Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 17 октября 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Баркановой Я.В.
судей Сериковой И.А., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Рябовым П.А.
при участии:
от истца: представитель Палагутин С.А. (по доверенности от 20.06.2013)
от ответчика: представитель Никонова М.Ю. (по доверенности т 08.04.2013)
от иных лиц: Монашенкова Е.Н. и Туманов Д.Ю. представители ОАО "Сбербанк России" (по доверенностям от 10.01.2013 и от 29.12.2012 соответственно); Черныш А.И. - представитель ЗАО "ЮниКредит Банк" (по доверенности от 29.03.2013).
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-18627/2013, 13АП-18625/2013, 13АП-18628/2013) к/у ООО "Базис" Левчук О.И., а также не участвующих в деле лиц в порядке ст. 42 АПК РФ - ОАО "Сбербанка России" и ЗАО "ЮниКредит Банк" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.08.2013 по делу N А56-33850/2013 (судья Иванилова О.Б.), принятое
по иску ООО "Альянс"
к ООО "Базис"
о признании уведомлений недействительными, о признании договоров продленными на неопределенный срок,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Альянс" (195271, Санкт-Петербург, пр. Мечникова, д. 19, лит. А, ОГРН 1117847142962) (далее - Истец, ООО "Альянс") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Базис" (195271, Санкт-Петербург, пр. Мечникова, д. 19, ОГРН: 1047855083803) (далее - Ответчик, ООО "Базис") о признании недействительными уведомлений ООО "Базис" от 15.05.2013 NN 470-477 о расторжении (прекращении) договоров аренды от 01.08.2011 NN 19-А/11, 20-А/11, 21-А/11, 22-А/11, 23-А/11, 24-А/11, 25-А/11, 26-А/11, действовавших в редакции дополнительных соглашений, а также о признании вышеуказанных договоров продленными на новый срок.
Решением арбитражного суда от 08.08.2013 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
С апелляционной жалобой на названное решение обратились ООО "Базис", а также в порядке ст. 42 АПК РФ залоговые кредиторы ООО "Базис" - Открытое акционерное общество "Сбербанк России" (117997, Москва г., Вавилова ул., 19, ОГРН 1027700132195) (далее - ОАО "Сбербанк России") и Закрытое акционерное общество "ЮниКредит Банк" (119034, Москва г., Пречистенская наб., 9, ОГРН 1027739082106) (далее - ЗАО "ЮниКредит Банк"). Податели жалоб заняли солидарную позицию по делу, полагают, что судом был разрешен спор в отношении заложенного имущества должника - банкрота, находящегося в стадии конкурсного производства. По мнению подателей жалоб, продление договоров аренды без согласия залоговых кредиторов, не привлеченных к рассмотрению настоящего спора, не является обоснованным.
В судебном заседании апелляционного суда представители ОО "Базис", а также ОАО "Сбербанк России" и ЗАО "ЮниКредит Банк" доводы своих апелляционных жалоб поддержали, с доводами иных апелляционных жалоб согласились, просили решение суда отменить.
Представитель ООО "Альянс" против удовлетворения апелляционных жалоб возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Исследовав материалы дела и заслушав мнения представителей присутствующих в судебном заседании лиц, апелляционный суд установил следующее.
01.08.2011 между ООО "Базис" (арендодатель) и ООО "Альянс" (арендатор) в отношении объектов недвижимого имущества были заключены договоры аренды NN 19-А/11, 20-А/11, 21-А/11, 22-А/11, 23-А/11, 24-А/11, 25-А/11, 26-А/11, действовавшие в редакции дополнительных соглашений от 03.07.2012 до 30.06.2013 (далее - Договоры аренды).
Как следует из содержания Договоров аренды, последние содержали условие о пролонгации Договоров аренды. Так, согласно п. 3.1 указанных договоров, если ни одна из сторон не потребовала прекращения договора в связи с истечением его срока, направив другой стороне соответствующее письменное требование не позднее чем за три месяца до истечения срока, договор считается продленным на тот же срок. При этом продление договора допускается неограниченное количество раз.
Таким образом, согласно условиям Договоров аренды требование о прекращении Договоров аренды в связи с истечением срока Ответчик должен был направить Истцу не позднее 30.03.2013.
