Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2012 года
Полный текст постановления изготовлен 23 октября 2012 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,
судей Пышкиной Н.Ю., Романенко С.Ш.,
секретарь судебного заседания Кузьмина А.В.,
при участии в судебном заседании:
от истца - представитель Кордюшов А.С. по доверенности от 01.03.2012,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных отношений Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 02.08.2012 года, принятое по делу N А55-15701/2012 судьей Разумовым Ю.М.
по иску Министерства имущественных отношений Самарской области, г. Самара (ИНН 6315800964, ОГРН 1066315051824),
к обществу с ограниченной ответственностью "СК", г. Самара (ИНН 6319092141, ОГРН 1036300880175),
о взыскании задолженности, пени, расторжении договора аренды земельного участка и обязании освободить земельный участок,
установил:
Министерство имущественных отношений Самарской области обратилось в арбитражный суд Самарской области с иском к ООО "СК" о взыскании 541 261,25 руб., в том числе: 278 605,47 руб. задолженности по арендной плате за период с 31.08.2010 по 31.03.2012 по договору аренды земельного участка 024443з от 06.09.2005, неустойку в размере 262 655,78 руб. за период с 11.11.2006 по 31.03.2012, расторжение договора аренды земельного участка N 024443з от 06.09.2005 и обязании освободить земельный участок.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 02.08.2012 в удовлетворении иска отказано.
Истец с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела в связи с этим неправильное применение норм права.
По мнению заявителя жалобы, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса РФ.
В судебном заседании 16.10.2012 представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал и просил ее удовлетворить.
Ответчик в суд не явился, отзыв на апелляционную жалобу не представил, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом. В соответствии со статьей 156 АПК РФ суд рассматривает дело в его отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со ст. ст. 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, выступлении присутствующего в судебном заседании представителя истца, арбитражный апелляционный суд установил.
06.09.2005 г. между Комитетом по управлению имуществом г. Самары (арендодатель) и ООО "СК" (арендатор) заключен договор аренды N 024443з земельного участка, имеющего кадастровый номер 63:01:0902003:0012, расположенного по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Советской Армии, в районе жилого дома N 146, площадью 79,50 кв. м, с целью использования - под временный павильон-магазин "Сельхозпродукты".
Указанный договор аренды заключен сторонами на неопределенный срок с 06.06.2005 и государственной регистрации не подлежит. Земельный участок передан ООО "СК" по акту приема - передачи.
В соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 13.06.2006 N 67 "Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара" полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством, с 1 июля 2006 года возложены на Министерство имущественных отношений Самарской области.
На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации и в соответствии с пунктами 4.2, 4.4 договора аренды N 024443з от 06.09.2005 арендатор принял на себя обязательство по своевременному внесению арендной платы за использование указанного земельного участка.
В соответствии с пунктом 4.3 вышеуказанного договора арендная плата может пересматриваться Арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей. Новая величина арендной платы устанавливается с момента, определенного соответствующим нормативным актом в порядке, установленном пунктом 5.2 настоящего договора.
Министерство письмами от 16.01.2007 г. N 12-15/3-2345, от 15.01.2008 г. N 12-27/1031, от 01.03.2010 г. N 01-23/9954, от 15.02.2011 г. N 01-28/1691, от 08.02.2012 г. N 01-28/794 уведомило ответчика об изменении суммы арендной платы.
Как указал истец, ответчик обязательства по договору исполнял ненадлежащим образом, в связи этим за ним образовалась задолженность по арендной плате в сумме 278 605,47 руб. за период с 31.08.2010 по 31.03.2012.
Однако ответчик обязанность по внесению арендной платы не исполнил, в связи с чем, истец обратился с настоящим иском в суд, начислив пени в соответствии с п. 7.2. договора в размере 262 655,78 руб.
Неисполнение ответчиком обязательств по оплате явилось основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно ч. 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
Как следует из материалов дела расчет долга по арендной плате произведен истцом, исходя из ежемесячного размера арендной платы: за 2006 год - 10 931,06 руб., за 2007 год - 11804,54 руб.; 2008 год - 12631,93 руб., 2009-2010 гг. - 14069,94 руб. и 2011 году - 14638,15 руб.
При этом расчет арендной платы произведен истцом на основании Методики определения размера арендной платы, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74, с учетом постановлений Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308, от 24.04.2009 N 227, от 16.12.2009 N 643, от 22.12.2010 N 660, по формуле: Ап = S x Скад x Ка x Кпр x Кв x Ки.
