Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 19 апреля 2013 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Савельевой Н.М.
судей: Васевой Е.Е., Голубцова В.Г.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Вихаревой М.М.
при участии:
от истца Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (ОГРН 1115902001632, ИНН 5902293756) - Баев А.Н., доверенность от 09.01.2013
от ответчика индивидуального предпринимателя Поляковой Оксаны Алексеевны (ОГРНИП 304590621700106, ИНН 590601702206) - Мошкин А.Г., доверенность от 30.11.2012, Савельева Е.Г., доверенность от 30.10.2012
от третьих лиц: 1) Управления Росреестра по Пермскому краю - не явились
2) ООО "Хуторок и К" - не явились
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае
на решение Арбитражного суда Пермского края
от 11 февраля 2013 года
по делу N А50-19054/2012,
принятое (вынесенное) судьей В.В.Удовихиной
по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае
к индивидуальному предпринимателю Поляковой Оксане Алексеевне
третьи лица: 1) Управление Росреестра по Пермскому краю, 2) ООО "Хуторок и К"
о расторжении договора, возврате помещения,
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к индивидуальному предпринимателю Поляковой О.А. о расторжении договора N 0305 от 26.08.2004 г. аренды помещений: N 1-15 на первом этаже здания, общей площадью 160.2 кв. м, основной площадью 160.2 кв. м, находящиеся по адресу: г. Пермь, ул. Куйбышева, д. 6 (лит. В, В1, в, в1) и о возложении на ИП Полякову Оксану Алексеевну обязанности в 10-дневный срок с момента вступления в законную силу решения по настоящему делу возвратить по акту приема-передачи Территориальному управлению переданные по договору помещения: N 1-15 на первом этаже здания, общей площадью 160.2 кв. м, находящиеся по адресу: г. Пермь, ул. Куйбышева, д. 6 (лит. В, В1, в, в1).
Решением Арбитражного суда Пермского края от 11 февраля 2013 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Истец, не согласившись с решением суда, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и вынести новый судебный акт об удовлетворении исковых требований полностью. В обоснование жалобы указывает, что арендатором допущены существенные нарушения условий договора аренды - в 2004 году произведена перепланировка помещений без согласия арендодателя (пункт 2.2.7 договора); с обществом "Хуторок и К" без согласия арендодателя заключена сделка субаренды помещения, следствием которой стало или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав (пункт 2.2.9 договора). Указанные нарушения подтверждаются имеющимися в деле доказательствами - актами проверок помещений, материалами фотофиксации, кассовыми чеками, данными ЕГРЮЛ о месте регистрации общества по адресу - ул. Куйбышева, 6, письмами МЧС России, направленными в адрес общества в отношении проведенной проверки, другими документами.
Ответчик с доводами, изложенными в апелляционной жалобе не согласен, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Полагает, что истцом не доказано нарушение арендатором условий договора аренды, поскольку факт согласования перепланировки арендованного помещения подтверждается имеющейся в деле сметой на перепланировку, согласованной с руководителем Территориального управления в 2004 году; наличие фактических субарендных отношений между предпринимателем и ООО "Хуторок и К" не доказано.
Третье лицо (Управление Росреестра по Пермскому краю) просит рассмотреть жалобу без участия представителя.
Судебное заседание проведено в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, в соответствии с условиями договора аренды недвижимого имущества N 0305 от 26.08.2004 г. (дополнительные соглашения от 21.12.2005, от 31.01.2007, от 17.07.2008, от 11.03.2009, от 16.06.2009 г.), ответчику ИП Поляковой О.А. переданы во временное пользование и владение нежилые помещения 1-15 на первом этаже здания, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Куйбышева, д. 6 (лит. В. В1, в, в1), общей площадь. 160.2 кв. м, являющиеся федеральной собственностью.
Помещения предоставлены в аренду по акту приема-передачи от 19.08.2004 г. для использования под предприятие общественного питания.
Срок действия договора до 31.12.2030 г., государственная регистрация договора проведена в установленном законом порядке.
Помещения переданы при условии осуществления Арендатором в срок до 01.04.2004 г. капитального ремонта здания главного корпуса по ул. Куйбышева, д. 6, площадью 638.9 кв. м, в соответствии с локальными сметами, являющимися неотъемлемой частью договора.
Истец, указывая на существенное нарушение условий п. 2.2.7 и п. 2.2.9 договора аренды со стороны арендатора - ответчика ИП Полякова О.А., ссылаясь на п. 6.3 заключенного между сторонами договора, обратился в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из недоказанности истцом нарушения арендатором существенных условий договора.