21.05.2013 Ответчик вручил Истцу уведомления о расторжении (прекращении) Договоров аренды, согласно которым Ответчик указал, что срок действия Договоров аренды истекает 30.06.2013, в связи с чем ООО "Альянс" должно освободить арендованные помещения до 30.06.2013 и возвратить помещения ООО "Базис" по акту приема-передачи.
Ссылаясь на то, что названные уведомления не соответствуют условиям Договоров аренды о порядке прекращения договора, ООО "Альянс" обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции об удовлетворении иска, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно статье 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров. В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 3.1 Договоров аренды стороны согласовали, что если ни одна из сторон не потребовала прекращения договора в связи с истечением его срока, направив другой стороне соответствующее письменное требование не позднее, чем за три месяца до истечения срока, договор считается продленным на тот же срок.
Таким образом, заключая Договоры аренды, стороны в добровольном порядке (в силу свободы договора) согласовали условие о пролонгации договора аренды.
В этой связи суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что при отсутствии уведомления арендодателя об отказе от Договоров аренды до 30.03.2013, то есть за 3 месяца до истечения срока действия договоров, Договоры аренды считаются продленными после 30.06.2013 на тот же срок, то есть на 11-ть месяцев.
При таких обстоятельствах суд обоснованно посчитал уведомления о расторжении (прекращении) Договоров аренды NN 470-477 от 25.05.2013 недействительными, а Договоры аренды продленными на срок 11-ть месяцев с 30.06.2013.
Оценивая доводы подателей апелляционных жалоб о нарушении оспариваемым решением прав залоговых кредиторов ООО "Базис", апелляционный суд исходит из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 257 АПК РФ лица, участвующие в деле, а также иные лица в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, вправе обжаловать в порядке апелляционного производства решение арбитражного суда первой инстанции, не вступившее в законную силу.
В соответствии со статьей 42 АПК РФ правом апелляционного обжалования обладают лица, не участвующие в деле, о правах и об обязанностях которых принят судебный акт.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", лица, не участвующие в деле, как указанные, так и не указанные в мотивировочной или резолютивной части судебного акта, вправе его обжаловать в порядке апелляционного производства в случае, если он принят о правах и обязанностях данных лиц, то есть данным судебным актом непосредственно затрагиваются их права и обязанности, в том числе создаются препятствия для реализации их субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора.
Предметом настоящего спора является признание продленными на срок 11-ть месяцев Договоров аренды, заключенных между Истцом (арендатор) и Ответчиком (арендодатель) до заключения между Ответчиком (залогодатель) и ОАО "Сбербанк России" (залогодержатель), а также между Ответчиком (залогодатель) и ЗАО "ЮниКредит Банк" (залогодержатель) договоров ипотеки имущества, являющегося предметом Договоров аренды.
В обоснование права на обжалование принятого судом решения по настоящему делу залоговые кредиторы ссылаются на то, что решение по настоящему делу повлияет на объем их прав по исполнению обязательств ООО "Базис", обеспеченных заложенным имуществом, поскольку стоимость указанного имущества при его реализации в рамках банкротных процедур будет определена с учетом обременения в виде права аренды.
При оценке указанных доводов апелляционный суд исходит из следующего.
Пунктом 3 статьи 40 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) предусмотрено, что заложенное имущество может быть предоставлено залогодателем в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, либо для целей, не соответствующих назначению имущества, лишь с согласия залогодержателя.
В силу подпункта 3 пункта 2 статьи 351 Гражданского кодекса РФ в случае нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", из положений пункта 2 статьи 40 Закона об ипотеке следует, что действия по распоряжению заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя после заключения договора ипотеки (за исключением сделок по отчуждению заложенного имущества, а также последующих договоров об ипотеке, заключенных, несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке), не могут быть оспорены залогодержателем. Таким образом, при передаче залогодателем в аренду ранее заложенного им недвижимого имущества без согласия залогодержателя последний, по общему правилу, не может оспорить эту сделку либо признать действия лица по распоряжению имуществом незаконными, поскольку законом установлены иные последствия данного нарушения.
В соответствии с п. 2 ст. 40 Закона об ипотеке в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования этим имуществом, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество.
Согласно пункту 1 статьи 138 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" требования залогового кредитора удовлетворяются в банкротстве из средств, вырученных от реализации предмета залога.
