Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 октября 2013 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Малых Е.Г.,
судей Поляковой С.Г., Савельева А.Б.,
при ведении протокола судебного заседания Комлевой Н.В.,
при участии в судебном заседании:
представителя истца Семенова А.Л., действующего на основании доверенности от 12.03.2013,
представителя ответчика Мельниковой Ю.Ю., действующей на основании доверенности от 07.03.2013,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ОЛИМП-Строй"
на решение Арбитражного суда Ивановской области от 10.07.2013 по делу N А17-1201/2013, принятое судом в составе судьи Лопухиной О.В.,
по иску индивидуального предпринимателя Либера Валерия Эдуардовича (ОГРН 1033700122631)
к обществу с ограниченной ответственностью "ОЛИМП-Строй" (ОГРН 1033700122631, ИНН 3702048697)
с участием в деле третьего лица: закрытое акционерное общество "Профит" (ОГРН 1083702020071, ИНН 3702564187)
об обязании безвозмездно устранить недостатки объектов долевого строительства, об обязании в 10-дневный срок после устранения недостатков передать истцу по актам приема-передачи объекты долевого строительства и о взыскании 1 625 201 рублей 24 копеек неустойки,
установил:
индивидуальный предприниматель Либер Валерий Эдуардович (далее - Предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Ивановской области к обществу с ограниченной ответственностью "ОЛИМП-СТРОЙ" (ООО "ОЛИМП-СТРОЙ", Общество, ответчик) с исковым заявлением, содержащим следующие требования - об обязании безвозмездно устранить недостатки объектов долевого строительства, об обязании в 10-дневный срок после устранения недостатков передать по актам приема-передачи объекты долевого строительства и о взыскании 1 807 659 рублей 00 копеек неустойки, начисленной за период с 01.03.2012 года по 13.03.2013 года за нарушение срока передачи объектов долевого строительства по шести договорам.
Определением суда от 15.05.2013 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество "Профит" (далее третье лицо, ООО " Профит").
В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее Арбитражный процессуальный кодекс РФ) истец уточнил исковые требования неимущественного и имущественного характера.
От исковых требований об обязании ответчика устранить недостатки объекта долевого строительства по договору N КЗ-К-94 от 17.06.2010 и обязании ответчика в десятидневный срок после устранения недостатков передать Предпринимателю указанный объект, а также о взыскании 182 457 рублей 75 копеек неустойки, начисленной за нарушение срока передачи объекта долевого строительства по договору N К3-ОТ-4/2 от 05.03.2009 долевого участия в строительстве жилого дома, истец заявил отказ.
Согласно уточненных исковых требований истец просил:
1) об обязании ответчика в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу безвозмездно устранить недостатки объектов долевого строительства по договорам долевого участия в строительстве жилого дома N КЗ-К-32 от 12.05.2011, N КЗ-К-54 от 29.04.2011, N КЗ-К-64 от 29.04.2011, N КЗ-К-69 от 17.03.2.2009, перечень недостатков указан в заявлении от 03.06.2013 года;
2) об обязании ответчика в 10-дневный срок после устранения недостатков передать индивидуальному предпринимателю Либеру Валерию Эдуардовичу по актам приема-передачи объекты долевого строительства, а именно:
- - трехкомнатную квартиру N 32, общей площадью 128,14 кв. м, расположенную на 10-м этаже 1-го подъезда многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Иваново, ул. Кузнецова, д. 8;
- - трехкомнатную квартиру N 54 общей площадью 126,98 кв. м, расположенную на 4-м этаже 2-го подъезда многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Иваново, ул. Кузнецова, д. 8;
- - трехкомнатную квартиру N 64 общей площадью 126,98 кв. м, расположенную на 6-м этаже 2-го подъезда многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Иваново, ул. Кузнецова, д. 8;
- - трехкомнатную квартиру N 69, общей площадью 127,87 кв. м, расположенную на 7-м этаже 2-го подъезда многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Иваново, ул. Кузнецова, д. 8;
3) взыскании с общества с ограниченной ответственностью "ОЛИМП-СТРОЙ" неустойки за нарушение предусмотренного договорами срока передачи участнику долевого строительства объектов долевого строительства размере в общей сумме 1 625 201 рубль 24 копейки (т. 2, л.д. 61-63).
