Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Изгарева И.В.
Апелляционная инстанция судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе:
председательствующего судьи Ваганюк Н.Н.,
судей Андриановой И.В., Баранова В.В.,
с участием прокурора Татаринова С.Г.,
при секретаре Е.
рассмотрела в судебном заседании 19 июня 2013 года дело по апелляционному представлению прокурора Ленинского района г. Тамбова на решение Ленинского районного суда г. Тамбова от 04 марта 2013 года,
по иску прокурора Ленинского района г. Тамбова в интересах неограниченного круга лиц к ООО "***" и ООО "***" о признании торговли в жилом доме незаконной, обязывании прекратить торговлю, признании договора аренды незаконным (незаключенным) и применении последствий недействительности сделки,
заслушав доклад судьи Ваганюк Н.Н., судебная коллегия
установила:
Прокурор Ленинского района г. Тамбова обратился с иском в интересах неограниченного круга лиц к ООО "***" о признании осуществления торговли в жилом доме N 1*** г. Тамбова после 23 часов незаконным, обязывании не осуществлять торговлю с 23 часов до 6 часов, внесении изменений в режим работы магазина. Впоследствии прокурор уточнил свои требования, просил признать осуществление торговли в указанном доме незаконным и прекратить таковую. Просил также признать незаконным (незаключенным) договор аренды нежилого помещения в названном доме и применить последствия недействительной сделки.
Определением Ленинского районного суда г. Тамбова от 01.10.2012 г. производство по настоящему делу было прекращено в связи с неподведомственностью спора суду общей юрисдикции.
Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 14.11.2012 г. вышеназванное определение Ленинского районного суда г. Тамбова было отменено, дело направлено в указанный суд для рассмотрения. При повторном рассмотрении спора прокурор вновь уточнил свои требования в части применения последствий недействительности оспариваемой сделки. Просил прекратить действие договора аренды нежилого помещения в вышеназванном доме и обязать ответчика освободить занимаемые помещения. Судом по настоящему спору в качестве соответчика была привлечена Управляющая компания "***".
В обоснование исковых требований прокурор указал, что в соответствии с санитарно-эпидемиологическими правилами N 2.3.6.1066-01 "Предприятия торговли. Санитарно-эпидемиологические требования к организациям торговли и обороту в них продовольственного сырья и пищевых продуктов", утвержденными Главным государственным санитарным врачом РФ 06.09.2001 г., размещение организаций торговли в жилых домах и зданиях иного назначения осуществляется в соответствии со СНиПами "Общественные здания и сооружения", "Жилые здания". Деятельность организаций торговли не должна ухудшать условия проживания, отдыха, лечения, труда людей в жилых зданиях и зданиях иного назначения.
Согласно п. 4.10 Свода правил "СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные", в цокольном, первом, втором этажах жилого здания не допускается размещать магазины с режимом функционирования после 23 часов; склады любого назначения, в том числе оптовой (мелкооптовой) торговли.
В соответствии с п. 4.12 вышеуказанного Свода правил "СНиП 31-01-2003", загрузка помещений общественного назначения со стороны двора жилого дома, где расположены окна жилых комнат, квартир и входы в жилую часть дома не допускается. Загрузку помещений общественного назначения, встроенных в жилые здания следует выполнять с торцов жилых зданий, не имеющих окон, из подземных туннелей, со стороны магистралей (улиц).
Как показала проверка, проведенная 31 мая 2012 г. прокуратурой района с привлечением специалистов Государственной жилищной инспекции Тамбовской области, МУП "Тамбовнедвижимость", Жилищного комитета и Комитета архитектуры и градостроительства г. Тамбова, подвал подъезда N 3 жилого дома N 1*** г. Тамбова используется под склад продукции ООО "***" - в нем расположены коробки с продуктами и напитками.
Также проверкой установлено, что магазин ООО "***", расположенный на первом этаже указанного многоквартирного дома, работает и после 23 часов. Загрузка магазина осуществляется со стороны двора жилого дома, где расположены окна жилых комнат, квартир и вход в подъезд.
Круглосуточной работой магазина ООО "***" нарушаются жилищные права не только собственников жилых помещений многоквартирного дома N 1*** г. Тамбова, но и членов их семей, в том числе несовершеннолетних, пожилых, инвалидов, а также временно зарегистрированных жителей дома.
