Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 июня 2013 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Суспициной Л.А., Румянцева А.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кочетковой Н.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Управления муниципальной собственности администрации г. Троицка, Администрации г. Троицка на решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.04.2013 по делу N А76-23061/2012 (судья Мулинцева Е.М.).
В судебном заседании приняли участие представители:
индивидуального предпринимателя Татарова Аркадия Темирхановича - Суханов О.А. (доверенность от 15.03.2011),
Управления муниципальной собственности администрации г. Троицка - Смирнова А.В. (доверенность N 1 от 09.01.2013),
Администрации муниципального образования "город Троицк" - Смирнова А.В. (доверенность от 09.01.2013),
Собрания депутатов города Троицка Челябинской области - Мельничук Е.В. (доверенность от 14.02.2013).
Индивидуальный предприниматель Татаров Аркадий Темирханович (далее - ИП Татаров, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к Управлению муниципальной собственности администрации г. Троицка (далее - Управление собственности, ответчик) с требованием о признании незаконным (недействительным) приложения N 1 к договору аренды земли от 14.01.2004 N 12.04.02.01.04 "Расчет платы за аренду земли на 2011 год" в части установления коэффициента, учитывающего вид деятельности арендатора (К1), в размере 10 вместо 0,5 (т. 1 л.д. 11).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: Администрация муниципального образования "город Троицк" (далее - Администрация), Собрание депутатов города Троицка (далее - Собрание депутатов), финансовое управление администрации города Троицка (далее - Финуправление).
11.04.2013 арбитражным судом первой инстанции принято решение, согласно которому суд удовлетворил неимущественный спор между сторонами договора от 14.01.2004 N 12.04.02.01.04 в части урегулирования возникших разногласий в расчете цены за 2011 год с применением для Татарова Аркадия Темирхановича коэффициента К1=0,5, установленного для вида деятельности, связанного с розничной торговлей, по решению Собрания депутатов города Троицка N 171 от 23.12.2010, по коду ОКВЭД 52.27 - прочая розничная торговля пищевыми продуктами в специализированных магазинах (т. 2, л.д. 75-80).
Не согласившись с принятым судебным актом, Управление собственности обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой, указывая на неправильное применение судом норм материального и процессуального права (т. 2, л.д. 84-86).
Ссылаясь на изложенные в тексте искового заявления требования истца, предметом которых являлось признание незаконным приложения N 1 ("Расчет платы за аренду земли на 2011 год") к договору аренды, апеллянт полагает, что в нарушение положений ст. 168, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом принято решение в отношении требований, которые истцом не заявлялись, в силу чего суд вышел за пределы заявленных стороной требований.
Кроме того, Управление собственности полагает, что суд при определении размера коэффициента необоснованно руководствовался постановлением Госстандарта России от 06.11.2001 N 454-ст и определил значение коэффициента исходя из вида экономической деятельности предпринимателя, указанного в выписке из ЕГРИП.
Руководствуясь постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, согласно которому одним из принципов определения размера платы за землю является принцип экономической обоснованности, Управление собственности считает, что применение того или иного коэффициента при расчете арендной платы за землю обусловлено видом разрешенного использования земельного участка, который указан в договоре аренды.
Поскольку в договоре аренды земли от 14.01.2004 N 12.04.02.01.04 указано, что разрешенным использованием земельного участка является размещение и эксплуатация остановочного комплекса с магазином, применение коэффициента К1 в размере = 10 является обоснованным.
Кроме того, принимая оспариваемое решение, суд не учел, возражения ответчика, из которых следовало, что земельный участок с кадастровым номером 74:35:0400002:0003, являющийся объектом договора аренды, снят с кадастрового учета, тем самым, по мнению апеллянта, предмет договора сторонами не согласован, договор является незаключенным, и основания для принятия оспариваемого решения отсутствуют.
Администрация, не согласившись с принятым судебным актом, так же обратилась с апелляционной жалобой (т. 2 л.д. 90-92).
