Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 июня 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего судьи Пущиной Л.Ю.,
судей: Кадниковой Л.А., Шелеминой М.М.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием систем видеоконференц-связи помощником судьи Бобылевой М.Ю.,
с участием судьи Арбитражного суда Республики Саха (Якутия), осуществляющего организацию видеоконференц-связи, Шамаевой Т.С., секретаря судебного заседания Писаревой Н.С.,
при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи в Арбитражном суде Республики Саха (Якутия) Ильина Игоря Станиславовича (паспорт), представителей общества с ограниченной ответственностью "ЦЕНТРСНАБ" Монгуша Айзана Александровича (доверенность от 10.11.2012), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) Платонова Льва Владимировича (доверенность от 24.12.2012),
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЦЕНТРСНАБ" на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 24 декабря 2012 года по делу N А58-5958/2012, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2013 года по тому же делу (суд первой инстанции - Эверстова Р.И., суд апелляционной инстанции: Рылов Д.Н., Сидоренко В.А., Ткаченко Э.В.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ЦЕНТРСНАБ" (далее - ООО "ЦЕНТРСНАБ", общество, ОГРН 1101435007486, г. Якутск) обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) (далее - Управление Росреестра) о признании незаконными действий, выразившихся в отказе в государственной регистрации расторжения договора N 72/101 от 24.12.2010 уступки права требования и обязании осуществить государственную регистрацию.
Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 24 декабря 2012 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2013 года решение суда от 24 декабря 2012 года оставлено без изменения.
Не согласившись с судебными актами, общество обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить в связи с неправильным применением судами статей 453, 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", заявленные требования удовлетворить.
В судебном заседании представитель общества подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Представитель Управления Росреестра и Ильин И.С. считают судебные акты законными и обоснованными, просят оставить их без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в соответствии с полномочиями, предоставленными статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, кассационная инстанция приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, 24.12.2010 между обществом, правопреемником открытого акционерного общества "ЦЕНТРСНАБ" и Ильиной Натальей Павловной и Ильиным Игорем Станиславовичем был подписан договор N 72/101 об уступке права требования 1-комнатной благоустроенной квартиры N 101, общей площадью 44,97 кв. м, на 6-ом этаже в строящемся 9-этажном многоквартирном жилом доме в квартале 72 г. Якутска по ул. Пояркова, вытекающему из договора N 72/101 участия в долевом строительстве жилья от 07.09.2009, заключенного ОАО "ЦЕНТРСНАБ" с ООО "Якутстрой-Риэлти", с оплатой за переуступку права на квартиру в сумме 1 850 000 рублей наличным путем в срок до 29.12.2010.
30.12.2010 вышеуказанный договор уступки права требования был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) за N 14-14-01/104/2010-226.
В соответствии с пунктом 2.2 договора уступки права требования Ильины обязались перечислить ОАО "ЦЕНТРСНАБ" цену передаваемого требования в размере 1 850 000 рублей в срок до 29.12.2010.
Согласно расписке указанную денежную сумму 28.12.2010 принял Петров С.М., действующий по доверенности от 27.08.2010, выданной ООО "ЦЕНТРСНАБ".
Однако денежные средства в кассу общества не поступили ни в срок, установленный в договоре, ни по истечении указанного срока.
25.11.2011 общество обратилось в УВД по городу Якутску с заявлением о мошеннических действиях Петрова Сергея Михайловича, работавшего по договору оказания услуг. В возбуждении уголовного дела по факту мошенничества Петрова С.М. было отказано.
Заявитель, полагая указанную денежную сумму неоплаченной третьими лицами, руководствуясь статьями 450, 454 и 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, 01.09.2012 направил в адрес Ильиных заказной корреспонденцией уведомление N 875, в котором указывал на одностороннее расторжение договора N 72/101 от 24.12.2010.
ООО "ЦЕНТРСНАБ" 12.09.2012 обратилось в Управление Росреестра за осуществлением государственной регистрации расторжения договора уступки права требования от 24.12.2010.
18.09.2012 письмом N 01/060/2012-548 Управление Росреестра на основании абзацев 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сообщило об отказе в государственной регистрации прекращения договора уступки права требования, в связи с тем, что изменение и расторжение договора в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации возможны только по соглашению сторон или по решению суда. В данном случае, как указано Управлением Росреестра, общество не представило ни соглашение сторон о расторжении договора уступки права требования, ни решение суда о расторжении договора.
Не согласившись с отказом в государственной регистрации, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании отказа в государственной регистрации недействительным.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что обществом не представлено доказательств соблюдения порядка одностороннего расторжения договора.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает судебные акты законными и обоснованными исходя из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Из части 4 статьи 200, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для признания незаконным ненормативного правового акта налогового органа необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: несоответствие его закону и иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - закон N 122-ФЗ) регистрация прав проводится на основании заявления сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности.
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (пункт 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ).
В статье 20 Закона N 122-ФЗ указан исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав.
