Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ф/судья Боброва Ю.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Пашкевич А.М.
судей Шерстняковой Л.Б., Малыхиной Н.В.
при секретаре Х.
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Малыхиной Н.В., дело по апелляционной жалобе Н.Н., Н.Д., Д.Г., на решение Симоновского районного суда г. Москвы от 09 ноября 2012 г., которым постановлено: Расторгнуть договор купли-продажи квартиры по адресу: ХХХ, заключенный ХХХ. между Н.Н., Н.Д. и Д.Е., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Д.Н., ХХХ года рождения, Д.В., Д.А., а также обязать стороны возвратить другой стороне все полученное по сделке.
Расторгнуть договор купли-продажи комнат N ХХХ в квартире по адресу: ХХХ, заключенный ХХ г. между Д.Е., Д.В. и Д.Г., а также обязать стороны возвратить другой стороне все полученное по сделке.
Настоящее решение, после его вступления в законную силу, является основанием для аннулирования ранее внесенных записей в ЕГРП о регистрации права собственности Д.Е., Д.В., Д.А., Д.Н. на квартиру по адресу: ХХХ; Д.Г. на комнаты ХХХ в квартире по адресу ХХХ
Истцы Д.Е., Д.В., Д.А. обратились в суд с иском к Н.Н., Н.Д., Д.Г. о расторжении договора купли-продажи жилой площади от ХХХ г., указывая в обоснование исковых требований на то, что они ранее являлись собственниками комнат N ХХХ в пятикомнатной квартире коммунального заселения по адресу: ХХХ, которые были ими проданы по договору купли-продажи ответчику Д.Г., и поскольку, в указанной квартире был зарегистрирован несовершеннолетний сын Д.Е.А. - Д.Н., то постановлением N ХХХ г. Муниципалитета внутригородского муниципального образования "ХХХ" в городе Москве было разрешено заключение договора купли-продажи двух комнат в вышеуказанной квартире при условии одновременного приобретения им трехкомнатной квартиры по адресу: ХХХ, которая была ими приобретена на основании договора купли-продажи от ХХХ г. у ответчиков Н.Д. и Н.Н.
Впоследствии, в распоряжении истцов оказалась расширенная выписка из ЕГРП на квартиру по адресу: ХХХ, из которой им стало известно, что на момент заключения договора купли-продажи данной квартиры от ХХХ г. она находилась под залогом по договору ипотеки, о чем ответчики истцам не сообщили перед заключением договора купли-продажи.
Истцы полагают, что ответчики Н-вы грубо нарушили условия договора купли-продажи от ХХХ г., и нормы действующего законодательства, что влечет расторжение заключенного с ними договора купли-продажи, и делает невозможным исполнение также договора купли-продажи квартиры по адресу: ХХХ.
При этом, истцы ссылались также на то, что они узнали о нахождении квартиры по адресу: ХХХ под обременением лишь после заключения указанных договоров, что по их мнению является существенным изменением обстоятельств по смыслу ст. 451 ГК РФ, и является основанием для расторжения договора купли-продажи комнат в квартире по адресу: ХХХ, в связи с чем, они просили расторгнуть данный договор, а также договор от ХХХ года купли-продажи квартиры по адресу: ХХХ и с учетом уточнения исковых требований, они просили также применить последствия недействительности ничтожной сделки - договоров купли-продажи комнат и квартиры от ХХХ г., заключенных между ними и Н.Н., Н.Д., и между ними и ответчиком Д.Г. для чего обязать каждую из сторон возвратить другой все полученное по сделкам; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии по Москве аннулировать ранее внесенные записи в ЕГРП: N ХХХ от ХХХ года о регистрации права собственности Д.Е., Д.В., Д.А., Д.Н. на квартиру кадастровый номер ХХХ, расположенную по адресу: ХХХ; о регистрации права собственности Д.Г. на комнаты N ХХХ в квартире коммунального заселения, расположенной по адресу: ХХХ.
Истцы Д.Е., Д.В., Д.А. и представитель истцов в суде исковые требования с учетом их уточнения поддержали.
Ответчики Н.Н., Д.Г. и представитель ответчика в суде против удовлетворения исковых требований возражали.
Представитель третьего лица: Муниципалитет внутригородского муниципального образования "ХХХ" в г. Москвы в суд не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, в письменном отзыве на иск исковые требования поддержал.