Как полагает администрация, рассмотренные судом требования об урегулировании разногласий, в порядке, предусмотренном ст. 446 Гражданского кодекса РФ, истцом заявлены не были. Договор аренды сторонами подписан, протоколы разногласий к договору не составлялись.
Ссылаясь на то, что размер арендной платы за землю является регулируемой ценой, а порядок определения размера арендной платы установлен Законом Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО, согласно которому коэффициенты кратности могут устанавливаться по решению органов местного самоуправления городского округа, администрация полагает, что размер коэффициента в расчете платы за аренду земли на 2011 год установлен верно, в полном соответствии с решением Собрания Депутатов г. Троицка от 23.12.2010 N 171, которое истцом не оспаривалось и недействительным не признавалось.
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Финансовое управление администрации города Троицка явку своего представителя не обеспечило.
С учетом мнения представителя участвующих в деле лиц и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя Финуправления.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном Главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов настоящего дела, 21.10.1994 на кадастровый учет, поставлен земельный участок с кадастровым номером 74:35:0600002:3 площадью 113 кв. м, местоположением г. Троицк, ул. Гагарина, остановочный комплекс "Башня", разрешенным использованием - для реконструкции и эксплуатации остановочного комплекса с магазином (т. 1 л.д. 13-14).
Из кадастровой выписки по состоянию на 02.03.2009 следует наличие у данного участка кадастрового номера 74:35:0400002:3 (т. 2 л.д. 19-20).
На основании постановления Администрации г. Троицка N 13 от 14.01.2004, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом земельным ресурсам и землеустройству администрации г. Троицка (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Татаровым А.Т. (арендатор) подписан договор аренды земли г. Троицка N 12.04.02.01.04 от 14.01.2004, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях договора аренды земельный участок с кадастровым номером 74:35:0400002:3 площадью 113 кв. м, расположенный по адресу: г. Троицк, ул. Гагарина, остановочный комплекс "Башня", для реконструкции и эксплуатации остановочного комплекса с магазином (т. 1 л.д. 18-20).
Договор заключен на срок пять лет (п. 7.1 договора), регистрация договора произведена 19.04.2004.
Расчет арендной платы (приложение N 1) является неотъемлемой частью договора (пункт 2.2 договора).
Кроме того, договором согласованы следующие условия: расчет арендной платы на каждый последующий год выполняется в соответствии с ежегодно утверждаемым решением городского Совета депутатов (п. 2.4); арендная плата по договору может быть пересмотрена арендодателем в одностороннем порядке в течение года не более одного раза (п. 2.5).
Приложение N 1 к договору (расчет платы за аренду земли на 2004 год) сторонами подписано без замечаний (т. 1 л.д. 21).
По акту приема-передачи от 14.01.2004 земельный участок передан арендатору (т. 1 л.д. 22).
Соглашением от 25.03 2005 в договор аренды земли внесены изменения в части касающейся указания целевого назначения земельного участка, которое изменено на: "размещение и эксплуатация остановочного комплекса" и в части установления нового срока действия договора аренды, который составил 49 лет (т. 1 л.д. 25). Регистрация соглашения произведена 07.04.2005 (т. 1 л.д. 26).
Из представленных в материалы дела расчетов платы за аренду земли на 2010 и 2011 годы, подписанных арендодателем следует, что на 2010 год размер арендной платы составлял 3 109,4 руб. и был рассчитан с применением коэффициента К1 равного 0,5. Размер арендной платы за 2011 год составил 62 187,86 руб. и был рассчитан с применением коэффициента К1 равного 10.
Полагая приложение N 1 "Расчет платы за аренду земли на 2011 год" в части установления коэффициента К1 в размере 10 вместо 0,5 не соответствующим требованиям законодательства о порядке определения размера арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассматривая исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что между сторонами имеется неимущественный спор, связанный с наличием разногласий по вопросу определения размера коэффициента подлежащего применению при расчете размера платы за аренду земли и счел возможным удовлетворить данный неимущественный спор установив размер коэффициента К1 равным 0,5. При этом суд первой инстанции указал, что разрешая настоящий спор, суд не рассматривает существенные условия договора аренды и иные обстоятельства, связанные с исполнением обязательств по договору, т.к. данные обстоятельства являются предметом исследования в другом споре по делу А76-13448/2012, приостановленному до рассмотрения настоящего дела.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, полагает судебный акт подлежащим отмене на основании ч. 2 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в силу неправильного применения судом норм права.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ, Кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 Кодекса). Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ) и размере арендной платы (ст. 606, 614 Кодекса). Кроме того, согласно п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В настоящем случае сторонами согласованы все поименованные в законе существенные условия для такого вида гражданско-правового договора, как аренда земли и соблюдены требования о его государственной регистрации.