Заявитель апелляционной жалобы оспаривает данные выводы суда. В обоснование жалобы указывает, что арендатором допущены существенные нарушения условий договора аренды, поскольку без согласия арендодателя произведена перепланировка помещений и с обществом "Хуторок и К" заключена сделка субаренды помещения. Указанные нарушения подтверждаются имеющимися в деле доказательствами - актами проверок помещений, материалами фотофиксации, кассовыми чеками, данными ЕГРЮЛ о месте регистрации общества по адресу г. Пермь, ул. Куйбышева, 6, письмами МЧС России, направленными в адрес общества в отношении проведенной проверки.
Указанные доводы исследованы судом апелляционной инстанции и подлежат отклонению.
В соответствии с пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Как следует из условий спорного договора аренды, арендатор не имеет право производить перепланировку и переоборудование арендуемых помещений, вызываемых потребностями арендатора, без письменного разрешения арендодателя (пункт 2.2.7 договора); а также заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договор залога, субаренды, внесение права на аренду объекта или его части в уставный (складочный) капитал юридических лиц и др.) без письменного согласия арендодателя (пункт 2.2.9 договора).
При этом в силу пункта 6.3 договора невыполнение арендаторов обязанностей, предусмотренных пунктами 2.2.7 и 2.2.9 договора аренды, признается существенным нарушением условий договора, и является основанием для его досрочного расторжения.
Как следует из материалов дела, факт перепланировки арендованного помещения ответчиком не отрицается. Согласно его пояснениям перепланировка была вызвана необходимостью приспособить арендованное помещение для целей использования для организации предприятия общественного питания.
Суд первой инстанции установил, что на момент сдачи нежилого помещения в аренду последнее использовалось в качестве медпункта (технический паспорт по состоянию на 08.06.2004 г.). Согласно СП 2.3.6.1079-01. "Организации общественного питания. Санитарно-эпидемиологические требования к организациям общественного питания, изготовлению и оборотоспособности в них пищевых продуктов и продовольственного сырья. Санитарно-эпидемиологические правила" (утв. Главным государственным санитарным врачом РФ 06.11.2001 г) арендатор был обязан привести помещение в соответствие с его целевым назначением. В частности, п. 2.3. Правил говорит, что размещение производственных и складских помещений, их планировка и оборудование должны обеспечивать соблюдение требований санитарного законодательства, технологических регламентов производства, качество и безопасность готовой продукции, а также условия труда работающих. Все производственные цеха оборудуются раковинами с подводкой горячей и холодной воды (п. 3.3. Правил). Все стационарные организации оборудуются туалетами и раковинами для мытья рук посетителей. Совмещение туалетов для персонала и посетителей не допускается (п. 3.14. Правил) и т.д.
Таким образом суд пришел к обоснованному выводу, что арендатор не мог использовать принятое от арендодателя помещение медпункта по назначению, предусмотренному договором, без производства перепланировки, необходимой в целях приведения его в состояние, позволяющее его использовать для целей аренды.
При этом факт согласования перепланировки арендованного помещения 24.09.2004 г. в ТУ Министерства имущественных отношений РФ по Пермской области подтверждается материалами дела. В материалах дела имеется локальный сметный расчет, разработанный подрядчиком ООО "Уралэкспресс" на ремонт в размере 2 538 622 руб., включающий в себя установку перегородок в арендованном помещении (пункт 37 сметного расчета, л.д. 86-93), на титульном листе которого имеется подпись руководителя ТУ Министерства имущественных отношений РФ о его согласовании.
Довод заявителя жалобы о том, что на титульном листе локального сметного расчета проставлена подпись неизвестного лица, отклоняется, поскольку аналогичная подпись имеется на сметах по капитальному ремонту главного корпуса и фасада здания, которые Управлением не оспариваются (напр., л.д. 132). Ходатайств о фальсификации данного документа при рассмотрении спора в суде первой инстанции истцом не заявлено.
Ссылка заявителя жалобы на то, что данная смета не была зарегистрирована арендатором в надлежащем порядке, и не является неотъемлемой частью договора аренды (например, как сметы на ремонт главного корпуса и фасада здания), отклоняется, поскольку сметы на ремонт главного корпуса и фасада здания явились основанием для предоставления скидки в отношении размера арендной платы (возмещения понесенных расходов на капитальный ремонт), в то время как смета на перепланировку не была заявлена арендатором в качестве возмещения понесенных расходов.
Таким образом истцом не доказано, что перепланировка арендованных помещений произведена арендатором без надлежащего согласования арендодателем.
Вторым основанием для расторжения договора истец называет нарушение арендатором п. 2.2.9. договора, указывая на передачу помещения в субаренду ООО "Хуторок и К".
