Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 июля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 июля 2013 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Магда О.В.,
судей: Белан Н.Н., Споткай Л.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бахтеевой Э.Б.,
при участии:
от ООО "Бирюса-Техно-Быт" (истца): Челяковой Ю.А. - представителя по доверенности от 20.08.2012,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью "Бирюса-Техно-Быт" на решение Арбитражного суда Красноярского края от 08 апреля 2013 года по делу N А33-17188/2012, принятое судьей Баукиной Е.А.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Бирюса-Техно-Быт" (ИНН 2461023620, ОГРН 1022401943300) (далее - ООО "Бирюса-Техно-Быт", истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800) (далее - Департамент, ответчик) с требованиями об урегулировании разногласий, возникших между ООО "Бирюса-Техно-Быт" и Департаментом при заключении договора купли-продажи нежилого помещения N 88 по адресу: г. Красноярск, пр-т им. газеты "Красноярский рабочий", д. 116а, а именно - следующих условий:
"Пункт 2.1. Стоимость Объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от 23.07.2012 N 01-195 составляет 5 615 000 (пять миллионов шестьсот пятнадцать тысяч) рублей, в том числе НДС 18%. Сумма, подлежащая оплате Продавцу, составляет 4 604 300 (четыре миллиона шестьсот четыре тысячи триста) рублей.
Пункт 2.3. Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере 4 604 300 (четыре миллиона шестьсот четыре тысячи триста) рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора; путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет по 76 738 (Семьдесят шесть тысяч семьсот тридцать восемь) рублей 33 копейки (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1).
Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города.
Пункт 3.2.7. На период нахождения Объекта в залоге у Продавца:
- обеспечивать сохранность Объекта, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий;
- не совершать действий, влекущих уменьшение стоимости Объекта;
- не препятствовать Продавцу производить осмотр Объекта в согласованное сторонами время.
Покупатель не вправе отчуждать Объект, передавать в залог другим лицам или иным образом распоряжаться им".
Определением Арбитражного суда Красноярского края от 09.01.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "ТПК "Старатель" (далее - ООО "ТПК "Старатель").
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 08.04.2013 иск удовлетворен частично.
Исключено из содержания пункта 3.2.7. договора купли-продажи нежилого помещения N 88 по адресу: г. Красноярск, пр-т им. газеты "Красноярский рабочий", д. 116а, кадастровый номер 24:50:000000:0000:04:401:001:015265610:0001:20088, условие следующего содержания: "В случае неисполнения перечисленных обязанностей Покупатель выплачивает Продавцу штраф в размере 1% от стоимости объекта по договору и обязан незамедлительно устранить допущенные нарушения договора".
В оставшейся части исковых требований урегулированы разногласия, возникшие между ООО "Бирюса-Техно-Быт" и департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, при заключении договора купли-продажи нежилого помещения N 88 по адресу: г. Красноярск, пр-т им. газеты "Красноярский рабочий", д. 116а, кадастровый номер 24:50:000000:0000:04:401:001: 015265610:0001:20088, на следующих условиях:
"Пункт 2.1. Стоимость Объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от 23.07.2012 N 01-195 составляет 5 615 000 (пять миллионов шестьсот пятнадцать тысяч) рублей.
Пункт 2.3. Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере 5 615 000 (пять миллионов шестьсот пятнадцать тысяч) рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора; путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет по 93 583 (девяносто три тысячи пятьсот восемьдесят три) рубля 33 копейки (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1).
Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города.
Пункт 3.2.7. На период нахождения Объекта в залоге у Продавца:
- - застраховать за свой счет имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения и предоставить копию договора страхования Продавцу;
- - обеспечивать сохранность Объекта, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий;
- - не совершать действий, влекущих уменьшение стоимости Объекта;
- - не препятствовать Продавцу производить осмотр Объекта в согласованное сторонами время;
- - Покупатель не вправе отчуждать Объект, передавать в залог другим лицам или иным образом распоряжаться им".
С департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в пользу ООО "Бирюса-Техно-Быт" взысканы судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4000 рублей.
Не согласившись с данным судебным актом, истец - ООО "Бирюса-Техно-Быт" обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение арбитражного суда от 08.04.2013 отменить в части и принять по делу новый судебный акт.
Заявитель апелляционной жалобы не согласен с определением стоимости объекта, подлежащего купле-продаже по договору. По мнению истца, при определении налоговой базы по налогу на добавленную стоимость в отношении муниципального недвижимого имущества, реализуемого по выкупной цене, исчисленной на основе рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, следует исходить из того, что эта стоимость включает налог на добавленную стоимость (далее - НДС). В отчете об оценке рыночной стоимости от 21.07.2012 N 01-195 величина рыночной стоимости нежилого помещения составляет 5 615 000 рублей без выделения НДС, что является нарушением действующего налогового законодательства и приводит к нарушению прав истца. Кроме того, включение НДС при определении стоимости объекта оценки ведет к незаконному увеличению стоимости, что противоречит действующему законодательству и письму Министерства финансов Российской Федерации от 19.10.2009 N 03-07-15/147. В связи с чем истец просит указать в пунктах 2.1, 2.3 проекта договора сумму, подлежащую оплате продавцу - 4 604 300 рублей (за вычетом НДС).
Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором пояснил, что обжалуемое решение является законным и обоснованным, за исключением изменений пункта 3.2.7 и исключения из него положений об установлении штрафной санкции. Положениями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что при совершении сделок купли-продажи применяется рыночная стоимость объекта оценки, отраженная в отчете об оценке объекта оценки. В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости ООО "ТПК "Старатель" от 21.07.2012 N 01-195 величина рыночной стоимости нежилого помещения составляет 5 615 000 рублей и НДС не облагается. Согласно письму Министерства экономического развития Российской Федерации от 27.10.2011 N Д05-3241 в отношении договоров купли-продажи недвижимого имущества в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и действующего законодательства с 01.04.2011 при заключении договоров на реализацию нежилых помещений рыночная стоимость имущества, полученная по результатам оценки, не подлежит уменьшению на сумму НДС.
