Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Юрченко Н.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе: председательствующего Михайлова Г.В.
судей Владимирова Д.А., Джакобия Г.А.
при секретаре Л.
заслушав в судебном заседании по докладу судьи Владимирова Д.А. дело по кассационной жалобе К.В. на решение Таганрогского городского суда Ростовской области от 14 июня 2011 г.
установила:
Б.С.С. обратилась в суд с иском к К.В., 3-е лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании права собственности на долю квартиры, ссылаясь на то, что 28.10.10 г. между Б.С.С. и К.В. был заключен договор купли-продажи ? долей квартиры, находящейся по адресу г. Таганрог..... Поскольку дом является памятником архитектуры, истица, на основании договора купли-продажи, получила охранное обязательств N 266-10 на объект культурного наследия, после чего вместе с К.В. обратились в Таганрогский отдел Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области на предмет регистрации договора купли-продажи, но в связи с просроченным паспортом К.В. в регистрации сделки было отказано. Ответчица уклоняется от регистрации договора, ссылается на потерю паспорта.
Истица просила суд признать за ней право собственности на 3/4 доли квартиры, общей площадью 75,37 кв. м, этаж 2, литер А, по адресу г. Таганрог, ул. ..... Впоследствии уточнила исковые требования, просила суд вынести решение о регистрации договора купли-продажи и перехода права на 3/4 доли в праве собственности на спорную квартиру, поскольку денежные средства в сумме 850 000 рублей ею были переданы ответчице по договору купли-продажи указанной квартиры.
К.В. обратилась в суд со встречным иском к Б.С.С., Б.В. о признании сделки недействительной и нечинении препятствий в проживании. В обоснование исковых требований указала, что она является собственником ? доли квартиры..... на основании свидетельства о праве наследства по закону от 14.11.2007 г.
Собственником ? доли указанной квартиры является Б.С.С., приобретшая право на долю на квартиру у двоюродной сестры истицы - Г.Е.К.. Ответчик, Б.В., понуждал К.В. к продаже ? долей квартиры. Оказывая психологическое давление, вынудил истицу против ее воли подписать договор купли-продажи от 28.10.2010 г. и вместо денег, предусмотренных договором, Б.В. обещал К.В. однокомнатную квартиру, за которую, якобы, выплатил деньги. Ознакомившись с предлагаемым К.В. жильем, последняя отказалась от всех сделок.
Просила суд признать недействительным договор купли-продажи от 28.10.2010 г. подписанный Б.О.. и К.В. Обязать ответчиков по делу не чинить ей препятствий в пользовании и владении квартирой N... по ул. .... в г. Таганроге. Взыскать солидарно с ответчиков судебные расходы.
Истица и ответчица в суд не явились, о времени и месте слушания дела уведомлены надлежащим образом. Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Представитель истца по первоначальному иску, Б.Е., исковые требования поддержал, просил удовлетворить.
Представитель истца по первоначальному иску, Д., исковые требования поддержал, просил удовлетворить, Встречные исковые требования К.В. не признал
Представитель ответчицы, истицы по встречному иску, первоначальные исковые требования не признал.
Представитель 3-его лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в суд не явился, о времени и месте слушания дела уведомлен надлежащим образом. Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие 3-его лица.
Решением Таганрогского городского суда Ростовской области от 14 июня 2011 г. Исковые требования Б.С.С. к К.В., 3-е лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании права собственности на долю квартиры удовлетворены.
Договор купли-продажи 3/4 доли квартиры, общей площадью 75,37 кв. м, этаж 2, литер А, по адресу г. ...., ул. ..... заключенный между Б.С.С. и К.В. 28.10.2010 года признан действительным
Суд постановил зарегистрировать переход права собственности на ? доли квартиры, общей площадью 75,37 кв. м, этаж 2, литер А, по адресу г. Таганрог, ..... к Б.С.С..
В удовлетворении встречных исковых требований К.В. к Б.С.С., Б.В. о признании сделки недействительной и нечинении препятствий в проживании отказано.
Не согласившись с решением суда К.В. подала кассационную жалобу в которой просит решение суда отменить из-за нарушения норм процессуального и материального права.
Выслушав представителей сторон, ознакомившись с материалами дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав стороны, судебная коллегия находит решение подлежащем отмене по следующим основаниям.
Разрешая спор, суд исходил из того, что согласно договору от 28.10.2010 г. К.В. обязывалась передать в собственность Б.С.С. принадлежащие ей на праве собственности ? доли квартиры, а последняя соответственно - передать К.В. 850000 руб. Договор сторонами заключен в установленном порядке. Покупатель исполнила взятые на себя обязательства, выплатила продавцу оговоренную в договоре денежную сумму. Однако продавец, получив деньги по договору, отказалась совершать действия по регистрации перехода права собственности на указанное имущество.