Между тем, согласно условиям договора согласованный размер арендной платы определен сторонами в приложении N 3 к договору и составляет в 2006 году - 98737,68 руб. (на основании постановления Главы города Самары N 1343 от 26.11.2003) в год, при этом формула определения размера арендной платы иная (А = S x Ам x К94 x К95 x К96 x К97 x К99 x К2000 x К02 x К03 x К04 x К05 / 100 x Ка x Кв), по сравнению с примененной истцом при исчислении долга.
Поскольку положения договора аренды не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, расчет истца не может считаться судом правомерным.
Дополнительное соглашение между сторонами об изменении размера арендной платы не заключалось, изменения в договор аренды не вносились, в связи с чем, расчет арендной платы должен быть определен исходя из размера, установленного договором аренды земельного участка N 024443з от 06.09.2005, а именно 98 737,68 руб. в год или 8 228,14 руб. в месяц.
Таким образом, за период с 31.08.2010 по 31.03.2012 подлежала оплате арендная плата из расчета (8 228,14 / 31 x 1 + 8 228,14 x 4 + 8228,14 x 15.) в размере 156 600,08 руб.
Исходя из условий договора, арендная плата за весь период действия договора подлежала начислению в размере 617 110 руб. 50 коп., при этом ответчиком произведена оплата в размере 705 527 руб. 16 коп., таким образом, переплата по арендной плате составила 88 416,66 руб.
Учитывая, что у ответчика имеется переплата по арендной плате, поэтому требование в части взыскания задолженности по арендной плате удовлетворению не подлежат, поскольку материалами дела подтверждается, что ответчик вносил арендную плату за пользование земельным участком, исходя из условий договора.
Кроме этого, из материалов дела не усматривается просрочка в исполнение обязательства по оплате арендной платы, в связи с этим требования истца в части взыскания пени в сумме 262 655,78 руб. за период с 11.11.2006 по 31.03.2012 удовлетворению не подлежат.
Истцом заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка от 06.09.2005 N 024443з и обязании освободить земельный участок от всякого рода строений и сооружений и передать его по акту приема - передачи.
Письмом от 15.02.2012 N 12/2872 истец уведомил ответчика о необходимости погашения имеющейся задолженности по арендной плате и пеням и в случае неисполнения указанной обязанности предложило расторгнуть договор аренды от 06.09.2005 N 024443з.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены обстоятельства, которые являются основаниям для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.
При этом в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" дано разъяснение, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Учитывая, что ответчик производил оплату арендной платы исходя из условий договора за период с 05.05.2005 по 21.03.2012, задолженности по арендной плате не имеет, в связи с чем основания для расторжения договора по указанным в иске основаниям отсутствуют.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о правомерном расчете задолженности по арендной плате с учетом изменения методики расчета со ссылкой на п. 4.3 договора, согласно которому арендодатель вправе в одностороннем порядке пересматривать размер арендной платы в связи внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей, отклоняются судебной коллегией по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что расчет взыскиваемой суммы задолженности произведен истцом за спорный период по формуле расчета арендной платы (Агод = S x Скад x Ка x Кв x Кпр x Ки), утвержденной Постановлением Правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74, при этом истцом применен удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка (Скад) (л.д. 36 - 40).
Между тем, согласно условиям договора согласованный размер арендной платы определен сторонами в приложении N 3 к договору, согласно которому размер арендной платы в 2006 году составляет 98737,68 руб. (на основании постановления Главы города Самары N 1343 от 26.11.2003) в год.
При этом сторонами договора согласована формула определения размера арендной платы (А = S x Ам x К94 x К95 x К96 x К97 x К99 x К2000 x К02 x К03 x К04 x К05 / 100 x Ка x Кв), которая является иной по сравнению с примененной истцом при исчислении долга.
Поскольку положения договора аренды не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, расчет истца не может считаться правомерным.
Дополнительное соглашение между сторонами об изменении размера арендной платы не заключалось, изменения в договор аренды не вносились, в связи с чем, расчет арендной платы должен быть определен исходя из размера, установленного договором аренды земельного участка N 024443з от 06.09.2005, а именно 98 737,68 руб. в год или 8 228,14 руб. в месяц.
