Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Шиирипей А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Тыва в составе:
председательствующего Соскал О.М.,
судей Железняковой С.А., Болат-оол А.В.,
при секретаре С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Болат-оол А.В. гражданское дело по иску Открытого акционерного общества "Тывасвязьинформ" к К. о расторжении договора аренды, возложении обязанности освободить занимаемый объект недвижимости, взыскании задолженности по арендной плате по апелляционной жалобе Открытого акционерного общества "Тывасвязьинформ" на решение Кызылского городского суда Республики Тыва от 29 мая 2013 года,
установила:
Открытое акционерное общество "Тывасвязьинформ" (далее - ОАО "Тывасвязьинформ") обратилось в суд с иском к К. о расторжении договора аренды и возложении обязанности освободить занимаемый объект недвижимости, указывая на то, что 02 ноября 2010 года между сторонами был заключен договор аренды объекта недвижимости, по которому ответчику в аренду переданы нежилое здание, гараж, а также земельный участок, расположенные по адресу: **, принадлежащие истцу на праве собственности. Договор заключен на срок с 01 ноября 2010 года по 31 декабря 2010 года с последующей автоматической пролонгацией на каждые 11 месяцев. С 01 января 2011 года арендная плата составляет ** руб. в месяц, в том числе НДС (18%) ** руб. Оплата стоимости аренды должна производиться арендатором ежемесячно до 15 числа текущего месяца. 15 января 2013 года истец отправил ответчику претензию N 16 о расторжении договора аренды и освобождении объекта недвижимости. Ответчик, получив претензию в тот же день, изложенные в ней требования не выполнил. В настоящее время имущество находится во владении и пользовании ответчика, который отказывается добровольно освободить помещения. Просил суд расторгнуть договор аренды N 164-А от 02 ноября 2010 года и обязать ответчика освободить занимаемый объект недвижимости.
В ходе производства по делу истец дополнил исковые требования и просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в сумме ** руб. ** коп. за период действия договора с 01 января 2013 года по 20 мая 2013 года.
Решением суда иск ОАО "Тывасвязьинформ" удовлетворен частично. Судом постановлено:
"Взыскать с К. в пользу Открытого акционерного общества "Тывасвязьинформ" ** руб. ** коп. в счет погашения задолженности по арендной плате, ** руб. в счет судебных расходов.
В удовлетворении остальной части иска отказать".
ОАО "Тывасвязьинформ" с решением суда в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды и возложении на ответчика обязанности освободить занимаемый объект недвижимости не согласилось и подало апелляционную жалобу, ссылаясь на то, что выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела; судом нарушены нормы материального и процессуального права. Так, претензия ОАО "Тывасвязьинформ" от 15 января 2013 года о добровольном освобождении арендуемого помещения в связи с нарушением условий договора была вручена слесарю Б., который находился в помещении арендуемого гаража, для последующей передачи ответчику. Судом не истребованы доказательства и не предприняты меры для полного выяснения обстоятельств дела путем вызова свидетеля Б. Судом не дана оценка тому обстоятельству, что ответчик намеренно уклоняется от получения корреспонденции. Просит решение суда в указанной части отменить и принять новое решение об удовлетворении его требований.
В судебном заседании суда представитель ОАО "Тывасвязьинформ" Д. апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям поддержала.
Ответчик К. в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещено времени и месте рассмотрения дела, ходатайства об отложении судебного заседания не заявлял. Судебная коллегия в порядке ч. 4 ст. 167 ГПК РФ рассматривает дело в его отсутствие.
Выслушав пояснения представителя ОАО "Тывасвязьинформ" Д., проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Пунктом 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ установлено, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что 02 ноября 2010 года между ОАО "Тывасвязьинформ" (арендодатель) и К. (арендатор) заключен договор аренды объекта недвижимости N 164-А, согласно которому арендодатель сдает арендатору за плату во временное пользование объект: литер А - шлакобетонное нежилое здание общей площадью 252, 6 кв. м, литер Б - одноэтажное шлакобетонное здание гаража общей площадью 437,9 кв. м, земельный участок общей площадью 4 464, 14 кв. м, расположенные по адресу: **. Стоимость аренды помещений за один месяц до 31 декабря 2010 года составляет ** руб., в том числе НДС (18%) ** руб., а с 01 января 2011 года стоимость аренды помещений за один месяц будет составлять ** руб., в том числе НДС (18%) ** руб. Оплата стоимости аренды производится арендатором ежемесячно до 15 числе текущего месяца. Договор заключен на срок с 01 ноября 2010 года по 31 декабря 2010 года (п. 8.1 договора). По истечении срока, указанного в п. 8.1, если ни одна из сторон не заявит о его расторжении или изменении условия договора за 30 дней до окончания срока, то договор будет считаться пролонгированным на 11 месяцев. Количество пролонгаций не ограничено.