С таким выводом судебная коллегия согласиться не может.
Согласно части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи продавец обязуется передать вещь (товар) в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно статье 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 550 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
В соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно пункта 1 статьи 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Из материалов дела усматривается, что денежных средств К.В. в счет согласованной сторонами стоимости квартиры от Б.С.С. не получала. Подтверждающие передачу денег расписки в деле отсутствуют. Иных доказательств, подтверждающих, что между сторонами в предусмотренной оговорены условия о цене сделки и порядке оплаты по договору суду не представлено.
Вместе с тем условие о согласованной цене квартиры является существенным условием договора купли-продажи, отсутствие которого является основанием полагать (считать), договор незаключенным (статья 555 ГК РФ.)
Однако в силу статьи 558 ГК РФ подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно же ст. 165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка является ничтожной.
В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Поэтому заключенный сторонами договор купли-продажи является недействительным.
При таких обстоятельствах постановленное судом решение подлежит отмене в связи с допущенным судом нарушением норм материального права, недоказанностью установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значения для дела, несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела.
Поскольку судом при разрешении спора установлены все значимые для дела обстоятельства и доказательства судебная коллегия полагает возможным, отменяя судебное решение, не направляя дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, постановить новое решение, которым в удовлетворении требований Б.С.С. отказать, а встречные требования К.Ю. - удовлетворить.
Руководствуясь ст. ст. 361 ГПК РФ,
определила:
Решение Таганрогского городского суда Ростовской области от 14 июня 2011 года отменить. Принять новое решение, которым Б.С.С. в иске к К.В. о признании действительным договора купли-продажи, регистрации перехода права собственности на ? доли квартиры N...... литер "А" в г. Таганроге отказать.
Признать недействительным договор купли-продажи от 28.10.2010 года ? долей квартиры N....... в г. Таганроге заключенный между К.В. и Б.С.С. Обязать Б.С.С. и Б.В. не чинить К.В., препятствий в пользовании и владении квартирой N <...>, предоставив К.В. ключи от входной двери в указанную квартиру.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 15.08.2011 ПО ДЕЛУ N 33-11212
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 августа 2011 г. по делу N 33-11212
Судья Юрченко Н.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе: председательствующего Михайлова Г.В.
судей Владимирова Д.А., Джакобия Г.А.
при секретаре Л.
заслушав в судебном заседании по докладу судьи Владимирова Д.А. дело по кассационной жалобе К.В. на решение Таганрогского городского суда Ростовской области от 14 июня 2011 г.
установила:
Б.С.С. обратилась в суд с иском к К.В., 3-е лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании права собственности на долю квартиры, ссылаясь на то, что 28.10.10 г. между Б.С.С. и К.В. был заключен договор купли-продажи ? долей квартиры, находящейся по адресу г. Таганрог..... Поскольку дом является памятником архитектуры, истица, на основании договора купли-продажи, получила охранное обязательств N 266-10 на объект культурного наследия, после чего вместе с К.В. обратились в Таганрогский отдел Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области на предмет регистрации договора купли-продажи, но в связи с просроченным паспортом К.В. в регистрации сделки было отказано. Ответчица уклоняется от регистрации договора, ссылается на потерю паспорта.
Истица просила суд признать за ней право собственности на 3/4 доли квартиры, общей площадью 75,37 кв. м, этаж 2, литер А, по адресу г. Таганрог, ул. ..... Впоследствии уточнила исковые требования, просила суд вынести решение о регистрации договора купли-продажи и перехода права на 3/4 доли в праве собственности на спорную квартиру, поскольку денежные средства в сумме 850 000 рублей ею были переданы ответчице по договору купли-продажи указанной квартиры.
К.В. обратилась в суд со встречным иском к Б.С.С., Б.В. о признании сделки недействительной и нечинении препятствий в проживании. В обоснование исковых требований указала, что она является собственником ? доли квартиры..... на основании свидетельства о праве наследства по закону от 14.11.2007 г.
Собственником ? доли указанной квартиры является Б.С.С., приобретшая право на долю на квартиру у двоюродной сестры истицы - Г.Е.К.. Ответчик, Б.В., понуждал К.В. к продаже ? долей квартиры. Оказывая психологическое давление, вынудил истицу против ее воли подписать договор купли-продажи от 28.10.2010 г. и вместо денег, предусмотренных договором, Б.В. обещал К.В. однокомнатную квартиру, за которую, якобы, выплатил деньги. Ознакомившись с предлагаемым К.В. жильем, последняя отказалась от всех сделок.