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 названного Кодекса). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В качестве доказательств существования между указанными лицами субарендных отношений и использования обществом арендованного помещения в своей предпринимательской деятельности, заявитель жалобы указывает на акты проверок помещений, материалы фотофиксации, кассовые чеки, данные ЕГРЮЛ о месте регистрации общества по адресу г. Пермь, ул. Куйбышева, 6, письмо МЧС России, направленное в адрес общества в отношении проведенной проверки, наличие меню с данными общества, наличие в помещении, помимо стенда с информацией о ИП Поляковой О.А., стенда с информацией об обществе, наличие вывески общества у входа в здание.
Действительно, указанные доказательства могут свидетельствовать о возможности использования третьим лицом части арендованного помещения.
Между тем, доказательства заключения между предпринимателем и обществом договора субаренды спорных помещений в установленных законом форме и порядке, в материалах дела отсутствуют.
Возможное использование обществом части арендованного помещения в своей предпринимательской деятельности не может являться подтверждением факта заключения договора, следствием которого может являться или является какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав (договор субаренды), как этого требует пункт 2.2.9 договора аренды.
Имеющийся в деле агентский договор от 30.06.2008 г., заключенный между ИП Поляковой О.А. (принципал) и ООО "Хуторок и К" (агент), по условиям которого агент, состоящий на упрощенной системе налогообложения принял на себя обязанность, не используя нежилое помещение принципала, реализовывать в розницу алкогольную продукцию, табачные изделия и произведенную принципалом продукцию при ее реализации на вынос, также не может быть квалифицирован как договор, подтверждающий субарендные отношения.
Учитывая, что Управлением не был доказан факт нарушения арендатором существенных условий договора аренды, суд первой инстанции законно и обоснованно не усмотрел оснований для удовлетворения исковых требований.
При указанных обстоятельствах решение Арбитражного суда Пермского края от 11 февраля 2013 года по делу N А50-19054/2012 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пермского края от 11 февраля 2013 года по делу N А50-19054/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.
Председательствующий
Н.М.САВЕЛЬЕВА
Судьи
Е.Е.ВАСЕВА
В.Г.ГОЛУБЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.04.2013 N 17АП-3433/2013-АК ПО ДЕЛУ N А50-19054/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 апреля 2013 г. N 17АП-3433/2013-АК
Дело N А50-19054/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 19 апреля 2013 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Савельевой Н.М.
судей: Васевой Е.Е., Голубцова В.Г.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Вихаревой М.М.
при участии:
от истца Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (ОГРН 1115902001632, ИНН 5902293756) - Баев А.Н., доверенность от 09.01.2013
от ответчика индивидуального предпринимателя Поляковой Оксаны Алексеевны (ОГРНИП 304590621700106, ИНН 590601702206) - Мошкин А.Г., доверенность от 30.11.2012, Савельева Е.Г., доверенность от 30.10.2012
от третьих лиц: 1) Управления Росреестра по Пермскому краю - не явились
2) ООО "Хуторок и К" - не явились
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае
на решение Арбитражного суда Пермского края
от 11 февраля 2013 года
по делу N А50-19054/2012,
принятое (вынесенное) судьей В.В.Удовихиной
по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае
к индивидуальному предпринимателю Поляковой Оксане Алексеевне
третьи лица: 1) Управление Росреестра по Пермскому краю, 2) ООО "Хуторок и К"
о расторжении договора, возврате помещения,
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к индивидуальному предпринимателю Поляковой О.А. о расторжении договора N 0305 от 26.08.2004 г. аренды помещений: N 1-15 на первом этаже здания, общей площадью 160.2 кв. м, основной площадью 160.2 кв. м, находящиеся по адресу: г. Пермь, ул. Куйбышева, д. 6 (лит. В, В1, в, в1) и о возложении на ИП Полякову Оксану Алексеевну обязанности в 10-дневный срок с момента вступления в законную силу решения по настоящему делу возвратить по акту приема-передачи Территориальному управлению переданные по договору помещения: N 1-15 на первом этаже здания, общей площадью 160.2 кв. м, находящиеся по адресу: г. Пермь, ул. Куйбышева, д. 6 (лит. В, В1, в, в1).