Указанный договор аренды заключен на срок менее года, в связи с чем он не подлежит государственной регистрации.
По акту приема-передачи от 01 ноября 2010 года имущество передано ответчику в пользование.
Установив, что ответчик обязанность по внесению арендной платы в период с января 2013 года по май 2013 года не выполнил, в результате чего образовалась задолженность в размере ** руб. ** коп., суд взыскал с ответчика в пользу истца указанную сумму.
Согласно п. п. 2, 3 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Пунктом 4.3 договора аренды от 02 ноября 2010 года, заключенного между ОАО "Тывасвязьинформ" и К., предусмотрено, что в случае невнесения платы за аренду и услуги более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке путем направления арендатору письменного уведомления с требованием исполнения обязательства по оплате за аренду. Договор считается прекратившим силу в случае, если арендатор в течение 7-ми дней с момента получения указанного уведомления не выполнил данного требования.
В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Ст. 619 ГК РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Отказывая в удовлетворении требований ОАО "Тывасвязьинформ" о расторжении договора и возврате арендованного имущества, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что письменное предупреждение ответчиком не получено, в связи с чем договор аренды не может считаться расторгнутым в одностороннем порядке в соответствии с п. 4.3 договора аренды применительно к п. 3 ст. 450 ГК РФ, также договор не может быть расторгнут и в судебном порядке, поскольку истцом досудебная процедура, предусмотренная ст. 619 ГК РФ, в виде направления арендатору письменного предупреждения не соблюдена.
Судебная коллегия с данным выводом согласна, т.к. он основан на правильном применении норм материального права и соответствует обстоятельствам дела.
Суду представлена претензия ОАО "Тывасвязьинформ" от 15 января 2013 года о расторжении договора аренды и добровольном освобождении занимаемого объекта недвижимости, на которой имеется отметка о том, что она получена слесарем Б. для передачи ответчику.
В силу ст. 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Истцом не представлено суду сведений о том, что Б. является работником ответчика. Ходатайства о вызове в суд и допросе Б. в качестве свидетеля представителем истца в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции не заявлялось. Доводы истца о том, что Б. работает у ответчика, основаны на предположении и доказательствами не подтверждены.
Поскольку доказательств получения ответчиком указанной претензии суду не представлено, то вывод суда о том, что письменное предупреждение ответчиком не получено, является обоснованным.
В соответствии с абзацем вторым ст. 222 ГПК РФ суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел или предусмотренный договором сторон досудебный порядок урегулирования спора.
Установив, что истцом досудебная процедура расторжения договора аренды, предусмотренная ст. 619 ГК РФ, в виде направления арендатору письменного предупреждения, не соблюдена, суд не оставил требование истца о расторжении договора аренды без рассмотрения, как того требует ст. 222 ГПК РФ, а своим решением отказал в удовлетворении данного требования.
При таких обстоятельствах решение суда в части отказа в удовлетворении искового требования ОАО "Тывасвязьинформ" к ответчику о расторжении договора аренды подлежит отмене с оставлением данного искового требования без рассмотрения.
В остальной части решение суда является законным и обоснованным.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу ОАО Тывасвязьинформ" подлежат взысканию ** руб. в счет возмещения его расходов по уплате государственной пошлины, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кызылского городского суда Республики Тыва от 29 мая 2013 года в части отказа в удовлетворении искового требования Открытого акционерного общества "Тывасвязьинформ" к К. о расторжении договора аренды отменить.
Исковое требование Открытого акционерного общества "Тывасвязьинформ" к К. о расторжении договора аренды оставить без рассмотрения.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с К. в пользу Открытого акционерного общества "Тывасвязьинформ" в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины ** руб.
Определение вступает в законную силу со дня его вынесения.