По мнению ответчика, отсутствие в пункте 3.2.7 проекта договора штрафной санкции делает обязанности покупателя, перечисленные в указанном пункте, декларативными, а их исполнение - неконтролируемыми. Просит изменить решение арбитражного суда в части исключения из пункта 3.2.7 условия следующего содержания: "В случае неисполнения перечисленных обязанностей Покупатель выплачивает Продавцу штраф в размере 1% от стоимости объекта по договору и обязан незамедлительно устранить допущенные нарушения договора"; в части урегулирования пунктов 2.1, 2.3 договора - оставить решение арбитражного суда без изменения.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение Арбитражного суда Красноярского края от 08.04.2013 и принять по делу новый судебный акт.
Ответчик и третье лицо в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, что подтверждается материалами дела (отчетом о публикации судебных актов на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации). В отзыве на апелляционную жалобу ответчик ходатайствовал о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие.
Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Поскольку ответчик в отзыве на апелляционную жалобу не согласился с другой частью обжалуемого судебного акта, арбитражный апелляционный суд проверяет судебный акт в полном объеме.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При повторном рассмотрении настоящего дела в порядке апелляционного производства арбитражным судом установлены следующие обстоятельства.
С письмом от 24.08.2012 N 47373 Департамент направил ООО "Бирюса-Техно-Быт" проект договора купли-продажи нежилого помещения N 88 по адресу: г. Красноярск, пр-т им. газеты "Красноярский рабочий", д. 116а, в котором пункты 2.1, 2.3 и 3.2.7. изложены в следующей редакции:
"Пункт 2.1. Стоимость Объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от 23.07.2012 N 01-195 составляет 5 615 000 (пять миллионов шестьсот пятнадцать тысяч) рублей.
Пункт 2.3. Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере 5 615 000 (пять миллионов шестьсот пятнадцать тысяч) рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора; путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет по 93 583 (девяносто три тысячи пятьсот восемьдесят три) рубля 33 копейки (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1).
Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города.
Пункт 3.2.7. На период нахождения Объекта в залоге у Продавца:
- - застраховать за свой счет имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения и предоставить копию договора страхования Продавцу;
- - обеспечивать сохранность Объекта, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий;
- - не совершать действий, влекущих уменьшение стоимости Объекта;
- - не препятствовать Продавцу производить осмотр Объекта в согласованное сторонами время;
- - Покупатель не вправе отчуждать Объект, передавать в залог другим лицам или иным образом распоряжаться им.
В случае неисполнения перечисленных обязанностей Покупатель выплачивает Продавцу штраф в размере 1% от стоимости объекта по договору и обязан незамедлительно устранить допущенные нарушения договора".
ООО "Бирюса-Техно-Быт" (Покупатель) подписало предложенный Департаментом проект договора купли-продажи помещения с протоколом разногласий, в котором предложило Продавцу следующую редакцию спорных пунктов:
"Пункт 2.1. Стоимость Объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от 23.07.2012 N 01-195 составляет 5 615 000 (пять миллионов шестьсот пятнадцать тысяч) рублей, в том числе НДС 18%.
Сумма, подлежащая оплате Продавцу, составляет 4 604 300 (четыре миллиона шестьсот четыре тысячи триста) рублей.
Пункт 2.3. Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере 4 604 300 (четыре миллиона шестьсот четыре тысячи триста) рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора; путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет по 76 738 (Семьдесят шесть тысяч семьсот тридцать восемь) рублей 33 копейки (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1).
Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города.
Пункт 3.2.7. На период нахождения Объекта в залоге у Продавца:
- обеспечивать сохранность Объекта, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий;
- не совершать действий, влекущих уменьшение стоимости Объекта;
- не препятствовать Продавцу производить осмотр Объекта в согласованное сторонами время.
Покупатель не вправе отчуждать Объект, передавать в залог другим лицам или иным образом распоряжаться им".
В протоколе согласования разногласий, направленном с сопроводительным письмом от 05.10.2012 N 53804, Департамент предложил согласованное содержание спорных пунктов 2.1, 2.3 и 3.2.7 оставить в редакции Продавца.
Полагая свои права нарушенными, ООО "Бирюса-Техно-Быт" обратилось в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения N 88 по адресу: г. Красноярск, пр-т им. газеты "Красноярский рабочий", д. 116а, а именно - согласования содержания пунктов 2.1, 2.3 и 3.2.7 указанного договора.
Исследовав материалы дела, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, Третий арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта, исходя из следующего.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
В силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
В соответствии с пунктом 1 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации офертой признается адресованное одному или нескольким лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, его сделавшего, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).
Согласно части 2 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ в течение 10 дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества.
В части 4 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ указано, что в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение 30 дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
С письмом от 24.08.2012 N 47373 Департамент направил ООО "Бирюса-Техно-Быт" проект договора купли-продажи нежилого помещения N 88 по адресу: г. Красноярск, пр-т им. газеты "Красноярский рабочий", д. 116а.
ООО "Бирюса-Техно-Быт" (Покупатель) подписало предложенный Департаментом проект договора купли-продажи помещения с протоколом разногласий, в котором предложило Продавцу иную редакцию пунктов 2.1, 2.3 и 3.2.7 договора.
В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.
В соответствии со статьей 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.
Таким образом, разрешая спор между ООО "Бирюса-Техно-Быт" и Департаментом арбитражный суд в резолютивной части должен указать надлежащую редакцию пунктов 2.1, 2.3 и 3.2.7 договора купли-продажи.
В пунктах 2.1 и 2.3 проекта договора купли-продажи помещения разногласие сторон вызвало условие о размере покупной цены, подлежащей перечислению покупателем продавцу (рыночная стоимость помещения N 88 по адресу: г. Красноярск, пр-т им. газеты "Красноярский рабочий", д. 116а, согласно отчету об оценке от 23.07.2012 N 01-195 в сумме 5 615 000 (пять миллионов шестьсот пятнадцать тысяч) рублей или рыночная стоимость указанного помещения за вычетом 18% НДС (по расчету истца - в сумме 4 604 300 (четыре миллиона шестьсот четыре тысячи триста) рублей).
Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные этим Законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ).
Пунктом 4 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ предусмотрено, что к отношениям по отчуждению государственного и муниципального имущества, не урегулированным этим Законом, применяются нормы гражданского законодательства.
На основании пункта 3 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации к налоговым отношениям гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством.
Положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ не предусмотрено применение налогового законодательства к отношениям, возникающим в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
Статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Таким образом, Федеральным законом N 159-ФЗ для сторон гражданско-правового договора купли-продажи муниципального имущества не предусматривается право установить покупную цену объекта, меньшую, чем его рыночная стоимость, определенная независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих муниципальным образованиям, в целях их приватизации.
Законом об оценочной деятельности предусмотрено, что при совершении сделок купли-продажи применяется рыночная стоимость объекта оценки, которая отражается в отчете об оценке объекта оценки. При этом для целей оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 N 3139/12 по делу N А27-2268/2011 разъяснено, что в силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.
В отчете об оценке рыночной стоимости от 21.07.2012 N 01-195, составленном оценщиком ООО "ТПК "Старатель" Тимофеевой Е.В., величина рыночной стоимости нежилого помещения по адресу: г. Красноярск, пр. Красноярский рабочий д. 116 "А", пом. 88, составляет 5 615 000 рублей без выделения НДС (л.д. 63-98, т. 1).
На основании статьи 6 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ результаты проведения оценки объекта оценки могли быть обжалованы ООО "Бирюса-Техно-Быт" в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, однако этого сделано не было.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Так как содержание договора купли-продажи недвижимого имущества, приобретаемого в порядке, предусмотренном статьями 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, регулируется нормами гражданского законодательства, к условиям такого договора не применяются налоговое законодательство и рекомендации федеральных органов исполнительной власти по применению норм налогового законодательства.
Гражданское законодательство не предусматривает возможность уменьшения на сумму налога на добавленную стоимость ранее согласованной сторонами договорной цены имущества, определенной независимым оценщиком, в которую сумма налога не включалась.
Указанная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.03.2011 N 13661/10 по делу N А12-1349/2010.
В Постановлении от 18.09.2012 N 3139/12 по делу N А27-2268/2011 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъясняет, что в отношении спорной сделки по реализации муниципального имущества судам необходимо также учитывать положения Налогового кодекса Российской Федерации, регламентирующие порядок исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость при реализации муниципального имущества, составляющего муниципальную казну. При этом в случае, если определение рыночной стоимости производится для совершения сделки по отчуждению имущества, и операции по реализации этого имущества облагаются налогом на добавленную стоимость, предполагается, что цена, определенная на основе рассчитанной независимым оценщиком рыночной стоимости, включает в себя налог на добавленную стоимость. При данном подходе указание на то, что рыночная стоимость объекта для цели совершения сделки была определена оценщиком без учета налога на добавленную стоимость, должно следовать из отчета.
Следовательно, редакция пунктов 2.1 и 2.3 договора купли-продажи нежилого помещения N 88 по адресу: г. Красноярск, пр-т им. газеты "Красноярский рабочий", д. 116а, предложенная Департаментом, соответствует статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ.
Кроме того, предлагаемая покупателем в протоколе разногласий стоимость нежилого помещения N 88 по адресу: г. Красноярск, пр-т им. газеты "Красноярский рабочий", д. 116а, в размере 4 604 300 рублей, меньше суммы, которая получается при выделении из рыночной стоимости 5 615 000 рублей НДС в размере 18%, а именно - 4 758 474 рубля 58 копеек.
С учетом изложенного арбитражный суд первой инстанции правомерно принял пункты 2.1 и 2.3 договора в редакции Продавца (ответчика), а именно:
"Пункт 2.1. Стоимость Объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от 23.07.2012 N 01-195 составляет 5 615 000 (пять миллионов шестьсот пятнадцать тысяч) рублей.
Пункт 2.3. Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере 5 615 000 (пять миллионов шестьсот пятнадцать тысяч) рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора; путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет по 93 583 (девяносто три тысячи пятьсот восемьдесят три) рубля 33 копейки (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1).
Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города".
Таким образом, в указанной части арбитражный суд первой инстанции законно и обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований ООО "Бирюса-Техно-Быт".
Требование ООО "Бирюса-Техно-Быт" об исключении из пункта 3.2.7 проекта договора купли-продажи нежилого помещения условия об обязании покупателя застраховать за свой счет имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения и предоставить копию договора страхования продавцу, арбитражный суд первой инстанции также обоснованно признал не подлежащим удовлетворению ввиду следующего.
Согласно пункту 1 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 5 названного Закона субъекту малого или среднего предпринимательства принадлежит право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В пункте 2.2 проекта договора купли-продажи нежилого помещения N 88 по адресу: г. Красноярск, пр-т им. газеты "Красноярский рабочий", д. 116а, указано, что оплата за объект производится покупателем в рассрочку в течение 5 (пяти) лет.
Согласно пункту 5 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ в случае, если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 31 Закона об ипотеке страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. Договор страхования имущества, заложенного по договору об ипотеке, должен быть заключен в пользу залогодержателя (выгодоприобретателя), если иное не оговорено в договоре об ипотеке или в договоре, влекущем возникновение ипотеки в силу закона, либо в закладной. При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства.
Таким образом, включение в содержание пункта 3.2.7 проекта договора купли-продажи нежилого помещения N 88 по адресу: г. Красноярск, пр-т им. газеты "Красноярский рабочий", д. 116а, условия об обязанности покупателя (залогодателя) застраховать за свой счет имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения в пользу продавца (залогодержателя) и предоставить копию договора страхования продавцу является обоснованным.
Требование истца об исключении из пункта 3.2.7 договора купли-продажи нежилого помещения N 88 по адресу: г. Красноярск, пр-т им. газеты "Красноярский рабочий", д. 116а, условия следующего содержания: "В случае неисполнения перечисленных обязанностей Покупатель выплачивает Продавцу штраф в размере 1% от стоимости объекта по договору и обязан незамедлительно устранить допущенные нарушения договора" удовлетворено судом первой инстанции. Арбитражный апелляционный суд соглашается с данным выводом суда первой инстанции, исходя из следующего.