Решением Арбитражного суда Пермского края от 11 февраля 2013 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Истец, не согласившись с решением суда, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и вынести новый судебный акт об удовлетворении исковых требований полностью. В обоснование жалобы указывает, что арендатором допущены существенные нарушения условий договора аренды - в 2004 году произведена перепланировка помещений без согласия арендодателя (пункт 2.2.7 договора); с обществом "Хуторок и К" без согласия арендодателя заключена сделка субаренды помещения, следствием которой стало или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав (пункт 2.2.9 договора). Указанные нарушения подтверждаются имеющимися в деле доказательствами - актами проверок помещений, материалами фотофиксации, кассовыми чеками, данными ЕГРЮЛ о месте регистрации общества по адресу - ул. Куйбышева, 6, письмами МЧС России, направленными в адрес общества в отношении проведенной проверки, другими документами.
Ответчик с доводами, изложенными в апелляционной жалобе не согласен, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Полагает, что истцом не доказано нарушение арендатором условий договора аренды, поскольку факт согласования перепланировки арендованного помещения подтверждается имеющейся в деле сметой на перепланировку, согласованной с руководителем Территориального управления в 2004 году; наличие фактических субарендных отношений между предпринимателем и ООО "Хуторок и К" не доказано.
Третье лицо (Управление Росреестра по Пермскому краю) просит рассмотреть жалобу без участия представителя.
Судебное заседание проведено в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, в соответствии с условиями договора аренды недвижимого имущества N 0305 от 26.08.2004 г. (дополнительные соглашения от 21.12.2005, от 31.01.2007, от 17.07.2008, от 11.03.2009, от 16.06.2009 г.), ответчику ИП Поляковой О.А. переданы во временное пользование и владение нежилые помещения 1-15 на первом этаже здания, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Куйбышева, д. 6 (лит. В. В1, в, в1), общей площадь. 160.2 кв. м, являющиеся федеральной собственностью.
Помещения предоставлены в аренду по акту приема-передачи от 19.08.2004 г. для использования под предприятие общественного питания.
Срок действия договора до 31.12.2030 г., государственная регистрация договора проведена в установленном законом порядке.
Помещения переданы при условии осуществления Арендатором в срок до 01.04.2004 г. капитального ремонта здания главного корпуса по ул. Куйбышева, д. 6, площадью 638.9 кв. м, в соответствии с локальными сметами, являющимися неотъемлемой частью договора.
Истец, указывая на существенное нарушение условий п. 2.2.7 и п. 2.2.9 договора аренды со стороны арендатора - ответчика ИП Полякова О.А., ссылаясь на п. 6.3 заключенного между сторонами договора, обратился в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из недоказанности истцом нарушения арендатором существенных условий договора.
Заявитель апелляционной жалобы оспаривает данные выводы суда. В обоснование жалобы указывает, что арендатором допущены существенные нарушения условий договора аренды, поскольку без согласия арендодателя произведена перепланировка помещений и с обществом "Хуторок и К" заключена сделка субаренды помещения. Указанные нарушения подтверждаются имеющимися в деле доказательствами - актами проверок помещений, материалами фотофиксации, кассовыми чеками, данными ЕГРЮЛ о месте регистрации общества по адресу г. Пермь, ул. Куйбышева, 6, письмами МЧС России, направленными в адрес общества в отношении проведенной проверки.
Указанные доводы исследованы судом апелляционной инстанции и подлежат отклонению.
В соответствии с пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Как следует из условий спорного договора аренды, арендатор не имеет право производить перепланировку и переоборудование арендуемых помещений, вызываемых потребностями арендатора, без письменного разрешения арендодателя (пункт 2.2.7 договора); а также заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договор залога, субаренды, внесение права на аренду объекта или его части в уставный (складочный) капитал юридических лиц и др.) без письменного согласия арендодателя (пункт 2.2.9 договора).
При этом в силу пункта 6.3 договора невыполнение арендаторов обязанностей, предусмотренных пунктами 2.2.7 и 2.2.9 договора аренды, признается существенным нарушением условий договора, и является основанием для его досрочного расторжения.
Как следует из материалов дела, факт перепланировки арендованного помещения ответчиком не отрицается. Согласно его пояснениям перепланировка была вызвана необходимостью приспособить арендованное помещение для целей использования для организации предприятия общественного питания.
Суд первой инстанции установил, что на момент сдачи нежилого помещения в аренду последнее использовалось в качестве медпункта (технический паспорт по состоянию на 08.06.2004 г.). Согласно СП 2.3.6.1079-01. "Организации общественного питания. Санитарно-эпидемиологические требования к организациям общественного питания, изготовлению и оборотоспособности в них пищевых продуктов и продовольственного сырья. Санитарно-эпидемиологические правила" (утв. Главным государственным санитарным врачом РФ 06.11.2001 г) арендатор был обязан привести помещение в соответствие с его целевым назначением. В частности, п. 2.3. Правил говорит, что размещение производственных и складских помещений, их планировка и оборудование должны обеспечивать соблюдение требований санитарного законодательства, технологических регламентов производства, качество и безопасность готовой продукции, а также условия труда работающих. Все производственные цеха оборудуются раковинами с подводкой горячей и холодной воды (п. 3.3. Правил). Все стационарные организации оборудуются туалетами и раковинами для мытья рук посетителей. Совмещение туалетов для персонала и посетителей не допускается (п. 3.14. Правил) и т.д.