Факт передачи арендатору земельного участка подтверждается двухсторонним актом приема-передачи.
Таким образом, договор аренды сторонами заключен, исполнен арендодателем и продолжает исполняться арендатором, доказательств наличия разногласий по условиям договора на момент его подписания не представлено.
В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).
Судебная коллегия полагает отсутствующими основания для квалификации оспариваемого расчета платы за аренду земли в качестве самостоятельной сделки, подлежащей оспариванию по правилам главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Условиями договора аренды N 12.04.02.01.04 от 14.01.2004 предусмотрено выполнение расчета арендной платы на каждый последующий год в соответствии с ежегодно утверждаемым решением городского Собрания депутатов, в силу чего составление такого расчета на 2011 год является исполнением согласованного сторонами условия договора аренды. Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативного акта, так же не является изменением договора аренды, а свидетельствует об исполнении сторонами его условий.
Тем самым предусмотренных законом оснований для признания "Расчета платы за аренду земли на 2011 год" недействительным по правилам, предусмотренным гражданским законодательством для оспаривания сделок не имеется.
Из материалов дела следует, что расчет платы за аренду земли на 2011 год произведен арендодателем на основании решения Собрания депутатов г. Троицка N 171 от 23.12.2010, из содержания которого усматривается, что набор разновидностей коэффициента К1 и их значений по сравнению с ранее действовавшим нормативным актом, регламентировавшим порядок расчета размера арендной платы за землю на территории г. Троицка, не изменился, изменение размера арендной платы вызвано применением в оспариваемом расчете коэффициента К1 определяющего вид строения, расположенного на арендуемом земельном участке, а именно: торгово-остановочные комплексы. Данный коэффициент, по смыслу муниципального нормативного акта, применяется независимо от вида деятельности, осуществляемой арендатором (применим к любым видам деятельности). Определяющим моментом для применения указанного коэффициента является, как указано выше, вид расположенного на арендуемом земельном участке строения. Таким образом, данный коэффициент является исключением из общего правила, согласно которому коэффициент К1 отражает вид деятельности арендаторов на земельных участках.
Явившийся основанием производства расчета платы за аренду земли на 2011 год нормативный акт в части установления соответствующего коэффициента истцом в установленном законом порядке не оспорен.
В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Судебная коллегия полагает, что заявленный истцом спор ошибочно квалифицирован судом в качестве спора об определении условий договора аренды путем урегулирования разногласий о размере подлежащего применению на 2011 год коэффициента К1, поскольку таких требований истцом не заявлялось, кроме того, разрешение вопроса об урегулировании разногласий по условиям договора в соответствии с положениями ст. 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляется при рассмотрении преддоговорного спора.
Наличие заключенного договора, исключают возможность рассмотрения преддоговорного спора.
Заявленные истцом требования о признании расчета платы за аренду земли недействительным, по существу направлены на оспаривание размера арендной платы, подлежащей внесению арендатором за 2011 год, и исходя из их материально-правового содержания могут выдвигаться либо в качестве возражений против требований арендодателя о взыскании арендной платы, либо в качестве оснований по иску о взыскании неосновательного обогащения, выразившегося в переплате арендных платежей, внесенных в соответствии с названным расчетом.
Из материалов дела следует, что в производстве арбитражного суда первой инстанции находится спор по делу А76-13448/2012 по иску индивидуального предпринимателя Татарова А.Т. к муниципальному образованию "город Троицк" в лице Администрации города Троицка, Управлению муниципальной собственности администрации города Троицка о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 59 078 руб. 46 коп., которые, по мнению истца, излишне перечислены в рамках договора аренды земельного участка г. Троицка N 12.04.01.01.04. от 14.01.2004.