В соответствии со ст. 11 Федерального закона "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" от 30.03.1999 г. N 52-ФЗ юридические лица обязаны выполнять требования санитарного законодательства, обеспечивать безопасность для здоровья человека выполняемых работ и оказываемых услуг.
Таким образом, ООО "***" требования федерального законодательства о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения не выполняются.
Согласно техническим паспортам подвала и 1 этажа подъезда N 3 дома N *** г. Тамбова при размещении магазина ООО "***" имеет место, незаконная перепланировка как подвала, так и 1 этажа подъезда. Так, в подвале выделено - нежилое помещение (позиция 43 согласно техническому паспорту), на 1 этаже на месте проходного подъезда расположен магазин ООО "***". При этом установлен факт удаления ступенек на 1 этаже при входе в магазин и возведение перегородки при входе в магазин. Разрешений на совершение данных действий не имеется. Кроме того, ООО "***" фактически используется не только часть подвала, указанная в соответствующем договоре аренды, но и помещение площадью 35,3 кв. м, в котором ранее (по сведениям 1957 г.) располагалась котельная. Законных оснований использования данного помещения, являющегося общим имуществом собственников, у ООО "***" не имеется.
Согласно протоколу общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 08.04.2010 г. нежилое помещение 3 подъезда дома (колясочная и подвальное помещение) общей площадью 61,2 кв. м передано в аренду - ООО "***" для размещения магазина. Управляющей организации ООО УК "***" поручено от имени собственников заключить с ООО "***" договор аренды указанного помещения. В соответствии с данным протоколом 08.04.2010 г. управляющей организацией заключен договор аренды N 025/АП-04/10 от 08.04.2010 г. и подписан акт приема-передачи нежилого помещения, однако данный договор в установленном законе порядке зарегистрирован не был.
Решением Ленинского районного суда г. Тамбова от 04 марта 2013 г. в удовлетворении требований прокурору было отказано.
В апелляционном представлении прокурор Ленинского района г. Тамбова ставит вопрос об отмене данного решения. Приводит доводы, аналогичные изложенным в иске, полагает, что факт осуществления деятельности ООО "***" с нарушением требований федерального законодательства доказан материалами дела и показаниями свидетелей.
Проверив материалы дела, исследовав доводы апелляционной жалобы, выслушав прокурора Татаринова С.Г., выслушав представителя ООО "***" Ф., судебная коллегия не находит оснований к отмене оспариваемого судебного постановления по следующим основаниям.
Принимая решение по делу и отказывая в удовлетворении требований прокурора, суд первой инстанции исходил из того, что ООО "Надежда" согласно своему Уставу осуществляет торговую деятельность в торговом павильоне, расположенном в жилом доме N *** г. Тамбова. Торговля осуществляется со стороны улицы Набережная.
Решение о предоставлении ООО "***" в аренду нежилого помещения под магазин в указанном доме принято сособственниками квартир в названном доме на общем собрании 08.04.2010 г., что подтверждается соответствующим протоколом общего собрания, который никем не оспорен и не отменен.
На основании указанного решения сособственников дома управляющая компания, обслуживающая дом, ООО "УК "***" 08.04.2010 г. заключила с ООО "***" договор аренды нежилого помещения N 025/АП-04/10. По условиям договора аренды ООО "***" предоставлены в аренду нежилые помещения в доме N *** г. Тамбова площадью 16,2 кв. м (колясочная) и 45 кв. м (подвал) для размещения магазина "Продукты". Согласно справки УК ТИС арендная плата в сумме *** рублей, полученная от ООО "***" была потрачена управляющей компанией на санитарное обслуживание подъездов дома N *** г. Тамбова. По обращениям некоторых жильцов названного дома прокуратура Ленинского района. г. Тамбова провела проверку в отношении ООО "***", которой установлено, что подвал подъезда N 3 жилого дома N *** г. Тамбова используется под склад продукции ООО "***" - в нем расположены коробки с продуктами и напитками, магазин работает после 23 часов. Загрузка магазина осуществляется со стороны двора жилого дома, в доме обнаружена самовольная перепланировка подвального помещения. Вместе с тем, на момент рассмотрения настоящего дела установлено, что режим работы магазина ответчика изменен, торговля осуществляется с 8.00 до 23 часов, что подтверждается материалами дела и признано представителем прокуратуры. Подвальное помещение N 43 занимаемое ранее под склад, освобождено ответчиком, что подтверждается актом от 01.02.2013 г. Кем и с чьего согласия проведена перепланировка неизвестно.