Судом было постановлено указанное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просят Н.Н., Н.Д., Д.Г., как незаконного.
Проверив материалы дела, выслушав стороны, их представителей, представителя ВМО "Тверское" по доверенности Т., обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда постановлено с нарушением норм материального и процессуального права, ст. ст. 167, 450 ГК РФ, ст. ст. 56, 67 ГПК РФ, и подлежит отмене с принятием нового решения по делу об отказе в удовлетворении исковых требований, по следующим основаниям.
Как было установлено судом первой инстанции, истцы Д-вы ранее являлись собственниками комнат N ХХХ в пятикомнатной квартире коммунального заселения по адресу: ХХХ, где им принадлежало по ХХХ доли в праве собственности каждому.
ХХХ года указанные комнаты были ими проданы по договору купли-продажи ответчику Д.Г.
Поскольку, в указанной квартире был зарегистрирован несовершеннолетний сын Д.Е.А. - Д.Н., то постановлением N ХХХ от ХХХ Муниципалитета внутригородского муниципального образования "Тверское" в городе Москве было разрешено заключение договора купли-продажи комнат в указанной квартире, при условии одновременного приобретения трехкомнатной квартиры по адресу: ХХХ.
Во исполнение данного постановления, истцы заключили договор купли-продажи от ХХХ года с ответчиками Н.Д. и Н.Н. в отношении квартиры по адресу: ХХХ.
Согласно п. 5 данного договора, продавцы гарантируют, что до его заключения, указанная квартира никому не отчуждена, в споре, аренде, под запрещением (арестом) не состоит, не завещана, предметом долга не является, рентой, залогом не обременена, нет заключенных договоров найма и пользования в любой форме, нет временно зарегистрированных в вышеуказанной квартире лиц. в качестве вклада в уставной капитал юридического лица не передана, брачные договоры в отношении нее не заключались. Продавцы доводят до сведения Покупателей, что лиц, заключенных под стражу, осужденных к отбыванию срока наказания в исправительных учреждениях, лиц, призванных на действительную срочную военную службу; временно выехавших по условиям и характеру работы, в т.ч. в связи с выездом в загранкомандировку, на учебу, либо отсутствующих в связи с выполнением обязанностей опекуна (попечителя) в вышеуказанной квартире не имеется. Продавцы несут ответственность за достоверность указанных в данном пункте сведений.
В соответствии с ч. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Согласно ст. 450 ГК РФ 1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
- 1) при существенном нарушении договора другой стороной;
- 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Удовлетворяя требования истцов о расторжении договора купли-продажи согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ, суд исходил из того, что ответчики Н-вы продали им трехкомнатную квартиру по адресу: ХХХ, которая на момент заключения договора купли-продажи данной квартиры от ХХХ года находилась под залогом по договору ипотеки, о чем ответчики не сообщили истцам, и тем самым ответчики Н-вы грубо нарушили условия договора купли-продажи, а также нормы действующего законодательства.
Между тем, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о существенном нарушение договора ответчиками Н-выми, в связи с несообщением ими сведений о нахождении квартиры под залогом, поскольку данное обстоятельство не повлекло для другой стороны Д-вых такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Как усматривается из материалов дела, стороны полностью исполнили данный договор, произвели оплату квартир по заключенным договорам купли-продажи от ХХХ года и истцы Д-вы переселились в трехкомнатную квартиру по адресу: ХХХ, где и проживают по настоящее время. Требований о их выселении никто не заявляет в судебном порядке, сделки купли-продажи квартир не признаны в установленном законом порядке недействительными.
Кроме того, заключенный между истцами и ответчиком Д.Г. договор купли-продажи комнат в коммунальной квартире по адресу: ХХХ, также был исполнен, и заключен между сторонами без существенных нарушений, указанных в ч. 2 ст. 450 ГК РФ, что подтверждается тем, что истцы уплатили Д.Г. денежную сумму в размере ХХХ руб. за неотъемлемые улучшения жилищных условий в данной квартире, на что указано в их письменной расписке от ХХХ г. Д.Е. получила от Д.Г. также денежную сумму в размере ХХХ руб. в счет оплаты за комнаты N ХХХ в квартире коммунального заселения по договору купли-продажи от ХХХ г. (расписка от 28.10.2011 г.) и истцы получили от Д.Г. денежную сумму в размере стоимости комнат в размере ХХХ руб., что подтверждается письменной распиской от ХХХ.