Мотивированное апелляционное определение изготовлено 29 августа 2013 года.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ТЫВА ОТ 28.08.2013 ПО ДЕЛУ N 33-818/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТЫВА
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 августа 2013 г. по делу N 33-818/2013
Судья: Шиирипей А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Тыва в составе:
председательствующего Соскал О.М.,
судей Железняковой С.А., Болат-оол А.В.,
при секретаре С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Болат-оол А.В. гражданское дело по иску Открытого акционерного общества "Тывасвязьинформ" к К. о расторжении договора аренды, возложении обязанности освободить занимаемый объект недвижимости, взыскании задолженности по арендной плате по апелляционной жалобе Открытого акционерного общества "Тывасвязьинформ" на решение Кызылского городского суда Республики Тыва от 29 мая 2013 года,
установила:
Открытое акционерное общество "Тывасвязьинформ" (далее - ОАО "Тывасвязьинформ") обратилось в суд с иском к К. о расторжении договора аренды и возложении обязанности освободить занимаемый объект недвижимости, указывая на то, что 02 ноября 2010 года между сторонами был заключен договор аренды объекта недвижимости, по которому ответчику в аренду переданы нежилое здание, гараж, а также земельный участок, расположенные по адресу: **, принадлежащие истцу на праве собственности. Договор заключен на срок с 01 ноября 2010 года по 31 декабря 2010 года с последующей автоматической пролонгацией на каждые 11 месяцев. С 01 января 2011 года арендная плата составляет ** руб. в месяц, в том числе НДС (18%) ** руб. Оплата стоимости аренды должна производиться арендатором ежемесячно до 15 числа текущего месяца. 15 января 2013 года истец отправил ответчику претензию N 16 о расторжении договора аренды и освобождении объекта недвижимости. Ответчик, получив претензию в тот же день, изложенные в ней требования не выполнил. В настоящее время имущество находится во владении и пользовании ответчика, который отказывается добровольно освободить помещения. Просил суд расторгнуть договор аренды N 164-А от 02 ноября 2010 года и обязать ответчика освободить занимаемый объект недвижимости.
В ходе производства по делу истец дополнил исковые требования и просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в сумме ** руб. ** коп. за период действия договора с 01 января 2013 года по 20 мая 2013 года.
Решением суда иск ОАО "Тывасвязьинформ" удовлетворен частично. Судом постановлено:
"Взыскать с К. в пользу Открытого акционерного общества "Тывасвязьинформ" ** руб. ** коп. в счет погашения задолженности по арендной плате, ** руб. в счет судебных расходов.
В удовлетворении остальной части иска отказать".
ОАО "Тывасвязьинформ" с решением суда в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды и возложении на ответчика обязанности освободить занимаемый объект недвижимости не согласилось и подало апелляционную жалобу, ссылаясь на то, что выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела; судом нарушены нормы материального и процессуального права. Так, претензия ОАО "Тывасвязьинформ" от 15 января 2013 года о добровольном освобождении арендуемого помещения в связи с нарушением условий договора была вручена слесарю Б., который находился в помещении арендуемого гаража, для последующей передачи ответчику. Судом не истребованы доказательства и не предприняты меры для полного выяснения обстоятельств дела путем вызова свидетеля Б. Судом не дана оценка тому обстоятельству, что ответчик намеренно уклоняется от получения корреспонденции. Просит решение суда в указанной части отменить и принять новое решение об удовлетворении его требований.
В судебном заседании суда представитель ОАО "Тывасвязьинформ" Д. апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям поддержала.
Ответчик К. в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещено времени и месте рассмотрения дела, ходатайства об отложении судебного заседания не заявлял. Судебная коллегия в порядке ч. 4 ст. 167 ГПК РФ рассматривает дело в его отсутствие.
Выслушав пояснения представителя ОАО "Тывасвязьинформ" Д., проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Пунктом 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ установлено, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что 02 ноября 2010 года между ОАО "Тывасвязьинформ" (арендодатель) и К. (арендатор) заключен договор аренды объекта недвижимости N 164-А, согласно которому арендодатель сдает арендатору за плату во временное пользование объект: литер А - шлакобетонное нежилое здание общей площадью 252, 6 кв. м, литер Б - одноэтажное шлакобетонное здание гаража общей площадью 437,9 кв. м, земельный участок общей площадью 4 464, 14 кв. м, расположенные по адресу: **. Стоимость аренды помещений за один месяц до 31 декабря 2010 года составляет ** руб., в том числе НДС (18%) ** руб., а с 01 января 2011 года стоимость аренды помещений за один месяц будет составлять ** руб., в том числе НДС (18%) ** руб. Оплата стоимости аренды производится арендатором ежемесячно до 15 числе текущего месяца. Договор заключен на срок с 01 ноября 2010 года по 31 декабря 2010 года (п. 8.1 договора). По истечении срока, указанного в п. 8.1, если ни одна из сторон не заявит о его расторжении или изменении условия договора за 30 дней до окончания срока, то договор будет считаться пролонгированным на 11 месяцев. Количество пролонгаций не ограничено.