Как следует из правовой позиции, изложенной в Постановление Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 N 6616/12 по делу N А55-8370/2010, при решении вопроса о том, с обременением арендой или без такового подлежит реализации в процессе банкротства заложенное имущество должника, следует применять положения статьи 40 Закона об ипотеке. При этом, если аренда возникла позже ипотеки имущества или без согласия держателя ипотеки, то при продаже такого имущества в процессе конкурсного производства аренда подлежит прекращению и имущество предлагается конкурсным управляющим к продаже по рыночной стоимости без учета его обременения правом аренды, поскольку последнее отпадает.
Таким образом, принятое в рамках настоящего дела решение не затрагивает прав залоговых кредиторов, поскольку регулирует исключительно отношения сторон по Договорам аренды.
При этом признание в судебном порядке Договоров аренды продленными на определенный срок не исключает применения специальных последствий, установленных п. 2 ст. 40 Закона об ипотеке, при обращении взыскания на заложенное имущество.
С учетом вышеизложенного и на основании абзаца третьего пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", применительно к пункту 1 части 2 статьи 150 АПК РФ производство по апелляционным жалобам залоговых кредиторов подлежит прекращению.
Поскольку апелляционный суд пришел к выводу о законности и обоснованности решения арбитражного суда первой инстанции, в удовлетворении апелляционной жалобы ООО "Базис" следует отказать.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 42, 150, 151, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Производство по апелляционным жалобам Открытого акционерного общества "Сбербанк России" (117997, Москва г., Вавилова ул., 19, ОГРН 1027700132195) и Закрытого акционерного общества "ЮниКредит Банк" (119034, Москва г., Пречистенская наб., 9, ОГРН 1027739082106) прекратить.
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.08.2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Базис" (195271, Санкт-Петербург г., Мечникова пр-кт, 19, ОГРН 1047855083803) - без удовлетворения.
Возвратить Открытому акционерному обществу "Сбербанк России" (117997, Москва г., Вавилова ул., 19, ОГРН 1027700132195) из федерального бюджета 4 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Возвратить Закрытому акционерному обществу "ЮниКредит Банк" (119034, Москва г., Пречистенская наб., 9, ОГРН 1027739082106) из федерального бюджета 2 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Я.В.БАРКАНОВА
Судьи
И.А.СЕРИКОВА
И.А.ТИМУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.10.2013 ПО ДЕЛУ N А56-33850/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 октября 2013 г. по делу N А56-33850/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 17 октября 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Баркановой Я.В.
судей Сериковой И.А., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Рябовым П.А.
при участии:
от истца: представитель Палагутин С.А. (по доверенности от 20.06.2013)
от ответчика: представитель Никонова М.Ю. (по доверенности т 08.04.2013)
от иных лиц: Монашенкова Е.Н. и Туманов Д.Ю. представители ОАО "Сбербанк России" (по доверенностям от 10.01.2013 и от 29.12.2012 соответственно); Черныш А.И. - представитель ЗАО "ЮниКредит Банк" (по доверенности от 29.03.2013).
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-18627/2013, 13АП-18625/2013, 13АП-18628/2013) к/у ООО "Базис" Левчук О.И., а также не участвующих в деле лиц в порядке ст. 42 АПК РФ - ОАО "Сбербанка России" и ЗАО "ЮниКредит Банк" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.08.2013 по делу N А56-33850/2013 (судья Иванилова О.Б.), принятое
по иску ООО "Альянс"
к ООО "Базис"
о признании уведомлений недействительными, о признании договоров продленными на неопределенный срок,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Альянс" (195271, Санкт-Петербург, пр. Мечникова, д. 19, лит. А, ОГРН 1117847142962) (далее - Истец, ООО "Альянс") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Базис" (195271, Санкт-Петербург, пр. Мечникова, д. 19, ОГРН: 1047855083803) (далее - Ответчик, ООО "Базис") о признании недействительными уведомлений ООО "Базис" от 15.05.2013 NN 470-477 о расторжении (прекращении) договоров аренды от 01.08.2011 NN 19-А/11, 20-А/11, 21-А/11, 22-А/11, 23-А/11, 24-А/11, 25-А/11, 26-А/11, действовавших в редакции дополнительных соглашений, а также о признании вышеуказанных договоров продленными на новый срок.