Согласно акта обследования жилой площади от ХХХ, составленного ВМО "Тверской" г. Москвы по адресу: ХХХ, в данной квартире в настоящее время отсутствуют условия для проживания, в том числе несовершеннолетних детей.
В заседании судебной коллегии ответчик Д.Г. пояснила, что в купленных у истцов комнатах ею проводится в настоящее время ремонт.
Как усматривается из ответа Управления Росреестра по г. Москве от ХХХ г. запись к регистрационному номеру ХХХ от ХХХ г. о прекращении ограничения (обременения) по договору ипотеки квартиры от ХХХ г. была внесена - ХХХ г.
Согласно справке ОАО "ХХХ" от ХХХ г. N ХХХ кредит Н.Н. с объектом залога квартиры по адресу: ХХХ был погашен досрочно ХХХ года.
Таким образом, денежные расчеты по сделкам были произведены между сторонами уже после прекращения ограничения (обременения) квартиры по адресу: ХХХ и погашения кредита Н.Н. и согласно акту приема-передачи от ХХХ г. квартиры по адресу: ХХХ, данная квартира была передана Н-выми истцам Д.Б. свободной от прав третьих лиц, что не противоречит положениям ч. 1 ст. 460 ГК РФ.
При таких обстоятельствах, решение суда в части расторжения договора купли-продажи от ХХХХ г. в отношении вышеуказанной квартиры не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене с принятием нового решения в этой части об отказе в удовлетворении требований истцов к ответчику Д.Г. о расторжении данного договора.
Расторгая договор купли-продажи квартиры по адресу: ХХХ, суд также исходил из того, что он не был бы заключен в том случае, если бы истцы знали, что квартира по адресу: ХХХ находится под залогом по договору ипотеки, и установил, что ответчики Н-вы нарушили условия договора, что влечет его расторжение, и делает невозможным и заключение и исполнение договора купли-продажи квартиры по адресу: ХХХ, и установил, что истцы узнали о нахождении квартиры по адресу: ХХХ под обременением лишь после заключения указанных договоров, что можно считать существенным изменением обстоятельств по смыслу ст. 451 ГК РФ, и расторг договор купли-продажи квартиры по адресу: ХХХ.
Между тем, вывод суда о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры от ХХХ г. по адресу: ХХХ по тем основаниям, что истцы намеренно не были проинформированы ответчиками о нахождении приобретаемого имущества в залоге, и ответчиками не было представлено согласие залогодержателя на совершение сделки, не может по мнению судебной коллегии являться основанием для расторжения договора купли-продажи квартиры по адресу: ХХХ, так как отсутствие информации о залоге данной квартиры у истцов не является существенным нарушением данного договора, поскольку данная сделка не повлекла для истцов такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, а именно, истцы исполнили условия данного договора и согласились переехать в данную квартиру, подписав акт приема-передачи от ХХХ г. с Н-выми уже после снятия обременений с данной квартиры и погашения ими кредита. Кроме того, в данном акте стороны указали на то, что никаких претензий у них друг к другу нет. К состоянию жилого помещения покупатель претензий не имеет. Ключи от квартиры, расчетные книжки за коммунальные услуги, теплоэлектроэнергию, газ, телефон Покупателю (Д.Б.) переданы. Деньги за вышеуказанную квартиру Продавец (Н-вы) получил от Покупателя полностью. Материальных претензий не имеет (л.д. 309).
Таким образом, денежная сумма в размере стоимости вышеуказанной квартиры ХХХ руб. ХХХ коп., полученная истцами от Д.Г. была уплачена истцами при покупке квартиры по адресу: ХХХ, что подтверждается п. 4 договора купли-продажи квартиры от ХХХ г. (л.д. 5), актом приема-передачи от ХХХ г. (л.д. 309) и не отрицалось сторонами в суде.
Кроме того, согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В силу ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, читается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Как усматривается из материалов дела, запись о регистрации права собственности истцов Д.Е. и Д.В., Д.А., Д.Н. N ХХХ на квартиру, расположенную по адресу: г. ХХХ, была осуществлена ХХХ года при отсутствии обременений на данную квартиру, что также свидетельствует об отсутствии существенных обстоятельств для расторжения договоров купли-продажи квартир, заключенных ХХХ г. и об отсутствии необходимости получения согласия залогодержателя на совершение сделки с куплей-продажей квартиры по вышеуказанному адресу.