Решением Арбитражного суда Ивановской области от 10.07.2013 прекращено производство по делу в отношении взыскания с ООО "ОЛИМП-СТРОЙ" 182 457 рублей 76 копеек. Уточненные исковые требования удовлетворены частично. Взыскано с ООО "ОЛИМП-СТРОЙ" в пользу индивидуального предпринимателя Либера Валерия Эдуардовича 913 219 рублей 87 копеек неустойки, а также 15 699 рублей 73 копейки в счет возмещения расходов по оплате иска государственной пошлиной. В остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО "Олимп-Строй" обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение от 10.07.2013 в части взыскания суммы неустойки за нарушение срока передачи объектов долевого строительства отменить. Заявитель жалобы не согласен с решением в указанной части, указывая, что судом первой инстанции неправильно определены начальный и конечный периоды начисления неустойки за нарушение срока передачи.
Заявитель жалобы не согласен с периодом начисления неустойки, считая, что начисление должно производиться с 06.05.2012, указывает на факт необоснованного уклонения истцом от приемки квартир в течение 7,5 месяцев.
Заявитель жалобы указывает, что определение конечной даты начисления - 22.11.2012 противоречит пункту 6 статьи 8 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В уточнении к апелляционной жалобе заявитель указывает, что отсутствует вина застройщика в нарушении сроков передачи объектов долевого строительства, следовательно, отсутствуют основания для взыскания неустойки с застройщика за нарушение сроков передачи объектов долевого строительства.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, решение от 10.07.2013 оставить без изменения. В судебном заседании апелляционного суда представитель истца пояснил, что согласен с решением суда первой инстанции в части, в которой в удовлетворении иска отказано.
Третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечило, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей третьего лица.
Законность решения Арбитражного суда Ивановской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в обжалуемой ответчиком части в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между индивидуальным предпринимателем Либером Валерием Эдуардовичем (Дольщик) и обществом с ограниченной ответственностью "ОЛИМП-СТРОЙ" (Застройщик) заключены договоры долевого участия в строительстве - N КЗ-К-32 от 12.05.2011, N КЗ-К-54 от 29.04.2011, N КЗ-К-64 от 29.04.2011, N КЗ-К-69 от 17.03.2009 многоквартирного жилого дома с встроенно-пристроенными помещениями (КонтинентЗ) 1 очередь строительства по проекту ООО "ЭКОГАРАНТ-Иваново" по строительному адресу: город Иваново, улица Жарова, дом 30 (далее спорные договоры, Договоры), на земельном участке площадью 4 909 кв. м с кадастровым номером 37:24:040227:0026 (далее Жилой дом).
В соответствии с пунктом 1.1 указанных Договоров Застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект недвижимости (многоквартирный жилой дом) и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать Дольщику объект долевого строительства, а Дольщик обязуется уплатить Застройщику обусловленную настоящим Договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.
В соответствии с пунктом 1.4 Договоров срок ввода объекта недвижимости в эксплуатацию - 31 декабря 2011 года. В случае, если разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию объекта недвижимости будет получено ранее срока, установленного в договоре, застройщик оставляет за собой право передать объект долевого строительства дольщику ранее установленного договором срока.
Цена договора и порядок расчетов согласованы сторонами в разделе 2 договоров. По договору N КЗ-К-32 стоимость долевого участия дольщика в строительстве объекта недвижимости - 3 203 500 рублей 00 копеек; по договору N КЗ-К-54-3 174 500 рублей 00 копеек; по договору N КЗ-К-64-3 174 500 рублей 00 копеек; по договору N КЗ-К-69-2 685 270 рублей 00 копеек.
Права и обязанности сторон закреплены в разделе 3 договоров. Дольщик обязан не позднее 7 (Семи) дней со дня, получения от Застройщика сообщения о готовности к передаче объекта долевого строительства приступить к принятию объекта долевого строительства по Акту приема-передачи. В случае уклонения Дольщика от принятия объекта долевого строительства в указанный срок или при необоснованном отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства Застройщик по истечении двух месяцев вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии с пунктами 3.2.4 соответствующих Договоров Застройщик обязан передать Дольщику объект долевого строительства в течение 2-х месяцев с момента ввода Жилого дома в эксплуатацию по акту приема-передачи.