Просила суд признать недействительным договор купли-продажи от 28.10.2010 г. подписанный Б.О.. и К.В. Обязать ответчиков по делу не чинить ей препятствий в пользовании и владении квартирой N... по ул. .... в г. Таганроге. Взыскать солидарно с ответчиков судебные расходы.
Истица и ответчица в суд не явились, о времени и месте слушания дела уведомлены надлежащим образом. Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Представитель истца по первоначальному иску, Б.Е., исковые требования поддержал, просил удовлетворить.
Представитель истца по первоначальному иску, Д., исковые требования поддержал, просил удовлетворить, Встречные исковые требования К.В. не признал
Представитель ответчицы, истицы по встречному иску, первоначальные исковые требования не признал.
Представитель 3-его лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в суд не явился, о времени и месте слушания дела уведомлен надлежащим образом. Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие 3-его лица.
Решением Таганрогского городского суда Ростовской области от 14 июня 2011 г. Исковые требования Б.С.С. к К.В., 3-е лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании права собственности на долю квартиры удовлетворены.
Договор купли-продажи 3/4 доли квартиры, общей площадью 75,37 кв. м, этаж 2, литер А, по адресу г. ...., ул. ..... заключенный между Б.С.С. и К.В. 28.10.2010 года признан действительным
Суд постановил зарегистрировать переход права собственности на ? доли квартиры, общей площадью 75,37 кв. м, этаж 2, литер А, по адресу г. Таганрог, ..... к Б.С.С..
В удовлетворении встречных исковых требований К.В. к Б.С.С., Б.В. о признании сделки недействительной и нечинении препятствий в проживании отказано.
Не согласившись с решением суда К.В. подала кассационную жалобу в которой просит решение суда отменить из-за нарушения норм процессуального и материального права.
Выслушав представителей сторон, ознакомившись с материалами дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав стороны, судебная коллегия находит решение подлежащем отмене по следующим основаниям.
Разрешая спор, суд исходил из того, что согласно договору от 28.10.2010 г. К.В. обязывалась передать в собственность Б.С.С. принадлежащие ей на праве собственности ? доли квартиры, а последняя соответственно - передать К.В. 850000 руб. Договор сторонами заключен в установленном порядке. Покупатель исполнила взятые на себя обязательства, выплатила продавцу оговоренную в договоре денежную сумму. Однако продавец, получив деньги по договору, отказалась совершать действия по регистрации перехода права собственности на указанное имущество.
С таким выводом судебная коллегия согласиться не может.
Согласно части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи продавец обязуется передать вещь (товар) в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно статье 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 550 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
В соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно пункта 1 статьи 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Из материалов дела усматривается, что денежных средств К.В. в счет согласованной сторонами стоимости квартиры от Б.С.С. не получала. Подтверждающие передачу денег расписки в деле отсутствуют. Иных доказательств, подтверждающих, что между сторонами в предусмотренной оговорены условия о цене сделки и порядке оплаты по договору суду не представлено.
Вместе с тем условие о согласованной цене квартиры является существенным условием договора купли-продажи, отсутствие которого является основанием полагать (считать), договор незаключенным (статья 555 ГК РФ.)
Однако в силу статьи 558 ГК РФ подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно же ст. 165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка является ничтожной.
В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Поэтому заключенный сторонами договор купли-продажи является недействительным.
При таких обстоятельствах постановленное судом решение подлежит отмене в связи с допущенным судом нарушением норм материального права, недоказанностью установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значения для дела, несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела.
Поскольку судом при разрешении спора установлены все значимые для дела обстоятельства и доказательства судебная коллегия полагает возможным, отменяя судебное решение, не направляя дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, постановить новое решение, которым в удовлетворении требований Б.С.С. отказать, а встречные требования К.Ю. - удовлетворить.
Руководствуясь ст. ст. 361 ГПК РФ,
определила:
Решение Таганрогского городского суда Ростовской области от 14 июня 2011 года отменить. Принять новое решение, которым Б.С.С. в иске к К.В. о признании действительным договора купли-продажи, регистрации перехода права собственности на ? доли квартиры N...... литер "А" в г. Таганроге отказать.
Признать недействительным договор купли-продажи от 28.10.2010 года ? долей квартиры N....... в г. Таганроге заключенный между К.В. и Б.С.С. Обязать Б.С.С. и Б.В. не чинить К.В., препятствий в пользовании и владении квартирой N <...>, предоставив К.В. ключи от входной двери в указанную квартиру.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)