Как усматривается из материалов дела, залогодержатель Коммерческий банк "ХХХ" договор купли-продажи квартиры по адресу: ХХХ.
Доводы истцов о том, что им не было известно о залоге вышеуказанной квартиры опровергается направленным в их адрес письмом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от ХХХ г. о приостановлении государственной регистрации сделки и перехода права собственности на объект недвижимого имущества по адресу: ХХХ (л.д. 101), и доказательств того, что данное письмо ими не было получено, истцы суду не представили.
Согласно ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного постановления в разумный срок.
Не в суде первой инстанции, не в заседании судебной коллегии истцы не представили доказательств нарушения их прав, свобод и законных интересов.
Кроме того, из материалов дела усматривается, что, несмотря на то, что спорная квартира на момент заключения договора купли-продажи от ХХХ г. была обременена залогом, истцы всеми своими последующими действиями выразили свое согласие на исполнение сделки с данной квартирой, которая была зарегистрирована в регистрирующем органе уже свободной от прав третьих лиц, без нарушения их прав.
В связи с тем, что оснований для расторжения оспариваемых истцами договоров купли-продажи от ХХХ г. не имеется, судебная коллегия не соглашается с выводом суда о том, что установленный запрет на совершение сделки с заложенным имуществом - квартиры, расположенной по адресу: ХХХ, свидетельствует о ее ничтожности, и что заключенный между сторонами договор купли-продажи квартиры от ХХХ г. является ничтожным и полагает, что требования истцов о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договоров купли-продажи квартиры от ХХХ г., заключенных между истцами и Д.Г., а также с Н.Н., Н.Д., и об обязании каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, не подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь п. 2 ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия,
Решение Симоновского районного суда г. Москвы от 09 ноября 2012 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым: В удовлетворении исковых требований Д.Е., Д.В., Д.А. к Н.Н., Н.Д., Д.Г. о расторжении договоров купли-продажи от ХХХ г. комнат и квартиры и о применении последствий недействительности ничтожной сделки по договорам купли-продажи комнат и квартиры от ХХХ г. - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 14.02.2013 ПО ДЕЛУ N 11-2835
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 февраля 2013 г. по делу N 11-2835
ф/судья Боброва Ю.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Пашкевич А.М.
судей Шерстняковой Л.Б., Малыхиной Н.В.
при секретаре Х.
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Малыхиной Н.В., дело по апелляционной жалобе Н.Н., Н.Д., Д.Г., на решение Симоновского районного суда г. Москвы от 09 ноября 2012 г., которым постановлено: Расторгнуть договор купли-продажи квартиры по адресу: ХХХ, заключенный ХХХ. между Н.Н., Н.Д. и Д.Е., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Д.Н., ХХХ года рождения, Д.В., Д.А., а также обязать стороны возвратить другой стороне все полученное по сделке.
Расторгнуть договор купли-продажи комнат N ХХХ в квартире по адресу: ХХХ, заключенный ХХ г. между Д.Е., Д.В. и Д.Г., а также обязать стороны возвратить другой стороне все полученное по сделке.
Настоящее решение, после его вступления в законную силу, является основанием для аннулирования ранее внесенных записей в ЕГРП о регистрации права собственности Д.Е., Д.В., Д.А., Д.Н. на квартиру по адресу: ХХХ; Д.Г. на комнаты ХХХ в квартире по адресу ХХХ
установила:
Истцы Д.Е., Д.В., Д.А. обратились в суд с иском к Н.Н., Н.Д., Д.Г. о расторжении договора купли-продажи жилой площади от ХХХ г., указывая в обоснование исковых требований на то, что они ранее являлись собственниками комнат N ХХХ в пятикомнатной квартире коммунального заселения по адресу: ХХХ, которые были ими проданы по договору купли-продажи ответчику Д.Г., и поскольку, в указанной квартире был зарегистрирован несовершеннолетний сын Д.Е.А. - Д.Н., то постановлением N ХХХ г. Муниципалитета внутригородского муниципального образования "ХХХ" в городе Москве было разрешено заключение договора купли-продажи двух комнат в вышеуказанной квартире при условии одновременного приобретения им трехкомнатной квартиры по адресу: ХХХ, которая была ими приобретена на основании договора купли-продажи от ХХХ г. у ответчиков Н.Д. и Н.Н.