Согласно пункту 4.5 Договоров обязательства застройщика по договорам считаются исполненными с даты подписания сторонами акта приема-передачи объекта долевого строительства.
Спорный жилой дом был введен в эксплуатацию в согласованный сторонами срок, между сторонами велась переписка относительно качества выполненных работ. Истец отказался от подписания направленных в его адрес актов приемки-передачи спорных объектов, поскольку в ходе их осмотра были выявлены недостатки, от устранения которых ответчик уклоняется по причине их отсутствия и документального не подтверждения (т. 2, л.д. 13-18).
15.11.2012 года истцом был заключен договор уступки права требования от 15.11.2012 года с ЗАО "Профит", по условиям которого цедент переуступил Цессионарию право требования нежилого помещения в виде офисного помещения тип 4, расположенного на 2 этаже, 2-го подъезда жилого дома, общей площадью 93,68 кв. м, в техническом состоянии, соответствующем проектно-техническим условиям и условиям договора N К3-ОТ-4/2 долевого участия в строительстве жилого дома от 05.03.2009 года, заключенного между ООО "Олимп-строй" и Либером Валерием Эдуардовичем (т. 1, л.д. 75-78).
В связи с отказом ответчика от добровольного устранения недостатков на спорных объектах, предприниматель обратился в суд с настоящим исковым заявлением об обязании безвозмездно устранить недостатки объектов долевого строительства, об обязании в 10-дневный срок после устранения недостатков передать истцу по актам приема-передачи объекты долевого строительства. Также истцом в порядке пункта 2 статьи 6 Федерального закона N 214-ФЗ начислена неустойка в общей сумме 1 625 201 рубль 24 копейки за нарушение сроков передачи объектов по спорным договорам.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда в обжалуемой ответчиком части исходя из нижеследующего.
Заявитель жалобы не согласен с начислением неустойки с 01.03.2012 по 22.11.2012.
В соответствии со статьями 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Отношения, возникшие из договора долевого участия в строительстве, регулируются нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (далее - Закон N 214-ФЗ, Закон об участии в долевом строительстве).
По смыслу положений градостроительного законодательства и Закона об участии в долевом строительстве застройщик передает объект долевого строительства после ввода в эксплуатацию созданного объекта недвижимости (многоквартирного дома).
Согласно части 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства является существенным условием договора об участии в долевом строительстве.
Статьей 6 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. Частью 2 указанной статьи установлено, что в случае нарушения определенного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, установленная данной нормой неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться, в том числе неустойкой (штрафом, пеней), которой согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ, признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения обязательства, в частности в случае просрочки обязательства.
Как установил суд первой инстанции и подтверждается материалами дела, что спорный многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию 29.12.2011 года. По условиям спорных договоров застройщик должен был передать в собственность участнику долевого строительства Предпринимателю Либеру В.Э. (дольщику) объекты долевого участия в строительстве в срок до 01.03.2012 года по акту приема-передачи (объект недвижимости введен в эксплуатацию 29.12.2011 года + 2 месяца, согласно пункту 3.2.4. Договоров).
Вопреки доводам заявителя жалобы, выводы суда первой инстанции в указанной части основаны на правильном толковании условий спорных договоров и не противоречат положениям Закон об участии в долевом строительстве, в силу которых совершение сторонами действий по передаче объекта долевого строительства предполагается в пределах срока передачи объекта (части 1, 3 статьи 8 Закона).
В силу пункта 4.6. спорных договоров обязательства застройщика считаются исполненными с даты подписания сторонами акта приема-передачи объекта долевого строительства.
Согласно представленным доказательствам односторонние акты приема-передачи, объектов долевого строительства получены истцом 22.11.2012 года, то есть с пропуском срока на 267 дней. Истец не оспаривает дату передачи квартир (23.11.2012). В соответствии с пунктом 3.2.4. спорных договоров объекты долевого строительства подлежал передаче в срок 01.03.2013 года, суд апелляционной инстанции считает верным вывод суда о периоде просрочки с 01.03.2012 года по 22.11.2012 года.