В соответствии со статьями 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации штраф является видом неустойки как способа обеспечения исполнения обязательства.
Договорная неустойка устанавливается соглашением о неустойке, которое согласно статье 331 Гражданского кодекса Российской Федерации должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.
В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В силу абзаца 2 части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Нормами Гражданского кодекса Российской Федерации и иных законов не предусматривается неустойка в виде штрафа, исчисляемого в размере 1% от стоимости объекта по договору, за нарушение покупателем муниципального имущества обязанностей по страхованию этого имущества; обеспечению сохранности от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий; совершению действий, влекущих уменьшение стоимости объекта; воспрепятствованию продавцу производить осмотр объекта; отчуждению и иным видам распоряжения объектом.
В пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве" разъяснено, что арбитражный суд не вправе устанавливать договорную неустойку за нарушение обязательств, если одна из сторон возражает против ее установления.
Таким образом, поскольку ООО "Бирюса-Техно-Быт" (одна из сторон договора) возражает против установления в пункте 3.2.7 договора купли-продажи нежилого помещения условия о неустойке в виде штрафа в размере 1% стоимости Объекта, названное условие правомерно исключено судом первой инстанции из содержания проекта договора купли-продажи нежилого помещения N 88 по адресу: г. Красноярск, пр-т им. газеты "Красноярский рабочий", д. 116а.
На основании изложенного, исковые требования ООО "Бирюса-Техно-Быт" законно и обоснованно удовлетворены судом первой инстанции в части исключения из содержания пункта 3.2.7. договора купли-продажи нежилого помещения условия о штрафе в размере 1% от стоимости объекта по договору в случае неисполнения обязанностей, перечисленных в пункте 3.2.7.
Остальные условия договора купли-продажи нежилого помещения N 88 по адресу: г. Красноярск, пр-т им. газеты "Красноярский рабочий", д. 116а, приняты в редакции, предложенной Департаментом (ответчиком).
Заявитель апелляционной жалобы указывает, что при определении налоговой базы по налогу на добавленную стоимость в отношении муниципального недвижимого имущества, реализуемого по выкупной цене, исчисленной на основе рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, следует исходить из того, что эта стоимость включает налог на добавленную стоимость (далее - НДС). В отчете об оценке рыночной стоимости от 21.07.2012 N 01-195 величина рыночной стоимости нежилого помещения составляет 5 615 000 рублей без выделения НДС, что является нарушением действующего налогового законодательства и приводит к нарушению прав истца. Арбитражный суд апелляционной инстанции отклоняет данный довод как необоснованный, поскольку содержание договора купли-продажи недвижимого имущества, приобретаемого в порядке, предусмотренном статьями 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, регулируется нормами гражданского законодательства, к условиям такого договора не применяется налоговое законодательство и рекомендации федеральных органов исполнительной власти по применению норм налогового законодательства.
Гражданское законодательство не предусматривает возможность уменьшения на сумму налога на добавленную стоимость ранее согласованной сторонами договорной цены имущества, определенной независимым оценщиком, в которую сумма налога не включалась.
В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие требованиям, названным в этой законодательной норме, пользуются преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ).
На основании статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям. Статьей 11 Закона установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, которые не указывают на обязательность определения итоговой величины стоимости объекта оценки с учетом налога на добавленную стоимость.
Положениями Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 254 (зарегистрирован в Министерстве юстиции Российской Федерации 20.08.2007 N 10009), в числе требований, предъявляемых к составлению отчета об оценке, его содержанию, описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, методологии оценки и расчетов, не содержится указаний на определение стоимости объекта оценки с учетом налога на добавленную стоимость.
В отчете об оценке рыночной стоимости от 21.07.2012 N 01-195, составленном оценщиком ООО "ТПК "Старатель" Тимофеевой Е.В., величина рыночной стоимости нежилого помещения по адресу: г. Красноярск, пр. Красноярский рабочий д. 116 "А", пом. 88, составляет 5 615 000 рублей без выделения НДС (л.д. 63-98, т. 1).
На основании статьи 6 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ результаты проведения оценки объекта оценки могли быть обжалованы ООО "Бирюса-Техно-Быт" в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, однако этого сделано не было, соответственно, в силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.
Указанная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.03.2011 N 13661/10.
Довод ответчика, изложенный в отзыве на апелляционную жалобу о том, что отсутствие в пункте 3.2.7 проекта договора штрафной санкции делает обязанности покупателя, перечисленные в указанном пункте, декларативными, а их исполнение - неконтролируемыми, также является несостоятельным, поскольку нормами Гражданского кодекса Российской Федерации и иных законов не предусматривается неустойка в виде штрафа, исчисляемого в размере 1% от стоимости объекта по договору, за нарушение покупателем муниципального имущества обязанностей по страхованию этого имущества. Ввиду того, что данное условие является диспозитивным (то есть условием, принимаемым по усмотрению сторон) и учитывая, что гражданские правоотношения базируются на таком основополагающем принципе как свобода договора, включающем в себя, в том числе и принятие условий договора, не предусмотренных действующим законодательством, отсутствие согласия другой стороны договора в отношении спорного условия является основанием для отказа в его принятии.
На основании изложенного, арбитражный апелляционный суд полагает, что доводы апелляционной жалобы не содержат достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения.
Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела и дал им правильную оценку и не допустил нарушения норм материального и процессуального права.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения Арбитражного суда Красноярского края от 08 апреля 2013 года по делу N А33-17188/2012 не имеется.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2000 рублей относятся на заявителя апелляционной жалобы (истца).