Согласно пункту 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Из части 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что изменение или расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон договора по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Кроме того, законом также не предусмотрен порядок расторжения договора уступки права требования цедентом в случае надлежащего исполнения цессионарием обязательств по договору.
Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу пунктов 4, 5 статьи 5 Закона N 214-ФЗ просрочка внесения единовременного платежа в течение более 2 месяцев либо систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения периодических платежей (нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа в течение более 2 месяцев) является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, установленном статьей 9 данного Закона.
Пунктом 3 статьи 9 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 данного Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.
В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (часть 4 статьи 9 Закона N 214-ФЗ).
Заявление о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора (часть 4 статьи 25.1 Закона N 122-ФЗ).
Следовательно, в силу указанных норм застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае неисполнения участником долевого строительства требования о погашении задолженности по уплате цены договора.
Как установлено материалами дела, в договоре уступки права требования от 24.12.2010 N 72/101 не предусмотрен порядок расторжения данного договора, кроме пункта 5.3 договора, в котором указано, что любые изменения и дополнения к настоящему договору имеют юридическую силу, если они оформлены в письменном виде и подписаны обеими сторонами. В пункте 4.1 договора указано, что любые споры и разногласия, возникающие между Сторонами по настоящему договору, разрешаются путем переговоров или в установленном законом порядке. Срок действия указанного договора - до полного исполнения Сторонами обязательств по данному договору.
Суды первой и апелляционной инстанций установили, что на момент обращения общества в Управление Росреестра им не были представлены доказательства расторжения договора уступки права требования от 24.12.2010 N 72/101 по соглашению сторон либо решение суда, которым указанный договор был расторгнут.
Вывод судов о том, что обществом не представлено доказательств соблюдения порядка одностороннего расторжения договора, является правильным.
Данный вывод судов основан на установленных по делу фактических обстоятельствах и надлежащей правовой оценке в соответствии с частью 1 статьи 71, частью 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющихся в деле доказательств, в связи с чем не подлежит переоценке судом кассационной инстанции, учитывая предусмотренные статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пределы его компетенции.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы суд кассационной инстанции не усматривает предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых судебных актов, которые в силу пункта 1 части 1 статьи 287 Кодекса подлежат оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 24 декабря 2012 года по делу N А58-5958/2012, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2013 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Л.Ю.ПУЩИНА
Судьи:
Л.А.КАДНИКОВА
М.М.ШЕЛЕМИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 25.06.2013 ПО ДЕЛУ N А58-5958/2012
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 июня 2013 г. N А58-5958/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 июня 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего судьи Пущиной Л.Ю.,
судей: Кадниковой Л.А., Шелеминой М.М.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием систем видеоконференц-связи помощником судьи Бобылевой М.Ю.,
с участием судьи Арбитражного суда Республики Саха (Якутия), осуществляющего организацию видеоконференц-связи, Шамаевой Т.С., секретаря судебного заседания Писаревой Н.С.,
при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи в Арбитражном суде Республики Саха (Якутия) Ильина Игоря Станиславовича (паспорт), представителей общества с ограниченной ответственностью "ЦЕНТРСНАБ" Монгуша Айзана Александровича (доверенность от 10.11.2012), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) Платонова Льва Владимировича (доверенность от 24.12.2012),
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЦЕНТРСНАБ" на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 24 декабря 2012 года по делу N А58-5958/2012, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2013 года по тому же делу (суд первой инстанции - Эверстова Р.И., суд апелляционной инстанции: Рылов Д.Н., Сидоренко В.А., Ткаченко Э.В.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ЦЕНТРСНАБ" (далее - ООО "ЦЕНТРСНАБ", общество, ОГРН 1101435007486, г. Якутск) обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) (далее - Управление Росреестра) о признании незаконными действий, выразившихся в отказе в государственной регистрации расторжения договора N 72/101 от 24.12.2010 уступки права требования и обязании осуществить государственную регистрацию.
Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 24 декабря 2012 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2013 года решение суда от 24 декабря 2012 года оставлено без изменения.
Не согласившись с судебными актами, общество обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить в связи с неправильным применением судами статей 453, 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", заявленные требования удовлетворить.
В судебном заседании представитель общества подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Представитель Управления Росреестра и Ильин И.С. считают судебные акты законными и обоснованными, просят оставить их без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в соответствии с полномочиями, предоставленными статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, кассационная инстанция приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, 24.12.2010 между обществом, правопреемником открытого акционерного общества "ЦЕНТРСНАБ" и Ильиной Натальей Павловной и Ильиным Игорем Станиславовичем был подписан договор N 72/101 об уступке права требования 1-комнатной благоустроенной квартиры N 101, общей площадью 44,97 кв. м, на 6-ом этаже в строящемся 9-этажном многоквартирном жилом доме в квартале 72 г. Якутска по ул. Пояркова, вытекающему из договора N 72/101 участия в долевом строительстве жилья от 07.09.2009, заключенного ОАО "ЦЕНТРСНАБ" с ООО "Якутстрой-Риэлти", с оплатой за переуступку права на квартиру в сумме 1 850 000 рублей наличным путем в срок до 29.12.2010.