Таким образом, ответчик не представил надлежащих по смыслу статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств исполнения обязательства по передаче истцу спорных объектов долевого строительства в установленный договорами срок, а именно в срок до 01.03.2012 года.
С учетом положений заключенных между сторонами Договоров и в силу статей 2, 4, 8 Закона N 214-ФЗ для возникновения права дольщика на взыскание неустойки необходимо следующее условие - наличие разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию и нарушение установленного срока - двух месяцев с момента ввода в эксплуатацию (01.03.2012). В силу пункта 1 статьи 8 Закона N 214-ФЗ, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче, в связи с чем доводы апелляционной жалобы об изменении сроков начисления неустойки отклоняются апелляционным судом, поскольку указанные даты подтверждаются материалами дела.
Оценив представленные доказательства, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии достаточных оснований для установления того, что истец уклонялся от приемки квартир.
По смыслу взаимосвязанных положений части 1 и 6 статьи 8 Закона N 214-ФЗ составленный в одностороннем порядке застройщиком акт может свидетельствовать об исполнении обязательства по передаче объекта капитального строительства участнику долевого строительства в том случае, если последний необоснованно отказывается или уклоняется от принятия такого объекта.
Однако следует учитывать, что в силу части 5 той же статьи Закона участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
В последнем случае участник долевого строительства не может быть признан уклонившимся от исполнения своих обязанностей.
В данном случае материалами дела подтверждается, что после получения от ответчика уведомления об окончании строительства от 24.01.2012 (л.д. 79 т. 1) истец письмом от 07.02.2012 сообщил о выявленных в спорных квартирах недостатках, как то: отсутствие стяжки полов и приборов отопления, дефекты штукатурки (л.д. 82 т. 1). Впоследствии письмами от 05.06.2012, от 05.09.2012, от 14.11.2012 (л.д. 84-86 т. 1) истец повторно уведомлял о наличии не устраненных застройщиком недостатков (л.д. 84-86 т. 1).
Таким образом, между сторонами велась переписка относительно качества выполненных работ. Истец отказался от подписания направленных в его адрес актов приемки-передачи спорных объектов, поскольку в ходе их осмотра были выявлены недостатки. Истец уведомлял ответчика о недостатках и требовал оформления акта несоответствия.
Вопреки положениям части 5 статьи 8 Закона, части 1 статьи 65 АПК РФ, ответчик не представил доказательств того, что в связи с полученными требованиями от участника долевого строительства (истца) был осуществлен осмотр объектов капитального строительства с оформлением акта, удостоверяющего результаты такого осмотра. Письма от 30.08.2012, от 05.10.2012, от 06.11.2012 (л.д. 80, 81 т. 1, л.д. 28 т. 2) такими доказательствами не могут быть признаны. Заключение о соответствии от 28.12.2011 N 098-1-11 представляет собой документ о соответствии в целом вновь построенного многоквартирного дома установленным требованиям, что не исключает возможности наличия отдельных недостатков применительно к конкретным объектам долевого строительства (квартирам).
Отказ в уменьшении начисленной неустойки по правилам статьи 333 ГК РФ основан на правильном применении арбитражным судом первой инстанции указанной нормы с учетом ее истолкования в постановлении президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 N 11680/10. Приведенные заявителем жалобы доводы не свидетельствуют об ошибочности выводов суда в этой части, т.е. о наличии таких исключительных обстоятельств, которые бы позволяли суду уменьшить размер законной неустойки, начисленной по ставке, составляющей 1/300 ставки рефинансирования Банка России.