Таким образом, увеличение размера арендной платы, предъявленной к оплате, обусловлено не повышением базовых ставок, а изменением истцом методики ее определения в одностороннем порядке, без ее согласования сторонами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Поскольку при заключении договора аренды земельного участка от 06.09.2005 N 024443з стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле (л.д. 12), такой порядок формирования платы должен был сохраняться и при смене арендодателя. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Содержащееся в пункте 4.3 договора аренды условие о том, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей, подлежала толкованию с учетом согласования сторонами договора определенного порядка формирования платы.
Системное толкование условий договора аренды указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов.
Постановление Правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74, постановление Правительства Самарской области от 06.08.2008 г. N 308 (с последующими изменениями), на которое ссылается истец при определении размера обязательств по внесению арендной платы, не является нормативным правовым актом, непосредственно регулирующим отношения, возникшие на основании договора аренды земельного участка. В этой связи вопрос о возможности одностороннего изменения методики расчета арендной платы по требованию арендодателя должен был быть разрешен по настоящему делу исходя из условий договора аренды земельного участка от 06.09.2005 г.
Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 года N 1709/11 по делу N А55-35889/2009. В связи с вышеизложенным, судебная коллегия отклоняет доводы апелляционной жалобы о возможном изменении арендодателем в одностороннем порядке методики расчета размера арендной платы.
Более того, как усматривается из материалов дела, в спорный период Министерство неоднократно изменяло размер подлежащей уплате арендатором арендной платы, однако, в нарушение условий п. 5.2 договора аренды доказательств уведомления ответчика об увеличении размера арендной платы суду не представлено.
В связи с вышеизложенным, судебная коллегия отклоняет доводы апелляционной жалобы о возможном изменении арендодателем в одностороннем порядке методики расчета размера арендной платы.
Учитывая, что истцом неправомерно изменен размер арендной платы с 01.01.2009, тогда как должен быть применен размер арендной платы, согласованный сторонами в договоре аренды от 06.09.2005 N 024443з, то оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции принято обоснованно, в соответствии с нормами материального и процессуального права и основания для его отмены отсутствуют.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы. Истец освобожден от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь ст. ст. 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 02.08.2012 года, принятое по делу N А55-15701/2012, оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
Н.Ю.ПЫШКИНА
С.Ш.РОМАНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.10.2012 ПО ДЕЛУ N А55-15701/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 октября 2012 г. по делу N А55-15701/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2012 года
Полный текст постановления изготовлен 23 октября 2012 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,
судей Пышкиной Н.Ю., Романенко С.Ш.,
секретарь судебного заседания Кузьмина А.В.,
при участии в судебном заседании:
от истца - представитель Кордюшов А.С. по доверенности от 01.03.2012,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных отношений Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 02.08.2012 года, принятое по делу N А55-15701/2012 судьей Разумовым Ю.М.
по иску Министерства имущественных отношений Самарской области, г. Самара (ИНН 6315800964, ОГРН 1066315051824),
к обществу с ограниченной ответственностью "СК", г. Самара (ИНН 6319092141, ОГРН 1036300880175),
о взыскании задолженности, пени, расторжении договора аренды земельного участка и обязании освободить земельный участок,
установил:
Министерство имущественных отношений Самарской области обратилось в арбитражный суд Самарской области с иском к ООО "СК" о взыскании 541 261,25 руб., в том числе: 278 605,47 руб. задолженности по арендной плате за период с 31.08.2010 по 31.03.2012 по договору аренды земельного участка 024443з от 06.09.2005, неустойку в размере 262 655,78 руб. за период с 11.11.2006 по 31.03.2012, расторжение договора аренды земельного участка N 024443з от 06.09.2005 и обязании освободить земельный участок.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 02.08.2012 в удовлетворении иска отказано.
Истец с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела в связи с этим неправильное применение норм права.
По мнению заявителя жалобы, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса РФ.
В судебном заседании 16.10.2012 представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал и просил ее удовлетворить.
Ответчик в суд не явился, отзыв на апелляционную жалобу не представил, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом. В соответствии со статьей 156 АПК РФ суд рассматривает дело в его отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со ст. ст. 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, выступлении присутствующего в судебном заседании представителя истца, арбитражный апелляционный суд установил.
06.09.2005 г. между Комитетом по управлению имуществом г. Самары (арендодатель) и ООО "СК" (арендатор) заключен договор аренды N 024443з земельного участка, имеющего кадастровый номер 63:01:0902003:0012, расположенного по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Советской Армии, в районе жилого дома N 146, площадью 79,50 кв. м, с целью использования - под временный павильон-магазин "Сельхозпродукты".