Указанный договор аренды заключен на срок менее года, в связи с чем он не подлежит государственной регистрации.
По акту приема-передачи от 01 ноября 2010 года имущество передано ответчику в пользование.
Установив, что ответчик обязанность по внесению арендной платы в период с января 2013 года по май 2013 года не выполнил, в результате чего образовалась задолженность в размере ** руб. ** коп., суд взыскал с ответчика в пользу истца указанную сумму.
Согласно п. п. 2, 3 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Пунктом 4.3 договора аренды от 02 ноября 2010 года, заключенного между ОАО "Тывасвязьинформ" и К., предусмотрено, что в случае невнесения платы за аренду и услуги более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке путем направления арендатору письменного уведомления с требованием исполнения обязательства по оплате за аренду. Договор считается прекратившим силу в случае, если арендатор в течение 7-ми дней с момента получения указанного уведомления не выполнил данного требования.
В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Ст. 619 ГК РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Отказывая в удовлетворении требований ОАО "Тывасвязьинформ" о расторжении договора и возврате арендованного имущества, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что письменное предупреждение ответчиком не получено, в связи с чем договор аренды не может считаться расторгнутым в одностороннем порядке в соответствии с п. 4.3 договора аренды применительно к п. 3 ст. 450 ГК РФ, также договор не может быть расторгнут и в судебном порядке, поскольку истцом досудебная процедура, предусмотренная ст. 619 ГК РФ, в виде направления арендатору письменного предупреждения не соблюдена.
Судебная коллегия с данным выводом согласна, т.к. он основан на правильном применении норм материального права и соответствует обстоятельствам дела.
Суду представлена претензия ОАО "Тывасвязьинформ" от 15 января 2013 года о расторжении договора аренды и добровольном освобождении занимаемого объекта недвижимости, на которой имеется отметка о том, что она получена слесарем Б. для передачи ответчику.
В силу ст. 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Истцом не представлено суду сведений о том, что Б. является работником ответчика. Ходатайства о вызове в суд и допросе Б. в качестве свидетеля представителем истца в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции не заявлялось. Доводы истца о том, что Б. работает у ответчика, основаны на предположении и доказательствами не подтверждены.
Поскольку доказательств получения ответчиком указанной претензии суду не представлено, то вывод суда о том, что письменное предупреждение ответчиком не получено, является обоснованным.
В соответствии с абзацем вторым ст. 222 ГПК РФ суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел или предусмотренный договором сторон досудебный порядок урегулирования спора.
Установив, что истцом досудебная процедура расторжения договора аренды, предусмотренная ст. 619 ГК РФ, в виде направления арендатору письменного предупреждения, не соблюдена, суд не оставил требование истца о расторжении договора аренды без рассмотрения, как того требует ст. 222 ГПК РФ, а своим решением отказал в удовлетворении данного требования.
При таких обстоятельствах решение суда в части отказа в удовлетворении искового требования ОАО "Тывасвязьинформ" к ответчику о расторжении договора аренды подлежит отмене с оставлением данного искового требования без рассмотрения.
В остальной части решение суда является законным и обоснованным.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу ОАО Тывасвязьинформ" подлежат взысканию ** руб. в счет возмещения его расходов по уплате государственной пошлины, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кызылского городского суда Республики Тыва от 29 мая 2013 года в части отказа в удовлетворении искового требования Открытого акционерного общества "Тывасвязьинформ" к К. о расторжении договора аренды отменить.
Исковое требование Открытого акционерного общества "Тывасвязьинформ" к К. о расторжении договора аренды оставить без рассмотрения.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с К. в пользу Открытого акционерного общества "Тывасвязьинформ" в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины ** руб.
Определение вступает в законную силу со дня его вынесения.
Мотивированное апелляционное определение изготовлено 29 августа 2013 года.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)