На основании вышеизложенного Второй арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции в обжалуемой ответчиком части является законным и обоснованным, принятым при правильном применении норм материального и процессуального права и с учетом фактических обстоятельств, касающихся рассматриваемого спора. Оснований для удовлетворения жалобы по изложенным в ней доводам у арбитражного апелляционного суда не имеется.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ивановской области от 10.07.2013 по делу N А17-1201/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Олимп-Строй" (ИНН: 3702048697, ОГРН: 1033700122631) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
Е.Г.МАЛЫХ
Судьи
С.Г.ПОЛЯКОВА
А.Б.САВЕЛЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.10.2013 ПО ДЕЛУ N А17-1201/2013
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 октября 2013 г. по делу N А17-1201/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 октября 2013 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Малых Е.Г.,
судей Поляковой С.Г., Савельева А.Б.,
при ведении протокола судебного заседания Комлевой Н.В.,
при участии в судебном заседании:
представителя истца Семенова А.Л., действующего на основании доверенности от 12.03.2013,
представителя ответчика Мельниковой Ю.Ю., действующей на основании доверенности от 07.03.2013,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ОЛИМП-Строй"
на решение Арбитражного суда Ивановской области от 10.07.2013 по делу N А17-1201/2013, принятое судом в составе судьи Лопухиной О.В.,
по иску индивидуального предпринимателя Либера Валерия Эдуардовича (ОГРН 1033700122631)
к обществу с ограниченной ответственностью "ОЛИМП-Строй" (ОГРН 1033700122631, ИНН 3702048697)
с участием в деле третьего лица: закрытое акционерное общество "Профит" (ОГРН 1083702020071, ИНН 3702564187)
об обязании безвозмездно устранить недостатки объектов долевого строительства, об обязании в 10-дневный срок после устранения недостатков передать истцу по актам приема-передачи объекты долевого строительства и о взыскании 1 625 201 рублей 24 копеек неустойки,
установил:
индивидуальный предприниматель Либер Валерий Эдуардович (далее - Предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Ивановской области к обществу с ограниченной ответственностью "ОЛИМП-СТРОЙ" (ООО "ОЛИМП-СТРОЙ", Общество, ответчик) с исковым заявлением, содержащим следующие требования - об обязании безвозмездно устранить недостатки объектов долевого строительства, об обязании в 10-дневный срок после устранения недостатков передать по актам приема-передачи объекты долевого строительства и о взыскании 1 807 659 рублей 00 копеек неустойки, начисленной за период с 01.03.2012 года по 13.03.2013 года за нарушение срока передачи объектов долевого строительства по шести договорам.
Определением суда от 15.05.2013 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество "Профит" (далее третье лицо, ООО " Профит").
В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее Арбитражный процессуальный кодекс РФ) истец уточнил исковые требования неимущественного и имущественного характера.
От исковых требований об обязании ответчика устранить недостатки объекта долевого строительства по договору N КЗ-К-94 от 17.06.2010 и обязании ответчика в десятидневный срок после устранения недостатков передать Предпринимателю указанный объект, а также о взыскании 182 457 рублей 75 копеек неустойки, начисленной за нарушение срока передачи объекта долевого строительства по договору N К3-ОТ-4/2 от 05.03.2009 долевого участия в строительстве жилого дома, истец заявил отказ.
Согласно уточненных исковых требований истец просил:
1) об обязании ответчика в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу безвозмездно устранить недостатки объектов долевого строительства по договорам долевого участия в строительстве жилого дома N КЗ-К-32 от 12.05.2011, N КЗ-К-54 от 29.04.2011, N КЗ-К-64 от 29.04.2011, N КЗ-К-69 от 17.03.2.2009, перечень недостатков указан в заявлении от 03.06.2013 года;
2) об обязании ответчика в 10-дневный срок после устранения недостатков передать индивидуальному предпринимателю Либеру Валерию Эдуардовичу по актам приема-передачи объекты долевого строительства, а именно:
- - трехкомнатную квартиру N 32, общей площадью 128,14 кв. м, расположенную на 10-м этаже 1-го подъезда многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Иваново, ул. Кузнецова, д. 8;
- - трехкомнатную квартиру N 54 общей площадью 126,98 кв. м, расположенную на 4-м этаже 2-го подъезда многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Иваново, ул. Кузнецова, д. 8;
- - трехкомнатную квартиру N 64 общей площадью 126,98 кв. м, расположенную на 6-м этаже 2-го подъезда многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Иваново, ул. Кузнецова, д. 8;
- - трехкомнатную квартиру N 69, общей площадью 127,87 кв. м, расположенную на 7-м этаже 2-го подъезда многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Иваново, ул. Кузнецова, д. 8;
3) взыскании с общества с ограниченной ответственностью "ОЛИМП-СТРОЙ" неустойки за нарушение предусмотренного договорами срока передачи участнику долевого строительства объектов долевого строительства размере в общей сумме 1 625 201 рубль 24 копейки (т. 2, л.д. 61-63).