Указанный договор аренды заключен сторонами на неопределенный срок с 06.06.2005 и государственной регистрации не подлежит. Земельный участок передан ООО "СК" по акту приема - передачи.
В соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 13.06.2006 N 67 "Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара" полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством, с 1 июля 2006 года возложены на Министерство имущественных отношений Самарской области.
На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации и в соответствии с пунктами 4.2, 4.4 договора аренды N 024443з от 06.09.2005 арендатор принял на себя обязательство по своевременному внесению арендной платы за использование указанного земельного участка.
В соответствии с пунктом 4.3 вышеуказанного договора арендная плата может пересматриваться Арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей. Новая величина арендной платы устанавливается с момента, определенного соответствующим нормативным актом в порядке, установленном пунктом 5.2 настоящего договора.
Министерство письмами от 16.01.2007 г. N 12-15/3-2345, от 15.01.2008 г. N 12-27/1031, от 01.03.2010 г. N 01-23/9954, от 15.02.2011 г. N 01-28/1691, от 08.02.2012 г. N 01-28/794 уведомило ответчика об изменении суммы арендной платы.
Как указал истец, ответчик обязательства по договору исполнял ненадлежащим образом, в связи этим за ним образовалась задолженность по арендной плате в сумме 278 605,47 руб. за период с 31.08.2010 по 31.03.2012.
Однако ответчик обязанность по внесению арендной платы не исполнил, в связи с чем, истец обратился с настоящим иском в суд, начислив пени в соответствии с п. 7.2. договора в размере 262 655,78 руб.
Неисполнение ответчиком обязательств по оплате явилось основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно ч. 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
Как следует из материалов дела расчет долга по арендной плате произведен истцом, исходя из ежемесячного размера арендной платы: за 2006 год - 10 931,06 руб., за 2007 год - 11804,54 руб.; 2008 год - 12631,93 руб., 2009-2010 гг. - 14069,94 руб. и 2011 году - 14638,15 руб.
При этом расчет арендной платы произведен истцом на основании Методики определения размера арендной платы, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74, с учетом постановлений Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308, от 24.04.2009 N 227, от 16.12.2009 N 643, от 22.12.2010 N 660, по формуле: Ап = S x Скад x Ка x Кпр x Кв x Ки.
Между тем, согласно условиям договора согласованный размер арендной платы определен сторонами в приложении N 3 к договору и составляет в 2006 году - 98737,68 руб. (на основании постановления Главы города Самары N 1343 от 26.11.2003) в год, при этом формула определения размера арендной платы иная (А = S x Ам x К94 x К95 x К96 x К97 x К99 x К2000 x К02 x К03 x К04 x К05 / 100 x Ка x Кв), по сравнению с примененной истцом при исчислении долга.
Поскольку положения договора аренды не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, расчет истца не может считаться судом правомерным.
Дополнительное соглашение между сторонами об изменении размера арендной платы не заключалось, изменения в договор аренды не вносились, в связи с чем, расчет арендной платы должен быть определен исходя из размера, установленного договором аренды земельного участка N 024443з от 06.09.2005, а именно 98 737,68 руб. в год или 8 228,14 руб. в месяц.
Таким образом, за период с 31.08.2010 по 31.03.2012 подлежала оплате арендная плата из расчета (8 228,14 / 31 x 1 + 8 228,14 x 4 + 8228,14 x 15.) в размере 156 600,08 руб.
Исходя из условий договора, арендная плата за весь период действия договора подлежала начислению в размере 617 110 руб. 50 коп., при этом ответчиком произведена оплата в размере 705 527 руб. 16 коп., таким образом, переплата по арендной плате составила 88 416,66 руб.
Учитывая, что у ответчика имеется переплата по арендной плате, поэтому требование в части взыскания задолженности по арендной плате удовлетворению не подлежат, поскольку материалами дела подтверждается, что ответчик вносил арендную плату за пользование земельным участком, исходя из условий договора.
Кроме этого, из материалов дела не усматривается просрочка в исполнение обязательства по оплате арендной платы, в связи с этим требования истца в части взыскания пени в сумме 262 655,78 руб. за период с 11.11.2006 по 31.03.2012 удовлетворению не подлежат.
Истцом заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка от 06.09.2005 N 024443з и обязании освободить земельный участок от всякого рода строений и сооружений и передать его по акту приема - передачи.