Из представленного в материалы настоящего дела ходатайства об уточнении исковых требований (т. 2 л.д. 62-65), содержащего пояснения об основаниях иска по делу А76-13448/2012, следует, что причиной данной переплаты явилось неправильное определение размера коэффициента К1 в "Расчете платы за аренду земли на 2011 год".
Согласно положению пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 57 от 23.07.2009 суд при рассмотрении спора о взыскании по договору обязан оценить обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора.
Размер арендной платы за землю является регулируемой ценой, в силу чего при его установлении применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Неприменение таких расценок (ставок, тарифов) возможно в случаях, когда суд придет к выводу о противоречии закону принятого государственным органом или органом местного самоуправления акта, установившего такие расценки.
При рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды земельных участков, суд применительно к статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вправе дать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы, также с точки зрения их соответствия принципам и ориентирам, изложенным в Постановлении Правительства Российской Федерации N 582 от 16.07.2009.
Таким образом, вопрос о правомерности применения коэффициента К1 в размере 10 входит в предмет доказывания по спору А76-13448/2012, при разрешении которого обеспечивается возможность непосредственного восстановления прав арендатора.
Оценивая обоснованность заявленных истцом в настоящем деле исковых требований с точки зрения соответствия их требованиям, предъявляемым к способам защиты гражданских прав, судебная коллегия усматривает следующее.
Способы защиты гражданских прав определены ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно названной норме защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем пресечения действий, создающих угрозу нарушения права.
Учитывая, что составление ежегодного расчета платы за аренду земли предусмотрено договором аренды, арендатор, возражающий против составленного арендодателем нового расчета арендной платы, в соответствии с вышеуказанной нормой вправе, по мнению судебной коллегии, обратиться с требованием о признании расчета не соответствующим согласованным в договоре аренды условиям, по мотиву наличия угрозы нарушения его прав как добросовестного арендатора на надлежащее исполнение условий договора аренды.
Вместе с тем, из анализа материалов настоящего дела, а так же сведений содержащихся в судебных актах по делу А76-13448/2012 следует, что обязательства по оплате арендной платы за 2011 год в размере, указанном в оспариваемом истцом Расчете последним уже исполнены, в силу чего обстоятельств наличия угрозы нарушения прав истца по надлежащему исполнению условий договора аренды в указанный период не имеется.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Способ защиты права должен соответствовать характеру его нарушения и обеспечивать возможность восстановления нарушенных прав.
Вместе с тем, заявленные истцом требования о признании расчета платы за землю на 2011 год недействительным, в случае их удовлетворения, не влекут какого-либо изменения в материально-правовой сфере истца и не обеспечивают восстановление его прав, нарушение которых с учетом наличия в арбитражном суде спора о взыскании неосновательного обогащения выражается, по мнению истца, в излишнем внесении денежных средств в счет оплаты за аренду земли.
Выбор истцом способа защиты, не соответствующего характеру имеющегося между сторонами спора, является основанием для отказа в иске.
Учитывая, что заявленные истцом требования не соответствуют требованиям, предъявляемым к способам защиты гражданских прав, и не обеспечивают восстановление какого-либо нарушенного права истца, предъявленный индивидуальным предпринимателем Татаровым А.Т. иск удовлетворению не подлежит.
С учетом изложенного выше, решение суда первой инстанции подлежит отмене, на основании ч. 2 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Безусловных оснований для отмены судебного акта (ч. 4 ст. 270 АПК РФ) апелляционным судом не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат отнесению на истца.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.04.2013 по делу N А76-23061/2012 отменить.