Решением Арбитражного суда Ивановской области от 10.07.2013 прекращено производство по делу в отношении взыскания с ООО "ОЛИМП-СТРОЙ" 182 457 рублей 76 копеек. Уточненные исковые требования удовлетворены частично. Взыскано с ООО "ОЛИМП-СТРОЙ" в пользу индивидуального предпринимателя Либера Валерия Эдуардовича 913 219 рублей 87 копеек неустойки, а также 15 699 рублей 73 копейки в счет возмещения расходов по оплате иска государственной пошлиной. В остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО "Олимп-Строй" обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение от 10.07.2013 в части взыскания суммы неустойки за нарушение срока передачи объектов долевого строительства отменить. Заявитель жалобы не согласен с решением в указанной части, указывая, что судом первой инстанции неправильно определены начальный и конечный периоды начисления неустойки за нарушение срока передачи.
Заявитель жалобы не согласен с периодом начисления неустойки, считая, что начисление должно производиться с 06.05.2012, указывает на факт необоснованного уклонения истцом от приемки квартир в течение 7,5 месяцев.
Заявитель жалобы указывает, что определение конечной даты начисления - 22.11.2012 противоречит пункту 6 статьи 8 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В уточнении к апелляционной жалобе заявитель указывает, что отсутствует вина застройщика в нарушении сроков передачи объектов долевого строительства, следовательно, отсутствуют основания для взыскания неустойки с застройщика за нарушение сроков передачи объектов долевого строительства.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, решение от 10.07.2013 оставить без изменения. В судебном заседании апелляционного суда представитель истца пояснил, что согласен с решением суда первой инстанции в части, в которой в удовлетворении иска отказано.
Третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечило, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей третьего лица.
Законность решения Арбитражного суда Ивановской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в обжалуемой ответчиком части в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между индивидуальным предпринимателем Либером Валерием Эдуардовичем (Дольщик) и обществом с ограниченной ответственностью "ОЛИМП-СТРОЙ" (Застройщик) заключены договоры долевого участия в строительстве - N КЗ-К-32 от 12.05.2011, N КЗ-К-54 от 29.04.2011, N КЗ-К-64 от 29.04.2011, N КЗ-К-69 от 17.03.2009 многоквартирного жилого дома с встроенно-пристроенными помещениями (КонтинентЗ) 1 очередь строительства по проекту ООО "ЭКОГАРАНТ-Иваново" по строительному адресу: город Иваново, улица Жарова, дом 30 (далее спорные договоры, Договоры), на земельном участке площадью 4 909 кв. м с кадастровым номером 37:24:040227:0026 (далее Жилой дом).
В соответствии с пунктом 1.1 указанных Договоров Застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект недвижимости (многоквартирный жилой дом) и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать Дольщику объект долевого строительства, а Дольщик обязуется уплатить Застройщику обусловленную настоящим Договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.
В соответствии с пунктом 1.4 Договоров срок ввода объекта недвижимости в эксплуатацию - 31 декабря 2011 года. В случае, если разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию объекта недвижимости будет получено ранее срока, установленного в договоре, застройщик оставляет за собой право передать объект долевого строительства дольщику ранее установленного договором срока.
Цена договора и порядок расчетов согласованы сторонами в разделе 2 договоров. По договору N КЗ-К-32 стоимость долевого участия дольщика в строительстве объекта недвижимости - 3 203 500 рублей 00 копеек; по договору N КЗ-К-54-3 174 500 рублей 00 копеек; по договору N КЗ-К-64-3 174 500 рублей 00 копеек; по договору N КЗ-К-69-2 685 270 рублей 00 копеек.
Права и обязанности сторон закреплены в разделе 3 договоров. Дольщик обязан не позднее 7 (Семи) дней со дня, получения от Застройщика сообщения о готовности к передаче объекта долевого строительства приступить к принятию объекта долевого строительства по Акту приема-передачи. В случае уклонения Дольщика от принятия объекта долевого строительства в указанный срок или при необоснованном отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства Застройщик по истечении двух месяцев вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии с пунктами 3.2.4 соответствующих Договоров Застройщик обязан передать Дольщику объект долевого строительства в течение 2-х месяцев с момента ввода Жилого дома в эксплуатацию по акту приема-передачи.