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от 08 апреля 2013 года по делу N А33-17188/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий судья
О.В.МАГДА
Судьи
Н.Н.БЕЛАН
Л.Е.СПОТКАЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.07.2013 ПО ДЕЛУ N А33-17188/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 июля 2013 г. по делу N А33-17188/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 05 июля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 июля 2013 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Магда О.В.,
судей: Белан Н.Н., Споткай Л.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бахтеевой Э.Б.,
при участии:
от ООО "Бирюса-Техно-Быт" (истца): Челяковой Ю.А. - представителя по доверенности от 20.08.2012,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью "Бирюса-Техно-Быт" на решение Арбитражного суда Красноярского края от 08 апреля 2013 года по делу N А33-17188/2012, принятое судьей Баукиной Е.А.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Бирюса-Техно-Быт" (ИНН 2461023620, ОГРН 1022401943300) (далее - ООО "Бирюса-Техно-Быт", истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800) (далее - Департамент, ответчик) с требованиями об урегулировании разногласий, возникших между ООО "Бирюса-Техно-Быт" и Департаментом при заключении договора купли-продажи нежилого помещения N 88 по адресу: г. Красноярск, пр-т им. газеты "Красноярский рабочий", д. 116а, а именно - следующих условий:
"Пункт 2.1. Стоимость Объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от 23.07.2012 N 01-195 составляет 5 615 000 (пять миллионов шестьсот пятнадцать тысяч) рублей, в том числе НДС 18%. Сумма, подлежащая оплате Продавцу, составляет 4 604 300 (четыре миллиона шестьсот четыре тысячи триста) рублей.
Пункт 2.3. Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере 4 604 300 (четыре миллиона шестьсот четыре тысячи триста) рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора; путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет по 76 738 (Семьдесят шесть тысяч семьсот тридцать восемь) рублей 33 копейки (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1).
Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города.
Пункт 3.2.7. На период нахождения Объекта в залоге у Продавца:
- обеспечивать сохранность Объекта, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий;
- не совершать действий, влекущих уменьшение стоимости Объекта;
- не препятствовать Продавцу производить осмотр Объекта в согласованное сторонами время.
Покупатель не вправе отчуждать Объект, передавать в залог другим лицам или иным образом распоряжаться им".
Определением Арбитражного суда Красноярского края от 09.01.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "ТПК "Старатель" (далее - ООО "ТПК "Старатель").
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 08.04.2013 иск удовлетворен частично.
Исключено из содержания пункта 3.2.7. договора купли-продажи нежилого помещения N 88 по адресу: г. Красноярск, пр-т им. газеты "Красноярский рабочий", д. 116а, кадастровый номер 24:50:000000:0000:04:401:001:015265610:0001:20088, условие следующего содержания: "В случае неисполнения перечисленных обязанностей Покупатель выплачивает Продавцу штраф в размере 1% от стоимости объекта по договору и обязан незамедлительно устранить допущенные нарушения договора".
В оставшейся части исковых требований урегулированы разногласия, возникшие между ООО "Бирюса-Техно-Быт" и департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, при заключении договора купли-продажи нежилого помещения N 88 по адресу: г. Красноярск, пр-т им. газеты "Красноярский рабочий", д. 116а, кадастровый номер 24:50:000000:0000:04:401:001: 015265610:0001:20088, на следующих условиях:
"Пункт 2.1. Стоимость Объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от 23.07.2012 N 01-195 составляет 5 615 000 (пять миллионов шестьсот пятнадцать тысяч) рублей.
Пункт 2.3. Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере 5 615 000 (пять миллионов шестьсот пятнадцать тысяч) рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора; путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет по 93 583 (девяносто три тысячи пятьсот восемьдесят три) рубля 33 копейки (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1).
Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города.
Пункт 3.2.7. На период нахождения Объекта в залоге у Продавца:
- - застраховать за свой счет имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения и предоставить копию договора страхования Продавцу;
- - обеспечивать сохранность Объекта, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий;
- - не совершать действий, влекущих уменьшение стоимости Объекта;
- - не препятствовать Продавцу производить осмотр Объекта в согласованное сторонами время;
- - Покупатель не вправе отчуждать Объект, передавать в залог другим лицам или иным образом распоряжаться им".
С департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в пользу ООО "Бирюса-Техно-Быт" взысканы судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4000 рублей.
Не согласившись с данным судебным актом, истец - ООО "Бирюса-Техно-Быт" обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение арбитражного суда от 08.04.2013 отменить в части и принять по делу новый судебный акт.
Заявитель апелляционной жалобы не согласен с определением стоимости объекта, подлежащего купле-продаже по договору. По мнению истца, при определении налоговой базы по налогу на добавленную стоимость в отношении муниципального недвижимого имущества, реализуемого по выкупной цене, исчисленной на основе рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, следует исходить из того, что эта стоимость включает налог на добавленную стоимость (далее - НДС). В отчете об оценке рыночной стоимости от 21.07.2012 N 01-195 величина рыночной стоимости нежилого помещения составляет 5 615 000 рублей без выделения НДС, что является нарушением действующего налогового законодательства и приводит к нарушению прав истца. Кроме того, включение НДС при определении стоимости объекта оценки ведет к незаконному увеличению стоимости, что противоречит действующему законодательству и письму Министерства финансов Российской Федерации от 19.10.2009 N 03-07-15/147. В связи с чем истец просит указать в пунктах 2.1, 2.3 проекта договора сумму, подлежащую оплате продавцу - 4 604 300 рублей (за вычетом НДС).
Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором пояснил, что обжалуемое решение является законным и обоснованным, за исключением изменений пункта 3.2.7 и исключения из него положений об установлении штрафной санкции. Положениями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что при совершении сделок купли-продажи применяется рыночная стоимость объекта оценки, отраженная в отчете об оценке объекта оценки. В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости ООО "ТПК "Старатель" от 21.07.2012 N 01-195 величина рыночной стоимости нежилого помещения составляет 5 615 000 рублей и НДС не облагается. Согласно письму Министерства экономического развития Российской Федерации от 27.10.2011 N Д05-3241 в отношении договоров купли-продажи недвижимого имущества в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и действующего законодательства с 01.04.2011 при заключении договоров на реализацию нежилых помещений рыночная стоимость имущества, полученная по результатам оценки, не подлежит уменьшению на сумму НДС.