В удовлетворении требований индивидуального предпринимателя Татарова Аркадия Темирхановича - отказать.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.06.2013 N 18АП-5173/2013, 18АП-5623/2013 ПО ДЕЛУ N А76-23061/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 июня 2013 г. N 18АП-5173/2013, 18АП-5623/2013
Дело N А76-23061/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 июня 2013 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Суспициной Л.А., Румянцева А.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кочетковой Н.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Управления муниципальной собственности администрации г. Троицка, Администрации г. Троицка на решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.04.2013 по делу N А76-23061/2012 (судья Мулинцева Е.М.).
В судебном заседании приняли участие представители:
индивидуального предпринимателя Татарова Аркадия Темирхановича - Суханов О.А. (доверенность от 15.03.2011),
Управления муниципальной собственности администрации г. Троицка - Смирнова А.В. (доверенность N 1 от 09.01.2013),
Администрации муниципального образования "город Троицк" - Смирнова А.В. (доверенность от 09.01.2013),
Собрания депутатов города Троицка Челябинской области - Мельничук Е.В. (доверенность от 14.02.2013).
Индивидуальный предприниматель Татаров Аркадий Темирханович (далее - ИП Татаров, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к Управлению муниципальной собственности администрации г. Троицка (далее - Управление собственности, ответчик) с требованием о признании незаконным (недействительным) приложения N 1 к договору аренды земли от 14.01.2004 N 12.04.02.01.04 "Расчет платы за аренду земли на 2011 год" в части установления коэффициента, учитывающего вид деятельности арендатора (К1), в размере 10 вместо 0,5 (т. 1 л.д. 11).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: Администрация муниципального образования "город Троицк" (далее - Администрация), Собрание депутатов города Троицка (далее - Собрание депутатов), финансовое управление администрации города Троицка (далее - Финуправление).
11.04.2013 арбитражным судом первой инстанции принято решение, согласно которому суд удовлетворил неимущественный спор между сторонами договора от 14.01.2004 N 12.04.02.01.04 в части урегулирования возникших разногласий в расчете цены за 2011 год с применением для Татарова Аркадия Темирхановича коэффициента К1=0,5, установленного для вида деятельности, связанного с розничной торговлей, по решению Собрания депутатов города Троицка N 171 от 23.12.2010, по коду ОКВЭД 52.27 - прочая розничная торговля пищевыми продуктами в специализированных магазинах (т. 2, л.д. 75-80).
Не согласившись с принятым судебным актом, Управление собственности обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой, указывая на неправильное применение судом норм материального и процессуального права (т. 2, л.д. 84-86).
Ссылаясь на изложенные в тексте искового заявления требования истца, предметом которых являлось признание незаконным приложения N 1 ("Расчет платы за аренду земли на 2011 год") к договору аренды, апеллянт полагает, что в нарушение положений ст. 168, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом принято решение в отношении требований, которые истцом не заявлялись, в силу чего суд вышел за пределы заявленных стороной требований.
Кроме того, Управление собственности полагает, что суд при определении размера коэффициента необоснованно руководствовался постановлением Госстандарта России от 06.11.2001 N 454-ст и определил значение коэффициента исходя из вида экономической деятельности предпринимателя, указанного в выписке из ЕГРИП.
Руководствуясь постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, согласно которому одним из принципов определения размера платы за землю является принцип экономической обоснованности, Управление собственности считает, что применение того или иного коэффициента при расчете арендной платы за землю обусловлено видом разрешенного использования земельного участка, который указан в договоре аренды.
Поскольку в договоре аренды земли от 14.01.2004 N 12.04.02.01.04 указано, что разрешенным использованием земельного участка является размещение и эксплуатация остановочного комплекса с магазином, применение коэффициента К1 в размере = 10 является обоснованным.
Кроме того, принимая оспариваемое решение, суд не учел, возражения ответчика, из которых следовало, что земельный участок с кадастровым номером 74:35:0400002:0003, являющийся объектом договора аренды, снят с кадастрового учета, тем самым, по мнению апеллянта, предмет договора сторонами не согласован, договор является незаключенным, и основания для принятия оспариваемого решения отсутствуют.
Администрация, не согласившись с принятым судебным актом, так же обратилась с апелляционной жалобой (т. 2 л.д. 90-92).