Согласно пункту 4.5 Договоров обязательства застройщика по договорам считаются исполненными с даты подписания сторонами акта приема-передачи объекта долевого строительства.
Спорный жилой дом был введен в эксплуатацию в согласованный сторонами срок, между сторонами велась переписка относительно качества выполненных работ. Истец отказался от подписания направленных в его адрес актов приемки-передачи спорных объектов, поскольку в ходе их осмотра были выявлены недостатки, от устранения которых ответчик уклоняется по причине их отсутствия и документального не подтверждения (т. 2, л.д. 13-18).
15.11.2012 года истцом был заключен договор уступки права требования от 15.11.2012 года с ЗАО "Профит", по условиям которого цедент переуступил Цессионарию право требования нежилого помещения в виде офисного помещения тип 4, расположенного на 2 этаже, 2-го подъезда жилого дома, общей площадью 93,68 кв. м, в техническом состоянии, соответствующем проектно-техническим условиям и условиям договора N К3-ОТ-4/2 долевого участия в строительстве жилого дома от 05.03.2009 года, заключенного между ООО "Олимп-строй" и Либером Валерием Эдуардовичем (т. 1, л.д. 75-78).
В связи с отказом ответчика от добровольного устранения недостатков на спорных объектах, предприниматель обратился в суд с настоящим исковым заявлением об обязании безвозмездно устранить недостатки объектов долевого строительства, об обязании в 10-дневный срок после устранения недостатков передать истцу по актам приема-передачи объекты долевого строительства. Также истцом в порядке пункта 2 статьи 6 Федерального закона N 214-ФЗ начислена неустойка в общей сумме 1 625 201 рубль 24 копейки за нарушение сроков передачи объектов по спорным договорам.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда в обжалуемой ответчиком части исходя из нижеследующего.
Заявитель жалобы не согласен с начислением неустойки с 01.03.2012 по 22.11.2012.
В соответствии со статьями 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Отношения, возникшие из договора долевого участия в строительстве, регулируются нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (далее - Закон N 214-ФЗ, Закон об участии в долевом строительстве).
По смыслу положений градостроительного законодательства и Закона об участии в долевом строительстве застройщик передает объект долевого строительства после ввода в эксплуатацию созданного объекта недвижимости (многоквартирного дома).
Согласно части 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства является существенным условием договора об участии в долевом строительстве.
Статьей 6 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. Частью 2 указанной статьи установлено, что в случае нарушения определенного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, установленная данной нормой неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться, в том числе неустойкой (штрафом, пеней), которой согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ, признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения обязательства, в частности в случае просрочки обязательства.
Как установил суд первой инстанции и подтверждается материалами дела, что спорный многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию 29.12.2011 года. По условиям спорных договоров застройщик должен был передать в собственность участнику долевого строительства Предпринимателю Либеру В.Э. (дольщику) объекты долевого участия в строительстве в срок до 01.03.2012 года по акту приема-передачи (объект недвижимости введен в эксплуатацию 29.12.2011 года + 2 месяца, согласно пункту 3.2.4. Договоров).
Вопреки доводам заявителя жалобы, выводы суда первой инстанции в указанной части основаны на правильном толковании условий спорных договоров и не противоречат положениям Закон об участии в долевом строительстве, в силу которых совершение сторонами действий по передаче объекта долевого строительства предполагается в пределах срока передачи объекта (части 1, 3 статьи 8 Закона).
В силу пункта 4.6. спорных договоров обязательства застройщика считаются исполненными с даты подписания сторонами акта приема-передачи объекта долевого строительства.
Согласно представленным доказательствам односторонние акты приема-передачи, объектов долевого строительства получены истцом 22.11.2012 года, то есть с пропуском срока на 267 дней. Истец не оспаривает дату передачи квартир (23.11.2012). В соответствии с пунктом 3.2.4. спорных договоров объекты долевого строительства подлежал передаче в срок 01.03.2013 года, суд апелляционной инстанции считает верным вывод суда о периоде просрочки с 01.03.2012 года по 22.11.2012 года.