Впоследствии, в распоряжении истцов оказалась расширенная выписка из ЕГРП на квартиру по адресу: ХХХ, из которой им стало известно, что на момент заключения договора купли-продажи данной квартиры от ХХХ г. она находилась под залогом по договору ипотеки, о чем ответчики истцам не сообщили перед заключением договора купли-продажи.
Истцы полагают, что ответчики Н-вы грубо нарушили условия договора купли-продажи от ХХХ г., и нормы действующего законодательства, что влечет расторжение заключенного с ними договора купли-продажи, и делает невозможным исполнение также договора купли-продажи квартиры по адресу: ХХХ.
При этом, истцы ссылались также на то, что они узнали о нахождении квартиры по адресу: ХХХ под обременением лишь после заключения указанных договоров, что по их мнению является существенным изменением обстоятельств по смыслу ст. 451 ГК РФ, и является основанием для расторжения договора купли-продажи комнат в квартире по адресу: ХХХ, в связи с чем, они просили расторгнуть данный договор, а также договор от ХХХ года купли-продажи квартиры по адресу: ХХХ и с учетом уточнения исковых требований, они просили также применить последствия недействительности ничтожной сделки - договоров купли-продажи комнат и квартиры от ХХХ г., заключенных между ними и Н.Н., Н.Д., и между ними и ответчиком Д.Г. для чего обязать каждую из сторон возвратить другой все полученное по сделкам; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии по Москве аннулировать ранее внесенные записи в ЕГРП: N ХХХ от ХХХ года о регистрации права собственности Д.Е., Д.В., Д.А., Д.Н. на квартиру кадастровый номер ХХХ, расположенную по адресу: ХХХ; о регистрации права собственности Д.Г. на комнаты N ХХХ в квартире коммунального заселения, расположенной по адресу: ХХХ.
Истцы Д.Е., Д.В., Д.А. и представитель истцов в суде исковые требования с учетом их уточнения поддержали.
Ответчики Н.Н., Д.Г. и представитель ответчика в суде против удовлетворения исковых требований возражали.
Представитель третьего лица: Муниципалитет внутригородского муниципального образования "ХХХ" в г. Москвы в суд не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, в письменном отзыве на иск исковые требования поддержал.
Судом было постановлено указанное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просят Н.Н., Н.Д., Д.Г., как незаконного.
Проверив материалы дела, выслушав стороны, их представителей, представителя ВМО "Тверское" по доверенности Т., обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда постановлено с нарушением норм материального и процессуального права, ст. ст. 167, 450 ГК РФ, ст. ст. 56, 67 ГПК РФ, и подлежит отмене с принятием нового решения по делу об отказе в удовлетворении исковых требований, по следующим основаниям.
Как было установлено судом первой инстанции, истцы Д-вы ранее являлись собственниками комнат N ХХХ в пятикомнатной квартире коммунального заселения по адресу: ХХХ, где им принадлежало по ХХХ доли в праве собственности каждому.
ХХХ года указанные комнаты были ими проданы по договору купли-продажи ответчику Д.Г.
Поскольку, в указанной квартире был зарегистрирован несовершеннолетний сын Д.Е.А. - Д.Н., то постановлением N ХХХ от ХХХ Муниципалитета внутригородского муниципального образования "Тверское" в городе Москве было разрешено заключение договора купли-продажи комнат в указанной квартире, при условии одновременного приобретения трехкомнатной квартиры по адресу: ХХХ.
Во исполнение данного постановления, истцы заключили договор купли-продажи от ХХХ года с ответчиками Н.Д. и Н.Н. в отношении квартиры по адресу: ХХХ.
Согласно п. 5 данного договора, продавцы гарантируют, что до его заключения, указанная квартира никому не отчуждена, в споре, аренде, под запрещением (арестом) не состоит, не завещана, предметом долга не является, рентой, залогом не обременена, нет заключенных договоров найма и пользования в любой форме, нет временно зарегистрированных в вышеуказанной квартире лиц. в качестве вклада в уставной капитал юридического лица не передана, брачные договоры в отношении нее не заключались. Продавцы доводят до сведения Покупателей, что лиц, заключенных под стражу, осужденных к отбыванию срока наказания в исправительных учреждениях, лиц, призванных на действительную срочную военную службу; временно выехавших по условиям и характеру работы, в т.ч. в связи с выездом в загранкомандировку, на учебу, либо отсутствующих в связи с выполнением обязанностей опекуна (попечителя) в вышеуказанной квартире не имеется. Продавцы несут ответственность за достоверность указанных в данном пункте сведений.