Как полагает администрация, рассмотренные судом требования об урегулировании разногласий, в порядке, предусмотренном ст. 446 Гражданского кодекса РФ, истцом заявлены не были. Договор аренды сторонами подписан, протоколы разногласий к договору не составлялись.
Ссылаясь на то, что размер арендной платы за землю является регулируемой ценой, а порядок определения размера арендной платы установлен Законом Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО, согласно которому коэффициенты кратности могут устанавливаться по решению органов местного самоуправления городского округа, администрация полагает, что размер коэффициента в расчете платы за аренду земли на 2011 год установлен верно, в полном соответствии с решением Собрания Депутатов г. Троицка от 23.12.2010 N 171, которое истцом не оспаривалось и недействительным не признавалось.
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Финансовое управление администрации города Троицка явку своего представителя не обеспечило.
С учетом мнения представителя участвующих в деле лиц и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя Финуправления.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном Главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов настоящего дела, 21.10.1994 на кадастровый учет, поставлен земельный участок с кадастровым номером 74:35:0600002:3 площадью 113 кв. м, местоположением г. Троицк, ул. Гагарина, остановочный комплекс "Башня", разрешенным использованием - для реконструкции и эксплуатации остановочного комплекса с магазином (т. 1 л.д. 13-14).
Из кадастровой выписки по состоянию на 02.03.2009 следует наличие у данного участка кадастрового номера 74:35:0400002:3 (т. 2 л.д. 19-20).
На основании постановления Администрации г. Троицка N 13 от 14.01.2004, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом земельным ресурсам и землеустройству администрации г. Троицка (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Татаровым А.Т. (арендатор) подписан договор аренды земли г. Троицка N 12.04.02.01.04 от 14.01.2004, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях договора аренды земельный участок с кадастровым номером 74:35:0400002:3 площадью 113 кв. м, расположенный по адресу: г. Троицк, ул. Гагарина, остановочный комплекс "Башня", для реконструкции и эксплуатации остановочного комплекса с магазином (т. 1 л.д. 18-20).
Договор заключен на срок пять лет (п. 7.1 договора), регистрация договора произведена 19.04.2004.
Расчет арендной платы (приложение N 1) является неотъемлемой частью договора (пункт 2.2 договора).
Кроме того, договором согласованы следующие условия: расчет арендной платы на каждый последующий год выполняется в соответствии с ежегодно утверждаемым решением городского Совета депутатов (п. 2.4); арендная плата по договору может быть пересмотрена арендодателем в одностороннем порядке в течение года не более одного раза (п. 2.5).
Приложение N 1 к договору (расчет платы за аренду земли на 2004 год) сторонами подписано без замечаний (т. 1 л.д. 21).
По акту приема-передачи от 14.01.2004 земельный участок передан арендатору (т. 1 л.д. 22).
Соглашением от 25.03 2005 в договор аренды земли внесены изменения в части касающейся указания целевого назначения земельного участка, которое изменено на: "размещение и эксплуатация остановочного комплекса" и в части установления нового срока действия договора аренды, который составил 49 лет (т. 1 л.д. 25). Регистрация соглашения произведена 07.04.2005 (т. 1 л.д. 26).
Из представленных в материалы дела расчетов платы за аренду земли на 2010 и 2011 годы, подписанных арендодателем следует, что на 2010 год размер арендной платы составлял 3 109,4 руб. и был рассчитан с применением коэффициента К1 равного 0,5. Размер арендной платы за 2011 год составил 62 187,86 руб. и был рассчитан с применением коэффициента К1 равного 10.
