Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 февраля 2013 года
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего: С.Е. Лобаря
Судей: И.А. Тарасова, Г.А. Камалиевой
при участии
- от лиц, участвующих в деле, представители не явились;
- рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Стукова Михаила Петровича
на решение от 25.07.2012, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2012
по делу N А51-6467/2012 Арбитражного суда Приморского края
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Е.В. Кобко, в суде апелляционной инстанции судьи: С.Б. Култышев, Т.А. Аппакова, С.М. Синицына
По заявлению индивидуального предпринимателя Стукова Михаила Петровича
к Управлению имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа
о признании незаконным отказа
Индивидуальный предприниматель Стуков Михаил Петрович (ОГРНИП - 304251119500034; далее - ИП Стуков М.П., предприниматель, заявитель) обратился в Арбитражный суд Приморского края с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к Управлению имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа (адрес - город Уссурийск, улица Октябрьская, 58; ОГРН - 1022500861130; далее - Управление, ответчик) о признании незаконным отказа в зачете выплаченных денежных средств по договору аренды от 20.05.2002 N 293 в счет оплаты выкупной цены по договору купли-продажи от 29.04.2011, выраженного в письме от 20.01.2012 N 11-01/14/00355.
Решением от 25.07.2012, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2012, в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с указанными судебными актами, заявитель обратился в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить в связи с неполным выяснением судами обстоятельств, имеющих значение для дела, и допущенными нарушениями норм материального права.
В обоснование своих доводов заявитель указал, что спорное имущество 29.04.2010 передано заявителю по акту приема-передачи муниципального имущества, которому суд первой инстанции не дал оценку. В этой связи указывает, что поскольку имущество передано в собственность предпринимателю, следовательно, оно не может находиться в аренде у этого же лица, и не может передаваться в аренду Управлением.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства, явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили.
Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для их отмены.
Как установлено судами из материалов дела, 20.05.2002 Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Уссурийска и Уссурийского района (арендодатель), Муниципальная служба заказчика (балансодержатель) и ИП Стуков М.П. (арендатор) заключили договор аренды объектов нежилого фонда муниципального образования города Уссурийска и Уссурийского района, являющихся муниципальной собственностью, согласно которому арендодатель предоставляет во временное пользование объект нежилого фонда по адресу: город Уссурийск, улица Фрунзе 23, общей площадью 312,1 кв. м для использования под дом быта.
Согласно пункту 1.2 указанного договора (в редакции подписанного сторонами соглашения от 01.08.2002) срок аренды устанавливается с 01.07.2002 по 30.06.2012. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Решением Арбитражного суда Приморского края по делу N А51-8803/2010 от 18.07.2011 по иску ИП Стукова М.П. к Управлению имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа, суд обязал последнее принять в редакции предпринимателя проект договора купли-продажи спорного муниципального имущества от 29.04.2010, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Стоимость Объекта - 3 600 000 (три миллиона шестьсот тысяч) рублей. Сумма НДС 549 152 рубля 55 копеек"; пункт 2.2 договора в следующей редакции: "Стоимость Объекта без учета НДС - 3 050 847 (три миллиона пятьдесят тысяч восемьсот сорок семь) рублей 45 копеек"; пункт 2.4 договора в следующей редакции: "На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов, исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества 3 050 847,45 х 1/3 (8,5%) х 5 лет = 432 203 рубля 38 копеек"; пункт 2.5 договора в следующей редакции: "Цена продажи объекта с учетом процентов и без НДС - 3 483 050 (три миллиона четыреста восемьдесят три тысячи пятьдесят) рублей 83 копейки".
29.04.2010 Управление (продавец) и ИП Стуков М.П. (покупатель) заключили договор купли-продажи спорного муниципального имущества, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить стоимость нежилого помещения N 1 общей площадью 302,6 кв. м в здании магазин, пошивочная мастерская (лит.А), расположенном по адресу: город Уссурийск, улица Фрунзе, 19.