Письмом от 15.02.2012 N 12/2872 истец уведомил ответчика о необходимости погашения имеющейся задолженности по арендной плате и пеням и в случае неисполнения указанной обязанности предложило расторгнуть договор аренды от 06.09.2005 N 024443з.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены обстоятельства, которые являются основаниям для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.
При этом в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" дано разъяснение, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Учитывая, что ответчик производил оплату арендной платы исходя из условий договора за период с 05.05.2005 по 21.03.2012, задолженности по арендной плате не имеет, в связи с чем основания для расторжения договора по указанным в иске основаниям отсутствуют.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о правомерном расчете задолженности по арендной плате с учетом изменения методики расчета со ссылкой на п. 4.3 договора, согласно которому арендодатель вправе в одностороннем порядке пересматривать размер арендной платы в связи внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей, отклоняются судебной коллегией по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что расчет взыскиваемой суммы задолженности произведен истцом за спорный период по формуле расчета арендной платы (Агод = S x Скад x Ка x Кв x Кпр x Ки), утвержденной Постановлением Правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74, при этом истцом применен удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка (Скад) (л.д. 36 - 40).
Между тем, согласно условиям договора согласованный размер арендной платы определен сторонами в приложении N 3 к договору, согласно которому размер арендной платы в 2006 году составляет 98737,68 руб. (на основании постановления Главы города Самары N 1343 от 26.11.2003) в год.
При этом сторонами договора согласована формула определения размера арендной платы (А = S x Ам x К94 x К95 x К96 x К97 x К99 x К2000 x К02 x К03 x К04 x К05 / 100 x Ка x Кв), которая является иной по сравнению с примененной истцом при исчислении долга.
Поскольку положения договора аренды не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, расчет истца не может считаться правомерным.
Дополнительное соглашение между сторонами об изменении размера арендной платы не заключалось, изменения в договор аренды не вносились, в связи с чем, расчет арендной платы должен быть определен исходя из размера, установленного договором аренды земельного участка N 024443з от 06.09.2005, а именно 98 737,68 руб. в год или 8 228,14 руб. в месяц.
Таким образом, увеличение размера арендной платы, предъявленной к оплате, обусловлено не повышением базовых ставок, а изменением истцом методики ее определения в одностороннем порядке, без ее согласования сторонами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Поскольку при заключении договора аренды земельного участка от 06.09.2005 N 024443з стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле (л.д. 12), такой порядок формирования платы должен был сохраняться и при смене арендодателя. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Содержащееся в пункте 4.3 договора аренды условие о том, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей, подлежала толкованию с учетом согласования сторонами договора определенного порядка формирования платы.
Системное толкование условий договора аренды указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов.
Постановление Правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74, постановление Правительства Самарской области от 06.08.2008 г. N 308 (с последующими изменениями), на которое ссылается истец при определении размера обязательств по внесению арендной платы, не является нормативным правовым актом, непосредственно регулирующим отношения, возникшие на основании договора аренды земельного участка. В этой связи вопрос о возможности одностороннего изменения методики расчета арендной платы по требованию арендодателя должен был быть разрешен по настоящему делу исходя из условий договора аренды земельного участка от 06.09.2005 г.
Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 года N 1709/11 по делу N А55-35889/2009. В связи с вышеизложенным, судебная коллегия отклоняет доводы апелляционной жалобы о возможном изменении арендодателем в одностороннем порядке методики расчета размера арендной платы.
Более того, как усматривается из материалов дела, в спорный период Министерство неоднократно изменяло размер подлежащей уплате арендатором арендной платы, однако, в нарушение условий п. 5.2 договора аренды доказательств уведомления ответчика об увеличении размера арендной платы суду не представлено.
В связи с вышеизложенным, судебная коллегия отклоняет доводы апелляционной жалобы о возможном изменении арендодателем в одностороннем порядке методики расчета размера арендной платы.
Учитывая, что истцом неправомерно изменен размер арендной платы с 01.01.2009, тогда как должен быть применен размер арендной платы, согласованный сторонами в договоре аренды от 06.09.2005 N 024443з, то оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции принято обоснованно, в соответствии с нормами материального и процессуального права и основания для его отмены отсутствуют.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы. Истец освобожден от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь ст. ст. 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 02.08.2012 года, принятое по делу N А55-15701/2012, оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
Н.Ю.ПЫШКИНА
С.Ш.РОМАНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)