Полагая приложение N 1 "Расчет платы за аренду земли на 2011 год" в части установления коэффициента К1 в размере 10 вместо 0,5 не соответствующим требованиям законодательства о порядке определения размера арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассматривая исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что между сторонами имеется неимущественный спор, связанный с наличием разногласий по вопросу определения размера коэффициента подлежащего применению при расчете размера платы за аренду земли и счел возможным удовлетворить данный неимущественный спор установив размер коэффициента К1 равным 0,5. При этом суд первой инстанции указал, что разрешая настоящий спор, суд не рассматривает существенные условия договора аренды и иные обстоятельства, связанные с исполнением обязательств по договору, т.к. данные обстоятельства являются предметом исследования в другом споре по делу А76-13448/2012, приостановленному до рассмотрения настоящего дела.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, полагает судебный акт подлежащим отмене на основании ч. 2 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в силу неправильного применения судом норм права.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ, Кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 Кодекса). Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ) и размере арендной платы (ст. 606, 614 Кодекса). Кроме того, согласно п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В настоящем случае сторонами согласованы все поименованные в законе существенные условия для такого вида гражданско-правового договора, как аренда земли и соблюдены требования о его государственной регистрации.
Факт передачи арендатору земельного участка подтверждается двухсторонним актом приема-передачи.
Таким образом, договор аренды сторонами заключен, исполнен арендодателем и продолжает исполняться арендатором, доказательств наличия разногласий по условиям договора на момент его подписания не представлено.
В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).
Судебная коллегия полагает отсутствующими основания для квалификации оспариваемого расчета платы за аренду земли в качестве самостоятельной сделки, подлежащей оспариванию по правилам главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Условиями договора аренды N 12.04.02.01.04 от 14.01.2004 предусмотрено выполнение расчета арендной платы на каждый последующий год в соответствии с ежегодно утверждаемым решением городского Собрания депутатов, в силу чего составление такого расчета на 2011 год является исполнением согласованного сторонами условия договора аренды. Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативного акта, так же не является изменением договора аренды, а свидетельствует об исполнении сторонами его условий.
Тем самым предусмотренных законом оснований для признания "Расчета платы за аренду земли на 2011 год" недействительным по правилам, предусмотренным гражданским законодательством для оспаривания сделок не имеется.
Из материалов дела следует, что расчет платы за аренду земли на 2011 год произведен арендодателем на основании решения Собрания депутатов г. Троицка N 171 от 23.12.2010, из содержания которого усматривается, что набор разновидностей коэффициента К1 и их значений по сравнению с ранее действовавшим нормативным актом, регламентировавшим порядок расчета размера арендной платы за землю на территории г. Троицка, не изменился, изменение размера арендной платы вызвано применением в оспариваемом расчете коэффициента К1 определяющего вид строения, расположенного на арендуемом земельном участке, а именно: торгово-остановочные комплексы. Данный коэффициент, по смыслу муниципального нормативного акта, применяется независимо от вида деятельности, осуществляемой арендатором (применим к любым видам деятельности). Определяющим моментом для применения указанного коэффициента является, как указано выше, вид расположенного на арендуемом земельном участке строения. Таким образом, данный коэффициент является исключением из общего правила, согласно которому коэффициент К1 отражает вид деятельности арендаторов на земельных участках.
Явившийся основанием производства расчета платы за аренду земли на 2011 год нормативный акт в части установления соответствующего коэффициента истцом в установленном законом порядке не оспорен.
В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Судебная коллегия полагает, что заявленный истцом спор ошибочно квалифицирован судом в качестве спора об определении условий договора аренды путем урегулирования разногласий о размере подлежащего применению на 2011 год коэффициента К1, поскольку таких требований истцом не заявлялось, кроме того, разрешение вопроса об урегулировании разногласий по условиям договора в соответствии с положениями ст. 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляется при рассмотрении преддоговорного спора.
Наличие заключенного договора, исключают возможность рассмотрения преддоговорного спора.
Заявленные истцом требования о признании расчета платы за аренду земли недействительным, по существу направлены на оспаривание размера арендной платы, подлежащей внесению арендатором за 2011 год, и исходя из их материально-правового содержания могут выдвигаться либо в качестве возражений против требований арендодателя о взыскании арендной платы, либо в качестве оснований по иску о взыскании неосновательного обогащения, выразившегося в переплате арендных платежей, внесенных в соответствии с названным расчетом.
Из материалов дела следует, что в производстве арбитражного суда первой инстанции находится спор по делу А76-13448/2012 по иску индивидуального предпринимателя Татарова А.Т. к муниципальному образованию "город Троицк" в лице Администрации города Троицка, Управлению муниципальной собственности администрации города Троицка о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 59 078 руб. 46 коп., которые, по мнению истца, излишне перечислены в рамках договора аренды земельного участка г. Троицка N 12.04.01.01.04. от 14.01.2004.