03.11.2011 стороны подписали соглашение об изменении договора купли-продажи муниципального имущества от 29.04.2010.
Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю 02.12.2011 ИП Стукову М.П. выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности серии 25-АБ N 690693 на указанное нежилое помещение.
30.12.2011 предприниматель направил в адрес Управления письмо с просьбой о зачете выплаченных денежных средств по договору аренды от 20.05.2002 N 293 в счет оплаты выкупной цены по договору купли-продажи от 29.04.2011.
Письмом от 20.01.2012 N 11-01/14/00355 Управление сообщило ИП Стукову М.П., что арендная плата по договору аренды от 20.05.2002 N 293 начислена правомерно до 03.11.2011 и зачисление выплаченных денежных средств по указанному договору аренды в счет оплаты выкупной цены по договору купли-продажи от 29.04.2011 невозможно.
Полагая, что отказ Управления, выраженный в письме от 20.01.2012 N 11-01/14/00355, в зачислении выплаченных денежных средств по договору аренды в счет оплаты выкупной цены по договору купли-продажи является незаконным, ИП Стуков М.П. обратился в порядке статей 198, 200 АПК РФ в арбитражный суд с заявлением.
Рассматривая заявление, суд исходил из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.
В соответствии со статьей 425, пунктами 1 и 2 статьи 433 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения ими соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.
Положениями статьи 446 ГК РФ установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса, либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края по делу N А51-8803/2010 от 18.07.2011 суд обязал Управление принять проект договора купли-продажи от 29.04.2010 муниципального имущества нежилого помещения в редакции ИП Стукова М.П.
На основании указанного решения между Управлением и ИП Стуковым М.П. подписан договор купли-продажи муниципального имущества от 29.04.2010 с указанием последнего на наличие протокола разногласий, а также соглашение об изменении договора купли-продажи муниципального имущества от 03.11.2011.
В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о переходе права собственности на спорный объект недвижимости внесена 02.12.2011.
Вследствие чего, по признанию суда, договор купли-продажи муниципального имущества от 29.04.2010, учитывая наличие соглашения об изменении договора купли-продажи муниципального имущества от 03.11.2011, является заключенным с момента согласования всех существенных условий данного договора на основании судебных актов по делу N А51-8803/2010, а именно - с 03.11.2011.
Поскольку заключение договора купли-продажи прекращает на будущее время обязательство арендатора по внесению арендной платы за нежилые помещения, и именно с данного момента изменяется основание владения спорным имуществом с договора аренды на договор купли-продажи, то вывод судов обеих инстанций о наличии у предпринимателя по 03.11.2011 денежного обязательства в соответствии с условиями договора аренды, в том числе по уплате арендных платежей согласно статье 614 ГК РФ.
Данный вывод соответствует правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", а также судебной практике (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.10.2011 N 4408/2011 по делу N А68-6859/2010, определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2012 N ВАС-12/12.
Доводы заявителя кассационной жалобы о передаче предпринимателю спорного имущества 29.04.2010 по акту и невозможности в связи с этим нахождения этого имущества в аренде у последнего, аналогичны доводам апелляционной жалобы, обоснованно отклоненным апелляционным судом за несостоятельностью, как основанных на неверном толковании норм материального права.
Иных доводов, свидетельствующих о неправильном применении судом норм материального права и нарушении норм процессуального права в кассационной жалобе не приводится.