Решением арбитражного суда от 08.08.2013 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
С апелляционной жалобой на названное решение обратились ООО "Базис", а также в порядке ст. 42 АПК РФ залоговые кредиторы ООО "Базис" - Открытое акционерное общество "Сбербанк России" (117997, Москва г., Вавилова ул., 19, ОГРН 1027700132195) (далее - ОАО "Сбербанк России") и Закрытое акционерное общество "ЮниКредит Банк" (119034, Москва г., Пречистенская наб., 9, ОГРН 1027739082106) (далее - ЗАО "ЮниКредит Банк"). Податели жалоб заняли солидарную позицию по делу, полагают, что судом был разрешен спор в отношении заложенного имущества должника - банкрота, находящегося в стадии конкурсного производства. По мнению подателей жалоб, продление договоров аренды без согласия залоговых кредиторов, не привлеченных к рассмотрению настоящего спора, не является обоснованным.
В судебном заседании апелляционного суда представители ОО "Базис", а также ОАО "Сбербанк России" и ЗАО "ЮниКредит Банк" доводы своих апелляционных жалоб поддержали, с доводами иных апелляционных жалоб согласились, просили решение суда отменить.
Представитель ООО "Альянс" против удовлетворения апелляционных жалоб возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Исследовав материалы дела и заслушав мнения представителей присутствующих в судебном заседании лиц, апелляционный суд установил следующее.
01.08.2011 между ООО "Базис" (арендодатель) и ООО "Альянс" (арендатор) в отношении объектов недвижимого имущества были заключены договоры аренды NN 19-А/11, 20-А/11, 21-А/11, 22-А/11, 23-А/11, 24-А/11, 25-А/11, 26-А/11, действовавшие в редакции дополнительных соглашений от 03.07.2012 до 30.06.2013 (далее - Договоры аренды).
Как следует из содержания Договоров аренды, последние содержали условие о пролонгации Договоров аренды. Так, согласно п. 3.1 указанных договоров, если ни одна из сторон не потребовала прекращения договора в связи с истечением его срока, направив другой стороне соответствующее письменное требование не позднее чем за три месяца до истечения срока, договор считается продленным на тот же срок. При этом продление договора допускается неограниченное количество раз.
Таким образом, согласно условиям Договоров аренды требование о прекращении Договоров аренды в связи с истечением срока Ответчик должен был направить Истцу не позднее 30.03.2013.
21.05.2013 Ответчик вручил Истцу уведомления о расторжении (прекращении) Договоров аренды, согласно которым Ответчик указал, что срок действия Договоров аренды истекает 30.06.2013, в связи с чем ООО "Альянс" должно освободить арендованные помещения до 30.06.2013 и возвратить помещения ООО "Базис" по акту приема-передачи.
Ссылаясь на то, что названные уведомления не соответствуют условиям Договоров аренды о порядке прекращения договора, ООО "Альянс" обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции об удовлетворении иска, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно статье 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров. В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 3.1 Договоров аренды стороны согласовали, что если ни одна из сторон не потребовала прекращения договора в связи с истечением его срока, направив другой стороне соответствующее письменное требование не позднее, чем за три месяца до истечения срока, договор считается продленным на тот же срок.
Таким образом, заключая Договоры аренды, стороны в добровольном порядке (в силу свободы договора) согласовали условие о пролонгации договора аренды.
В этой связи суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что при отсутствии уведомления арендодателя об отказе от Договоров аренды до 30.03.2013, то есть за 3 месяца до истечения срока действия договоров, Договоры аренды считаются продленными после 30.06.2013 на тот же срок, то есть на 11-ть месяцев.
При таких обстоятельствах суд обоснованно посчитал уведомления о расторжении (прекращении) Договоров аренды NN 470-477 от 25.05.2013 недействительными, а Договоры аренды продленными на срок 11-ть месяцев с 30.06.2013.
Оценивая доводы подателей апелляционных жалоб о нарушении оспариваемым решением прав залоговых кредиторов ООО "Базис", апелляционный суд исходит из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 257 АПК РФ лица, участвующие в деле, а также иные лица в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, вправе обжаловать в порядке апелляционного производства решение арбитражного суда первой инстанции, не вступившее в законную силу.
В соответствии со статьей 42 АПК РФ правом апелляционного обжалования обладают лица, не участвующие в деле, о правах и об обязанностях которых принят судебный акт.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", лица, не участвующие в деле, как указанные, так и не указанные в мотивировочной или резолютивной части судебного акта, вправе его обжаловать в порядке апелляционного производства в случае, если он принят о правах и обязанностях данных лиц, то есть данным судебным актом непосредственно затрагиваются их права и обязанности, в том числе создаются препятствия для реализации их субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора.
