложил ответчику внести изменения в договор аренды относительно определения сторон договора, объекта аренды и размера арендной платы, а в случае недостижения соглашения - расторгнуть договор.
Письмами от 15 октября и 05 ноября 2008 года ЗАО "Радиант" вновь предложило ответчику расторгнуть договор аренды.
Отказ ответчика от расторжения договора аренды и внесения в договор изменений, касающихся размера арендной платы (л.д. 53), явился основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
В соответствии с частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
На основании статьи 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был заключен на значительно отличающихся условиях.
В силу ст. 460 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
В рассматриваемой ситуации истец при заключении договора купли-продажи знал об обременении имущества правом аренды и согласился принять его. В этой связи доводы заявителя о том, что произошло существенное изменение обстоятельств, не являются обоснованным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о расторжении договора аренды.
Учитывая изложенное, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит, решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным. Оснований для отмены или изменения оспариваемого истцом судебного акта, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.
Государственная пошлина по апелляционной жалобе в сумме 1000 руб. относится на заявителя жалобы и в полном объеме уплачена им (платежное поручение N 20 от 16 июня 2009 года) до принятия апелляционной жалобы к производству арбитражного апелляционного суда.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд,
постановил:
решение Арбитражного суда Ярославской области от 20 мая 2009 года по делу N А82-14666/2009-32 оставить без изменения, апелляционную жалобу ЗАО "Радиант" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев.
Председательствующий
О.А.ГУРЕЕВА
Судьи
Т.М.ДЬЯКОНОВА
О.П.КОБЕЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.08.2009 ПО ДЕЛУ N А82-14666/2008-32
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 августа 2009 г. по делу N А82-14666/2008-32
Резолютивная часть постановления объявлена 30 июля 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 августа 2009 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гуреевой О.А.,
судей Т.М. Дьяконовой, О.П. Кобелевой,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ч.,
при участии в судебном заседании представителя ответчика Т., действующего на основании доверенности от 30 июня 2009 года,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца закрытого акционерного общества "Радиант" на решение Арбитражного суда Ярославской области от 20 мая 2009
года по делу N А82-14666/2008-32, принятое судом в лице судьи И.И. Еремычевой
по иску ЗАО "Радиант"
к ЗАО "Торговый дом "Перекресток"
третье лицо: Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля
о расторжении договора аренды,
установил:
закрытое акционерное общество "Радиант" обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к закрытому акционерному обществу "Торговый дом "Перекресток" о расторжении договора аренды недвижимого имущества N 10536-Г от 09 ноября 2004 года.
Исковые требования основаны на статьях 12, 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что при переходе права собственности на имущество, сданное ответчику в аренду, объект аренды утратил статус муниципального, в связи с чем договор подлежит расторжению.
Определением от 27 февраля 2009 года (л.д. 80-81) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля.
Решением от 20 мая 2009 года (л.д. 122-125) в удовлетворении заявленных исковых требований отказано.
При вынесении решения суд первой инстанции исходил из того, что в силу ч. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Поскольку ЗАО "Радиант", принимая участие в аукционе по продаже муниципального имущества, обладало информацией о наличии обременения в виде долгосрочного договора аренды и могло предвидеть неблагоприятные последствия, связанные с наличием обременения, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что обстоятельства, на которые указывает истец, не могут служить основанием для расторжения договора аренды.
ЗАО "Радиант", не согласившись с принятым по делу решением, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
В апелляционной жалобе заявитель указывает, что порядок начисления арендной платы в договоре аренды от 09 ноября 2004 года N 10536-Г установлен разделом 3, предусматривающим расчет платежей на основании постановлений мэра г. Ярославля. Между тем, арендуемые ЗАО "ТД "Перекресток" помещения утратили статус муниципальной собственности и являются собственностью истца, в связи с чем расчет арендной платы не может регулироваться постановлением мэра г. Ярославля, а должен устанавливаться собственником объекта аренды по соглашению с арендатором исходя из сложившихся рыночных цен. В соответствии с отчетом ООО "Ярэксперт" на 30 июля 2007 года стоимость арендной платы 1 кв. м помещений торгового зала составила 858 руб. Ответчик же оплачивает аренду 1 кв. м спорных помещений по цене 339,32 руб., что в 2,5 раза меньше рыночной. На предложение истца изменить размер арендной платы ответчик ответил отказом, продолжая вносить арендную плату исходя из ставки, определяемой для муниципального имущества, что влечет для истца значительный ущерб.