Суд также пришел к выводу, что прокурором не доказано нарушение п. 4.12 СНиП о загрузке магазина со стороны двора дома.
Доводами апелляционного представления прокурора правильность выводов суда первой инстанции не опровергнута.
Доводы представления по существу сводятся к тому, что договор аренды не зарегистрирован и загрузка подвала производится со двора дома.
Между тем, как правильно указал суд первой инстанции, сославшись на определение Конституционного Суда РФ от 05.07.2001 г. N 132-О, государственная регистрация договора аренды здания и сооружения, равно как и государственная регистрация права его аренды, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора.
Из материалов дела видно, что договор аренды сторонами исполняется.
По мнению судебной коллегии, прокурором не представлено и доказательств загрузки магазина со двора дома и вывод суда первой инстанции в указанной части прокурором не опровергнут.
Что касается пояснений свидетелей Т. и П., приведенных как доказательство этому нарушению, то суд первой инстанции дал оценку указанным доказательствам, и оснований, предусмотренных ГПК РФ к такой переоценке, прокурором не приведено, как и не приведено доказательств, что именно деятельностью указанного магазина нарушаются права жильцов (распитие спиртных напитков во дворе дома и т.п.). Более того, прокурором в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, вообще не представлено таких доказательств в суд.
Кроме того, судебная коллегия учитывает и то обстоятельство, что оспариваемое судебное постановление не является препятствием для жильцов дома для обращения с требованиями о незаконности собрания о передачи спорного объекта в аренду и вытекающих отсюда последствий.
При таком положении судебная коллегия не находит оснований к отмене оспариваемого судебного постановления.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Тамбова от 04 марта 2013 года по данному делу оставить без изменения.
Апелляционное представление прокурора Ленинского района г. Тамбова - без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТАМБОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 19.06.2013 ПО ДЕЛУ N 33-1638
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТАМБОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 июня 2013 г. по делу N 33-1638
Судья: Изгарева И.В.
Апелляционная инстанция судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе:
председательствующего судьи Ваганюк Н.Н.,
судей Андриановой И.В., Баранова В.В.,
с участием прокурора Татаринова С.Г.,
при секретаре Е.
рассмотрела в судебном заседании 19 июня 2013 года дело по апелляционному представлению прокурора Ленинского района г. Тамбова на решение Ленинского районного суда г. Тамбова от 04 марта 2013 года,
по иску прокурора Ленинского района г. Тамбова в интересах неограниченного круга лиц к ООО "***" и ООО "***" о признании торговли в жилом доме незаконной, обязывании прекратить торговлю, признании договора аренды незаконным (незаключенным) и применении последствий недействительности сделки,
заслушав доклад судьи Ваганюк Н.Н., судебная коллегия
установила:
Прокурор Ленинского района г. Тамбова обратился с иском в интересах неограниченного круга лиц к ООО "***" о признании осуществления торговли в жилом доме N 1*** г. Тамбова после 23 часов незаконным, обязывании не осуществлять торговлю с 23 часов до 6 часов, внесении изменений в режим работы магазина. Впоследствии прокурор уточнил свои требования, просил признать осуществление торговли в указанном доме незаконным и прекратить таковую. Просил также признать незаконным (незаключенным) договор аренды нежилого помещения в названном доме и применить последствия недействительной сделки.
Определением Ленинского районного суда г. Тамбова от 01.10.2012 г. производство по настоящему делу было прекращено в связи с неподведомственностью спора суду общей юрисдикции.
Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 14.11.2012 г. вышеназванное определение Ленинского районного суда г. Тамбова было отменено, дело направлено в указанный суд для рассмотрения. При повторном рассмотрении спора прокурор вновь уточнил свои требования в части применения последствий недействительности оспариваемой сделки. Просил прекратить действие договора аренды нежилого помещения в вышеназванном доме и обязать ответчика освободить занимаемые помещения. Судом по настоящему спору в качестве соответчика была привлечена Управляющая компания "***".