Предметом настоящего спора является признание продленными на срок 11-ть месяцев Договоров аренды, заключенных между Истцом (арендатор) и Ответчиком (арендодатель) до заключения между Ответчиком (залогодатель) и ОАО "Сбербанк России" (залогодержатель), а также между Ответчиком (залогодатель) и ЗАО "ЮниКредит Банк" (залогодержатель) договоров ипотеки имущества, являющегося предметом Договоров аренды.
В обоснование права на обжалование принятого судом решения по настоящему делу залоговые кредиторы ссылаются на то, что решение по настоящему делу повлияет на объем их прав по исполнению обязательств ООО "Базис", обеспеченных заложенным имуществом, поскольку стоимость указанного имущества при его реализации в рамках банкротных процедур будет определена с учетом обременения в виде права аренды.
При оценке указанных доводов апелляционный суд исходит из следующего.
Пунктом 3 статьи 40 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) предусмотрено, что заложенное имущество может быть предоставлено залогодателем в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, либо для целей, не соответствующих назначению имущества, лишь с согласия залогодержателя.
В силу подпункта 3 пункта 2 статьи 351 Гражданского кодекса РФ в случае нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", из положений пункта 2 статьи 40 Закона об ипотеке следует, что действия по распоряжению заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя после заключения договора ипотеки (за исключением сделок по отчуждению заложенного имущества, а также последующих договоров об ипотеке, заключенных, несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке), не могут быть оспорены залогодержателем. Таким образом, при передаче залогодателем в аренду ранее заложенного им недвижимого имущества без согласия залогодержателя последний, по общему правилу, не может оспорить эту сделку либо признать действия лица по распоряжению имуществом незаконными, поскольку законом установлены иные последствия данного нарушения.
В соответствии с п. 2 ст. 40 Закона об ипотеке в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования этим имуществом, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество.
Согласно пункту 1 статьи 138 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" требования залогового кредитора удовлетворяются в банкротстве из средств, вырученных от реализации предмета залога.
Как следует из правовой позиции, изложенной в Постановление Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 N 6616/12 по делу N А55-8370/2010, при решении вопроса о том, с обременением арендой или без такового подлежит реализации в процессе банкротства заложенное имущество должника, следует применять положения статьи 40 Закона об ипотеке. При этом, если аренда возникла позже ипотеки имущества или без согласия держателя ипотеки, то при продаже такого имущества в процессе конкурсного производства аренда подлежит прекращению и имущество предлагается конкурсным управляющим к продаже по рыночной стоимости без учета его обременения правом аренды, поскольку последнее отпадает.
Таким образом, принятое в рамках настоящего дела решение не затрагивает прав залоговых кредиторов, поскольку регулирует исключительно отношения сторон по Договорам аренды.
При этом признание в судебном порядке Договоров аренды продленными на определенный срок не исключает применения специальных последствий, установленных п. 2 ст. 40 Закона об ипотеке, при обращении взыскания на заложенное имущество.
С учетом вышеизложенного и на основании абзаца третьего пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", применительно к пункту 1 части 2 статьи 150 АПК РФ производство по апелляционным жалобам залоговых кредиторов подлежит прекращению.
Поскольку апелляционный суд пришел к выводу о законности и обоснованности решения арбитражного суда первой инстанции, в удовлетворении апелляционной жалобы ООО "Базис" следует отказать.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 42, 150, 151, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Производство по апелляционным жалобам Открытого акционерного общества "Сбербанк России" (117997, Москва г., Вавилова ул., 19, ОГРН 1027700132195) и Закрытого акционерного общества "ЮниКредит Банк" (119034, Москва г., Пречистенская наб., 9, ОГРН 1027739082106) прекратить.
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.08.2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Базис" (195271, Санкт-Петербург г., Мечникова пр-кт, 19, ОГРН 1047855083803) - без удовлетворения.
Возвратить Открытому акционерному обществу "Сбербанк России" (117997, Москва г., Вавилова ул., 19, ОГРН 1027700132195) из федерального бюджета 4 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Возвратить Закрытому акционерному обществу "ЮниКредит Банк" (119034, Москва г., Пречистенская наб., 9, ОГРН 1027739082106) из федерального бюджета 2 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Я.В.БАРКАНОВА
Судьи
И.А.СЕРИКОВА
И.А.ТИМУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)