Письменным ходатайством от 28 июля 2009 года истец заявил о рассмотрении данного дела в порядке апелляционного производства в отсутствие своего представителя.
Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу с доводами заявителя не согласен, просит оспариваемое истцом решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу в материалы дела не представило, явку уполномоченного представителя в судебное заседание не обеспечило, о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащими образом.
В соответствии с ч. 1 ст. 266, ч. 1 ст. 123, ч.ч. 1, 2, 5 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ апелляционная жалоба заявителя рассмотрена в отсутствие представителей истца и третьего лица.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области от 20 мая 2009 года по настоящему делу проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее и, заслушав представителя ответчика, Второй арбитражный апелляционной суд не находит правовых оснований для отмены или изменения оспариваемого истцом судебного акта.
Из материалов дела установлено следующее.
09 ноября 2004 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля (арендодателем) и ЗАО "Локсимер" (арендатором) заключен договор аренды недвижимого имущества N 10536-Г (л.д. 28-30), в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество (часть нежилых помещений) общей площадью 1921,70 кв. м, расположенных по адресу: г.Ярославль, Ленинградский проспект, д.47 под розничную торговлю продовольственными товарами по системе самообслуживания, а именно: помещения подвала NN 7, 8, 27, 28, 30, 37-41 площадью 271,60 кв. м и нежилые помещения первого этажа NN 3, 4, 8, 11, 13, 14-75 площадью 1650,10 кв. м.
Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 03 ноября 2004 года (л.д. 32).
Согласно п. 3.1 договора за аренду помещений арендатору начисляется арендная плата в сумме 3177696 руб. 58 коп. в год или 264 808 руб. 05 коп. в месяц в соответствии с постановлением мэра города Ярославля.
Пункт 3.2 договора предусматривает право арендодателя пересмотреть арендную плату в одностороннем порядке на основании постановлений мэра и других правовых актов, устанавливающих величину арендной платы за сдаваемое в аренду недвижимое имущество, находящееся в муниципальной собственности.
Срок действия договора установлен сторонами с 03 ноября 2004 года по 31 декабря 2024 года (п. 7.1).
Договор зарегистрирован в установленном порядке.
18 июля 2005 года ЗАО "Локсимер" (арендатор) и ЗАО "Торговый дом "Перекресток" (ответчик) подписали дополнительное соглашение N 2 к договору аренды от 09 ноября 2004 года N 10536-Г, согласно которому арендатор передал истцу все права и обязанности по договору аренды (л.д. 33).
Свидетельствами о государственной регистрации права от 08 июня 2007 года (л.д. 40-43) подтверждается переход права собственности помещений первого этажа NN 3, 4, 8, 11, 13-75 общей площадью 1650,10 кв. м, расположенных в здании по адресу: г.Ярославль, Ленинградский пр., д.47, ЗАО "Радиант" (истцу) в связи с заключением договора купли-продажи недвижимого имущества от 02 мая 2007 года.
Письмом от 25 сентября 2008 года N 7 (л.д. 47-48) истец предложил ответчику внести изменения в договор аренды относительно определения сторон договора, объекта аренды и размера арендной платы, а в случае недостижения соглашения - расторгнуть договор.
Письмами от 15 октября и 05 ноября 2008 года ЗАО "Радиант" вновь предложило ответчику расторгнуть договор аренды.
Отказ ответчика от расторжения договора аренды и внесения в договор изменений, касающихся размера арендной платы (л.д. 53), явился основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
В соответствии с частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
На основании статьи 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был заключен на значительно отличающихся условиях.
В силу ст. 460 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
В рассматриваемой ситуации истец при заключении договора купли-продажи знал об обременении имущества правом аренды и согласился принять его. В этой связи доводы заявителя о том, что произошло существенное изменение обстоятельств, не являются обоснованным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о расторжении договора аренды.
Учитывая изложенное, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит, решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным. Оснований для отмены или изменения оспариваемого истцом судебного акта, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.
Государственная пошлина по апелляционной жалобе в сумме 1000 руб. относится на заявителя жалобы и в полном объеме уплачена им (платежное поручение N 20 от 16 июня 2009 года) до принятия апелляционной жалобы к производству арбитражного апелляционного суда.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд,
постановил:
решение Арбитражного суда Ярославской области от 20 мая 2009 года по делу N А82-14666/2009-32 оставить без изменения, апелляционную жалобу ЗАО "Радиант" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев.
Председательствующий
О.А.ГУРЕЕВА
Судьи
Т.М.ДЬЯКОНОВА
О.П.КОБЕЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)