В обоснование исковых требований прокурор указал, что в соответствии с санитарно-эпидемиологическими правилами N 2.3.6.1066-01 "Предприятия торговли. Санитарно-эпидемиологические требования к организациям торговли и обороту в них продовольственного сырья и пищевых продуктов", утвержденными Главным государственным санитарным врачом РФ 06.09.2001 г., размещение организаций торговли в жилых домах и зданиях иного назначения осуществляется в соответствии со СНиПами "Общественные здания и сооружения", "Жилые здания". Деятельность организаций торговли не должна ухудшать условия проживания, отдыха, лечения, труда людей в жилых зданиях и зданиях иного назначения.
Согласно п. 4.10 Свода правил "СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные", в цокольном, первом, втором этажах жилого здания не допускается размещать магазины с режимом функционирования после 23 часов; склады любого назначения, в том числе оптовой (мелкооптовой) торговли.
В соответствии с п. 4.12 вышеуказанного Свода правил "СНиП 31-01-2003", загрузка помещений общественного назначения со стороны двора жилого дома, где расположены окна жилых комнат, квартир и входы в жилую часть дома не допускается. Загрузку помещений общественного назначения, встроенных в жилые здания следует выполнять с торцов жилых зданий, не имеющих окон, из подземных туннелей, со стороны магистралей (улиц).
Как показала проверка, проведенная 31 мая 2012 г. прокуратурой района с привлечением специалистов Государственной жилищной инспекции Тамбовской области, МУП "Тамбовнедвижимость", Жилищного комитета и Комитета архитектуры и градостроительства г. Тамбова, подвал подъезда N 3 жилого дома N 1*** г. Тамбова используется под склад продукции ООО "***" - в нем расположены коробки с продуктами и напитками.
Также проверкой установлено, что магазин ООО "***", расположенный на первом этаже указанного многоквартирного дома, работает и после 23 часов. Загрузка магазина осуществляется со стороны двора жилого дома, где расположены окна жилых комнат, квартир и вход в подъезд.
Круглосуточной работой магазина ООО "***" нарушаются жилищные права не только собственников жилых помещений многоквартирного дома N 1*** г. Тамбова, но и членов их семей, в том числе несовершеннолетних, пожилых, инвалидов, а также временно зарегистрированных жителей дома.
В соответствии со ст. 11 Федерального закона "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" от 30.03.1999 г. N 52-ФЗ юридические лица обязаны выполнять требования санитарного законодательства, обеспечивать безопасность для здоровья человека выполняемых работ и оказываемых услуг.
Таким образом, ООО "***" требования федерального законодательства о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения не выполняются.
Согласно техническим паспортам подвала и 1 этажа подъезда N 3 дома N *** г. Тамбова при размещении магазина ООО "***" имеет место, незаконная перепланировка как подвала, так и 1 этажа подъезда. Так, в подвале выделено - нежилое помещение (позиция 43 согласно техническому паспорту), на 1 этаже на месте проходного подъезда расположен магазин ООО "***". При этом установлен факт удаления ступенек на 1 этаже при входе в магазин и возведение перегородки при входе в магазин. Разрешений на совершение данных действий не имеется. Кроме того, ООО "***" фактически используется не только часть подвала, указанная в соответствующем договоре аренды, но и помещение площадью 35,3 кв. м, в котором ранее (по сведениям 1957 г.) располагалась котельная. Законных оснований использования данного помещения, являющегося общим имуществом собственников, у ООО "***" не имеется.
Согласно протоколу общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 08.04.2010 г. нежилое помещение 3 подъезда дома (колясочная и подвальное помещение) общей площадью 61,2 кв. м передано в аренду - ООО "***" для размещения магазина. Управляющей организации ООО УК "***" поручено от имени собственников заключить с ООО "***" договор аренды указанного помещения. В соответствии с данным протоколом 08.04.2010 г. управляющей организацией заключен договор аренды N 025/АП-04/10 от 08.04.2010 г. и подписан акт приема-передачи нежилого помещения, однако данный договор в установленном законе порядке зарегистрирован не был.
Решением Ленинского районного суда г. Тамбова от 04 марта 2013 г. в удовлетворении требований прокурору было отказано.