Из представленного в материалы настоящего дела ходатайства об уточнении исковых требований (т. 2 л.д. 62-65), содержащего пояснения об основаниях иска по делу А76-13448/2012, следует, что причиной данной переплаты явилось неправильное определение размера коэффициента К1 в "Расчете платы за аренду земли на 2011 год".
Согласно положению пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 57 от 23.07.2009 суд при рассмотрении спора о взыскании по договору обязан оценить обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора.
Размер арендной платы за землю является регулируемой ценой, в силу чего при его установлении применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Неприменение таких расценок (ставок, тарифов) возможно в случаях, когда суд придет к выводу о противоречии закону принятого государственным органом или органом местного самоуправления акта, установившего такие расценки.
При рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды земельных участков, суд применительно к статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вправе дать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы, также с точки зрения их соответствия принципам и ориентирам, изложенным в Постановлении Правительства Российской Федерации N 582 от 16.07.2009.
Таким образом, вопрос о правомерности применения коэффициента К1 в размере 10 входит в предмет доказывания по спору А76-13448/2012, при разрешении которого обеспечивается возможность непосредственного восстановления прав арендатора.
Оценивая обоснованность заявленных истцом в настоящем деле исковых требований с точки зрения соответствия их требованиям, предъявляемым к способам защиты гражданских прав, судебная коллегия усматривает следующее.
Способы защиты гражданских прав определены ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно названной норме защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем пресечения действий, создающих угрозу нарушения права.
Учитывая, что составление ежегодного расчета платы за аренду земли предусмотрено договором аренды, арендатор, возражающий против составленного арендодателем нового расчета арендной платы, в соответствии с вышеуказанной нормой вправе, по мнению судебной коллегии, обратиться с требованием о признании расчета не соответствующим согласованным в договоре аренды условиям, по мотиву наличия угрозы нарушения его прав как добросовестного арендатора на надлежащее исполнение условий договора аренды.
Вместе с тем, из анализа материалов настоящего дела, а так же сведений содержащихся в судебных актах по делу А76-13448/2012 следует, что обязательства по оплате арендной платы за 2011 год в размере, указанном в оспариваемом истцом Расчете последним уже исполнены, в силу чего обстоятельств наличия угрозы нарушения прав истца по надлежащему исполнению условий договора аренды в указанный период не имеется.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Способ защиты права должен соответствовать характеру его нарушения и обеспечивать возможность восстановления нарушенных прав.
Вместе с тем, заявленные истцом требования о признании расчета платы за землю на 2011 год недействительным, в случае их удовлетворения, не влекут какого-либо изменения в материально-правовой сфере истца и не обеспечивают восстановление его прав, нарушение которых с учетом наличия в арбитражном суде спора о взыскании неосновательного обогащения выражается, по мнению истца, в излишнем внесении денежных средств в счет оплаты за аренду земли.
Выбор истцом способа защиты, не соответствующего характеру имеющегося между сторонами спора, является основанием для отказа в иске.
Учитывая, что заявленные истцом требования не соответствуют требованиям, предъявляемым к способам защиты гражданских прав, и не обеспечивают восстановление какого-либо нарушенного права истца, предъявленный индивидуальным предпринимателем Татаровым А.Т. иск удовлетворению не подлежит.
С учетом изложенного выше, решение суда первой инстанции подлежит отмене, на основании ч. 2 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Безусловных оснований для отмены судебного акта (ч. 4 ст. 270 АПК РФ) апелляционным судом не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат отнесению на истца.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.04.2013 по делу N А76-23061/2012 отменить.
В удовлетворении требований индивидуального предпринимателя Татарова Аркадия Темирхановича - отказать.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
Л.А.СУСПИЦИНА
А.А.РУМЯНЦЕВ
Л.А.СУСПИЦИНА
А.А.РУМЯНЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)