При таких обстоятельствах, в удовлетворении требований ИП Стукова М.П. судом отказано правомерно на основании части 3 статьи 201 АПК РФ, поэтому решение от 25.07.2012 и постановление от 27.11.2012 изменению, а кассационная жалоба удовлетворению, не подлежат.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 25.07.2012, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2012 по делу N А51-6467/2012 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
С.Е.ЛОБАРЬ
Судьи
И.А.ТАРАСОВ
Г.А.КАМАЛИЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 28.02.2013 N Ф03-602/2013 ПО ДЕЛУ N А51-6467/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 февраля 2013 г. N Ф03-602/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 февраля 2013 года
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего: С.Е. Лобаря
Судей: И.А. Тарасова, Г.А. Камалиевой
при участии
- от лиц, участвующих в деле, представители не явились;
- рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Стукова Михаила Петровича
на решение от 25.07.2012, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2012
по делу N А51-6467/2012 Арбитражного суда Приморского края
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Е.В. Кобко, в суде апелляционной инстанции судьи: С.Б. Култышев, Т.А. Аппакова, С.М. Синицына
По заявлению индивидуального предпринимателя Стукова Михаила Петровича
к Управлению имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа
о признании незаконным отказа
Индивидуальный предприниматель Стуков Михаил Петрович (ОГРНИП - 304251119500034; далее - ИП Стуков М.П., предприниматель, заявитель) обратился в Арбитражный суд Приморского края с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к Управлению имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа (адрес - город Уссурийск, улица Октябрьская, 58; ОГРН - 1022500861130; далее - Управление, ответчик) о признании незаконным отказа в зачете выплаченных денежных средств по договору аренды от 20.05.2002 N 293 в счет оплаты выкупной цены по договору купли-продажи от 29.04.2011, выраженного в письме от 20.01.2012 N 11-01/14/00355.
Решением от 25.07.2012, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2012, в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с указанными судебными актами, заявитель обратился в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить в связи с неполным выяснением судами обстоятельств, имеющих значение для дела, и допущенными нарушениями норм материального права.
В обоснование своих доводов заявитель указал, что спорное имущество 29.04.2010 передано заявителю по акту приема-передачи муниципального имущества, которому суд первой инстанции не дал оценку. В этой связи указывает, что поскольку имущество передано в собственность предпринимателю, следовательно, оно не может находиться в аренде у этого же лица, и не может передаваться в аренду Управлением.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства, явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили.
Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для их отмены.
Как установлено судами из материалов дела, 20.05.2002 Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Уссурийска и Уссурийского района (арендодатель), Муниципальная служба заказчика (балансодержатель) и ИП Стуков М.П. (арендатор) заключили договор аренды объектов нежилого фонда муниципального образования города Уссурийска и Уссурийского района, являющихся муниципальной собственностью, согласно которому арендодатель предоставляет во временное пользование объект нежилого фонда по адресу: город Уссурийск, улица Фрунзе 23, общей площадью 312,1 кв. м для использования под дом быта.
Согласно пункту 1.2 указанного договора (в редакции подписанного сторонами соглашения от 01.08.2002) срок аренды устанавливается с 01.07.2002 по 30.06.2012. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Решением Арбитражного суда Приморского края по делу N А51-8803/2010 от 18.07.2011 по иску ИП Стукова М.П. к Управлению имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа, суд обязал последнее принять в редакции предпринимателя проект договора купли-продажи спорного муниципального имущества от 29.04.2010, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Стоимость Объекта - 3 600 000 (три миллиона шестьсот тысяч) рублей. Сумма НДС 549 152 рубля 55 копеек"; пункт 2.2 договора в следующей редакции: "Стоимость Объекта без учета НДС - 3 050 847 (три миллиона пятьдесят тысяч восемьсот сорок семь) рублей 45 копеек"; пункт 2.4 договора в следующей редакции: "На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов, исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества 3 050 847,45 х 1/3 (8,5%) х 5 лет = 432 203 рубля 38 копеек"; пункт 2.5 договора в следующей редакции: "Цена продажи объекта с учетом процентов и без НДС - 3 483 050 (три миллиона четыреста восемьдесят три тысячи пятьдесят) рублей 83 копейки".
29.04.2010 Управление (продавец) и ИП Стуков М.П. (покупатель) заключили договор купли-продажи спорного муниципального имущества, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить стоимость нежилого помещения N 1 общей площадью 302,6 кв. м в здании магазин, пошивочная мастерская (лит.А), расположенном по адресу: город Уссурийск, улица Фрунзе, 19.