В соответствии с ч. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Согласно ст. 450 ГК РФ 1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
- 1) при существенном нарушении договора другой стороной;
- 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Удовлетворяя требования истцов о расторжении договора купли-продажи согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ, суд исходил из того, что ответчики Н-вы продали им трехкомнатную квартиру по адресу: ХХХ, которая на момент заключения договора купли-продажи данной квартиры от ХХХ года находилась под залогом по договору ипотеки, о чем ответчики не сообщили истцам, и тем самым ответчики Н-вы грубо нарушили условия договора купли-продажи, а также нормы действующего законодательства.
Между тем, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о существенном нарушение договора ответчиками Н-выми, в связи с несообщением ими сведений о нахождении квартиры под залогом, поскольку данное обстоятельство не повлекло для другой стороны Д-вых такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Как усматривается из материалов дела, стороны полностью исполнили данный договор, произвели оплату квартир по заключенным договорам купли-продажи от ХХХ года и истцы Д-вы переселились в трехкомнатную квартиру по адресу: ХХХ, где и проживают по настоящее время. Требований о их выселении никто не заявляет в судебном порядке, сделки купли-продажи квартир не признаны в установленном законом порядке недействительными.
Кроме того, заключенный между истцами и ответчиком Д.Г. договор купли-продажи комнат в коммунальной квартире по адресу: ХХХ, также был исполнен, и заключен между сторонами без существенных нарушений, указанных в ч. 2 ст. 450 ГК РФ, что подтверждается тем, что истцы уплатили Д.Г. денежную сумму в размере ХХХ руб. за неотъемлемые улучшения жилищных условий в данной квартире, на что указано в их письменной расписке от ХХХ г. Д.Е. получила от Д.Г. также денежную сумму в размере ХХХ руб. в счет оплаты за комнаты N ХХХ в квартире коммунального заселения по договору купли-продажи от ХХХ г. (расписка от 28.10.2011 г.) и истцы получили от Д.Г. денежную сумму в размере стоимости комнат в размере ХХХ руб., что подтверждается письменной распиской от ХХХ.
Согласно акта обследования жилой площади от ХХХ, составленного ВМО "Тверской" г. Москвы по адресу: ХХХ, в данной квартире в настоящее время отсутствуют условия для проживания, в том числе несовершеннолетних детей.
В заседании судебной коллегии ответчик Д.Г. пояснила, что в купленных у истцов комнатах ею проводится в настоящее время ремонт.
Как усматривается из ответа Управления Росреестра по г. Москве от ХХХ г. запись к регистрационному номеру ХХХ от ХХХ г. о прекращении ограничения (обременения) по договору ипотеки квартиры от ХХХ г. была внесена - ХХХ г.
Согласно справке ОАО "ХХХ" от ХХХ г. N ХХХ кредит Н.Н. с объектом залога квартиры по адресу: ХХХ был погашен досрочно ХХХ года.
Таким образом, денежные расчеты по сделкам были произведены между сторонами уже после прекращения ограничения (обременения) квартиры по адресу: ХХХ и погашения кредита Н.Н. и согласно акту приема-передачи от ХХХ г. квартиры по адресу: ХХХ, данная квартира была передана Н-выми истцам Д.Б. свободной от прав третьих лиц, что не противоречит положениям ч. 1 ст. 460 ГК РФ.
При таких обстоятельствах, решение суда в части расторжения договора купли-продажи от ХХХХ г. в отношении вышеуказанной квартиры не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене с принятием нового решения в этой части об отказе в удовлетворении требований истцов к ответчику Д.Г. о расторжении данного договора.
Расторгая договор купли-продажи квартиры по адресу: ХХХ, суд также исходил из того, что он не был бы заключен в том случае, если бы истцы знали, что квартира по адресу: ХХХ находится под залогом по договору ипотеки, и установил, что ответчики Н-вы нарушили условия договора, что влечет его расторжение, и делает невозможным и заключение и исполнение договора купли-продажи квартиры по адресу: ХХХ, и установил, что истцы узнали о нахождении квартиры по адресу: ХХХ под обременением лишь после заключения указанных договоров, что можно считать существенным изменением обстоятельств по смыслу ст. 451 ГК РФ, и расторг договор купли-продажи квартиры по адресу: ХХХ.