По мнению ответчика, отсутствие в пункте 3.2.7 проекта договора штрафной санкции делает обязанности покупателя, перечисленные в указанном пункте, декларативными, а их исполнение - неконтролируемыми. Просит изменить решение арбитражного суда в части исключения из пункта 3.2.7 условия следующего содержания: "В случае неисполнения перечисленных обязанностей Покупатель выплачивает Продавцу штраф в размере 1% от стоимости объекта по договору и обязан незамедлительно устранить допущенные нарушения договора"; в части урегулирования пунктов 2.1, 2.3 договора - оставить решение арбитражного суда без изменения.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение Арбитражного суда Красноярского края от 08.04.2013 и принять по делу новый судебный акт.
Ответчик и третье лицо в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, что подтверждается материалами дела (отчетом о публикации судебных актов на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации). В отзыве на апелляционную жалобу ответчик ходатайствовал о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие.
Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Поскольку ответчик в отзыве на апелляционную жалобу не согласился с другой частью обжалуемого судебного акта, арбитражный апелляционный суд проверяет судебный акт в полном объеме.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При повторном рассмотрении настоящего дела в порядке апелляционного производства арбитражным судом установлены следующие обстоятельства.
С письмом от 24.08.2012 N 47373 Департамент направил ООО "Бирюса-Техно-Быт" проект договора купли-продажи нежилого помещения N 88 по адресу: г. Красноярск, пр-т им. газеты "Красноярский рабочий", д. 116а, в котором пункты 2.1, 2.3 и 3.2.7. изложены в следующей редакции:
"Пункт 2.1. Стоимость Объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от 23.07.2012 N 01-195 составляет 5 615 000 (пять миллионов шестьсот пятнадцать тысяч) рублей.
Пункт 2.3. Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере 5 615 000 (пять миллионов шестьсот пятнадцать тысяч) рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора; путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет по 93 583 (девяносто три тысячи пятьсот восемьдесят три) рубля 33 копейки (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1).
Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города.
Пункт 3.2.7. На период нахождения Объекта в залоге у Продавца:
- - застраховать за свой счет имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения и предоставить копию договора страхования Продавцу;
- - обеспечивать сохранность Объекта, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий;
- - не совершать действий, влекущих уменьшение стоимости Объекта;
- - не препятствовать Продавцу производить осмотр Объекта в согласованное сторонами время;
- - Покупатель не вправе отчуждать Объект, передавать в залог другим лицам или иным образом распоряжаться им.
В случае неисполнения перечисленных обязанностей Покупатель выплачивает Продавцу штраф в размере 1% от стоимости объекта по договору и обязан незамедлительно устранить допущенные нарушения договора".
ООО "Бирюса-Техно-Быт" (Покупатель) подписало предложенный Департаментом проект договора купли-продажи помещения с протоколом разногласий, в котором предложило Продавцу следующую редакцию спорных пунктов:
"Пункт 2.1. Стоимость Объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от 23.07.2012 N 01-195 составляет 5 615 000 (пять миллионов шестьсот пятнадцать тысяч) рублей, в том числе НДС 18%.
Сумма, подлежащая оплате Продавцу, составляет 4 604 300 (четыре миллиона шестьсот четыре тысячи триста) рублей.
Пункт 2.3. Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере 4 604 300 (четыре миллиона шестьсот четыре тысячи триста) рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора; путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет по 76 738 (Семьдесят шесть тысяч семьсот тридцать восемь) рублей 33 копейки (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1).
Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города.
Пункт 3.2.7. На период нахождения Объекта в залоге у Продавца:
- обеспечивать сохранность Объекта, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий;
- не совершать действий, влекущих уменьшение стоимости Объекта;
- не препятствовать Продавцу производить осмотр Объекта в согласованное сторонами время.
Покупатель не вправе отчуждать Объект, передавать в залог другим лицам или иным образом распоряжаться им".
В протоколе согласования разногласий, направленном с сопроводительным письмом от 05.10.2012 N 53804, Департамент предложил согласованное содержание спорных пунктов 2.1, 2.3 и 3.2.7 оставить в редакции Продавца.
Полагая свои права нарушенными, ООО "Бирюса-Техно-Быт" обратилось в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения N 88 по адресу: г. Красноярск, пр-т им. газеты "Красноярский рабочий", д. 116а, а именно - согласования содержания пунктов 2.1, 2.3 и 3.2.7 указанного договора.
Исследовав материалы дела, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, Третий арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта, исходя из следующего.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
В силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
В соответствии с пунктом 1 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации офертой признается адресованное одному или нескольким лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, его сделавшего, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).
Согласно части 2 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ в течение 10 дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества.
В части 4 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ указано, что в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение 30 дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
С письмом от 24.08.2012 N 47373 Департамент направил ООО "Бирюса-Техно-Быт" проект договора купли-продажи нежилого помещения N 88 по адресу: г. Красноярск, пр-т им. газеты "Красноярский рабочий", д. 116а.
ООО "Бирюса-Техно-Быт" (Покупатель) подписало предложенный Департаментом проект договора купли-продажи помещения с протоколом разногласий, в котором предложило Продавцу иную редакцию пунктов 2.1, 2.3 и 3.2.7 договора.
В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.
В соответствии со статьей 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.
Таким образом, разрешая спор между ООО "Бирюса-Техно-Быт" и Департаментом арбитражный суд в резолютивной части должен указать надлежащую редакцию пунктов 2.1, 2.3 и 3.2.7 договора купли-продажи.
В пунктах 2.1 и 2.3 проекта договора купли-продажи помещения разногласие сторон вызвало условие о размере покупной цены, подлежащей перечислению покупателем продавцу (рыночная стоимость помещения N 88 по адресу: г. Красноярск, пр-т им. газеты "Красноярский рабочий", д. 116а, согласно отчету об оценке от 23.07.2012 N 01-195 в сумме 5 615 000 (пять миллионов шестьсот пятнадцать тысяч) рублей или рыночная стоимость указанного помещения за вычетом 18% НДС (по расчету истца - в сумме 4 604 300 (четыре миллиона шестьсот четыре тысячи триста) рублей).
Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные этим Законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ).
Пунктом 4 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ предусмотрено, что к отношениям по отчуждению государственного и муниципального имущества, не урегулированным этим Законом, применяются нормы гражданского законодательства.
На основании пункта 3 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации к налоговым отношениям гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством.
Положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ не предусмотрено применение налогового законодательства к отношениям, возникающим в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
Статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Таким образом, Федеральным законом N 159-ФЗ для сторон гражданско-правового договора купли-продажи муниципального имущества не предусматривается право установить покупную цену объекта, меньшую, чем его рыночная стоимость, определенная независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих муниципальным образованиям, в целях их приватизации.
Законом об оценочной деятельности предусмотрено, что при совершении сделок купли-продажи применяется рыночная стоимость объекта оценки, которая отражается в отчете об оценке объекта оценки. При этом для целей оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 N 3139/12 по делу N А27-2268/2011 разъяснено, что в силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.
В отчете об оценке рыночной стоимости от 21.07.2012 N 01-195, составленном оценщиком ООО "ТПК "Старатель" Тимофеевой Е.В., величина рыночной стоимости нежилого помещения по адресу: г. Красноярск, пр. Красноярский рабочий д. 116 "А", пом. 88, составляет 5 615 000 рублей без выделения НДС (л.д. 63-98, т. 1).
На основании статьи 6 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ результаты проведения оценки объекта оценки могли быть обжалованы ООО "Бирюса-Техно-Быт" в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, однако этого сделано не было.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Так как содержание договора купли-продажи недвижимого имущества, приобретаемого в порядке, предусмотренном статьями 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, регулируется нормами гражданского законодательства, к условиям такого договора не применяются налоговое законодательство и рекомендации федеральных органов исполнительной власти по применению норм налогового законодательства.
Гражданское законодательство не предусматривает возможность уменьшения на сумму налога на добавленную стоимость ранее согласованной сторонами договорной цены имущества, определенной независимым оценщиком, в которую сумма налога не включалась.
Указанная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.03.2011 N 13661/10 по делу N А12-1349/2010.
В Постановлении от 18.09.2012 N 3139/12 по делу N А27-2268/2011 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъясняет, что в отношении спорной сделки по реализации муниципального имущества судам необходимо также учитывать положения Налогового кодекса Российской Федерации, регламентирующие порядок исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость при реализации муниципального имущества, составляющего муниципальную казну. При этом в случае, если определение рыночной стоимости производится для совершения сделки по отчуждению имущества, и операции по реализации этого имущества облагаются налогом на добавленную стоимость, предполагается, что цена, определенная на основе рассчитанной независимым оценщиком рыночной стоимости, включает в себя налог на добавленную стоимость. При данном подходе указание на то, что рыночная стоимость объекта для цели совершения сделки была определена оценщиком без учета налога на добавленную стоимость, должно следовать из отчета.
Следовательно, редакция пунктов 2.1 и 2.3 договора купли-продажи нежилого помещения N 88 по адресу: г. Красноярск, пр-т им. газеты "Красноярский рабочий", д. 116а, предложенная Департаментом, соответствует статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ.
Кроме того, предлагаемая покупателем в протоколе разногласий стоимость нежилого помещения N 88 по адресу: г. Красноярск, пр-т им. газеты "Красноярский рабочий", д. 116а, в размере 4 604 300 рублей, меньше суммы, которая получается при выделении из рыночной стоимости 5 615 000 рублей НДС в размере 18%, а именно - 4 758 474 рубля 58 копеек.
С учетом изложенного арбитражный суд первой инстанции правомерно принял пункты 2.1 и 2.3 договора в редакции Продавца (ответчика), а именно:
"Пункт 2.1. Стоимость Объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от 23.07.2012 N 01-195 составляет 5 615 000 (пять миллионов шестьсот пятнадцать тысяч) рублей.
Пункт 2.3. Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере 5 615 000 (пять миллионов шестьсот пятнадцать тысяч) рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора; путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет по 93 583 (девяносто три тысячи пятьсот восемьдесят три) рубля 33 копейки (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1).
Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города".
Таким образом, в указанной части арбитражный суд первой инстанции законно и обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований ООО "Бирюса-Техно-Быт".
Требование ООО "Бирюса-Техно-Быт" об исключении из пункта 3.2.7 проекта договора купли-продажи нежилого помещения условия об обязании покупателя застраховать за свой счет имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения и предоставить копию договора страхования продавцу, арбитражный суд первой инстанции также обоснованно признал не подлежащим удовлетворению ввиду следующего.
Согласно пункту 1 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 5 названного Закона субъекту малого или среднего предпринимательства принадлежит право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В пункте 2.2 проекта договора купли-продажи нежилого помещения N 88 по адресу: г. Красноярск, пр-т им. газеты "Красноярский рабочий", д. 116а, указано, что оплата за объект производится покупателем в рассрочку в течение 5 (пяти) лет.
Согласно пункту 5 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ в случае, если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 31 Закона об ипотеке страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. Договор страхования имущества, заложенного по договору об ипотеке, должен быть заключен в пользу залогодержателя (выгодоприобретателя), если иное не оговорено в договоре об ипотеке или в договоре, влекущем возникновение ипотеки в силу закона, либо в закладной. При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства.
Таким образом, включение в содержание пункта 3.2.7 проекта договора купли-продажи нежилого помещения N 88 по адресу: г. Красноярск, пр-т им. газеты "Красноярский рабочий", д. 116а, условия об обязанности покупателя (залогодателя) застраховать за свой счет имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения в пользу продавца (залогодержателя) и предоставить копию договора страхования продавцу является обоснованным.