03.11.2011 стороны подписали соглашение об изменении договора купли-продажи муниципального имущества от 29.04.2010.
Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю 02.12.2011 ИП Стукову М.П. выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности серии 25-АБ N 690693 на указанное нежилое помещение.
30.12.2011 предприниматель направил в адрес Управления письмо с просьбой о зачете выплаченных денежных средств по договору аренды от 20.05.2002 N 293 в счет оплаты выкупной цены по договору купли-продажи от 29.04.2011.
Письмом от 20.01.2012 N 11-01/14/00355 Управление сообщило ИП Стукову М.П., что арендная плата по договору аренды от 20.05.2002 N 293 начислена правомерно до 03.11.2011 и зачисление выплаченных денежных средств по указанному договору аренды в счет оплаты выкупной цены по договору купли-продажи от 29.04.2011 невозможно.
Полагая, что отказ Управления, выраженный в письме от 20.01.2012 N 11-01/14/00355, в зачислении выплаченных денежных средств по договору аренды в счет оплаты выкупной цены по договору купли-продажи является незаконным, ИП Стуков М.П. обратился в порядке статей 198, 200 АПК РФ в арбитражный суд с заявлением.
Рассматривая заявление, суд исходил из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.
В соответствии со статьей 425, пунктами 1 и 2 статьи 433 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения ими соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.
Положениями статьи 446 ГК РФ установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса, либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края по делу N А51-8803/2010 от 18.07.2011 суд обязал Управление принять проект договора купли-продажи от 29.04.2010 муниципального имущества нежилого помещения в редакции ИП Стукова М.П.
На основании указанного решения между Управлением и ИП Стуковым М.П. подписан договор купли-продажи муниципального имущества от 29.04.2010 с указанием последнего на наличие протокола разногласий, а также соглашение об изменении договора купли-продажи муниципального имущества от 03.11.2011.
В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о переходе права собственности на спорный объект недвижимости внесена 02.12.2011.
Вследствие чего, по признанию суда, договор купли-продажи муниципального имущества от 29.04.2010, учитывая наличие соглашения об изменении договора купли-продажи муниципального имущества от 03.11.2011, является заключенным с момента согласования всех существенных условий данного договора на основании судебных актов по делу N А51-8803/2010, а именно - с 03.11.2011.
Поскольку заключение договора купли-продажи прекращает на будущее время обязательство арендатора по внесению арендной платы за нежилые помещения, и именно с данного момента изменяется основание владения спорным имуществом с договора аренды на договор купли-продажи, то вывод судов обеих инстанций о наличии у предпринимателя по 03.11.2011 денежного обязательства в соответствии с условиями договора аренды, в том числе по уплате арендных платежей согласно статье 614 ГК РФ.
Данный вывод соответствует правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", а также судебной практике (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.10.2011 N 4408/2011 по делу N А68-6859/2010, определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2012 N ВАС-12/12.
Доводы заявителя кассационной жалобы о передаче предпринимателю спорного имущества 29.04.2010 по акту и невозможности в связи с этим нахождения этого имущества в аренде у последнего, аналогичны доводам апелляционной жалобы, обоснованно отклоненным апелляционным судом за несостоятельностью, как основанных на неверном толковании норм материального права.
Иных доводов, свидетельствующих о неправильном применении судом норм материального права и нарушении норм процессуального права в кассационной жалобе не приводится.
При таких обстоятельствах, в удовлетворении требований ИП Стукова М.П. судом отказано правомерно на основании части 3 статьи 201 АПК РФ, поэтому решение от 25.07.2012 и постановление от 27.11.2012 изменению, а кассационная жалоба удовлетворению, не подлежат.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 25.07.2012, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2012 по делу N А51-6467/2012 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
С.Е.ЛОБАРЬ
Судьи
И.А.ТАРАСОВ
Г.А.КАМАЛИЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)