Таким образом, ответчик не представил надлежащих по смыслу статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств исполнения обязательства по передаче истцу спорных объектов долевого строительства в установленный договорами срок, а именно в срок до 01.03.2012 года.
С учетом положений заключенных между сторонами Договоров и в силу статей 2, 4, 8 Закона N 214-ФЗ для возникновения права дольщика на взыскание неустойки необходимо следующее условие - наличие разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию и нарушение установленного срока - двух месяцев с момента ввода в эксплуатацию (01.03.2012). В силу пункта 1 статьи 8 Закона N 214-ФЗ, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче, в связи с чем доводы апелляционной жалобы об изменении сроков начисления неустойки отклоняются апелляционным судом, поскольку указанные даты подтверждаются материалами дела.
Оценив представленные доказательства, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии достаточных оснований для установления того, что истец уклонялся от приемки квартир.
По смыслу взаимосвязанных положений части 1 и 6 статьи 8 Закона N 214-ФЗ составленный в одностороннем порядке застройщиком акт может свидетельствовать об исполнении обязательства по передаче объекта капитального строительства участнику долевого строительства в том случае, если последний необоснованно отказывается или уклоняется от принятия такого объекта.
Однако следует учитывать, что в силу части 5 той же статьи Закона участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
В последнем случае участник долевого строительства не может быть признан уклонившимся от исполнения своих обязанностей.
В данном случае материалами дела подтверждается, что после получения от ответчика уведомления об окончании строительства от 24.01.2012 (л.д. 79 т. 1) истец письмом от 07.02.2012 сообщил о выявленных в спорных квартирах недостатках, как то: отсутствие стяжки полов и приборов отопления, дефекты штукатурки (л.д. 82 т. 1). Впоследствии письмами от 05.06.2012, от 05.09.2012, от 14.11.2012 (л.д. 84-86 т. 1) истец повторно уведомлял о наличии не устраненных застройщиком недостатков (л.д. 84-86 т. 1).
Таким образом, между сторонами велась переписка относительно качества выполненных работ. Истец отказался от подписания направленных в его адрес актов приемки-передачи спорных объектов, поскольку в ходе их осмотра были выявлены недостатки. Истец уведомлял ответчика о недостатках и требовал оформления акта несоответствия.
Вопреки положениям части 5 статьи 8 Закона, части 1 статьи 65 АПК РФ, ответчик не представил доказательств того, что в связи с полученными требованиями от участника долевого строительства (истца) был осуществлен осмотр объектов капитального строительства с оформлением акта, удостоверяющего результаты такого осмотра. Письма от 30.08.2012, от 05.10.2012, от 06.11.2012 (л.д. 80, 81 т. 1, л.д. 28 т. 2) такими доказательствами не могут быть признаны. Заключение о соответствии от 28.12.2011 N 098-1-11 представляет собой документ о соответствии в целом вновь построенного многоквартирного дома установленным требованиям, что не исключает возможности наличия отдельных недостатков применительно к конкретным объектам долевого строительства (квартирам).
Отказ в уменьшении начисленной неустойки по правилам статьи 333 ГК РФ основан на правильном применении арбитражным судом первой инстанции указанной нормы с учетом ее истолкования в постановлении президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 N 11680/10. Приведенные заявителем жалобы доводы не свидетельствуют об ошибочности выводов суда в этой части, т.е. о наличии таких исключительных обстоятельств, которые бы позволяли суду уменьшить размер законной неустойки, начисленной по ставке, составляющей 1/300 ставки рефинансирования Банка России.
На основании вышеизложенного Второй арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции в обжалуемой ответчиком части является законным и обоснованным, принятым при правильном применении норм материального и процессуального права и с учетом фактических обстоятельств, касающихся рассматриваемого спора. Оснований для удовлетворения жалобы по изложенным в ней доводам у арбитражного апелляционного суда не имеется.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ивановской области от 10.07.2013 по делу N А17-1201/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Олимп-Строй" (ИНН: 3702048697, ОГРН: 1033700122631) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
Е.Г.МАЛЫХ
Судьи
С.Г.ПОЛЯКОВА
А.Б.САВЕЛЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)