Требование истца об исключении из пункта 3.2.7 договора купли-продажи нежилого помещения N 88 по адресу: г. Красноярск, пр-т им. газеты "Красноярский рабочий", д. 116а, условия следующего содержания: "В случае неисполнения перечисленных обязанностей Покупатель выплачивает Продавцу штраф в размере 1% от стоимости объекта по договору и обязан незамедлительно устранить допущенные нарушения договора" удовлетворено судом первой инстанции. Арбитражный апелляционный суд соглашается с данным выводом суда первой инстанции, исходя из следующего.
В соответствии со статьями 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации штраф является видом неустойки как способа обеспечения исполнения обязательства.
Договорная неустойка устанавливается соглашением о неустойке, которое согласно статье 331 Гражданского кодекса Российской Федерации должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.
В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В силу абзаца 2 части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Нормами Гражданского кодекса Российской Федерации и иных законов не предусматривается неустойка в виде штрафа, исчисляемого в размере 1% от стоимости объекта по договору, за нарушение покупателем муниципального имущества обязанностей по страхованию этого имущества; обеспечению сохранности от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий; совершению действий, влекущих уменьшение стоимости объекта; воспрепятствованию продавцу производить осмотр объекта; отчуждению и иным видам распоряжения объектом.
В пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве" разъяснено, что арбитражный суд не вправе устанавливать договорную неустойку за нарушение обязательств, если одна из сторон возражает против ее установления.
Таким образом, поскольку ООО "Бирюса-Техно-Быт" (одна из сторон договора) возражает против установления в пункте 3.2.7 договора купли-продажи нежилого помещения условия о неустойке в виде штрафа в размере 1% стоимости Объекта, названное условие правомерно исключено судом первой инстанции из содержания проекта договора купли-продажи нежилого помещения N 88 по адресу: г. Красноярск, пр-т им. газеты "Красноярский рабочий", д. 116а.
На основании изложенного, исковые требования ООО "Бирюса-Техно-Быт" законно и обоснованно удовлетворены судом первой инстанции в части исключения из содержания пункта 3.2.7. договора купли-продажи нежилого помещения условия о штрафе в размере 1% от стоимости объекта по договору в случае неисполнения обязанностей, перечисленных в пункте 3.2.7.
Остальные условия договора купли-продажи нежилого помещения N 88 по адресу: г. Красноярск, пр-т им. газеты "Красноярский рабочий", д. 116а, приняты в редакции, предложенной Департаментом (ответчиком).
Заявитель апелляционной жалобы указывает, что при определении налоговой базы по налогу на добавленную стоимость в отношении муниципального недвижимого имущества, реализуемого по выкупной цене, исчисленной на основе рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, следует исходить из того, что эта стоимость включает налог на добавленную стоимость (далее - НДС). В отчете об оценке рыночной стоимости от 21.07.2012 N 01-195 величина рыночной стоимости нежилого помещения составляет 5 615 000 рублей без выделения НДС, что является нарушением действующего налогового законодательства и приводит к нарушению прав истца. Арбитражный суд апелляционной инстанции отклоняет данный довод как необоснованный, поскольку содержание договора купли-продажи недвижимого имущества, приобретаемого в порядке, предусмотренном статьями 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, регулируется нормами гражданского законодательства, к условиям такого договора не применяется налоговое законодательство и рекомендации федеральных органов исполнительной власти по применению норм налогового законодательства.
Гражданское законодательство не предусматривает возможность уменьшения на сумму налога на добавленную стоимость ранее согласованной сторонами договорной цены имущества, определенной независимым оценщиком, в которую сумма налога не включалась.
В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие требованиям, названным в этой законодательной норме, пользуются преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ).
На основании статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям. Статьей 11 Закона установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, которые не указывают на обязательность определения итоговой величины стоимости объекта оценки с учетом налога на добавленную стоимость.
Положениями Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 254 (зарегистрирован в Министерстве юстиции Российской Федерации 20.08.2007 N 10009), в числе требований, предъявляемых к составлению отчета об оценке, его содержанию, описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, методологии оценки и расчетов, не содержится указаний на определение стоимости объекта оценки с учетом налога на добавленную стоимость.
В отчете об оценке рыночной стоимости от 21.07.2012 N 01-195, составленном оценщиком ООО "ТПК "Старатель" Тимофеевой Е.В., величина рыночной стоимости нежилого помещения по адресу: г. Красноярск, пр. Красноярский рабочий д. 116 "А", пом. 88, составляет 5 615 000 рублей без выделения НДС (л.д. 63-98, т. 1).
На основании статьи 6 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ результаты проведения оценки объекта оценки могли быть обжалованы ООО "Бирюса-Техно-Быт" в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, однако этого сделано не было, соответственно, в силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.
Указанная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.03.2011 N 13661/10.
Довод ответчика, изложенный в отзыве на апелляционную жалобу о том, что отсутствие в пункте 3.2.7 проекта договора штрафной санкции делает обязанности покупателя, перечисленные в указанном пункте, декларативными, а их исполнение - неконтролируемыми, также является несостоятельным, поскольку нормами Гражданского кодекса Российской Федерации и иных законов не предусматривается неустойка в виде штрафа, исчисляемого в размере 1% от стоимости объекта по договору, за нарушение покупателем муниципального имущества обязанностей по страхованию этого имущества. Ввиду того, что данное условие является диспозитивным (то есть условием, принимаемым по усмотрению сторон) и учитывая, что гражданские правоотношения базируются на таком основополагающем принципе как свобода договора, включающем в себя, в том числе и принятие условий договора, не предусмотренных действующим законодательством, отсутствие согласия другой стороны договора в отношении спорного условия является основанием для отказа в его принятии.
На основании изложенного, арбитражный апелляционный суд полагает, что доводы апелляционной жалобы не содержат достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения.
Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела и дал им правильную оценку и не допустил нарушения норм материального и процессуального права.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения Арбитражного суда Красноярского края от 08 апреля 2013 года по делу N А33-17188/2012 не имеется.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2000 рублей относятся на заявителя апелляционной жалобы (истца).
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от 08 апреля 2013 года по делу N А33-17188/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий судья
О.В.МАГДА
Судьи
Н.Н.БЕЛАН
Л.Е.СПОТКАЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)