Таким образом суд пришел к обоснованному выводу, что арендатор не мог использовать принятое от арендодателя помещение медпункта по назначению, предусмотренному договором, без производства перепланировки, необходимой в целях приведения его в состояние, позволяющее его использовать для целей аренды.
При этом факт согласования перепланировки арендованного помещения 24.09.2004 г. в ТУ Министерства имущественных отношений РФ по Пермской области подтверждается материалами дела. В материалах дела имеется локальный сметный расчет, разработанный подрядчиком ООО "Уралэкспресс" на ремонт в размере 2 538 622 руб., включающий в себя установку перегородок в арендованном помещении (пункт 37 сметного расчета, л.д. 86-93), на титульном листе которого имеется подпись руководителя ТУ Министерства имущественных отношений РФ о его согласовании.
Довод заявителя жалобы о том, что на титульном листе локального сметного расчета проставлена подпись неизвестного лица, отклоняется, поскольку аналогичная подпись имеется на сметах по капитальному ремонту главного корпуса и фасада здания, которые Управлением не оспариваются (напр., л.д. 132). Ходатайств о фальсификации данного документа при рассмотрении спора в суде первой инстанции истцом не заявлено.
Ссылка заявителя жалобы на то, что данная смета не была зарегистрирована арендатором в надлежащем порядке, и не является неотъемлемой частью договора аренды (например, как сметы на ремонт главного корпуса и фасада здания), отклоняется, поскольку сметы на ремонт главного корпуса и фасада здания явились основанием для предоставления скидки в отношении размера арендной платы (возмещения понесенных расходов на капитальный ремонт), в то время как смета на перепланировку не была заявлена арендатором в качестве возмещения понесенных расходов.
Таким образом истцом не доказано, что перепланировка арендованных помещений произведена арендатором без надлежащего согласования арендодателем.
Вторым основанием для расторжения договора истец называет нарушение арендатором п. 2.2.9. договора, указывая на передачу помещения в субаренду ООО "Хуторок и К".
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 названного Кодекса). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В качестве доказательств существования между указанными лицами субарендных отношений и использования обществом арендованного помещения в своей предпринимательской деятельности, заявитель жалобы указывает на акты проверок помещений, материалы фотофиксации, кассовые чеки, данные ЕГРЮЛ о месте регистрации общества по адресу г. Пермь, ул. Куйбышева, 6, письмо МЧС России, направленное в адрес общества в отношении проведенной проверки, наличие меню с данными общества, наличие в помещении, помимо стенда с информацией о ИП Поляковой О.А., стенда с информацией об обществе, наличие вывески общества у входа в здание.
Действительно, указанные доказательства могут свидетельствовать о возможности использования третьим лицом части арендованного помещения.
Между тем, доказательства заключения между предпринимателем и обществом договора субаренды спорных помещений в установленных законом форме и порядке, в материалах дела отсутствуют.
Возможное использование обществом части арендованного помещения в своей предпринимательской деятельности не может являться подтверждением факта заключения договора, следствием которого может являться или является какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав (договор субаренды), как этого требует пункт 2.2.9 договора аренды.
Имеющийся в деле агентский договор от 30.06.2008 г., заключенный между ИП Поляковой О.А. (принципал) и ООО "Хуторок и К" (агент), по условиям которого агент, состоящий на упрощенной системе налогообложения принял на себя обязанность, не используя нежилое помещение принципала, реализовывать в розницу алкогольную продукцию, табачные изделия и произведенную принципалом продукцию при ее реализации на вынос, также не может быть квалифицирован как договор, подтверждающий субарендные отношения.
Учитывая, что Управлением не был доказан факт нарушения арендатором существенных условий договора аренды, суд первой инстанции законно и обоснованно не усмотрел оснований для удовлетворения исковых требований.
При указанных обстоятельствах решение Арбитражного суда Пермского края от 11 февраля 2013 года по делу N А50-19054/2012 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пермского края от 11 февраля 2013 года по делу N А50-19054/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.
Председательствующий
Н.М.САВЕЛЬЕВА
Судьи
Е.Е.ВАСЕВА
В.Г.ГОЛУБЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)