Между тем, вывод суда о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры от ХХХ г. по адресу: ХХХ по тем основаниям, что истцы намеренно не были проинформированы ответчиками о нахождении приобретаемого имущества в залоге, и ответчиками не было представлено согласие залогодержателя на совершение сделки, не может по мнению судебной коллегии являться основанием для расторжения договора купли-продажи квартиры по адресу: ХХХ, так как отсутствие информации о залоге данной квартиры у истцов не является существенным нарушением данного договора, поскольку данная сделка не повлекла для истцов такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, а именно, истцы исполнили условия данного договора и согласились переехать в данную квартиру, подписав акт приема-передачи от ХХХ г. с Н-выми уже после снятия обременений с данной квартиры и погашения ими кредита. Кроме того, в данном акте стороны указали на то, что никаких претензий у них друг к другу нет. К состоянию жилого помещения покупатель претензий не имеет. Ключи от квартиры, расчетные книжки за коммунальные услуги, теплоэлектроэнергию, газ, телефон Покупателю (Д.Б.) переданы. Деньги за вышеуказанную квартиру Продавец (Н-вы) получил от Покупателя полностью. Материальных претензий не имеет (л.д. 309).
Таким образом, денежная сумма в размере стоимости вышеуказанной квартиры ХХХ руб. ХХХ коп., полученная истцами от Д.Г. была уплачена истцами при покупке квартиры по адресу: ХХХ, что подтверждается п. 4 договора купли-продажи квартиры от ХХХ г. (л.д. 5), актом приема-передачи от ХХХ г. (л.д. 309) и не отрицалось сторонами в суде.
Кроме того, согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В силу ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, читается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Как усматривается из материалов дела, запись о регистрации права собственности истцов Д.Е. и Д.В., Д.А., Д.Н. N ХХХ на квартиру, расположенную по адресу: г. ХХХ, была осуществлена ХХХ года при отсутствии обременений на данную квартиру, что также свидетельствует об отсутствии существенных обстоятельств для расторжения договоров купли-продажи квартир, заключенных ХХХ г. и об отсутствии необходимости получения согласия залогодержателя на совершение сделки с куплей-продажей квартиры по вышеуказанному адресу.
Как усматривается из материалов дела, залогодержатель Коммерческий банк "ХХХ" договор купли-продажи квартиры по адресу: ХХХ.
Доводы истцов о том, что им не было известно о залоге вышеуказанной квартиры опровергается направленным в их адрес письмом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от ХХХ г. о приостановлении государственной регистрации сделки и перехода права собственности на объект недвижимого имущества по адресу: ХХХ (л.д. 101), и доказательств того, что данное письмо ими не было получено, истцы суду не представили.
Согласно ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного постановления в разумный срок.
Не в суде первой инстанции, не в заседании судебной коллегии истцы не представили доказательств нарушения их прав, свобод и законных интересов.
Кроме того, из материалов дела усматривается, что, несмотря на то, что спорная квартира на момент заключения договора купли-продажи от ХХХ г. была обременена залогом, истцы всеми своими последующими действиями выразили свое согласие на исполнение сделки с данной квартирой, которая была зарегистрирована в регистрирующем органе уже свободной от прав третьих лиц, без нарушения их прав.
В связи с тем, что оснований для расторжения оспариваемых истцами договоров купли-продажи от ХХХ г. не имеется, судебная коллегия не соглашается с выводом суда о том, что установленный запрет на совершение сделки с заложенным имуществом - квартиры, расположенной по адресу: ХХХ, свидетельствует о ее ничтожности, и что заключенный между сторонами договор купли-продажи квартиры от ХХХ г. является ничтожным и полагает, что требования истцов о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договоров купли-продажи квартиры от ХХХ г., заключенных между истцами и Д.Г., а также с Н.Н., Н.Д., и об обязании каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, не подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь п. 2 ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Симоновского районного суда г. Москвы от 09 ноября 2012 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым: В удовлетворении исковых требований Д.Е., Д.В., Д.А. к Н.Н., Н.Д., Д.Г. о расторжении договоров купли-продажи от ХХХ г. комнат и квартиры и о применении последствий недействительности ничтожной сделки по договорам купли-продажи комнат и квартиры от ХХХ г. - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)