В апелляционном представлении прокурор Ленинского района г. Тамбова ставит вопрос об отмене данного решения. Приводит доводы, аналогичные изложенным в иске, полагает, что факт осуществления деятельности ООО "***" с нарушением требований федерального законодательства доказан материалами дела и показаниями свидетелей.
Проверив материалы дела, исследовав доводы апелляционной жалобы, выслушав прокурора Татаринова С.Г., выслушав представителя ООО "***" Ф., судебная коллегия не находит оснований к отмене оспариваемого судебного постановления по следующим основаниям.
Принимая решение по делу и отказывая в удовлетворении требований прокурора, суд первой инстанции исходил из того, что ООО "Надежда" согласно своему Уставу осуществляет торговую деятельность в торговом павильоне, расположенном в жилом доме N *** г. Тамбова. Торговля осуществляется со стороны улицы Набережная.
Решение о предоставлении ООО "***" в аренду нежилого помещения под магазин в указанном доме принято сособственниками квартир в названном доме на общем собрании 08.04.2010 г., что подтверждается соответствующим протоколом общего собрания, который никем не оспорен и не отменен.
На основании указанного решения сособственников дома управляющая компания, обслуживающая дом, ООО "УК "***" 08.04.2010 г. заключила с ООО "***" договор аренды нежилого помещения N 025/АП-04/10. По условиям договора аренды ООО "***" предоставлены в аренду нежилые помещения в доме N *** г. Тамбова площадью 16,2 кв. м (колясочная) и 45 кв. м (подвал) для размещения магазина "Продукты". Согласно справки УК ТИС арендная плата в сумме *** рублей, полученная от ООО "***" была потрачена управляющей компанией на санитарное обслуживание подъездов дома N *** г. Тамбова. По обращениям некоторых жильцов названного дома прокуратура Ленинского района. г. Тамбова провела проверку в отношении ООО "***", которой установлено, что подвал подъезда N 3 жилого дома N *** г. Тамбова используется под склад продукции ООО "***" - в нем расположены коробки с продуктами и напитками, магазин работает после 23 часов. Загрузка магазина осуществляется со стороны двора жилого дома, в доме обнаружена самовольная перепланировка подвального помещения. Вместе с тем, на момент рассмотрения настоящего дела установлено, что режим работы магазина ответчика изменен, торговля осуществляется с 8.00 до 23 часов, что подтверждается материалами дела и признано представителем прокуратуры. Подвальное помещение N 43 занимаемое ранее под склад, освобождено ответчиком, что подтверждается актом от 01.02.2013 г. Кем и с чьего согласия проведена перепланировка неизвестно.
Суд также пришел к выводу, что прокурором не доказано нарушение п. 4.12 СНиП о загрузке магазина со стороны двора дома.
Доводами апелляционного представления прокурора правильность выводов суда первой инстанции не опровергнута.
Доводы представления по существу сводятся к тому, что договор аренды не зарегистрирован и загрузка подвала производится со двора дома.
Между тем, как правильно указал суд первой инстанции, сославшись на определение Конституционного Суда РФ от 05.07.2001 г. N 132-О, государственная регистрация договора аренды здания и сооружения, равно как и государственная регистрация права его аренды, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора.
Из материалов дела видно, что договор аренды сторонами исполняется.
По мнению судебной коллегии, прокурором не представлено и доказательств загрузки магазина со двора дома и вывод суда первой инстанции в указанной части прокурором не опровергнут.
Что касается пояснений свидетелей Т. и П., приведенных как доказательство этому нарушению, то суд первой инстанции дал оценку указанным доказательствам, и оснований, предусмотренных ГПК РФ к такой переоценке, прокурором не приведено, как и не приведено доказательств, что именно деятельностью указанного магазина нарушаются права жильцов (распитие спиртных напитков во дворе дома и т.п.). Более того, прокурором в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, вообще не представлено таких доказательств в суд.
Кроме того, судебная коллегия учитывает и то обстоятельство, что оспариваемое судебное постановление не является препятствием для жильцов дома для обращения с требованиями о незаконности собрания о передачи спорного объекта в аренду и вытекающих отсюда последствий.
При таком положении судебная коллегия не находит оснований к отмене оспариваемого судебного постановления.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Тамбова от 04 марта 2013 года по данному делу оставить без изменения.
Апелляционное представление прокурора Ленинского района г. Тамбова - без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)