30.12.2010 вышеуказанный договор уступки права требования был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) за N 14-14-01/104/2010-226.
В соответствии с пунктом 2.2 договора уступки права требования Ильины обязались перечислить ОАО "ЦЕНТРСНАБ" цену передаваемого требования в размере 1 850 000 рублей в срок до 29.12.2010.
Согласно расписке указанную денежную сумму 28.12.2010 принял Петров С.М., действующий по доверенности от 27.08.2010, выданной ООО "ЦЕНТРСНАБ".
Однако денежные средства в кассу общества не поступили ни в срок, установленный в договоре, ни по истечении указанного срока.
25.11.2011 общество обратилось в УВД по городу Якутску с заявлением о мошеннических действиях Петрова Сергея Михайловича, работавшего по договору оказания услуг. В возбуждении уголовного дела по факту мошенничества Петрова С.М. было отказано.
Заявитель, полагая указанную денежную сумму неоплаченной третьими лицами, руководствуясь статьями 450, 454 и 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, 01.09.2012 направил в адрес Ильиных заказной корреспонденцией уведомление N 875, в котором указывал на одностороннее расторжение договора N 72/101 от 24.12.2010.
ООО "ЦЕНТРСНАБ" 12.09.2012 обратилось в Управление Росреестра за осуществлением государственной регистрации расторжения договора уступки права требования от 24.12.2010.
18.09.2012 письмом N 01/060/2012-548 Управление Росреестра на основании абзацев 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сообщило об отказе в государственной регистрации прекращения договора уступки права требования, в связи с тем, что изменение и расторжение договора в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации возможны только по соглашению сторон или по решению суда. В данном случае, как указано Управлением Росреестра, общество не представило ни соглашение сторон о расторжении договора уступки права требования, ни решение суда о расторжении договора.
Не согласившись с отказом в государственной регистрации, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании отказа в государственной регистрации недействительным.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что обществом не представлено доказательств соблюдения порядка одностороннего расторжения договора.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает судебные акты законными и обоснованными исходя из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Из части 4 статьи 200, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для признания незаконным ненормативного правового акта налогового органа необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: несоответствие его закону и иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - закон N 122-ФЗ) регистрация прав проводится на основании заявления сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности.
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (пункт 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ).
В статье 20 Закона N 122-ФЗ указан исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав.
Согласно пункту 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Из части 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что изменение или расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон договора по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Кроме того, законом также не предусмотрен порядок расторжения договора уступки права требования цедентом в случае надлежащего исполнения цессионарием обязательств по договору.
Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу пунктов 4, 5 статьи 5 Закона N 214-ФЗ просрочка внесения единовременного платежа в течение более 2 месяцев либо систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения периодических платежей (нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа в течение более 2 месяцев) является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, установленном статьей 9 данного Закона.
Пунктом 3 статьи 9 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 данного Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.
В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (часть 4 статьи 9 Закона N 214-ФЗ).
Заявление о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора (часть 4 статьи 25.1 Закона N 122-ФЗ).
Следовательно, в силу указанных норм застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае неисполнения участником долевого строительства требования о погашении задолженности по уплате цены договора.
Как установлено материалами дела, в договоре уступки права требования от 24.12.2010 N 72/101 не предусмотрен порядок расторжения данного договора, кроме пункта 5.3 договора, в котором указано, что любые изменения и дополнения к настоящему договору имеют юридическую силу, если они оформлены в письменном виде и подписаны обеими сторонами. В пункте 4.1 договора указано, что любые споры и разногласия, возникающие между Сторонами по настоящему договору, разрешаются путем переговоров или в установленном законом порядке. Срок действия указанного договора - до полного исполнения Сторонами обязательств по данному договору.
Суды первой и апелляционной инстанций установили, что на момент обращения общества в Управление Росреестра им не были представлены доказательства расторжения договора уступки права требования от 24.12.2010 N 72/101 по соглашению сторон либо решение суда, которым указанный договор был расторгнут.
Вывод судов о том, что обществом не представлено доказательств соблюдения порядка одностороннего расторжения договора, является правильным.
Данный вывод судов основан на установленных по делу фактических обстоятельствах и надлежащей правовой оценке в соответствии с частью 1 статьи 71, частью 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющихся в деле доказательств, в связи с чем не подлежит переоценке судом кассационной инстанции, учитывая предусмотренные статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пределы его компетенции.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы суд кассационной инстанции не усматривает предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых судебных актов, которые в силу пункта 1 части 1 статьи 287 Кодекса подлежат оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 24 декабря 2012 года по делу N А58-5958/2012, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2013 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Л.Ю.ПУЩИНА
Судьи:
Л.А.КАДНИКОВА
М.М.ШЕЛЕМИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)